公司狀況調查報告

隨着人們自身素質提升，接觸並使用報告的人越來越多，我們在寫報告的時候要注意邏輯的合理性。相信許多人會覺得報告很難寫吧，下面是小編爲大家整理的公司狀況調查報告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

公司狀況調查報告1

軟性方面

1、“先就業後擇業”還是“先擇業後就業”不僅僅是大學生需要思考的一個問題

從調查數據看，無論是xx畢業生還是在校大學生，“先就業後擇業”的觀念已經成爲主流，然而即使這樣，這樣的觀念就一定適合嗎？我們從企業hr者給大學生的建議中還是能聽到另外一種聲音的：“不要報着先就業再擇業的短期行爲想法，高流動率使得用人單位望而卻步；同時加強專業知識和技能學習提高。”

2、解決就業難問題，大學生和人力資源管理者觀點差異巨大

整體的來看，在解決大學生就難上，大學生和企業的看法存在很大差異。大學生更關注於從知識層面提高自己，從而擁有更大競爭力，在就業競爭中勝出，而企業則把關注的重點放到了“學生調整就業心態”上，認爲更多地應該從從認知上解決。

3、“對企業專業崗位知識缺乏瞭解”成爲畢業生、在校大學生、企業一致性都選擇的困擾畢業生求職的首要因素

從調查結果來看，大學生和企業在困擾畢業生求職因素選擇上，有很大的一致性，“對企業專業崗位知識缺乏瞭解”成爲畢業生、在校大學生、企業一致性都選擇的困擾畢業生求職的首要因素。可見學生和企業都認識到了彼此缺乏有效的相互接觸、瞭解的途徑。

4、畢業生應具備哪些素質及能力：“品德”成爲大學生和企業選擇的最大差異

整體對比一下大學生和企業二者對“畢業生應具備哪些素質及能力”的選擇，在對“品德”的選擇成爲二者最大的差異。不論是xx畢業生還是在校大學生，品德都被他們排在非常靠後的位置，xx畢業生選擇中，“品德”排在最後一位，在校大學生中，“品德”排在倒數第二位，而對企業來說對“品德”的選擇僅次於“專業水平”及“溝通能力”。這種差異的形成值得我們思考：到底大學生“成才”的價值取向該如何選擇呢？

5、“德才兼備”是企業用人的恆久標準

對比一下大學生和企業的選擇可以發現，除了“綜合能力”上，企業和大學生看法一致外，其他方面沒有一致的。二者之間差異的選擇上，如果大學生沒有一個清楚的認識，可能對大學生在校學習時培養自己的方向上產生一定的歪曲，最後使自己不符合用人單位的要求。值得一提的有兩個方面：其一是企業在選擇畢業生時，選擇看重畢業生學歷學校名氣的比很小，可現實中的情況似乎是企業對畢業生這方面的條件非常看重。這是個很有意思的矛盾。其二，企業對畢業生“品德”的重視程度遠遠比畢業生對自身“品德”的重視程度高的多。從中看出，企業選人的標準其實很簡單：德才兼備；而畢業生更傾向於表現“才”的方面，而對“德”的方面重視不足。

四 詳細數據統計如下圖

五 結論與建議

本次調查的目的主要是爲了真實瞭解大學生的就業現狀及用人單位招聘大學生的現狀，進而對比二者之間的異同，尋找影響大學生就業難的及解決大學生就業難主要因素，從而在一定程度上，幫助大學生更真實的瞭解自己，更明確就業時需要努力的方向，促進大學生就業。

1、結論

1.1 xx屆畢業生對就業信心不足，對就業形勢表示不樂觀，在校大學生就業信心相對更不足，表示就業形勢堪憂的比例相對增加很多。

1.2 大學生就業在就業區域、就業單位性質選擇上結構性矛盾突出，在期望薪酬上仍高於企業對其預期。

1.3 “先就業後擇業” 已經成爲大學生的主流觀念，由此可能引發用人單位招聘大學生成爲“爲別人做嫁衣”，用人單位招聘大學生時可能更趨於保守。

1.4 大學生與用人單位之間缺乏長期、有效的溝通。大學生對招聘單位的選人標準、用人單位招聘崗位的崗位知識等方面與企業本身有巨大差異。

1.5 大學生更注重知識和能力的提高，“道德”淪爲大學生遺忘的角落，而對用人單位來說，“德才兼備”始終其招聘人才的重要標準。這些方面，大學生和用人單位之間存在嚴重分歧。

2、建議

經過調查發現，大學生就業難問題不是簡單的由一個方面或兩個方面造成，從調查中至少可以看出社會、用人單位、高校、政府及大學生本身等對大學生就業難問題都造成了不同程度的一個影響。

2.1 大學擴招：合理利用這柄雙刃劍

高校大學生的急劇擴招直接造成了畢業生數量的急劇擴大，而原來容納大學生就業的主體單位並不能如高校一樣急劇擴大工作崗位，二者的增長不成比例。如何協調好二者間的關係仍是一個有待解決的問題。而從調查的結果看，這似乎是一個表面現象，深層的原因在於社會對大學生就業的引導還沒有到位。

2.2 解決結構性就業難問題是關鍵

企業人士更多的認爲解決大學生就業難的問題首先在於調整大學生的就業心態，而從針對大學生的調查結果看，大學生在就業區域選擇、就業單位性質選擇上都有趨同現象，“經濟發達地區、高薪酬、外企或政府機關”仍然是多數畢業生的首先，但是現實的情況是能夠實現這種願望的大學生的比例其實是很小的，那麼多的大學生都在爭奪很少的職位而忽略的其他的職位，這可能是大學生就業難的很重要的一方面原因，而受教育成本的急劇增長，可能是造成這一現象的背後的真正原因之一。

正如同企業對大學生建議一樣，既然不能改變既定現實，只能首先調整自己就業心態，在選擇就業區域、就業單位性質、薪酬期望等方面不要過度集中於一點，最好適當的擴大自己的就業選擇。

2.3 就業觀念的轉變應該慎重品德不應該受冷落

對比大學生和企業對大學生就業觀念的認識，可以看出，大學生如果一味的爲“先就業後擇業”而“先就業後擇業”的話，並不一定是非常合適的就業觀念，這方面在用人單位那裏已經有所反應。而該確立怎樣的就業觀念，仍然是一個值得探討的問題。

而大學生就業時對品德的冷落，更是章顯出在當今社會的大背景下，大學生價值取向的重大轉變，而這種轉變值得人們深思，應該引起相當關注。

2.4 建立大學生和用人單位之間更流暢、有效的溝通交流渠道

調查中一個突出的現象是大學生對用人單位不瞭解，用人單位的人才要求不能暢通、有效的讓大學生了解，這其中缺乏溝通。似乎看到這樣的現象：高校在培養大學生上自有一套體系，而這套體系與招聘大學生的單位聯繫很少。高校按照自己的想法和要求去培養大學生，而事實上對該怎麼培養大學生以有利於他們更好的就業缺乏瞭解。而建立一種基於需求的人才培養體系纔是解決大學生就業難的根本之所在。

公司狀況調查報告2

一、公司整體狀況

x公司屬於圖書出版發行公司，現有職工25人左右，企業註冊資金110萬，屬於小規模納稅人，年銷售額1000萬元上下。部門組織結構如下圖示

公司各部門當前主要職能，總經理負責企業管理及決策；銷售部門負責外聯客戶及登錄客戶往來帳，代理商屬於公司合作單位；倉儲負責公司圖書的儲存及發運；財務部負責資金的收支；編審部主要負責聯繫編稿人員，審稿定級，部分稿件打版工作。

本公司爲圖書出版公司，運作流程爲公司向出版社購買版權號，招聘老師作爲編稿人員，由公司內部人員審稿，經歷打板曬版，發片環節交由印刷公司印刷，印刷紙張由我方提供，圖書印刷完畢後交由我方倉儲保管，業務部負責銷售，倉庫根據銷售訂單發貨。

二、各部門運作狀況

財務管理狀況，貴公司未設立專門的財務部門機構和內部覈算人員，有出納專人負責現金及銀行收支，公司財務沒有成文的管理制度，由於付款多爲總經理口頭批准隨時支付，沒有必要的文字批覆單據，缺乏每月真實的內部帳記錄，資金收支缺乏明晰財務記錄及資金支付憑據，資金管理方面在收支上缺乏必要的統籌和規劃，財務狀況管理混亂。公司主要費用成本項目爲紙張成本、印刷費、稿酬、工資、打版曬版發片費用、場地租賃費、水電費、辦公費和稅費等。

倉儲管理上，公司設有專門的倉庫及倉儲管理人員，倉庫設有專門的倉儲部門及儲存場所，圖書分類通過逐年在軟件建立倉庫的方式管理，具有簡單的圖書管理軟件，用作銷售批銷單的制單和客戶對賬；倉庫根據軟件內業務部製作的批銷單進行打單發貨，並將發貨結果反饋給業務部；倉庫部具體負責版權錄入，入庫制單，印刷廠賬務處理和部分物流費用由倉庫處理處理，圖書更換版權號，以及客戶退換貨的倉儲系統處理；倉庫每學期結賬，倉庫業務多爲跨月處理，倉庫每學期進行系統盤點，庫存與實際基本相符。

銷售環節，公司產品銷售主要通過圖書展銷會籤銷售合同，確定產品代理商，公司業務部負責聯繫客戶，根據客戶需求在圖書管理軟件錄製批銷單，聯繫貨運公司，督促倉儲發貨後電話確認客戶到貨情況，代理商交付一定代理金，公司給予訂貨，發貨價格爲圖書定價的折扣金額，客戶貨款採用先發貨後結算的方式，收款方式爲分期間按比例收款，除退換貨以外，貨款基本上一學期能全部回籠。貨款收取方式爲現金交付或託運部代收，銷售圖書一般不開稅票，開稅另加稅點。由於業務量逐年增加，自09年開始應收賬款出現壞賬呆滯現象。

編審環節，主要負責對外聯繫編稿老師，收集稿件進行校對審覈，並確定稿件級別質量，負責部分稿件的排版工作，聯繫排版，出片，曬版程序。編審部負責覈定及支付老師稿酬，編輯部職工工資，打版曬版費，發片費。編審部負責發行印刷環節外的主要費用支出。稿酬支付方式爲預先簽訂合同，圖書出版後支付相關稿酬，編輯部員工工資按照基本工資加計件的方式。編審部基本具有系統成文的文件章程，並且能系統的執行。

稅務方面有專門的代理記賬人員給予報稅，稅務徵收方式爲覈定徵收。

三、公司各部門當前存在的問題

財務管理方面，公司沒有系統的財務管理制度，公司財務收支隨意性較大，公司財務支付沒有專門和條例的財務審批單據，資金支出去向難以追索；公司財務功能較分散，各部門負責自身環節財務收支賬務，收入部門和支出部門幾乎完全分離，公司沒有系統完整的財務記錄；由於營收和支出部門缺乏相應的有機整合，公司營收、支出和資金收支信息相脫節，公司經營成本利潤情況不明晰；由於賬務收支信息記錄不及時，資金支付缺乏統籌及計劃性，相關部門業務受到較大影響。

倉庫管理環節，倉庫實際庫存和當前財務軟件難以完全對應，庫存難以持續，主要的原因在於客商退回圖書難以完全對應入庫，除了客戶退回圖書數量較大，難以短時間內詳細清理之外，這與軟件功能不能對圖書進行合理分類有很大關係；圖書在系統中按照系列進行統計，對庫存圖書未進行系統科學的`分類；當前圖書入庫按照圖書定價進行錄入系統，真實的圖書成本難以在賬務中顯示，圖書銷售的成本利潤也難以準確覈算；另外，由於軟件及會計技能的原因，圖書製作成本難以準確分配；不能再更換版權號的長期積壓圖書進行處理時，沒有完整的審批處理程序，圖書統計與系統操作存在困難。

銷售環節，自09年開始，公司銷售部門營收賬款出現呆滯現象，存在壞賬的危險，應加強對客戶和應收賬款的管理；銷售較繁瑣業務是客戶的調換貨，即客戶給公司的退貨和重新銷售，主要環節涉及倉庫物流環節的操控環節，不能及時得知倉庫部分圖書的精確庫存。

編審環節，編輯部作爲整個公司產品生產的核心環節，負責稿件的收集和編審，以及出版印刷前的各個環節，加之內部工資費用的計提，需要大量的資金支付，由於公司資金管理程序和資金週轉問題，存在老師稿酬、對外打版曬版費不能按計劃支付，因我方付款違約問題，逐漸開始影響後期業務開展；諸多費用直接從編審部支付，徐部長希望建立財務監督環節，資金支付審批和支付環節透明；另外，徐部長負責全部稿件質量等級的評定工作，希望有人能對其這方面的工作進行監督（財務管理之外）。

四、財務管理策劃的重點與難點

公司經營者對公司財務管理非常重視，希望建立一整套系統的財務管理方案，對公司整體財務狀況進行規範記賬覈算，覈算公司整體成本利潤情況；調查發現企業經營者期望對供應商和客戶往來賬項進行系統把控，明確每家客戶的投入和利收情況，以達到公司往來賬目清晰，盈虧明確的目的；由於公司現在沒有系統的財務管理制度，財務管理存在很大的隨意性，沒有系統的財務管理單據，資金支付去向難以追索，資金支付計劃難以統籌和執行；倉儲管理環節如何確認入庫成本和保持庫存的持續性；調研發現公司部門負責人員期望建立會計監督審批機制，做到財務管理透明，權限責任明確。

針對該公司財務管理現狀，應從以下幾個方面着手，加強財務管理工作：

1.建立一套系統的資金管理方案，做好資金管理和資金支付審批制度。

2.建立系統的公司費用報銷制度，合理控制公司費用發生情況。

3.建立客戶應收賬款控制制度，避免壞賬呆滯現象。

4.做好供應商賬項管理方案，合理安排資金支付計劃，推動業務開展。

5.建立倉庫圖書成本分配方案，制定庫存管理制度，保證庫存數據準確性，做好積壓圖書的處理審批方案，提高運作效率。

6.建立內部控制和監督機制，部門財務管理透明化，權限責任明確。

公司狀況調查報告3

我們於20xx年3月至4月期間，對物業服務行業經營和發展狀況進行調查和對比。我們主要查閱了專業機構發佈的行業研究報告，以及各上市物業公司的招股說明書和年度財務報告。同時，與XX物業一起對部分先進物業企業進行走訪調研。現將調查情況報告如下：

一、物業管理服務行業現狀

（一）管理規模。

20xx年，物業服務企業綜合實力500強企業（下稱“500強”）營業收入[1]達到3,407.48億元，同比增長20.33%，佔行業總營收的32.41%。其中，基礎物業服務收入2660.53億元，佔比78.08%；增值服務收入746.94億元，佔比xx.92%。500強企業管理項目82,574個，管理面積133.76億平方米，比上年同期增長12.53%。其中，住宅物業管理面積佔比59.97%。

20xx年，深圳市物業服務企業營業收入[2]達到億元，在管物業項目數量20,591個，在管物業項目的總建築面積27.09億平方米，同比增長1.54%。其中，本市物業項目的數量7,361個，建築面積6.12億平方米。

（二）行業發展趨勢。

1、物業管理行業處於規模爲導向，面積爲王的發展階段，呈現強者愈強、弱者愈弱的現象。小型物業公司面臨愈來愈嚴峻的市場考驗，需要在管理模式上多學習、多借鑑，推陳出新，才能在市場中求生存、謀發展。

（1）中國物業服務百強企業（下稱“百強”）在20xx-20xx年間的市場佔有率[3]分別爲29.44%、32.42%、38.85%和43.61%，呈現逐年提升的趨勢，反映出市場集中度在持續提升。百強企業規模擴張的主要方式有：

第一，收併購是最直接、有效的擴張方式。近年來，物業行業由於的輕資產、低風險及增值服務模式的逐漸深入，逐步贏得了資本市場的青睞。20xx年至20xx年總有隻有6家物業服務企業上市，20xx-20xx年上市物業服務企業數量分別達到了6家、12家、17家。從20xx年新上市物業服務企業募集資金用途來看，擬用於收併購及戰略投資的資金比例佔融資淨額的60%-70%，這直接導致了20xx年成了物業企業的“併購大年”，年內發生70餘起併購事件。

第二，依託關聯公司開發、合作、佈局優勢，穩健擴張規模。20xx年，百強企業中有開發背景的企業數量佔比近八成，這些企業的管理面積中約六成來自關聯的房地產開發公司。百強企業承接或積極爭取關聯公司獨立開發項目、合作開發項目的物業管理權。

第三，市場化拓擴充第三方物業項目。百強企業憑藉高品質服務和專業化團隊，積極參與市場競標，提升第三方全委項目中標率。如，20xx年，綠城服務市場外拓項目中標率高達71%;永升生活服務近年來市場化項目中標率也保持在40%左右。

第四，抓住非住宅物業領域新機遇，大力拓寬服務邊界。隨着後勤服務社會化改革進一步深化,以及在政府鼓勵社會資本參與公共服務領域等政策引導下，百強企業積極承接政府機關、國有企業、事業單位等相關物業管理服務，順勢切入體育場館、交通樞紐等公共服務領域，開闢外拓新渠道，進一步加速規模擴張。

（2）疫情後CRIC(中國房產信息集團)的一項調查顯示，由於健康、安全和維護要求提高，約三分之一的住宅小區考慮更換物業管理公司。而領先物業管理品牌有望獲得更多現有項目的青睞。72%的業主表示品牌聲譽是物業管理公司選聘決策的決定性因素。花旗集團調查也顯示，三分之二家庭願意支付更高的管理費，而一線城市願意接受更高管理費的家庭佔比高達71%。小型物業公司面臨嚴峻的市場考驗。（本段資料來源於第一太平戴維斯《中國物業管理》20xx.4.2）

2、增值服務是物業行業未來發展的重心。

增值服務主要包括面向社區生活服務的業主增值服務和與房地產產業鏈相關的非業主增值服務。業主增值服務包括空間運營、房屋經紀、電商服務、家政服務、家居服務、汽車服務、社區金融及養老服務等。非業主增值服務包括案場服務、工程服務及顧問諮詢服務等。

由於住戶需求的不斷演變以及成本上漲帶來的經營壓力，同時得益於互聯網信息技術的成熟，物業企業利用與大量消費羣體關係密切的獨特優勢，逐漸拓展增值服務並取得了一定的成效，未來發展空間廣闊。

20xx年，500強企業增值服務收入達746.94億元，比上年同期增長30.03%，佔總營業收入的xx.92%，較上年增長1.64個百分點，增值服務收入持續增加。

由於業主增值服務並沒有形成固定和成熟的商業模式，行業仍處於佈局摸索階段，部分頭部企業目前更重視規模的擴張。增值服務估計會在規模發展結束後迎來高速增長。

3、重視數字化智能化建設，爲企業實現營業收入的提升開闢新途徑，並實現企業降本增效的目的。

20xx年，有30餘家百強企業智能化建設費用超千萬元，大部分企業智能化建設費用投入在100-500萬元之間。從20xx年新上市物業服務企業募集資金用途看，上市物業服務企業重視智能化系統和社區平臺建設，擬將約10%-20%的資金用於建設社區生態，是募集資金的第二大用途（第一大用途是收併購及戰略投資）。數字化智能化的運用主要體現在以下方面：

（1）物業服務企業藉助O2O概念，搭建智慧社區平臺及移動互聯網平臺（主要是APP的應用）。一方面爲業主提供基礎物業服務，如繳納物業管理費、物業保修及投訴等，快速、便捷地與業主建立緊密聯繫，形成天然的流量入口，另一方面，通過自營、供應商合作、戰略投資等多種方式拓展增值服務種類，不斷拓展服務範圍，優化資源利用，針對剛需和高頻需求提供服務。

（2）運用數字化、智能化技術，改變管理模式，降低人工成本，提升工作效率和服務品質。基於物業管理工作中很多屬於重複性較高的勞動密集型工作，技術解決方案的應用可以實現流程自動化和精簡化，在提高透明度、明確責任劃分的同時，還可以降低人工成本，提升工作效率和服務品質。在監控能力及運營效率提升的前提下，還可以跟蹤評估項目運營的可持續性，進行鍼對性提升。

二、經營績效分析及建議

（一）毛利率情況。

20xx年，500強企業平均毛利率爲15.02%，百強企業平均毛利率爲24.02%。部分上市公司毛利率爲：中海物業xx.95%，碧桂園31.65%，雅生活36.72%，佳兆業美好29.99%，保利物業20.29%，綠城服務18%。

20xx年，XX物業毛利率爲6.80%，比500強企業毛利率低8.22個百分點，也明顯低於上市公司毛利率。（XX物業的毛利率6.8%，是按照20xx年的考覈彙總表數據，收入調增 XS、LA的空置管理費收入247.54萬元，調減空間運營收入按五五分成後的收入281.85萬元；成本不含稅費支出、財務費用和管理費佣金，包含固定資產折舊，和原未計入考覈但實際已發生的利潤和其他收入提成48.51萬元。）

（二）營業收入情況。

XX物業20xx年收入4,452.40萬元，較上年增長3.49%。物業服務收入2,713.23萬元，佔總收入的60.94%；增值服務收入732.39萬元，佔總收入的16.45%；停車場收入1,006.78萬元，佔總收入的22.61%。XX物業營業收入對比情況如下表：

1、物業服務收入分析。

（1）物業費收繳率：ch管理處的物業費收繳率偏低。

20xx年，500強企業物業費平均收繳率爲94.93%，其中住宅物業費收繳率91.38%；百強企業物業費平均收繳率爲93.06%，其中住宅物業費收繳率91.63%。在管住宅面積佔比較高（80%以上）且有披露相關信息的上市物業服務企業平均收繳率是：碧桂園95.20%，濱江服務96.80%，建發物業95.30%，銀城生活服務91.10%。

XX物業的平均收繳率爲96.94%，高於500強和百強企業住宅物業費的平均收繳率，且高於上市公司的平均收繳率。XX物業六個管理處的收繳率在91.69%-99.74%之間。其中，ch管理處爲91.69%，明顯低於其他管理處。

XX物業各管理處物業費收繳率及物業費平均水平對比如下表：

（2）物業費單價：ch管理處的物業費單價偏低。

20xx年，500強企業物業費平均單價爲3.09元/（平方米·月），其中住宅物業費單價爲2.11元/（平方米·月）；百強企業物業費平均單價爲3.86元/（平方米·月），其中住宅物業費單價爲2.09元/（平方米·月）。根據中信證券《數據倉庫系列-中國物業管理行業定價洞察》（20xx.2.10），其跟蹤的深圳4758個小區中，有服務物業信息的小區4,496個，物業費平均數爲2.9元/（平方米·月），中位數爲2.6元/（平方米·月）。其中，20xx年至20xx年入住的小區中，物業費在2元以下小區佔比20.1%，物業費在2.5元以上的小區佔比67.7%，且以單價2.5元-3元/（平方米·月）的小區居多，佔20xx年至20xx年入住的小區30%。詳細情況見下表：

20xx年，XX物業的物業費平均單價爲2.71元/（平方米·月），其中：CH管理處物業費平均單價爲2.04元/（平方米·月），明顯低於其他管理處，低於深圳小區物業費單價中位數2.6元/（平方米·月），且低於深圳市同期（20xx年-20xx年）入住的約79%的小區。

（3）管理建議。

XX物業改善和提升CH管理處的現場管理品質，提升業主滿意度，進而提高物業費收繳率，提高物業費單價。如CH管理處物業費單價能達到深圳物業費中位數水平2.6元/（平方米·月），則每年物業費收入增加224萬元。

2、增值服務收入

20xx年，500強企業增值服務收入佔營業收入的比率爲xx.92%，百強企業的同口徑數據爲23.97%。

從增值服務的具體細項來看，20xx年，百強企業更加註重對業主的線下服務,重點發力居家類增值服務。家政服務與家居服務收入大幅增長，佔業主增值服務總收入比重分別爲11.58%、10.48%，較上年提升了3.57個百分點、6.67個百分點。百強企業業主增值服務收入佔比情況明細見下圖：

20xx年，XX物業增值服務收入佔營業收入的比率爲39.06%，比百強企業的23.97%，高15.09個百分比。XX物業開展的增值服務中，空間運營收入佔增值服務收入的62.56%，是XX物業最主要的增值服務業務，其次有案場服務和集團商鋪代管服務，分別佔增值服務收入的17.05%和16.00%。與百強企業相比，XX物業開展的增值服務業務類型比較單一。在百強企業，業主增值服務中的房屋經紀、電商服務和家政服務，以及非業主增值服務中的工程服務和顧問諮詢服務屬於佔收入比重較高的主要增值服務項目，但XX物業尚未開展以上服務項目。XX物業與百強企業增值服務收入明細對比如下：

針對以上問題，管理建議如下：

第一，XX物業應嘗試開展更多類型的業主增值服務。目前，XX物業的管理費收繳率良好，停車場飽和運營，要再提高管理費收入和停車場收入存在一定的難度。XX物業可以嘗試開展房屋經紀、家政和家居服務，因爲這些業務可以在線下開展，沒有規模效應，符合XX物業的實際情況。這些業務可能在近期較快成爲XX物業的收入增長點。

第二，金XX集團可嘗試與XX物業合作工程設計諮詢服務。一方面可以使設計的房屋更具有實用性，節約後期的物業管理成本;另一方面也有利於集團土地增值稅等稅費的稅務籌劃，降低金XX集團綜合稅費開支。

（三）營業成本情況。

1、人工成本。

（1）人工成本佔營業收入的比率：比率略微偏高。

20xx年，500強企業人工成本佔營業收入的比率爲44.86%，百強企業的比率爲44.90%。且百強企業中，有60.50%的項目對清潔衛生實行業務外包，43.49%的項目對綠化實行業務外包，24.92%的項目對秩序維護實行業務外包。如按XX物業的實際外包情況進行調整（即，清潔衛生和綠化實行業務外包，秩序維護不實行外包），則百強企業人工成本佔營業收入的比率爲42.69%。

20xx年，XX物業實際支出人工成本2,203.43萬元，佔營業收入的47.46%。比百強企業的42.69%，高4.77個高分點。如按百強企業的佔比標準計算（CH管理處的管理費按2.6元/（平方米·月）計算，含LA、 XS的空置管理費，下同），XX物業的費用開支應爲1,981.90萬元，實際超支金額2xx.53萬元，超支比例11.18%。人工成本支出與行業情況相比偏高。具體情況見下表：

注：1、營業收入爲20xx年考覈收入4452.40萬元，加上 XS、LA的空置管理費247.54萬元，加CH管理處管理費漲價後可多收取的管理費收入224.45萬元，減空間運營收入按五五分成後調整的收入281.85萬元。

2、人工成本包含工資薪金、福利費、職工教育經費、勞動保險/公積金、伙食費，不含福利費中中秋及春節的業務招待費用68.25萬元，不含本部人工成本，包含已實際發但未納入考覈的其他收入和利潤提成（按權責發生制）45.51萬元。

（2）人均在管面積：嚴重低於百強和500強企業。

20xx年， 500強企業人均在管面積爲5,325平方米/人，百強企業人均在管面積爲6,496平方米/人。部分上市企業的人均在管面積情況如下表：

20xx年，XX物業編制人數爲302人，爲使XX物業的人均在管面積與500強及100企業具有可比性，按百強企業對清潔衛生、綠化及秩序維護的外包比例，來調整XX物業的編制人數，XX物業調整後的編制人數爲358人（調整過程：編制人數302+清潔人數xx6.5*自有清潔人員比例(39.5%)+綠化人數36*自有綠化人員比例(56.51%)-安管人數169*外包安管人員比例(24.92%)），調整後的人均在管面積爲3,548平方米/人，比500強企業的人均在管面積5,325平方米/人，少1,777平方米/人。

如按500強企業的人均在管面積標準5,325平方米/人計算，則XX物業編制人數應爲239人（按百強企業對清潔衛生、綠化及秩序維護的外包比例）。如按目前XX物業的實際外包情況（即，清潔衛生和綠化實行業務外包，秩序維護不實行外包），調整後的編制人數爲208人（調整過程：239人-清潔人數140*自有清潔人員比例39.5%-綠化人數32*自有綠化人員比例56.51%+安管人數169*外包安管人員比例24.92%），比編制人數302人，少94人；比20xx年3月底的實際在崗人數268人（不含前介部8人），少60人。XX物業編制人數及實際在崗人數均嚴重超過行業水平。

（3）薪資水平：XX物業部分員工薪酬水平偏低，薪酬結構有待改善。

根據本次走訪的部分先進物業公司的結果（詳見附件），XX物業維修工的平均年稅前收入約66,507元，高於XHZS物業的61,552元，與RC物業的66,200基本持平，但低於ZZ物業的72,200元和HRY物業的60,000-75,800元；XX物業管家的平均年稅前收入約69,590元，高於XHZS物業的52,720元和RC物業的66200元，但低於ZZ物業的72,200元和HRY物業的60,000-75,800元。XX物業的維修工和管家的薪酬在行業中屬於中等偏下的水平。

目前，XX物業無工齡工資，維修崗的月度績效發放比例一般爲90%-100%，差異金額爲50-80元，月度績效的差異未明顯體現員工的工作能力差異，不利於員工穩定和留住工作能力強的員工，薪酬結構有待改善。

（4）管理建議。

第一，建議XX物業嘗試改變管理模式，適當運用數字化、智能化手段，提升員工工作效率，最終達到精簡人員，節約人工成本的目的。

第二，建議XX物業進行行業內各崗位的工資的水平調查，調整工資水平與行業接軌，保證相關崗位員工的勝任能力。

第三，建議XX物業調整薪資結構，保證員工的穩定性，並能留住大部分工作能力較強的員工。如增加工齡工資，加大相同崗位不同員工之間月度績效的差距。

2、清潔衛生費。

（1）相關費用佔營業收入的比率：清潔衛生費超支嚴重。

百強企業清潔衛生費佔營業收入的比率爲5.68%。且百強企業中，有60.50%的項目對清潔衛生實行業務外包。因此，如百強企業對清潔衛生全部實行外包，則費用佔營業收入的比率分別爲9.39%（5.68%/60.50%）。

20xx年，XX物業清潔衛生項目全部實行業務外包，費用支出728.68萬元，佔營業收入的比例爲15.70%，比百強企業的9.39%高6.31個百分點。如按百強企業的佔比標準算，XX物業的費用開支應爲435.93萬元，實際超支金額292.74萬元，超支比例67.15%。該項費用超支非常嚴重。從具體管理處看，超支情況較嚴重的是XS管理處、LA管理處和CH管理處，超支金額分別爲1xx.34萬元、76.79萬元和79.32萬元，超支比例分別爲150.22%、108.63%和47.64%。具體情況見下表：

注：營業收入爲20xx年考覈收入4452.40萬元，加上 XS、LA的空置管理費247.54萬元，加CH管理處管理費漲價後可多收取的管理費收入224.45萬元，減空間運營收入按五五分成後調整的收入281.85萬元。

（2）行業調查情況。

根據本次走訪的先進物業公司的標準，普通住宅按建築面積每一萬平米配備一名清潔人員，單價約爲3200元/人*月。如按此標準計算，XX物業需要約140名清潔人員（考慮可能存在的特殊原因，在按標準計算的127人的基礎上，另增加13人），比XX物業20xx年實際人數xx6.5人，少56.5人。年支出少204.68萬元（不含稅），人數超支比例40.36%。該項費用超支非常嚴重。

（3）管理建議。

第一，XX物業應根據行業標準和項目實際情況，重新覈實各項目的清潔人員編制，達到節約開支的目的。

第二，對於不同檔次的項目，應建立不同的清潔服務標準和檢查標準。我們發現，XS管理處清潔費人均單價爲3616元，明顯高於XX物業其他管理處的2700元-3080元，物業公司回覆，是因爲配合XS管理處後期售樓，項目需要達到更高的服務水平。但查看合同發現，約定的服務標準和檢查標準與XX物業其他項目相同。建議XX物業根據不同項目的檔次，建立相應的服務標準和檢查標準。

第三，建議調查清潔衛生費用長期超標準的原因，並引以爲戒，避免以後再次出現類似的情況。

3、綠化費。

（1）相關費用佔營業收入的比率：比例基本正常。

百強企業綠化費佔營業收入的比率爲1.57%。且百強企業中，有43.49%的項目對綠化實行業務外包。因此，如百強企業對綠化全部實行外包，則費用佔營業收入的比率爲3.60%（1.57%/43.49%）。

20xx年，XX物業綠化項目全部實行業務外包，費用支出184.17萬元，佔營業收入的比例爲3.97%，比百強企業的3.60%高0.37個百分點。如按百強企業的佔比標準算，XX物業的費用開支應爲167.13萬元，實際超支金額17.04萬元，超支比例10.20%。該項費用開支總體基本正常。從具體管理處看，超支情況較嚴重的是XS管理處，超支金額爲萬元，超支比例爲103.95%。具體情況見下表：

（2）行業調查情況。

根據本次走訪的先進物業公司的標準，普通住宅按綠化面積7000-8000平米配備一名清潔人員。如7000平米/人計算，XX物業需要約29名清潔人員，比XX物業20xx年實際人數36人，少7人，年支出少30.91萬元（不含稅，按XX物業綠化平均單價3900元計算），人數超支比例24.14%。由於20xx年的實際人數已減少到32人，因此，目前該項費用開支總體基本正常。

（3）管理建議。

XX物業應覈實XS管理處綠化費用是否合理。

三、其他經營管理建議

（一）品質服務管理。

XX物業應將工作重點逐步轉移到改善與提升服務品質上。鑑於目前，XX物業預算能實現盈虧平衡，實現財務上的獨立生存，XX物業應將工作重點轉移到品質建設上。具體措施有：

1、建議XX物業建立維修、清潔、綠化、安保和管家服務的標準化流程，明確每個相關崗位的職責,確保崗位職責的具體明確，具有可操作性。並有配套的檢查和考覈規範。

2、重視信息化建設，儘量用科技化手段實現品質標準化的管理。XX物業應繼續完善目前已經開發完成的內部管理軟件思源APP、釘釘軟件，提高軟件的使用率。將標準化流程固定在系統中，保證標準化流程的執行不打折扣。同時，努力實現全部工單信息化，提高工作任務的響應速度，保證服務質量。

3、在績效考覈中，降低財務指標的分值佔比，增加滿意度調查結果的分值佔比。目前考覈中，財務指標占比70%，不考覈滿意度調查結果。建議將財務指標占比調低到50%以下，滿意度調查結果佔比增加到20%以上。建議自費聘請第三方進行滿意度調查，也可使用物業協會、政府部門等的調查結果作爲考覈依據。

4、集團相關部門應定期、獨立對物業公司標準化流程的執行情況進行檢查，並將檢查結果反映在績效考覈中。

（二）績效考覈管理。

1、建議XX物業對考覈指標進行層層分解，最終將考覈指標明確、具體得分配到基層員工。

目前，集團將考覈指標下達給XX物業後，XX物業會將指標分解給各管理處。但是，考覈指標並未分解給本部的職能部門，也未分解給各項目的基層員工。職能部門只是按部就班的工作，並不清楚如何努力才能更有效的達成考覈目標；各項目負責人也不清楚如何帶領團隊共同努力完成考覈目標。具體建議如下：

（1）建議XX物業將考覈指標先分解給各職能部門，由各職能部門再分解到項目，職能部門是該項指標的負責人。如財務指標分解給財務部門，滿意度調查指標分解給品質管理部門，離職率等指標分解給行政部門。各部門對相應指標的總體完成情況負責。

（2）建議各項目將指標繼續分解給基層員工。如將管理費收入指標分解給每個管理員，將加班費用分解給安管等部門，滿意度調查指標分解給清潔、綠化、安管、維修等部門負責人。保證基層員工對自己的指標任務清楚明確。

2、調整績效考覈指標。

根據本次走訪的先進物業公司的情況，各公司均採用關鍵指標考覈的方法對物業公司進行績效考覈。績效考覈指標均包含財務指標（30%-40%）、滿意度指標（10%-40%）和安全管理（扣分項）等。財務指標一般考覈總收入、收繳率、利潤等幾項關鍵指標。XX物業的財務指標考覈，具體到每一項收入（管理費收入、停車場收入、其他收入等）和支出（人工成本、水電成本、公共設施維修、其他費用等）。

由於XX物業按明細項目制定年度預算，且審批流程規定，超預算的費用項目須經集團審批，建議改變財務指標考覈方式，僅考覈關鍵財務指標，如總收入、收繳率、利潤等，不考覈支出的具體細項。

附件：《XX物業管家和維修工薪資對比表》

[1]500強企業的數據來源於：中物研協和上海易居房地產研究院中國房地產測評中心，《2020物業服務企業綜合實力測評報告》，下同

[2]深圳市物業管理行業協會，《20xx年度深圳市物業管理統計數據分析的報告》（）

[3] 百強企業的數據來源於：中國指數研究院與中國房地產top10研究組，《20xx年中國物業服務百強企業研究報告》，下同

[4].光華物業的物業服務收入不含本部的佣金收入，停車場收入不含歸屬集團的月卡收入,租賃佣金收入併入多種經營服務收入。

公司狀況調查報告4

一﹑調查目的與方法

無論任何企業都把“財務”作爲企業運作的核心，只有過硬的財務預算才能給企業帶來先前無後的經濟效益的發展。爲了將在校所學的專業知識,與平時所學的理論在工作中的經驗相結合，從而加強對會計工作有自己的獨到見解，並且希望通過此次的調查結果來檢驗自己的會計功底和預算流程與會計管理方法

二、調查時間、對象與方法

20xx年4月20日－5月01日，我採用實地調查法和資料查閱法對南京三泰製衣有限公司（以下簡稱三泰公司）的財務情況進行了調查。在調查過程中，得到了“三泰公司”的支持和協助。我本着客觀，求實的原則，詳查了相關會計資料。現將調查情況報告如下：

三、調查結果與分析

（一）企業財務現狀

“三泰公司”於20xx年7月成立，從事服裝加工出口，現有註冊資本118萬元。至20xx年12月止該公司累計虧損140萬元，潛虧60萬元，實際虧損200萬元。經營期間，累計實現銷售收入844萬元，銷售成本786萬元，管理費用239．9萬元，財務費用223．7萬元，銷售費用10萬元，產品銷售稅金及附加2萬元，盈餘公積虛掛23萬元。20xx年12月末資產總額1137萬元，負債1519萬元，所有者權益－382萬元，資產負債率126％，目前處於資不抵債的狀況。

由於三泰公司領導層對財務管理意識不強，從企業建立之初就沒有着手建立一套規範的財務運作機制，以至於在以後的發展和擴張中，使財務管理不可控制，幾年來企業連年虧損，步入了資不抵債的境地。這與其說是經營上的失敗，不如說是財務上的失敗，主要是成本管理失控。成本控制管理是企業增加盈利的根本途徑，是企業求得生存的主要保障，功鑫公司從建立之初，沒有建立一整套的成本控制制度，沒有目標成本預測，也沒有成本目標考覈制度，造成經營當中成本管理失控。

其一、原材料攤消不合理，主要原材料未用完不辦理退庫手續，使其材料在車間積壓或混用，使成本不符。

其二、自制模具所產生的材料消耗，費用，在各車間或工序領用時，不填用途或領用部門造成財務估計攤派，使其單位成本不實。

其三、有的低值易耗品，輔助材料等未按財務制度建立有關明細帳或備查輔助帳，在計算時，一次性進入製造費用中，例：20xx年1月份低值易耗品，2月份54號憑證中的縫紉機，2月份58號憑證中布料等，未按逐月攤消，使當期成本過高。

其四、財務人員更換頻繁，在覈算過程中不按連續性造成成本脫勾。

其五、成品庫設置車間內不符合管理制度，易造成混亂，材料庫由庫管員自填領料單，上報資料是自編表而不是原始單據，從而出現了成品庫帳，材料庫帳與財務科帳不相符。由於這各方面原因使產品各品種的實際生產成本不準確，無法對生產產品的品種結構進行合理的調整。

事實上，“三泰公司”經營期間累計銷售成本786萬元，加上潛虧的60萬元，就已超過累計的銷售收入844萬元，不計算期間費用就已出現虧損，可見成本之高。這樣的結果，在銷售價格不能提高或者經營規模不能成倍增長或者產品結構不調整的情況下，就會出現生產銷售得越多虧得越多。事實也是如此：07、08、09、10年的銷售收入分別是：11萬元、71．5萬元、323．7萬元、438萬元，虧損分別是：15．6萬元、104．4萬元、155．2萬元、141．5萬元，累計銷售收入844萬元。累計虧損440萬元（不含潛虧數，含盈餘公積－23萬元）。

（二）財務狀況分析

“三泰公司”從20xx年7月成立，至20xx年12月止，經營期間，累計實現銷售收入844萬元，銷售成本786萬元，銷售成本佔銷售收入93％。累計發展管理費用239．9萬元，財務費用223．7萬元，合計464萬元，佔累計虧損500萬元的95％，虧損500萬元，擠佔流動資金週轉，費用的節約是效益增加的直

接途徑。預付帳款250萬元長期不收回參與流動，又未見資金佔用費收入，必須變相增加財務費用。固定資產淨值698萬元，佔資產1457萬元的49％，流動資金沉澱比重偏重。負債總額1819萬元中，借款1532萬元佔84．22％，其中部分資金成本高達24％。

舉債（借款）經營本是企業發展和擴張的一條捷徑，但企業採取舉債經營形式的前提是資金週轉速度較好，利潤率較高，這樣才能爲還債奠定基礎。“功鑫公司”的實際情況是，20xx年12月末的負債總額爲1519萬元，其中：農行借款就佔1232萬元，是負債總額的84．22％，而在資金運用上，固定資產淨值698萬元，虧損500萬元，兩項計1198萬元，這部分退出流動的資金佔負債總額的65．86％，資金週轉緩慢勢成必然。不到35％的資金流動難於承擔84％的資金成本,高比例的舉債失去了相應的利潤率作保證,那麼這個高舉債很快就成爲導致企業經營失敗的主要因素之一。

四、調查中發現的問題

（一）憑證附件不齊、原始單據不規範、報審制度不嚴格，例：a、所付款項，無任何支、收單位或個人簽字憑據。20xx年1月17號憑、退股金110，000，00元，20xx年2月42號、46號憑、付運費29，288，85元，付代收款30，000，00元，20xx年3月17號憑、付材料款50，000，00元，基建款50，000，00元。b、20xx年3月16號憑，直接預付板材款20，000，00元，無任何簽字和收款單位憑據。20xx年3月20號、40號憑、無任何領導簽字和收款人憑據，直接在憑證上支付現金10，000，00元、20，000，00元。

（二）不嚴格按現行權責發生制覈算，說明財會基礎工作有待加強，財務管理水平有待提高。例：20xx年3月19號、32號憑，支付上月電費5000元，按權責發生制因記入上月相關費用中予以衝抵。

（三）沒有建立完善的成本覈算制度。每個產品品種沒有實行目標成本制度，成本責任制。沒有建立成本考覈獎懲制度成品庫帳，原材料庫帳與財務科帳不一致，成本計算缺乏準確性。成本計算單元主要材料耗用量，無法對成本升降原因進行定量分析。例：20xx年10月末，生產成本出現負成本12557.89元，已完工未結轉的模具修理成本3585．69元未轉入產品成本。反映出成本結轉不規範。

（四）材料領料單填制不規範，有的無申領人、無用途。甚至出現庫管員代填發料單。例：20xx年5月19號領，領用機油5瓶、9號縫紉針，即無領用人簽字也無用途說明。

（五）借款單、收據、報銷單的報批制度未嚴格執行，各項規章制度傳閱，保管不健全。例：20xx年1月2號，5號憑，業務員王平報銷差旅費2360元，報銷單無領導簽字，也無附原始附件。

五、改進建議

三泰公司經過加強財務管理、降低-製造成本、降低資金成本，企業走出困境是有希望的。現針對“三泰公司”具體存在的問題，提出改進建議附後。

（一）盤活存量：及時清理收回應收款項；清理固定資產，對不用的固定資產變現。

（二）加強銀行存款管理；按要求分設明細帳；按月編制銀行存款調節表，由會計勾兌，出納清理未達帳。

（三）編制資金計劃（季或年）表，便於靈活掌握和調度資金，提高資金利用效率。

（四）調整借款結構，降低籌資成本。

（五）建立“模擬市場覈算，實行成本否決”的經營機制和管理制度。即：以市場爲導向，成本爲基礎，盈利爲目的。

（六）測算每個產品的目標成本，對每個品種的製造成本準確計算，對虧損嚴重的品種暫停生產。

（七）在掌握每個產品的製造成本上，調整產品生產結構，對適銷對路，盈利較好的品種要注意擴大生產。

（八）建立建全各項成本管理制度，從材料購、消、存，到產成品入庫、銷售等整個生產銷售環節制訂相應的控制，稽覈制度，嚴格執行。

（九）建立成本目標考覈制度。將目標成本層層分解到各部門、個人後，要及時對實際成本進行考覈，並給予一定獎勵，鼓勵人人蔘與成本管理。

（十）以財務科爲主，不定期對成本覈算過程進行覈對，分析差異原因，提出解決辦法。

（十一）建立“一枝筆”審批制度，嚴把開支關。

（十二）建立內部財務管理制度，做到收支有合理依據，帳帳相符、帳證相符、帳實相符。

（十三）嚴格執行工業企業會計制度，會計覈算要連續、系統、真實。

六、總結

綜上所述想要作爲一名合格的會計預算員，且精通各類財務分析。他的工作好比企業的心臟，心臟不跳動隨之企業的肢體也將僵持。他的能力直接影響着企業的興起與衰退，所以每個企業都必需要要求財務管理員靈活掌握財務預算方法和懂得企業規避風險的手段。由此分析告知我們無論任何企業“財務”是操作的主幹，是企業的靈魂。