住宅小區物業管理情況的調研報告

在經濟飛速發展的今天，報告使用的次數愈發增長，不同的報告內容同樣也是不同的。那麼，報告到底怎麼寫才合適呢？以下是小編幫大家整理的住宅小區物業管理情況的調研報告，歡迎大家分享。

住宅小區物業管理情況的調研報告1

爲打造xx企業品牌，運用現代管理手段，建立具有標準化、程序化和規範化的管理體系，提高企業戰略，宏觀調控經營，共創高效企業效益和社會效益，有力推動公司整體業務發展，根據公司董事和領導要求，本人進行了爲期三週深入調研，現將工作調研小結如下：

一、xx八大優勢

1、企業投資環境優越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發展潛力強勁。

2、市場定位準確，產品優質優價，吸引力大，前景廣闊。

3、小區配套設施標準性高。

4、準確把握市場脈搏。

5、經營理念鮮明——創造優質生活空間，實現新城市主義現代生活。

6、企業的勝利，全賴於鐵的紀律支撐。

7、人力資源及組織體系比較完整。

8、公司董事及高層領導調控意識超前，戰略目標明確，拓展思維清晰。

二、十大有待改善問題

1、工程規劃、設計、施工等與物管銜接脫節，給物業管理服務留下了後遺症，加大經營成本，造成資源浪費。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應自然排盡，作業自如。但目前每次洗清時，池內約40多公分的水無法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，xx、二期車位配置與住宅數量不成正比，隨着業主生活水平的提高，業主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊張，長期如此將會導致秩序混亂。

2、營銷與物管關係脫節，公司在推銷產品前期，尚未按國家政策法規要求制定和簽署《前期物業管理服務協議》等規內容本。對業主入住後出現的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費用等行爲沒有明確的書面依據約束，這方面尚未引起足夠重視。

3、人力資源配置缺乏科學性，相關部門對物管隊伍人員的借調與共享還沒有明確計劃，操作層員工面對多頭領導遙控，在具體運作上，出現了錯亂局面，直接影響服務質量。

4、縱橫觀三個樓盤物管服務標準，尚未達到公司基本要求。例如：xx花園公共區域死角的清潔衛生不到位，樓梯底雜物間各種建築垃圾依然存在；xx居休閒區噴泉處瓜果皮殼、紙屑、菸頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見；xx華庭的廣場地面、區內噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫牆面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白塗料漬等斑斑可見，接靠會所鋪面的物件亂擺亂放，佔道經營嚴重，各門面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見；從創藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環境衛生非常糟糕，在某種程度上，嚴重影響了小區良好容貌。

5、綠化管理方面，對枯枝黃葉修剪無計劃進行，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土裸露不及時補種，對行人踐踏的綠化植物無標識提示，養護專業水平一般。

6、安全管理意識一般，對區內各人工湖、溪流及裝修作業施工現場無任何安全提示或警告標識。

7、在設備設施管理維護方面，沒有規範設備臺帳和歷史記錄，所有樓盤的路燈無編號。如：xx花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇敞開無人重視關上及維修；泳池機房無鎖，房門經常打開而無人重視，進入泳池區的小孩可隨意進入機房捉迷藏，時刻存在安全隱患。

8、保安隊伍紀律散漫，應變能力差，崗位工作馬虎應付，禮節禮貌、服務態度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰鬥力弱。如：崗位當值隊員在吃飯時間出現空崗，引起相關部門不滿而投訴；若干隊員正規着裝在xx華庭管理處大廳內靜坐抽菸；各崗亭當值保安隊員對公司領導、各部門負責領導、小區業主、參觀看樓顧客進進出出，不理不睬；對外來人員進出小區沒有監控；巡邏保安對裝修工人不規範搬運材料和倒放垃圾嚴重影響小區容貌衛生視而不見；隊伍訓練着裝款式不統一，整體局面較爲混亂，隊伍建設有待整頓。

9、在客戶服務方面，從熱情待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺工作可以，xx居和xx花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務質量體系的建立（含投拆處理機制建立）、財務收費體系的建立，包括日常各種管理規章建立等基礎工作，尚未形成系統化、標準化。尤其在物業資料管理與財務收費管理方面，還停留於手工作業原始方式，工作效率較低。

10、從物業管理整體隊伍上看，土氣低落，人員素質參差不齊，業務培訓及績效考覈機制尚未鋪開，整體業務素質較差，專業水準較低。尤其是各專業班組缺乏實操經驗，加上監督力度不足，在管理上出現了較多盲點，由於工作權責模糊不清等原因，導致了各部門各自爲政的傾向，組織架構及崗位架構有待調整。

三、工作計劃

根據xx現有物業管理狀況及存在問題，建議以下改善：

1、建立規範管理體系，實行有效資源整合。

從公司發展戰略高度出發，避免低檔次樓盤服務牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓xx的.牌子有力地推動各項目發展，建議成立“xx物業管理服務有限公司”，在物管全盤運作上，以xx華庭作爲人力資源培訓和輸出基地，統籌兼顧好各項目業務工作，具體整合辦法爲：

將現註冊的“中山市xx居物業管理有限公司”營業執照牌子申報改爲“中山市xx物業管理服務有限公司”，新牌子定位於xx華庭重點項目，申報註冊登記下屬項目管理處。即“中山市xx物業管理服務有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業管理服務有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業管理有限公司xx花園管理處”。今後的項目發展和命名，按此類推。

2、精簡機構，合理調配。

規範的企業，必須具備現代化管理手段，而現代化的管理手段主要體現在“管理體系現代化”和“管理工具現代化” 。爲有效實施各方面工作，根據物業管理行業工作職能，並結合xx實際情況，現擬作以下整合：

a、在董事長的領導下，以董事總經理爲企業負責制，由物業總監統籌調控xx屬下各物業管理項目經營運作，直接對董事總經理負責。

b、各物業管理項目負責人（管理處經理或管理處主任的命名待定）具體負責和執行本項目工作事務，直接對物業總監負責。根據項目物業規模情況，下設各班組，切實做好定崗、定員、定編工作，實行專業上崗，在近期內，逐步組建一支精幹的、專業化的物業管理隊伍。

c、層級管理，權責分清，制定明確工作質量指標，並將具體工作落到實處，責任到人。

d、設置明確管理組織架構和崗位架構（兩種架構圖附後）。

3、根據各部門職業工種，在作業上按預定工作效率目標、質量目標和成本目標執行工作，定期評估考覈，抓好監控工作。

4、打好工作基礎，逐步建立完善的三級管理文件。

即“管理文件”（質量手冊）、“作業流程”（程序文件）、“執行文件”（規範表格），使之形成系統化、標準化、規範化。

5、實行管理處經理（主任）負責制和各崗位責任制。

6、提高管理檔次，樹立良好企業形象，對小區房屋、設備、住戶檔案資料及財務收費等管理，運用物業管理專業軟件操作，實行電腦化管理，提高工作效率。

7、在內部管理上，建立良好監督機制。

對內部各種任務落實，必須跟蹤驗證，以xx華庭爲指揮中心，負責監控及信息反饋等工作，按工作量化指標，建立完善的服務質量體系運行評估工作，對客戶投拆、設備運行、安全服務、環境服務、維修服務等職能板塊工作做好統計分析、日檢、週報、月報等要求準時準確，軟件資料的管理標識明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規範有序，對管理的追溯，有依有據。在監督控制上，根據每週工作情況，每月定期召開服務質量體系運行評估工作會議，對不合格的服務事項，及時採取各種糾正和預防措施，並嚴密跟蹤反饋，不斷優化服務質量，令公司和業主放心滿意。

8、重視培訓，提高素質。

重點抓好公共培訓部分和部門業務專題培訓工作，以轄管三個樓盤中出現的實際案例爲培訓教材，舉一反三，激發員工鑽研業務興趣，努力提高全體員工業務素質。

9、獎懲分明，優勝劣汰。

增強員工危機意識，對業務能力差，經反覆培訓仍停留於落後狀態，工作紀律馬虎散漫，違紀違規或損害公司利益及形象的低劣員工，必須按章處理；對錶現優秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務之星”的好員工，經董事及公司領導認可後，給予獎勵和表彰，提高員工的自豪感和職業感和歸屬感，增強員工和團隊的戰鬥力。

10、開源節流，控制成本。

在原有資源基礎上，嚴格控制各項費用開支，凡屬一切經費開支，必須按計劃報批執行，嚴格控制辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關節能工作，實行公司資源共享。

加大對物業管理收費和停車收費的追繳力度，切實提高收繳率，對長期欠費“釘子大戶”緊密跟蹤，共同維護公司經濟利益，經多次溝通仍無法妥善解決的，必要時採取相應法律途徑進行追討。

大力拓展有償服務，增加經營收入，彌補經費不足部分，密切注視月度、季度、年度支出數據對比，確保財務收支良性循環。

11、強化工作協調，促進團隊合作。

以總經辦或行政人事部爲牽頭組織，由物業公司負責擬案，對物業的竣工驗收、接管、移交、包括營銷業務關聯等工作，必須有密切的溝通協調，對相關任務的調度或協調，必須有明確的《工作任務單》或《工作聯絡單》，對每個環節的工作均有時效約束，對已完成的工作驗證，雙方必須簽字認可，將明確的“工作調度（反饋）流程圖”納入公司制度化，避免工作上出現扯皮拖拉現象，確保公司正常運作。

12、規範物管文本，協調銷售業務。

編制《前期物業管理服務協議》、《管理公約》，《裝修管理規定》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》等規範的物管文本，按房地產行業慣例操作要求，使管理經營有章可循、有法可依。

13、重視窗口服務，作業指引清晰。

爲方便業主業務辦理，將重要的如“業主收樓手續辦理流程圖”和“裝修手續辦理流程圖”等精裝製作，並公示於客戶服務中心大廳，這樣既方便業主閱示，也利於員工操作。

14、《議事日程》明確，行政統籌到位。

在日常事務統籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會時間規定、工作計劃及總結上交時間規定、費用收繳情況報表上交時間規定、每月服務質量評估分析會時間規定、各部門用資計劃上交時間規定、辦公用品使用計劃上交時間規定、維修材料採購計劃上交時間規定、業主每月入住情況報表上交時間規定、小區物業綜合例檢時間規定等，均列入公司的議事日程。

15、規範員工着裝，樹立公司形象。

按各部門工作性質，統一配置工衣，規範員工穿戴，樹立良好形象。

16、規範公司財產和物資管理，維護公司利益。

對公司物料物資和各種器械妥善管理，專人負責，定期清倉查庫，嚴格按倉庫物資管理規定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財產物資流失和損失。

17、高度企業戰略，階段達成效果。

a）在三個月內，有效克服“髒、亂、差”現象，使三個樓盤整體環境容貌發生“一小變”。

b）在半年內，使xx物業管理全盤運作完全步入正軌。

c）在一年內，基本按ISO國際化標準模式導入物業管理體系，爲公司的認證和創建示範工作打下紮實基礎，無論在隊伍建設或小區管理上達到“一中變”。

d）在一年半內，正式通過ISO認證，無論從管理或服務上達到系統化、標準化、規範化、科學化；以國家示範小區爲標準要求，將xx華庭管理項目創建成爲市級“示範住宅小區”稱號。

e）在兩年內，將xx華庭管理項目創建成爲省級“示範住宅小區”稱號，在中山物業管理領域中受到地方政府和同行的認可。

f）在三年內，將xx華庭管理項目創建成爲國家級“示範住宅小區”，使xx的企業品牌推向房地產行業的前列。

綜上所述，敬請董事及公司領導審覈指正。我相信，在公司董事和各級領導的大力支持和精心指導下，在全體員工的共同努力下，我們將堅定不移地按總公司的發展方針和預定的戰略規劃拓展工作，只要我們實事求是、集思廣益、善於探討、總結創新，xx的服務品牌一定會獲得全方位的提升！

以上報告，敬請上級領導審覈批示。

住宅小區物業管理情況的調研報告2

隨着生活水平與消費意識的提高，人們對小區管理提出了更高的要求，物業管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對於這種新生的小區管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭論。對此，我們進行了關於物業管理方面的社會調查，現將調查成果與結論報告如下：

一、物業管理的性質：

物業管理與傳統的小區管理方式（如家委會）相比有很大的區別。首先，物業管理公司是一個企業，自然是以營利爲目的，所以所提供的服務是的。而家委會只是一個組織，是政府的一個部門，是非盈利性的；其次，由於物業公司是一個企業，所以有權力，也有義務爲業主提供服務，而家委會卻沒有這樣的義務。由上述區別中我們發現：由於物業管理是性服務，那麼其總體服務水平一定在無償服務之上，也就是說，物業公司提供的服務更加專業、更加周到。

二、物業公司對小區的建設：

爲了使業主能夠對自己提供的服務滿意，物業公司都在積極地做實事，小區建設就是最好的例子。以我們調查的世紀城小區爲例，物業公司已爲業主提供了體育器材、室等設施，並計劃提供更多文體、商業類設施，大大方便了住戶。也正是因爲物業公司做出的.努力，使得相當一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區管理方式。

三、未來的發展空間：

由於物業時新興事物，所以有些細節問題還不是很清楚，業主與物業公司之間的衝突屢有發生。但縱然是這樣，物業管理業憑藉着齊專業的服務贏得了大多數人的青睞。可以相信，隨着法律條文的完善與管理、服務項目的增加，物業管理市場將會更加規範，住戶也會獲得更大的利益。到那時人們的居家生活將會更加舒適，讓我們翹首以待吧！

住宅小區物業管理情況的調研報告3

隨着我國住房市場和體制的不斷改革，物業管理進入快速發展時期，它作爲一個新興行業受到了人們的廣泛關注。物業管理即受物業所有人的委託，依據物業管理委託合同，對物業的房屋建築及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，並向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。是房地產業在消費領域的延伸，關係到千家萬戶的安居樂業。市場對物業管理從業人員的需求越來越大，但於此同時物業企業與業主之間產生了各種矛盾，此次調查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，瞭解物業管理的現狀，使我們更好的把所學的知識運用到實踐中來，縮短理論與實踐的距離。

梧桐花園小區簡介

西夏區同心北路，交通非常便利，學區完善，周邊綜合商場，公交，醫院，銀行，郵政所等生活周邊設施齊全，小區佈局合理。

調查所得信息：

此次調查以問卷爲主，訪問爲輔，採取訪問和實地調查相結合的方法，對該小區進行了初步的調查研究。此次的問卷主要針對物管公司的工作和服務而展開。

根據業主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務意識偏低的問題。我們共調查了5位住戶，其中有的兩名業主反映，物管公司職員與業主的交流及溝通非常少，這就導致了物業管理公司在進行工作時片面性。在實際走訪中發現，該物業管理公司只設有兩名客服人員，並且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進行交流。據瞭解該小區裝有多個攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪中發現不少住戶對安管中心的工作表示了一定的不滿。對住戶的抱怨進行大概總結後發現安管問題主要集中在小區的巡視力度較差，沒有在小區內形成24小時有效巡邏機制，在對小區外來人員的登記和管理上工作存在侷限，交接班沒有明確的記錄，安全護衛人員巡查白天巡邏次數不夠。在實際調查中據業主反映，該小區內曾經多次出現物品被盜現象。保安只是在保安室中值班，沒有一個合理規範的制度。

保潔方面存在的問題主要有：保潔員的待遇較差，並且沒有專門的辦公室和休息室。經過調查，大部分的業主對小區的環境衛生保潔方面認爲服務到位，工作效率及質量較好，但是有一些業主也對此表示不滿。此外該小區的業主普遍認爲小區在綠化方面太單一，樹木種植單調，流經小區內的一條河流污染嚴重，散發出的陣陣臭味嚴重影響了河道兩邊居民的日常生活。

根據問卷調查反映，居民對小區的物業管理公司存在較多不滿。主要是由於物業管理公司在接管小區後，與居民羣衆的交流沒有到位。致使業主對該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日後的管理中難以進行。並且物業在工作中沒有及時處理業主反映的問題，從而招致了許多不滿。比如其中一位住戶反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業後，一直遲遲沒有人來維修，過了將近一個月纔將這一問題解決。其次，物業公司在管理費的收支上不透明，業主在對用在管理及社區建設中的資金存在疑慮。這就會引發業主對物管公司不信任，致使日後的管理及小區建設難以發展。最後，由於公司還處在發展階段，公司業務人員素質偏低，整個小區的.物業管理水平有待進一步提高與完善。當然，在這次調查中，我們發現小區內綠化及道路的佈置較爲合理，沒有發現車輛亂停亂放問題，小區內的衛生環境良好，但部分設施也缺少人性化設置。因此，整個社區的建設仍處在進一步發展當中。

總結以上各方面不足爲幫助該小區創建和諧社區提出了以下改進意見：

1、調整工作機制，確保社區工作正常有序的開展，社區開展應該與街道部門考覈掛鉤，不斷加強和完善社區工作的領導，進一步加強合力推進社區建設的責任意識。對於小區發展經費不足問題，應該設立“政府→行業→個人”三點結合，即政府進行補貼，物企和業主或業主委員會共同分擔的模式。

2、強化小區服務功能，保證居民需求得到充分實現。首先要建立和完善社區服務網絡體系，建立小區服務中心，建設各類老年服務設施，緩解老年人休閒娛樂，健身場所不足問題。調動廣大羣衆幫助小區優撫對象，殘疾人及特困羣體緩解生活困難，支持和鼓勵小區居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和爲老人提供生活服務的組織。其次應建立社區衛生服務中心，方便小區居民的基本醫療服務需求。最後，多開展以人爲本的服務活動，同時物企要發揮好與羣衆溝通的橋樑作用。

3、積極開展社區文化活動。日積月累從而由量變到質變，整體上提供小區的人文環境。物業公司應該充分發揮領導作用，結合不同羣體的需求，深入開展各類特色文化活動及傳統文化活動，在滿足需求中努力提升小區的文化品位，拓深文化內涵。建立小區圖書和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區文化活動。開展小區法制宣傳教育和諮詢服務活動。加強小區

宣傳建設，向小區居民提供就業信息、職業介紹、開發公益性崗位、國內外時政新聞、物業管理費收支等情況。

4、具體問題具體分析。物業公司要加強人力資源管理工作，深入學習先進的管理理念。對不同的情況採取不同的解決方法，對於不同的不門使用不同的管理手段。

我深知，在課堂上僅侷限於學習理論知識而沒有和實踐相結合的話，只能是“紙上談兵”。通過這次的調查，切實加強了我理論與實踐相結合的能力，爲今後的學習打下了堅實的基礎，儘管調查分析報告中存在很多不足，但收穫不小。

住宅小區物業管理情況的調研報告4

一、我區物業管理工作現狀

(一)住宅小區基本情況。全區住宅小區共有398個(昭山、高新小區61個)，其中有物業公司管理的小區158個，由業主自治的43個，單位自管的22個，區、鄉鎮街、社(村)代管的175個。

(二)全區物業管理工作狀況。我區住宅小區物業管理工作主要由市房產局物業管理科進行統一監管、區物管辦協助管理、街(鄉)物管辦具體承擔指導、協調、監督的職責。某年5月，我區成立了物業管理工作領導小組，在城管執法局下設物業管理辦公室，工作人員2名，制定了《嶽塘區規範物業管理工作實施方案及考覈辦法》、《關於印發嶽塘區開展無物管小區環境衛生居民自治以及住宅小區星級創建工作實施方案和細則的通知》、《嶽塘區住宅小區物業管理專項整治工作方案》，規範了各街(鄉)、社(村)的物業管理日常巡查及協調處理工作，涌現了一批星級小區。各街(鄉)成立物管辦(與城管辦合署辦公)，均配備一名物管專幹。寶塔街道成立了專門的物管辦和物業糾紛調處中心，各社(村)明確了專職人員負責小區物業管理工作。

二、物業管理存在的主要問題和原因分析

(一)法律法規、政策不完善引發的系列問題。一是缺乏物業管理聯動機制。物業管理是一項系統工程，與區、街(鄉)、社(村)工作緊密相連，同時涉及規劃、國土、建設、房產、城管、環保、物價、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個部門。按照法律法規，各職能部門的監管機制不完善，存在條塊分割、多頭管理，特別是前期物業，區、街(鄉)、社(村)未參與，造成監管缺失，沒有形成齊抓共管的格局。二是考覈機制不健全，物業管理領導小組職能未充分發揮。我市未建立長效的物業管理考覈體系，市物業管理領導小組成員單位作用未充分發揮，對物業管理工作的推動缺乏獎懲辦法，不利於調動物業管理工作的積極性，對基層提出的物業管理疑、難、急等問題，解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啓用難。我區新開發的居民小區在辦理產權證時，房屋維修基金統一交存到市房產局房屋維修基金管理中心，要動用維修基金需“兩個三分之二業主同意”後報市房屋維修基金管理中心等多個部門進行審批，由於審批程序繁瑣，使用條件難達到，使用起來難度較大，物業公司、業主都不滿意。另外管理不到位。近幾年發現有少數物業公司採取不正當手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對物業管理工作的人員、編制、經費未作明確規定，出現了人員少、經費缺、工作任務重、壓力大等問題。按照屬地管理職能，區、街(鄉)、社(村)三級承擔的小區矛盾糾紛調解，對物業公司、業主大會和業主委員會的服務、指導、監管等任務每年都在大幅攀升，現有人員配備難以應對。

(二)小區規劃建設遺留問題多。一是由於規劃、建設、房產等職能部門、物業公司驗收把關不嚴，形成遺留問題。房屋建築質量差，部分配套項目缺項甩項，房屋格局和小區環境與銷售合同條款有差異，公攤面積的劃分和附屬用房的產權確定以及經營收益分配等方面存在諸多遺留問題，業主與開發商、建設單位矛盾突出，物業公司難以協調。二是老舊小區、安置房小區存在管理難。老舊小區一般都是單位建的福利房，小區整體規劃設計相對滯後，道路狹窄。而安置小區在規劃建設之初也存在着工程造價低、配套設施不齊等問題，致使兩類小區的財物偷盜頻發、小區安全隱患多、違章建築多、衛生環境差，無論是小區自治還是社(村)協調聘請物業公司，都難以滿足業主需要。此外，目前老舊小區沒有交存房屋維修金，房屋及公共設施年久失修，政府經費投入有限，居民又負擔不起過高的維修費，給物業管理帶來很大困難。三是電梯設備維護維修、供水設施移交等問題。部分小區電梯質量存在安全隱患，長期維護維修不及時不到位，二次供水設施移交水務公司難。對此物業公司以屬開發商、建設單位責任爲由推脫，引發業主不滿。四是住宅小區普遍存在停車難。

(三)物業公司在服務管理中存在的問題。一是服務資質參差不齊，侵權行爲時有發生。我區共有物業服務企業73家，其中一級資質的4家，二級資質的3家，三級資質的62家，外來的4家。有部分物業公司是前期物業，大部分小區建成後，開發建設單位不是通過招投標方式選擇前期物業公司，而是將物業管理交付給自己選聘的子公司或其二級機構，再次利用物業牟利，導致物業公司並非服務於廣大業主，而是服務於開發商和建設單位，物業公司處於強勢地位，業主處於弱勢地位，於是“主僕”位置顛倒，產生一系列的侵害業主權益的行爲。二是物業管理費收取難，服務質量不高。從調研的小區看，業主以“房屋質量、物業服務不到位”等爲由拒繳物業費，導致物業管理費收取率平均在50%到60%之間。部分物業公司往往以“業主繳納物業費不足”爲由，單方中止部分服務。當物業公司收入低於成本或者利潤減少時，“足額繳納物業費”作爲其完善服務的前置條件，必然會通過減員等辦法降低成本，服務質量下降，導致更多業主對物業公司的服務不滿意，從而不交物業費，形成物業公司服務質量越來越差，物業管理費收取越來越難這種惡性循環的怪圈。三是從業人員素質參差不齊，行業人才匱乏。低收入、低工資的現狀無法吸納高素質人才進入物業公司，致使大量的4050人員、企業改制人員、自由職業人員進入到物業管理行業從事保安和保潔等服務工作，物業公司管理水平低，人員整體素質不高，缺乏服務和創新意識。

(四)業主委員會作用沒有發揮。一是業主委員會的主體地位不明。業主委員會按照《物業管理條例》的規定，它只是業主大會的執行機構，它與物業公司的地位不對等，不具備法人資格。業主委員會在維權過程中，始終非常艱難，暴露了業主委員會在制度設計時法律地位的缺失，很難達到《物業管理條例》在制度設計時的規範和要求。二是業主委員會組建困難。新開發建設的小區因開發週期長、入住率不高等原因，難以符合業主委員會成立條件，加之開發商、建設單位拖延移交社會事務，難以實現業主自治。調查中發現大部分小區業主參與物業管理意識不強，召開業主大會選舉業主委員會達不到規定的人數，給組建工作帶來困難。三是業主委員會運作不規範，缺乏監督機制。業主委員會工作規則不健全，職責不明確，缺乏有力的指導和規範，且房產部門對物業公司、小區業主委員會的工作監督管理不強，對業主委員會存在亂作爲的現象缺乏制約的依據和手段。四是業主委員會成員缺乏責任意識。少數的業主委員會成員缺乏責任意識、法制意識、整體意識，沒有從全體業主利益角度考慮問題，功利心重，利用業主委員會謀取私利，造成不良的社會影響。五是業主自我管理和維護意識缺失。表現在自治意識差，公德意識不強。只管自家門內的事，不關心涉及到全體業主公共利益的"門外事務。

三、關於加強全區住宅小區物業管理工作的建議

爲進一步加強和規範物業管理，明確物業管理各方主體責任，全面提升物業管理總體水平，切實改善廣大業主居住環境，促進物業管理市場秩序健康發展，維護社會大局穩定，根據《物權法》，國務院《物業管理條例》，湖南省實施《物業管理條例》辦法，建設部、財政部令[某]第165號《住宅專項維修資金管理辦法》、住建部[某]165號文件《物業承接查驗辦法》和湘潭市《關於加強市城區物業管理工作的實施意見》等有關規定，結合我區實際，現就如何加強住宅小區物業管理工作提出如下建議：

(一)完善頂層設計，建立健全法律法規，政府職能部門要當好“裁判員”

1、完善法律法規政策，加大宣傳力度。一是完善立法。落實十八屆四中全會精神，市裏可以將住宅小區物業管理納入地方法規建設議程，明確業主委員會的法人身份和主體責任。將有違法搭建建築物、損壞房屋承重結構、擅自改變物業使用性質、未按業主大會決定補建或者續交專項維修資金、未按期繳納物業費等問題的業主相關信息納入市公共信用信息服務誠信平臺，加強輿論宣傳與監督，影響法人單位的投標、個人的錄用晉升、信貸等，推動物業管理良好環境的形成。二是健全工作機制。高度重視住宅小區物業管理在構建和諧社會中的作用，建立物業公司准入制度，強化對物業公司的行政監管，理順市、區、街(鄉)、社(村)的職責職能、權利義務，建立健全“屬地管理、條塊結合、分級負責、協調聯動”的工作機制。三是細化規則。政府要督促市房屋維修基金管理中心儘快落實建設部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》和湘潭市《關於加強市城區物業管理工作的實施意見》，出臺房屋維修基金的使用交存管理細則，規範監管、簡化維修基金的使用程序，合理調整維修基金的分攤比例，使維修基金真正發揮作用，充分調動業主委員會、業主參與自我管理的積極性。

2、嚴格依法依規把好規劃建設驗收、移交關。一是政府要出臺公開搖號選聘前期物業公司的規定。同時督促規劃、國土、住建、質監、房產等部門加強對小區開發過程中的監控管理，重點對設計、建設、竣工驗收、移交等行政許可具體內容的把關，進一步規範開發商、建設單位的行爲，嚴格落實《湖南省實施辦法》，切實保證小區物業配套設施的同步到位，爲後期物業管理創造良好條件。二是進一步強化新建住宅小區驗收交付工作，規劃、建設、房產部門在對住宅小區開發項目驗收時，區物業管理領導小組成員及所在街(鄉)、社(村)物管辦負責人、物業公司、業主代表作爲“第三方代表”共同參與，依據政府職能部門行政許可內容逐項開展檢查驗收。對開發建設不配套等遺留問題，責成開發商、建設單位在規定期限內，高質量完善、整改，方可驗收、移交，對拒不執行的，要依法依規嚴肅查處，從源頭上控制和減少開發商、建設單位將遺留問題轉嫁到物業公司，力推開發商與業主和諧相處，構建三方共贏的良好局面。三是加快對老舊小區的改造步伐。老舊小區特別是改制企業移交管理的小區較多，居民收入低。政府在基礎設施建設資金分配上予以傾斜，區牽頭，街(鄉)按轄區組織全面摸底，有計劃逐年對小區的基礎設施進行提質改造，對改造後的零散小區進行整合，將形成規模的小區由街(鄉)、社(村)牽頭組織成立業主自治委員會，招標引進正規物業公司進駐。

3、加強對物業公司的監管。加強和完善物業管理勢在必行，政府必須進一步充實物業管理部門人員力量，加強經費保障。一是學習上海的做法由政府購買服務。組建全區住宅小區管理事務所，採取購買公共服務的方式，對全區小區的物業行政管理委託社會中介組織管理。二是嚴格市場準入和退出制度。物業主管部門要嚴格執行物業公司的資質等級管理，構建多級次的服務標準體系，並充分發揮基層的監督指導作用，將區、街(鄉)、社(村)、業主的考覈評分納入到物業主管部門對物業公司的資質考覈工作中，每年進行一次考覈審定，評分較低單位要嚴肅整治，執行退出制度。三是組織開展物業管理專項治理。整治服務質量差的物業公司。對以管理者自居，服務質量不高，服務意識差，只收費不服務，多收費少服務，收費不規範等現象進行專項整治。同時，引入具有評估、監測功能的第三方機構，提供對物業服務標準、物業公司資質等級、物業管理費分類收取的評估、監測等服務。通過第三方機構的介入和相關部門規範管理，保障物業收費、資質管理、服務內容和標準等向社會的公開，增加透明度，促進物業管理市場的`良性運作，使業主、物業公司受益，也使社會和諧穩定。

(二)規範市場運作，加強協調監督檢查，區、街(鄉)社(村)三級要當好“指導員”。

1、進一步明確工作職責。明確區、街(鄉)、社(村)的相應工作職責，強化考覈辦法，增加財力投入。各街(鄉)要加強物管辦的力量，配備專職工作人員，物管工作經費納入到區、鄉財政預算和街道的財政計劃。同時，把物業管理納入網格化管理，將業主委員會成員、樓棟長、有小區管理經驗的志願者或社會公益組織加入到小區管理隊伍。繼續開展對無物管小區環境衛生業主自治及住宅小區星級達標創建工作，並加強對申報、創建、評選結果的宣傳和運用，營造良好的社會輿論氛圍，逐步形成政府監管、行業自律、業主高度自治相結合的綜合管理格局。

2、積極構建物業管理與社(村)建設聯動機制。建立社(村)、業主委員會、物業公司的聯席會議制度，搭建“三方”議事平臺，共同理順物業管理關係，建立基層物業管理長效機制。通過政府購買公共服務，組建物業糾紛調解機構。區、街(鄉)物管辦應結合文明城市創建工作，進一步督促物業公司落實好《物業管理條例》，加強業務培訓，提高從業人員素質;指導物業公司不斷適應業主的需求，拓展思路，向智慧型小區服務發展，營造清潔、衛生、安全、舒適的生活環境，爭取業主的支持、理解，使物業公司真正成爲小區業主的“服務員”。

3、加強對業主大會和業主委員會的指導。業主及業主委員會的自治和監管問題是物業管理行業面臨的主要矛盾之一，指導、監管好業主大會、業主委員會是街(鄉)、社(村)物業管理工作的重中之重。區相關部門要加大對《物業管理條例》等法律法規的學習培訓、宣傳貫徹力度，使物業管理部門、物業公司、小區業主、開發商、建設單位等都能瞭解物業管理法律法規，自覺履行職責。要增強業主自治意識、有償服務意識、依法維權意識，積極組建業主委員會，協助推薦遵守國家法律法規、模範履行業主義務、熱心公益事業、責任心強，公正廉潔、具有一定組織能力的業主擔任業主委員會委員。對人口規模達到兩千人以上的小區可以成立居民委員會，完善居民委員會與業主委員會“一套班子，兩塊牌子”的運行模式。指導業主委員會制訂議事規則、信息、財物公開、檔案管理等制度，切實發揮應有的作用，使業主委員會成爲小區的“管理員”。

4、大力提高業主自治水平。物業管理處於發展時期，配套政策尚不健全，不可能事無鉅細都採用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業管理中，通過規範小區自治的內容，完善小區公約，提高業主依法維權的意識，高度自治的意識，在正確行使民主權利的基礎上，承擔應盡的義務和責任。區、街(鄉)、社(村)有針對性地在小區開展“文明小區”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級文明戶”等評比活動，促進小區業主自覺遵守社會公德，形成和諧相處的良好氛圍。