房地產調研報告範文

隨着社會一步步向前發展，報告的使用成爲日常生活的常態，通常情況下，報告的內容含量大、篇幅較長。我敢肯定，大部分人都對寫報告很是頭疼的，以下是小編爲大家收集的房地產調研報告範文，希望對大家有所幫助。

房地產調研報告範文1

一、大豐港房地產發展狀況

大豐港是江蘇省委、省政府重點建設的江蘇沿海三大深水海港之一。大豐港處於江蘇省1040公里海岸線港口空白帶的中心位置,距上海港250海里、連雲港港120海里、秦皇島港490海里、距日本長崎港430海里、韓國釜山港420海里，可經上海港、釜山港直達東南亞和歐美各大港口。凸顯的區位優勢，使大豐港成爲江蘇沿海中部及周邊地區與國際市場接軌的大跳板。

這裏交通運輸十分便捷，集疏運條件具備。大豐港與沿海高速、寧靖鹽公速、徐淮鹽高速、京滬高速、新長鐵路、通輸運河相連。蘇通長江大橋已經建成，從沿海高速公路到上海市區僅需2小時車程;大豐港距鹽城機場僅45公里，鹽城機場已開通至北京、廣州、雲南、溫州、南昌、韓國首爾、香港等地航線。疏港四級航道200xx年12月開工建設，經通榆運河可直達長江水系;大豐港至大豐市區雙向8車道的通港大道正在建設;在鹽城至大豐港的高速公路即將開工;新長鐵路大豐港支線已列入國家規劃。“海、陸、空”現代化立體交通格局已經形成，成爲江蘇新型的海河聯運口岸。

大豐港直接覆蓋蘇北、蘇中及淮南的廣大區域。年貨物可供吞吐量逾8000萬噸。每年直接供應或經過該地區供應的大宗貨物中僅煤碳就達3000萬噸，木材達300立方米，集裝箱生成量50萬TEU，各類化學品500萬噸。

在大豐港新一輪城市建設高 潮的帶動下，全港房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。

然而當前房地產還處於買方市場，消費者的購房變得加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。爲此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民衆對住房需求特點以及置業特點等進行了較爲分析和研究。以此作爲我司常平項目下階段銷售的市場依據。

二、宏觀規劃對常平房地產的影響

大豐港海港新城是按大豐港經濟區總體規劃建設的一個獨立新城，按照“一年拉開主框架，二年初見成效，三年建成2平方公里，五年建成5平方公里、5萬人口的港城啓動區”的目標，以“規劃指導、集中開發、環境先行、政府引導、市場開發”爲原則，科學策劃、科學開發。啓動區的控制性詳細規劃建設海港新城東至城東路(原海堤公路)、南靠疏港路(S332省道)、西接濱湖大道、北臨通港路。

港城啓動區先期已建成海關、商檢、海事、國土辦公樓等開關通航必備的行政建築設施。配套建成了海關橋、港華橋、潯陽路、洋輝中路、港華路等市政道路和橋樑。目前正在實施五溫泉假日酒店、人工日月湖工程、花園路、晨星路、環湖路、洋輝路北段和中段以及大豐港海洋學院體育場的等項目，並在此基礎上建設港區行政中心，啓動開發附近居住小區和商貿區，引導周邊地區的人口移居，爲新中心區開發注入活力。

啓動區的中遠期，在港口、工業區進一步發展的基礎上，將以大型房產項目的開發帶動啓動區商業金融、生產服務的進一步發展。以日月湖爲中心的遊樂休閒設施的開發帶動整個區域進一步發展。以洋輝路北側休閒娛樂區的開發和公園居住區的高檔居住區開發爲主要方向，同時實現湖西文化中心區的建設，確立啓動區的形象。

按大豐港作爲鹽城港主港區的定位，大豐港海港新城將定位爲鹽城主城區的`“副核”組成部分，大豐港區重要生活後勤基地，公共服務核心。港城建成後將集行政、商貿、金融、信息、文化、娛樂、遊覽等功能於一體，必將成爲海港新城能量集聚、規模效益最先集中的地區，是實現港區一類口岸一站式服務的重要舉措、“以港興工”、“以工興市”方略的重要體現、海港新城經濟增長的重要區域。

港城5平方公里啓動區規劃結構爲：一湖映五區、五洲拱日月、玉帶系南北、璀璨奪星光。一湖映五區，一湖指4平方公里的人工湖——日月湖，環湖佈置居住、科研、商業、綜合片區。五洲拱日月，指別墅、休閒、餐飲、公園、文化中心等象5個小綠洲聚集在日月湖上。玉帶系南北，指一條綠化生態走廊由南至北把日月湖和湖北面的大型生態綠地和溼地公園聯繫在一起，形成共同發展之態勢。璀璨奪星光，指日月湖上各種活動設施豐富多彩，各類島嶼與建築羣像珍珠一樣灑在日月湖上，它們的倒影與日月湖一起形成一道亮麗的風景線，好比天上的繁星一樣褶褶生輝。

三、房地產市場分析

針對本案濱湖佳苑附近幾個樓盤市調分析。

星湖花園房價均在4000左右，工人工資在150到160左右，打樁6到7元一米，多層12米，高層要20米道30米，土建的成本1400左右，發包價格不明，無土地成本。

---市場結論：

1、常平房地產市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發經營，到施工設計，還是物業管理，銷售服務越來越注重品牌的效應。

2、常平市場正從過去的外銷主導向內銷轉變，由於港人(含其它外銷需求部)與大陸與內銷置業者的消費習慣不同，新開發樓盤的規劃更注重對內銷市場的偏好。

3、內銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業爲重，集中在100—140平方米，三戶二廳爲主，相對創新的錯層與躍式較受消費者的青睞。

4、常平房地產市場住宅銷售的價格平穩，實際成交價集中在2700-4000元/平方米區間，個別樓盤因其早期設計不適應市場需求而價格下調，現整體市場環境除部分投資型產品和品質較好的項目外，都呈現出銷售緩慢的情況。

房地產調研報告範文2

當前，國家正值全面建設小康社會新的歷史時期，各行各業都在迅猛發展，房地產作爲社會發展的基礎產業，必將有着廣闊的發展前景。對處於西部貧困地區的小縣城而言，如何搶抓機遇，立足自身特點，加快推進房地產業的快速健康發展，筆者結合十餘年從事房地產工作的經驗，以宣恩縣城爲例，提出以下一些思考。

一、以住宅建設爲主體，大力開發城市小區、新區，不斷推進城市化進程

住宅業是房地產業的主體，這是發展房地產業的初衷所決定的。隨着城市化進程的不斷加快，城市功能多元化和城市佈局區域化的特點更加顯現，住宅業在房地產業的主體地位將有所改變。但現階段對於西部貧困地區縣城而言，城市的規範性建設纔剛剛起步，房地產業的發展仍然要以住宅業爲主體，並且這種主體地位將持續很長一段時間。按照宣恩縣城的發展規劃，新一輪的`住宅業建設要緊緊抓住城市擴展的有利時機，着力搞好興隆小區和五把車小區建設。在小區開發中，要堅持“一主體兩突出”，即以建住房爲主體，突出山城特色，突出文化內涵，切不可盲目標新立異，更不可以商務爲主體，而要立足縣情，以滿足人們的居住生活爲首要目標，建設多層次、不同檔次的普通商品住房。預計未來年宣恩縣城常住人口將淨增萬人，按平均每戶人計算，需新增萬套房子，其面積相當於現有成套住房面積的倍。由此可見，在西部地區縣級城鎮發展中，在相當長一段時期以內房地產業必須以住宅業爲主體，這是由客觀現實所決定的。

二、以危舊房屋改造爲重點，全面實施舊城改造工程，不斷優化城市結構，提升城市功能

西部地區縣城的房子大多建於上世紀八、九十年代，形式單一，結構簡單，功能低下，基本上呈火柴盒式緊密排列，且道路狹窄，環境欠優。現在，隨着城市發展建設步伐加快，人們生活水平日益提高，舊房已遠遠不能適應新的住房消費需求。因此，全面實施舊城改造工程是當務之急。宣恩縣委、縣政府已確定以招商引資爲突破口，在××年大力推進舊城改造。在舊城改造中，要充分考慮現有居民的意願和居住習慣，講究新建房的佈局，突出特色，完善功能，美化環境，提升檔次，讓新建房既有現代氣息，又具傳統內涵，寓含文化底蘊。用拆房還房、以房補房的辦法，直接解決拆遷矛盾，讓更多的城區居民享受到舊城改造給他們帶來的直接利益。同時要建設好休閒廣場，因爲它是一個城市文明的窗口。最大程度地發揮廣場的整體功能，以廣場的建設來進一步推動舊城改造，從而不斷優化城市結構，提升城市功能。

三、以培育房地產開發企業爲支撐，着力整合房地產業市場要素，全面促進縣域經濟發展

房地產開發企業是房地產業發展的必然產物，是城鎮化建設的主力軍，它能廣泛地吸納社會資金，整合市場要素，推進住房商品化進程，促進縣域經濟發展。目前西部地區縣城房地產業大多剛剛起步，開發還很不夠，面臨的突出問題就是有市無場，市場發育不健全，市場運作不規範，從而導致城鎮化建設緩慢。要解決這個問題，當務之急是積極培育房地產開發企業，因爲企業是市場主體，只有充分發揮房地產開發企業的主體作用，優化資源，不斷整合房地產業的技術、資金、人才、管理等市場要素，才能加快推進房地產業的健康發展。要給西部地區縣城房地產開發企業以政策方面的傾斜：一是降低准入“門檻”，以四級房地產開發企業爲例，其註冊資本金應降低到萬元；二是加大政策支持力度，要對新設立的房地產開發企業，從土地供應、項目審批、市場準入、開發貸款、稅費減免等方面給予政策優惠等；三是建立規範化的房地產開發經營市場，嚴禁任何單位以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產開發經營。

四、以拉動消費、擴大需求爲目標，逐步完善住房公積金制度和信貸支持政策，切實提高居民生活水平

據調查，西部貧困地區縣城還有以上居民的居住條件較差，屬非成套及簡易住房。形成這種狀況的原因是多方面的，但居民的購買力不夠是直接主因。因此，在發展房地產業的過程中，要充分考慮這一階層的利益，儘可能提高他們的購買力。要提高居民的購買力，除了加速經濟發展以外，一個行之有效的辦法就是建立完善住房公積金制度和發展住房信貸，讓他們通過這一形式獲得購房資金，實現購房願望，以此拉動住房消費，擴大社會需求，不斷提高居民生活水平。

在住房公積金制度方面重點抓好：一是建章立制，規範管理，目前就公積金制度而言，僅國務院頒佈《住房公積金管理條例》是不夠的，還要頒佈實施細則及相關的管理制度；二是理順機構，統一號令，要嚴格按照國務院的有關精神，以市（地州盟）設立住房公積金管理中心，縣（市）設立分中心，實行垂直“一條邊”管理，統一覈算，整合實力，規避風險。三是強化歸集、發展個貸，提高住房公積金繳存比例，單位及職工個人各爲以上，擴大覆蓋面，住房公積金制度要推廣到鄉鎮。建立和完善政策性住房貸款和商業性住房相結合的住房信貸體制：一是要發展政策性住房貸款，大力發展住房公積金個人貸款業務，降低職工購房成本；二是要積極發展商業性住房貸款。各商業銀行要加大對西部縣城房地產信貸支持的力度，要根據當地住房發展規劃，合理覈定個人住房貸款規模，規範擔保行爲，簡化辦事程序，方便個人貸款，增強購房能力。

房地產調研報告範文3

隨着城市化進程的不斷加快，泗洪縣房地產業得以蓬勃發展，投資規模逐漸增大，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產業的快速發展對擴大就業，帶動相關產業發展，提升城市形象，繁榮地方經濟作出了明顯的貢獻。

一、基本概況：

20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米；專業市場6個，面積37.3萬平方米。批准預售面積80萬平方米，其中商業26萬平方米；網上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網上銷售備案普通住房20xx套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網上銷售備案商業用房505戶，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。

20xx年元月至4月，網上銷售備案商品房2700餘套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產市場整體銷售比較穩定，去年雖然受宏觀經濟政策等方面因素影響，但該縣房地產市場整體波動不大，房地產市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現了銷售高峯，這說明該縣房地產市場的需求空間仍然較大。

二、存在問題：

1、供電方面：一些小區存在供電不完善問題，爲臨時用電。究其原因：供電部門要求開發企業在紅線之外架設供電專線，費用昂貴，給企業增加較大的經濟負擔，許多開發企業迫於資金壓力，無法解決，部分小區已多次出現停電現象，羣衆意見較大。

2、開發企業內部管理有待完善，在泗洪註冊的房地產企業現有40餘家，大部分爲本地企業，規模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發管理過程中，重效益輕管理，導致樓盤建設配套設施不完善，出現一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現停工爛尾現象，影響羣衆的消費心理。

3、開發企業資金短缺。20xx年上半年受宏觀調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前爲止收效尚不明顯，主要原因：各商業銀行對房地產開發項目的開發貸款發放條件較爲苛刻，使得開發企業從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發企業自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來源於社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大，導致開發項目資金短缺，以至引發部分開發企業到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進速度，更影響樓盤的正常銷售。

4、近年來，泗洪縣四房建設穩中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由於泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。

5、受20xx年整體經濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是羣衆持幣觀望的情緒較濃，使得消費羣體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。

對於上述存在的問題，其原因是多方面的：房地產市場管理涉及多個部門，政出多門，各自爲陣，相互協同的工作機制尚未建立；有關法律法規不夠完善，對項目經理部的管理、設置及主體定位等缺乏具體的規定，導致房地產開發企業設置的項目經理部過多過濫；出租、出借營業執照以及掛靠經營等往往通過內部協議等隱蔽的方式進行，加之工商部門手段有限，調查取證困難，後續監管難以實施。

作爲履行市場監管的職能部門，工商部門要充分發揮自身職能作用，積極主動介入房地產市場監管，當好監管房地產市場的主力軍。筆者認爲，要解決好房地產市場存在的問題，應從以下幾個方面入手。

（一）以拍賣監管爲切入點，全面介入房地產市場監管

土地使用權的取得，是房地產開發經營活動的起點。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，國有土地出讓採取招標拍賣進行。《拍賣法》和《拍賣監督管理暫行辦法》規定，工商行政管理機關依法對拍賣活動實施監督。我們應認真履行監督職責，建立健全拍賣備案登記制度，加強對房地產開發企業參與土地競拍活動的監管，全面掌握轄區房地產開發的狀況。嚴格審查競拍人主體資格證明、資質條件、資金來源等備案材料，對主體資格不合法、無相應資質條件或假借他人資質證書和營業執照參與競拍的，不予登記備案，並及時通知建設、國土資源等部門，取消其競拍資格，將違法開發行爲拒之於門外。

（二）以經濟戶口管理爲基礎，規範房地產市場主體行爲

一是嚴格主體資格審查。建立轄區房地產開發企業經濟戶口臺帳，逐一錄入企業的登記註冊情況、資質證書期限、資質等級等。並全面清查房地產在建開發項目，對照房地產企業經濟戶口臺帳，對從事房地產開發、建築施工的企業和個人的市場主體資格進行審查。重點查處無照經營、掛靠經營、企業出租出借營業執照、超範圍經營等違法行爲。對一些重點嫌疑開發項目，要通過加強企業財務的檢查，對企業在建開發項目的投資情況和財務收支進行嚴格審查，及時查處掛靠經營以及以收取管理費等形式出租、承租營業執照的無照經營行爲。針對以內部協議承租、借用資質和營業執照以及掛靠經營調查取證難的問題，應從開發項目的資產管理入手，由開發企業出具在建項目投資情況，註明投資方、投資額等，經公證處公證後，報工商部門備案。對拒不辦理備案手續的，列爲重點對象，嚴格審查。

二是加強註冊資本監管。根據房地產開發企業資質等管理的規定，一級資質企業，其註冊資本最低限額爲5000萬元，二級資質企業爲20xx萬元，三級資質爲800萬元，四級資質爲100萬元。通過企業年檢，對照其資質等級，檢查其出資情況，嚴厲查處"兩虛一逃"違法行爲，並通報建設部門吊銷資質證或降低資質等級，對情節嚴重的，吊銷營業執照，構成犯罪的，移交司法機構處理。

三是加強項目經理部的管理。對在建項目的項目部，實行限期備案登記制度，要求開發企業提供營業執照、中標通知書、規劃許可證、土地使用許可證、建設部門頒發的資質證書以及房地產開發合同等嚴格進行審覈，重點審覈雙方當事人的主體資格是否合法、相關許可證是否真實有效、合同內容是否合法。對符合條件的，予以備案後，方可從事項目開發。

（三）以執法辦案爲手段，強化重點違法行爲的查處

一是加強房地產廣告的管理。重點查處未取得國有土地使用權、未取得商品預售或銷售許可證、工程質量驗收不合格以及違反《房地產廣告發布暫行規定》規定而擅自發布廣告的行爲；查處商品房預售、銷售廣告中未載明開發企業名稱、代理銷售企業名稱、預售或銷售許可證書號的行爲；規範廣告中有關房地產項目、面積、價格、位置、周邊環境、房貸等內容，嚴厲查處虛假廣告和其他違法廣告。

二是加強房地產中介機構的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷售代理經紀公司、從事買房賣房換房的經紀企業和個體工商戶，重點查處房地產經紀機構在代理商品房買賣過程中賺取差價的違法行爲；利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用的行爲。

三是加強房地產展銷活動的.管理。對未經登記，擅自舉辦房地產展銷會的，嚴格依法查處。

（四）以長效監管爲目標，探索創新房地產市場監管機制

一是建立房地產市場信用監管制。對城市規劃區內在建的房地產開發工地進行全面清理，並登記造冊，錄入企業從事建築、開發情況、登記註冊情況、資質條件、合同備案、廣告登記、消費投訴和違法處罰情況，建立健全房地產企業"經濟戶口"。同時，建立"黑名單"和"黃牌警告"制度，定期對信用良好和不良企業進行公示，促進房地產企業誠實信用，守法經營。

二是建立合同備案制。督促房地產開發企業在銷售環節使用工商、建設部門制定的《商品房買賣合同》示範文本；修改示範文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報工商部門審覈、備案。

三是健全12315監控網絡。通過12315消費者申訴網絡，及時受理消費者投訴、調解購房糾紛、發現違法線索、查處違法案件，進一步提高市場監管效率，確保消費者的合法權益得到維護。

四是強化社會輿論監督。對違法經營性質惡劣、社會影響後果嚴重的建築房地產企業，在依法予以查處的同時，要通過新聞媒體、紅盾信息網站及時予以曝光，充分發揮社會的監督作用，提高其違法經營的成本，增強對違法經營者的震懾作用。

五是加強部門協作機制。建築房地產市場的監管，涉及建設、規劃、房管、國土資源等多個部門。工商部門要主動加強與上述部門的協作與聯繫，互通信息，及時瞭解城市規劃區內土地出讓、劃撥和規劃開發項目情況，明確房地產市場監管重點。同時，要建立部門聯席會議制度，對重點違法行爲，組織聯合執法整治行動，增強工作合力。

“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接稅收佔到總稅收的15%左右，相關稅收佔到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則佔到36%。隨着經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。

房地產調研報告範文4

一、調研前言

長沙是湖南省會，位於湖南省東部偏北，是湖南的政治，經濟，文教，商貿和旅遊中心，是中南地區重要的資金，技術，原材料集散地和交通樞紐，東接浙贛，西引川黔，北控荊楚，南領桂粵，素有“荊豫脣齒，黔粵咽喉”之稱。全市現轄芙蓉，天心，嶽麓，開福，雨花五區和長沙，望城，寧鄉三縣及瀏陽市總面積1.18萬平方公里，人口613萬，其中城區面積556平方公里，人口199萬。本次調研主要是爲了瞭解長沙地區的人均住房面積情況，針對20xx年長沙地區的400戶住民進行的調查，通過了解這400戶住民的現收入層次以及是否租房情況，以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機抽樣調查法，抽取幾個單元式配套住宅，進行上門訪問調查。通過此次調研，我們瞭解了長沙地區的居民人均住房情況，不同層次收入的人羣所住房的面積也不同：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。本次調查得出這400戶不同收入層次的人羣顯示：有80%的戶主住房情況低於總平均值，所以希望可以把住房情況變得合理化，更平均化。

(一)調研時間及地點20xx年初至20xx年末長沙市區

(二)調研對象及範圍長沙市區隨機抽取的400戶住民

(三)調研目的瞭解了長沙地區的居民人均住房情況，和不同層次收入的人羣所住房的面積也有很大不同，以及當前長沙的住房形式

以及人均住房面積。

(四)調研方法隨機抽樣調查法和上門訪問調查法

(五)調研結論

通過調查瞭解長沙的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯示有80%的住房都低於調查的總平均數，這說明收入層次的不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

二、情況介紹

通過本次調查我們瞭解到了：10%的最低收入住房面積19.88平米，10%的低收入住房面積21.72平米，60%的中等收入住房面積28.50平米，10%的高收入住房面積35.93平米，10%的最高收入的住房面積43.60平米，總平均29.31平米。其中：租公房23戶佔5.75%，租私房14戶，佔3.50%，自由私房360戶，佔90.0%，其他3戶，佔0.75%。其中一居室19戶，二居室173戶，三居室147戶，四居室以上18戶。擁有二居室以上的家庭佔94.68%。擁有三居室以上的家庭佔46.21%.除現住房之外還有一套住房佔19.84%，有兩套佔1.38%還有3套佔0.82%，擁有兩套以上佔22.04%。現在長沙的人均住房面積有了很大的增長，從1980的7.67平米到本次調研得出的29.21平米，這個增長速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴重，從本次調研顯

示有80%的住房都低於調查的總平均數，這說明收入層次的.不同也導致了住房嚴重的兩極分化。同時我們的施工房屋面積也在逐年增長，房屋銷售面積，土地購置面積等等，都在增長，但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。

三、分析預測

(一)長沙市人均住房和市區人口分析從1980年開始到20xx年，長沙市的人均住房使用面積隨着市區人口數的增加而增加，市區人口數由1980年的101.94萬人增加到20xx年的218.75萬人，人均住房使用面積由1980年的7.67增長到20xx年的21.64，登記結婚的數據則有起伏變化，時高時低，無法預測。

(二)收入層次與住房建築面積情況分析10%的最低收入戶住房建築面積19.88平米，10%的低收入戶住房建築面積21.72平米，60%的中等收入戶住房建築面積28.50平米，10%的高收入戶住房建築面積35.93平米，10%的高收入戶住房建築面積43.60平米，總平均29.21平米。從而可以看出收入高的住房建築面積越大，但60%處於中等收入水平層次，所以大部分的住房建築面積市28.50平米。

(三)住房類型和現有住房數分析5.75%是租賃公房，3.50%租賃私房，90.0%自有私房，0.75%市其他類型。其中，2.0%是單棟配套樓房，89.25%是單元式配套住宅，5.5%是普通樓房，3.25%是普通平房。而居室類型分析94.68%家庭是二居室，46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房，1.38%有三套住房，0.82%有四套住房。由此可以看出有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家

庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭佔22.04%。

(四)長沙市房地產開發情況分析

1、長沙市施工和竣工房屋面積從1998年到20xx年施工房屋面積從339.01平方米增長到3270.34平方米，竣工房屋面積從98.38平方米增長到699.90平方米，房屋售出面積，從39.97平方米增長到985.09平方米。

由此可以看出施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。

2、房地產品房空置面積20xx年長沙市房地產商品房空置面積65.63萬平米，其中空置1—3年面積49.42萬平米，空置3年和3年以上面積5.70萬平方米。

從而可以看出長沙市現在的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。

四、結論及建議

通過此次調研，可以看出長沙市從1980年到20xx年，人均住房面積隨着市區人口數的增加而增加，收入高的住房建築面積越大，但60%處於中等收入水平層次，所以大部分的住房建築面積市28.50平米。有90.0%住的是私房，89.25%是單元式配套住宅，而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的，46.21%的家庭居住類型是三居室，擁有兩套以上住房的家庭佔22.04%。施工房屋面積增長了將近10倍，而竣工房屋面積增長了7倍，房屋售出面積增長了30倍。長沙市現在

的房屋居住情況基本飽和，居民幾乎不用再購買房屋。長沙市可以減少房屋的施工建築，將現有的商品房屋出售出去，適當的降低房價。

房地產調研報告範文5

從7月21到8月8日，我在嘉興南湖皮件廠會計部進行了爲期三週的實習調查。先前對會計電算化知識的不瞭解，經過這幾周的努力，漸漸的從不知到知之，再從知之到甚之。此次我所調查的範圍是財務部的會計電算化內容，從而我在此找到了我的調查目標。會計電算化技術的應用，將廣大財會人員從繁重的手工操作中解放出來，有時間和精力參與企業的管理與決策，爲企業管理當局、投資者與債權人提供較爲準確、及時的財務信息。我本着客觀、求實的原則，採取了與人面談等一系列必要的方法，對公司會計部的電算化進行了調查。雖然這次調查只有三個星期但將爲我大學的學習計劃和未來的發展目標奠定了堅實的基礎。

一、對南湖皮件廠會計部進行調查的目的

此次調查主要是瞭解會計內部的運行及操作。在南湖皮件廠的實習中我是跟隨師傅瞭解會計電算化內容以及自己學着操作電算化的內容。

(一)瞭解會計部運用電算化的重要性

1、運用電算化能夠提高會計現代化管理思想，從而使得會計會計工作標準化，規範化，科學化，提高會計工作的效率和質量。

2、電算化可以加快信息傳遞，提高會計的反饋與控制能力。與此同時就可以提高企業現代化經營管理水平，改善經營管理，提高經濟效益，使企業獲得更多的利潤。

(二)學習如何運用電算化

在整個調查過程中，會計師傅有很多是在電腦上完成的，我也有在一旁學習，有時也會試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細心，電算化和手寫一樣都會出錯，因此做憑證時一定要仔細，這樣纔不會出錯，不然寫錯了就要刪去還要重新填寫。

二、嘉興市南湖皮件廠的基本情況

嘉興市南湖皮件廠坐落於嘉興市南湖經濟園區，成立於1997年，月產值約70萬，成本約43萬元。它是一傢俬營企業，屬於加工製造業，佔地面積1200平方米。它雖然不大，但是裏面的規劃卻是井然有序的。它生產的是皮件，而這裏的皮件與海寧的皮衣，皮手套不同，這裏生產的主要是皮夾、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個部門，分別是人事部、財務部、採購部、銷售部、設計部，還有兩個車間(製造車間、包裝車間)，一個倉庫，總經辦兩名。企業規模不是很大，員工人數共有82人，註冊資金有50萬元人民幣。企業流程如下，首先採購部採購原材料及其包裝材料，材料包括輔助材料：帽釘、皮帶頭、鈕釘、徽標、卡、盒、標籤、條碼等;主材料：水牛皮。之後進入製造車間，第一，切割牛皮;第二，壓鑄皮件;第三，安裝輔助材料。最後包裝。簡單流程爲材料入庫-----各部領用材料------入庫產品------出庫------送貨。這裏所生產的皮件的`銷售地點是海寧皮件城。年收入約爲。財務部實行電算化方式記錄完成日常的經濟活動。

三、會計電算化調查的範圍

爲期三星期在南湖皮件廠的會計部實訓，主要的是瞭解關於電算化的內容，在此主要研究的範圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學習如何填制會計憑證。整個調查範圍就在本企業的會計部，調查的主要內容是會計電算化。

四、對嘉興市南湖皮件廠會計電算化調查的方法

在整個實訓調查過程中，我與會計師傅及出納進行面對面的學習。通過近距離地接觸會計電算化操作，讓我瞭解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎會計及中級財務會計。只有先學好這些才能正確填寫會計憑證以及做好其他的會計工作。在這裏可以直接問會計師傅不懂的問題，師傅也會很認真爲你講解會計實踐操作的知識。

五、嘉興市南湖皮件廠會計電算化中存在的問題

(一)操作電算化人員的業務素質偏低

南湖皮件廠中只有一名會計師傅及一員出納，大多的事情都由會計師傅所完成。據瞭解會計師傅是大專畢業，出納是中專畢業的，相對來說他們的專業知識是不完全的。並且會計師傅只經過短期的培訓，對軟件的認識存有侷限性，他們一般只能按照固定的模式機械的操作財務軟件，卻不能靈活運用軟件所提供的各項功能。

(二)運用電算化處理賬務程序不夠規範。

在皮件廠中會計師傅年紀跟我相差很大，他做的賬務處理跟我們現在的有一些出路，但是電算化中的數據輸入、業務處理及有關制度制訂方面都必須規範化、標準化，才能使會計信息系統順利進行。但由於受觀念、技術等多方面因素影響，現有工作流程大都仍在舊的體制、機制和管理模式基礎上進行，因而出現了工作流程與實際業務需要相沖突的矛盾，使會計電算化系統不能很好地發揮作用。另外，在會計電算化的實際實施過程中也還存在着一些不規範的行爲，導致管理上的漏洞，嚴重製約着會計電算化水平的提高以及造成會計信息失真。

房地產調研報告範文6

名稱××公司××房地產項目市場調研報告大綱受控狀態

編號

執行部門監督部門考證部門

一、調研目的

從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場營銷部開展了針對公司位於××市××房地產項目的調研活動。

本市場調研報告就是對這次調研活動的全面總結，它全面、詳細、合理地分析了公司在××市的××項目的市場情況，從而爲××項目的銷售決策提供比較全面的數據參考。

二、調研方法和人員

（一）調研方法

本次調研活動所採取的調研方法包括調查問卷法、文獻法、訪談法等多種調研方法。

（二）調研人員

①公司市場營銷部是本次調研活動的主導部門。市場營銷部派出三名經驗豐富的營銷人員開展了本次調研活動，並編寫了調研報告。

②公司公關部派出一人協助市場營銷部開展此次調研活動。

③爲了確保調研活動順利開展，市場營銷部還聘請了部分在校學生協助開展調研活動。

三、調研內容和結論

（一）××市的宏觀環境

1.宏觀經濟指標（各項指標均以三年爲選取年限）

①國內生產總值（GDP）。

②人均國內生產總值。

③社會消費品零售總額。

④人均社會消費品零售總額。

⑤職工年平均工資。

⑥城鎮居民人均可支配收入。

⑦城鎮居民人均消費性支出。

⑧恩格爾係數（食品支出佔消費性支出的比重）。

⑨城鄉居民儲蓄存款餘額。

⑩城市居民人均居住面積。

2.城市規劃及發展趨勢

①城市規劃。

②發展趨勢（未來三年的發展趨勢）。

（二）去年××市房地產的發展情況

①新建商品房發展情況。

②經濟保障住房的發展情況。

③二手房的發展情況。

（三）今年××房地產市場分析和預測

①截至今年××月的銷售增長情況。

②未來幾個月的銷售預測情況。

（四）今年××市房地產政策分析

①土地政策。

②金融政策。

（五）××項目所在的××區的地理環境及交通狀況

1.××區總體規劃

①城市規劃。

②居住用地規劃。

③商業規劃。

④交通規劃。

2.××區零售業態綜述

①主要業態分佈區域。

②主要業態所處地位及趨勢。

（六）××項目所在的××區的房地產市場分析

1.項目區域市場分析

（略）

2.項目片區市場分析

①項目位置。

②片區範圍。

3.項目街區特點

①地塊位置、環境及交通。

②人口分佈及收入構成。

4.項目周邊配套

①周邊商業分佈、經營狀況。

②項目周邊教育配套。

③項目周邊金融配套。

④項目周邊醫療配套。

（七）××項目所在的××區的售樓盤及競爭對手分析

1.項目競爭樓盤及分析

分析內容包括樓盤概況、交通情況、戶型分析、價格分析、銷售分析、客源客層、項目優劣勢等。

2.項目潛在競爭對手及分析

分析內容包括各潛在競爭對手的樓盤概況、配套情況、價格情況、戶型情況等。

3.其他在售樓盤及分析

分析內容包括其他在售樓盤的.基本情況、交通狀況、配套狀況、戶型統計、價格水平、客源層面、優劣勢分析等。

（八）綜合結論

①該區域房地產產品類型和景觀營造的特點。

②本區域開發的樓盤建築風格和設計特點。

③本區域的戶型特點和麪積分佈情況。

④本區域樓盤客戶的主要特點。

（九）本區域房地產項目暢銷與滯銷的因素

1.暢銷特徵

①交通便利，生活配套設施、教育配套設施完善。

②市場定位準確。

③產品在當地市場具有唯一性。

④戶型設計相對較爲合理、實用率高。

⑤產品的性價比高。

⑥物業管理到位。

⑦營銷定位及宣傳效果較好。

⑧企業及項目品牌具有影響力。

2.滯銷特徵

①交通不便，生活配套設施不完善。

②企業運作項目資金鍊斷裂。

①規劃設計較差，戶型設計不合理，面積過大。

②總價過高，首付壓力相對較大。

⑤產品定位與營銷概念的設計與市場實際脫節。

⑥開發規模與開發時機出現錯位。

（十）調研結論

①項目市場環境、區域供求、項目競爭優劣分析。

②項目發展建議,包括髮展策略、目標客戶特徵以及具體建議等。

四、相關資料附錄

①入戶調研問卷。

②統計數據資料。

③訪談及會談記錄。

編制日期審覈日期批准日期

修改標記修改處數修改日期

房地產調研報告範文7

一、目前我區房地產基本情況

（一）在建項目進展情況

目前，全區房地產開發項目共11項，總佔地面積1315.58畝，總建築面積128.66萬㎡，總投資9.35億元。主要爲：民和苑住宅小區、文化名園小區、傳世經典小區、東方宜家小區、錦城佳苑小區、永業嘉苑小區、桃源世家小區、同旺家園小區、星光花園小區、漢都華庭小區、祥頤園小區二期。其中，民和苑、文化名園、桃源世家一期、祥頤園二期已全部竣工。建築面積爲18.46萬平方米。部分竣工的有傳世一期12萬平方米，東方宜家11萬平方米，永業嘉苑8萬平方米、同旺家園2.34萬平方米。目前，在建項目總竣工面積爲51.8萬平方米，佔在建項目總面積的40.26%。

（二）土地已摘牌未開工項目

共有7個項目，總佔地面積約1007畝，規劃總建築面積90.6萬平方米，總投資約7.2億元，具體爲：久地雅苑小區、育才小區、東風花園小區、中信康橋小區、同樂雅苑小區、麗景嘉苑小區。

二、近三年來**房地產開發情況

20xx年——20xx年，全區房地產總開發面積爲149.61萬平方米。 20xx年爲25.04萬平方米，其中新開工面積爲17.17萬平方米，銷售面積爲8.59萬平方米，銷售額爲11738萬元。20xx年爲66.18萬平方米，其中新開工面積爲43.29萬平方米，銷售面積爲8.03萬平方米，銷售額11600萬元。20xx年1-9月份爲58.37萬平方米，其中新開工面積爲29.02萬平方米，銷售面積爲4.63萬平方米，銷售額爲7800萬元。三年的開發趨勢呈低、高、平的趨勢，其中，20xx年房地產開發較快，開發量突破60萬平方米，至20xx年沒有出現在20xx年基礎上繼續攀升的勢頭，發展趨勢平緩。

根據以上近三年的數據分析可得出：①20xx年房地產開發面積速度減慢。今天截止到九月份，建築面積比去年增長17.6％，相較去年與20xx年同比增長的164.2％有大幅度的下降；②商品房新開工面積較去年減少14.26萬平方米，銷售面積比去年下降3.4萬平方米，銷售額比去年減少7880萬元③開工率低。在今年全區總計18個房地產項目中，未開工的就有7項，佔所有項目的38%，開工率爲62%，未開工面積佔所有項目面積的70.4%。另外還有部分開工項目因資金問題出現中途停頓現象（如錦城佳苑、永業嘉苑等）。

三、近三年來我區房地產業的發展情況和存在問題

1.發展情況

1993年區劃調整後至20xx年的12年中，全區商品房開發總量爲80萬平方米，但在20xx年至20xx年不到三年的時間內，全區房地產開發總量就達到149.61萬平方米，較前12年總和增長了53.47%。並且在小區開發的數量、開發規模及小區開發的檔次上較前12年有很大水平的提高，特別是近兩年來所開發的桃花潭、民和苑、文化名園及今年開發的傳世經典、東方宜家等一批小區，在綜合配套、園林綠化上有所突破。並且商品房售價由20xx年前徘徊12年的600—800元／平方米，到20xx年升至1700元／平方米，20xx年突破1800／平方米，房地產業契稅收入由20xx年前的年均200—300萬元，上升至20xx年1500萬元，20xx年3200萬元，遞增幅度爲10倍，並且至20xx年底，全區拆遷安置率達100%，新建商品房空置率在5%以內，低於全市15個百分點。同時，在賈從事房地產開發的外地企業由05年前的三家，至20xx年發展到20家，20xx年爲28家。整體來看，近三年來，房地產業秩序明顯好轉，開發企業水平不斷提高，開發的數量和規模較05年前呈現大幅度的增長。

2.存在問題

雖然我區近三年來房地產業發展速度較快，但也存在着許多問題，購買勢頭下降，建銷比例失調的矛盾，已在08年中顯現，導致銷售不旺原因主要有以下幾點：

①房屋建設戶型結構問題突出。房地產市場沒有形成高、中、低檔齊全的商品房結構體系，房屋戶型缺乏特色，房屋結構千樓一面，小區綜合配套沒有明顯的特色和突出優點，導致收入高的羣體到市裏買房子，收入低的羣體又買不起合適的低價房，而中等價格的房屋在市場上又出現斷檔，戶型面積偏大，中小戶型比例偏少。

②房地產開發投資項目單一，市場發展不平衡。目前，我區投資開發項目主要集中在住宅項目和少數配套門面房，並出現扎堆現象。而投資在寫字樓、賓館、酒店、文化娛樂等三產服務業設施的項目太少，一方面與我區的經濟總量和生活水平有關，另一方面也存在着正確引導的問題。

③基礎設施落後，購房吸引力低。一是市政公共設施覆蓋面還不足，供氣、供暖、雨污分流、截污管網建設滯後於城市發展。二是城市老城區部分設施陳舊，路網結構不合理，中心城區交通排擠，停車配套設施不全。三是環衛設施建設滯後，垃圾收集、清運和處理設施缺口較大。四是城市綜合環境水平低，城市綠化率低，生態環境有待提升。五是與徐州主城區全面融入的交通道路發展還需加快。

四、影響我區房地產業發展的原因

我區房地產業由於受大環境影響，進入08年來，其建設速度趨緩，銷售幅度放慢，導致開發商信心不足，既有政策和市場原因，出有開發企業自身問題，歸納起來主要存在以下幾個方面問題：

①政策的逐步規範，約束了開發企業的.投機行爲。至20xx年來，國家在土地、房屋建設結構等方面不斷出臺新政，如土地出讓金一次性交納、房屋全框架結構、商品混凝土推廣、建築節能運用、用電增容、拆遷保證金、民工工資保證金等，在很大程度上限制和約束了開發企業的投機行爲，使開發企業資金運作的範圍大大縮小，開發企業投資風險進一步加大，無實力的開發企業難以爲繼。

②開發公司資金來源短缺。一是政府對房地產開發項目的行政事業性收費逐步規範，過去對個別開發商給予的一些特殊收費減免政策，不再繼續執行，開發利潤縮水。二是銀行加強對開發公司三級資質企業貸款的限制，這就大大的限制了**房地產公司的資金來源。**到目前爲止，除了江蘇怡華置業有限公司爲二級開發資質，其餘的都是三級或三級以下開發資質。三是鋼材、水泥等建材價格不斷上漲，直接導致商品房價格提高 ，自去年以來，鋼材的價格由原來的每噸3000多元上漲到現在的4500餘元，幾乎翻了一番。據統計，在06年土建招標爲316元/㎡，07年爲496元/㎡，到目前爲694元/㎡，這就大大的增加的建築成本。

③市場秩序還有待規範。**區的房地產市場發展起步晚，還在處於房地產的不成熟期而不是成熟期。個別開發公司出現未經過辦理小區交付使用擅自上房和低價售房，惡意競爭現象，部分開發企業拖欠民工工資現象嚴重，導致建設速度跟不上和信訪壓力增大。

④拆遷難的問題制約了房地產開發。20xx年，全區房屋拆遷5萬平方米，20xx年除去京滬高鐵拆遷約5.8萬平方米外，城市房屋拆遷面積爲零。部分小區由於個別釘子戶問題導致久拆不下，造成項目無法按時開工，同時，也使部分已拿到土地的開發企業形成觀望態勢，開發積極性不高。

⑤市場信心不足。今年我區新上的房地產項目很少，一方面開發商對房地產市場信心不足，另一方面開發商自身資金鍊的短缺。**今年房價基本爲1700元/㎡左右，與去年相比沒有變化，激發不起開發投資的慾望。

⑥住房保障體系不夠完善。在我區廉租房和經濟適用房建設至今尚未啓動，商品房在占主導地位，造成了底層消費者買不起房的局面。

五、促進房地產業發展的對策和措施

1.改善房屋開發結構，滿足不同層次居民的購房需求。

一是學習沐陽低地價、低房價的市場開發模式，吸引投資企業開發建設，吸引周邊村鎮農民進城購房。二是結合經濟適用房和廉租房建設，增加小戶型結構樓房建設和中檔房建設，滿足困難羣體和普通居民的購房需求。三是適當開發低密度、組團式、園林小區建設，吸引周邊城市居民來賈購房，留住**高層消費羣體。

2.擴大項目投資範圍，推動商貿三產設施建設。

房地產市場的繁榮與城市人氣有直接關係，對於投資三產服務業設施的開發企業在政策上，予以優惠。積極引導房地產開發項目多元化發展，集聚城市人氣，推動房地產業由單純的商品房建設逐步向樓宇經濟過渡。

3.提升綜合環境，完善基礎設施。

加大城市供氣、供熱、道路等基礎設施建設力度，提升城市功能，特別是重點推進山水城區建設，加大園林綠化投資，加快河湖公園整治，以城市生態環境的提升促進房地產業的發展。

4.利用棚戶區改造的機遇，改造建設老城區

我區主城區還有棚戶區40餘萬平方米，居民換房、購房的潛力很大。抓住棚戶區改造這個機遇，制定政策盤活土地，將棚戶區居民拆遷安置到區郊，把老城區土地集中起來，用於居住和商業開發，這樣的話，既解決了棚戶區改造問題，最大的好處是利用老城區淨地進行商品開發。

六、幾點建議

1.建議區政府和相關部門應儘快制定出我區房地產業的近期和遠期發展規劃，培植本土和引進外地企業，積極引導我區的房地產走規範化的發展道路，形成具有一定規模、資質級別高、企業品牌化程度高、融資能力強、承擔市場風險強的企業。

2.規範房地產市場秩序，營造良好投資環境。

一是規範政府各部門的行政行爲，提高辦事服務速度和水平。二是規範規費徵收，實行一站式服務，特別是各項手續和規費徵收。三是儘快解決拆遷難的問題。

3.繼續完善和改造城市和市政基礎設施建設，特別是教育水平的提高，醫療水平的提高，農貿市場建設，休閒娛樂場所建設，文化場所建設等，通過城市功能的不斷完善和建設改造，留住**居民，吸引周邊人口來**安居樂業。

4.運用政策槓桿，穩定當前房價。

目前乃至今後幾年，房地產業是買方市場，房價是商品房銷售的晴雨表，要根據全區存量房產合理調節市場房價，並使之與全區居民收入水平相適應。房價不能過高，要和本地區收入水平相適應，應在保證開發企業有利潤的前提下制定房屋價格，否則房價定的過高，購房熱情不高，房子銷售不好，可能形成惡性循環，防止房價大起大落的情況發生。

房地產調研報告範文8

一、調查目的

寒假期間，爲了增長見識，更好的瞭解本專業今後要面臨的工作方向，爲了之後的.學習更有着重性。本次我向一名員房地產公司員工進行了關於方房地產市場情況面的詢問調查學習，學到了許多書本以外的知識，收穫很多。下面是我對進行房地產市場情況的一點簡單探討

二、調查時間：

20xx年2月12日

調查地點：房地產公司

調查過程：詢問房地產經理

三、調查方法：

觀察分析法，資料分析法

四、調查的結論：

房地產調研報告範文9

近年來，房地產市場不斷升溫，旺盛的市場需求，鉅額的利潤，吸引衆多投資者的目光。房地產市場的迅猛發展，帶動經濟的快速發展，提高了人民生活水平，同時也引發了一些問題，影響到社會穩定和人民羣衆的切身利益。針對這些問題，國務院出臺了一系列政策，加大了房地產市場宏觀調控力度。筆者從工商行政管理部門的視角，對房地產市場存在的問題進行調查分析，並提出應對措施。

一、當前房地產市場存在的主要問題

（一）無證無照和超範圍經營問題突出。一些具備開發資質的企業在利益的驅使下，通過收取管理費等方式，或將本企業的資質證書和營業執照出租給他人使用，或以本企業名義設立項目經理部，爲一些不具備資質條件的企業和個人進入房地產市場提供"保護傘"，致使房地產市場開發主體混亂，無證無照經營現象較爲突出。

（二）招投標運作不夠規範透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位，存在違規操作的問題，致使部分業內企業知情不多、參與面不寬。同時，在土地拍賣時，招投標部門對參與競標企業的資質條件、主體資格等審查不夠嚴格，未充分徵求工商部門的意見。

（三）虛假違法廣告現象較爲嚴重。一些房地產開發企業爲了吸引人氣，發佈含有明顯低於市場價的房價信息等內容的虛假廣告，如有消費者諮詢，則稱該房已售，並藉機推銷其他商品房。有的房地產開發公司通過虛構商品房銷售進展的信息，在社會上造成商品房供求緊張的氛圍，引誘消費者購房。有的違反《廣告法》和《房地產廣告發布暫行規定》的規定，發佈含有"投資、就業、升學"等禁止性內容，誤導消費者。

（四）合同違法行爲時有發生。多數房地產開發企業不按規定使用商品房銷售合同示範文本，不按規定將自制的合同文本送相關部門備案。自行設計的合同文本對商品房的質量、配套設施、公攤面積、公共設施管理、房屋權證辦理等規定不夠明確，特別是對雙方的權利義務及糾紛的解決方式規定模棱兩可，或者設定"霸王條款"，規避和免除房地產開發企業的責任，在糾紛發生後，消費者的權益得不到保障。

（五）侵害消費者合法權益呈上升趨勢。目前，在商品房銷售中存在面積"縮水"、公共設施達不到預先承諾、不按約定辦理房屋產權證等侵害消費者權益的問題。某開發商在業主入住後3年多的時間內，拒不履行辦理產權證的承諾，引發42戶業主集體投訴。

二、加強建築房地產市場監管的措施

對於上述存在的問題，其原因是多方面的：房地產市場管理涉及多個部門，政出多門，各自爲陣，相互協同的工作機制尚未建立；有關法律法規不夠完善，對項目經理部的管理、設置及主體定位等缺乏具體的規定，導致房地產開發企業設置的項目經理部過多過濫；出租、出借營業執照以及掛靠經營等往往通過內部協議等隱蔽的方式進行，加之工商部門手段有限，調查取證困難，後續監管難以實施。

作爲履行市場監管的職能部門，工商部門要充分發揮自身職能作用，積極主動介入房地產市場監管，當好監管房地產市場的主力軍。筆者認爲，要解決好房地產市場存在的問題，應從以下幾個方面入手。

（一）以拍賣監管爲切入點，全面介入房地產市場監管

土地使用權的取得，是房地產開發經營活動的起點。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，國有土地出讓採取招標拍賣進行。《拍賣法》和《拍賣監督管理暫行辦法》規定，工商行政管理機關依法對拍賣活動實施監督。我們應認真履行監督職責，建立健全拍賣備案登記制度，加強對房地產開發企業參與土地競拍活動的監管，全面掌握轄區房地產開發的'狀況。嚴格審查競拍人主體資格證明、資質條件、資金來源等備案材料，對主體資格不合法、無相應資質條件或假借他人資質證書和營業執照參與競拍的，不予登記備案，並及時通知建設、國土資源等部門，取消其競拍資格，將違法開發行爲拒之於門外。

（二）以經濟戶口管理爲基礎，規範房地產市場主體行爲

一是嚴格主體資格審查。建立轄區房地產開發企業經濟戶口臺帳，逐一錄入企業的登記註冊情況、資質證書期限、資質等級等。並全面清查房地產在建開發項目，對照房地產企業經濟戶口臺帳，對從事房地產開發、建築施工的企業和個人的市場主體資格進行審查。重點查處無照經營、掛靠經營、企業出租出借營業執照、超範圍經營等違法行爲。對一些重點嫌疑開發項目，要通過加強企業財務的檢查，對企業在建開發項目的投資情況和財務收支進行嚴格審查，及時查處掛靠經營以及以收取管理費等形式出租、承租營業執照的無照經營行爲。針對以內部協議承租、借用資質和營業執照以及掛靠經營調查取證難的問題，應從開發項目的資產管理入手，由開發企業出具在建項目投資情況，註明投資方、投資額等，經公證處公證後，報工商部門備案。對拒不辦理備案手續的，列爲重點對象，嚴格審查。

二是加強註冊資本監管。根據房地產開發企業資質等管理的規定，一級資質企業，其註冊資本最低限額爲5000萬元，二級資質企業爲20__萬元，三級資質爲800萬元，四級資質爲100萬元。通過企業年檢，對照其資質等級，檢查其出資情況，嚴厲查處"兩虛一逃"違法行爲，並通報建設部門吊銷資質證或降低資質等級，對情節嚴重的，吊銷營業執照，構成犯罪的，移交司法機構處理。

三是加強項目經理部的管理。對在建項目的項目部，實行限期備案登記制度，要求開發企業提供營業執照、中標通知書、規劃許可證、土地使用許可證、建設部門頒發的資質證書以及房地產開發合同等嚴格進行審覈，重點審覈雙方當事人的主體資格是否合法、相關許可證是否真實有效、合同內容是否合法。對符合條件的，予以備案後，方可從事項目開發。

（三）以執法辦案爲手段，強化重點違法行爲的查處

一是加強房地產廣告的管理。重點查處未取得國有土地使用權、未取得商品預售或銷售許可證、工程質量驗收不合格以及違反《房地產廣告發布暫行規定》規定而擅自發布廣告的行爲；查處商品房預售、銷售廣告中未載明開發企業名稱、代理銷售企業名稱、預售或銷售許可證書號的行爲；規範廣告中有關房地產項目、面積、價格、位置、周邊環境、房貸等內容，嚴厲查處虛假廣告和其他違法廣告。

二是加強房地產中介機構的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷售代理經紀公司、從事買房賣房換房的經紀企業和個體工商戶，重點查處房地產經紀機構在代理商品房買賣過程中賺取差價的違法行爲；利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用的行爲。

三是加強房地產展銷活動的管理。對未經登記，擅自舉辦房地產展銷會的，嚴格依法查處。

（四）以長效監管爲目標，探索創新房地產市場監管機制

一是建立房地產市場信用監管制。對城市規劃區內在建的房地產開發工地進行全面清理，並登記造冊，錄入企業從事建築、開發情況、登記註冊情況、資質條件、合同備案、廣告登記、消費投訴和違法處罰情況，建立健全房地產企業"經濟戶口"。同時，建立"黑名單"和"黃牌警告"制度，定期對信用良好和不良企業進行公示，促進房地產企業誠實信用，守法經營。

二是建立合同備案制。督促房地產開發企業在銷售環節使用工商、建設部門制定的《商品房買賣合同》示範文本；修改示範文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報工商部門審覈、備案。

三是健全12315監控網絡。通過12315消費者申訴網絡，及時受理消費者投訴、調解購房糾紛、發現違法線索、查處違法案件，進一步提高市場監管效率，確保消費者的合法權益得到維護。

四是強化社會輿論監督。對違法經營性質惡劣、社會影響後果嚴重的建築房地產企業，在依法予以查處的同時，要通過新聞媒體、紅盾信息網站及時予以曝光，充分發揮社會的監督作用，提高其違法經營的成本，增強對違法經營者的震懾作用。

五是加強部門協作機制。建築房地產市場的監管，涉及建設、規劃、房管、國土資源等多個部門。工商部門要主動加強與上述部門的協作與聯繫，互通信息，及時瞭解城市規劃區內土地出讓、劃撥和規劃開發項目情況，明確房地產市場監管重點。同時，要建立部門聯席會議制度，對重點違法行爲，組織聯合執法整治行動，增強工作合力。

房地產調研報告範文10

第一節調研目的

通過了解九江市房地產市場現時和潛在的供應量、現時營銷狀況及項目周邊的交通狀況、配套設施、市場消費能力等方面的信息，分析掌握項目片區房地產及商業發展趨勢，對目標項目進行可行性分析，風險分析等，爲開發商投資決策提供準確、有效的依據。

第二節調研區域界定

本項目位於廬山區前進東路以南200米處；調研區域包含九江市潯陽區和廬山區兩個區域。住宅調研主要集中在九龍街片區、廬峯東路片區、九江市開發區、湖濱小區以及前進路片區等具有一定規模的.住宅開發區，商鋪調研區域主要集中在九龍街、潯陽路、大中路、前進路等商業繁華路段。

第三節片區概況

一、片區發展現狀

九江地處江西省北部、長江和鄱陽湖交匯處，北依避暑勝地、風景區廬山，是集名山、名江、名湖於一體的具有2200多年曆史的文化名城。130多年前，九江就是對外通商口岸，1992年被國務院批准爲長江沿岸開放城市，經濟相對發達，水陸空交通便利，素有“七省通衢”之譽。京九鐵路的開通爲九江投資環境的改善，經濟的騰飛注入了新的活力。長江和京九鐵路兩條大動脈在九江市區交匯，九江成爲承東啓西、引南接北的金十字交匯點。

長虹大道作爲廬山區和潯陽區的的分界線，不僅在地域上將其分隔，而且在經濟發展水平上，長虹大道南北兩個片區也存在着明顯的差異。潯陽區由於地處原商業中心區，商業格局、氛圍的傳承發揚，使得潯陽區的商業非常繁榮，片區經濟發展水平較高；而廬山區由於遠離市中心商業繁華地段，京九鐵路橫穿該片區，無形中對中心區商業輻射形成了一種阻礙，而且由於該片區原爲工業區，國有大中型企業多集中於此，現今，這些國有企業大多處於舉步唯艱或虧損狀態，因此，廬山區經濟水平相對潯陽區來說較爲落後。

二、片區配套設施狀況

隨着九江市區範圍和商業輻射範圍的不斷擴大，以及周邊區縣人口的遷入，廬山區前進路段漸呈現繁華景象，各種配套設施也逐步跟進，日趨完善。

房地產調研報告範文11

當前，隨着我國經濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成爲新的消費熱點，尤其是住宅消費更爲民衆首選。近年來，以住宅爲主的房地產業，在住宅商品化新體制基本確立，房地產市場體系逐步建立，羣衆消費熱情高漲的環境下，保持了持續快速的發展勢頭，已經成爲國民經濟的支柱產業。XX年，全國房地產開發投資7736.4億元，佔固定資產投資的17.9%，佔gdp的7.6%。房地產業關聯度高，對幾十個相關產業都有帶動作用，與建築業發展以及擴大社會就業更爲密切相關。房地產業作爲一種重要的經濟槓桿，在城市建設、改善人民生活、促進經濟發展等方面發揮了巨大作用。

我縣的房地產業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啓動。XX年以來，房地產開發投資保持旺盛的勢頭，XX年全縣房地產投資2.0376億元，比上年增長162.7%，佔當年固定資產投資的24.7%。房地產業已成爲推動我縣經濟增長和發展的重要力量。

爲進一步促進我縣房地產市場持續健康地發展，現對我縣房地產市場現狀、發展前景、存在的問題及相關建議分析如下：

1、房地產開發企業蓬勃發展，民營企業迅速崛起。

由於我縣的房地產市場啓動較晚，發展較慢，加之房地產行業的平均利潤較其它行業高，因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。XX年，全縣只有6家房地產開發企業，其中國有企業2家，民營企業4家。到了XX年底已發展成有17家開發企業，其中擁有三級開發資質企業2家，三級資質以下的企業15家;國有企業僅有1家，民營企業16家。XX年，民營房地產開發企業的開發投資額佔開發總投資額的96%。民營企業發展迅速，成爲我縣房地產投資增長的主要動力。

2、房地產投資高速增長，成爲拉動投資增長的主要力量。

作爲一個新興行業，我縣的房地產業發展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從XX年開始，受城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產業取得了跳躍式發展。XX年完成房地產開發投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產投資增速高4.5倍;XX年完成房地產開發投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高於同期全社會固定資產投資增速1.2倍。房地產開發投資佔全社會投資的比重也越來越大，XX年爲3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再創新高達爲24.71%，成爲拉動投資增長的主要力量。應該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。

3、商業營業用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。

“xx”末期，在國家把住宅建設培育成新的.經濟增長點的政策指引下，我縣的房地產企業加大了普通住宅爲主的開發建設力度，並獲得了長足的發展。據統計部門數據顯示，XX年---XX年，住宅建設投資佔當年房地產開發總投資的70%、67.6%、64.9%;商業營業用房3年來的投資分別佔當年房地產開發總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業營業用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，開發規模越來越大。

近三年來，我縣的房地產市場發展勢頭迅猛，房地產交易異常火爆，房地產開發項目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放爲16畝;XX年總投放爲98畝，是上年的6倍;XX年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區化、規模化、整體化出讓轉變。XX年平均每宗房地產開發出讓土地面積爲1.36畝，XX年爲10.59畝，XX年爲21.83畝，房地產開發規模越來越大。

房地產調研報告範文12

一、房地產可行性研究的目的

房地產開發項目是一項極其複雜的工程，它涉及立項、方案設計、施工、銷售等一系列複雜的程序。可行性研究是房地產項目決策前必要的手段，可行性研究通過深入的調查研究最終形成可行性研究報告，作爲交投集團、成渝公司內部立項審批以及最終投資方案的.主要依據。

通過可行性研究，能夠在很大程度上提升房地產項目決策的正確性，提高項目的經濟效益。其目的是使房地產開發項目決策科學化、程序化，從而提高決策的可靠性，爲房地產開發項目的實施和控制提供參考。

二、規劃設計的可行性分析

1.在既定容積率、淨用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建築密度等條件下，製造出的產品是什麼類型和特性，是否符合規劃設計概念。主要從規劃設計角度判斷將上述硬指標轉化成現實產品的可能性。

2.容積率變化對產品設計概念、產品類型和特徵的影響。

3.土地本身特徵對產品設計的影響和考慮。如圖例，對產品設計和環境保護的影響及解決的方法。

4.周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及考慮。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。

6.周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。生活設施對自身配套建設規模和麪積作出判斷。

7.市場分析結果對產品設計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與產品類型和產品特性設計是否存在矛盾，對產品品質是否有影響，及如何解決。

房地產調研報告範文13

一、合肥市房地產發展現狀

1、房地產市場迅猛發展

據統計，20xx年該市共完成房地產開發投資133。23億元，其中住宅投資額104。62億元，同比分別增長了39。86%和50。51%；施工面積1414。97萬平方米，其中住宅1106。59萬平方米，同比分別增長了32。03%和33。34%；新開工面積710。95萬平方米，其中住宅555。75萬平方米，同比分別增長了19。02%和18。28%；竣工面積566。39萬平方米，其中住宅464。99萬平方米，同比分別增長了53。33%和59。25%；20xx年1—2月在城鎮以上投資額中房地產完成投資19。24億元，增長45。9%。

與20xx年同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。而開工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些數據與預測的需求量有一定的差距，說明中央宏觀調控措施的實施，對房地產投資膨脹勢頭已得到有效遏制，合肥市住宅建設與房地產開發市場繼續持續快速健康發展的良好態勢。

2、合肥市房價一路走高

目前合肥市商品住房預售均價（不含三縣）爲2722元/平方米。而據同一部門的信息，20xx年6月份，合肥商品住房預售均價僅爲每平方米2450元左右。從數字來看，雖然目前合肥住房均價低於全國平均價約100元，但由於房價上漲速度較快，居民感到難以承受。這一上漲勢頭在20xx年8月份以後開始趨於平緩。

據悉，20xx年新建樓盤中房價在4000元/平方米以上的約佔12%；3000—4000元/平方米的約佔52%；2000元/平方米左右的佔8%。從售價上看，20xx—3000元/平方米的住宅銷量逐步擴大，3000—3500元的也有大幅增長，單套40萬元的住宅銷售增長迅速，佔總銷量的近32%。由於居民收入的提高、住房購買方式的多樣化及人們消費觀念的成熟，購房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個小區環境及附屬設施、交通因素；此外，伴隨房地產投資的進一步升溫，住宅投資已成爲居民投資置業的新趨向。

3、商品房總體上供小於求

據合肥市房產局相關人士介紹，20xx年，合肥房價上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實施、拆遷成本增加，住宅小區總體建設品質的提升、投資成本的增加等，都影響了房價的上揚。同時，購買力的增加和市場供求量不符，也導致了房價上漲，而目前合肥市的商品房總體上呈現供小於求的局面。需求快速增長主要是因爲合肥城市化進程的加快，據統計當發展中國家人均GDP達1000美元，城鎮化率達30%時，城鎮化將進入快速發展期。目前中國的城市化已處於快速發展階段。人均建設用地115平方米，城鎮化水平達60%。合肥市目前的城市人口約180萬，城市用地約170平方公里，城鎮化水平在45%左右。

4、賣方市場漸變買方市場

在20xx年國慶節期間舉辦的合肥房展會上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設控股、奧園集團、華彥地產等發達地區的知名開發企業和專業顧問機構縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場操作能力。外來開發企業的大量涌入對合肥房地產市場產生了較大影響，不僅爲自身發展創造了機遇，也提升了合肥房地產的開發水平和營銷理念，推動了合肥的城市建設：大大提高了合肥樓盤的品質和銷售速度，帶動二手房市場快速發展，加快合肥房地產市場的市場化進程，更新合肥本地消費者的投資置業觀念，促使合肥房地產市場重新洗牌，部分開發水平低的企業逐步退出市場。不難看出，引入專業化、職業化、細分化、週期性的市場概念，注重團隊精神、遊戲規則、戰略思維和資本意識等先進理念，並借鑑發達城市已經運作成熟的經營管理、營銷手段，對合肥房地產市場發展十分重要。

二、合肥市場潛力購房消費者特徵分析

消費者是房地產住宅市場的主導力量，然而消費者的住房需求在一定時期內隨着收入與觀念的變化對住宅的需求也必然會呈現不同的特點與趨勢。

1、購房需求更旺，購房羣體更年輕

按照中等發達國家水平，在人均使用面積達到30平方米之前，住房需求會持續旺盛。目前，合肥市城鎮居民人均使用面積爲18。12平方米，市場需求仍有強大的增長後勁。本次調查結果顯示：20xx年初有70。12%的合肥居民打算在近兩年購房，購房意向較20xx年上升18。7%。而且在打算購房的人羣中，23歲—39歲的佔85%，比20xx年提高了16。9%，其中購房主力羣體這兩年發生了顯著變化，20xx年消費意向最強的羣體是30—39歲者，佔被調查總體的37。7%，而20xx年主力消費者年齡下移，爲23—29歲，佔被調查總體的比例爲47。8%。

2、不同年齡消費者購房意向分佈

購房羣體在年齡上的變化究竟會對合肥房地產市場產生什麼樣的影響呢？研究分析20xx年住房消費市場在以下方面發生了變化：

一是低齡化羣體需求上升，表明20xx年的戶型主流應該以經濟型戶型（包括部分小戶型）爲主，從供求關係的角度來講，中低檔市場還有一定的成長機會和空間；

二是20xx年中檔定位的項目已更加艱難，總體的市場需求將進一步萎縮，房地產市場屬於典型的梯級消費市場，最初購買商品房的羣體基本屬於最富有的階層，然後是中產階層（社會中堅力量），從以上的數據來看，目前市場中堅力量處於萎縮狀態，這主要和開發商過度耗費需求資源有關；

三是由於年輕消費者購房意向相對強烈，而年輕人求新求變更偏好高層建築，20xx年高層、小高層需求略有上升；

四是20xx年高檔市場基本上維持原有的發展狀態，從需求上講，沒有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來看，20xx年的合肥房地產市場的總體趨勢是：低端市場需求增長、中端市場需求萎縮、高檔市場需求略升。

三、合肥土地市場發展

自20xx年以來，安徽省的'土地開發與購置、房地產投資與施工面積、開工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長情況等，一直處於中部地區之首或前列，而作爲省會城市的合肥，又佔到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四類經營性用地7000餘畝，供應總價達65億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區省會城市的“頭把交椅”，在全國也佔有非常重要的地位。而實際成交76宗，成交面積約5990。8畝，較上年增長11。5%，成交僅額約415867。1萬元。（注：以上數據爲20xx年度主要上市交易土地使用權項目，不含1月份成交項目和麪積爲20畝以下項目）

按區域劃分，20xx年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區成交地塊最多共32宗，成交面積約2480。7畝，成交金額187537。7萬元。其次爲龍陽區成交14宗，成交面積約933。1畝，成交金額71764。4萬元。瑤海區成交11宗，成交面積約367。8畝，成交金額約13961。7萬元。

土地資源是國民經濟發展的基礎，政府只有掌握了足夠的土地儲備量，才能保障城市建設對土地需求供應的及時性和對土地市場的控制權，從而解決土地市場混亂無序的狀態，遏制土地隱形市場，防止土地市場大起大落，促進房地產市場穩定健康發展，保障國民經濟的可持續發展。20xx年合肥市確定在城市規劃圈600平方公里範圍內四類經營性用地上市計劃爲7300畝，土地儲備交易中心嚴格按年初公佈的項目區位供地，在盤活存量、合理規劃增量方面達到了政府調控的要求。

四、未來合肥樓盤的發展趨勢

1），小高層住宅應唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優勢，比多層住宅節約用地，又比高層住宅節省成本和造價，人文環境和整體環境均比高層住宅好。

2），適當發展聯體別墅區。開發區遠離市區，自然條件和地理環境都比城區優越，適宜發展高檔住宅區，這既可滿足社會需求，又符合發展需要。

3），中小戶型比例適當擴大。由於單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來越多，以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現，中小戶型住房無疑會成爲這些人購房的首選，而且也是許多年輕夫婦購房歷程中的第一個里程碑，這也就註定了中小戶型住房將在二級市場上發揮舉足輕重的作用。

4），居住性和適應性要增強。住宅設計從追求豪華外表和大面積轉向追求房間設計“以人爲本”和整體質量的提高。面積不一定很大，但要有比較合適的比例。空間可以靈活分劃。爲以後改造留有餘地；要有良好的廚衛及空調設備，並具有一定的實用性和耐用性，任何年齡均可居住；在抗災、防噪音、防污染等方面取得突破，以提高居住質量。

5），住宅科技含量要提高。要推廣環保技術，使用無毒、無污染，節能型的綠色新材料；要實行分質供水和獨立的取暖製冷及冷熱水供應系統；實行三表自動收費、門禁、保安監控、緊急呼叫、災情自動報警的智能系統；要運用生態技術，力求節約能源、減少污染。達到提高質量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環境的目標，促進人與環境的和諧發展。

房地產調研報告範文14

幾年來，我市房地產開發業得到長足的發展，對拉動我市社會和經濟發展起到一定作用，但房地產業發展過程中還存在結構不盡合理、房價增長過快等突出問題，應該引起足夠的重視。

（一）、商品住宅銷售價格偏高，增幅過快

統計資料顯示，20xx年至20xx年間，我市商品房銷售價格一直呈增長態勢，全市商品住宅的平均銷售價格分別爲750元／平方米、885元／平方米、1020元／平方米、1120元／平方米和1350元／平方米，今年6月末達到1468元／平方米，價格增長幅度每年平均以15.8％的速度上漲，今年6月末又比上年末上漲8.7%。海勃灣城區房價比海南烏達兩地高出20%以上。據調查，在海勃灣城區已居住使用多年的舊樓房平均價格也超過1400元。

（二）、舊房拆遷問題導致工期長成本高

我市房地產業是伴隨着舊城改造的步伐發展壯大的。城市房屋拆遷是一項民心工程，是各級政府工作的重點和難點。在有些拆遷區域，少部分被稱爲“釘子”戶的拆遷戶，由於要求補償價格過高，開發商難以達成共識而影響拆遷，如鑽北小區，從20xx年實施拆遷以來，邊建邊拆，至今還有房屋散落在新樓之中，不能實施拆遷，使小區的整體開發建設和已建好入住的房屋周邊環境建設受到影響。同時由於拆遷時間延長也造成大部分已拆遷戶不能按期回遷，使開發商、購房戶都增加了開發和購房成本，這也是房價走高的因素之一。

（三）、商品房開發結構性矛盾顯露

目前我市房地產市場處於高速發展階段，但市場供給的結構性失衡問題比較突出。主要表現在：一是經濟適用房建設比例較小。二是大戶型住房供應過多，而小戶型住房不足。三是高價位房偏多，中低價位房少，中低收入家庭能夠承受得起的房少。從商品房供求狀況看，近兩年來我市商品住宅基本不存在空置面積，雖然商品房屋施工面積大幅增長，但居民的購買熱情和礦區、農區及市外購房者的大量涌入，商品住宅一度達到供不應求的狀況。

（四）、居民家庭收入與樓價之比偏高

按照國際原則，在住房信貸制度完備的條件下，收入房價比爲5-6倍比較合理。我國是一個發展中國家，烏海市又屬於西部地區，房地產發展起步晚、起點低，收入房價比處於國際原則的中低水平。目前海勃灣城區新建房價升至平均1500元以上，買一套100平方米的住宅加簡單裝修大約需要18--20萬元，在市中心或環境較好的小區購房，房價還要高一些。20xx年我市城市人均可支配收入爲10008元，以此測算收入房價比爲1：6.2，這是平均水平，而目前我市城鎮居民家庭中有60%多沒有達到全市平均收入水平。年人均收入不足7800元和5100元的家庭各佔20%，這些居民家庭收入與樓價比分別達1：7.7和1：11.8，由此可見，對於我市以工礦區居民爲主的工礦城市來講，如今的商品房價格偏高，超過了現階段大部分居民的支付能力。

（五）、重先期開發輕後期服務

由於部分房地產開發商的可持續發展的認識不足，質量意識不強、有些承諾不兌現、面積出現縮水、配套服務意識不強，存在總體上的重先期開發、輕後期配套服務的傾向。物業管理不到位，由此引起的糾紛逐年增多，增加了居民購置商品房的.顧慮。開發商長遠發展規劃意識不強，在某些企業還存在只重短期效益，忽視長遠規劃的現象。

（六）商業營業用房空置現象已顯現

20xx--20xx年，我市商業營業用房累計竣工面積34.5萬平方米，實際銷售面積爲30.8萬平方米，商業營業用房空置現象已顯現。目前部分竣工項目實際出租使用情況不樂觀，有出現潛在空殼市場的危機，例如鑽石廣場、帝王廣場等商業區，除外圍臨街房屋出租情況較好，廣場內房屋空置現象較嚴重。一方面容易造成開發商積壓和佔用的資金，影響資金的回籠,不利於房地產企業的健康發展。另一方面由於大部分房屋已售給購房戶，一些地段出租使用情況不好，在一定程度上投資風險已轉嫁到購房戶，也影響今後商用房屋的投資熱情。

日前，國務院轉發建設部等九部委《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，建設部又最新出臺《關於落實新建住房結構比例要求的若干意見》，給今後抑制房價增長增加動力。我市應儘快將這些政策貫徹實施，增強對房價的調控能力，規範房地產開發市場的價格。同時儘快調整開發結構，加大100平方米以下中小戶型住宅建設，使住宅價格與居民收入之比落在一個合理的區間內，讓廣大中低收入家庭對住宅潛在的巨大需求，轉化爲現實購買力，以銷售促開發，推動房地產業發展再上一個新臺階。

房地產調研報告範文15

目錄

第一部分 房地產市場環境調查 ——— 1

1。1 當前中國房地產市場宏觀環境分析 ——— 1

1。1。1 國民經濟快速增長爲房地產業提供了強勁動力 ——— 1

1。1。2 人口環境決定房地產市場潛在容量依然巨大——— 2

1。1。3 城市化進程推動房地產業持續發展 ——— 2

1。1。4 通脹壓力巨大，房地產市場依然是最佳投資渠道 ——— 3

1。1。5 城市發展對土地財政的依賴有增無減 ——— 3

1。2 房地產中觀環境 ——— 4

1。2。2 項目所在區域市場調研（二道區） ——— 5

第二部分 微觀環境 ——— 6

2。1 位置優勢 ——— 6

2。2 產品優勢 ——— 7

2。3 規劃優勢 ——— 7

第三部分

3。1 商品房總體情況 ——— 8

3。2 商品住宅市場 ——— 9

3。2。1 整體商品住宅市場情況 ——— 9

3。2。2 二道區商品住宅市場情況——— 10

第四部分 房地產價格調查 ——— 10

4。1 土地供應狀況 ——— 11

4。1。1 長春市土地供應狀況 ——— 11

4。1。2 二道區土地供應狀況 ——— 11

第五部分 市場調研 ——— 12

5。1 區域範圍 ——— 12

5。2 區域背景 ——— 12

5。3 調查目的 ——— 13

5。4 調查方法 ——— 13

5。5 時間安排 ——— 13

第六部分 消費者調查問卷 ——— 14

6。1 設計問卷 ——— 14

6。2 分析問卷 ——— 18

第一部分 房地產市場環境調查

1。1 當前中國房地產市場宏觀環境分析

在房價過快上漲、社會資源過度向房地產行業集中的背景下，爲了保持宏觀經濟和房地產行業健康發展，政府出臺了一系列針對房地產行業的調控政策。20xx年1月26日出臺的新國八條爲全年的市場調控確定了基調，本輪調控除了繼續提高存款準備金率和加息收緊市場流動性、嚴格信貸政策外，還新增了限價、限購和房產稅等行政和稅收手段以抑制投資投機性購房需求。 系列調控政策的疊加，將會在短期內對房地產市場產生波動影響。但是，萬變不離其宗，任何行業都要遵循市場經濟規律，包括房地產市場。知名房地產企業20xx年半年報均顯示：中國房地產行業依然保持平穩發展的態勢，本輪房地產調控的根本目的是促進房地產行業的持續穩定健康發展，目前的房地產調控，不會改變行業中長期向好的發展趨勢。

1。1。1 國民經濟快速增長爲房地產業提供了強勁動力

中國經濟連續多年保持快速發展，經濟的持續增長必然帶來城市發展、住房擴大、投資增加和流動性過剩。中國居民的平均收入幾乎每4年就會提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的量與質最爲迫切的中產階級的家庭數量更呈崛起之勢。

國民經濟持續穩定快速的發展，爲房地產業的發展提供了強勁動力。高盛預計中國20xx年和20xx年的經濟增長分別爲9。4%和9。2%，根據房地產發展速度和GDP增速的關係可以看出房地產行業將依然保持高速發展。

1。1。2 人口環境決定房地產市場潛在容量依然巨大

城鎮人口數量、人口分佈、人口流動等自然屬性，直接影響房地產市場的潛在容量。根據20xx年發佈的全國第六次人口普查結果，中國大陸人口總數達13。397億人，十年間增加7390萬人；城鎮人口占49。68%，十年間上升13。46個百分點；中國大陸流動人口爲2。6億人，十年間增加1。17億人。

中國大陸人口呈現出人口基數大、城鎮人口比重上升、流動人口大量增加的發展趨勢。隨着中國城鎮人口規模的不斷增長、流動性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國房地產市場需求將進一步增加，房市場的潛在容量依然巨大。

1。1。3 城市化進程推動房地產業持續發展

在世界城市化發展史研究領域，美國城市地理學家納瑟姆提出了著名的'“納瑟姆曲線”。納瑟姆曲線表明城市化與房地產業發展存在着內在聯繫：城市化發展對房地產業持續推動，當城市化率達到30%時，房地產投資開始加速增長，當城市化率達到50%時，房地產投資將達到峯值，其後一直到城市化率達到70%時都將保持這種高增長率。

20xx 年中國城市化率達到 47。5%，預計20xx 年前後將達到 70%左右，因此房地產業將會持續 30—40年的繁榮。

1。1。4 通脹壓力巨大，房地產市場依然是最佳投資渠道

隨着經濟的持續、較快回升，我國出現了通脹預期加大、通脹壓力上升等問題。美國等主要經濟體持續實施量化寬鬆的貨幣政策，又使國際流動性溢出效應更加明顯，進一步加劇了輸入性通脹壓力。20xx年7月全國CPI同比漲6。4%，創三年來新高。當前我國通脹壓力仍然較大，由於缺少更好的投資渠道，財富向資產投資轉移，房地產市場依然是最佳投資渠道。

1。1。5 城市發展對土地財政的依賴有增無減

20xx年國有土地出讓收入2。9萬億元，佔全國財政收入的35%

與此同時，全國省市縣三級政府的負債總額已達到10。7萬億元，其中超過三分之一的債務要靠土地出讓金來還。中西部欠發達城市、沿海還沒有形成產業支撐的開發區，由於沒有相關產業作爲支撐，土地財政必然成爲政府收入主要來源，對土地財政更加依賴。

中國經濟的持續快速增長、城市化進程的穩步推進、通脹壓力、人民幣升值預期等因素，仍將支持中國的房地產市場在未來較長的時間內保持較快的增長。同時，我們又必須看到房地產行業確實存在着不少問題，諸如——地價過高、房價過高、投資過熱、調控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢羣體意見大等等。