投資性房地產財稅處理有什麼差異

1.投資性房地產確認和扣除的差異

在會計處理上，投資性房地產同時滿足下列條件的，才能予以確認：與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業；該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

在處理上，按會計準則確認的投資性房地產，區分房屋、建築物和土地使用權分別處理：

（1）經會計處理確認爲投資性房地產的房屋、建築物，按照《企業所得稅法》第十一條規定，如已足額提取折舊仍繼續使用的房屋、建築物，不再確認爲固定資產，不得計算折舊扣除。已出租的房屋、建築物，即以經營租賃方式出租的房屋、建築物，可以確認爲固定資產並計算攤銷費用扣除。

（2）經會計處理確認爲投資性房地產的土地使用權，按照《企業所得稅法》第十二條規定，與經營活動無關的無形資產不得計算攤銷費用扣除。已出租的土地使用權，即以經營租賃方式出租的土地使用權，可以確認爲無形資產並計算攤銷費用扣除。持有並準備增值後轉讓的土地使用權，即企業取得的、準備增值後轉讓的土地使用權，目前沒有用於經營活動的，不能確認爲無形資產，不得計算攤銷費用扣除。該土地使用權在轉讓時，可按照《企業所得稅法》第十六條規定，按其計稅基礎扣除。

2.投資性房地產的初始計量與計稅基礎

在會計處理上，投資性房地產應當按照成本進行初始計量。外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相費和可直接歸屬於該資產的.其他支出；自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成；以其他方式取得的投資性房地產的成本，按照相關會計準則的規定確定。與投資性房地產有關的後續支出，滿足規定確認條件的，應當計入投資性房地產成本；不滿足規定確認條件的，應當在發生時計入當期損益。

在稅務處理上，投資性房地產以歷史成本爲計稅基礎。所謂歷史成本，是指企業取得該項資產時實際發生的支出。企業持有投資性房地產期間產生資產增值或損失，除規定可以確認損益的外，不得調整有關資產的計稅基礎。企業區分房屋、建築物和土地使用權按照下列原則確定投資性房地產的計稅基礎：

（1）房屋、建築物的計稅基礎。外購的房屋、建築物，按購買價款和相關稅費作爲計稅基礎；自行建造的房屋、建築物，按竣工結算前實際發生的支出作爲計稅基礎；融資租入的房屋、建築物，按租賃開始日租賃資產的公允價值與最低租賃付款額現值中孰低者，加上承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用，作爲計稅基礎；通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組取得的房屋、建築物，按該資產的公允價值和應支付的相關稅費作爲計稅基礎。

（2）土地使用權的計稅基礎。外購的土地使用權，按購買價款、相關稅費以及直接歸屬於該項資產的其他支出作爲計稅基礎；通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組取得的土地使用權，按該土地使用權的公允價值和應支付的相關稅費作爲計稅基礎。