小區調研報告

在經濟飛速發展的今天，報告與我們的生活緊密相連，報告具有雙向溝通性的特點。那麼大家知道標準正式的報告格式嗎？以下是小編整理的小區調研報告，僅供參考，大家一起來看看吧。

小區調研報告1

調查項目：各小區的衛生

調查人員：環衛人員（8人）

調查過程：

以前的各小區的花園裏，種着綠茵茵的小草，這種草是常綠，直至初冬，仍青蔥如春。給人一種輕鬆淡雅感覺，花園四周種滿冬青、塔鬆，這是油田花許多資金建起的，讓人們茶餘飯後憩息的好地方。塔鬆、冬青在四周種了一圈，凹凸不等，錯落有致。在花園中間的地方，建有三個外形不同的亭子，宛似親熱的摯友在陽光中喁喁低語，又似婷婷少女在樂聲中雙雙疾旋，這小草、冬青、塔鬆、亭子，構成了一幅漂亮的圖畫，人們在漫步 、小憩……

不知從何時起小花園裏的草變得稀稀稀稀，草場坑坑窪窪，處處是塑料袋、廢紙、糞便。塔鬆有的東倒西歪，折的折了，斷的斷了，四周的`冬青樹更是不用提了，枯的枯、死的死，時不時還見到連根拔起的小樹苗。從前的景象不見了，漂亮的花園圖畫變成了回憶。

也不知從何時起花園旁的食攤、菜攤一個接一個地多起來，從當時的一兩攤進展到現在的整條公路！每逢早上人們還在睡夢中熟睡的時候，那小攤的叫賣聲、喧譁聲，早已經打斷人們的夢鄉，到了晚上整條公路都是剩飯，油煙、煤渣、污水、隨處可見，滿地都是……

這那還是花園啊？分明是垃圾場，是農貿市場……

過去油田各個小區的建設，爲了便利住戶，每棟居民樓的各個單元都建有一個垃圾道，垃圾從垃圾道落入一樓的垃圾箱。隨着生產擴大和生活水平的提高，垃圾的成分也日益簡單，排放量也逐年增多。這些廢棄物含有大量的煤粉塵、二氧化碳、二氧化硫和食物垃圾。一方面通過不同的途徑產生水體污染、土壤污染、大氣污染。例如：二氧化碳煤粉塵等增多會使地面溫度上升或下降。微小的顆粒會使能見度降低：降水量增加。大氣污染形成，酸雨能對生物和各種建築，以及供電、通信線路等設施造成明顯損害。

一個成年人每天需要吸入10幾千克的空氣。受污染的空氣進入人體內，就會導致神經、呼吸、心血管系統的疾病。例如：直徑在0.5微米之間的粉塵能直接到達人的肺泡並沉積下來，還能隨血液到達全身。像這樣的垃圾道也成了老鼠的家園、夏天成了蒼蠅和蚊子的滋生地。

這樣的環境還是“非典”起作用，使各小區的管理、衛生都好了起來，但是在今年的春節，剛愛護好的環境又被污染，由於過節家家戶戶都買了各式各樣的產品，不是在家吃完扔到外面就是順手往旁邊一甩使得室外處處是垃圾、果皮、紙屑，這樣一來環衛工人可就忙了，每天早上6：30起牀，始終到晚上7點纔回家，她們就在那幾條公路上走來走去，不知道要掃幾回？“哎！真是命苦。”一個工人竟然發出這樣的感嘆。我真爲她們感到難受。爲什麼我們不能去疼惜身邊的環境？

調查結果：由於春節，環境衛生差，所以我們應當去疼惜環境。

小區調研報告2

爲推動我縣住宅小區物業管理工作健康、規範發展，縣人大常委會決定對縣城住宅小區的物業管理情況專題調研，並將此項工作列入常委會20xx年工作要點。調研組自7月份起，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發放調查問卷、走訪羣衆、利用互聯網徵求意見、赴xx西……等地考察等形式，瞭解我縣住宅小區物業管理的整體情況，分析現狀，查找問題，學習借鑑先進經驗，認真研究對策和建議，圓滿完成了調研工作任務。現將調研情況報告如下：

一、我縣住宅小區物業管理的現狀

1、住宅小區的基本情況

根據住建局提供的住宅小區情況，本次實際調研居民住宅小區54個，總建築面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個，住房近3000套，這部分住宅投入使用後，加上目前空置的住宅，全部入住後，小區的入住人口將近到30000人。佔到城區居住人口近50%。

分析我縣住宅小區的基本情況，主要呈現出以下幾個特點：

（一）住宅性質多樣。我們將其劃分爲以下五類：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價出售，住戶沒有完整的產權。如1993年建成的文筆小區。二是各單位爲解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產權證，目前多數已經轉手。這類小區有40個，佔到小區總數的74%，但規模都比較小，多在30戶左右；三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，多處在新城區，一般規模也比較小，多自建自管；五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。

（二）建設標準不一。主體建築方面，有1993年建成文筆小區是蓋板房，逐步發展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力牆結構等。配套設施建設方面，有隻有主體住宅，沒有任何公用建築小區（如電信住宅樓）；大多數配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等各種情況比較普遍；比較來說，寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。

（三）規模差別較大。調研的54個小區中，大的有龍輝小區559套，幸福小區三個區650套，小的有菸草小區僅8套。其中，20戶以下的小區有14個，21-50戶的有19個，51-100有14個，100-200戶的有5個，500戶以上的2個。

（四）舊住宅多且分散。調研的54個小區中，20xx年以前建成的小區佔到35個，大約佔到65%，大多爲單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區在內，大多建設標準較低，多爲磚混結構房。

2、物業管理的基本情況

（一）物業企業發展情況。目前我縣在工商註冊的物業公司有7家。其中目前在我縣開展服務業務的有4家，服務小區6個，佔小區總數的10%，住宅877套，佔總住宅數量的22%；目前還沒有一家企業具有相應從業資質。

（二）業主大會及業主員會成立情況

目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有2家，分別爲幸福小區、寶鄉大廈，但都沒有召開業主大會，通過逐戶上門認字、打電話徵求意見等形式產生，目前都還沒有步入工作的正軌。

（三）小區的物業管理情況

調研的54個小區中，有3個由住建局的下屬物業服務部門管理，基本屬行政化管理，有29個小區由建設單位負責管理。物業機構管理的有14個小區，業主自治的有8個。建管不分，物業服務從屬於建設單位，沒有工程驗收的圖紙及相關資料，對小區工程建設的基本情況全然不知；服務項目少，大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，好一點的小區有保安服務和維修服務，服務質量相對都比較差，服務制度落實不到位，沒有明確的服務標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業從業人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業服務企業和從業人員都不穩定。

二、存在的主要問題

調研組認爲，我縣城區居民住宅小區物業管理總體還處於起步階段，物業管理還不規範，不能健康有序地運行。存在的突出問題主要有以下幾個方面：

1、工程建設的遺留問題

小區工程建設的遺留問題是形成物業糾紛主因，也是物業管理健康運行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善，住戶入住後一直不能辦理房屋產權證；二是工程質量把關不嚴，房屋在質保期內就出現一些質量問題，比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴重等現象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規劃建設公共建築和共用設施，如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設施、物業用房等。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會轉假到物業管理頭上，使得部分小區物業管理矛盾激化。

2、歷史原因形成的問題

一是政府於早期建設住宅小區，劃拔土地、定價出售，按照現行政策，住戶沒有完整的產權，不能辦理房屋產權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責任權利不清，無法解決。如文筆小區政府還保留有部分產權，沒有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區屬政府定價出售，專項維修基金至今沒有着落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時條件限制，規劃、建設、用地等方面不夠規範，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經撤併，由住戶自管。這類舊住宅小區約有半數以上，已成爲廣大住戶反映強烈的熱點和難點。

3、專項維修基金收繳不到位

調研的54個小區中，僅有7個小區收繳了專項維修基金，僅佔13%。收繳標準不統一，有按房價2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，維修資金沒有着落。由政府建設的文筆小區和政府定價出售的幸福小區目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修基金的7小區，只有寶鄉大廈存入了專戶。

4、物業企業的發展嚴重滯後

通過當工商註冊的僅7家，掛靠服務的1家，都沒有取得相應的服務資質；物業服務人員素質偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％。

5、物業管理模式落後，經營活動不規範

部分建設單位、開發商把自建小區的物業服務作爲照顧自己親友就業的一個途徑，把物業服務變成了管理，這種自建自營，建管不分的落後模式還普遍存在。全縣70多個小區中，只有不到10個是聘請物業企業管理。這種模式的運行無形中加大了物業服務企業的數量，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低，造成企業管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環機制無法建立。部分單位建設小區，隨着本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老幹部管理，有的有點報酬，有的是義務服務。部分物業企業管理人員簡單認爲物業服務就是看大門、打掃衛生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，有的小區住戶反映有時幾天也看不打掃人員，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。調研的54個小區，物業服務企業都沒有工程驗收的圖紙和相關資料，對小區建設的基本情況不清，大多小區沒有制定物業管理活動的相關制度或公約，少有的部分也得不落實。

6、業主大會、業主委員會的運作機制尚未形成

業主對物業管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關係。調研統計，有95%以上的業主對《物業管理條例》不瞭解或知道一點，對物管企業的服務要求往往會超出合理範圍。例如：在調查中，各個小區反映最多的頂層住戶出現樓頂漏水的問題，在業主與物業交涉未果時，往往會採取拒交物業費的方式來處理。有些業主認爲我不交物業管理費是因爲我不住或者不需要物業管理。使業主與物管企業之間關係僵化，陷入惡性循環的怪圈。

召開業主大會、成立業主委員會困難，業主委員會發展極度滯後。住房對業主大會缺乏認識，不願意參加業主委員會，全縣成立業主委員會的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個，都是在相關部門確定好候選人之後通過上門簽字，打電話徵求意見的方式產生。政府部門的宣傳教育和指導工作做的不夠。

三、意見和建議

針對物業管理中存在的突出問題，爲了進一步加強我縣物業管理工作，提高物業管理水平，調研組提出如下意見與建議：

1、加強居民住宅小區的工程建設管理

工程建設的遺留問題是物業管理工作的源頭問題，相關職能部門要認真落實工程建設的各項監管措施，要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準並嚴格組織實施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業用房、公共建築、共用設施、對車位數量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質量關；組織驗收，應將小區各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容；要着力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。

2、加強對小區物業管理工作的管理和監督

一是督促開發商依法在銷售房屋之前選聘物業管理服務企業，制定臨時管理規約並將之明示房屋買受人；二是嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料並向房管部門備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門與居委會相互配合，形成合力加大執法力度，及時查處物業服務違法行爲和物業管理區域內發生的違法行爲；四是加大調處力度，及時化解各類物業管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規範的企業予以通報批評，甚至取消在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主合法權益。

3、要強化對物業管理工作的指導

一是要主動介入，認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開，業主委員會建立並有效開展工作，促進規範的物業管理公司入駐小區有較大進展；二是加強物業服務企業的培育扶持，對物業企業的發展給予政策的扶持，組織好物業服務從業人員的崗前培訓，條件成熟時可以組織其成立行業協會，爲其自我發展創造優越的.條件。

按享受服務的等級收費機制沒有建立。區的物管運行成本不同、服務標準不同，收費標準自然不同，但現在的情況是各個小區之間互相參照，無論何種服務質量收取標準相差無己。

二是要加強引導，儘快形成以質論價、質價相符、合同約定的收費體系，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍；三是廣泛徵集社會各界的意見和建議，着手製訂物業管理服務合同等示範文本，明確規定前期和後期物業管理服務中的服務範疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規範物業管理企業和業主的行爲。區別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，促進物業服務健康運行。積極探索市場化運行的物業管理新機制，真正實現物業管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區的現狀及特點，宜選擇部分條件較好的小區，如龍輝小區，寶鄉大廈、幸福小區，先行搞好試點，逐步推行。

4、要健全物業管理體制機制

首先，完善和規範物業管理行政管理體系，加強物業管理隊伍組織建設，配備專職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發揮城管委，居委會等在日常物業管理活動中的優勢作用。其次，要健全完善物業管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的管理機制，確保物業管理工作健康運行。第三、要逐步建立一整套物業管理信息系統，全面、及時、準確反映我縣所有從事物業管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實施物業管理的物業管理企業情況、我縣所有物業的基礎情況、業主委員會情況等內容，爲提高物業管理服務水平打下一個良好的基礎。

5、要深化物業管理法規宣教

縣政府及相關職能部門要運用互聯網、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業管理條例》、《山西省物業管理條例》等法規的宣傳活動，強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業管理企業遵紀守法，規範管理，更好地爲業主提供服務；增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行應盡的義務。

6、要規範物業管理服務行爲

物業管理服務企業要樹立質量意識，規範管理、優化服務，取得廣大業主和業委會的支持和配合。一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平。二是應當按規定實行明碼標價，統一收費，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，對物業管理企業、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話等進行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業主明白消費。三是要加強企業內部管理，嚴格履行物業服務合同約定，爲廣大業主提供相應服務並達到服務承諾標準，對業主和業委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業承接驗收制度，物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位，共用設施進行查驗，以減少工程建設遺留問題引發的物業矛盾和糾紛。

7、要強力落實專項維修資金的收繳工作

新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示範帶動作用，如龍輝小區；對新開發的小區一定形成制度，確保落實；對政府及部門早其建設小區如文筆小區等，應儘快研究，加以解決。

8、要積極推進舊住宅小區的物業管理

調動各方積極性，針對舊住宅小區物業規模小，較爲分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難於起步的情況，逐個進行調研、分析，採取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業管理用房缺乏等問題，整合物業管理資源，完善物業管理條件，促進其儘快開展正常的物業管理工作，改善舊住宅小區的居住環境。可着手先行對幾個無物業管理小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規範化管理軌道。

小區調研報告3

做好住宅小區物業管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關係千家萬戶的重大民生工程，是一項事關xxxx城市形象的重大環境工程。爲推進我縣城區住宅小區物業管理工作健康、規範發展，近期，xxxx縣人大經工委與縣住建、房管部門相關工作人員，深入我縣城區紫苑、帝景家園、都市水鄉、公園1號、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區等10個住宅小區和磨子東街社區，通過實地察看、聽取情況介紹、走訪羣衆等形式，對我縣城區住宅小區物業管理現狀及存在的問題等情況進行了調查，具體情況如下：

一、我縣城區住宅小區物業管理的現狀

（一）城區住宅小區的基本情況。據縣房管部門統計，目前我縣已建成住宅小區28個，即將投入使用和正在施工的小區大小還有10多個，住房近10000套，這部分住宅投入使用後，加上目前空置的住宅全部入住後，小區的入住人口將超過6萬人，佔到縣城區常住人口50%以上。

從調查來看，我縣已建住宅小區主要呈現出以下幾個特點：

1、住宅性質多樣。主要有以下六類：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數已實行房改，如政府大院住宿區等。二是各單位爲解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配。如財政小區、國稅小區、地稅小區、明珠公寓等。三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉等。四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，一般規模也比較小，多自建自管。五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮。

2、規模差別較大。在調查的10個小區和1個社區中，大的有紫苑、都市水鄉、帝景家園、公園1號等小區，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區住房在100套以內，有的僅十幾套住房。

3、建設標準不一。主體建築方面，2008年“5.12”汶川大地震以前建成的小區大多是預製板房，2008年以後所建小區大多爲磚混結構、半框架結構、框架結構、剪力牆結構等。配套設施建設方面，在紫苑進入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區條件相對較好，其他大多數小區只有主體住宅、沒有任何公用建築，大多數配套設

施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等情況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區所建成的小區，也只有紫苑等少數幾個小區能上檔次，其他大多數小區普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴重不足等突出問題，還有極個別小區進出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴重的安全隱患。

（二）小區物業管理工作的現狀

1、物業企業發展情況。從紫苑房產進入xxxx我縣才真正有住宅小區物管的概念，目前也處於發展的初級階段。現有物管企業16家，其中二級資質1家，三級資質15家，從業人員近1000人。專業化管理的小區21個，面積達86萬平方米。

2、業主大會及業主委員會成立情況。目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地併發揮了一定作用的只有紫苑1家，其餘大多數都沒有召開業主大會，沒有真正由業主代表選舉產生業主委員會，故大多數小區業主委員會形同虛設，還沒有步入正軌。

3、小區的物業管理工作情況。從走訪、座談的情況看，僅紫苑等極少數幾個小區服務較爲規範，業主較爲滿意；金色東華小區投入近500萬元安裝了較爲完備的消防設施、監控設施、應急發電設施，業主反響較好。大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，沒有明確的服務標準，服務質量相對較差，服務制度落實不到位，好一點的小區也僅有保安服務和維修服務。有的小區因爲亂搭亂建、衛生狀況差等原因，業主和物管嚴重對立，出現拒交物管費甚至要求物管企業離場的尷尬局面。

二、存在的主要問題

我縣小區物業管理經過十多年的發展，初步建立起了市場化、經營型的物業管理體制，對提升城市品位、優化羣衆生活環境發揮了重要的作用。但是，由於城市小區的物業管理工作是隨着我國城市化進程加快和市場經濟的發展而產生的新型服務產業，因發展時間不長，當前我縣物業管理工作中還存在諸多問題，主要表現在以下幾個方面：

（一）執行規劃不到位。調查發現，在住宅小區的開發建設過程中，由於主管部門監管不力，施工過程中不能實時監管，竣工後不能嚴格按照規劃要求進行驗收，導致規劃設計被更改的現象十分普遍。一是業主購房時看到的規劃和實際交房時的規劃不一樣，小區內房屋格局和小區環境與售房時的承諾發生了變化，開發企業不兌現承諾，不履行合同，使業主權益遭受損失；二是開發企業不嚴格按照規劃要求施工，隨意擠佔公共用地，見縫插針，把規劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠，佔了又佔，甚至完全佔用；三是規劃設計要求的配套項目在建設過程中，有的被偷工減料，造成質量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業主的利益，也爲以後小區的物業管理、安全留下了隱患。

　（二）管理制度不完善。目前，我縣尚未出臺與國務院《物業管理條例》及《四川省物業管理條例》相對應的物業管理條例實施細則，給物業管理工作帶來很多不便，在具體操作中存在較大的侷限性和制約性。主要表現在：一是物業管理用房的規劃、設計、建設、驗收、移交沒有具體的要求和標準；二是專項維修資金難落實，公用部位維修難

等問題。三是物業管理公司的招投標不夠規範，誰開發、誰管理的.格局還沒有打破，業主根本沒有選擇物業服務的機會和權力。四是業主委員會的組建程序不規範，造成業主和物管企業之間的各種矛盾因缺乏監督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費義務的業主因爲得不到合理有效的服務而有意見，一些沒有繳費的業主則可以找出種種藉口不盡義務。五是小區內經常發生的違章裝修、違規搭建等行爲，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對這些具體問題的處理和解決缺少切實可行的政策、法規依據。

（三）宣傳教育力度不夠。從調查情況看，社區、物管人員、業主委員會成員以及業主代表，普遍對物業管理法規不知或知之甚少。主要表現在：一是有些物業管理人員對物業管理職責權限不明確，對相關物業政策、法規領會不透，經營理念還沒有從“管理型”向“服務型”轉變，不按照物業服務合同的規定履行義務，對待業主“生、冷、硬”，服務意識差，簡單地把物業管理理解成收費等，有的甚至只收費不服務，小區的衛生保潔、綠化養護、安全保衛不到位，造成衛生狀況差，秩序混亂，失竊案件時有發生；二是一些小區的業主不知道如何利用《物業管理條例》來維護自身的權利，遇到了問題無所適從，不是通過協商渠道和法律手段去解決，而是採用簡單的拒絕交費等辦法來激化矛盾。

（四）物管服務水平較低。調查發現，一些物管企業低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。即便是企業對員工進行培訓，也還是停留在基本技能培訓的初級階段，還沒走向由勞動部門參與的社會化職業技能等級培訓與鑑定，致使物業服務工作不到位，不按規範操作。另外，從業人員流動性大、個人素質普遍較低，也影響了物業服務水平的提高。部分物業企業管理人員對住戶反映的問題不能積極主動解決。有的小區住戶反映小區公共區域長期無人打掃衛生，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。

　三、建議

針對當前我縣住宅小區物業管理中存在的突出問題，爲進一步加強和改進我縣城區住宅小區物業管理工作，提高物業管理水平，提出以下建議意見：

（一）嚴格執行規劃，建好一批精品住宅小區。小區的規模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設精品城市、提升xxxx形象的高度，科學規劃並嚴格監管，重點抓好在建和待建住宅小區建設。要引進幾家有實力的房地產開發企業，建設幾個高檔次的精品樓盤小區。建議相關職能部門要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準並嚴格組織實施。住宅小區規劃設計一定要明確物業用房、公共建築、共用設施、車位數量、綠地面積等內容。工程建設要嚴把工期和質量關，組織驗收應將小區各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容，杜絕未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。同時，要站在維護羣衆切身利益、促進社會和諧穩定的高度，合理規劃並分步實施，穩妥推進已建小區特別是老舊小區配套設施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩定因素。

　（二）加強監督管理，建立一套完善的管理制度。一要嚴格落實前期物業招投標制度，督促開發商依法在銷售房屋之前面向市場公開擇優選聘物業管理服務企業，制定臨時管理辦法並將之明示房屋買受人；二要嚴格落實物業承接查驗制度，房管部門和物管企業要全面參與小區竣工驗收，嚴格審查各項物業管理配套設施完成情況，凡未完成配

套設施建設的小區一律不能通過竣工驗收，物管企業一律不得承接；三要嚴格落實物業企業備案制度，嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料並報房管部門備案的制度；四要嚴格落實日常巡查制度，相關職能部門要與居委會相互配合，組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規範的企業予以通報批評，甚至取消其在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主的合法權益。五要嚴格落實矛盾糾紛調處制度，對業主和物管反映的問題以及業主和物管企業存在的矛盾糾紛，相關部門和社區應不推不躲，及時予以解決和調處。

（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。要通過電視、網絡、會議、板報等多種形式，廣泛深入宣傳國務院《物業管理條例》、《四川省物業管理條例》等法規，營造推進住宅小區物業管理的良好輿論和法制氛圍。特別是房管部門和各社區居委會要注重加強對居民的宣傳教育，增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行好應盡的義務。要指導和幫助物管企業開好業主代表大會，組建好業委會。要強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業管理企業遵紀守法，規範管理，更好地爲業主提供服務，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業主體、業主自理、社區自治”“四位一體”的物管新模式。

（四）強化分類指導，打造一批物管示範小區。要廣泛徵集社會各界的意見和建議，着手製訂物業管理服務合同等示範文本，明確規定前期和後期物業管理服務中的服務範疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規範物業管理企業和業主的行爲，區別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍，促進物業服務健康運行。結合我縣住宅小區的現狀及特點，選擇部分條件較好的小區，積極探索市場化運行的物業管理新機制，真正實現優質優價、多方共贏；針對老舊住宅小區規模小、較爲分散，尤其是樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難於起步的情況，逐個進行調研、分析，採取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業管理用房缺乏、公用設施維修困難等問題，試點推行“破牆擴院”、“小區自治”等管理模式，改善小區環境，提升管理水平。

小區調研報告4

春節年關將至，熱鬧的氣氛感染着每個人，歡樂的時光陪伴着每一刻。小年夜的喜慶，除夕晚的歡樂，春節的氣息撲面襲來。在這些傳統節日中人們分享着彼此的幸福和喜悅，收穫着美好生活的點點滴滴。

傳統節日是我國文化的一種表現形式。每個民族都有本民族的傳統節日以及傳統習俗，他們之間既有共同點也有自己獨特的地方。正是因爲差異的存在才彰顯了民族的特色，也代表了民族的傳統信仰。此外，不同地域有着不同的節日習俗，這些習俗都是地域文化的具體體現。 經過寒假的仔細調查以及走訪，我逐漸地把我所在地的節日習俗整理在一起。在整個過程裏我既體會到傳統節日習俗的重要性，也發現了其中的一些特殊含義。以下就是我整理出來的過年時的節日習俗。

1、小年夜

小年夜是個喜慶的日子，也是歡樂過大年的衝鋒號。一家人團圓在一起樂呵呵地圍桌吃飯、聊天，分享這一年的收穫和喜悅。在我們這裏小年夜是農曆的十二月二十三號。在這一天我們一般都會到祠堂(我們當地的話叫做“廳屋”)祭祖，這個儀式是要整個族人都參加。

2、掃屋

過年的時候，什麼都需要有個新面貌，所以連屋子也不例外。“掃屋”也稱“掃塵”，從字面意思也可以知道是打掃衛生。一般情況下“掃屋”是定在二十四號。由於現在的人都不太講究以前的規矩，只要在大年夜前做完就可以了。“掃屋”在當地寓意爲掃去晦氣，迎接新一年的好運。這是一項巨大的工程，需要大量的人力和物力，基本上全家人都要參與進來。

3、做年糕

民以食爲天，吃纔是最實在的事情。所以過年的時候肯定少不了吃的東西——年糕。我們當地的年糕都是手工製造的，自給自足的。現在還保持着相當傳統的製作工藝，都是比較古老的製作方法。我們使用的工具也是近“石器時代”的工具——石磨。首先製作年糕的第一步就是將普通的大米用石磨磨成粉狀，這個過程完全是靠力氣來完成的。 有了“米粉”這個原材料就可以開始製作年糕了。經過一系列複雜的工序最後得出圖片中的成品。它的寓意爲步步高昇。這種年糕的味道甜甜的，嚼起來很有韌勁，是不錯的`過年佳品。

4、貼春聯

這是過年重要的習俗，在很多地區都很流行這樣的傳統。除舊換新是很有必要的，因爲每家都希望新年有新氣象，一切都是嶄新的開始，春聯也不例外。春聯的貼法在我們當地還是保留着古老的傳統。比如哪個貼左邊，哪個貼右邊都是有講究的，還有就是很多春聯都是那些老一輩的人自主創作的，完全手工製作。這樣的春聯既有特色，又能準確的表達主人家的新一年的期望與祝福。

小區調研報告5

調研目的：居住區規劃設計，不再是單純的建築設計，設計時所要兼顧的方面也會更多。因此調研時要注意的地方也就相對的要全面一些。

一、 瞭解居住區選址的要求，收集相關資料，調查城市性質、氣候、生活方式、傳統文化對居住區規劃影響。分析小區周邊環境對居住的影響。

二、 瞭解居住小區規劃設計對各項功能及組團外部空間的組織，分析小區規劃的大小規模形式。

三、 分析小區的道路系統規劃方式，瞭解道路規劃的相關要求和規範。對已建成小區進行實例分析。

四、 瞭解住宅類型和住宅組羣佈局，分析住宅組羣佈局如何綜合考慮用地條件、間距和採光通風要求。對戶型進行基本的分析。

五、 瞭解小區規劃過程中對綠地的要求及景觀設計方面應注意的一些事項。

調研內容：

（一）基地環境分析：

濱河名家位於鄭州市新鄭市，所處地理位置屬於溫帶溼潤季風氣候。四季分明、雨熱同期，乾冷同季。春季乾旱少雨，夏季炎熱多雨，秋季晴朗日照常，冬季寒冷少雨雪。濱河名家位於鄭州市沁河路2號二七航海路鄭密路交叉口，驅車 20分鐘內可順利到達二七商圈。小區雖然位於帝湖東邊，周圍有一定的'教育設施和醫療購物等基礎設施。但是也存在很多的不足之處，由於周圍的基礎服務設施距離小區有一定的距離，住戶的日常生活對小區自身的基礎服務設施依賴性較大。毗鄰BRT公交站，交通流量大，對小區也有很大的噪聲污染。

（二）總體規劃: 1、基本概況：濱河名家佔地8.2萬平方米，總建築面積5.085萬平方米。項目整體規劃以6層純電梯花園洋房爲主，11層小高層、18高層爲輔，產品採用一梯兩戶和兩梯三戶純板式結構，更好的滿足通風和採光的需求。

2、服務設施：小區的基礎商業服務設施佈置在它的主軸線上，也就是社區主入口的商業步行街，綜合多種業態，超市、會所、藥店等一 系列服務設施。設置滿足社區內部及周邊居民的日常生活需求。教育設施齊全，有標準化的幼兒園，小區的東南角是一國小，滿足了孩子的基本的教育需求。

3、道路系統：小區的道路系統的規劃是

否合理直接影響區的使用功能，出入口的安排，人車流線的分佈，小區道路的分級處理和停車位處理都是十分重要的。項目總共二個出入口，分別在小區的東西兩側，主要道路系統爲半環形式，打破了格局的呆滯化，使得小區佈局活潑。整個小區採用人車分流，人行出入口作爲主要出入口，車行出入口爲應急出入口，環道作爲車行道，寬6米，人行步道呈網狀分佈，更好的做到動靜分區。小區整體採用地下停車庫形式，一定程度上節約了用地，車庫位於兩排建築的中間綠化帶地下，方便了各類住戶的需求。

（三）建築佈局和造型：小區主要有別墅區，多層住宅和高層住宅組成，是多元化的綜合小區。別墅有聯排和獨棟之分，給客戶以更多的選擇，多層住宅呈現行列式佈局，有利於住戶的採光和通風。小區總的設計風格爲西班牙風格，建築外立面採用手工抹灰牆和文化石，色彩明快，醒目又不過分張揚。給人以舒適的感覺。從紅陶筒瓦到手工抹灰牆，從弧形牆到陽臺，鐵藝、陶藝掛件都表達了西班牙風情。

二、資料查閱：

（一）居住區分類：居住區的規劃佈局，應綜合考慮周邊環境、路網結構、公建與住宅佈局、羣體組合、綠地系統及環境等的內在聯繫，構成一個完善的、相對獨立的有機整體。

居住區按規模大小和等級的不同，可以分爲：居住區、居住小區、居住組團。

居住區是具有一定的人口和用地規模，並集中佈置居住建築、公共建築、綠地、道路以及其他各種工程設施，被城市街道或自然界限所包圍的相對獨立地區。因受公用設施合理服務半徑、城市街道間距以及居民行政管理體制等因素的影響，居住區的合理規模一般爲：人口5～6萬（不少於3萬）人，用地50～100公頃左右。

小區調研報告6

物業管理是城市管理和社會建設衝突集中體現的領域，規範的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。爲進一步規範我區物業管理，近期，我區物價部門組織人員對城區物業服務進行調研，在引導業主樹立正確的物業服務消費觀念，引導物業服務企業依法經營、公正競爭、合理收費，如何進一步規範物業行業管理等方面出不懈的努力。

一、基本狀況

我區物業管理行業起步較晚，正是朝陽產業，通過近十年的進展，由於各方面因素的影響進度緩慢，還存在市場化運行機制未健全、開發商影響、專業性的人才匱乏等問題。總體看，我區物業管理工作有以下三個特點：一是物業管理市場處於發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是物業管理行業監管體制不完善。據統計，目前，吉安市中心城區共有物業管理小區38家，物業管理企業30個，管理房屋230萬平方米。城區物業管理掩蓋率達到80%，新建商品房的物業管理掩蓋率達到100%。本區註冊一級資質物業服務公司尚無，註冊二級資質較多。全部小區均未成立小區業主委員會，物業服務水平很難得到一個質的提升。目前我區多層住宅物業管理費用的收費標準爲每平方米0.3—0.5元，高層住宅爲每平方米0.7—0.9元。儘管如此，我市物業行業收費平均收費水平仍低於80%。物業管理費標準不高，收繳率低，個別業主和物業管理企業之間的衝突因缺乏溝通渠道而無法解決，成爲制約我市物業管理行業進展的主要因素。

二、存在的主要問題

1、物業服務公司規模較小。我區隨着房地產業的快速進展，近幾年來物業公司數量急劇增加。但從總體看，進展參差不齊。由於企業管理規模過小，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會資源鋪張，效率低、效益差。假如形成規模效應，則可降低成本，提高效率。

2、市場化運作機制尚未健全。物業管理尚未真正形成市場準入機制。物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是我區爲中心城區，由於鄰近縣居民到我區投資購房置業者較多，有的購買多套住房不急於入住等因素導致空房率高，小區入住率不高，由於規定未裝修入住按50%交納物業服務費，不交納電梯運行費，而這部分人員未入住，並未削減物管企業的服務成本，再加上已入住業主交費意識薄弱，應交的物業費也收不上來，據統計，收取物業管理費達到90%以上，已經是特別不錯的狀態了。導致很多小區由於收費率低處於微利狀態，甚至產生虧損，造成物業管理企業難以爲繼。二是由於我區物業行業還處於起步階段，很多業主對物業收費都表示不理解，業主繳費意識薄弱，造成物業服務收費率低，有的企業因難以全額收取物業管理費，只有被迫撤離所服務的樓盤。

3、物業服務費收取難。主要表現在：

一是一些服務人員責任心不強,服務質量差,服務不到位，導致住戶有看法而拒絕繳費。

二是住戶無力繳費。如安置房、經濟適用房，業主許多是低保戶，以生活水平低爲由拒交物管費。

三是工程遺留問題隨着物業交接,將問題轉嫁給物業服務企業,成爲住戶不繳費的藉口。

四是由於業主自身的緣由，如業主內部糾紛、業主出租房屋等緣由致使繳費不準時等。

五是由於業主物業繳費意識薄弱。物業管理企業供應的隱性服務被忽視。不少業主認爲，交了那麼多的物業管理費，不就是有幾個保安和幾個清潔工嗎？這錢花得太冤枉。於是少交甚至不交物業管理費的現象時有發生。雖然物業管理公司供應了許多服務，但由於服務本身是隱性的，業主沒有因此得到很直觀的利益，所以業主很難感受到物業管理公司的工作。

六是有的業主僅比較其物業收費標準，而未比較物業服務質量，業主對收取物業服務費表示抗拒。特殊是對停車收費及車庫及貯存間、雜物間交物業費表示不理解。二次供水、電梯使用費分攤收取衝突大。由於各種因素有些業主覺得分攤不合理而拒繳水、電費。

七是不少小區的業主認爲物業管理公司的收費不透亮 、不合理，亂收費、高收費，因而拒絕交費,此類問題很有普遍性。

八是業主認爲物業管理公司的服務與收費質價不符。在實際物業管理工作中，也的確存在物業管理公司服務不到位、服務態度不好、修理不準時、收費不規範等狀況。這樣，造成業主對物業服務不滿足，對物業管理企業產生看法，因而拒交物業管理費。

九是當物價部門依據經濟進展水平、物價上漲水平和業主服務水平提高等狀況，對物業收費標準作出調整後，部分業主不願按提高後的標準交費。由於物業費收入收不到位，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，對小區設備維護、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環，引起住戶不滿，陷入了物業公司埋怨收不足費而無法服務，業主埋怨服務低劣而不願交費的怪圈。據全國價格舉報電話受理投訴統計，近三年來，業主投訴物業管理企業收費項目和標準不透亮 、違反規定亂收費，始終位居各類價格舉報問題的前三位。

4、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建築等多個部門，有時各種衝突會交織在一起。從全區看，缺乏一個強力部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關係難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質轉變卻由建管辦監管，責任主體不明確，行政監管力度不大。

5、物業管理缺乏監管。我區全部小區均未成立業主委員會，有些業主往往不清晰自己可享受那些服務內容、有哪些服務標準，應交多少費用，如何監管物業管理企業等，這些問題使得部分物業服務企業帶有肯定的隨便性，少服務、服務不到位現象時有發生，體現不出“質價相符、優質優價”的物業收費原則，對此業辦法見，對物業管理的有償服務產生疑問，影響小區的正常管理運作。

6、業主的消費觀念有待轉變。部分業主物業服務的消費觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對物業管理的熟悉需要一個過程。二是我們國家誠信價值體系尚在初級階段。遇到問題，業主不是樂觀通過司法、行政手段解決，而是選擇隨便拖欠或者拒絕交納物業服務費的方式進行，這種做法不僅損害了合同的嚴厲 性，而且造成了住宅消費的誠信危機。三是一部分人存在從衆和僥倖心裏，看到小區內有業主不交物業費，認爲自己交了反而吃虧，所以也效仿着拒絕或者拖欠物業費。物業服務收費不到位，最終利益受到損害的還是業主本身。物業費主要用於居住小區房屋公用部位及共用設施設備的運行修理養護等服務性開支。部分業主不繳費，等於免費享受公共服務，這對繳費的業主是不公正的。長此進展，不繳費的業主可能會越來越多，最終導致物業管理無法正常進行，房屋及設施將會失修失養，小區的保安、保潔、綠化將無人問津。

三、對加強完善物業服務收費管理的看法和建議

１、走強強聯合之路。製造條件，樂觀鼓舞物業公司兼併、合併，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓舞有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上賜予扶持和優待。

2、完善物業管理的市場準入機制。努力引入物業管理的市場競爭機制，明確規定物業公司的資質。加強物業管理市場整頓，對不符合要求和規定的物業公司、物業管理人員，堅決吊銷執照，註銷上崗資格證書，維護良好的市場秩序。要深化社區，加強日常巡查，對修理不準時、服務不到位、收費不規範的行爲予以嚴厲 查處，直至降低或取消其物業管理企業的資質。要連續加強物業管理企業的制度化、規範化建設，強化檢查考覈、資質審定、從業人員業務培訓等工作措施，促進我區物業管理行業的服務水平不斷提高，提高我區的物業管理水平。

3、建立前期物業管理監管機制。建立物業管理提前介入機制。從工程項目規劃立項開頭，物業管理應同步介入對房屋的功能、佈局、管網建設等提出專業的.合理性建議供開發建設企業接受，爲後期物業打下堅實的基礎。建立物業服務收費報審機制，應在售房前，向物價部門申報覈定物業服務收費標準，規定在向物價部門申報前期物業收費標準後方可售房，以削減不必要的衝突。在物業管理企業在引導業主理性維權的同時，緊密聯繫房地產開發商，不斷完善物業功能，確保物業建設質量和配套設施設備的齊全及有效修理養護。

4、完善細化收費標準。建議儘快討論制定質價相符的物業服務費指導價格體系，細化《江西省物業管理條例》各收費檔次對應物業企業應達到的詳細標準，明確高層住宅另行收取的電梯運行費是否包含電梯修理、年檢費，電梯費用各樓層間的分攤比例問題，明確私家車庫、貯存間是否要交物業服務費等問題，建議二次供水由供水公司統一管理，由供水公司向業主收取二次供水費。要建立市場化的收費機制，使物業管理服務向市場化、專業化方向進展，必需遵循公開、公正，誠懇信用的原則。鑑於目前售後房物業收費衝突凸現，商品房衝突相對平穩的特點，實行分類指導方法，做到公開合理、質價相符以及同一物業管理區域實行同一收費標準。

5、應制定房屋公共修理基金的提取使用程序。按有關條例規定：當確需使用房屋公共修理基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意後，方可申請使用房屋公共修理基金。但實際上，假如修繕部位只涉及到少數業主的利益，那麼就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的修理費用沒有專業機構對其作鑑定和監督其使用，簡單讓房屋公共修理基金造成不法利用。隨着大量房屋開頭進入修理期，當房屋需修理，當年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區的房屋公共修理基金從未提取過。

6、簡化催繳物業費法律程序。當業主惡意拒交物業費時，現行方法是由物業企業起訴業主，這樣將耗費物業企業大量的人力、財力，通過法律途徑追討的物業費都不足以支付訴訟等相關費用。建議明確物業企業催繳物業費更爲簡潔措施或程序。

7、妥當協調解決有關問題。市環衛部門向業主收取的生活垃圾處理費爲3元/戶、月，由物業企業代收。該部門所做的工作僅是從轉運站將生活垃圾運走，且不供應垃圾筒，現物業小區內道路衛生、垃圾外運至垃圾轉運站都由物業企業擔當，市環衛處每月向物業企業收取3元/月、戶的垃圾處理費。由於市環衛處並未供應相應服務，只做了其中一部分，故物業企業物業企業不應擔當3元/月、戶的垃圾處理費。

8、加大宣揚力度引導人們正確的物業消費觀念。物業管理公司本身要留意加強物業管理水平，提高自身的服務質量。規範管理，提高服務水平，加大業主對物業管理的正面宣揚和引導，讓業主樹立正確的“物業服務消費觀”，有效避開收費難的問題。讓業主瞭解物業管理工作的內容，提高物業管理的商品意識。讓業主感受實質上是一種服務型的商品交換。物業管理公司需要引導業主的思想觀念要由物業管理的無償供應向有償型的商品供應方面轉化。

9、加大對物業行業的監管力度。推動物業行業社會化、市場化進程，淨化地域性物業行業競爭環境。健全本市物業政策法律法規，形成完整、系統體系。

10、進一步提高物業企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營力量，加強與業主、業委會的溝通溝通，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規範化，編製成詳細的《操作手冊》，成爲員工的行動指南。三是培育和造就高素養的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應當注意個人素養方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考覈，建立內部激勵機制。

11、建立物業管理衝突糾紛調處新機制。探究建立物業管理糾紛調處新機制。將業主自治機構的管理納入社區管理範圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參與社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參與業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間消失的各種衝突和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以幫助。建議將物業衝突糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和準時處理侵害居民合法權益的大事。

12、恢復物業小區服務收費年審制度。取消江西省發改委贛計商價字（20xx）975號《關於物業管理服務收費有關問題的補充看法》第三條：“今後凡是涉及物業管理服務收費的物業管理企業不再辦理收費許可證和不再實行收費年審制度，與之相關的罰則自行取消”。恢復物業服務收費許可證換髮和收費年審制度，以便價格部門履行監管，加大失信懲誡力度。

13、儘快修改、細化物業管理有關規定。《江西省物業服務收費管理方法》和《吉安市物業服務收費管理實施細則》已經不能適應當前經濟增長、社會進步和物業管理進展的客觀要求，修改物業服務收費管理方法成爲迫切需求，有關部門應樂觀協作，共同推動新的物業服務收費管理方法儘快出臺。新出臺的物業服務收費管理方法應能充分考慮其可操作性、科學性、合理性和有效指導性，兼顧市場雙方的利益，並在收費標準、服務內容、定價方式、收費方式等方面進行細化，進一步明確物業服務成本構成和服務內容，定價方式上汲取其他城市的閱歷，實行菜單式計費方式，讓業主明明白白消費，物業企業清清晰楚服務。

小區調研報告7

一、調研現狀

由於我國經濟的飛速增長，讓城市宜居程度變成爲了城市建設的主要指標。老舊小區改造爲民生重點工程，基於城市現代化、

環保可持續發展基礎。城鎮老舊小區指的是建造時間比較長，市政配套設施老化，公共服務缺項等問題比較突出的居住小區。通過調研和過去一年多的試點情況來看，這些小區可能已經建成爲了20年以上，由於原來設計標準比較低，管網破舊、公共服務缺失直接關係到生活在小區里居民的獲得感、幸福感、安全感。應通過外部環境的改造和基礎設施的改造、服務設施的健全，提升居民的宜居水平。在城市改造中，老城區屬於重要地段，但是在改造老舊小區期間卻遇到了非常多的難點。

二、存在問題

一環境設施狀態落後

隨着經濟發展，生活水平逐步提升。車輛保有量正在逐步提升的趨勢。小區道路比較窄，停車位不夠，造成在私家車增長的狀況下，車主只能夠將車停到公共場所之中，這導致佔領了大量的娛樂場所的活動空間，嚴重影響了人們的娛樂活動。道路由於

太窄，再加之具有車輛，私家車之間難免會發生碰撞，使得住戶間時常發生衝突，影響了小區的和諧發展;水電基礎設備過於老化，管線長期沒有更換，造成小區會由於水電管線問題而發生路面坍塌、停水停電的情況，嚴重影響了居民的生活質量，此外供電路線老化還很有可能發生火災、雷擊等情況，這給住戶造成爲了非常大的安全隱患。例如武警公寓、二幹宿舍建成年代較早，小區存在許多以前的電力平行線和後期弱電管網亂牽拉現象;建造外牆粉刷面受到了風化，建造內牆面受到了大面積的腐蝕，缺少足夠的照明設備。小區雨污管網老舊，且雨污水混流排放。例如保定新村部份管網阻塞、化糞池破損甚至坍塌導致小區雨污水系統無法正常運行，每逢颱風天氣小區內澇污水橫流、異味嚴重。小區道路年久失修，坑坑窪窪破損嚴重。安防技防設備不完善。

二居民意見難以統一

老舊小區人員組成複雜，小區住戶普通以老年人、暫時租戶、工薪階層爲主。各方有各自需求，方案意見徵求階段，得到的意見徵求結果與實施施工過程時常存在乎見難以統一的情況。該情況通常導致施工過程受到部份小區居民輪番阻擾施工，不配合改造。例如：關於小區綠化增加與適當縮減綠化增加停車位思路分歧問題，建造違章改造拆除等問題。

三綠地所存在的問題

老舊小區建造的時間普遍在上世紀末，無論是在設計水平還是配套設施方面，都無法和當代的小區規劃設計相比。特殊是在綠化工作上，爲滿足綠化率，儘管許多的小區都進行了綠化，不過普遍都是自然生長，而且因爲缺少必要的養護，所以無法從整體上展現出美感。同時，還有的小區儘管進行了綠化設計，無非卻存在缺株的情況，許多地表都暴露在外。此外，老舊小區並不重視對於綠化的管理工作，例如湖光花園也很少對綠植進行保養，個別的老舊小區還把小區的綠地開墾改造成爲了小菜園，亂搭亂建，嚴重破壞了小區的環境。

四建設施工過程影響

老舊小區改造過程中，地面破除、管網溝槽開挖、油漆粉刷氣味等會對小區居民日常生活造成一定影響。由於改造過程存在各個管線部門共同施工，個別小區施工現場混亂。例如驛前巷15A、15B小區施工過程安全防護措施不到位，施工組織不夠合理導致未能有效進行施工，改造時間增加等問題。

三、對策建議

一增加小區功能

在改造老舊小區的過程中，非但要穩固樓體結構、重新打造外觀、建立保暖工程，而且還要合理的增設小區功能。

一、改善小區居民水電供應設施陳舊的情況，並滿足居民平時的生活要求;

二、對小區裏違背規定的建造進行清除，增加綠化和小區健身活動區域的面積，加寬小區的道路，並要通過小區地基的實際情況，來在合理的位置建造地下停車場以及供水排水系統;最後，要改善臨街土地，以提高小區附近的經濟價值，增加老年活動場所。利用完善的規劃以及所增加的功能，來全面的加強老舊小區的宜居程度和經濟價值，從而給居民打造出一個舒適且條件優越的生活環境。

二加強意見徵求過程

方案徵求初期，應儘量提高意見徵求的受衆的覆蓋面，做好居民改造意識工作。讓小區居民在前期充分的參加到改造工作裏，在方案設計期間儘可能滿足各方需求的情況下達成共識，求同存異。以便後期改造過程中產生分歧導致減少不必要的糾紛阻擾。

三運用綠色生態環保理念來進行規劃設計

1堅持以人爲本

要讓規劃工作具有科學合理性，並展現出綠化工作的成效。根據老舊小區的設施條件，來有針對性的制定綠化規劃，保證規劃設計和實際情況能夠合理的融合到一起，並實現點、線、面的融合，如此一來就能夠改善綠地植被景觀，從而打造出一個功能齊全的.綠地系統。例如建立一個小遊園，然後融合小區綠化的狀況，在進行改造的小區內創建休閒娛樂場所，然後根據住戶的各種要求，並利用草坪、廣場等來把綠地分爲各種功能區，每一個分區單獨存在，但是均具有自己的特點，能夠達到居民的種種要求;此外也可以進行主幹道綠化的線狀綠地的建設，也就是在小區裏把綠化按照現狀來羅列，把小區中處於分離狀態的綠地進行連接，以構成一個綠色體系框架。

2對綠地結構進行改善，以加強綠地的生態收益。

想要提升小區的環境，那末就要合理的使用好小區的綠地，全面的展現出綠肺的功能。而想要實現這一目標，那末就要以生態平衡爲理念來創建綠化環保功能，不要只是把綠地當做是一種裝飾品，同時還要合理的改善植被，全面的展現出生態效果。總體來說的話，就是要更改喬木、灌木之間的比例，由於生態收益和綠地面積屬於正比關係，將巧木、灌木進行融合纔可以打造出結構豐富的綠地，這樣一來就能夠全面加強生態收益。

四加強建設過程管理

嚴格把控質量，安全進度。與施工、監理單位做好建設工作，合理施工組織計劃，嚴格把關施工過程。既要保質保量、按時交付工程。又儘可能減少改造過程對居民日常生活造成的影響。

五加強改造後的維護工作

對老舊小區的改造成效只能夠體現較短的時間，若想長期保持住戶宜居的程度，那末還要全面和物業公司、居委會等部門進行合作，來一同進行管理。

小區調研報告8

【摘要】居住小區綠化在城市生態系統中起着極其重要的作用，已受到了人們的普遍重視。本文介紹了居住小區綠化的作用和現狀，並對其植物配置及植物多樣性方面提出了相應的建議。

【關鍵詞】居住小區，園林綠化，景觀設計，植物多樣性居住小區是指城市主要道路所包圍的獨立生活居住地段。近年來，隨着房地產開發業的蓬勃興起，人們環保意識的日益增強和對生活環境要求的不斷提高，在選擇住房的過程中，人們開始強調景觀環境方面的條件。這種現代生態居住觀，給小區環境設計注入了新的內容，同時也爲居住小區環境設計提出了更高的要求。居住小區的綜合環境在人們心中越來越占主導地位，而居住小區綠地是綜合環境中重要的組成部分。隨着我國國民經濟的不斷髮展，住宅建設逐步走向商品化的軌道，人們對居住環境的要求也會越來越高，也給建築師、規劃師們提出了更新的課題。本文就目前居住小區綠化現狀和發展趨勢以及綠地樹種選擇和植物配置加以分析，以期爲居住小區綠化設計提供新的思路。

一、目前居住小區園林綠化的現狀居住小區綠化是對自然生態系統的恢復

有的綠化部門或投資者未能對居住小區原有的立地條件進行調查，實地勘察、分析，對所選用植物本身的生長規律和對環境條件的要求未作細緻的考慮，就盲目地進行綠地規劃設計，或照抄照搬，或是設計者、投資者的愛好，認爲只要種上草，栽上樹，綠化的目的就達到了。例如模仿頻率很高的“法國規整式”，在許多居住小區中都可以看到，整齊的綠化成爲建築的花邊，其作用僅僅是爲居住小區“塗脂抹粉”。人們看不到小區的整體空間景觀，看到的只是零碎的片段。因爲在高密度的居住小區中，景觀設計沒有被首先完整地提出，只是樓與樓夾縫之間的環境美化。

二、現代居住小區植物景觀設計原則

1、營造人工生態植物羣落。隨着生態園林的發展，以生態學原理（如互惠共生、化學互感、生態位、物種多樣性和競爭等作用）爲指導來建設一個人類、動物、植物和諧共生、良性的生態環境成爲我們追求的目標。居住小區的綠化是對自然系統的恢復，將居住區建設成爲生態小區是目前園林工作者對其進行綠地規劃的理論前提，堅持以生態平衡爲主導，利用不同物種在空間、時間、營養等方向進行合理配置植物，把大自然引進人們生活，真正達到人與自然生態系統的融合和相互協調，最大限度滿足人們對環境的生態要求。在居住區綠化中必需借鑑城市綠地中植物的豐富搭配類型，如喬木—草本型、灌木—草本型、喬木—灌木—草本型、喬木—灌木型、藤本型等。在實際應用中因地制宜根據不同居住區綠地服務對象的需求和應達到的功能要求進行植物設計，例如棚架下采用藤本植物遮蔭；活動現代居住區採用高大喬木遮蔭；以觀賞爲主的綠地可採用灌木—草本型或喬灌草搭配型；觀賞結合散步遊覽的綠地可採用喬木—草本型的植物配置方式。

2、植物造景要有良好的景觀效果。人是居住區的主體，居住區的一切都是圍繞着人的需求而進行建設、變化的`，不斷趨於文明和理性的社會越來越關注人的需求和健康，植物造景要適合居民的需求，也必需不斷地向更爲人性化的方向發展。植物造景和人的需求完美結合是植物造景的最高境界，強調人性化居住小區的植物造景要特別強調根據不同植物的幹、形、葉、色、花、果等觀賞元素特點進行花色、花期、花葉、樹型的搭配，根據地域特色結合季相變化對植物進行合理配置。良好的居住區綠地應該形成三季有花、四季有綠的配置效果，創造出優美、長效的花卉風景，最終達到人與自然的和諧。

3、植物造景過程中植物配置的形式。居住區綠地植物造景中植物配置應適應綠化的功能要求，適應所在地區的氣候、土壤條件和自然植被分佈特點，選擇抗病蟲害強、易養護管理的植物，體現良好的生態環境和地域特點。要充分發揮植物的各種功能和觀賞特點，合理配置，常綠與落葉、速生與慢生相結合，構成多層次的複合生態結構，達到人工配置的植物羣落自然和諧。植物品種的選擇要在統一的基調上力求豐富多樣，要注重種植位置的選擇，以免影響室內的採光通風和其他設施的管理維護。

三、居住小區中植物的選擇

1、居住小區中植物的具體選擇方案。小區內道路分連接各小區分區之間的主幹道和連接小區宅前道路的支幹道、小道。樹木配置以規則式、行列式爲宜，在不影響採光的情況下，宜配植以造形優美，有季相變化的落葉喬木，如垂柳、欒樹等，以遮擋東西向的太陽輻射，在夏日爲行人提供綠蔭，喬木以下配植剪形花灌木，如紅檵木球、海桐球、水蠟球、榆葉梅球等，適當點綴幾組常綠樹，如檜柏球、千頭柏，使道路兩旁春季有花、夏季蔭濃、冬季有綠，以形成不同的植物景觀，增加綠色空間層次。但小區內各條幹道綠化樹種不宜雷同，每條路都應以植物形成自己的特色。

2、居住小區中綠化植物配置原則。

⑴植物配置要層次分明、注重色塊。在居住小區中進行配置時，也應該注重其層次的搭配。用喬灌、地被等混合配置出高、中、低、地被層四個層次，再進行空間的分割與聯繫，通過各個層次，使空間更具自然的節奏。

⑵季節性觀花觀葉植物相搭配。 “意春早臨花爭豔，夏季濃蔭好乘涼，秋季多變看葉果，冬季蒼翠不蕭條。”這首詩道出了季節變化及對小區設計的最直接要求；應保持三季有花，四季常綠。

⑶以草本花卉彌被木本之不足。雖然草木花卉在管理中比較煩瑣，但是相對來說更易於成爲造景要素。在組合時必須考慮到小區中植物的色澤、花型、形狀和高度、植物壽命、生態長勢等方面，使之互相協調。

住宅小區的園林綠化設計要在合理運用植物、園林小品、園路和鋪裝等前提下，強調園林景觀與生活、文化的緊密連接，在空間組織上達到一步一景，景隨步移的效果；注重地方特色和民族風格，提倡多元化，不要盲目效仿；同時兼備觀賞性和實用性，在綠地系統中形成開放性格局，佈置文化娛樂設施，使休閒、運動、交流等人性化的空間與設施融合在園林景觀中，營造有利於發展人際關係的公共空間。在人與自然相互依存的條件下，開拓人與自然充分親近的遊憩生活境域，使久居鬧市的居民獲得重返自然的身心享受，這是人們共同追求的理想，也是實現城市可持續發展的必然要求。

小區調研報告9

黨的十七大明確指出：“社會穩定是人民羣衆的共同心願，是改革發展的重要前提。要健全黨委領導、政府負責、社會協同、公衆參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發社會創造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。 區委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業的社會環境。而物業管理是城市管理和社會建設的基礎工程，爲此，加強居住小區物業管理建設，改善居民生活環境成爲人民羣衆普遍關注的熱點問題。前不久，按照區委的工作部署，南關嶺街道黨工委在解放思想學習實踐活動專題調研階段，結合地區實際，組織了專題調研小組，就如何推進地區物業管理，促進地區社會和諧穩定進行了專題調研。此次調研，實地走訪了部分居委會和物業管理公司，召開了由街道城管部門、物業公司、居委會、業主委員會等單位參加的不同層次座談會，發放了500份居民調查問卷，徵求了各個羣體的意見和建議，現將調研情況報告如下：

一、南關嶺街道物業管理工作的基本情況

據調查，南關嶺街道共有各類物業建築面積240萬平方米，住宅建築面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區16個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區4個，佔總面積的25%;九十年代後，按統一規劃、統一設計、綜合開發建設而成的小區12個，佔總面積的75%。已實行物業管理的小區8個，佔居住小區的50%;成立業主大會的小區5個，佔實行物業管理小區的62.5%。全街共有物業管理企業七家，從業人員300餘人。目前，實行物業管理的小區內多種管理形式並存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。

總體看，物業管理工作具有以下幾個特點：一是物業管理市場處於發育初級階段。目前仍然沒有實行物業管理的居住小區佔50%;未收取物業費的小區佔75%，在收取物業費小區中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費。二是物業管理總體水平偏低。主要是物業管理企業數量少、規模比較小，資質等級偏低等;物業管理企業從業人員素質較低，物業服務工作不到位。三是物業管理行業監管體制不健全。對物業管理企業的監督檢查及規範化經營缺乏制度支撐，對社區物業管理自治方式缺乏科學性探索。

二、物業管理工作存在的主要問題

近年來，各新建小區積極通過公開招投標選聘前期物業管理企業，着力搭建社區自治的新型組織平臺，物業管理工作取得了一定成績，也總結了一些經驗，但由於體制、觀念、機制等因素的影響，物業管理工作仍存在以下四個方面的問題：

1、開發商遺留問題嚴重。開發商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，本地區也不例外。問題主要包括變更規劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等。這些問題遺留到物業管理階段並長期得不到解決，致使矛盾集中到物業公司身上，據調查，在有物業公司的小區，57%的受訪者認爲居住小區物業公司沒有盡到管理責任，68%的受訪者認爲居住小區技防措施不健全。

2、物業管理公司定位不合理。目前，據調查，現有物業管理企業規模小、資質等級低，物業管理服務水平偏低，經營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業管理企業中，按資質分類，一級資質僅有1家，其餘6家均爲三級資質，按照性質分，2家由村公司物業轉制而來，其餘是市內物業的分公司.個別物業公司受舊的體制影響比較深，習慣上以管理者自居，服務意識差;有些企業低水平服務、高標準收費;有些企業錯誤認爲物業管理從業人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規範的制度管理，造成人員素質普遍偏低;有些企業不經業主同意，擅自經營物業共用部位，侵害了業主的合法權益。

3、部分業主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人羣收入水平不高，對物業管理收費的理解尚未到位，不願意按照目前價格享受較爲全面的物業管理服務。業主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經常出現業主權利濫用現象。據調查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區物業管理辦法》很瞭解，不瞭解的多達87%;71%的受訪者表示不瞭解《中華人民共和國物權法》有關房產權利方面的規定。業主相互不熟悉，往往出現“誰都可以牽頭成立業主大會，但誰都無法真正成立業主大會”的無序局面，業主委員會的權威受到質疑。據調查顯示，55%的受訪者所居住的社區沒有成立業主委員會;當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向於選擇通過居委會維權;87%的受訪者認爲業主委員會作用發揮不好，居委會作用發揮好。

4、政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業與園林、環衛、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在着職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監管關係，有些是業務合作關係。目前，政府相關職能部門之間的關係以及與物業管理公司、業主、居委會等相關部門的關係還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。此外，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人爲地轉嫁到了物業公司，使物業公司客觀上既承擔一個企業的責任，又承擔着部分政府公共服務的職能等等。

三、加強物業管理工作的建議和意見

南關嶺地區地處城鄉結合部，物業管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業管理模式。通過此次調研，提出以下幾條建議：

1、推廣物業管理企業前期介入法。物業管理企業前期介入是指物業管理企業在正式接管物業之前就參與物業管理小區的“規劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利於避免開發項目在設計、施工和配套方面出現後期物業管理難以解決的問題，從源頭上減少開發商遺留問題對物業管理的隱患，有助於形成房地產開發企業、物業管理企業及業主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進物業管理企業前期介入工作。

2、成立物業管理行業協會並積極發揮作用。應由街道相關部門協調各物業公司成立物業管理行業協會。充分發揮物業管理行業協會在爲物業管理企業提供交流平臺，促進行業自律，推動公平競爭，協調利益衝突，維護企業合法權益等方面的作用。協會應着力開展以下幾方面的工作：摸清行業基本狀況，研究行業發展理論;建立行業自律機制，規範企業經營行爲;反映企業合理訴求，維護企業合法權益;開展各種形式活動，形成行業的凝聚力;正確引導輿論宣傳，樹立行業良好形象;加強從業人員技能和職業道德培訓，形成在職繼續教育機制。

3、建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發商的誠信考覈機制，特別是對其開發小區物業管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;行業主管部門要改變姿態，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業管理的必要性;物業管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業主的情感投入，與業主建立良性互動，用更好的服務取得業主理解和配合，政府有關部門和社區應組織成立物業調解協調機構，完善社區黨總支、居委會、業主及業主委員會、物業管理企業四方自治組織的聯動議事平臺，理順物業管理體系，建立基層管理長效機制。

4、探索物業分類管理模式。應根據目前物業管理的特殊性，有針對性的對居住小區的特點探索不同的物業管理模式。對於一些老舊小區來說，由於觀念限制和硬件條件的`制約，讓居民出錢引入物業公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區，政府有關部門及產權單位應加強資金的合理投入，探索規範的物業管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發動羣衆建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業管理的基本需要問題。對於新建商品房小區，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業化的管理模式，爲企業創造更好的公平競爭環境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業管理企業品牌。

5、大力提高居民自治水平。物業管理處於發展時期，配套政策尚不健全，不可能事無鉅細都採用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業管理中，要將鄉規民約納入法治體系，通過規劃居民區建設的內容，完善鄉規民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。如大北物業公司與社區聯合深入開展調查研究，剖析居民區中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉規民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區生活中地極端個人主義等自私自利現象，大力提升小區的社會公德和家庭美德水準，收到了良好的效果。

6、提高物業公司服務質量。物業公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考覈體系，降低企業管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業主滿意度調查、管理費收繳、相關信息反饋等方面瞭解物業服務是否滿足業主的需求，從而制定相應的措施。如鴻誠物業公司開展“敬業愛崗、優質服務”活動，調動員工的工作積極性，激發技術革新，促進了物業管理、服務工作再上新臺階。

小區調研報告10

（一）調研背景：

調研目的：

1、通過本次調研，初步瞭解我國的住房政策、住房制度、居住現狀、居住標準以及住宅房地產的相關知識。

2、通過對本市居住區環境專題調研，掌握進行社會調研的一些基本方法和手段，培養調查分析和綜合思考能力。並初步學會在調研報告中運用經濟分析及掌握相關軟件的應用。

3、掌握居住小區規劃設計的基本原理和方法，並熟悉城市居住區規劃設計等相關規範。

調研方法：文獻調研，實地調研，拍照，訪談，數據統計等。

調研過程分析：

理論調研：通過多種方式和手段，進行文獻檢索、資料收集和整理，旨在瞭解我國住房制度和當代居住小區規劃設計、建設、發展的理論與實踐問題，瞭解存在的主要問題和發展趨勢，瞭解相關的政策、法律與法規、規範等內容。主要對《合肥市城市規劃管理技術規定》及《城市居住區規劃設計規範》進行了深入研究。

實地調研：此次調研過程中，我們分成了兩個部分進行，一是對基地的調研，二是對哈爾濱市已建成的小區展開調研，旨在爲我們的設計提供多方面的參考。

（二）基地調研

1、調研時間：

2、調研地點：

3、調研內容：小區規劃及其周邊情況

4、基地所處區位：哈爾濱香坊區，東側緊鄰學府路，西鄰機場路，南北分別與哈雙路和哈西站相望。從整體上看，交通、信息流十分暢通，有着優良的政策環境。

5、基地內部現狀：經實地調研，基地呈北高南低、西高東西的走勢，整個地形呈不規則的扇葉狀。基地內部沒有集中地水面，只有一處佔地較小的集中綠化佈置，在規劃設計時可予以保留。基地現狀及功能分區情況如右圖所示。

6、基地周邊的各類服務設施情況：

（1）、基地周邊的學校和車站：

（2）、基地周邊的銀行：

（3）、基地周邊的醫院：

（4）、基地周邊交通狀況及建設情況：

綜上所述，澗橋西畔周邊交通發達，道路寬闊。較其他各個周邊相對安靜，適合人們在此進行散步等休閒活動，自然環境上很有優勢。此外，基地周邊的銀行、學校、酒店、醫院等設備齊全，但是附近沒有較大的購物商場，這可能爲將來在此居住的居民帶來生活上的不便。

交通組織：小區採用理性有序的交通組織系統———人車平面分離，將車行組織在外圍。車行系統由街區環路和支路以及各車行入口、路邊停車坪、地下車庫組成。路寬6 m，瀝青路面。澗橋西畔規劃了一條完整的步行主線，從一期的南入口商業步行街，會所（售樓中心）、、到二期的高層、並由此主線與街區的庭院步道相連，構成整個小的步行系統。

景觀設計：充分展示原有澗橋西畔的景觀優勢，是小區景觀設計的主題，通過對主入口處的自然蘆葦蕩進行改造設計，形成以自然水景爲主景的景觀中心。同時，以此作爲整個小區的'景觀起點，形成小區綠化主軸，深入小區內部與區內各組團綠化空間相連’並使建築每戶都達到了景觀最優化，充分體現景觀爲人所用，以人爲本的設計理念。

建築設計：在建築設計上，小區以陽光、空氣、水爲主題，創造與自然親密接觸的鄰里生活環境和室內生活環境。小區住宅單體有兩種類型：花園洋房（4~5層）；高層32層。其戶型錯落有致，品種較多，面積從40~250 m2，可滿足不同人羣的需求。

周邊配套設施：澗橋西畔小區的規劃特點，主要在於它充分利用了原有的自然環境與現在衆多小區設計一味採用人工的手段來打造所謂的“自然生態”景觀有着本質區別，這一點是值得我們借鑑的

（三）、總結

通過收集現狀基礎資料和相關背景資料，分析基地現狀與周圍環境關係，瞭解一般居住區的規劃模式。根據基地的實際情況，借鑑這些小區的規劃優點，吸取其設計的不足之處，在我們的設計中，揚長避短，爲居民經濟合理地創造一個滿足日常生活和文化生活需要地舒適、衛生、安全、寧靜和優美的居住環境。

小區調研報告11

近年來，隨着南京城南城市建設步伐的加快，大量土地、房屋被拆遷徵用，一個個拆遷安置小區拔地而起。村民房屋土地被徵用後，搬入了安置房小區。原有村民也變成了居民，從村落變成了小區，安置房小區管理難、環境差等問題帶來的物業糾紛日益凸現出來。

安置房小區的物業糾紛是城市化推進以來各級部門普遍關注的一個重大民生問題。雨花臺區人民調解委員會通過對轄區內安置房小區出現的主要矛盾糾紛進行了認真調研分析，力求減少矛盾糾紛、理順各種管理關係、提高對安置房小區物業糾紛的認識，爲解決好安置房小區的物業糾紛提供有益的思考。

一、安置房物業糾紛現狀

目前在雨花臺區的鐵心橋地區、西善橋地區和板橋地區有大量的安置房小區。西善橋地區有52個居民小區，其中安置房小區26個，鐵心橋地區7個社區，其中兩個社區爲全市兩個大型安置房小區景明家園和春江新城，另外5個社區都有安置房小區。物業矛盾糾紛的出現有三個方面的因素。

1、業主因素。大多數村民身份轉變後，並沒有像真正的市民一樣去了解、接受、參與物業管理，導致有的安置小區物業與業主之間存在多種矛盾，最突出的共性問題有：

（1）部份居民思想觀念舊。一些新市民受傳統散居村落影響，缺乏整體意識，個別業主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用；缺少對房屋結構安全的相關知識，少數業主認爲房子是自己的，屬私有財產，便無所顧忌地在自己的小天地裏，私拆亂改；對集中居住的新建小區不適應，一些業主私佔綠地停車位不僅破壞了小區的整體規劃，更侵害了其他業主的合法權益；

（2）部分居民生活習慣難以更改。老的生活習慣一時難以改變，垃圾亂堆亂放，到樓下綠化帶的樹木之間拉扯繩索晾曬衣物，牆壁上亂貼亂畫，私養大型寵物或家禽，在小區寵物糞便隨處可見，物業公司在管理中容易與業主發生糾紛；

（3）業主服務消費意識淡薄。大部分安置小區業主從原來的村落搬遷到新建小區，作爲村民從來都無需交納物業管理費和垃圾費之類的費用，而且拆遷安置都是政府行爲，這些業主認爲這些費用應該由政府買單。他們對物業管理的概念比較陌生，不知道物業服務本身就是一種商品。消費享受服務的意識不強，沒有繳納物業服務費的概念，直接後果就是導致物業運轉困難，服務質量下降，形成惡性循環。

2、物業公司因素。

（1）安置房質量缺陷。安置房質量上的缺陷造成的後果往往會由後期物業來處理。小區通過綜合驗收，向業主交房時還存在一些遺留問題。如區域內的環境、道路、相關配套等設施未完工，影響業主入住；房屋外牆、飄窗、陽臺滲漏等，引發業主不滿；電梯、電子對講門、監控設備存在故障，招來業主指責。工程質量遺留問題很難及時得到根本解決，這些問題帶到業主入住階段，多數業主理解爲房屋質量以及安置前的有關承諾沒有兌現，責任應由物業公司承擔，從而很容易造成業主與物業公司之間的對立情緒，給物業管理帶來相當大的壓力；

（2）服務質量上的詬病。保潔不滿意、修理不及時、巡邏不勤快、綠化不到位、車位不足和車位分配的不透明等問題都容易引發業主的不滿；

（3）物業管理公司不夠職業化。在安置房小區居民入住後，爲了快速地給居民提供物業服務，保障居民的基本生活需求，各街道的.社區組織成立了物業公司爲居民提供服務，從業人員的職業化程度不夠，往往以管理者身份而不是服務者身份自居，必然影響到物業與業主之間的和諧關係。

3、相關管理小區物業的行政主管部門因素。相關管理小區物業的行政主管部門未能及時指導安置房小區成立業主委員會。很多安置房小區在入住幾年後仍沒有組建業主委員會，這樣個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，爲小區正常的物業管理埋下隱患。很多重大事/文祕站－您的專屬祕書，中國最強免費！/項沒有業主委員會同意，物業公司也無能爲力，比如維修基金的使用，導致居民認爲物業公司不作爲，引發矛盾糾紛。

二、減少安置房小區物業糾紛幾點建議

1、成立業主委員會。相關部門應及時指導保障房小區成立業主委員會，保障房小區中居民大多數是由附近村民搬遷過來，通過業主委員會的形式重新構建“熟人社會”；

（1）方便個體業主與物業公司之間進行溝通；

（2）通過業主委員會，方便物業公司對房屋出現的較大質量或故障問題及時處理，方便羣衆生活；

（3）通過業主委員會宣傳小區居民責任與義務，配合物業公司逐步將物業費用收取工作正常化。

2、培養能夠適應市場變化的優勢物業公司。要逐漸走出社區“託底”式的物業公司模式。物業企業要推行公務公開、財務公開，物業服務企業與業主間要形成相互制約、相互支持的管理機制。同時，要全力做好公共部位維修資金的收繳工作，爲小區的長遠發展提供資金保障。

3、聘用和培養專業化物業人員，提高物業服務水準。要在人員配置上把好關口，提供能夠切合居民需要的優質物業服務。一是選拔聘任一批責任心強、業務素質好的人員充實到物業管理一線隊伍；二是加強從業人員的崗位培訓，提高他們依法履行職責能力；三是提升人員素質，物業從業人員要認真學習法律、規章、相關業務和小區管理理論，開拓工作思路，切實做到服務好保障房小區居民。

4、相關行政部門做好保障房建設驗收工作，避免建設問題遺留給物業部門。認真抓好物業管理的前期介入工作，發現配套設施設備不完善的小區，責令建設單位限期補建完善，做到提前介入，主動參與，積極監督，確保交付後業主滿意，避免業主與物業之間發生衝突。

5、社區做好新市民普法宣傳工作。社區要經常性深入各小區開展普法和精神文明宣傳，宣揚小區公約，弘揚小區主人翁意識，提高安置房小區居民的都市生活意識，改變他們的生活習慣，鼓勵小區居民主導參與到小區物業管理中來，通過人民調解的方式化解小區物業矛盾糾紛。

小區調研報告12

物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規範的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。我會於20xx年1月至7月對河北區居民小區物業管理狀況，特別是對三和小區和金兆園小區進行了調研。現將調研情況報告如下：

一、小區物業管理現狀

三和小區，人口近萬人，地處城鄉結合部，小區經歷了九個物業公司和三屆業主委員會，人員較複雜，管理難度較大，現物業公司是容心物業公司於20xx年9月接手三和小區的物業管理。每年應收物業費100萬元，現在只能收上來4萬餘元，收繳費用不足以維持日常開銷，水電費都有拖欠。許多業主借道路、房屋質量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題，拖欠物業費。金兆園小區，20xx年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。20xx年12月初物業撤出，後由明星物業接管，次年撤出。現在，電梯維修費無從解決。

二、小區物業存在的問題

儘管兩個小區情況有異，但存在有許多共性的問題，並在很大程度上反映了我區物業管理的現狀和病疾。

(一)地產遺留問題。由於物業管理沒有在房屋開發建設階段就進行介入，因此開發建設的不合理成了後來物業管理的衆多矛盾的根源。開發建設遺留問題主要表現在：一是規劃變更導致業主權益受損。房屋格局和小區環境與售房時的承諾有差異。二是房屋建築和附屬設備質量差，配套項目缺項甩項。三是建築權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經營收益分配等問題，是業主與開發商爭議的核心問題。如金兆園在地產建設階段，就在二次供水和電梯質量等方面留下了嚴重後患。三和小區的開發商也遺留下房屋質量等問題。這些都爲日後物業管理埋下了隱患。

(二)物業管理企業管理水平低，人員整體素質不高。一是某些物業管理企業員工缺乏客戶意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足，同時存在侵害業主利益的行爲。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業主對物業企業的.服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。

(三)小區業主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個別業主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用，難以發揮其應有的功能;二是缺乏安全意識。少數業主認爲房子是自己的，屬私有財產，便無所顧及在自己的小天地裏，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業主私佔綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區的整體規劃，更侵害了其它業主的合法權益。四是缺乏環保意識。垃圾亂堆亂放，牆壁上亂貼亂畫，私養大型寵物，在小區寵物糞便隨處可見。

(四)物業公司對業主的違規行爲處置力度不夠，沒有執法權。而政府相應的執法機構又力不從心，執法缺位。比如，對有些業主的私搭亂蓋、車輛不按規定停放以及破壞小區設施等行爲，只能勸告，下整改單，報告政府執法部門，而無他法。結果常常是業主我行我素，造成惡性循環，以至小區環境和設施每況愈下。

(五)物業公司收物業費困難。業主以各種理由不繳費，加之，效法者衆，物業服務企業收上來的物業費越來越少，從企業追求利潤的經濟本性來說，當收入小於成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接後果就是服務質量下降，於是更多業主對物業服務企業的服務不滿意，從而不交物業費，這就進入了一個惡性循環的怪圈。小區環境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業服務企業，還有園區內的所有業主。比如三和小區的狀況就是一個很好的例子。相反，現每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費用沒有拖欠的，因爲這是政府行爲，如果你不交費，這些職能部門有權停水停電，沒有一點商量，現在只有物業費可以拖欠，因爲它是企業行爲。個別人就是抓住這個漏洞，不交物業費，你不會把我怎麼樣，這是物業公司目前最撓頭的事。

(六)使用上缺乏健全的機制和有效的監督，大修基金保值、增值難。按條例規定，當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意後，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那麼就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑑定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨着大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

三、幾條建議

(一)依照20xx年10月1日實施的《物權法》有關章節規定和20xx年9月1日正式實施的《物業管理條例》，研究制定我區《物業管理水平評估細則》，提高物業管理，並做到有法可依。

(二)建立政府相關執法部門與物業公司、業主委員會三方的聯動機制，有效處置小區內的各種違法違規行爲。並在街道辦事處一級設立物業管理糾紛處置辦公室，作爲三方聯動機制的行動軸心。

(三)爲促進物業管理市場的發展，培育物業管理的核心品牌，鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，在政策上實施優惠政策，並創造競爭氛圍，做大做強我區物業管理業，爲我區和諧社區建設鍛造實業新軍。

(四)確保房屋大修基金的安全使用，實現大修基金保值增值。建議對業主交納的房屋大修基金委託銀行理財，按每個小區(大廈)開一個總帳戶，按每戶業主繳納的房屋大修基金爲每戶單獨開戶，每年的利息自動轉存到業主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業主們投票表決，委託專業機構對物業公司預算的維修費用進行評估後方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監督，對維修質量進行鑑定。

(五)加大宣傳力度，引導人們正確的物業消費觀念。按時繳納物業管理服務費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關的費用是每個業主(住戶)必須履行的義務，大家應當積極主動履行，任何人不論何種理由拒交物業管理服務費都是違法的。

小區調研報告13

物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，加強居住小區物業管理，改善居民生活環境成爲人民羣衆普遍關注的熱點問題。爲此，今年3月至6月，我們聯合開展了加強石景山區物業管理的調研，目的是全面瞭解我區物業管理現狀，反映羣衆所關心的物業管理實際問題，促進和諧社會的建設和區域形象的提升。此次調研聽取了區建委關於我區物業管理工作基本情況的介紹，實地走訪了部分居委會和物業管理公司，召開了由政府相關職能部門、物業公司、居委會、業主委員會等單位參加的不同層次的座談會，發放了近千份居民調查問卷，蒐集了關於加強我區物業管理的意見和建議，現將調研情況報告如下：

一、我區物業管理工作的基本情況

據調查，我區共有各類物業建築面積20xx萬平方米，其中住宅建築面積約1200萬平方米。2萬平方米以上的居住小區105個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區46個(包括各類家屬院，不包括軍產)，佔44%;

九十年代後，按統一規劃、統一設計、綜合開發建設而成的小區59個，佔56%。已實行物業管理的小區79個，佔居住小區的75%;

成立業主大會的小區11個，佔實行物業管理小區的14%。全區共有物業管理企業68家，其中在我區登記註冊的44家，在外區註冊的24家，從業人員6000餘人。目前實行物業管理的小區內多種管理形式並存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有康居房及單位直管樓等。

總體看，我區物業管理工作具有以下幾個特點：一是物業管理市場處於發育初級階段。目前仍然沒有實行物業管理的居住小區佔25%;

抽樣調查問卷顯示，未收取物業費的小區佔33%。同時，近年來我區部分實施物業管理的小區獲獎，物業管理覆蓋率呈上升趨勢。二是物業管理總體水平偏低。統計數據顯示，與北京市整體水平相比，我區轄區內註冊登記的物業管理企業數量少、規模比較小，資質等級偏低等;

物業管理企業從業人員素質普遍偏低。三是物業管理行業監管體制基本建立，20xx年8月以來，成立了專門的工作機構，加強了對物業管理企業的監督檢查，開展了物業管理規範化活動，積極探索社區物業管理自治方式，開展物業管理試點工作，推進物業管理市場化進程，進一步加強了我區物業管理行業政府監管的工作力度。

二、我區物業管理工作存在的主要問題

近年來，我區物業管理主管部門積極推進通過公開招投標選聘前期物業管理企業，着力搭建社區自治的新型組織平臺，物業管理工作取得了一定成績，也總結了一些寶貴經驗，但由於體制、觀念、機制等因素的影響，我區物業管理工作仍存在以下四個方面的問題：

1.開發商遺留問題嚴重。開發商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，我區也不例外。問題主要包括變更規劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等等。這些問題遺留到物業管理階段並長期得不到解決，致使矛盾集中到物業公司身上，據調查問卷顯示，77%的受訪者認爲居住小區物業公司沒有盡到管理責任，69%的受訪者認爲居住小區技防措施不健全。

2.物業管理公司定位不準確。我區現有物業管理企業規模小、資質等級低，物業管理服務水平偏低，經營管理理念陳舊，市場競爭力不強。我區登記註冊的44家物業管理企業中，按資質分類，一級資質僅有2家，二級資質也只有3家，三級資質39家，與全市整體水平比較相差太遠;

按照性質分，24家爲國有或國有控股企業，17家由單位後勤部門轉制而來，2家是直管公房房管所改制企業，這些物業公司受計劃經濟企業體制的影響比較深，有些企業甚至仍按照事業單位方式運作，以管理者自居，服務意識差;

有些企業低水平服務、高標準收費，甚至出現亂收費;

有些企業錯誤認爲物業管理從業人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規範的制度管理，造成人員素質普遍偏低;

有些企業不經業主同意，擅自經營物業共用部位，侵害了業主的合法權益。

3.部分業主觀念陳舊且缺乏組織性。我區部分居住人羣收入水平不高，對物業管理收費的理解尚未到位，不願意按照目前價格享受較爲全面的物業管理服務。業主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經常出現業主權利濫用現象。據調查問卷顯示，只有1%的受訪者對《北京市居住小區物業管理辦法》很瞭解，不瞭解的多達37%;

71%的受訪者表示不瞭解《中華人民共和國物權法》有關房產權利方面的規定。

業主相互不熟悉，往往出現“誰都可以牽頭成立業主大會，但誰都無法真正成立業主大會”的無序局面，業主委員會的權威受到質疑。據調查問卷顯示，78%的受訪者所居住的社區沒有成立業主委員會;

當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向於選擇通過居委會維權;

87%的.受訪者認爲業主委員會作用發揮不好，居委會作用發揮好。

4.政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業與園林、環衛、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在着職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監管關係，有些是業務合作關係。目前，我區政府相關職能部門之間的關係以及與物業管理公司、業主、居委會等相關部門的關係還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。

此外，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人爲地轉嫁到了物業公司，使物業公司客觀上既承擔一個企業的責任，又承擔着部分政府公共服務的職能等等。

三、關於加強我區物業管理工作的建議

石景山區地處城鄉結合部，物業管理具有一定的特殊性，需要探索適合我區實際的物業管理模式。通過此次調研，提出以下幾個方面的建議供有關部門參考：

1.推廣物業管理企業前期介入。物業管理企業前期介入是指物業管理企業在正式接管物業之前就參與物業管理小區的“規劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利於避免開發項目在設計、施工和配套方面出現後期物業管理難以解決的問題，從源頭上減少開發商遺留問題對物業管理的隱患，有助於形成房地產開發企業、物業管理企業及業主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進我區物業管理企業前期介入工作。

2.發揮物業管理行業協會作用。要充分發揮物業管理行業協會的作用，在爲物業管理企業提供交流平臺，促進行業自律，推動公平競爭，協調利益衝突，維護企業合法權益等方面的作用。協會應着力開展以下幾方面的工作：摸清行業基本狀況，研究行業發展理論;

建立行業自律機制，規範企業經營行爲;

反映企業合理訴求，維護企業合法權益;

開展各種形式活動，形成行業的凝聚力;

正確引導輿論宣傳，樹立行業良好形象;

加強從業人員技能和職業道德培訓，形成在職繼續教育的長效機制。

3.推動各方思想觀念轉變。在對開發商誠信考覈中，要增加其開發小區物業管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;

行業主管部門要改變姿態，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業管理的必要性，積極推行我區一些社區典型做法，如七星園小區，引導廣大業主維好權、用好權、盡好責;

物業管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業主的情感投入，與業主建立良性互動，用更好的服務取得業主理解和配合，同時要像首鋼物業公司一樣積極向外尋求發展機會，過度期採取兩種體制並存的運做模式。政府有關部門和社區組織應組織成立物業調解協調機構，繼續完善社區黨委、居委會、業主及業主委員會、物業管理企業四方自治組織的聯動議事平臺，理順物業管理體系，建立基層管理長效機制，推動業主大會組建工作。

4.探索我區物業分類管理模式。我區物業管理有特殊性，應針對居住小區的特點探索不同的物業管理模式。對於一些老舊小區來說，由於觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區，政府有關部門及產權單位應加強資金的合理投入，探索規範的物業管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會、房管所的作用，或發動羣衆建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業管理的基本需要問題。對於新建商品房小區，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業化的管理模式，爲企業創造更好的公平競爭環境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業管理企業品牌，爲建設和諧社會做出更大貢獻。

5.大力提高居民區自治水平。物業管理處於發展時期，配套政策尚不健全，不可能事無鉅細都採用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在我區物業管理中，要將鄉規民約納入法治體系，通過規劃居民區建設的內容，完善鄉規民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔民主管理的責任。建議選擇部分小區先行試點，深入開展調查研究，剖析居民區中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉規民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區生活中地極端個人主義等自私自利現象，大力提升小區的社會公德和家庭美德水準。

6.提高物業公司服務質量。物業公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考覈體系，降低企業管理成本，同時應充分利用自動化設施，加大管理智能化的科技含量，更有效地實施各項管理服務。要從日常檢查、客戶交流、業主滿意度調查、管理費收繳、相關信息反饋等方面瞭解物業服務是否滿足業主的需求，從而制定相應的措施，有條件的企業應積極建立ISO9001標準體系，進一步提高服務質量。

7.完善物業管理相關法律法規。現行有關物業管理方面的法律法規包括《物業管理條例》、建設部的規章制度，但缺乏與法規相配套的規範性文件的制定，如：業主委員會運作;

物業管理招投標;

住宅維修基金管理;

物業管理服務用房設置使用;

業主委員會的法人地位及其職責、權力和義務;

明確物業管理企業、業主管理委員會、居委會三者之間的關係等，致使近期物業糾紛案件數量增多，並形成羣訪，區法院200 年就受理物業糾紛522件。建議積極通過人大、政協等呼籲相關部門制定與之相配套的實施細則和法規文件，使其更具體、更具有操作性，使之真正能夠規範和指導市場運作。

隨着物業管理水平的不斷完善，隨着物業管理機制的不斷創新，隨着廣大業主維權意識的不斷提高，隨着政府對物業管理監管力度的不斷加強，相信我區物業管理企業必將顯示出其強大的生命力和市場競爭力，不斷出現新的整潔、美觀、安寧、舒適的宜居小區。

小區調研報告14

畜牧小區是一種新型的畜牧業生產組織形式,按照集約化養殖要求建立的有一定規模的較爲規範、嚴格管理的畜禽飼養園區,園區內飼養設施完備,技術規程及措施統一,糞污處理配套,是實施畜牧生產標準化、科學化、現代化、產業化的有效載體。對於穩步發展畜牧生產，保護農村生態環境,改善居民生活環境有着極其重要的意義。

一、畜牧小區建設現狀

畜牧業是我縣農村經濟的骨幹支柱產業，近年來，畜牧業生產得到迅猛發展，佔農業的比重逐年增加，優勢日益凸現。據統計，20xx年，全縣出欄生豬90.77萬頭、家禽772.42萬隻、肉羊17.73萬隻、肉牛2.05萬頭，肉類總產量8.1萬噸、禽蛋產量0.68萬噸，實現畜牧業產值16.39億元。據農村住戶抽樣調查，20xx年農民人均家庭經營收入4357.86元，其中畜牧業收入1634.57元，佔37.5%，較20xx年增收324.68元，成爲家庭經營收入的重要組成部分。從20xx年開始，我縣畜牧業產值佔農業總產值比重超過了50%，20xx年佔農業總產值的54.85%，實現了由家庭副業向農村支柱產業的歷史性跨越。

然而，傳統的畜牧業生產方式以千家萬戶小規模飼養爲主，農民的住房往往是前面住人，後面養畜，衛生環境差。隨着生產的快速發展，特別是生豬和家禽養殖量的不斷增多，一些養殖戶將畜禽排泄物隨意堆放，周圍惡臭瀰漫，引發鄰里糾紛。在人們生活水平日益提高的今天，這種小規模人畜混居養殖方式，已遠遠不能適應畜產品質量安全、公共衛生安全和生態環境安全的要求；不利於畜禽品種改良和規範化、標準化生產的實施；不利於動物防疫，且增加了人體感染病源的機會。只有通過建設畜牧小區，集中建造標準化的畜禽圈舍，組織農民進小區養殖，實行統一品種、防疫、服務、治污、銷售的標準化管理和組織化生產，才能達到逐步轉變傳統的養殖方式，改善農村生態環境，減輕養殖污染，從而確保畜產品質量和肉品安全，全面增加養殖效益，實現經濟社會與環境的協調發展。

基於上述情況，我縣從20xx年開始建設畜牧小區，通過近幾年的建設和發展，已建成各類畜牧小區186個，探索出6種建設模式。一是產業園區型，如漢陽中心畜牧科技園區、白龍現代農業園區；二是集中規模型，如木馬威靈生豬養殖小區、公興九龍生豬養殖小區；三是新村聯建集中型，如白龍青豐生豬養殖小區、鶴齡化林生豬養殖小區；四是大戶帶動型，如國光五愛生豬養殖小區；五是分戶散養型，如姚家團結生豬養殖小區、開封東華家禽養殖小區；六是山區生態型，如江口清明生豬養殖小區。我縣應重點推廣產業園區型和集中規模型兩種建設模式。

二、畜牧小區建設中存在的主要問題

幾年來，我縣畜牧養殖小區從無到有，建設已取得初步成效，但也應該看到，目前畜牧小區發展尚處在起步階段，存在着一些亟需解決的問題。

1、畜牧小區建設用地困難較爲突出。如何解決和落實養殖小區建設用地，已成爲難以繞開的一個現實問題。一些養殖小區由於土地因素而被迫停建設或改變規模規劃，養殖戶受到損失，幹部羣衆發展養殖小區的積極性受挫，一些鄉鎮的新農村建設工作也受到影響。因此用地問題已成爲我縣發展養殖小區最大的障礙。

2、資金短缺制約了畜牧小區的發展。畜禽養殖業屬於高風險微利產業，而且技術要求也比較高，一些養殖戶本身經濟基礎薄弱，在建造小區時大部分資金用於圈舍等基礎設施建設，致使生產資金嚴重不足，生產規模小，在市場競爭中沒有優勢，特別是在行情出現波動時，該堅持的時候堅持不住，想擴大規模時又無力擴大，要提高產品檔次又缺少生產設備支撐，結果是養殖效益差，甚至虧本，嚴重挫傷了積極性，制約着我縣標準化規模養殖的發展。

3、小區技術不配套，管理不到位。畜牧小區從生產方式和飼養規模上看與傳統的飼養不同，但在具體飼養技術上並沒有多大的進步，在品種選擇、飼料配製、環境控制、疫病防治等方面還是延續了傳統的飼養方法，使小區的產品技術含量低，價值不高。更有個別地方“重建輕管”思想嚴重，爲了完成目標任務，大力宣傳和鼓勵建設畜牧小區，但建成後沒有及時動員養殖戶進小區養殖，缺少幫助他們實現生產良性循環的辦法，從而出現了小區畜禽存欄率和養殖戶入住率極低，甚至出現“有區無畜”現象，造成土地和圈舍閒置浪費。

三、發展畜牧小區的對策及建議

一是要加強領導，加大政策扶持力度。大力發展畜牧小區，是推進我縣畜牧業生產方式轉變、提高畜牧業整體水平、促進農民增收的重大舉措。畜牧小區是傳統畜牧業向集約化、現代化畜牧業轉變的重要一步，其發展勢頭雖然很好，但困難也很多，需要各級黨政制定優惠激勵政策，扶上馬、送一程。因此，建議各級黨政要切實把畜牧小區建設作爲新農村建設的一件大事來抓，真正擺到重要議事日程，加大資金投入，加強基礎設施、養殖污染處理設施等建設。各相關部()門要密切配合，在建設用地、水電安裝、通場道路、糞污處理、金融信貸、技術服務等方面制定優惠政策，幫助解決小區建設中遇到的'各種難題，保障畜牧小區的健康穩步發展。

畜牧小區建設狀況調研報告,

二是要轉變觀念，落實畜牧小區建設用地。目前，畜牧小區建設用地問題已成爲制約小區建設的瓶頸，對畜牧用地現在也存在着不同看法。首先，發展畜牧小區只是把原來分散養殖集中起

來，從土地利用性質看，主要是轉移用地和調整用地，並不是多佔用土地，其結果是集約利用土地，提高了土地的利用率。其次，從已建成的畜牧小區看，所有畜禽圈舍、倉庫等都是簡易建築物，牆基淺，容易復耕。因此我們要抓住土地利用總體規劃調整的有利時機，根據我縣畜牧養殖業發展的實際，規劃落實好畜牧業發展用地，按照《關於做好規模化畜禽養殖用地有關工作的通知》（劍府辦發[20xx]3號）文件規定，把畜牧小區用地落到實處。

三是要結合實際，科學制定畜牧小區規劃。畜牧等相關職能部門應加強調查研究，根據我縣養殖業的優勢和特點，結合畜牧業結構調整及新農村建設規劃的實際，按照統一規劃、合理佈局、適度規模、相對集中、規範管理、綜合利用的思路，充分考慮水源、交通、防疫、污染等環境因素，制定具體的畜牧小區中（長）期建設方案，分步實施。對小區選址、建設規模、圈舍建設標準、生產（管理）區域佈局等方面，組織懂技術、有見解的專家進行多方面的論證，對審定不符合要求的小區要及時給予糾正，幫助投資者和經營者把好關。尤其要注意新建小區必須按照養殖小區排泄量與外部消納量相配套的原則，嚴格控制小區佈局和生產規模，儘可能的使畜禽排泄物就地轉化爲能源或有機肥料，力爭實現新建養殖小區污染零排放，達到清潔生產標準。

四是要完善機制，加強服務體系建設。不論那種類型的畜牧小區，都要建立一套完善的組織管理體系，比如成立養殖專業合作社、養殖協會等經濟合作組織，由這些組織根據小區的養殖種類，統一開展種畜禽供應、飼料供應、疫病防治、技術培訓、產品銷售等服務，爲養殖戶提供一個良好有序的環境，隨時解決出現的問題，逐步把養殖戶納入規範化管理的軌道，培養他們講求誠信、遵紀守則，照章辦事，共同促進畜牧小區的健康發展，形成產、供、銷一體化的畜牧小區運行機制。在建立管理體系的同時，抓好制度建設，建立衛生防疫制度、人員物品管理制度、畜禽進出小區制度、消毒制度、標準化生產管理制度等等。在圈舍建設、引種、飼養管理、疫病防治等生產全過程，嚴格執行國家有關法律法規和健康養殖技術規程，並實行全程監管，確保產品優質、綠色和小區安全，不斷提高飼養水平，提高養殖效益，促進畜牧小區健康快速發展。

小區調研報告15

物業管理是一種新型的管理模式，其職責是集中多種管理服務職能，整合各類專業技術人員，有效地關心居民解決生活中遇到的實際問題，從而不斷提高居民生活質量，優化居民生活環境。隨着經濟社會的持續進展，城市居民對生活質量和改善居住環境的要求與日俱增，居民住宅區的消防安全作爲人民羣衆最關懷、最需要解決的問題自然成爲了物業管理的一項重要職責。當前，由於消防警力、業務經費、管理體制、業務水公平因素的影響，多數物業管理單位管理水平參差不齊、大部分物業單位的消防安全職責不明確、消防安全意識淡薄，加之業主委員會與物業管理單位之間缺乏信任基礎等緣由長期存在，致使託付管理的單位、小區特殊是多產權建築滋生大量的火災隱患。當前，各類小區物業管理模式在消防安全管理上面臨着嚴峻的挑戰。

一、物業管理單位履行消防安全職責過程中存在的主要問題

(一)多數物業管理單位消防法律意識觀念不強

在日常的消防管理工作中，不能仔細貫徹落實《中華人民共和國消防法》及《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》的有關規定和要求，對法律法規明確的消防安全職責瞭解不多。《中華人民共和國消防法》第十四條，《機關、團體、企事業單位消防安全管理規定》第十條，都明確規定了物業管理單位的各項消防安全職責。然而，一些物業管理單位對此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動性，直接或間接地縱容了各類火災隱患的滋生和生長。

(二)一些物業管理人員消防業務素養不高

在平常在履行消防檢查時發覺：個別物業管理單位聘用的管理人員缺乏相應的消防專業技術學問，學歷層次、專業技術偏低，安全意識差。大部分小區消防掌握室的值班制度流於形式，有些單位僅滿意於有人在崗，而值班人員對消防掌握中心的各種消防設備的運行及日常的防火巡查狀況卻不甚瞭解，值班人員對消防設施運行的正常與否毫不關懷，對消防掌握中心自動報警系統發出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發覺問題，但不會解決問題，更有甚者直接關閉了之。一些單位消防器材無人管理，內部消防設施、器材被盜現象嚴峻，應急照明、疏散指示標誌損壞突出，消防設施器材長期處於缺損狀態。一些單位與開發商、業主相互推諉、扯皮、推卸職責，缺少協調協作，導致舊的火災隱患久拖不改，新的火災隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設施的功效特殊是聯動功能大打折扣，大大降低了消防設施的完整性、牢靠性，致使投資上百萬的消防設施形同虛設，無法發揮應有的功能。

(三)大部分物業單位消防安全管理職責不明

物業管理公司作爲市場經濟條件下的產物，其最終目標是服務於與業主的各項合同商定，也就是說，其只對合同商定的內容負責。而目前普遍狀況是物業管理單位在與業主的交接過程中有許多單位和業主對消防設施的管理沒有明細的合同商定，致使物業公司對消防設施要不要管理、如何管理、管理到什麼程度均不明確，而大部分業主特殊是住宅小區業主也基本不關懷除電梯運行及環境衛生等以外的公共設施的管理，導致部分消防設施不能時刻處於工作狀態，或有故障而不能準時得到恢復，影響了設施的工作效能；

(四)物業對部分消防安全意識淡薄的業主缺乏管理

部分業主往往只注意自己居住、工作場所的小環境，而缺少對建築、小區整體安全的考慮，藉着裝修之名，肆意擴大裝修面積，擅自轉變建築物使用性質，擅自增加夾層擴大防火分區，轉變建築結構、樓梯形式，封堵排煙口、強佔圈圍疏散走道等，而物業單位爲追求經濟利益，可怕得罪業主，未盡到勸阻和管理責任，在本單位無力解決的狀況下未準時與相關職能部門溝通，妥當處理相關時宜，而只是認爲我不是執法部門根本管不了這些事情，從而放任進展，增加建築的.火災危急性和火災負荷，造成了大量的“先天性”的火災隱患；

(五)物業管理單位準入缺少消防必要條件

物業管理企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。雖然建設房管部門在覈發資質證書時對物業管理公司擁有的技術人員數量上有明確要求，但沒有規定消防專業技術人員的數量。加上目前許多建築特殊是非住宅小區高層建築的物業管理企業基本上是從房地產開發企業派生出來，雖具有獨立的法人資格，但依附受制於房地產開發商，建設和管理不分的體制嚴峻制約了物業管理單位的工作開展；

(六)消防設施日常修理資金得不到有效保障

由於業主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業公司的服務質量等方面業主與物業之間很簡單引起衝突，造成雙方產生不信任和糾紛的情形，加上傳統的“主僕”觀念影響，物業管理處於被動弱勢地位，導致物業管理費用不能準時收取。同時現有法律對建築大修理基金的收取、保管、使用等方面的規定，要求修理基金的使用由售房單位或受託的物業管理企業作爲實施單位，提出年度使用方案及分項目修理經費預算報告書，經業主委員會審覈，房地產行政管理部門審批後方可將修理基金分批撥付實施單位，其操作程序簡單，很少有物業單位有決心和急躁去申請和使用這筆經費，致使包括消防設施在內的公共設施維護保養經費的使用得不到有效保障。

(七)消防安全管理未納入托付管理的正常範疇

在日常的監督執法過程中，筆者遇到這樣的狀況，由於與業主之間存在尖銳的衝突，有些物業管理單位未通過任何移交手續擅自撤離小區，致使小區的日常管理全面癱瘓，而小區的業主委員會隨即聘請了新的物業單位進行日常管理。而消防部門進入該小區進行監督抽查時，往往注意對物業管理單位的管理與監督，但由於原物業單位未將建築主體的審驗狀況及消防設施的相關維護資料移交給業主委員會，而業主委員會也沒有把消防安全管理納入托付物業單位管理範圍，則新物業管理單位就不應擔當相應的法律責任，而消防部門只能把責任落實到業主委員會。但業主委員會是由全部業主選舉產生的非法人臨時組織，不具備法律責任擔當力量，這就極大地增加了小區火災隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。

二、解決當前物業管理中消防安全職責不落實問題的對策

(一)進一步明確和完善相關法律規定

政府相關部門應依據目前物業管理的現狀，加緊制定完善相關法律法規，進一步明確業主委員會的職責，完善組織機構，確保業主委員會人員的相對穩定。規範業主、業主委員會與物業管理單位之間處置問題的程序，明確合同商定中消防安全管理的詳細內容，規定每幢建築(或小區)聘請物業管理公司應通過競標形式進行，嚴禁單產權多使用建築或多產權建築開發公司託付下屬物業管理單位管理。把建築消防設施的託付管理作爲業主聘請物業公司管理的先決條件，確保消防設施有人管理，明確物業管理單位的接管時間並完善建築消防設施移交的手續；

(二)提高物業公司的准入門檻

建設房管部門在覈發資質證書時，應明確規定物業管理單位必需配備肯定數量的消防專業技術人員，並把通過消防專業培訓且取得相應的消防資格證書作爲核發物業管理單位資質證書的前置條件。同時要建章立制，制定消防部門與建設房管等部門之間的信息通報制度，準時把握物業管理單位的相關信息，把物業公司擁有消防專業人員的數量、消防管理力量的強弱及履行消防安全職責狀況納入物業管理單位資質申領、等級評定的範疇，提高物業管理單位消防安全意識和管理水平；

(三)加強對物業公司消防工作的指導

區級政府應將街道、社區範圍內的物管單位納入街道、社區及公安派出所的考覈管理範圍，定期保量的對轄區內居民住宅區的管理單位進行消防監督檢查，把加強對物業公司的管理作爲今後消防管理的一項常常性工作，並把物業管理單位納入日常監督管理的視線，把規範物業管理單位履行消防安全職責作爲加強各類建築、小區消防工作的基礎內容，同時，物業單位要主動地與街道、社區及公安派出所建立聯動機制，一旦發覺小區內消失違章違法行爲，物業單位應準時報告街道、社區及公安派出所，切實將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時，相關職能部門也要加大執法力度，對存在火災隱患久拖未改的物管單位及個人應依法嚴厲 處理，從嚴懲罰；

(四)加大消防教育培訓力度

切實加強對物管單位負責人及相關管理人員進行消防安全培訓。街道安全辦要詳細抓好摸底、統計彙總工作，督促落實，防止漏報漏訓。通過培訓，使物業管理人員增加消防安全觀念，切實學懂學透《中華人民共和國消防法》、《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》等法律、法規，進一步明確各項消防安全職責，樹立起消防安全責任主體意識。管理人員要做到會報警、會組織人員疏散、會組織撲救初起火災。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素養有所提高。

(五)規範對公共修理基金的管理

《物業管理條例》已明確了修理基金制度相應的法律地位，其使用是否公正、合理，將直接影響到每一名業主的切身利益。因此，必需完善規範修理基金的使用管理，尤其應明確公共部分詳細設施設備相對應的修理基金使用原則、程序等，建立物業單位主要負責人爲消防安全責任人的防火組織，定期召開消防工作會議，切實解決火災隱患、經費等問題，對於需要動用房管部門的專項修理基金，街道、社區及公安派出所應關心物業單位協調各業主，或者物業單位以粘貼公告的形式告知各業主，以便儘快地啓動修理基金，以保證火災隱患能得到準時、有效的整改。總之，物業管理單位消防安全責任的落實牽繫於千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門親密協作、協作，共同努力，物業管理單位充分認清火災形勢和火災危害，仔細履行消防安全職責和義務，努力爲居民的安居樂業和城市的經濟進展供應堅實的消防安全保證，才能營造居民小區良好的消防安全環境，共同爲構建和諧社會作出應有的貢獻。