簽訂房屋租賃合同應注意的幾個法律問題
《合同法》第212條規定:“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”租賃合同是調劑餘缺、發揮物使用價值的最佳形式。
關於租賃合同的法律特徵主要有如下:
1、租賃是轉讓財產使用權和收益權的合同
租賃合同是以承租人使用與收益租賃物爲直接目的,通過租賃合同,出租人轉讓、承租人取得的均僅爲租賃物的使用權和收益權,而不是租賃物的所有權。
無論是定期租賃,還是不定期租賃,無論承租人事實上對租賃物的使用、收益時間有多長,承租人均不能取得租賃物的所有權。這是租賃合同與買賣合同的根本區別。在買賣合同中,賣方轉讓的是物的所有權,買方支付對價的目的是爲了獲得標的物的所有權,通過買賣合同,買方取得標的物的所有權。
由於承租人通過租賃合同取得的'是標的物的使用權和收益權,所以承租人對租賃物沒有處分權,租賃物不可能成爲承租人的財產。這一點又使租賃合同與借貸合同區別開來。
同時,應當注意租賃合同的使用和收益,在一般情況下是連在-起的,在當事人無特別約定時,承租人對租賃物既可以使用,也可以收益。
2、租賃合同是雙務、有償合同
租賃合同的雙方當事人既互相負有一定的義務,又互相享有一定的權利,雙方的權利義務具有對應性,是一種雙務合同。
在租賃合同中,雙方當事人享有權利都是要付出代價的,即租賃合同是一種有償合同。出租人是以自己所有的或使用的物供給承租人使用、收益,而承租人則對自己使用、收益租賃物付出租金.租金是承租人使用租賃物的對價。
作爲一種雙務、有償合同,這是租賃合同與借用合同存在的根本區別。借用合同是一種單務、無償合同,借用人對物也有使用、收益權,並於使用後將借用物返還出借人,但借用人不需要付出代價,無需向出借人支付報酬或租金,屬於無償使用。
一般情況下,房屋租賃合同解除可以分以下三種情況:訴訟之前,雙方當事人協商解除房屋租賃房屋租賃合同的,協商確定之日爲房屋租賃合同解除之日。在情形下房屋租賃合同可以解除?想要;瞭解房屋租賃合同解除情形,見下文。
如何確定房屋租賃合同解除的時間?
一般情況下,房屋租賃合同解除可以分以下三種情況:
1、訴訟之前,雙方當事人協商解除房屋租賃房屋租賃合同的,協商確定之日爲房屋租賃合同解除之日;
2、一方當事人行使房屋租賃合同解除權,對方有異議提起訴訟,經法院審理後認爲行使房屋租賃合同解除權並無不當的,解除房屋租賃合同通知送達之日爲房屋租賃合同解除之日;
3、一方當事人行使房屋租賃合同解除權,對方有異議提起訴訟,經法院審理認爲該當事人無房屋租賃合同解除權,但雙方當事人在訴訟中均同意解除房屋租賃合同的,可以在判決或調解書中明確合意解除之日爲房屋租賃合同解除之日。
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