投資性房地產該怎麼做財稅處理

根據《企業會計準則第3號——投資性房地產》的規定，投資性房地產，是指爲賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產能夠單獨計量和出售。

投資性房地產主要包括：

（1）已出租的土地使用權；

（2）持有並準備增值後轉讓的土地使用權；

（3）已出租的建築物。企業自用房地產和作爲存貨的房地產不屬於投資性房地產。

根據採用的計量模式不同，投資性房地產的後續計量模式分爲成本模式和公允價值模式兩種計量模式。

有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量。採用公允價值模式計量的投資性房地產，應當同時滿足以下條件：

（1）投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場，意味着投資性房地產可以在房地產交易市場中直接交易。

（2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的`市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計。

將存貨、自用土地使用權或建築物轉換爲採用公允價值模式計量的投資性房地產，將該存貨、土地使用權或建築物在轉換日的公允價值計入投資性房地產的成本，如果公允價值大於賬面價值按差額部分貸記資本公積，如果公允價值小於賬面價值按差額部分借記公允價值變動損益。

採用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值爲基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。

處置投資性房地產時，應按實際收到的金額確認收入，按投資性房地產的賬面價值結轉成本，同時將該項投資性房地產的公允價值變動轉入其他業務成本。按該項投資性房地產在轉換日計入資本公積的金額貸記其他業務成本。

由於公允價值模式的投資性房地產的公允價值變動已計入當期利潤，按照《企業所得稅法》的規定，年終申報時須對已計入利潤的“公允價值變動損益”進行調整。並且按公允價值模式計量的投資性房地產仍應計提折舊或攤銷，並在稅前扣除。

三、案例分析

［例］2010年12月20日甲公司與乙公司簽訂協議，將自用的辦公樓出租給乙公司，租期爲3年，2011年1月1日爲租賃期開始日，2013年12月31日到期。甲公司採用公允價值模式計量投資性房地產。2011年1月1日此辦公樓的公允價值爲900萬元，賬面原價爲2000萬元，已提折舊爲1200萬元。剩餘折舊年限爲8年。2011年12月31日該辦公樓的公允價值爲1200萬元。2012年12月31日辦公樓的公允價值爲1800萬元。2013年12月31日辦公樓的公允價值爲1700萬元。2013年12月31日租賃協議到期，甲公司與乙公司達成協議，將該辦公樓出售給乙公司，價款爲3000萬元。

會計處理如下：

2011年1月：

借：投資性房地產（辦公樓）——成本 900

累計折舊 1200

貸：固定資產——辦公樓 2000

資本公積——其他資本公積 100

2011年12月31日：

借：投資性房地產（辦公樓）——公允價值變動 300

貸：公允價值變動損益 300

2011年申報納稅時，“公允價值變動損益”300萬元已計入當期會計損益，應作納稅調減。同時，根據《企業所得稅法》的規定，該投資性房地產仍允許計提折舊100萬元，納稅調減100萬元，該辦公樓稅收折餘價值爲700萬元。

2012年12月：

借：投資性房地產（辦公樓）——公允價值變動 600

貸：公允價值變動損益 600

2012年申報納稅時，“公允價值變動損益”600萬元已計入當期會計損益，應作納稅調減。同時，根據《企業所得稅法》的規定，當年允許扣除折舊費用100萬元，該辦公樓稅收折餘價值爲600萬元。

2013年12月：

借：公允價值變動損益 100

貸：投資性房地產（辦公樓）——公允價值變動 100

2013年申報納稅時，“公允價值變動損益”100萬元已計入當期會計損益，應作納稅調增。同時，根據《企業所得稅法》的規定，當年允許扣除折舊費用100萬元，該辦公樓稅收折餘價值爲500萬元。

2013年12月，出售該辦公樓

借：銀行存款 3000

貸：其他業務收入 3000

借：其他業務成本 1700

貸：投資性房地產（辦公樓）——成本 900

——公允價值變動 800

借：公允價值變動損益 800

貸：其他業務成本 800

借：資本公積——其他資本公積 100

貸：其他業務成本 100

2013年12月出售投資性房地產會計上確認轉讓收入爲1400萬元（3000-1700+100），稅收上應確認轉讓所得2500萬元（3000－500），應納稅調增1100萬元（2500－1400）。