【實用】市場調查報告三篇

在人們越來越注重自身素養的今天，越來越多的事務都會使用到報告，我們在寫報告的時候要注意邏輯的合理性。寫起報告來就毫無頭緒？以下是小編收集整理的市場調查報告3篇，供大家參考借鑑，希望可以幫助到有需要的朋友。

市場調查報告 篇1

第一部分：全省珠寶玉石首飾業基本情況

福建是全國珠寶業起步最早的省份，截止目前，從事珠寶玉石首飾經營活動的人員有近50萬人，他們分佈在全國各地，又是全國珠寶業從業人員最多的身份。儘管這樣，福建珠寶加工業很薄弱，福建珠寶商大部分在外地如廣州、深圳、雲南、廣西、河南、江蘇等發展珠寶玉石首飾加工業。根據中寶協的統計數據，20xx年全國珠寶玉石首飾銷售總額大約5000億，全國各地的閩籍珠寶商完成了近一半。留在福建本地的珠寶加工業只要是黃金和白銀首飾，如福州以加工黃金首飾爲主，代表企業爲德誠、依強、義建等，產量僅佔全國的20%，莆田以加工白銀首飾爲主，大部分是家庭作坊，但產量佔到全國的50%。

福建珠寶業主要以銷售活動爲主，根據福建省寶玉石協會20xx年的不完全統計，全省上規模的珠寶店或百貨專櫃大約3000家，年銷售額大約260億，屬全國珠寶玉石首飾消費的大省。在福建市場上，主要的珠寶品牌來自香港和深圳，如常見的品牌有周大福、周生生、六福、周大生、週六福、中國珠寶、中國黃金、老鳳祥、潮宏基、福輝珠寶、德誠珠寶、華昌珠寶、夢金園、賽菲爾、卓爾珠寶、鴛鴦金樓、金嘉利、六六福等，這些品牌在閩的加盟店總數近1000家，銷售額近200億，約佔銷售市場的76%。

第二部分：福建省珠寶行業商品質量分析

一、福建省珠寶行業商品質量總體向好。

這是因爲市場裏一大部分即76%是品牌加盟店或專櫃，其商品質量受到品牌商的約束，也就是說有人管，還有一部分是當地珠寶商自營店，這些店大部分加入了福建寶協並參加行業自律，商品質量接受行業監管，因此也有人管。福建省珠寶玉石首飾商品質量與價格問題最大的是集中在展銷會、旅遊(含酒店內工藝品售賣部)商場、電視購物、網絡購物等。

二、市場上珠寶玉石商品標識問題較多。

珠寶玉石名稱怎麼標識，有《珠寶玉石 名稱》國家標準，珠寶玉石真假判斷，有《珠寶玉石 鑑定》國家標準，貴金屬首飾標識怎麼標，有《首飾 貴金屬純度的規定及命名方法》國家標準(強制)，按重量銷售的貴金屬首飾怎麼稱重，有《貴金屬飾品質量測量允差的規定》國家標準。部分商家貨品標識還出現“千足金”、“Au750”、“純銀”、“足金9999”、“鋯石”、“18K白金”等禁標內容。展銷會、旅遊(含酒店內工藝品售賣部)商場、網絡購物、電視購物等銷售珠寶玉石及貴金屬首飾，幾乎不按這些標準。

三、部分商家違法手段普遍轉向價格欺詐。

這是因爲一方面商家銷售珠寶玉石，質量違法成本較高，另一方面越來越多的消費者是通過鑑定證書購買珠寶玉石，所以，珠寶玉石首飾市場，商品的內在質量一般沒有問題，符合國家標準。與質量違法相比，商家價格違法成本較低，執法部門取證困難，消費者維權的成本很高，因此，一些商家，甚至新近加入珠寶品牌的加盟店，價格違法現象十分突出。例如，20xx年上半年，福建全省新開60多家品牌加盟店，商品的質量基本上沒有問題，但這些加盟店卻利用品牌商現行的管理漏洞，消費者的信息不對稱，通過使用讓人誤解的價格手段，實施價格欺詐，讓一件普通的18k金首飾，行業零售價按克算才400元左右，實施價格欺詐後，可以賣出1000元的高價，從中獲取高額利潤。好在加盟店有人管，市場上一出現此類違法現象的，協會接到舉報後，一般通過品牌商總部獲得解決。

四、有商家利用鑑定證書擡高品質賣高價。

全國性和地方珠寶玉石檢測機構引用《珠寶玉石 鑑定》國家標準出的珠寶玉石鑑定證書，只是證明天然的礦物成分，準確地說只是說明真假。比例一件百元的翡翠手，與一件數千萬的翡翠手鐲，按《珠寶玉石 鑑定》出證，鑑定結果都是“翡翠”。再如，無論是新疆和田產的透閃石玉，還是俄羅斯產的透閃石玉，按《珠寶玉石 鑑定》出證，鑑定結果都是“和田玉”，再如，無論是福州壽山產的迪開石，還是老撾產的迪開石，按《珠寶玉石 鑑定》出證，鑑定結果都是“壽山石”。利用鑑定證書擡高品質賣高價主要出現在電視購物、商場抽獎賣珠寶、旅遊商場、網絡購物、展銷會等。

五、購買高含量足金消費者維權成本高。

自20xx年5月後，即《首飾 貴金屬純度的規定及命名方法》修改單正式實施後，市場禁售千足金、千足銀、千足鉑等純度名稱的貴金屬首飾。但該標準未禁止加工企業生產高含量的貴金屬首飾，即未禁止企業在產品標識上明示含金量：999‰或999.9‰。企業或商家處於競爭的需要，原來的千足金幾乎“升級”爲999.9‰，也就是說，沒了“千足金”，來了999.9‰。足金的含金量是大於或等於990‰，明示含金量大於990‰即999.9‰的足金，是企業或商家自己的質量承諾，從目前的情況分析，商家的這種承諾，成本很低，消費者維權的成本即檢測成本卻很高，高到幾乎做不到。

第三部分：一些珠寶商家促銷手段涉嫌違法：

1、珠寶玉石折扣價，特別是低折扣價。

商品的折扣價源自商品的原價，依據國家發改委《禁止價格欺詐行爲的規定》，原價是指同類商品本次降價前7天內銷售的最低價格。珠寶玉石不屬於同類物商品，因此促銷的每款首飾都屬於“第一次”，沒有原價之說，原價均屬虛構。如一件“足鉑鑽石鑲嵌戒指”，標籤價5600元，商家宣稱五折銷售，即優惠價至2800元。此標籤價5600元非《禁止價格欺詐行爲的規定》中的原價概念。因此，遇到商家折扣促銷珠寶玉石，請謹慎相信，特別是遇到商家低折扣促銷時，請你務必遠離!

2、商場購物抽獎，中獎購買珠寶玉石。

一些珠寶商以另類的經營方式進駐百貨商場銷售珠寶玉石首飾，即與百貨商場合作，將珠寶專櫃變相爲“贈品領取”專櫃。顧客在商場購物，均可獲得“領獎卡”，到“贈品領取”處領取贈品並參與抽獎，中獎後可以優惠購買珠寶玉石首飾。中獎購買的珠寶玉石首飾一般有一下問題：

1)每件首飾雖然都配有檢測機構的鑑定證書，甚至是“國”字頭的鑑定證書，顧客以爲貨品品質好。實際上，有鑑定證書的珠寶玉石，只是說明是天然的，並不是說明品質好。如一件翡翠手鐲，依照《珠寶玉石 鑑定》國家標準，鑑定證書的結論都是“翡翠”，但如果品質最好的可能是數千萬元，品質差的可能只值幾十元，鑑定證書並沒有體現價值。

2)提供抽獎銷售的“金鑲玉”首飾，其玉的部分都不是原產地新疆和田產的和田玉，全都來自俄羅斯、韓國和我國青海等地區，業內稱俄料、韓料或青海料，而且大部分是“下腳料”(品質很低)，價值只有一二十元;其金的部分，雖然是黃金，但都是金箔紙，貼在和田玉上的金箔紙，價值只有幾元錢。此類“金鑲玉”首飾，實際上是價值很低的工藝品。

3)抽獎櫃檯內的珠寶玉石首飾，標高價打低折，誤導顧客便宜，引誘購買。福建寶協在市場調查過程中發現，此類抽獎櫃檯內的珠寶玉石，標價都高得非常離譜，然後打低折扣銷售。如一件市場價一般爲百元的“金鑲玉吊墜”，標價卻是七八千元，然後兩折銷售，售價卻高到一千四五。其標價七八千元，非《禁止價格欺詐行爲的規定》中的原價概念，純屬虛構，涉嫌價格欺詐。

3、金價便宜 甚至便宜到首克只要199元。

黃金首飾屬於特殊的商品，這種商品不用擔心壓貨，店家如需回收貨款，只要按上海金交所當日公佈價，每克降低兩三毛錢，廠家立即回收，無需每克便宜幾塊錢，還花費勞力促銷，因此，店家便宜賣金，不是善心，而是暗藏貓膩。所以，判斷一家金店，價格是否誠信，就看他們的黃金價格是否誠信造價，即行業成本加合理利潤。

店家宣稱黃金首飾(足金)低價(比同行低)，實際上是引誘顧客金店。我們在市場調研中發現有店家，甚至是品牌加盟店，電子顯示屏上明示的金價比廠家批發價還低，有的甚至比上海黃金交易所當日發佈價很低，使用這種價格手段的金店，其他類首飾如K金飾品、鑲嵌首飾、翡翠飾品等均存在價格欺詐，利潤高得驚人，如一件不到1克重的18K吊墜，市場價一般爲400元左右，此類店卻賣900元以上。說黃金首飾首克199元，實際上把虧的部分又分攤到其它克數裏計算，同樣屬於價格欺詐。

第四部分：提醒購買珠寶玉石 遠離商家套路

珠寶玉石，對於廣大消費者來說，信息是不對稱的，相同的珠寶玉石，其品質高低，價格相差懸殊,俗話說：黃金有價玉無價。國內外一些珠寶玉石銷售商，一方面掌握了珠寶玉石的特點，另一方面瞭解國人愛買珠寶玉石，依據國內外法律不同，設計各種套路，讓喜愛珠寶玉石的國人，屢屢上當。根據福建寶協掌握的行業情況，國人在境外旅遊商場購買的珠寶玉石，大部分是以假亂真或以次充好，在國內旅遊購物場所、展會珠寶攤位、商場購物抽獎、電視購物、網店等購買的珠寶玉石，大部分是低品質高價錢的。這是因爲國內的珠寶玉石商家，銷售以假亂真或以次充好的商品，法律風險大，商品低品質標高價，商家沒有法律風險，消費者維權成本高。因此，提醒廣大消費者，購買珠寶玉石，警惕以下套路：

套路1：國外珠寶店，向你介紹寶石知識。

福建省寶玉石協會接待過福州一林女士，她花費26000多元從泰國帶回一顆藍寶石，經福建寶協專家鑑定，該寶石是合成的藍寶石，市值大約是50元左右，她知道這一結果後快崩潰了。據林女士講述，她是今年七月上旬跟福州一旅遊團去泰國旅遊，一天，她們被安排到了一家珠寶店購物，進店不久，來了一位會說中文的經理，在一個會議室裏，那位經理給她們介紹了寶石的知識，林女士說她們在聽完經理的一番演講後，大家都不知不覺地購買了寶石。

套路2：商場購物抽獎 高折扣賣珠寶。

黃女士告訴福建寶協工作人員，她在福州一家商場內購買衣服，結賬後被告知可以到“綠梵珠寶”專櫃領取小禮品及刮獎卡，黃女士刮到了20xx元抵用券的大獎。“我當時就心動了，覺得撿了一個大便宜。”黃女士說，她說她一看櫃檯在售珠寶的標價基本都要2500元以上，扣除抵扣的20xx元，自己還要再掏五六百元。最後，她花了568元，買了一款標價2580元的金鑲玉吊墜。購買後，黃女士越想越覺得不對勁，在朋友提醒下，她將買來的珠寶拿給其他珠寶商鑑定，說這款珠寶只值100多元。最後她想送福建寶協鑑定，希望是假的，好退貨，福建寶協檢測結果，該金鑲玉吊墜是真的，因此，她遇到了退貨難的問題。我們提醒廣大消費者，配有鑑定證書的珠寶玉石，只是說明銷售的珠寶玉石是天然的，而非說明其品質高低。低品質標高價是商場購物抽獎買珠寶的利益套路。

揭祕：低品質標高價 規避了法律風險。

國內商家銷售假貨或以次充好商品，法律風險大。因此珠寶玉石銷售商一般不會冒法律風險，銷售假的或以次充好的珠寶玉石。所以，黃女士想在產品質量上找到維權的證據，幾乎不可能。此事件的套路，是低品質標高價，商家規避了產品質量的法律責任，獲取高額利潤。但實際上，只要商家有惡意謀取高額利潤，一般都是躲過了七年級，躲不過十五。根據珠寶玉石的特點，每件珠寶玉石首飾商品都是唯一性的，商家給珠寶玉石折扣價，依照國家發改委頒發的《禁止價格欺詐行爲的規定》，其原價都是虛構的，依據《價格法》，商家涉嫌價格欺詐違法行爲，這一事實，很多消費者不瞭解。因此，提醒消費者遠離商場購物抽獎賣珠寶。

維權：消費者商場購物不小心遇到購物抽獎買了珠寶玉石，可憑購買單據，以商家虛構原價涉嫌價格欺詐爲理由(涉案珠寶櫃檯無法提供原價證明)，向當地價格監管部門投訴關聯商場。

套路3：足金低價促銷，甚至首克才199元。

王女士路過一家珠寶店，被該店足金首飾低價誘惑，她一對比，這家珠寶店的金價比其他店每克便宜5元錢，首克才199元(限買8克以上)，手頭上的舊金飾換款，舊金回收價每克還比其他店高出20元，她動心了並在該店跳了一對耳環，標價是980元，按7.5折結算，最後付款735元，回家後，她感覺不對，珠寶店營業員說黃金首飾每克是276元(其他店家是285元)，她的這對耳環，還不到一克(稱重後才知道是0,93克)，怎麼會是735元呢?找珠寶店退貨，珠寶店稱沒有質量問題不能退貨，王女士遇到了維權難問題。

揭祕：低金價引誘顧客，誤導消費K金首飾。

這家珠寶店爲了誤導顧客消費K金首飾，獲取高額利潤，把足金、18K金、22K金、硬金等四種顏色相同，含量和計價方式不同的黃金首飾系列產品混擺在店內同一區域，由於K金、硬金款式和工藝都超越足金首飾，所以消費者進店後，在營業員的誤導下，衝着足金便宜金店的顧客，一般都選擇了K金或硬金首飾，而K金或硬金首飾，都是按件銷售的，售價都標在標籤上，在信息不對稱的情況下，顧客以爲是商家的結算價。王女士購買的那對耳環，市場零售價一般是350元。誤導消費K金首飾的珠寶店，標籤上有標價的(按件銷售)，一般不會告訴你該件首飾的克數。

不僅低金價暗藏貓膩，一些珠寶店甚至宣稱銷售黃金首飾，首克才199元或更低，實際上商家把首克虧損部分又分攤到後面的克數了，其本質屬於虛假折扣，涉嫌價格欺詐。

提醒消費者，金價是珠寶店的誠信“試金石”，一些珠寶店往往在利益的驅動下，喪失了誠信，實施價格欺詐，所以遇到足金首飾售價與原料價相同(百度查詢上海黃金交易所Au9995型號金當日收盤價)或明顯低於其他金店時，請你遠離這樣的珠寶店。

維權：消費者遇到被誤導消費了高價的K金首飾，可憑購買單據，以商家虛構原價涉嫌價格欺詐爲理由(涉案珠寶店無法提供原價證明)，向當地價格監管部門投訴。

套路4：珠寶店，鑽石保值回購。

福州東街口不久前也有一家珠寶品牌加盟店推出鑽石保值回購服務，商家承諾對購買滿三年的鑽石“原價回購”，買時簽訂鑽石保值回收協議，回購要求鑽石完好無損，回購時金店收取原價3%左右的手續費。除了回購，這家珠寶店還推出了鑽石“以小換大”業務。不過，不到一年時間，該品牌珠寶福州門店卻悄然歇業關門。

揭祕：保值或增值回購，本質是營銷噱頭。

一些珠寶商一方面爲了快速回收資金，另一方面爲了滿足消費者“放心”心理，推出鑽石等珠寶玉石保值或增值回購業務。在信息不對稱關係下，一些消費者認爲買了鑽石，戴了幾年，還可以全價退回，等於免費戴，與此同時也說明了商家所銷售的珠寶玉石，質量有保證。所以珠寶玉石保值或增值回購，本質是一個營銷套路。消費者按商家的要求籤訂“保值回收協議”，這個“協議”實際上是一個不平等“條約”，因爲商家在這個“協議”裏寫上了“回收的鑽石必須是完好無損”，鑽石雖然堅硬無比，但作爲首飾，那就不是單單鑽石堅硬的問題了，而是首飾完好無損，一件首飾，戴上數年，會無損嗎?別說上述的那家珠寶店不到一年關門了，就是不關門，回購“協議”到期，鑽石首飾送上門，店家也會以各種理由點出首飾缺損問題，讓你回購無門。

類似於珠寶店的保值或增值回購業務，一些機構看上退休老人的口袋，也推出購買收藏貴金屬紀念幣(福建寶協接到的很多送檢案例，紀念幣多爲價格低廉的銅鐵合金)、玉石紀念品(此類紀念品多爲低品質玉料製成)的增值回購業務，讓很多老人血本無歸。因此，提醒廣大消費者，謹慎相信商家推出的珠寶玉石保值或增值回購業務。

維權：消費者綁上了商家的珠寶玉石保值或增值回購業務，遇到商家違反“協議”即違約，雖然可以依照《合同法》起訴商家，但維權的成本非常之高。

套路5：珠寶玉器是不可再生的稀缺屬性和穩定的貨幣保值屬性

20xx年，溫州商人鄭旭東在深圳利用文交所、信託公司、網貸平臺佈下驚天翡翠投資騙局，攪動高達7億資金，並於20xx年春節前夕攜款潛逃境外，南都對此曾作連續報道。20xx年1月19日，涉案P2P網貸平臺中貸信創非法吸存案，已在福田區法院開庭。這個精心設置的騙局，其支點卻是小小的翡翠。直至今天，還有很多機構利用民衆對珠寶玉器存在信息不對稱的關係，渲染珠寶玉器是不可再生的稀缺屬性和穩定的貨幣保值屬性，借用互聯網，設立所謂的珠寶玉器金融平臺套路。

揭祕：珠寶玉器雖然貴重，但其真實屬性是佩戴。

一些機構渲染珠寶玉器是不可再生的稀缺屬性和穩定的貨幣保值屬性，其目的是引誘民衆投資。機構利用信息的不對稱關係，吸引民衆投資他們早已設計好了的珠寶玉器套路，此時的珠寶玉器已經淪爲機構吸收公衆投資款的工具。用於吸收公衆投資款的那些珠寶玉器，大部分是低品質的或流通性很差的，等到機構跑路，監管部門介入時，民衆才知道自己投資的是一堆“垃圾”。如上述案例，其操作模式是，通過一家研究所製作翡翠真實性的鑑定證書，再請一家珠寶聯合會的專家作出數千萬元甚至上億元的天價評估，隨後將翡翠擺件作爲資產包份額化處理後發佈到一家所謂的中華文交所交易平臺，讓投資者進行一級市場的申購以及二級市場的交易。同時，翡翠資產包也是網貸平臺上的主要投資標的，而信託公司則爲上述平臺提供無限擔保以及資金託管。因所有交易均通過一家信託公司的銀行賬戶進行，最後被實際控制人鄭旭東輕而易舉地捲走逃匿。所以，我們提醒廣大民衆：珠寶玉器雖然貴重，但其真實屬性是佩戴。除非你是珠寶商，請你遠離珠寶玉器投資套路。

維權：民衆被誤導進入珠寶玉器投資套路，維權成本很高，應及時向公安報警。

第五部分：建議

1、立項制定珠寶玉石品質分級地方標準，爲商家珠寶玉石產品標價或定價提供產品質量分級標準依據，推動明碼實價，不給珠寶玉石留有低品質至高品質價格幅度大的空間;

2、加強國家《價格法》宣傳，依據國家《禁止價格欺詐行爲的規定》，省價格主管部門、省消費者權益保護委員會、省寶玉石協會聯合開展珠寶玉石價格行爲檢查活動;

3、行業組織與旅遊部門、物件部門、消費者權益保護部門聯動，即行業組織與監管部門互動，讓廣大消費者遇到珠寶玉石消費侵權，維權的成本降低。

市場調查報告 篇2

在經歷三週的品牌形象設計課程的學習後，我們結合實際日常生活，走街串巷，進行了有關標誌的市場調查。通過這次的標誌設計市場調查，讓我認識到所有無論商場還是街道上的標誌都極具象徵性，都極具商業價值。企業運用藝術的手法，抽象或生動的將品牌特徵、品牌價值、以及企業經營理念通過標誌的設計形象的表達出來。最終傳遞給受衆者，最終實現認知品牌、傳遞品牌、促進促銷的目的。而通過設計師智慧的設計，是標誌實現其品牌的價值，正是我們學習標誌設計的目的!

經過我們調查的品牌標誌如下：

耐克標誌分析1、含義。耐克商標

象徵着希臘勝利女神翅膀的羽毛，代表着速度，同時也代表着動感和輕柔。耐克公司的耐克商標，圖案是個小鉤子，造型簡潔有力，急如閃電，一看就讓人想到使用耐克體育用品後所產生的速度和爆發力。首次以“耐克”命名的運動鞋，鞋底有方形凸粒以增強穩定性，鞋身的兩旁有刀形的彎勾，象徵女神的翅膀。2優缺點：本人認爲耐克標誌十分簡潔，以簡潔的標誌給人過目不忘的視覺感受，在標誌的文化傳播中起到了很好地作用，以一個動態的形象詮釋了其文化的內涵，積極向上的精神。唯一不足的是形式過於單一，沒有太大的變化。建議在原標誌的基礎上在形式美感上有所變化。

標誌分析1：含義星巴克的綠色

徽標是一個貌似美人魚的雙尾海神形象星巴克”這個名字來自美國作家麥爾維爾的小說《白鯨》中一位處事極其冷靜，極具性格魅力的大副。他的嗜好就是喝咖啡。麥爾維爾在美國和世界文學史上有很高的地位，但麥爾維爾的讀者羣並不算多從星巴克這一品牌名稱上，就可以清晰地明確其目標市場的定位：不是普通的大衆，而是一羣注重享受、休閒、崇尚知識尊重人本位的富有小資情調的城市白領。2：優缺點：我覺得看到星巴克的美人魚標誌，就會在人腦海裏想起星巴克香濃的咖啡以及其溫馨的氛圍。標誌是面向大衆傳遞信息的視覺符號，具有能夠區別其他標誌的獨特清晰的面貌特徵以及相對的明確性和通俗性，使觀者易於識別和易於記憶。即使是在不同的國家不同的地方，無論語言文字是否相通，星巴克特有的標誌都傳遞着同一種感覺，同一種味道。

標誌分析1：標誌是九個五彩繽紛的方格

組成，符合了飾品店的運營模式。2優缺點：消費者對招牌的識別往往是先識別色彩在識別店標店名的，如果在色彩上的選擇別具一格，那麼對消費者會具有很強的吸引力。三福的招牌以紅色和白色爲主，兩種顏色具有鮮明的對比，能夠很容易吸引消費者注意，給人留下深刻的映像。

市場調查報告 篇3

前言

XXX房地產市場飛速發展的同時，人們不得不冷靜下來思考一些問題：這種發展是否是可持續的'？人口發展與房地產開發速度是否適應？城市文化和城市文明如何在城市建設中體現？市住建局會同相關部門對XXX市房地產市場進行了初步調查。

一、XXX市經濟發展概況

（一）XXX市概況

（二）XXX市國民經濟指標與社會發展統計

居民生活水平不斷改善。城鎮居民人均可支配收入達到1.3萬元，增長8.5%，農村居民人均純收入6000元，增長13%。人均住房建築面積24.8平方米，比上年增加0.8平方米。

由上表分析可知，XXX市經濟持續穩定發展,近年發展速度加快，20xx年起國內生產總值年均增長在10%以上。

由上表分析可知，XXX市城市建設加快，一拖、新能源汽車等多個大項目落戶我市，固定資產投資持續加大。

由上表可知，XXX市城市人民生活水平持續穩步提高，收入不斷增長，消費能力增長迅速。

（三）XXX市"十二五"期間城市建設主要目標

"十二五"時期，全市經濟社會發展目標是：經濟綜合實力顯着增強，現代農業基本實現，新型工業化進程加快，服務業明顯升級，城市環境優美，社會事業全面進步，人民生活水平顯着提高，城鄉協調發展，把我市建設成國家重要的裝備工業基地和綠色食品產業基地、國家生態園林城市、全國聞名的生態旅遊勝地和國家歷史文化名城。

--經濟保持快速增長。在優化結構、提高效益、降低能耗、保護環境的基礎上，實現經濟持續快速健康發展。到20xx年，地區生產總值達到1660億元，年均增長15%以上。

--結構調整步伐加快。堅持提升第一產業、做強第二產業、做大第三產業，促進產業結構優化升級。到20xx年，三次產業結構達到15.5：45.5：39。

--城鄉區域協調發展。主體功能區格局初步形成，城鎮化進程加快，新農村建設成效顯着，城鄉協調發展，城鎮化率達到47%。

--可持續發展能力增強。森林覆蓋率達到12%，建成區綠化覆蓋率達到40.5%，晉升爲國家園林城市。

--人民生活水平提高。社會保障體系進一步健全，城鄉居民生活質量普遍提高，居住、交通、教育、文化、衛生和環境條件有較大改善。 （四）我市重點區域未來規劃和建設

1、進一步增強區域新中心城市功能，增強城市輻射能力。

2、新區建設與舊區改造同步實施，建設現代化城市。

3、舊區基礎設施與環境不斷完善。

4、城市道路、廣場、對外交通等基礎設施進一步完善，爲新世紀城市建設快速發展奠定良好基礎。

5、圍繞城市水系加快濱水地區建設，形成濱水綠化系統，初步形成生態市、園林城，城市骨架。

二、XXX市房地產市場發展現狀

（一）20xx年及近年XXX市房地產市場情況

國十一條"，從而一系列的調控政策的緊密出臺，從調整供應結構和抑制商品房價格兩個方面調控和引導房地產市場。這一年，我市認真落實國家對房地產市場的宏觀調控政策，有針對性地解決房地產市場中的突出問題，堅持以穩定（住房價格、投資、消費心理）爲前提，以調整供應結構爲主線，以改善中低收入家庭住房條件爲重點，以促進房地產業持續穩定健康發展爲目標，把各項宏觀調控政策落到實處。由於措施得力，20xx年我市房地產市場實現了"住房供求總量基本平衡、住房供應結構基本合理、住房價格基本穩定、市民購房心態日趨理性，房地產業發展與我市經濟和社會發展基本適應，與相關產業發展比較協調"的預期目標，從快速增長期進入到理性和平穩發展期。

1、我市居民人均居住面積情況

由上表可知，中心城區人均居住面積不斷提高，平均每年增長0.8平方米左右，發展速度始終處於全省的平均水平。

2、房地產開發投資情況

從圖中可見，20xx年以前，房地產開發投資一直保持着較快的增長幅度，直接促進了近幾年我市的房地產市場的快速發展。在20xx年國家進行一系列的調控措施後，房地產開發投資略有減少，但通過召集開發企業召開市場形勢分析座談會，開發商對未來我市房地產市場形勢依然看好。

3、商品房市場情況

----土地市場供應情況 -----商品房開發建設情況

近年房地市場產開發建設情況

-----商品房銷售情況

商品住房購買主體：我市商品住房的銷售主體以本市和外縣爲主，佔全市去年商品住房銷售套數的85.1%以上。外地人士購買房屋僅佔14.9%。購房消費者大多爲剛性需求，但也有部分爲投資性和投機性購房，我們通過委託 （二）現階段我市居民房地產市場需求（問卷調查形式）

我們協調市直機關工委和城調隊等相關部門，區分不同階層，從家庭收入、住房情況、戶型選擇、環境要求等方面總結出20餘個問題進行問卷調查，發放調查問卷7000份，回收有效問卷6400份，其中有意購房問卷2886份，佔45%，無意購房問卷3514份，佔55%。

---家庭收入情況

----調查對象目前居住面積

從上圖可以看出，目前居住面積23平方米以下的佔27.6％，而人均居住面積在23平方米以上的佔72.4％，佔絕大多數。

----購房目的

解決住房問題的佔54%，改善居住條件的佔38%，投資性購房佔8%。

上圖可以看出，希望改善居住環境的購房意向者佔38%，說明消費者已經開始認識到在滿足基本居住的情況下，需要更好的居住環境。投資客戶佔到8%，在當前宏觀調控出臺系列政策後，迴歸到比較理性的狀況。

----購買房屋的類型

----希望購買房屋的面積

從上圖可以看出，絕大多數消費者考慮120?以下的中小戶型住宅（佔86.4%）。

----購買房屋能承受的單價

3500以下的佔65.3%，3500-4500佔20.6%，4500-5500佔9.6%，5500元以上的佔4.5%。

能承受房屋單價在4500元/?以下的佔86%，佔絕大部分。

----擬購買房屋區域

選擇中華路以北(A)的佔8.8%，中華路以南民航路以北(B

從上圖可以看出，我市大部分居民比較看好沿勞動湖區域，另外學區房和傳統意義上的市中心地帶還是主要選擇。

----理想的起居室（客廳）面積

----理想的臥室面積

----選擇房屋裝修

希望開發商裝修好的佔42.7%，希望買了自己裝修的佔57.3%。

----採暖方式選擇

喜歡傳統熱水供熱的佔45.9%，喜歡供熱計量式的佔42.5%，喜歡電採暖方式的佔5.2%，喜歡天然氣採暖方式的佔6.4%。

從上圖可看出，選擇傳統供熱方式的佔近一半，而熱計量方式正被廣大市民所接受。

三、影響房地產市場的因素

---土地政策：

3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調控新政，即《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》。該通知明確規定了開發商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地開發商將被"凍結"等19條內容。該《通

知》的出臺主要是落實"國11條"精神，增強土地政策參與房地產市場宏觀調控的針對性和靈活性，增加保障性爲重點的住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率，促進地產市場健康平穩有序運行。

9月27日，國土部、住建部聯合發佈了《關於進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》。《通知》明確，企業違約開發土地、因自身原因土地閒置一年的，都將禁止競買資格。從此通知不難看出，在未來土地競買過程中，國土部門將採取更爲嚴格的土地競買資格審查。

-----房地產政策：

住房和城鄉建設部於20xx年4月13日發佈實施《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》。《通知》明確要求各地加強商品住房預售行爲監管。今後，未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取訂金、預訂款等性質的費用。房地產開發企業應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，並嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。房地產市場監管是政府加強房地產市場宏觀調控的重要手段，對維護我國房地產市場平穩健康發展具有重要意義。隨着房地產市場的持續升溫，我國部分城市出現了一些房地產開發企業捂盤惜售、哄擡房價等違法違規行爲。爲此，《通知》要求各地切實負起責任，加大查處力度，強化房地產市場監管。

4月17日，國務院下發《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。《通知》明確，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫

停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。國務院下發此通知的目的就是爲了進一步落實各地區、各有關部門的責任，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題。暫停第三套房貸的主要目的就是要加大對炒房的打擊力度。號稱十年來最嚴厲的房地產調控政策以迅雷不及掩耳之勢襲向市場。

-----其他政策：

3月9日，財政部、國家稅務總局聯合下發了《關於首次購買普通住房有關契稅政策的通知》。通知明確，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策。從該通知的規定看，兩人或多人共同購買90平方米及以下普通住房的，這套房子，對其中任何一位購房者來說，都必須是唯一一套住房，否則就不能享受1%契稅稅率優惠。

9月29日，三部委聯合發佈《關於調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》。《通知》規定，對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭(成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半徵收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減按1%稅率徵收契稅。對出售自有住房並在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。顯然，新的契稅規定已與相關部門的"二套房"認定標準趨於一致，即以家庭爲單位覈定是否是"二套房"。

2、經濟因素

-----宏觀經濟形勢：房地產市場與宏觀經濟發展密切相關，一旦宏觀經濟有所波動，房地產市場將會迅速作出反應。如果宏觀經濟形勢趨穩，預計未來幾年內房地產市場將繼續保持穩步上漲趨勢，但增幅會進一步放緩；如果宏觀經濟增速回落，預計房地產市場也會進入一定調整期。房地產市場的發展也會隨着國民經濟發展的影響而波動,特別是國民經濟的分配、經濟結構、貨幣政策和財政政策都會影響房地產市場的走勢。

------地方經濟因素：當地的經濟發展因素對房地產市場的發展有重要的影響，主要有經濟發展狀

況,儲蓄、消費、投資水平,財政收支及金融狀況,利率,物價(特別是建築材料價格)、建築人工費,居民收入等。而XXX市作爲我國北部經濟欠發達地區的三線甚至四線城市，一方面，受全球經濟下滑衝擊較小；另一方面，XXX市委、市政府重新調整整體佈局，由原來向江西開發調整向南部開發，以南苑開發區爲主線，圍繞着新火車站建設、勞動湖南擴改造。五個城中村開發建設等，爲房地產業的持續發展提供了空間，也對購房者支付能力提供了保證。

3、社會因素

-----人口因素：房地產市場與人口數量的關係非常密切。當人口數量增加時,對房地產的需求就會增加,房地產市場發展也就會上漲;而當人口數量減少時,對房地產的需求就會減少,房地產市場發展也就會下落。人口素質，人們的文化教育水平、生活質量和文明程度,可以引起房地產市場的變化。人類社會隨着文明發達、文化進步,公共服務設施必然日益完善和普遍,同時對居住環境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對房地產的需求,從而導致房地產行情看好。如果一個地區中居民的素質低、構成複雜、社會秩序欠佳,人們多不願意在此居住,則該地區的房地產行情必然低落。家庭人口規模，這裏所說的家庭人口規模,是指全社會或某一地區的家庭平均人口數.家庭人口規模發生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數的變動,從而引起需用住房數量的變動,隨之導致房地產需求的變化而影響房地產市場。

------城市化進程：我市正處於城市化進程加速階段，大量農村人口進入城市，對我市城市土地和房屋的需求增加，造成了城市土地和房屋有了相對的稀缺性，商品房的剛性需求增加，進一步促進我市房地產市場的發展。

------房地產投資：房地產投資者會利用房地產價格的漲落變化,以期從價差中獲利。一般來說,房地產投機對房地產價格的影響可能出現3種情況;

(1)引起房地產價格上漲

(2)引起房地產價格下跌

(3)起着穩定房地產價格的作用

我國個別城市房地產價格居高不下的很大原因是在房地產投資方面存在着投資過熱的現象。特別是在需求方面,不少購房者購買房屋爲的是賺取投資收益,針對該情況,政府不僅應在交易稅方面進行規範,還應該對購房者的購房資格進行限制。

4、其他

因素：

----消費者心理因素：購房者心理預期變化左右房價走勢。

心理預期是人們對市場走勢的綜合判斷，在其他條件不變的情況下將決定市場的走勢。我們認爲，在今後一段時期，由於受各方面因素的影響，人們對未來房價上漲的預期不斷上升，購房意向仍然看好。在這種心理預期的驅動下房地產市場將會進一步擴大，商品房價格將穩中有升，但增幅放緩，如果沒有大的外部環境的變化，這種趨勢不會在短期內扭轉。

---保障性住房的建設：棚戶區改造、經濟適用房及廉租房等保障性住房的大力實施，旨在通過政府調控，形成與市場需求相適應的住房供應結構，維持住房價格的基本穩定。大力加強保障性住房建設，有利於推進住房保障體系建設，緩解解決困難家庭住房條件，初步形成以廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房爲支撐的住房保障框架。加強保障性住房建設，有利於穩定房地產投資增長，保障性住房大量入市影響房地產供求關係，政府的建設投資可回收和循環使用。政府大規模投資建設經濟適用房，勢必使普通商品房市場的需求相對減少，或等同於增加了市場供給。政府加快公共租賃住房投資建設，也相當於增加住房供給，將相應減少住房租賃市場的需求，進而對商品房市場，包括新建住房和二手房市場的需求產生影響。保障性住房大量入市，會拉低房地產價格。

四、XXX房地產市場的現狀分析

我市房地產市場形勢在未來一段時間內將持續看好，價格也將繼續穩中有升，但增幅會逐步放緩。

一是房屋建設成本增加推動了房價上漲。近年來，土地成本、拆遷費用、建安成本、配套費用、稅費等都有較大增長，對房價上漲起到了一定推動作用，特別是棚戶區改造以來，實施"拆一還一"的惠民政策，低保戶、無證房等優惠政策，使拆遷費用增加。二是由於近幾年我市採取了房地產開發總量宏觀調控政策，房地產開發市場處於供略小於求的局面，這種賣方市場爲主導的局面在一定程度上會推動了房價穩步上漲的態勢。三是消費者對住房剛性需求的增加促進房價上漲。如戶籍制度改革、城市化進程加快、婚房需求、周邊縣市進入市中心城區購房的比例明顯增加.