房地產調查報告合集15篇

在不斷進步的時代，報告有着舉足輕重的地位，報告包含標題、正文、結尾等。那麼，報告到底怎麼寫才合適呢？下面是小編精心整理的房地產調查報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

房地產調查報告1

長沙居民目前住得怎樣

從調查所涉及的範圍看，20個居民以居住樓房爲主，87.7％的家庭住房爲無電梯式樓房，只有3.7％的家庭住在有電梯的商品房裏，還有8.2％住在平房，另有一小部分處於衛生間或廚房共享的合住狀態。由於房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3％，超過半數；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住單位的房子。住房面積多數在40－80平方米之間。

多少人準備買房

據調查，五年內準備購房的人佔調查城市總體的21.9％，其中以經濟適用房和商品房爲主，預購面積在70－150平方米之間，可承受價格以每平方米1000－20xx元爲主體，輔之以每平方米500－1000元及20xx－3000元的價格。購房資金將主要來源於家庭儲蓄，政府及銀行貸款也佔據一定比例。

有了產權房，還買房嗎

數據顯示，調查總體中59.3％的家庭擁有住房產權，住房面積在20－80平方米不等，多爲2、3或4口之家，其中以居住面積在50－80平方米所佔比例爲最高，20－50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個人從單位或私人處租房。那麼，是不是隻有這一小部分的租房者纔是長沙房產預購對象呢？調查結果顯示並不盡然。調查顯示，在已擁有產權房的家庭中，23.3％預計在五年內購房，20.1％預計明年購房，商品房及經濟適用房仍佔預購主導地位。

調查顯示，無產權房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業，爲解決生活問題；而已擁有產權房的家庭則希望購買更大的房子，屬二期置業，爲改善生活質量。

有產權房家庭計劃5年內購房的比例遠遠高於計劃1年或2年內購房的比例，尤其是對大面積住房的購買。

另外，在商品房預購羣體中，有產權房的家庭預購比例達55.6％，遠遠高於其他住房羣體，預購面積以81－100平方米的需求爲最高，達30.5％；而在100－150平方米的預購羣體中，擁有產權房的家庭預購比例高達62.3％，可見購房在這個羣體中的市場潛力非常可觀。但是，他們的購買能力又怎樣呢？

假設擁有房產權的預購者爲一總體，調查顯示，其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高，達16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最校從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價的期望值所在。希望房價在1000－20xx元的比例最高，爲30.4％；500－1000元的佔22.3％；20xx－3000元的佔21.6％；希望房價在6000元以上的不足1％。

以上數據顯示，巨大的人口基數和迅猛的經濟發展態勢使長沙房地產業具有驚人的潛力，但當前樓市價格的居高不下與不斷增長的房屋物業需求之間出現了斷層。如果商家能順應市場，對價格、服務及其他相關要素加以調整，相信房地產的前景非常樂觀。但值得注意的是，在這些擁有房產權的預購者中，有69.1％希望使用家庭存款來購房，31.4％希望政府貸款，16.1％打算向銀行貸款。看來，傳統的消費觀念顯然不利於消費的良性增長。

購房者是什麼樣的人

數據顯示，25－34歲的人佔購房人羣的36％，位居傍首，而35－44歲的人羣比例爲20.3％，位居第二。總體購房人羣以中學以上學歷爲主流，半數以上爲全職工作者，重點分佈於貿易、製造業、政府機關及教育文化領域，以製造業職工、中級技術人員、商業／服務業職員／公司中級經理居多，輔之以其他行業人士，月薪在1000－20xx元範圍內爲主體購房者。

目前，中國的家庭結構以三口之家或四口之家爲主，購房計劃多數定位在商品房及經濟適用房，分別佔預購比例的42.7％和39.2％；預購面積在70－150平方米不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋預購者的家庭月收入在1000－4000元間。另外，調查發現，收入越高越傾向於購買商品房。可以說，他們將是未來幾年房地產市場內的一支生力軍。

居民購房承受能力有多大

房地產業區域性差異很大，但房價與區域性平均收益的比例卻基本類似。

從長沙居民對房價的期望值曲線上來看，期望值與市場價差距甚遠。目前國內的經濟發展現狀決定了恩格爾係數（指居民家庭花費在食品和日常家庭用品上的費用佔家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度。

另外，市民的傳統觀念是量入爲出，還不習慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續目前還稍嫌繁雜，擔保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費觀念的儘快更新。從總體購房人羣中預購房屋的資金來源上看，希望使用家庭存款的佔68.6％，希望政府貸款的佔31.1％，希望銀行貸款的佔15.5％，希望向親戚朋友借的佔12.2％。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的'人願望辦理銀行貸款，可見，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費觀念，刺激消費增長，達到商家與消費者雙贏的效果。

誰更急於買房

目前，從預購房者的人羣結構來看，商業、服務業一般職工佔預購總體的11.5％，居第二位，而這其中60.1％的預購者介於21－35歲之間；製造業職工佔預購總體的12.8％，居首位，這其中46.5％的預購者介於21－35歲之間；而中級公司經理介於21－35歲的預購比例也超過了60％。由此可見，市場的重心在年輕一族。這一組人羣中，63.6％爲已婚，其中介於21－35歲的佔43.7％，介於36－45歲的佔30.4％；34.7％的獨身，其中66.1％介於21－35歲之間，僅有1.4％介於36－45歲之間。從預購房者的年齡結構、職業特徵及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構成預購主體，而年輕的單身族也是這一購房羣體中不可或缺的一個重要部分。

應該說，21－45歲之間的人羣對購房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經濟適用房和商品房，面積介於50－150平方米之間，最好單價在3000元以下，願望花3000－4000元／平方米購房的也佔有一定的比例。這一預期和市場價格的差距低於調查總體對房價的預期與真正市場行情的差距。

調查總體對每平方米的價格預期如下：每平方米500－1000元的佔22.9％，1000－20xx元的佔32％，20xx－3000元的佔19.6％，而6000元以上的僅佔1.3％。可以看出，國人對房價的承受能力與實際的市場情況大相徑庭。

居住環境對購房有多大影響

調查還顯示，消費者已逐漸將目光投向新的視點，比如：環保問題、居住環境（包括人文環境、地理環境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響着消費者購房的決策。

目前環保已成爲一種全球化的概念，購房者對居住地的環境要求日益提高。認爲城市環境污染太嚴重的佔調查總體的60.9％，看來，爭勸綠色”生存環境已成爲大多數都市人的夢想。相比較而言，郊區的物業價格比市區要便宜很多，“綠色”程度也大大好於市區，且有些文化小區的人文環境也很好，城市則因爲交通網絡的不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價格求得“綠色”生存環境的願望無法實現。

房地產調查報告2

房地產業是進行房產、地產開發和經營的基礎建設行業，具有很強的產業關聯性，被稱爲第三產業的龍頭產業。隨着城鄉一體化進程的加快，縣房地產業進入了新一輪快速發展階段，房地產投資已成爲擴大投資需求的重要增長點之一。正確引導縣房地產業快速健康發展，對於推動城市建設，壯大城鄉一體化產業支撐，拉動全社會投資與經濟增長具有重要的現實意義。

一、縣房地產業發展現狀

（一）開發勢頭強勁，但投資規模不大。

縣完成房地產投資5.05億元，新建商品房61.9萬m2，實現銷售收入12億元，其投資額、施工面積、竣工面積、銷售額均大幅上升，新建商品房銷售情況良好。今年1-8月，商品房施工面積56萬m2；預售面積23.38萬m2，成交金額5.9億元；銷售面積20.45萬m2，成交金額4.8億元；二手房成交面積12.31萬m2，申報金額1.18億元。但從房地產投資規模看，雙流、溫江、龍泉、新都分別實現房地產投資14億元、10億元、12.2億元、5.6億元，縣房地產投資規模在同環區縣排名第五，說明縣房地產業投資增長空間較大。

（二）開發質量提高，但市場有待培育。

縣房地產有企業開發的商品房，有農民在集體土地上聯建的房屋，還有政府修建的安置房和農民新居，總體上住宅小區正從傳統的戶型逐步向景觀舒適型過渡，新開發小區普遍注重環境營造，以西區花園爲代表的高檔住宅小區，其環境營造和物業管理，對縣內其它小區開發起到了好的示範帶動作用。從房地產市場來看，新建商品房市場供應穩定，需求旺盛，交易規範；二手房市場被進一步激活，交易頻繁，逐步規範；農民自建房自發入市，隱形交易，亟待規範。一個城市房地產業成熟的標誌之一是其二級市場成爲交易的主體，上海市已超過50%，但就縣1-8月的銷售情況看，二手房銷售面積僅佔總銷售面積的37.6%，這說明縣房地產市場有待培育。

（三）開發成本上漲，房地產價格攀升。

以來縣商品房價格有較大幅度增長，筒、犀浦、紅光和其他鎮與比較，住房平均價格分別達到、2400、1800、1000元，增長25%、15%、50%、25%；營業房平均價格分別達到5200、6700、4000、元，增長16%、29%、12%、34%。主要原因：一是成本推動。，外北倉庫、原筒二小和小北街片區的地價分別達到每畝93萬元、119萬元和124萬元，縣城片區地價從平均每畝約50萬元漲到100萬元左右；其次是建築原材料價格上漲等建設成本提高。二是需求拉動。以來縣商品房市場呈現階段性供不應求，使得商品房平均成交價格上揚；去年以來，縣政府採取的促進二手房交易措施收到明顯效果，今年二手房交易頻繁，價格也有較大幅度增長，筒、犀浦、紅光和其他鎮二手房市場成交價格分別達到1250、1350、1000、650元，比增長25%、8%、18%、8%。

（四）開發主體增多，但樓盤規模小。

隨着城市交通網絡不斷完善和城市輻射功能的增強，加之成都近郊區市縣特有的地價、房價和環境優勢，近郊區市縣已成爲房地產商投資的重點。由於縣房地產業具有明顯的後發優勢，很多企業都看好這個市場，目前各類房地產開發企業已達到39家，競爭非常激烈。但由於用地供給的約束，樓盤相對較小。以來，全縣共出讓土地13宗，其中房地產開發超過50畝的僅有3宗地，最大樓盤面積178.4畝，最小的僅2畝。總體上看，目前20—50畝的.小樓盤較多，規模小，檔次也不夠高，精品樓盤相對偏少。

二、房地產市場需求形勢分析

（一）縣城市發展方向和重點。

成都市新一輪城市總體規劃對縣城市發展定位是：成都市重要組成部分，成都市西部新中心，以發展科教文化爲高新西區配套服務，建設既適宜居住，又適宜創業的“綜合性城市片區”。縣自身的定位是：率先構建富有經濟實力、獨具城市魅力、充滿創新活力的成都西部新中心。到縣城區將新增建設用地15平方公里，城區總用地達到30平方公里，人口達到20萬人；到20xx年規劃城市建設區面積51平方公里，城市片區人口45萬人以上。東南部新城是縣未來城市發展的核心區域，將承擔縣的行政中心、商務中心、居住中心等城市主要功能。用地規模7.1平方公里，規劃道路共16條，總長約27公里，預計投資約5億元（不含拆遷安置費）。從今年開始計劃用3年左右時間分步建設，重點建設高新區西區配套行政商務中心、南二環路及東延線、東二環路及南延線、長青路5條城市道路及配套基礎設施。

（二）促進房地產市場需求的有利因素。

一是城市化水平快速提高對住宅形成巨大的需求。隨着城鄉一體化的快速推進，到20xx年全縣城市化水平將達到80％，年均提高2個百分點，縣城片區年均新增1.8萬人以上。城市人口在短時間內的迅猛增長，無疑給房地產市場帶來巨大的需求拉動。以人均建築面積16m2計算，每年需新建住宅28.8萬m2。

二是居民消費結構變化形成對住宅的需求。以來，縣城鄉居民收入有較大幅度增長，城鎮居民人均收入從6569元增加到10200元，農村居民人均純收入從3098元增加到4210元，收入增加在一定程度上提高了居民購房能力。另一方面，居民以前購買的福利房無論是戶型設計還是配套設施，與現在新開發的商品房比較都存在較大差距，加之目前開放了二級市場，居民通過“賣舊買新、賣小買大、賣劣買優”，正在推進住房消費的升級換代。同時，隨着城鄉一體化的推進，有條件的農民也將成爲潛在的購房對象。

三是縣外人口來縣購房形成對住宅的需求。成都市的老齡人口逐步增多，他們大多不太適應越來越擁擠、快節奏的城市生活，而選擇到距中心城區近、空氣清新、自然條件相對優越的縣來居住；高新區西區緊鄰縣，區內一些白領階層也會選擇在縣買房；省內不少市外人口到縣定居或投資，由此也形成較大的市場需求。據調查，目前除筒鎮購房戶本地居民較多外，犀浦、紅光兩地商品房購買對象縣外人口占了絕大多數。

（三）制約房地產市場需求的主要因素。

一是收入預期不確定。以來，縣地區生產總值年均增長8.2%，農村居民純收入年均增長6.3%，低於地區生產總值增長；城鎮居民人均可支配收入年均增長9.2%，雖然比地區生產總值增長略高，但受企業改制職工轉變身份、就業壓力較大等影響，加之醫療、養老、教育等制度改革，也都增加了居民的支出預期。未來收入的不確定性和支出預期的增加，對當前購房消費造成一定抑制。

二是住房產權制度不健全。市場交易的各類住房中，只有房地產開發企業出售的商品房可以獲得房屋所有權和土地使用權證書，其它房屋，包括上市的已購公房、經濟適用房、合作建房和私房等等，其土地的供給形式極其複雜，凡是在非出讓方式獲得的土地上所建房屋都不具有土地使用權證，因而難以上市交易，也無法辦理抵押貸款，這給購房融資帶來一定的難度，對房地產需求造成了一定影響。

三是國家宏觀政策約束。近年來，商業銀行對個人貸款業務中住房貸款佔了絕對比重，金融對個人購房支持力度有了較大幅度增加。但是由於商業銀行住房金融資金來源單一，貸款流動性差，缺乏完善的風險分散機制；個人住房抵押貸款條件偏嚴、期限偏短、額度偏低，還款方式單一等問題，都對住房金融健康發展形成一定阻礙。加之去年以來國家宏觀調控提高商品房按揭貸款利率，也導致金融對房地產業的支持力度有所減弱。

三、加快房地產業發展的對策建議

（一）合理定位，選準房地產業發展主攻方向。

據世界銀行對世界很多國家考察認爲，只有房價與家庭年收入之比達到3:1－6:1時，才能形成有效需求。縣城鎮居民人均可支配收入10200元，其中用於購房與建房支出950元，佔支出的11.5％，比（500元）增加450元，家庭年收入與房價比在6:1左右，應該能夠形成較大的有效需求。另據調查，市民最想購買的套型面積在80－100m2之間，其次是100－130m2，而130－150m2以上的相對較少。又據中介機構的交易情況顯示，與大戶型、超大戶型住宅相比，中小戶型房源更受普通購房戶青睞。因此，縣房地產業在今後一段時期內應堅持“放開高價房、優惠中低價房、建設廉租房”，應“以居住爲主、以市民消費爲主、以普通商品住房爲主”，應以中檔小區建設爲主，輔之以部分高檔社區和適量的經濟適用房，滿足不同層次消費羣體的購房需求。最終達到居者有其屋，居者有佳屋，並享受良好的人居環境和完善的生活配套設施。

（二）科學規劃，同步推動舊城改造和新區開發。

加快縣城舊城改造，進一步完善城市功能，同步推進東南片區新城區建設，擴大筒、犀浦和紅光城市片區規模，改善城市形象，提升城市品位，建設生態人居地，打造都市後花園，增強城市吸引力，吸引更多的人口來縣購房置業。在舊城改造和新區開發的過程中，應根據國家拆遷安置政策，結合縣實際，依法拆遷安置，切實維護被拆遷居民的利益；在不斷完善城市總體規劃的同時，積極制定縣房地產業發展五年規劃，使該產業的發展更爲有序合理；對土地實行非飽和適度供應，保持土地的賣方市場，防止以地生財，將房地產業導入健康、持續發展的軌道；適應住宅地產郊區化和大盤化的趨勢，對城市片區房地產開發，以城市總體規劃爲依據，避免地塊分隔過小、業主林立、開發檔次低、物業管理落後等現象，使房地產走上品牌、規模發展之路，並以此推進縣城市品位的快速提高。

（三）招大引強，實施成片開發和品牌戰略。

品牌是消費者最能直接利用的信息。縣應着力引進有實力的大企業，全面實施房地產品牌戰略，走規模化、精品化開發路子。以第26屆成都市房地產交易會爲契機，加強房地產市場營銷，抓好“打開西部21世紀的財富之門，共創西部21世紀的財富生活空間”的主題宣傳，依據“成都西部新中心”的定位，加快各類房地產開發建設，滿足不同層次消費羣體的購房需求。努力提高房地產開發建設的科技含量，積極推廣運用信息化技術，加強小區的安全防護體系建設，推進智能化管理、防火監控及保安自動化體系建設；推廣西區花園的開發建設模式，注重小區環境營造，推動房地產市場的精品化發展，犀浦鎮因離市中心較近，外來購房者較多，應以開發中高檔住宅小區爲主；合理安排中小戶型比例，滿足縣普通百姓家庭的經濟承受能力和消費水平，尋求戶型平衡，在筒鎮要適度開發中檔住宅小區，以滿足普通居民住房升級換代的需求；合理安排經濟適用房建設，保證拆遷居民和城市低收入家庭的住房需求；考慮以五六層的多層公寓爲主，輔以一定小高層和聯體別墅，滿足部分高收入羣體的高檔消費需求。

（四）完善政策，爲房地產業發展提供優質服務。

進一步制定並完善關於加快房地產業發展的相關優惠政策，開通房地產“綠色通道”，簡化手續辦理程序，提高報建效率，爲房地產業發展提供優質服務。完善戶籍管理政策。當前購房入戶必須取得房產證書，而一些按揭購房戶在短時間內還不能拿到房產證書，導致無法辦理戶籍手續，相關部門要進一步研究憑購房合同和發票辦理入戶手續的政策。進一步降低住房二級市場的入市“門檻”，簡化辦事程序，實行“一條龍”服務，方便羣衆辦事，以此進一步激活房地產二級市場。完善社會保障體系。普通住宅的消費主體，是占城市人口總數80％以上的中低收入戶，而目前城區的房價對這部分人來說有些偏高，爲保障工薪階層、低收入羣體的利益，政府應繼續大力發展經濟適用房，將經濟適用房和廉租房納入社會保障體系。

（五）加強管理，促進房地產業健康發展。

加強房地產開發企業管理，嚴格從業資格；具體開發項目採取向社會公開招標的形式，加強對項目建設的監理。採取經濟、技術、法律等手段規範房地產市場，使房地產交易的各項信息公開化，營造公平競爭的環境。促使房地產逐步實現土地開發與建築分開，物業管理與經營開發分開，不同企業按照產品價位和特徵打造不同品牌、不同風格。加強小區物業管理，引進有實力、服務好、講誠信的物業公司，新開發小區必須納入物業管理，舊的小區逐步納入物業管理。

房地產調查報告3

一、摘要

目前新城區規劃面積3３平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去後，加上高教園區、高檔住宅區，一個大型新城區已初具雛形。通過引進比較成熟的商業版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產界也正是看中了其多種業態百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區爲中心，中心鎮、近郊鎮共同發展的房地產建設新格局已形成。隨着東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭雲天等大型高品質樓盤陸續交付，還將有不少樓盤先後開盤，伴之中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，中心區即將成爲又一個居住中心。

二、城區規劃背景（新城：未來城市副中心）

新城區其定位爲未來的政治、經濟和文化中心。該區域規劃總面積3５平方公里，近期計劃開發12平方公里，其中工業區5平方公里，規劃總人口約12萬人。新城區遠景規劃年限一直到20xx年，屆時計劃容納20萬人口；同時根據市裏“南居北工”的發展戰略，到20xx年新城區將成爲一個現代化、生態型、園林式的國內一流中等城市，充分發揮其XX城市副中心的優勢，分擔主城區的城市功能，減輕中心城區的城市負荷。

新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸佈置的東西軸，爲休閒文化商業景觀軸，今後將建設高檔酒店、單身公寓、藝術展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人羣的活動場地等。南北軸則沿平行於天童南路的'河道設置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區塊，是大型的城市公園。

根據規劃，新城區空間環境特色可概括爲：“一心”，即鄞州新城區的中心，爲區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業區，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建築高度、建築風貌及城市肌理、景觀介質變化和視覺走廊設計體現；“兩軸”，即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸；“三環”，即通過整合現狀河流綠化，形成3道以核心區爲核心的綠環；“四廊”，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點”，即在綠環、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節點，佈置城市公園。

三、已建成樓盤：

1、華泰劍橋：由華泰股份公司開發，北靠四明路，東臨錢湖北路，建築面積30餘萬平米。分多層、複式多層、高層、聯體別墅和單體別墅，以120——130㎡的三房兩廳爲主。內設高級會所、學校、超市、美容美髮室等。在小區門口步行兩分鐘即可到達公交車站，交通比較便捷。

2、金灣華庭：由寧興房產開發，位於錢湖北路以西，四明中路以北，總建築面積約11萬平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢範圍洋房和10幢聯體別墅組成，共700多戶，開盤價4000元/㎡左右，目前二手價6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點。

3、半島名邸：由光大置業開發，位於天童北路與華裕路口，總建築面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達公交車站。

4、東湖花園：由雅戈爾置業開發，位於中興路與麥德龍交叉口，建築面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛爲主。內有五星級會所、大型運動場、室內游泳池和東湖國小。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車程，小區附近設有公交站點，是居住和休閒的首選地。

四、在建樓盤：

1、都市森林：由雅戈爾置業開發，四明中路以北，寧南路以東，總建築面積26.6萬平米，共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將於20xx年6月份開盤。

2、新都美地：由新都置業開發，位於天童北路與四明路之間，建築面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛爲主。24小時熱水供應，安保自動化，還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開盤價4400元/㎡左右。

3、小城花園：由百隆房產開發，位於天童北路，杉杉工業城南面，總建築面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預計開盤價6200元/㎡左右。

4、四明春曉：由旗濱集團有限公司開發，建築面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

五、調查定論

從市場調查的過程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產主要開發商在參與打造新城區，結合城市規劃和房地產市場規律，穩步有序的推進，實現了房地產業20xx年一個新的熱點，在這個熱點的背後是政府的宏觀調控，和房地產業更趨於成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風格上是基本相一致的，以歐陸風情爲主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風格不是主要形成競爭的因素，大量的百餘平方普通住宅區，將吸引更多的購房者，從這裏將引出一個環境與人文因素，以及周邊的配套設施，成爲營銷新的引爆點；從各個小區的佈局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點，還是在於如何妙作聚集人氣。總之，未來新城區的房地產市場還將持續走高。

房地產調查報告4

瀘州市是四川南部一箇中等規模的城市，一個時期以來，瀘州市的房地產業取得了長足的發展，房地產在經濟和社會生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產市場形勢，可以瞭解西部同類型城市房地產業的基本特點。

一、瀘州房地產市場現狀

（一）城鎮居民住房條件有巨大改善，但仍有較大需求

據統計，20xx年，全市城鎮人均居住面積10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37．4％增加到了1999年的65％。但總的說來，居民住房狀況與全國、全省相比還有巨大差距。1999年，全年仍有危房面積3.5萬平方米，城鎮居民缺房戶6722戶，城市現有平房住宅173.36萬平方米。據有關資料顯示，全市城鎮人均居住面積與全國相比低一倍左右，與全省相比低l.4平方米。現有城鎮居民現實和潛在需求巨大。

（二）住房制度改革全面推進，住房社會化、商品化的條件基本成熟

截止20xx年6月，全市公有住房272萬平方米，按房改政策已出售217.8萬平方米。批准房改房上市2.48萬平方米。住房租售價格比進一步協調，20xx年租金標準達到了雙職工家庭收入的10.81％，新房達到了14.4％，均達到了國家和省政府提出的10－15％的要求。

（三）房地產開發投資快速平穩增長，商品住宅價格平穩上升

20xx年完成房地產開發投資5.32億元，爲1992年的10．23倍，平均增長率44.23％，施工面積爲167.7萬平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7％。92年至20xx年，累計竣工面積爲330.6萬平方米（含拆遷安置用房），累計銷售237.81萬平方米，產銷保持平衡。至20xx年7月，空置房爲3.66萬平方米，且多爲樓層、環境、位置不佳的.住房。

92年以來，全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢，沒有出現大幅波動。目前普通商品住宅價格爲800－1500元／平方米，近十年間增幅爲300－800元／平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100－300元／平方米。

（四）土地供應進一步規範，招商引資工作獲得進展

以往，房地產開發用地多爲開發商自行分散徵用，或相互間轉讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級市場的決定，加大了對土地供應的調控力度。爲適應實施西部大開發戰略的需要，加強了房地產招商引資工作，已敲定數宗大型房地產開發項目，並相繼實施，爲房地產市場的發展變化增添了外來因素。

二、房地產市場發展存在的主要問題

（一）房地產市場導向不夠明確，商品房開發成本偏高

如過去對土地一級市場實際上未壟斷，土地與規劃銜接差，招投標機制不健全。在小區建設、有形市場建設等方面缺乏明確的規劃，到目前爲止尚未建成一個10萬平方米以上的小區，單個市場的規模也較小。這個問題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺了有關政策，加大了調控引導力度，逐步形成有利於房地產市場發展的大環境。

瀘州市商品房售價與相鄰地區相比並不高，主要是售價與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府、行業部門應投入的水、電、氣、綠化、公共設施等配套打入成本；二是徵地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高；三是土地市場的管理不夠嚴格，開發商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本。

（二）房地產融資規模小，房地產開發企業素質不高

一是金融貸款資源利用差。據銀行提供的數據，全市金融機構的存貸差爲50億元左右。銀行貸款在房地產開發資金來源中所佔比例爲32．45％。因無置業擔保公司承擔風險，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進外地投資少，我市目前引進的十餘個外地投資項目，已投入資金不足3億元。

主要是數量多、規模小、實力不強、信譽差，尚未形成集約化、規模化經營。全市開發企業86家，市區72家，平均註冊資金僅有700餘萬元，無一家一級資質企業。企業在開發經營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產品品質、經營信譽不高，企業發展缺乏活力。

（三）房改相關環節不配套

一是房改房上市須原產權單位蓋章和房改部門審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設，住房公積金管理、使用與房改政策脫節，職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時用於購置新房、維修補貼，加上住房補貼未到位，一定程度上削弱了個人買房支付能力。

三、未來房地產市場發展前景預測

市人口預計達到480萬人，其中非農業人口將達到120萬人，比目前增加50萬人左右，絕大多數將流向市區居住。未來10年中，對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。

經濟發展和市民收入水平的提高，實際購買力將不斷增強，住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮居民人均可支配收入6324元，人均住房消費爲709元，人均居住面積爲10平方米。今後10年市區平均住宅的有效需求量將大於理論需求量，是可以實現的。

不同消費羣體對不同檔次的住宅產生不同的需求量。根據有關調查分析，高收入者對高檔住宅的需求，中值收入者對中檔住宅的需求，以及低收入者對普通經濟適用房的需求，三者之間的比例關係大體分別爲20％，40％和40％。

四、發展房地產市場的對策措施

一要加大政策動力，制定扶持制政策和創造良好的軟環境，提升房地產業在國民經濟中的地位，把它作爲新的經濟增長點來培育。二要刺激、搞活住房需求，增強發展的內在動力，實現健康、有序、協調發展。三要選準方向，根據城市功能定位和發展戰略，集中力量重點突破。

房地產開發是房地產業和房地產市場發展的基礎、生產環節，因此，必須遵循有關原則。一是住房消費的社會化、商品化。二是土地供應的規範化三是住宅建設小區化。四是市場建設體系化，結合瀘州建設區域性商貿中心城市的戰略，對市場開發建設應做到統籌規劃，合理佈局，圍繞產業特徵進行配置。

具體應制定和實施以下政策：採取積極的金融信貸政策，刺激住房消費；新區開發和舊區改建統籌規劃，做到使房地產開發實施有重點、有規劃；引導企業重組，實行集約化經營。逐步改變企業規模小、實力不強、能力弱的狀況；打破限制、徹底放開房改房上市。對已辦理完房產證、土地證的住房，除國家規定不能轉讓的外，都可上市交易；發展和規範中介機構，搞活流通；加強物業管理。

結束語

通過對房地產市場現狀和前景的分析我得出結論：瀘州市的房地產業正處於成長期。瀘州市的房地產業發展潛力巨大，市場前景廣闊，採取適當的政策措施，抓住當前時機，對加快房地產業的發展，使之成爲新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業是十分必要的。

房地產調查報告5

【導語】房地產行業經歷了萌芽、發展、壯大的規模態勢，企業也從最初的混亂向平穩和有序邁進。下面關於房地產消費者調查報告，一起來閱讀下文吧!

針對房地產的價格，消費者在做出投資或置業的決定之前都會通過理性的分析，對此類商品做出一定預測。前景樂觀，則付之於行動；悲觀，則不予購買。這裏，消費者所做出的預測，正好印證了穆斯在《理性預期與波動理論》一文中對理性預期所提出的理論要點：理論預期是觀察到的過去經驗的規律性總結，它可以指導人們的經濟行爲。因而理性預期可以說是構成經濟行爲的基礎。從理論和現實的角度看，房地產行業的參與者主要有：政府、金融機構、房地產開發商和消費者。四者關係可以用圖1表示。

影響消費者理性預期的因素

本文主要是分析對消費者理性預期的影響因素及這些因素對消費者預期的影響，可以根據房地產行業參與者之間的關係圖，得出影響消費者理性預期的關係圖，如圖2所示。

本文具體分析房地產行業參與者與消費者之間的關係及他們對消費者理性預期的影響。

（一）政府與消費者：宏觀調控政策與消費者理性預期

房地產開發的基礎是土地，由於我國特有的土地制度，土地出讓的數量直接決定了房地產的`開發情況。政府針對土地出讓所做出的調控政策，成爲消費者預測房地產開發量的一個主要依據。而且，消費者對政府的信任度，遠高於對房地產開發商的信任。近幾年，由於房地產價格持續上漲，爲了抑制房地產價格的上升，政府出臺了一系列的政策。這些政策，同時引起了消費者的理性預期行爲（儘管有時候消費者的理性預期與政府的初衷並不相符合）。20xx年，土地政策收緊與嚴格控制農用地轉爲建設用地及壓縮建設用地佔農用地的指標，嚴格控制土地的“閘門”和土地“招拍掛”出讓方式的嚴格實施，使土地開發面積和竣工面積增速減緩，導致消費者對土地的升值預期空前高漲，從而激發房地產市場上旺盛的需求。

（二）金融機構與消費者：金融政策與消費者理性預期

金融機構出臺的政策對消費者的影響，主要表現在貸款利率上，因此，房地產貸款態度的變化對房地產的需求變化有相當大的影響，最終導致房地產價格的變化。近幾年，銀行貸款利率逐年在提高，雖然提升幅度很小，但中國人民銀行短期內對利率進行連續調整的行爲，加強了消費者對“進入加息週期”的預期和房價調整的預期。部分消費者擔心利率會繼續提高，增加購房的開支。在經過一陣觀望之後，大部分消費者選擇提前消費，導致住房需求增加，房價增幅再度上揚。在過去的十年間，無論是在發達國家，還是在發展中國家，銀行貸款與房地產價格波動的關聯日趨緊密。

（三）房地產商與消費者：廠商行爲與消費者理性預期

“8.13”土地大限之後，房地產商拿地的成本大幅度增加，已成爲不爭的事實。與此同時，國家採取了暫停半年農用地轉用審批、土地整頓、提高徵用土地費用標準等措施。與此同時，房地產貸款利率不斷上漲，也直接導致了許多中、小型房地產企業退出房地產行業。這一道道門檻使得房地產投資熱開始下降。這一結果，造成消費者的再度恐慌，從而也再度引起房地產價格的上揚。儘管政府出臺了一系列的政策，而且金融機構的貸款利率也幾度提升，但是，據專家分析，這些政策對真正有實力的大型房地產開發企業影響是很小的。從某種意義上來說，這些政策只會使與他們分羹的競爭對手減少，從某種程度上反而幫助了他們。與此同時，房地產價格還在逐漸上漲，這也爲開發商獲取暴利創造了條件，開發商在交易市場上形成價格聯盟，共同合謀有價無市的虛假房價交易關係。信息不對稱的條件下，消費者被矇蔽而做出購買的決定，房價也在消費者的購買行爲驅使下，扶搖直上。

（四）消費者與消費者：從衆心理與理性預期

消費者的從衆心理不僅表現在對低價位商品的消費，也表現在對房地產這種高價位產品的消費上。消費者即使在政府出臺一系列政策、銀行金融政策的變化和房地產開發企業的廠商行爲變化的情況下，還是不會輕易決定是否購買如此高價位的商品。而只有在大部分消費者都去購買時自己才作決定。可見這種從衆心理也是消費者理性預期的影響因素，他的作用不可忽視。

正確引導消費者理性預期的建議

建立和完善房地產業的宏觀監控體系。政府必須加快建立和完善從中央到地方的一整套房地產宏觀監控體系，統計房地產投資額、房地產銷售量、商品房空置率、房價收入比等指標，設置專門的機構、委派專門的專家組，結合房地產自身情況和宏觀經濟環境對房地產的發展狀況做出分析和預測。這種宏觀監控體系一方面可以使政府隨時關注房地產業運行狀況，在必要時通過稅收政策、土地供應、利率等手段對房地產市場進行宏觀調控；在另一方面也緩解了房地產行業信息不對稱的弊端，引導消費者理性健康消費。

完善政府信息發佈制度。儘快建立房地產信息發佈制度，引導新聞媒體的輿論導向。通過定期不定期的信息發佈，引導消費者理性消費，逐步使消費者對房價的心理預期恢復正常，防止房價的大起大落，保證我國房地產市場快速、健康、協調發展。

加強對消費者房地產知識培訓。近年來，在網絡上與電視上的培訓方式越來越能爲人們所接受。中央電視臺十套的“名師大講堂”就備受大家的喜歡。可以通過多種渠道普及房地產知識，如安排定期的“房地產知識講座”和“房地產現狀分析”節目。降低消費者對房地產產品的盲目消費性，培養消費者的理性消費。這也是有效控制房地產價格上漲的途徑之一。

房地產調查報告6

一、摘要

目前XX新城區規劃面積3３平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去後，加上高教園區、高檔住宅區，一個大型新城區已初具雛形。通過引進比較成熟的商業版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產界也正是看中了其多種業態百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區爲中心，中心鎮、近郊鎮共同發展的房地產建設新格局已形成。隨着東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭雲天等大型高品質樓盤陸續交付，還將有不少樓盤先後開盤，伴之XX中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，XX中心區即將成爲XX的又一個居住中心。

二、城區規劃背景（XX新城：未來XX的城市副中心）

XX新城區其定位爲XX未來的政治、經濟和文化中心。該區域規劃總面積3５平方公里，近期計劃開發12平方公里，其中工業區5平方公里，規劃總人口約12萬人。XX新城區遠景規劃年限一直到20xx年，屆時計劃容納20萬人口；同時根據市裏“南居北工”的發展戰略，到20xx年XX新城區將成爲一個現代化、生態型、園林式的國內一流中等城市，充分發揮其XX城市副中心的優勢，分擔XX主城區的城市功能，減輕中心城區的城市負荷。

XX新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸佈置的東西軸，爲休閒文化商業景觀軸，今後將建設高檔酒店、單身公寓、藝術展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人羣的活動場地等。南北軸則沿平行於天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區將落戶其間。在兩軸的.交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區塊，是大型的城市公園。

根據規劃，XX新城區空間環境特色可概括爲：“一心”，即鄞州新城區的中心，爲區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業區，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建築高度、建築風貌及城市肌理、景觀介質變化和視覺走廊設計體現；“兩軸”，即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸；“三環”，即通過整合現狀河流綠化，形成3道以核心區爲核心的綠環；“四廊”，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點”，即在綠環、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節點，佈置城市公園。

三、已建成樓盤：

1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開發，北靠四明路，東臨錢湖北路，建築面積30餘萬平米。分多層、複式多層、高層、聯體別墅和單體別墅，以120——130㎡的三房兩廳爲主。內設高級會所、學校、超市、美容美髮室等。在小區門口步行兩分鐘即可到達公交車站，交通比較便捷。

　2、金灣華庭：由寧興房產開發，位於錢湖北路以西，四明中路以北，總建築面積約11萬平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢範圍洋房和10幢聯體別墅組成，共700多戶，開盤價4000元/㎡左右，目前二手價6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點。

3、半島名邸：由XX光大置業開發，位於天童北路與華裕路口，總建築面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達公交車站。

　4、東湖花園：由雅戈爾置業開發，位於中興路與麥德龍交叉口，建築面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛爲主。內有五星級會所、大型運動場、室內游泳池和東湖國小。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車程，小區附近設有公交站點，是居住和休閒的首選地。

四、在建樓盤：

1、都市森林：由雅戈爾置業開發，四明中路以北，寧南路以東，總建築面積26.6萬平米，共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將於20xx年6月份開盤。

2、新都美地：由新都置業開發，位於天童北路與四明路之間，建築面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛爲主。24小時熱水供應，安保自動化，還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開盤價4400元/㎡左右。

　3、小城花園：由百隆房產開發，位於天童北路，杉杉工業城南面，總建築面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預計開盤價6200元/㎡左右。

　4、四明春曉：由XX旗濱集團有限公司開發，建築面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

五、調查定論

從市場調查的過程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產主要開發商在參與打造XX新城區，結合城市規劃和房地產市場規律，穩步有序的推進，實現了房地產業20xx年一個新的熱點，在這個熱點的背後是政府的宏觀調控，和房地產業更趨於成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風格上是基本相一致的，以歐陸風情爲主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風格不是主要形成競爭的因素，大量的百餘平方普通住宅區，將吸引更多的購房者，從這裏將引出一個環境與人文因素，以及周邊的配套設施，成爲營銷新的引爆點；從各個小區的佈局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點，還是在於如何妙作聚集人氣。總之，未來XX新城區的房地產市場還將持續走高。

房地產調查報告7

第一部分：投資環境分析

1、濟南自然環境及人口概況

濟南市南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低。地形可分爲三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區帶。濟南境內河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白雲湖等。

濟南是中國東部沿海經濟大省——山東省的省會，全省政治、經濟、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批准的副省級城市和沿海開放城市。全市總面積8177平方公里，市區面積3257平方公里。

濟南歷史悠久，是國務院公佈的歷史文化名城。濟南風景秀麗，泉水衆多，被譽爲“泉城”。濟南的市樹是柳樹，市花是荷花。

2、濟南經濟狀況分析

(1)宏觀經濟概況

2004年，濟南市實現地區生產總值1618。9億元，增長15。6%，綜合經濟實力持續在全省前列，是全省重要的綜合性產業城市。第一產業實現增加值118。7億元，增長7。8%;第二產業實現增加值742。4億元，增長19。8%;第三產業實現增加值757。8億元，增長13。0%。。

(2)銀行存款餘額概況

濟南市是中國九大金融區之一，金融機構門類齊全，運營良好。到2004年底，全市各類銀行金融機構存款餘額2991億元，比年初增長22。1%，全市貸款餘額2830億元，增長10。8%。

(3)濟南市民收入及消費概況

2004年，城市市區居民(非農業)人均可支配收入爲12005元，增長9。0%;人均消費性支出8581元，增長2。2%。農民人均純收入4116元，增長13。7%;人均生活費支出2543元，增長9。8%。城鄉居民的消費結構發生較大變化，生活質量提高。城市居民消費更注重消費質量，休閒娛樂享受型消費發展迅速，人均休閒娛樂等服務支出800元，增長19。7%，佔消費性支出的比重9。3%，提高1。3個百分點。城市人均住宅使用面積到達了19。5平方米，比上年末增加0。65平方米;農村居民人均生活用房面積32。9平方米，增加0。4平方米。

(4)固定資產投資概況

2005年濟南全年全社會固定資產投資856。9億元，增長31。6%。在全社會固定資產投資中，城鎮及以上單位投資724。4億元，增長32。3%;農村投資132。6億元，增長44。0%。房地產開發投資121。1億元，增長9。9%，其中：住宅投資96。2億元，增長10。1%，占房地產開發投資的79。4%。

(5)建築業

2005年全市具有新資質等級的建築業企業753家，共完成增加值93。3億元，增長10。4%;實現利稅22億元，增長8。6%;全員勞動生產率(按當年價全社會增加值計算)爲13。03萬元/人，房屋施工面積3448萬平方米，房屋竣工面積1216萬平方米，其中住宅732萬平方米。

2006年一季度，全市建築業開局平穩，全市資質建築業企業共完成總產值48。2億元，同比增長7。8%。其中，國有及國有控股企業完成建築業總產值31。5億元，同比增長1。1%;非國有及國有控股企業完成16。7億元，增長19。3%。

一季度，房屋建築施工面積2026。2萬平方米，比去年同期增長13。2%。其中，新開工面積376。2萬平方米，同比增長34。7%。

一季度，完成竣工產值14。6億元，比去年同期增長33。9%，房屋建築竣工面積39。4萬平方米，與去年持平。

綜合以上五方面，濟南經濟狀況，作以下幾點分析：

(1)2005年濟南市的國內生產總值水平位列全國城市的地21位，但增勢強勁，第三產業增幅明顯。據《濟南市總體規劃文本》顯示，到2010年三次產業的結構比例調整爲5:45:50，這無疑會對第三產業的房地產起到良好的促進作用。

(2)從居民銀行儲蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析，濟南市商品房市場需求潛力較大。數據證明，2005年濟南市人均可支配收入爲12310元，在全國15個副省級城市中排第6、7位，在山東省17城市中，濟南市排第二位，相對購買力水平中高。2005年，家庭年收入區間以3~5萬元爲最多，比例爲44%，其次爲3萬元以下的家庭，比例爲29%，收入在6~10萬元之間的潛在購房者所佔比例爲22%，10萬元以上的潛在購房羣體所佔比例僅爲4%。家庭收入是決定市場吸納量的重要因素，以上收入特徵預示着未來低價位市場需求量仍然較大，中價位市場需求逐步成爲主流。

(3)濟南是一座“畸形”消費城市，貧富差距大，公款消費現象嚴重。

(4)房地產投資繼04年快速增長、05年低幅調整後，正成爲熱點。

(5)在與當地同行的接觸中發現，濟南部分“先富”人士已開始二次或多次購房。

3、濟南市城市發展規劃

(1)中心城區總體佈局。

中心城區由主城區和王舍人、賢文、大金、黨家四個外圍組團組成。

A、主城區是全市的行政、金融、商貿、文化、科教、居住中心，劃分爲核心區和11個功能各有傾重的片區。

●核心區爲歷山路、經十路、鐵路圍合的地區。

●白馬山、濼衛、黃臺、七里河是以工業爲主的片區。

●無影山、工人新村、北園、洪樓、七裏山是以居住爲主的片區。

●文東爲科研文教片區。

●千佛山爲風景旅遊片區。

B、王舍人組團位於中心城區最東部，規劃爲獨立工業區。重點發展冶金、石化、輕工工業。

C、賢文組團位於主城區與王舍人組團之間，以濟南開發區新區爲主體構成。重點發展電子信息、生物技術、光機電一體化等產業。

D、大金組團位於中心城區西部，規劃爲新興產業園區。重點發展電子信息、材料科學等新興產業和倉儲業。

E、黨家組團位於中心城區西南部，規劃爲汽車製造工業爲主的獨立工業區，重點發展汽車製造工業。

(2)公共設施佈局

A、中心商務區。

在順河街、經一路、緯六路、經七路圍合地區內。

B、市級商業中心。

在泉城路、經四路東段、西市場商業集中地區。

C、省級行政辦公用地。

集中在經八緯一地區。同時完善古城區和歷山路兩側的省級行政辦公設施。

D、金融設施。

在中心商務區內。

E、文化娛樂設施。

在南門、經三緯三、普利門、經八緯一等地區。

F、體育設施。

在臘山湖北新建市級體育中心。

G、調整完善醫療衛生設施。

在白馬山、賢文、大金和黨家建設醫療衛生院所。

H、文科設施。

完善文東科研文教區建設，在南部十六裏河地區建設濟南科技活動場所，在東部鰲角山地區預留高教科研用地。

(3)濟南旅遊資源開發。構成以古城旅遊區爲中心，四面擴展的格局。

A、古城旅遊區。

主要包括大明湖、四大泉羣、環城公園、芙蓉街等傳統街區及千佛山、佛慧山等景區。

B、向北擴展建成黃河旅遊區。

主要包括黃河公園、華山、鵲山白雲湖風景區和鴨旺口溫泉旅遊度假區等。

C、向東擴展建成龍山文化旅遊區。

主要包括龍山文化遺址、齊長城、百脈泉羣等名勝古蹟。

D、向南擴展建成山川古蹟旅遊區。

主要包括靈巖寺、五峯山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風景旅遊區。

E、向西擴展建成平陰民俗風情旅遊區。

主要包括洪範池、翠屏門等風景旅遊區。

(4)外聯交通

A、鐵路。

2010年前建設京滬高速鐵路濟南段(含黃河高速鐵路橋)，建設邯濟線、濟龍煙線，並引入濟南樞紐。

B、公路。

近期建設大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟德、濟泰段，高速澆城公路環的東南段，京滬與濟青高速公路的聯接線。

C、機場。

濟南(遙牆)機場擴建爲國內口岸一級機場。新建5萬平方米侯機樓和一條3200米跑道，延長現有跑道至3200米，張莊軍用機場不宜在市區內保留，遷出選址新建。

(5)城市交通。

總體框架：3個環路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主幹路。(簡稱“三環九射、九縱九橫”)

“三環”指由經十路、歷山路、北園路、無影山中路、濟齊路、營市街等組成的快速路環;由二環東、南、西、北路組成的主幹路環;由京滬、京滬與濟青的聯接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環。

“九射”指主幹路環向外放射的濟王、濟青(青州)、濟青(青島)、濟濱、濟德、濟齊、濟兗、濟微、濟臨9條高等級公路。

“九縱”指二環西路、營市街(快速)、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路(快速)、二環東路9條南北向主幹路或快速路。

“九橫”指二環南路、劉長山路、經十路(快速)、經七路、經四路、經一路、北園路(快速)、清河北路、二環北路等9條東西向主幹路或快速路。

4、濟南重大市政工程

(1)已建：

A、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。

B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟濼路立交橋一期工程竣工使用。

C、泉城廣場建成使用。

D、濟南機場主跑道投入使用。

(2)在建：

A、“藍天工程”，市區新增綠地20萬平方米，使城市綠化覆蓋率到達36%，綠地率31%。

B、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低窪棚戶區的改造建設，搞好舜湖社區，新世界陽光花園、北園八村以及其它居民小區的成片住宅開發和經濟適用房建設。

(3)規劃：詳見“濟南市城市發展規劃”。

分析：從以上“3、濟南市城市發展規劃和4、濟南重大市政工程”兩項資料分析得出以下幾點：

A、對中心城區，採取強化、改造手段，進一步確立其商業、金融、和都市旅遊的核心地位。

B、重視東西兩頭的發展，以若干片區的構成確立其每個片區的核心任務。

C、南部大力開發旅遊資源，構成濟南的生態區。

D、北部發展的比重在全市範圍內最輕，對華山各案可能有影響的主要有以下幾點：

●北向擴建黃河旅遊區，其中華山旅遊區作爲其中一部分。

●京滬與濟青高速公路的聯接線工程。將使外聯更方便。

●順河高架路北延工程。

●歷山北路拓寬工程。

第二部分房地產市場分析

一、房地產市場的總體運行狀況

由於房改政策、城市基礎設施及舊城改造、城市新功能區域規劃建設的拉動作用，濟南市房地產市場正在逐步升溫。據有關部門透露，5年之內濟南市將有4000萬平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬平方米。

在一輪發展機遇面前，濟南市房地產業的市場格局必將要發生質的變化，一些有強大後盾支持的開發商可能會脫穎而出。

1、土地市場分析

2006年土地供應狀況

根據濟南市土地部門的放量土地和部分區域招商土地的統計，濟南市市區目前能夠進入市場的土地在3萬畝左右，而且新的土地供應還不斷增加。但濟南市獲取土地渠道和價格的多樣性及歷史遺留問題的理順解決，會在必須時光內造成明顯的供求矛盾。

2、房地產投資狀況分析

2006年投資預期

有關部門的信息顯示，濟南市確定用心推進房地產業發展，今年力爭完成開發投資135億元，同比增長25%。其中：住宅建設完成投資95億元，商業用房完成投資40億元。商品房施工面積980萬平方米，其中商品住宅施工面積800萬平方米;新開工面積400萬平方米，實現銷售面積300萬平方米。

3、商品房銷售狀況分析

截至2006年2月末，全市商品房屋銷售建築面積爲20。8萬平方米，同比增長33。3%。其中，住宅銷售建築面積爲18。4萬平方米，同比增長18。7%，佔全部銷售面積的88。5%，下降10。9個百分點。2月末，我市商品房屋空置面積爲38。5萬平方米，其中空置住宅34。6萬平方米，分別比去年同期增長42。6%和31。1%。買方市場有需求釋放的跡象，但超多新開樓盤的出現，購房人選取餘地較大，配置一般、同質化較強的樓盤將面臨市場的考驗。

4、商品房價格走勢

2006年2月份登記成交均價爲3034元/平方米，比1月份增長18。3%。從前4個月的中檔住宅市場看，在售樓盤每平方米均價到達3500-4500元。市場出現10000-12000元/平米的高端住宅產品。

5、經濟適用房市場分析

據悉，濟南市總共規劃了5個片區來建設經濟適用房，其中首個向中低收入家庭銷售的槐蔭區大金莊經濟適用房項目建設面積15萬平方米，槐蔭區世紀中華城項目7萬平方米，北全福經濟適用房居住組團7。7萬平方米。這爲廣大低收入家庭解決住房問題的同時也帶給良好的居住環境。

二、房地產熱點區域板塊分析

濟南南部是大片的山區，北部是黃河，地理位置的特點決定了濟南市的發展方向是東西向的，加之鐵路交通線貫通東西，經十路、經一路、濼源大街、解放路、泉城路……，濟南的繁華街道大多是東西走向，這就造成了濟南的房地產業和商業形態呈現出沿交通線兩側帶狀發展的特點。

這種城市結構特點造成了濟南的商業地產投資集中在交通幹線沿線，居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟南自古就有“寧要歷下一張牀，不住天橋一間房”的說法，談的就是這個特點。反映到濟南的房地產市場上，南部，東部的房價比北部西部的房價要高上一個檔次。

針對濟南市的特點，政府在制定城市規劃的時候也充分的照顧了交通幹道沿線的商業的住宅開發。

成功拓寬改造後經十路板塊顯現巨大商業投資價值。目前位於經十路沿線大型樓盤，東部中潤世紀城，西部的陽光一百都有不俗的市場表現，越來越得到市場認可。

大改造後的經一路板塊也是濟南市的一大投資熱點。位於經一路延長線和大明湖西北側的巴黎花園，具備良好的地理位置和人文環境，樓盤前景看好。大明湖附近離經一路不遠的魯能康橋，具備必須的升值潛力。另外，由山東省建工集團開發的明珠國際商務港，投資前景看好。

濟南市的歷史文化風貌區具備較高的升值潛力。典型的就是泉城廣場沿線，周圍名勝聚集，是濟南市的中心，圍繞泉城廣場，泉城路、濼源大街兩條東西向的幹道也是一個值得關注的板塊。

歷史及規劃因素構成的特色產業聚集地，如以山大路爲中心的科技商業地帶，以英雄山路爲中心的社區、商業、通訊地帶，以北園大街爲中心的建材傢俱、娛樂產業地帶，以及以趵突泉爲中心的特色旅遊帶等，均是應關注的投資熱點。

屬“南控”的濟南南部地區，山青水秀，自然環境好，紅葉谷、九頂塔、野生動物園、藥鄉森林公園等濟南大部分近郊旅遊景區也都在南部，南部獲批准開發的樓盤就具備了很好的增值空間，位於濟南南部開發的陽光舜城、偉東新都、國際風情街等民用和商用房產的熱銷也說明這一點。

東部區域板塊發展潛力日益顯現，隨着新城建設進程的加快以及與章丘的鏈接，爲區域土地市場帶給充沛的供應的同時促進了該區域房地產開發的進程，仍是未來一段時光濟南住宅市場的熱點區域。

第三部分2006年濟南住宅市場分析預測

2006年住宅市場預測

1、行業發展方面

計劃經濟——改革開放——加入世貿組織，中國的經濟是不斷走向市場化、國際化的，各行業面臨的是世界範圍的競爭與機遇，各行業、各領域的市場化程度也在不斷提高。房地產相關領域，土地已基本走市場化的道路;利率政策在不斷靈活，商業銀行等市場參與者的話語權在不斷加大，央行雖在總體監控，但越來越多的是透過市場化手段影響利率波動;匯率方面，國家匯率制度也進行了重大的改革，控制性的放開了人民幣匯率，將人民幣推向了世界貨幣市場。綜合來看所有房地產相關領域市場化程度的加深都會對房地產行業產生促進作用，推動市場不斷成熟，穩步發展。

2、新增供應量方面

05年由於受中央和地方各種房地產政策的影響，新增供應量與04年相比大幅下降，市場一度低迷，銷售量萎縮，成交價格雖時有波動，卻並無大幅滑坡。但從長遠來看，宏觀經濟來方面，國家在抑制投資過熱，房地產行業作爲國家支柱產業之一必然是重點調控對象，但房地產業不僅僅拉動投資，也能有效拉動需求，且能帶動家電、建材等多行業的消費性支出，解決國家一向以來有效需求不足的問題。進入2006年3月份，濟南東西南北中都有大盤項目在啓動，在住宅市場上泉景·天沅(80萬平米)、歷山名郡、重汽·翡翠郡(68萬平米)、融基·湖光山色等新項目或開盤或開始大力推廣，4月份，外海中央花園(88萬平米)、蝶泉山莊、陽光100三期、京魯山莊、大地花園、嘉匯·環球廣場、繡水如意國際商都等項目啓動發售。60萬平米以上的大型樓盤就有魯能領秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100萬平米以上)、外海中央花園。正在熱賣的大盤有偉東新都(103萬平米)、陽光100國際新城(178萬平米)

3、產品種類方面

2006年房地產上市品種多樣成爲市場亮點。從千佛山禧園、國華東方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地華園、歷山名郡，從中潤世紀廣場、嘉匯·環球廣場到第一大道、繡水如意國際商都，別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區等品種的出現反映了當前市場需求的多樣化。而10多箇舊村改造項目及其它價格較低的項目的旺銷，也顯示了住宅市場從低端向高端推進的態勢。06年開發商應注意市場細分，找準客戶定位，才能在較旺的市場空間中贏得一席之地。

4、居住品質提高方面

在2006年新開工的`項目中，技術含量、戶型設計、施工質量、形象包裝、品牌營造等方面均有進步，這反映了在“節能、節地、舒適、生態環保”大背景下濟南房地產市場的進步。天泰太陽樹項目推出“不要空調暖氣”的恆溫恆溼宣傳主題，翡翠郡在戶型設計等方面申請5項專利。

5、戶型及面積方面

市場需求在戶型及面積方面趨於理性化。06年的熱點集中在75-90平米的兩室兩廳以及100-115平米的三室兩廳上，總價低，易於理解。南部城區的狀況略有不一樣。詳見客戶羣分析。

6、價格方面

目前國家頒佈的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開發商不小的成本壓力，此外原材料價格和勞動力價格的穩步上漲，樓盤品質提升帶來的成本也在增加，所以預計未來一段時光價格不會下降，但今年政策中關注的經濟適用房、舊村改造轉軌等關鍵詞，預示必須規模的中低價房的開發，同時未來一段時光新增供應量的增加，將會對濟南樓市產生不小的衝擊，限制樓市價格的增長幅度。2006年前四個月，在售樓盤均價到達3500-4500元/平米，銷售勢頭良好。泉景天沅起價3830元/平米，魯能領秀城均價4200元/平米，位於陽光舜城的依山居5700元/平米左右，東部品質樓盤均價在4300-4800元/平米，太陽樹醞釀10000元/平米銷售均價。

7、供應分佈方面

未來一段時光，南部將是06年住宅市場的焦點，隨着國家對房地產政策的收緊，許多開發商過去囤積的土地紛紛亮相，從05、06年房展會我們能夠看出，南部新樓盤驟增，並且開發規模、和品質都較高，吸引了衆多購房者的眼球;東部區域發展潛力日益顯現，隨着新城建設進程的加快以及與章丘的鏈接，爲區域土地市場帶給充沛的供應的同時促進了該區域房地產開發的進程，仍是未來一段時光濟南住宅市場的熱點區域。

8、客戶羣方面

(1)潛在購房者基本特徵

①潛在購房者的年齡結構趨於年輕化，40歲以下的年輕人成爲購房羣體主流，所佔比例達73%，其中，26~30歲的購房羣體爲主，所佔比例爲29%。購房羣體的年齡特徵將直接影響其對住宅的戶型選取、建築風格、社區配套等的需求狀況。

②購房行爲主要以家庭爲單位，三口之家佔據主導，比例爲48%，二人世界所佔的比例爲27%，相比之下單身購房羣體在對房產的需求程度和支付潛力上都略顯不足，所佔比例僅爲12%。但單身白領階層的消費意識隨着社會進步發展迅速，單身一族對住宅物業要求日益強烈，對住宅的功能要求較高。該羣體多爲高收入、高學歷的單身者。另外，老年人消費市場正日益擴大，其消費心理和消費潛力與年輕人相比，更加理性，尤其是在古城濟南，隨着人口老齡化的加快，老年人的消費力資源會比較充裕。

③潛在購房者中具有大專和本科學歷的人羣已經成長爲潛在的購房主流，爲79%;其次是具有高中(含中專、技校)學歷的人羣，比例爲17%，相應的購房者對社區帶來的文化氣息、生活品質、周邊配套都將提出更高的要求。國中及以下學歷的人羣僅佔4%。

④潛在購房者的工作單位多爲私營企業，其次爲事業單位，透過對潛在購房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析證明，年收入在6~10萬元間的購房者的工作單位中私營企業居首位，年收入在10萬元以上的潛在購房者工作單位以事業單位爲首。

⑤潛在購房者的主要出行工具表現爲公交車，所佔比例爲44%，相應的，購房者對於公交汽車站的關注程度也較強。其次爲自行車/助力車，比例爲24%，排列在第三位的是私家車，比例爲17%，購房者的私家車擁有數量不容忽視。

(2)潛在購房羣體需求特徵

①79%的受訪者選取1～2年內購房，打算一年內購房的比例爲38%，2年內購房者比例爲41%，選取2~3年內購房的比例爲15%，3年以上購房的比例僅爲6%。近年來，由於拆遷的區域較大，購房者思考改善居住條件的需求也較大，導致購房計劃表現出相對集中的特徵。

②潛在購房者的置業目的中自我改善居住條件的居於首位，所佔比例爲69%，購房給父母及孩子的比例爲23%，用於投資的潛在購房者所佔的比例爲6%。結合潛在購房者的住房性質分析，商品房的擁有比例僅爲16。2%，自有住房、房改房所佔的比例爲35。8%和30。2%，拆遷房所佔的比例爲9。3%。

③潛在購房者中有40%選取在東部購房，選取南部區域的比例爲22%，選取西部區域的比例爲19%。南部區域購房者思考的主要因素依次爲：自然環境、交通便利、價格和工作方便。

④潛在購房者對建築形態的選取中，多層居首位，所佔比例爲57%，其次爲小高層所佔比例是37%，對於高層的選取比例僅佔6%，別墅所佔的比例是1%。雖然多層依然在建築形態中佔據主導地位，但是小高層已經逐漸爲購房者理解，其地位日漸穩固，而且限於稀缺的土地資源，小高層的需求容易得以實現，而對多層的需求則會由於其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉移，購房者對小高層的需求未來將呈現增漲勢頭。

⑤潛在購房者首選的戶型結構是平層，所佔比例爲50%，選取複式結構的比例爲25%，選取錯層的比例爲16%，躍層結構爲8%。

⑥濟南市戶型需求綜合分析狀況來看，二居室、三居室是需求的主力戶型，比例超過90%，其中二居室比例爲62%，三居室比例爲28%;對一居室、四居室的戶型需求極少，分別爲2%、3%。戶型需求與家庭成員結構密切相關，一居室更多地面向單身及投資者，四居室以上的戶型因其總樓款較高，相對抑制客戶的購買需求。但相關分析證明，濟南市不一樣區域的購房者對住宅的戶型需求略有差異，選取市中區的購房者對三室的需求量較其他區域強勁，南部區域內對四室的需求較顯著，證明這兩個區域大戶型住宅較有市場。南部區域需求戶型比例基本爲一居室2%，二室一廳28%，二室二廳29%，三室二廳35%，四居室6%。

⑦80~100平方米之間的戶型面積指標成爲大衆需求主流，比例高達39%，其次爲100～120平方米，需求比例爲26%，80平方米以下需求比例爲19%，120～150平方米需求比例爲11%，對150平方米以上的戶型需求比例爲4%。

(3)潛在購房者的購買潛力分析

①家庭年收入區間以3~5萬元爲最多，比例爲44%，其次爲3萬元以下的家庭，比例爲29%，收入在6~10萬元之間的潛在購房者所佔比例爲22%，10萬元以上的潛在購房羣體所佔比例僅爲4%。家庭年收入在3~5萬之間的，對總價的承受潛力就應在20~45萬之間。家庭年收入在6~10萬之間的，對總價的承受潛力就應在40~90萬之間。

②對價格的理解程度集中在4000元/平方米以下，比例超過90%，其中3500元及以下所佔的比例最高，爲64%，其次爲3500~4000元/平方米，所佔比例是30%，4000元/平方米的住宅比例僅佔5%。

③對住宅總價的承受力，以40萬元以下的爲需求主流，佔到總數的八成多，其中21~30萬元間的總價，購房者理解的比例約佔到四成，其次是31~40萬元之間的總價，約佔到三成，超過40萬元的總價水平，僅有12%的人能夠理解，所以總價水平40萬元爲潛在購房者的心理底線。依據潛在購房者能夠承擔的總房款價格，細分不一樣購房羣體的需求特徵爲：承擔總房款在30萬元以下的潛在購房者，偏好的面積首先是81~100平米，其次爲61~80平米，偏好的戶型分別爲二室一廳一衛和二室二廳二衛;總房款在31~40萬元之間的購房者偏好的面積爲101~120平米，戶型爲二室二廳一衛;總房款在41~60萬元之間的購房者偏好的面積爲121~150平米，戶型爲三室二廳二衛;總房款在61~80萬元之間的購房者偏好的面積爲121~180平米之間，戶型爲四室二廳二衛。

(4)配套需求分析

①綠化、超級市場、幼兒園/學校是最重要的三項配套。潛在購房者關注的社區配套中，綠化居於首位，所佔比例爲20%，之後分別爲超級市場、學校/幼兒園和運動場所。結合前文可知，潛在購房者年齡以26~30歲之間的居多，其中家庭結構爲二人世界的佔五成，因此，其對幼兒教育環境關注程度較強。

②潛在購房者對於有車位需求與無需求的比例爲4：1，租用與購買所佔的比例分別爲49%和32%。潛在購房者比較偏好地下的車位。購房者願意支付的車位價格主要集中於7萬元以下，比例爲50%，其次爲8萬元，比例爲21%，購買者對車位的購買意識不強，願意支付的價格普遍較低，車位配比應將當前需求與未來城市發展相結合思考。

房地產調查報告8

關注民生，讓百姓實現住有所居的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。爲了深入瞭解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照20xx年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較爲完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關

部門及規模較大的房地產企業徵集相關資料，並在榆林城區進行了實地視察。爲了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛徵求意見。視察結束後，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨着住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房爲主、經濟適用房和廉租房爲輔三位一體的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。

二、我市房地產市場的主要表現及原因分析

2、區域發展不平衡，南北差異較大。由於我市經濟南北差異較大，作爲支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6 縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部6縣區房產市場正處於起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作爲全國百強縣之一的神木縣20xx年 -**年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峯時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費者趨於理性。20xx年以來，受諸多因素的'影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作爲一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從**年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨於理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規範，走向成熟。

4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從20xx年起實施，隨着土地管理政策的嚴格化及供地方式的規範化，土地使用權供應方式逐步走上規範化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨着榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步擡高，開發成本大幅上升：

企業自籌資金和以定金及預收款爲主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處於觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處於調整期。

面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉着應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府幹預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和保穩定、保民生、保發展目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。

三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用

2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：

3、房地產業對消費增長的貢獻。20xx年以來房地產銷售額4年平均佔全社會消費品零售總額的8.41%，是佔消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復甦的情況下，擴大內需成爲中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇：

此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。

房地產調查報告9

班級：電商0731

姓名：xxx

學號：xxx

一、調查說明

二、房地產市場現狀

(一)房地產市場供給狀況

（二）房地產市場需求狀況

三、當前我縣房地產市場存在的主要問題

四、房地產市場發展趨勢

（一）行業趨於整合，結構面臨調整，價格相對穩定

（二）發展動力十足，發展前景廣闊

五、政策建議

（一）建立預警預報制度，加強行業調查分析，引導行業健康發展。

（二）加強政府宏觀調控，努力解決供需矛盾，實現供需平衡。

（三）完善市場監管制度，加大違規查處力度，規範市場秩序。

（四）堅持市場化導向，創造公平競爭環境，規範市場化運作。

（五）加強住房政策性保障，引導商品房結構調整，完善住房供給體系。

（六）加快發展房地產服務業，培育市場潛在消費羣體，促進房地產市場進一步發展。

（七）促進產業集聚，加快市場建設，增強發展後勁。

房地產調查報告10

導語：調研報告是一種溝通、交流形式，其目的是將調查結果、戰略性的建議以及其他結果傳遞給管理人員或其他擔任專門職務的人員。希望接下來小編整理的房地產市場的調研報告，文章希望家喜歡！

“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接稅收佔到總稅收的15%左右，相關稅收佔到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則佔到36%。隨着經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。

近期，和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對於受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。

一、我區房地產市場發展現狀

今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%；房地產開發投資完成37、3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489、9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：

1、房產投資保持較高增速

我區近年的開發建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速爲42、2%。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，佔到房地產開發全部投資的62%；商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別爲：2、6%、15、2%、84、5%、79、1%、1、9倍；辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產銷售勢頭回落明顯

今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢：

從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50、6萬平方米；預售套數和麪積數與去年同期相比分別降低了15、5%和15、4%。出於對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6、5萬平方米，與3月份相比均下降了44、3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產平均價格持續走高

雖然今年年初開始，及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年後，房地產市場已進入快速上漲的'新一輪行情，由於土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。

自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20、5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響

由於房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，將防範房地產風險作爲今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：

土地供應結構調整。建設部等七部出臺《關於做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間；對房價上正快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，着重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。

房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上正快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，並實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5、31%提高到6、12%。

房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定XX年6月1日後，個人將購買不足2年的`住房對外銷售的，全額徵收營業稅，同時規定凡在XX年6月1日以後購買非普通住房的，按3%全額徵收契稅。

地方:

房地產發展目標調整。“以居住爲主、以市民消費爲主、以普通商品住宅爲主”的“三個爲主”樓市調控原則。

房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，於2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，並出重拳打擊違規炒作房產的企業。

房地產供應結構調整。力調整供應結構，加配套商品房爲主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關係到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成；同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的“緩剎車”效應。

但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行爲、規範投資行爲、鼓勵居住消費的目的，有利於我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：

合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。

緩解房地產業供求矛盾。通過加配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。

適度平穩房地產價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨於穩定。

三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展

總的來說，由於我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長源看，我區房地產市場仍將有比較的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。爲保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。

1、加強房地產價格監測工作

及時掌握我區房地產價格動態和走勢，建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格；當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。

2、加強房地產項目的跟蹤管理工作

建立房地產項目的跟蹤聯繫網絡，及時饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，並按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃註冊資本金、項目資本金，無證或超範圍從事房地產開發經營的行爲，要依法嚴厲打擊。

3、有計劃有步驟的規劃房地產開發

結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。

4、合理引導住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人羣、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。爲滿足這部分需求，市政府今年力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加廉租房的建設力度。我區要以此爲契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。

房地產調查報告11

“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接稅收佔到總稅收的15%左右，相關稅收佔到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則佔到36%。隨着經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。

近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對於受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策推薦，對持續我區房地產市場的持續健康發展，具有重要好處。

一、我區房地產市場發展現狀

今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489。9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：

1、房產投資持續較高增速

我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速爲42。2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，佔到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別爲：2。6%、15。2%、84。5%、79。1%、1。9倍;辦公樓開發投資也持續了10倍以上的增速。

2、房產銷售勢頭回落明顯

今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預售狀況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50。6萬平方米;預售套數和麪積數與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出於對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產平均價格持續走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年後，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由於土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。

自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響

由於房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防範房地產風險作爲今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要透過以下幾方面來調控房市：

——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關於做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化狀況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時光;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，着重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。

——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，並實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。

——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定20xx年6月1日後，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅，同時規定凡在20xx年6月1日以後購買非普通住房的，按3%全額徵收契稅。

——房地產發展目標調整。20xx年市《》確立了“以居住爲主、以市民消費爲主、以普通商品住宅爲主”的“三個爲主”樓市調控原則。

——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，於2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，並出重拳打擊違規炒作房產的企業。

——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房爲主的中低價普通商品房供應。20xx年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

從短期看，宏觀政策的調整將對我區的.房地產投資建設帶來直接影響，從而關係到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現必須程度的“緩剎車”效應。

但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，到達抑制投機行爲、規範投資行爲、鼓勵居住消費的目的，有利於我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產投資開發量。透過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，透過嚴格土地供應，有效防止過度開發的狀況發生。

——緩解房地產業供求矛盾。透過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。

——適度平穩房地產價格。思考到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨於穩定。

三、用心應對，持續我區房地產市場持續健康發展

總的來說，由於我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。爲持續我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。

1、加強房地產價格監測工作

及時掌握我區房地產價格動態和走勢，建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前個性要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動狀況和原因等列入分析資料。一旦發現價格異常波動，及時提出預警推薦。

2、加強房地產項目的跟蹤管理工作

建立房地產項目的跟蹤聯繫網絡，及時反饋項目的進展狀況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，並按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃註冊資本金、項目資本金，無證或超範圍從事房地產開發經營的行爲，要依法嚴厲打擊。

3、有計劃有步驟的規劃房地產開發

結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以到達透過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，透過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。

4、合理引導住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人羣、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。爲滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區要以此爲契機，用心引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。

房地產調查報告12

自去年下半年以來，國家相繼出臺了取消限購、降息降準、《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)等新政，爲了解和掌握新政下xx市區房地產市場發展現狀，國家統計局xx調查隊採取實地走訪房產、國土等相關部門，與問卷調查社會羣衆相結合的方式，開展了新政下xx市區房地產市場發展現狀調研，現將有關情況報告如下，以期爲黨委、政府及相關部門提供決策參考依據。

一、近期xx市區房地產市場發展現狀

(一)新建商品房售價企穩，銷量同比呈下降趨勢

(二)二手房交易總體下行，租賃市場有所降溫

今年來，xx市主城區二手房交易市場發展呈現出房源增加，銷量、單價雙下行，租賃市場價格小幅下降的總體趨勢。

二、《條例》反響明顯，心態影響市場

通過對100名社會羣衆(包括城鄉居民，機關、事業單位工作人員，國有、民營企業員工，個體工商戶，離退休人員)進行入戶面訪、問卷調查發現，《條例》試點實施以來，羣衆表現出知曉率關注度高、對內容作用瞭解甚少、改善投資性購房步伐放緩、不動產處置等待觀望等特點。

一是新政社會關注度高。

3月1日，《條例》正式落地四川瀘州，標誌着《條例》正式實施。此次問卷調查數據顯示：有86%的人知道《條例》已經開始試點實施；對不動產登記改革及《條例》試點實施關注度調查發現，僅16%的受調查者表示不關注，有49%的受調查者表示非常關注，有35%的受調查者表示比較關注。表明社會各界對《條例》實施關注度很高。

二是具體內容知之甚少。

《條例》已試點實施近一月，社會公衆對《條例》的詳細內容、登記範圍、實施步驟等知曉幾何，通過調查發現，除16%的.受訪者表示瞭解，有33%的人對此不瞭解，有51%的受訪者表示知之甚少。究其原因，部分受訪者表示:一方面是由於不動產改革目前僅在部分地方試點實施，個人直接利益尚未受影響；另一方面是因爲沒有出臺配套政策，羣衆處於觀望狀態；再者是因爲《條例》試點實施時間短，宣傳解讀信息量少，信息獲取渠道狹窄、宣傳解讀工作有待進一步強化。

三是觀望心態比較普遍。

通過調查發現，受調查者中僅有10%的人考慮近期購置不動產，剛需購房者仍然是主力，改善和投資性購房者觀望政策和市場行情意向明顯增加；64名擁有多處不動產的受訪對象在回答是否準備在近期處置不動產問題時，僅有6人選擇近期急於出手，所佔比例不到10%；有36人表示看政策和市場行情變化再作決定，所佔比例達到了56%，表明擁有多套房產者觀望情緒明顯。

四是作用意義理解偏差。

受訪者在回答《條例》實施作用時，大家都知曉簡政放權、保護權利人合法財產權、利好剛需購房、有效調控房價、提高政府治療效率和水平、方便企業、羣衆等核心作用以及反腐、爲房產、遺產稅開徵夯實基礎等其他衍生作用，但存在着主次不明的現象：選擇反腐、爲房產、遺產稅開徵夯實基礎兩項的分別達到了68%、55%，在作用重要程度中分別排第一和第三位，由此可見，羣衆在認知《條例》的作用意義上存在着主次不明的情況，有待進一步正確解讀引導。

房地產調查報告13

一、xx房地產市場發展現狀

優越的地理環境，濃厚的商業氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業的發展的主要特質。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現穩步上漲的態勢，xx已成爲武漢高檔房產的主要聚集區域，同時，也成爲優勢地產竟相博弈之地。總體而言，xx房地產無論從產品定位還是創新程度，都趨向於中高端。

xx年以後，隨着大量外埠資本注資xx，該區域房地產格局呈現出新變化。一方面，房產的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業業態於一體。房地產開發不再以某類物業爲主，而是深化爲產業概念，地產對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使xx的房地產業不能滿足細分市場的要求。20xx年後，這一局面被打破，xx濱江地產及商業地產呈現出積極的發展態勢。20xx年，xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。

目前，xx房地產呈現出住宅、商業並進的格局，物業形態上以高層爲主，投資型物業不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩步上升。

二、xx商品住宅發展特徵

產品特徵：xx中心區域住宅以高層住房、高檔公寓爲主；城郊結合部以多層、小高層、連排別墅爲主。

價格特徵：xx城區商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在 6500元/平方米以下的物業主要集中於後湖、金銀湖,、二七片及古田區域。

供求特徵：全市商品房銷售項目中，xx區域佔據了39.54%，xx區域樓盤供求基本平衡。

消費者特徵：包括、商人、公司職員、企業老總、外來人員等。

產品定位：中高端產品爲主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在後湖、金銀湖)。

文化訴求特徵：濃厚的商業、娛樂等都市文化特徵。

三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析

(1) 商品住宅價格與銷量分析

xx區域憑藉得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優美的自然環境等優勢在過去的時間內，房地產開發量居武漢市前列，同其它區域相比，其價格一直呈現出上升狀態，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入20xx年以後，商品住宅的銷量出現一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷量爲8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。

從上表可以看出，xx區的住宅物業平均價格同整個武漢市的總體住宅物業平均價格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩。從整個區域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區，中檔樓盤主要聚集在東西湖、後湖和古田區域。

xx中心區作爲武漢市的一個開發熱點，住宅開發力度較大，目前區域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨着該區經濟不斷的縱身發展，房地產業會在其中充當越來越重要的角色。

同時，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、後湖、古田區域的綠化、美化和環境綜合整治工作取得積極成果，這些都將爲這一帶的房價帶來一定的升值空間。

(2) xx商品住宅市場供求關係

1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總容量約爲45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量爲8950套，總體供銷比爲1.49：1。

2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少

爲避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規模進行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積爲16萬平方米，同比下降28.94%。

同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行爲的家庭佔到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由於這種動因並不屬於迫切性需求，因而受外部環境的影響較大，成爲住房市場中可伸縮性的需求。

xx作爲武漢房產投資的主要區域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

3、購房者對xx中心城區的住宅偏好度高

億房研究中心的20xx年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買住房的區域偏好主要集中於xx中心城區。但受到該區域高房價的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業的人羣不得不在別的片區尋求替代品。

4、主要銷售的住房產品價格集中在5000-7000元/平方米

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量佔到總銷量的 65%以上，7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。

5、今年1-6月份主要銷售的住房產品戶型集中在90-120 平方米

20xx年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統計結果顯示，90平方米以下戶型供小於銷，140平方米以上戶型供大於銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量佔到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量佔到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的'影響程度日益顯現，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，佔到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則佔到全市同等戶型銷量的45.43%。

四、xx各區域住宅市場發展概況

xx區目前由xx中心區、古田片區、二七、後湖片區和東西湖區四個區域組成，根據其房地產發展特點，下文將按不同片區對其住宅發展特徵進行分析：

(一)xx中心區

20xx年上半年xx中心區成交均價爲6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅爲45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅爲58.87%。

從上半年xx中心區成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峯，爲7286.34元/平方米，隨後6月價格出現小幅回落，但每平方米價格仍穩定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。

出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區商品房供應量趨於下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在於上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發不景氣。在這樣的市場面前，大多數開發商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰，這也就造成了6月該片區的價格出現小幅回落。

xx的發展總是伴隨商業的腳步前進的。隨着武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位於解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位於xx內環解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預計不久的將來，xx內環將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發展態勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區域發展，從而促進整個xx中心區的加快建設。

xx中心區主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

(二)古田片區

20xx年上半年古田片區成交均價爲5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅爲40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅爲68.59%。

從成交價格情況來看，儘管古田片區今年1至6月一直都是穩中有升，但與去年同期相比，在全市各區中價格漲幅居末位，僅僅高於青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。

從該區域樓盤地理位置的分佈來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供應主體。正因爲如此，隨着輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發的逐步完成，該片區供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經濟適用房對商品房價格體系的衝擊，以至今年古田片區樓市較爲沉寂。

對古田區域的整體規劃，爲古田板塊的樓市發展改善了外部環境，區域房地產市場後期發展看好。隨着礄口對古田區域的閒置工業用地進行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開發，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環境，爲古田樓市的發展提供有力支撐。

古田片區主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

(三)二七、後湖片區

20xx年上半年二七、後湖片區成交均價爲5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅爲48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。

從成交價格來看，該片區價格漲幅基本趨於平穩，1至5月穩中有升，6月價格略爲回調。受供應量的影響，後湖地區商品房關注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由於新上市樓盤數量較前兩年大幅減少，二七、後湖片區的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。

令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業巨頭已經確定落戶，未來她將輻射後湖、二七等地區，彌補商業配套不足的現實問題。

二七、後湖片區主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

(四)東西湖片區

20xx年上半年東西湖片區成交均價爲4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅爲43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。

從成交價格及成交套數來看，東西湖片區今年實現價量雙增，特別是銷量，儘管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區的表現還是令人刮目相看的。

雖然整個市場氣氛的一直處於觀望情緒，但從該片區個別項目的調查顯示，客戶平均接待量並沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因爲價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤，從目前情況來看，東西湖儘管存在交通不便，但價格低、環境好彌補了部分缺失。

多層作爲郊區最易消化的普通住宅產品類型，一直是本區域開發的主力產品。近4 年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環境的影響下，開發商開始注重產品結構的調整，產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。

和其他區域市場多層——小高層——高層的轉換階段不同，本區域由於其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業開發階段。因此高層物業還需一定時間的市場磨合，才能逐步爲區域市場接受。從樓市發展的總趨勢看，高層物業是未來市場的主流產品。

東西湖被譽爲武漢的“北大門”，而金銀湖更是佔據空港經濟之利，未來還將在這裏修建保稅物流中心，發展物流經濟。這將大爲加強東西湖於城市圈的聯繫，加快異地置業的腳步，爲下一步樓市的繁榮奠定基礎。

東西湖片區主要在售樓盤信息(武漢市房地產信息網截止到20xx年6月30號)

房地產調查報告14

誠通地產總經理王嘉敏還稱：“自己有幸能夠在盛世時代從事中國房地產事業，是我很大的榮耀。”

當記者問及各大開發商的如何面對人才緊缺的問題時，各大開發商都先爲爲自己的團隊和企業唱起了讚歌，還沉浸在世界盃賽的人們應該知道非常時刻讚歌的重要性。

衆所周知，人才的需求與行業的發展密切相關。房地產業初興之時，不少發展商、承建商甚至是剛洗腳上田的農民，所謂的房地產只是“起房蓋樓”，據說是蓋多少賣多少。而如今日漸成熟的房地產業已悄然變爲買方市場，樓盤開發講究前期的總體策劃、設計、施工、管理、推廣及後期的環境綠化、小區文化建設等，相應的人才供需矛盾也凸顯出來。

記者在調查採訪時發現，一方面，房地產所謂的高薪誘惑着其他行業蠢蠢欲動的人才，更一方面，一些專業工種要求的人才苦苦難覓，像北京東方太陽城房地產開發有限責任公司公共關係部高玲就對記者說，我們企業一直都在吸納人才，特別是項目工程師，需求相對較大，但沒有多少人才特別合適，北京翰宏基業房地產開發有限公司董事總裁李威、首創置業北京楓樹置業有限公司副總經理尉朝輝、東華實業的控股公司粵泰集團聯合董事會銷售總監樑志鵬在接受記者採訪時均表示，現在房地產行業最緊俏的人才是將項目承擔下來的項目經理，各個企業都急缺專業的複合性人才。

新華聯：新型複合型人才緊俏

雖然是曾是外地公司，但多年在北京的開發經歷，讓新華聯集團的地產業務也名聲赫赫。據一位在新華聯發展多年的負責人說，新華聯對人才的重視程度值得一說。公司始終堅持對人才的培養是個系統工程。只有人才團隊的配合，企業經營的風險壓力纔會降到最低。爲此，公司在通州區特別修建了近5000平米的新華聯企業人才培訓中心。公司特別重視給年輕人機會，每年會在培訓中心從基層、中層員工中選拔人才。

人才是企業可持續發展的充分條件。現階段，地產界的新型複合型人才還是比較緊俏的，而且最好能夠掌握新的建築元素和國際化趨勢。據記者瞭解，就中坤集團來說，公司較缺瞭解房地產界高科技、建築技術、能源、生態方面的專家。很多業務因爲沒有專項人才做，只能選擇與其他公司合作或者外包出去。這也是中坤集團董事長黃怒波現在比較憂慮的事。

黃怒波：職業經理人必須專業化

黃怒波認爲，過去的地產企業多數是江湖式，一個人挑起大旗，象萬科這樣有規模、有系統的企業還是少數。未來的地產人才應該向精細化、專業化、職業化發展，這是地產人才的大趨勢。

目前，很多培訓機構的培訓業務還很單一。一方面，企業成熟發展後需要專業人才匹;另一方面，未來也需要迎合企業長遠發展的人才。這就需要相關機構能夠指導專業人才就業。這也許就是未來地產培訓業的一個重要商機。

中坤一直在尋找非常職業化、懂技術、營銷類的職業經理人，但在實際中如此全面的人才比較難尋覓。首先，空降兵在企業的實際發展中很難成功，不光是舊團隊會排斥;另外新人本身也需要時間適應，很多人缺乏耐心。另外，因爲整個房地產市場從觀念和思想上還未形成人才團隊，也未形成科學的薪酬體系。所以，很多人才只選擇薪酬高的企業，缺乏對企業的整體判斷。以上種種原因，讓黃怒波這樣地產集團企業的創始人，都認爲本土化培養人才的可行性會更高。

雖然市場的情勢，讓很多職業經理人危機感重重。黃怒波認爲，作爲職業經理人也應該借位調整，重新衡量和定位自己的核心競爭力。他堅信，不管市場怎樣變，專業化的人才是不會離開地產界的。因爲房地產業投入有很高的回報，行業再發展幾十年都沒有問題，而且行業也需要吸納各大城市的專業人才。那些不專業的人，或者只是想撈一筆的人，只能算是過客，匆匆來匆匆走。

華遠：人才培養是個長期系統的工程

對華遠來說，每個員工都是企業事業與財富的擁有者。華遠對員工和人才有着獨闢蹊徑的理念。“現在談忠誠談奉獻，可能讓人感覺有些老套;但你會發現當企業做到的時候，員工自然也會做到。”華遠地產人力資源部總經理李春暉女士如是說。通常，一位面試遲到的應聘者在華遠不會得到第二次機會。

在華遠，培養人才是一個長期系統的工程。從新員工入職的第一天開始，公告會確定新人的業務帶崗人。接下來是三個小時的入職培訓，包括企業文化和規章制度的詳細介紹。

據記者瞭解，華遠還建立了自己的KSp梯隊計劃，從內部培養管理人才。進入梯隊的員工不僅業績要突出，還必須具有良好的周邊純淨，包括認同企業文化、有管理潛質等。通過相關審覈後，人力資源部會出面和員工進行深入的溝通，瞭解員工對自己的規劃，爲員工的成長、發展制定最好的執行計劃。

而在這之後的晉升道路上，員工並非單槍匹馬。他可以選擇高層或中層的管理人員作爲自己的導師，而被選擇者必須無條件提供指導和幫助。年終時，這些“後備幹部”還必須提交論文，以證明自己在管理方面的思考和技術領域的專業水平。身爲企業靈魂人物的任志強還會親自指導，讓新管理團隊早日成長，能打硬仗。

林少洲：職業經理人要有主場意識

現任北京匯超房地產開發有限公司總經理的林少洲，曾是京城地產界卓有成就的職業經理人。在鼓起勇氣選擇創業之後，他又一次證明了自己的價值。回憶自己當初的職業經理人生涯，林少洲頗有感慨。他告訴記者，職業經理人要樹立正確的人生觀，擺正自己的心態。工作把握好可以走向成功，把握不好就是個負擔，認你很累。即使是現在，林少洲加班的時間也是所有員工最多的。但林說，在成長的過程中，你所付出的一切都會讓自己成爲最大的受益者。這一點他深有體會。

從《萬科週刊》做起，林少洲一向都把工作看作是機會，纔將很多人視爲普通的工作做得很出色，讓王石都很有面子。他認爲：成功的職業經理人最應該具備的素質是，責任感和信任、專業、學習和創新能力。

經歷了創業的艱辛，今天的林少洲對職業經理人和老闆的理解認識，和幾年前大大不同。他認爲，現在社會中已經很難分清楚誰是職業經理人，誰是老闆了。大家都要做好本職的工作、業務。今天市場的大環境下，意味着未來的房地產市場會進一步細分，而職業經理人的發展空間會更嚴峻，很可能有一批人要轉行。他的忠告是，職業經理人應該有主場意識，除了責任外還要自覺。

根據對行業地毯式地掃描採訪，特製作如下房地產搶手人才排行榜，以茲參考。

NO1：項目管理人才

房地產開發多以項目公司或項目負責制的形式進行，因此需要專業管理者負責項目開發的整個過程，包括前期定位、策劃、規劃設計、工程施工和銷售管理等。項目管理人才由於其涵蓋多個專業、負責整個項目，因而要求人才具有統籌管理的`素質、全面的知識結構和高度的工作責任心。目前，經驗豐富的項目管理人才正是人才市場上的稀有資源。

NO2：工程技術人才

工程技術是影響房地產開發質量最爲重要的環節。由於該專業進入門檻高、人才培養週期長，因此是房地產開發企業最爲重視的人力資源之一。從房地產市場競爭態勢看，開發企業要培養競爭力就必須在產品定位、材料和施工技術上追求創新，工程創新迫切需要專業的工程技術人才。

NO3：資金籌措人才

國家對房地產開發企業貸款政策的調整進一步要求開發企業重視對新的融資渠道和工具的研究，要求更多高質量的懂得資金籌措、營運的人才。據獵頭消息，這樣的人才一直供不應求。

NO4：地產估價人才

房地產估價師需要具備相當強的專業背景，不僅要求熟悉專業知識，瞭解基本規定，還需要掌握具體操作步驟，在工作中不斷地積累行業經驗，因此目前全國已取得房地產估價師執業資格的人數不足2萬人，僅佔房地產估價從業人員的20%。現階段的主要問題是從業人員素質及專業水平良莠不齊，在制度上還沒有對執業估價師進行細分的機制，尚未形成資深估價師羣體。

NO5：市場研究人才

房地產市場不斷成熟，消費者需求多元化、決策理性化，企業競爭層面不斷提升，致使企業迫切需要把握市場動向，包括政策變化影響、產品發展趨勢、需求演變動態等等。只有緊追市場，才能建立競爭優勢，因此專業的市場研究人才是房地產開發企業急需人才之一。

NO6：房地產法律人才

房地產開發、交易是以各方契約爲基礎的活動，契約交易以誠信爲基礎、以法律爲保障。因此，各類房地產企業都需要既熟悉市場和行業，又熟悉法律法規和相關政策的法律人才。我國目前房地產法律中介服務還處於起步階段，既熟知關於房地產的法律法規，又瞭解關於房地產方面的技術知識的法律人才非常缺乏。同時這類人才也是房地產企業人才爭奪的焦點。

NO7：物業管理人才

物業管理與服務作爲房地產業的一個特殊配套工作環節，越來越受到長線經營的房地產企業重視，甚至直接成爲房地產企業品牌運作的一個重要組成部分。因爲對於絕大多數購房者來說，一個好的物業管理服務是買房以後及入住以後最重要的事，對開發商來說也是最能夠展現和體會其良好售後服務的一面。

NO8：房地產教育科研人才

房地產行業的管理、房地產企業的發展和房地產市場的引導需要房地產科研人才及時地進行總結、研究和預測;所有各類房地產專業人才的成長和培養需要系統的房地產教育。因此，房地產教育科研人才是影響行業有序發展的重要力量。隨着房地產業的健康持續地發展,將驅動許多高校和研究機構，致力於房地產各相關專業教育與科研的提高和發展。這一趨勢將引致出對房地產教育科研人才需求的不斷提高。

NO9：房地產策劃人才

“人若無謀，則事無成。”房地產行業進入新的整合期，對於策劃人才的需求日益迫切。目前房地產策劃人才通常從事某一環節的策劃，如房地產前期開發、後期營銷等，大多數人才尚未接受系統、全面的全程策劃培訓。於是，能夠從事房地產全案策劃的人才已經成爲市場的“搶手貨”。

NO10：企業公關人才

房地產行業由於自身的行業發展特點，企業與政府部門之間、媒體之間以及社會各種不同團體、單位、個人的聯繫非常多，以往一般企業只是設立了一個所謂的“外聯部門”打理與外界的關係，更多的只是停留在跑跑手續、通通關係、做做門面的層次和階段，離真正“企業公共關係”的境界差得很遠。而隨着房地產行業的成長，希望可持續發展的企業必定要把企業的公共關係管理納入工作日程，企業公關人員的培養也就越來越受到房地產企業的重視。

房地產是一個業務門類極其廣泛的行業，要使企業高效運作，當然不能缺人，特別是“一專多能”的複合型人才。

重視人才，首先必須創造一種使人才脫穎而出的機制。完善對人才的激勵和考覈監督機制。與其花重金“挖他人牆角”，還不如加強自身隊伍的建設，提供穩住人才的環境。

房地產調查報告15

目前房地產業在我旗經濟發展中具有重要地位和作用，認清我旗房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我旗房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。近期，準格爾旗發展和改革局價格辦深入房地產市場較爲完善的地市和發改、房產、統計等相關部門及規模較大的房地產企業徵集相關資料，進行了實地考察，並召開了座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關我旗房地產市場調研情況報告如下：

一、準格爾旗房地產基本情況

一是房地產業拉動了經濟增長。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我旗房地產業進入持續穩定發展期，特別是從20xx年開始對經濟增長的貢獻不斷增大。房地產業對GDP的貢獻平均增長速度**%，房地產業已經成爲我旗發展最快的產業之一，對國民經濟的貢獻日益提高。20xx年，房地產業增加值佔GDP的**%。

二是房地產拉動了投資增長。20xx年以來，固定資產投資作爲拉動全旗經濟發展的重要動力穩定快速增長，其中房地產投資更是飛速發展，成爲全旗固定資產投資中增長速度最快的龍頭之一，呈現出高速增長態勢。房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重逐年增長，從20xx年的**%到20xx年增長到**%。

三是房地產業拉動了消費增長。20xx年以來，房地產銷售額5年平均佔全社會消費品零售總額的8.41%，是佔消費份額最大的行業。特別是去年以來，擴大內需成爲中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇。

四是房地產業拉動了財政收入增長。20xx年—20xx年房地產稅收呈平衡增長態勢，淨增加**萬元，房地產市場銷售活躍。20xx年全旗房地產稅收佔稅收總收入的**%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，進入20xx年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收佔稅收總收入的**%，較上年同期下降了個百分點。20xx年，房地產行業稅收完成**萬元，同比增長**%，佔稅收總收入的**%。此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。

二、準格爾旗房地產市場分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。我旗房地產市場自年以後逐步發展壯大，多以本土企業爲主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，加之中國宏觀經濟利好的影響，我旗的房地產市場迎來了快速發展的階段。金融機構爲積極配合國家啓動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的.信貸投入，有力地推動了我旗房地產市場較快回暖。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致我旗的房價起伏較大，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。

2、投資型購房減少，消費者趨於理性。**年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作爲一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從年以來，受金融危機影響，我旗的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。消費者購房逐步趨於理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，我旗的房地產市場正在逐步走向規範，走向成熟。

3、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。隨着土地管理政策的嚴格化及供地方式的規範化，土地使用權供應方式逐步走上規範化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨着經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步擡高，開發成本大幅上升。

面對金融危機的嚴重影響，我旗審時度勢，沉着應對，制定了有針對性的政策和措施，對全旗工業經濟運行實施政府幹預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中央宏觀政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施，我旗的房產企業逐步走出低谷，受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對我旗經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。

三、準格爾旗房地產市場存在問題

準格爾旗房地產業隨着近年來的快速發展，對經濟社會的拉動作用越來越大，但也逐漸凸顯出以下問題：一是結構性供需矛盾較重。普通商品房價格高於城市經濟發展水平和居民消費能力，商品住房有價無市，以改善性需求爲主的消費者持幣待購。開發企業雖然可能有較高利潤，但基於市場價值判斷和擔心降價後引發連鎖反應的擔心，不願意主動調整銷售價格。市場雖然具有一定的改善性住房需求和剛性需求，但受國內房地產市場調整、周邊城市房價下行的大環境影響，普遍持觀望態度，因此形成僵持局面。二是住房供應體系不夠明確。供應量缺乏科學規劃，商品房品質單一，同類化嚴重。無論從銷售價格上、還是銷售定位上，當前在售的商品項目普遍面臨着品種單一、消費羣體定位趨同的問題，都把銷售目標確定在所謂的高端消費人羣，可供中低階層消費的商品房項目嚴重缺乏。三是房地產開發商囤積土地。目前我旗尚存在相當量的未開發土地面積，而房地產開發商獲得土地後，並未及時進行開發，而是坐等土地漲價以謀取暴利。在土地的不斷囤積、交易中，土地價格也逐漸升高，房價也隨之升高，導致有許多居民沒有能力買房的局面。

四、推進準格爾旗房地產業健康發展建議

近年來的房地產調控政策將使我旗正在發展中的房地產市場逐步走向日趨成熟。爲保持我旗房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。一要加強房地產市場信息監控。各級房地產主管部門和各房地產開發企業必須充分利用售房系統，全部實行網上在線售房,網上籤訂打印售房合同。對於不實行網上售房的項目，房地產主管部門不予辦理商品房預售許可證，並對該項目的開發企業誠信等級進行一票否決，不予辦理資質升級，年檢時也要採取相應的懲處措施。通過房屋權屬網絡登記發證系統的應用，全面實現商品房初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、註銷登記的登記網絡化、檔案電子化，切實提高辦事效率和辦件質量，提高工作成果的綜合利用價值。

二要合理引導住房主體需求。針對不同羣體實施不同策略，解決好不同收入者的住房問題，對其實施住房分類供應政策。同時，結合我旗開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。針對中等收入羣體的普通商品房，要根據房地產市場需求狀況，加快節能省地型住宅供應，並不斷把房價收入比控制在6-8左右;針對高收入羣體的高檔商品房，必須根據當前房地產市場形勢和城市發展狀況，嚴格控制好供應規模和所佔比重，科學的做好供應計劃。

三要確保房地產業的土地供需平衡。要加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統徵、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行爲，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發挖掘閒置土地的潛力。對閒置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規定收取閒置費，閒置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行爲。要重點保證保障性住房的用地指標，提高普通住宅用地的供應，嚴格控制高檔住房用地供應。

四要加大城鎮房屋拆遷管理力度。要建立健全城鎮房屋拆遷管理機構，繼續強化管理職能，公正地履行管理職責，進一步規範城鎮房屋拆遷工作，增加拆遷工作的透明度。對拆遷項目、拆遷公司要建立動態檔案，進行跟蹤服務和監督指導，嚴格實行拆遷許可證制度，嚴格審覈拆遷主體的合法性，四要嚴格按照《條例》規定，發佈有關拆遷的通知、公示、和公告，認真做好拆遷糾紛的調處，堅決杜絕濫用行政裁決和申請強制執行的行爲。

五要繼續開展房地產秩序整治工作。堅持整頓與規範相結合，進一步鞏固已取得的房地產市場秩序整治工作成果，建立房地產市場檢查長效機制，加大對房地產市場違法違規行爲查處力度，按照房地產市場規範化管理的要求，建立房地產市場規範化管理綜合評價體系，努力營造主體誠信、行爲規範、監管有力、市場有序的房地產市場環境。

範文齋