房地產市場調查報告(合集15篇)

在人們素養不斷提高的今天，需要使用報告的情況越來越多，報告具有成文事後性的特點。爲了讓您不再爲寫報告頭疼，下面是小編整理的房地產市場調查報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

房地產市場調查報告1

一 調查背景

房地產營銷與一般市場營銷一樣，是個人和集體通過創造，與其他的個人和集體交換產品和價值，獲得所需物品的社會經濟活動過程。其實質是以消費者對各類房地產商品的需求爲出發點，房地產企業通過有效地提供住宅、辦公樓、商業樓宇、廠房等房地產商品和服務來滿足消費者生產或生活，物質或精神的需求，並獲取利潤的經濟活動。 近年來，大多數房地產開發項目均把重點放在營銷策劃上，市場的熱點也在營銷策劃上。營銷策劃在很大程度上已被視爲是項目致勝的關鍵。在營銷策劃開展商由重視營銷策劃、概念打造轉向重視前期研究和產品定位，隨着廣大居民消費傾向與消費心理的變化，樓盤的“賣點”也在逐年轉變。生態賣點逐步取代高科技賣點，成爲樓盤賣點的主流。“綠色”、“生態”“人居”“健康”概念受到了空前的重視。開發週期逐步縮短，產品更新換代速度加快，項目針對性更強。社會消費心理的不穩定以及發展商爲突破市場重圍而刻意採取的“求新求變”，使市場上的產品出現“不斷升級”的現象。居住趨向郊區化，住房消費平民化，產品更新換代速度加快。在一些地方的房地產產品甚至已經出現了 “住房如時裝，一年一個樣”的狀況。大型住宅項目不斷出現，開發主題更爲明顯，產品多元化、客戶多元化、開發主題的連貫性、品牌經營的系統性，均是營銷工作的新課題。發展商的品牌策略不斷提升，企業品牌和樓盤品牌已開始爲買家識別。服務概念貫徹於營銷全過程。優質的看樓服務、物業管理服務、24小時的專車接送服務，均給買家帶來了方便和優惠。形成了從優質方便的服務到看樓、買樓的良性循環。本次主要是分析我在興龍置業實習階段對購房人羣的基本狀況以及住房者的需求和未來發展趨勢所做的調查。

二、公司簡介

秦皇島市興龍置家房地產經紀有限公司是由中秦興龍投資控股有限公司投資成立，註冊資金20xx萬元。公司成立於20xx年，自成立以來，始終貫徹“仁和、誠信、務實、求新”的企業精神，通過實行科學規範的運營管理，現已擁有連鎖店三十二家，員工200餘人。

公司以房地產中介、樓盤代理和信貸業務爲核心，業務範圍涉及房屋買賣、房屋租賃、商品房代理、代辦貸款、代辦過戶、代辦產權、廣告等，力爭成爲國內房地產經紀和金融按揭服務的領跑者。公司與數十家金融機構建立了長期友好的合作關係，在廣大購房者、開發企業和房產中介企業中享有較高的知名度。20xx年10月，公司先進的二手房交易電子商務網站上線。網站搭建了資源豐富、信用度高、交互性強的分類信息平臺，致力於爲購房者提供全面的新房、二手房信息服務。

20xx年，公司成立了廣告部，使公司的綜合實力進一步增強。公司現有市內黃金地段大型戶外廣告位、京沈高速戶外廣告位以及秦皇島市主要幹道路燈燈杆廣告位多處，

本着“以市場爲導向，以客戶爲中心”的服務理念，致力於爲客戶全面、貼身的廣告服務。

公司大專以上學歷的員工佔到了90%以上，高素質的人才隊伍爲公司的持續穩定發展奠定了良好的基礎。公司堅持“德才兼備、敬業爲本”的人才理念，定期組織員工參加各種培訓。從剛剛入職的新員工培訓到基層門店管理人員的素質提升，從中層幹部的能力提升到業務骨幹的外派培訓，無不體現着公司對人才的高度重視。藉助於興龍控股的“興龍管理學院”，公司爲員工提供了更爲全面的成長和發展平臺。

公司重視企業文化建設。通過內刊《動感興龍》和《興龍之路》引領員工團結、拼搏、奉獻的精神風貌，同時，經常舉辦多姿多彩的文化娛樂活動，豐富員工的業餘文化生活。“龍騰杯”長跑比賽、運動會、歌詠比賽、春節晚會等，無不體現着公司濃厚的文化氛圍。

公司堅持“貼近社區、服務百姓、回報社會”的宗旨，與秦皇島各個社區居委會進行便民合作，同時經常組織員工參與各種公益活動，多次捐資助教，得到了社會各界的肯定和好評。

在開拓市場的過程中，公司的綜合實力不斷增強，呈現出蓬勃的生機和旺盛的生命力，在未來的日子裏，我們將和有志於從事房地產經紀服務的精英們一起，以“誠信的品質，專業的服務”，全力打造秦皇島市房產經紀新座標。

三、目前購房羣體的基本狀況

1、大部分購房者目前的事業狀態處於起步階段或發展階段，總體購買力不高。

從調查結果來看，大部分購房者在目前的事業發展中並沒有取得很大的成功，其中17%的購房者處於事業的起步階段，60%的購房者處於事業的發展階段，處於事業起步階段的購房者絕大部分是30歲以下的年輕人，他們的家庭平均月收入大部分在20xx元以下，而且他們在單位的職務多爲普通員工。而處於事業發展階段的購房者大部分爲31—45歲的人羣，他們的家庭平均月收入大多集中在3000—5000元之間，在單位中的職務多爲中層管理者或主管級別。一方面這些人沒有太多的積蓄，另一方面他們還需要進一步補充知識，拓展自己的業務，將需要很大的資金投入，所以這部分人羣的在置業消費上的總體購買力不高。就總體情況來看，購房者的購買力也並不是很高。購房者的平均家庭月總收入約爲20xx元，而83.3%的購房者的家庭月總收入都在5000元以下。採用分期付款的購房者佔購房者總數的60%，其中88.3%的分期付款購房者所能承受的首付款額度在18萬元以下。

2、購房者對房地產開發商品牌有一定的認知度，但總體認知水平並不高。

隨着外地的房地產開發商進軍房產市場，房地產開發商日益增多，房地產開發商的品牌能否被消費者認知或記憶對房地產開發商的市場拓展以及樓盤銷售具有非常重要的意義。在調查結果中，購房者能夠說出開發商品牌的數量不等，能夠說出三個及三個以上的開發商品牌的購房者所佔的比例僅爲21.0%，而根本不知道房地產開發商品牌的購房者所佔的比例也爲21.0%，並且知道一個開發商品牌的購房者所佔的比例高達31.2%，這充分表明購房者對房地產開發商品牌的總體認知程度不高。在所有購房者說出的房地產開發商中，消費者認知度較高的是在房地產市場中比較活躍的3—4個開發商，但對它們的認知水平仍然不高。購房者認知度最高的兩個開發商，其被知曉的比例分別僅爲41.7%和34.8%，而對其他開發商的認知度則更低。

消費者對房地產開發商品牌認知程度不高，其主要原因在於以往開發商對樓盤項目本身的宣傳力度很大，而對開發商本身的品牌在一定程度上宣傳得不夠。然而，從以往的研究經驗來看，那些知曉房地產開發商的購房者對其所知曉的開發商的樓盤項目選擇率會更高。可見，房地產開發商本身的品牌，是影響消費者購買的重要因素，對促進樓盤的銷售起着不可忽視的作用。因此，房地產開發商在大力宣傳樓盤項目的同時，也要加強本身品牌的建設和宣傳。

3、置業消費盲區與企業品牌建立

置業投資雖然是家庭的最大消費投資之一，但由於其選擇、決策、談判、購買過程過於複雜，涉及衆多環節，因此存在着比較極大的認知難度，而消費者在房屋消費過程中的弱勢地位，使得非理性決策容易形成，併爲今後的糾紛帶來了隱患。

在房地產市場逐步發育和成熟的同時，購房糾紛也隨着增多。業主與物業公司、開發商之間的衝突事件時有發生，並且事態發展有增多和升級的跡象，並且不斷有房地產銷售人員對開發商的銷售內幕進行暴光，這些事件對房地產開發商所形成的負面影響在短期內挽回的可能極小，致使消費者在選擇開發商以及樓盤上存在着更多的忐忑不安

從總體看，在以往的實際房地產購買者當中，只有不到20%的消費者在購買之前對購房手續、市場供應樓盤狀況比較清晰和了解，這顯然與通常意義上認爲"購房是一種理性消費"存在着嚴重的差異，產生這一現象的原因是複雜的：但消費動機與消費決策之間信息的不匹配和不平衡性是關鍵因素。

從消費市場經驗來說，在複雜而缺乏規範秩序的市場中，在消費者消費認知力低下的情況下，消費者的消費安全感直接影響消費選擇、決策，而影響消費安全感的一個重要作用力就是企業品牌的形象與價值，良好的品牌形象的建立將大大提升開發商的業界地位、市場業績，尤其是在目前消費者對期房持懷疑態度情況下，良好的品牌形象對開發商市場表現將起到至關重要的作用。因此基於消費羣體認知力不高的狀況，有效的品牌建立將可以從中獲得極大的利益和價值。

房地產市場調查報告2

前言

xxx房地產市場飛速發展的同時，人們不得不冷靜下來思考一些問題：這種發展是否是可持續的？人口發展與房地產開發速度是否適應？城市文化和城市文明如何在城市建設中體現？市住建局會同相關部門對xxx市房地產市場進行了初步調查。

一、xxx市經濟發展概況

（一）xxx市概況

（二）xxx市國民經濟指標與社會發展統計

居民生活水平不斷改善。城鎮居民人均可支配收入達到1.3萬元，增長8.5%，農村居民人均純收入6000元，增長13%。人均住房建築面積24.8平方米，比上年增加0.8平方米。

由上表分析可知，xxx市經濟持續穩定發展,近年發展速度加快，20xx年起國內生產總值年均增長在10%以上。

由上表分析可知，xxx市城市建設加快，一拖、新能源汽車等多個大項目落戶我市，固定資產投資持續加大。

由上表可知，xxx市城市人民生活水平持續穩步提高，收入不斷增長，消費能力增長迅速。

（三）xxx市"十二五"期間城市建設主要目標

"十二五"時期，全市經濟社會發展目標是：經濟綜合實力顯着增強，現代農業基本實現，新型工業化進程加快，服務業明顯升級，城市環境優美，社會事業全面進步，人民生活水平顯着提高，城鄉協調發展，把我市建設成國家重要的裝備工業基地和綠色食品產業基地、國家生態園林城市、全國聞名的生態旅遊勝地和國家歷史文化名城。

經濟保持快速增長。在優化結構、提高效益、降低能耗、保護環境的基礎上，實現經濟持續快速健康發展。到20xx年，地區生產總值達到1660億元，年均增長15%以上。

結構調整步伐加快。堅持提升第一產業、做強第二產業、做大第三產業，促進產業結構優化升級。到20xx年，三次產業結構達到15.5：45.5：39。

城鄉區域協調發展。主體功能區格局初步形成，城鎮化進程加快，新農村建設成效顯着，城鄉協調發展，城鎮化率達到47%。

可持續發展能力增強。森林覆蓋率達到12%，建成區綠化覆蓋率達到40.5%，晉升爲國家園林城市。

人民生活水平提高。社會保障體系進一步健全，城鄉居民生活質量普遍提高，居住、交通、教育、文化、衛生和環境條件有較大改善。（四）我市重點區域未來規劃和建設

1、進一步增強區域新中心城市功能，增強城市輻射能力。

2、新區建設與舊區改造同步實施，建設現代化城市。

3、舊區基礎設施與環境不斷完善。

4、城市道路、廣場、對外交通等基礎設施進一步完善，爲新世紀城市建設快速發展奠定良好基礎。

5、圍繞城市水系加快濱水地區建設，形成濱水綠化系統，初步形成生態市、園林城，城市骨架。

二、xxx市房地產市場發展現狀

（一）20xx年及近年xxx市房地產市場情況

國十一條"，從而一系列的調控政策的緊密出臺，從調整供應結構和抑制商品房價格兩個方面調控和引導房地產市場。這一年，我市認真落實國家對房地產市場的宏觀調控政策，有針對性地解決房地產市場中的突出問題，堅持以穩定（住房價格、投資、消費心理）爲前提，以調整供應結構爲主線，以改善中低收入家庭住房條件爲重點，以促進房地產業持續穩定健康發展爲目標，把各項宏觀調控政策落到實處。由於措施得力，20xx年我市房地產市場實現了"住房供求總量基本平衡、住房供應結構基本合理、住房價格基本穩定、市民購房心態日趨理性，房地產業發展與我市經濟和社會發展基本適應，與相關產業發展比較協調"的預期目標，從快速增長期進入到理性和平穩發展期。

1、我市居民人均居住面積情況

由上表可知，中心城區人均居住面積不斷提高，平均每年增長0.8平方米左右，發展速度始終處於全省的平均水平。

2、房地產開發投資情況

從圖中可見，20xx年以前，房地產開發投資一直保持着較快的增長幅度，直接促進了近幾年我市的房地產市場的快速發展。在20xx年國家進行一系列的調控措施後，房地產開發投資略有減少，但通過召集開發企業召開市場形勢分析座談會，開發商對未來我市房地產市場形勢依然看好。

3、商品房市場情況

土地市場供應情況商品房開發建設情況

近年房地市場產開發建設情況

商品房銷售情況

商品住房購買主體：我市商品住房的銷售主體以本市和外縣爲主，佔全市去年商品住房銷售套數的85.1%以上。外地人士購買房屋僅佔14.9%。購房消費者大多爲剛性需求，但也有部分爲投資性和投機性購房，我們通過委託（二）現階段我市居民房地產市場需求（問卷調查形式）

我們協調市直機關工委和城調隊等相關部門，區分不同階層，從家庭收入、住房情況、戶型選擇、環境要求等方面總結出20餘個問題進行問卷調查，發放調查問卷7000份，回收有效問卷6400份，其中有意購房問卷2886份，佔45%，無意購房問卷3514份，佔55%。

家庭收入情況

調查對象目前居住面積

從上圖可以看出，目前居住面積23平方米以下的佔27.6％，而人均居住面積在23平方米以上的佔72.4％，佔絕大多數。

購房目的

解決住房問題的佔54%，改善居住條件的佔38%，投資性購房佔8%。

上圖可以看出，希望改善居住環境的購房意向者佔38%，說明消費者已經開始認識到在滿足基本居住的情況下，需要更好的居住環境。投資客戶佔到8%，在當前宏觀調控出臺系列政策後，迴歸到比較理性的狀況。

購買房屋的類型

希望購買房屋的面積

從上圖可以看出，絕大多數消費者考慮120㎡以下的中小戶型住宅（佔86.4%）。

購買房屋能承受的單價

3500以下的佔65.3%，35004500佔20.6%，45005500佔9.6%，5500元以上的佔4.5%。

能承受房屋單價在4500元/㎡以下的佔86%，佔絕大部分。

擬購買房屋區域

選擇中華路以北(A)的佔8.8%，中華路以南民航路以北(B

從上圖可以看出，我市大部分居民比較看好沿勞動湖區域，另外學區房和傳統意義上的市中心地帶還是主要選擇。

理想的起居室（客廳）面積

理想的臥室面積

選擇房屋裝修

希望開發商裝修好的佔42.7%，希望買了自己裝修的佔57.3%。

採暖方式選擇

喜歡傳統熱水供熱的佔45.9%，喜歡供熱計量式的佔42.5%，喜歡電採暖方式的佔5.2%，喜歡天然氣採暖方式的佔6.4%。

從上圖可看出，選擇傳統供熱方式的佔近一半，而熱計量方式正被廣大市民所接受。

三、影響房地產市場的因素

土地政策：

3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調控新政，即《關於加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》。該通知明確規定了開發商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地開發商將被"凍結"等19條內容。該《通

知》的出臺主要是落實"國11條"精神，增強土地政策參與房地產市場宏觀調控的針對性和靈活性，增加保障性爲重點的住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率，促進地產市場健康平穩有序運行。

9月27日，國土部、住建部聯合發佈了《關於進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》。《通知》明確，企業違約開發土地、因自身原因土地閒置一年的，都將禁止競買資格。從此通知不難看出，在未來土地競買過程中，國土部門將採取更爲嚴格的土地競買資格審查。

房地產政策：

住房和城鄉建設部於20xx年4月13日發佈實施《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》。《通知》明確要求各地加強商品住房預售行爲監管。今後，未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取訂金、預訂款等性質的費用。房地產開發企業應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，並嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。房地產市場監管是政府加強房地產市場宏觀調控的重要手段，對維護我國房地產市場平穩健康發展具有重要意義。隨着房地產市場的持續升溫，我國部分城市出現了一些房地產開發企業捂盤惜售、哄擡房價等違法違規行爲。爲此，《通知》要求各地切實負起責任，加大查處力度，強化房地產市場監管。

4月17日，國務院下發《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。《通知》明確，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫

停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。國務院下發此通知的目的就是爲了進一步落實各地區、各有關部門的責任，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題。暫停第三套房貸的主要目的就是要加大對炒房的打擊力度。號稱十年來最嚴厲的房地產調控政策以迅雷不及掩耳之勢襲向市場。

其他政策：

3月9日，財政部、國家稅務總局聯合下發了《關於首次購買普通住房有關契稅政策的通知》。通知明確，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策。從該通知的規定看，兩人或多人共同購買90平方米及以下普通住房的，這套房子，對其中任何一位購房者來說，都必須是唯一一套住房，否則就不能享受1%契稅稅率優惠。

9月29日，三部委聯合發佈《關於調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》。《通知》規定，對個人購買普通住房，且該住房屬於家庭(成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半徵收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，減按1%稅率徵收契稅。對出售自有住房並在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。顯然，新的契稅規定已與相關部門的"二套房"認定標準趨於一致，即以家庭爲單位覈定是否是"二套房"。

2、經濟因素

宏觀經濟形勢：房地產市場與宏觀經濟發展密切相關，一旦宏觀經濟有所波動，房地產市場將會迅速作出反應。如果宏觀經濟形勢趨穩，預計未來幾年內房地產市場將繼續保持穩步上漲趨勢，但增幅會進一步放緩；如果宏觀經濟增速回落，預計房地產市場也會進入一定調整期。房地產市場的發展也會隨着國民經濟發展的影響而波動,特別是國民經濟的分配、經濟結構、貨幣政策和財政政策都會影響房地產市場的走勢。

地方經濟因素：當地的經濟發展因素對房地產市場的發展有重要的影響，主要有經濟發展狀

況,儲蓄、消費、投資水平,財政收支及金融狀況,利率,物價(特別是建築材料價格)、建築人工費,居民收入等。而xxx市作爲我國北部經濟欠發達地區的三線甚至四線城市，一方面，受全球經濟下滑衝擊較小；另一方面，xxx市委、市政府重新調整整體佈局，由原來向江西開發調整向南部開發，以南苑開發區爲主線，圍繞着新火車站建設、勞動湖南擴改造。五個城中村開發建設等，爲房地產業的持續發展提供了空間，也對購房者支付能力提供了保證。

3、社會因素

人口因素：房地產市場與人口數量的關係非常密切。當人口數量增加時,對房地產的需求就會增加,房地產市場發展也就會上漲;而當人口數量減少時,對房地產的需求就會減少,房地產市場發展也就會下落。人口素質，人們的文化教育水平、生活質量和文明程度,可以引起房地產市場的變化。人類社會隨着文明發達、文化進步,公共服務設施必然日益完善和普遍,同時對居住環境也必然力求寬敞舒適,凡此種種都足以增加對房地產的需求,從而導致房地產行情看好。如果一個地區中居民的素質低、構成複雜、社會秩序欠佳,人們多不願意在此居住,則該地區的房地產行情必然低落。家庭人口規模，這裏所說的家庭人口規模,是指全社會或某一地區的家庭平均人口數.家庭人口規模發生變化,即使人口總量不變,也將引起居住單位數的變動,從而引起需用住房數量的變動,隨之導致房地產需求的變化而影響房地產市場。

城市化進程：我市正處於城市化進程加速階段，大量農村人口進入城市，對我市城市土地和房屋的需求增加，造成了城市土地和房屋有了相對的稀缺性，商品房的剛性需求增加，進一步促進我市房地產市場的發展。

房地產投資：房地產投資者會利用房地產價格的漲落變化,以期從價差中獲利。一般來說,房地產投機對房地產價格的影響可能出現3種情況;

(1)引起房地產價格上漲

(2)引起房地產價格下跌

(3)起着穩定房地產價格的作用

我國個別城市房地產價格居高不下的很大原因是在房地產投資方面存在着投資過熱的現象。特別是在需求方面,不少購房者購買房屋爲的是賺取投資收益,針對該情況,政府不僅應在交易稅方面進行規範,還應該對購房者的購房資格進行限制。

4、其他

因素：

消費者心理因素：購房者心理預期變化左右房價走勢。

心理預期是人們對市場走勢的綜合判斷，在其他條件不變的情況下將決定市場的走勢。我們認爲，在今後一段時期，由於受各方面因素的影響，人們對未來房價上漲的預期不斷上升，購房意向仍然看好。在這種心理預期的驅動下房地產市場將會進一步擴大，商品房價格將穩中有升，但增幅放緩，如果沒有大的外部環境的變化，這種趨勢不會在短期內扭轉。

保障性住房的建設：棚戶區改造、經濟適用房及廉租房等保障性住房的大力實施，旨在通過政府調控，形成與市場需求相適應的住房供應結構，維持住房價格的基本穩定。大力加強保障性住房建設，有利於推進住房保障體系建設，緩解解決困難家庭住房條件，初步形成以廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房爲支撐的住房保障框架。加強保障性住房建設，有利於穩定房地產投資增長，保障性住房大量入市影響房地產供求關係，政府的建設投資可回收和循環使用。政府大規模投資建設經濟適用房，勢必使普通商品房市場的需求相對減少，或等同於增加了市場供給。政府加快公共租賃住房投資建設，也相當於增加住房供給，將相應減少住房租賃市場的需求，進而對商品房市場，包括新建住房和二手房市場的需求產生影響。保障性住房大量入市，會拉低房地產價格。

四、xxx房地產市場的現狀分析

我市房地產市場形勢在未來一段時間內將持續看好，價格也將繼續穩中有升，但增幅會逐步放緩。

一是房屋建設成本增加推動了房價上漲。近年來，土地成本、拆遷費用、建安成本、配套費用、稅費等都有較大增長，對房價上漲起到了一定推動作用，特別是棚戶區改造以來，實施"拆一還一"的惠民政策，低保戶、無證房等優惠政策，使拆遷費用增加。二是由於近幾年我市採取了房地產開發總量宏觀調控政策，房地產開發市場處於供略小於求的局面，這種賣方市場爲主導的局面在一定程度上會推動了房價穩步上漲的態勢。三是消費者對住房剛性需求的增加促進房價上漲。如戶籍制度改革、城市化進程加快、婚房需求、周邊縣市進入市中心城區購房的比例明顯增加.

房地產市場調查報告3

在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。

然而當前房地產還處於買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。爲此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民衆對住房需求特點以及置業特點等進行了較爲分析和研究。以此作爲我司常平項目下階段銷售的市場依據。

、高水平的城市化目標，常平房地產業成爲僅次於製造、物流爲主的第三大支柱產業。 東莞市政府關於常平(20xx~2**0)經濟發展戰略預測：20xx年、20xx年和2**0年常平鎮國內生產總值分別爲82.16億元、165.25億元、428.61億元;20xx年、20xx年和2**0年城鎮化水平分別爲70%、75%和80%左右。

常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成爲常平房地產市場的熱點。

根據常平鎮新的城市規劃城市性質爲“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20xx年、20xx年和2**0年的城鎮總人口分別爲47.5萬人、52萬人、60萬人左右;20xx年、20xx年和2**0年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規劃20xx年、20xx年和2**0年城鎮建設用地規模分別爲31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發展方向爲主要向南，並適當向東發展，採取生活內聚、產業外延的拓展方式。

生態住宅將成爲開發商及消費者共同關注的投資亮點。

常平鎮城市綠地景觀規劃將其中2**0年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小於50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構爲“一軸、兩帶、三心、五點”。規劃 常平城市景觀體系爲“一點十廊，五軸十六節點，三區七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作爲城市總體形象特徵，將常平建設成爲“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態城市。

房地產市場調查報告4

關注民生，讓百姓實現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。爲了深入瞭解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照XX年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較爲完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關部門及規模較大的房地產企業徵集相關資料，並在榆林城區進行了實地視察。爲了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛徵求意見。視察結束後，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨着住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房爲主、經濟適用房和廉租房爲輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。

XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率爲35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

XX年榆林市區商品房均價1646元/㎡，XX年漲至2300元/㎡，XX年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，XX年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。儘管XX年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。XX年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。

經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。XX年--XX年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中XX年完成22萬㎡;XX年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;XX年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場佔有較大份額。

廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建築面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產市場的主要表現及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是XX年以後逐步發展壯大，多以本土企業爲主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市後房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約爲63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。XX年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區XX年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是政策效果顯現。上半年爲防範通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬鬆的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了XX年三季度樓市的大爆發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款餘額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當於XX年全年的181.75%，增幅分別高於全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款餘額爲67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構爲積極配合國家啓動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。

5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。XX年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款佔到17%，到XX年上升到33%;企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。XX年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別佔到27%、25%企業自籌資金和以定金及預收款爲主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處於觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處於調整期。

面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉着應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府幹預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。

三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用

1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到XX年，房地產行業年均增長24%，高於國民生產總值的增長速度。1998年到XX年，扣除土地購置費後的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視爲對經濟增長的間接貢獻率，1998年到XX年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：

3、房地產業對消費增長的貢獻。XX年以來房地產銷售額4年平均佔全社會消費品零售總額的8.41%，是佔消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復甦的情況下，擴大內需成爲中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇(見表7)：

房地產市場調查報告5

導語：調研報告是一種溝通、交流形式，其目的是將調查結果、戰略性的建議以及其他結果傳遞給管理人員或其他擔任專門職務的人員。希望接下來小編整理的房地產市場的調研報告，文章希望家喜歡！

“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接稅收佔到總稅收的15%左右，相關稅收佔到總稅收的30%；如果加上契稅收入，則佔到36%。隨着經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。

近期，和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對於受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。

一、我區房地產市場發展現狀

今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%；房地產開發投資完成37、3億元，其中住宅投資完成23億元；商品房施工面積489、9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：

1、房產投資保持較高增速

我區近年的開發建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速爲42、2%。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，佔到房地產開發全部投資的62%；商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別爲：2、6%、15、2%、84、5%、79、1%、1、9倍；辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產銷售勢頭回落明顯

今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢：

從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50、6萬平方米；預售套數和麪積數與去年同期相比分別降低了15、5%和15、4%。出於對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6、5萬平方米，與3月份相比均下降了44、3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產平均價格持續走高

雖然今年年初開始，及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年後，房地產市場已進入快速上漲的'新一輪行情，由於土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。

自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20、5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%；存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響

由於房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，將防範房地產風險作爲今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：

:

土地供應結構調整。建設部等七部出臺《關於做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間；對房價上正快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，着重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量；嚴控高檔住房用地供應。

房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上正快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，並實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5、31%提高到6、12%。

房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定XX年6月1日後，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅，同時規定凡在XX年6月1日以後購買非普通住房的，按3%全額徵收契稅。

地方:

房地產發展目標調整。“以居住爲主、以市民消費爲主、以普通商品住宅爲主”的“三個爲主”樓市調控原則。

房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，於2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，並出重拳打擊違規炒作房產的企業。

房地產供應結構調整。力調整供應結構，加配套商品房爲主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關係到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的`完成；同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的“緩剎車”效應。

但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行爲、規範投資行爲、鼓勵居住消費的目的，有利於我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：

合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。

緩解房地產業供求矛盾。通過加配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。

適度平穩房地產價格。考慮到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨於穩定。

三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展

總的來說，由於我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長源看，我區房地產市場仍將有比較的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。爲保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。

1、加強房地產價格監測工作

及時掌握我區房地產價格動態和走勢，建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格；當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。

2、加強房地產項目的跟蹤管理工作

建立房地產項目的跟蹤聯繫網絡，及時饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，並按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃註冊資本金、項目資本金，無證或超範圍從事房地產開發經營的行爲，要依法嚴厲打擊。

3、有計劃有步驟的規劃房地產開發

結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。

4、合理引導住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人羣、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。爲滿足這部分需求，市政府今年力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加廉租房的建設力度。我區要以此爲契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。

房地產市場調查報告6

班級：電商0731

姓名：xxx

學號：xxx

目錄

一、調查說明

二、房地產市場現狀

(一)房地產市場供給狀況

（二）房地產市場需求狀況

三、當前我縣房地產市場存在的主要問題

四、房地產市場發展趨勢

（一）行業趨於整合，結構面臨調整，價格相對穩定

（二）發展動力十足，發展前景廣闊

五、政策建議

（一）建立預警預報制度，加強行業調查分析，引導行業健康發展。

（二）加強政府宏觀調控，努力解決供需矛盾，實現供需平衡。

（三）完善市場監管制度，加大違規查處力度，規範市場秩序。

（四）堅持市場化導向，創造公平競爭環境，規範市場化運作。

（五）加強住房政策性保障，引導商品房結構調整，完善住房供給體系。

（六）加快發展房地產服務業，培育市場潛在消費羣體，促進房地產市場進一步發展。

（七）促進產業集聚，加快市場建設，增強發展後勁。

房地產市場調查報告7

一、我縣房地產市場發展的現狀

(一)房地產市場發展形勢分析

近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產業由小到大，從弱到強，不斷髮展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的態勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費爲拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發資質的企業已有17家，“十五”期間房地產開發投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、慄園、金星等成規模小區8處，開發商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業的迅速發展，大大提高了居民的居住生活水平，爲我縣經濟增長注入了新的活力。

目前我縣房地產業處於相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建築類型方面，已建和待建樓房以磚混結構爲主，框架結構樓房所佔比重逐漸上升;樓盤品質不斷提升，居住環境日益改善。XX年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環境日益改善。住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房爲主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅佔年度開發量的25%左右。

總體看，XX年我縣房地產需求增長速度將低於XX年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨着國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成爲購房的主力軍;同時，個體從業者、私企老闆及企業中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買爲主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標誌是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。XX年，從購房者購房的動機來看，我縣城區購房者中，購房用於自己居住的比例達到93%，以投資爲目的佔7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場並未出現大量投機者，整個銷售市場處於自然銷售狀態。

預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經歷了XX年爆發性增長之後，將趨向平穩，全年增長速度預計將小於XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷售價格爲1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建築“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高等因素的影響，XX年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間並未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，並且還具有相當的發展空間。

XX年全縣房地產開發完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產開發投資佔全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業已經逐步發展成爲我縣國民經濟的重要支柱產業。同時房地產業爲地方政府開闢了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。XX年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費係數1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時爲社會增加就業崗位5000餘個。

(二)房地產市場發展存在的主要問題

1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由於近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入羣體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢羣體的購房需求。

2、房地產市場監管力度不夠。房地產市場信息系統，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發項目立項、土地出讓、開發經營許可、規劃許可、建設許可、開發建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別徵收，計稅方式複雜，徵管難度大。建立房地產信息系統，一是能夠很好地解決開發企業與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，爲政府和有關部門實行監測市場運行的動態變化提供依據，有利於調控市場，規範交易行爲，實現房地產市場監督科學化;二是以房地產交易中心爲平臺，以房地產信息爲依託，實現信息共享，通過部門配合、環節控制，推動房地產稅收徵管精細化管理，達到“先繳稅、後辦證”的要求，以促進稅收徵管科學化。我縣的房地產信息系統還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利於及時便捷地對市場進行監測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利於合理引導房地產投資和消費。

3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由於房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產分治。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(1997)239號文《關於製作頒發全國統一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發證機關，並且所頒發的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統一印製。縣城規劃區外的各鄉鎮、村街房產，特別是各鄉鎮駐地企業，因無法辦理全國統一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續，不利於企業和社會經濟的發展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了羣衆利益，還造成了國家稅費的流失。

4、部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。

5、違規開發的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，並將多建的住房違規出售，這些違規開發行爲造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發展和社會的穩定。

二、關於規範發展我縣房地產市場的幾點建議

1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半徵收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前爲止未開發經濟適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業人員的約佔97%，低保家庭無房戶約爲三分之一，有住房的用戶，平均建築面積小於45平方米的約佔二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發【XX】37號文件已經要求，自XX年6月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積在90平方米以下的住房(含經濟適用房)面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”爲戰略目標，堅持新區開發和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關係，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業單位自建自用和零星插建性開發，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理佈局，綜合開發，配套建設。堅持成區連片開發，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮政府等單位負責人爲成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，後發佈拆遷公告，最後簽訂拆遷協議，

3、嚴格控制機關企事單位自建住房。爲滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發的沭政發[**]43號文中規定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買。”魯政發[XX]22號文件中再一次規定：“從意見下發之日起(XX、3、22)，各級黨政機關和事業單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業單位職工投資置業，通過市場改善住房條件。”最近建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[XX]196號《關於制止違規集資合作建房的通知》再次強調， “自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準爲本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委託代建”、“定向開發”等變相福利分房的現象。

4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。

5、提升產業的整體水平和實力。行業內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業快速健康發展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業的“母艦”。要通過重組、兼併、控股、引外靠優等方式，儘快創建能對中小企業有帶動作用“航母”型企業，提高企業整體素質，增強生存與發展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業要儘快適應市場需求變化，實施精品帶動戰略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業管理，充分利用房地產開發與物業管理的“情侶效應”，實現房地產開發與物業管理互促互動。四是要注重企業誠信和經濟倫理。倡導房地產開發商要建起企業誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態，儘可能地爲消費者提供舒適、健康、優美、潔淨、安全、方便和環保等各方面優良的產品。

6、各部門加強協調溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成爲社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關係到加快發展經濟、造福於民的好事，但在實際工作中，由於牽扯到各個方面的利害關係，特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題，拆遷工作變得十分複雜，並出現了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發現，有的房產已拆除，但未到我局辦理拆遷註銷或變更登記等相關手續，導致一宗土地出現兩套房產證，權屬上容易產生糾紛，不利於房產檔案的管理，至使有關問題難以及時妥善解決。根據國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規定，計劃、規劃、土地等有關部門應當按照各自職責，協同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。

7、加快房地產交易大廳建設，強化市場監管。我局在已建成房地產交易中心的基礎上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，羣衆進一個門，領一份表，就可辦妥所有手續。同時，在交易大廳門口還有各開發公司簡介、年度開發量、樓盤介紹、聯繫電話等宣傳圖板，形成了一個“房產小超市”，既方便了人民羣衆，又宣傳了開發公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。

房地產市場調查報告8

一、xx房地產市場發展現狀

優越的地理環境，濃厚的商業氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業的發展的主要特質。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現穩步上漲的態勢，xx已成爲武漢高檔房產的主要聚集區域，同時，也成爲優勢地產竟相博弈之地。總體而言，xx房地產無論從產品定位還是創新程度，都趨向於中高端。

xx年以後，隨着大量外埠資本注資xx，該區域房地產格局呈現出新變化。一方面，房產的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業業態於一體。房地產開發不再以某類物業爲主，而是深化爲產業概念，地產對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使xx的房地產業不能滿足細分市場的要求。20xx年後，這一局面被打破，xx濱江地產及商業地產呈現出積極的發展態勢。20xx年，xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。

目前，xx房地產呈現出住宅、商業並進的格局，物業形態上以高層爲主，投資型物業不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩步上升。

二、xx商品住宅發展特徵

產品特徵：xx中心區域住宅以高層住房、高檔公寓爲主；城郊結合部以多層、小高層、連排別墅爲主。

價格特徵：xx城區商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在 6500元/平方米以下的物業主要集中於後湖、金銀湖,、二七片及古田區域。

供求特徵：全市商品房銷售項目中，xx區域佔據了39.54%，xx區域樓盤供求基本平衡。

消費者特徵：包括、商人、公司職員、企業老總、外來人員等。

產品定位：中高端產品爲主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在後湖、金銀湖)。

文化訴求特徵：濃厚的商業、娛樂等都市文化特徵。

三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供給和銷售基本分析

(1) 商品住宅價格與銷量分析

xx區域憑藉得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優美的自然環境等優勢在過去的時間內，房地產開發量居武漢市前列，同其它區域相比，其價格一直呈現出上升狀態，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入20xx年以後，商品住宅的銷量出現一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷量爲8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。

從上表可以看出，xx區的住宅物業平均價格同整個武漢市的總體住宅物業平均價格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩。從整個區域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區，中檔樓盤主要聚集在東西湖、後湖和古田區域。

xx中心區作爲武漢市的一個開發熱點，住宅開發力度較大，目前區域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨着該區經濟不斷的縱身發展，房地產業會在其中充當越來越重要的角色。

同時，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、後湖、古田區域的綠化、美化和環境綜合整治工作取得積極成果，這些都將爲這一帶的房價帶來一定的升值空間。

(2) xx商品住宅市場供求關係

1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總容量約爲45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量爲8950套，總體供銷比爲1.49：1。

2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少

爲避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規模進行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積爲16萬平方米，同比下降28.94%。

同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行爲的家庭佔到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由於這種動因並不屬於迫切性需求，因而受外部環境的影響較大，成爲住房市場中可伸縮性的需求。

xx作爲武漢房產投資的主要區域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

3、購房者對xx中心城區的住宅偏好度高

億房研究中心的20xx年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買住房的區域偏好主要集中於xx中心城區。但受到該區域高房價的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業的人羣不得不在別的片區尋求替代品。

4、主要銷售的住房產品價格集中在5000-7000元/平方米

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量佔到總銷量的 65%以上，7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。

5、今年1-6月份主要銷售的住房產品戶型集中在90-120 平方米

20xx年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統計結果顯示，90平方米以下戶型供小於銷，140平方米以上戶型供大於銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量佔到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量佔到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1-6月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，佔到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則佔到全市同等戶型銷量的45.43%。

四、xx各區域住宅市場發展概況

xx區目前由xx中心區、古田片區、二七、後湖片區和東西湖區四個區域組成，根據其房地產發展特點，下文將按不同片區對其住宅發展特徵進行分析：

(一)xx中心區

20xx年上半年xx中心區成交均價爲6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅爲45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅爲58.87%。

從上半年xx中心區成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峯，爲7286.34元/平方米，隨後6月價格出現小幅回落，但每平方米價格仍穩定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。

出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區商品房供應量趨於下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在於上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發不景氣。在這樣的市場面前，大多數開發商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰，這也就造成了6月該片區的價格出現小幅回落。

xx的發展總是伴隨商業的腳步前進的。隨着武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位於解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位於xx內環解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預計不久的將來，xx內環將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發展態勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區域發展，從而促進整個xx中心區的加快建設。

xx中心區主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

(二)古田片區

20xx年上半年古田片區成交均價爲5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅爲40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅爲68.59%。

從成交價格情況來看，儘管古田片區今年1至6月一直都是穩中有升，但與去年同期相比，在全市各區中價格漲幅居末位，僅僅高於青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。

從該區域樓盤地理位置的分佈來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供應主體。正因爲如此，隨着輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發的逐步完成，該片區供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經濟適用房對商品房價格體系的衝擊，以至今年古田片區樓市較爲沉寂。

對古田區域的整體規劃，爲古田板塊的樓市發展改善了外部環境，區域房地產市場後期發展看好。隨着礄口對古田區域的閒置工業用地進行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開發，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環境，爲古田樓市的發展提供有力支撐。

古田片區主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

(三)二七、後湖片區

20xx年上半年二七、後湖片區成交均價爲5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅爲48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。

從成交價格來看，該片區價格漲幅基本趨於平穩，1至5月穩中有升，6月價格略爲回調。受供應量的影響，後湖地區商品房關注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由於新上市樓盤數量較前兩年大幅減少，二七、後湖片區的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。

令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業巨頭已經確定落戶，未來她將輻射後湖、二七等地區，彌補商業配套不足的現實問題。

二七、後湖片區主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)

(四)東西湖片區

20xx年上半年東西湖片區成交均價爲4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅爲43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。

從成交價格及成交套數來看，東西湖片區今年實現價量雙增，特別是銷量，儘管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區的表現還是令人刮目相看的。

雖然整個市場氣氛的一直處於觀望情緒，但從該片區個別項目的調查顯示，客戶平均接待量並沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因爲價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤，從目前情況來看，東西湖儘管存在交通不便，但價格低、環境好彌補了部分缺失。

多層作爲郊區最易消化的普通住宅產品類型，一直是本區域開發的主力產品。近4 年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環境的影響下，開發商開始注重產品結構的調整，產品重心逐漸由多層向高層和小高層轉換。

和其他區域市場多層——小高層——高層的轉換階段不同，本區域由於其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，迅速邁入了高層物業開發階段。因此高層物業還需一定時間的市場磨合，才能逐步爲區域市場接受。從樓市發展的總趨勢看，高層物業是未來市場的主流產品。

東西湖被譽爲武漢的“北大門”，而金銀湖更是佔據空港經濟之利，未來還將在這裏修建保稅物流中心，發展物流經濟。這將大爲加強東西湖於城市圈的聯繫，加快異地置業的腳步，爲下一步樓市的繁榮奠定基礎。

東西湖片區主要在售樓盤信息(武漢市房地產信息網截止到20xx年6月30號)

房地產市場調查報告9

第一部分：投資環境分析

1、濟南自然環境及人口概況

濟南市南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低。地形可分爲三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區帶。濟南境內河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白雲湖等。

濟南是中國東部沿海經濟大省——山東省的省會，全省政治、經濟、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批准的副省級城市和沿海開放城市。全市總面積8177平方公里，市區面積3257平方公里。

濟南歷史悠久，是國務院公佈的歷史文化名城。濟南風景秀麗，泉水衆多，被譽爲“泉城”。濟南的市樹是柳樹，市花是荷花。

2、濟南經濟狀況分析

(1)宏觀經濟概況

2004年，濟南市實現地區生產總值1618。9億元，增長15。6%，綜合經濟實力持續在全省前列，是全省重要的綜合性產業城市。第一產業實現增加值118。7億元，增長7。8%;第二產業實現增加值742。4億元，增長19。8%;第三產業實現增加值757。8億元，增長13。0%。。

(2)銀行存款餘額概況

濟南市是中國九大金融區之一，金融機構門類齊全，運營良好。到2004年底，全市各類銀行金融機構存款餘額2991億元，比年初增長22。1%，全市貸款餘額2830億元，增長10。8%。

(3)濟南市民收入及消費概況

2004年，城市市區居民(非農業)人均可支配收入爲12005元，增長9。0%;人均消費性支出8581元，增長2。2%。農民人均純收入4116元，增長13。7%;人均生活費支出2543元，增長9。8%。城鄉居民的消費結構發生較大變化，生活質量提高。城市居民消費更注重消費質量，休閒娛樂享受型消費發展迅速，人均休閒娛樂等服務支出800元，增長19。7%，佔消費性支出的比重9。3%，提高1。3個百分點。城市人均住宅使用面積到達了19。5平方米，比上年末增加0。65平方米;農村居民人均生活用房面積32。9平方米，增加0。4平方米。

(4)固定資產投資概況

2005年濟南全年全社會固定資產投資856。9億元，增長31。6%。在全社會固定資產投資中，城鎮及以上單位投資724。4億元，增長32。3%;農村投資132。6億元，增長44。0%。房地產開發投資121。1億元，增長9。9%，其中：住宅投資96。2億元，增長10。1%，占房地產開發投資的79。4%。

(5)建築業

2005年全市具有新資質等級的建築業企業753家，共完成增加值93。3億元，增長10。4%;實現利稅22億元，增長8。6%;全員勞動生產率(按當年價全社會增加值計算)爲13。03萬元/人，房屋施工面積3448萬平方米，房屋竣工面積1216萬平方米，其中住宅732萬平方米。

2006年一季度，全市建築業開局平穩，全市資質建築業企業共完成總產值48。2億元，同比增長7。8%。其中，國有及國有控股企業完成建築業總產值31。5億元，同比增長1。1%;非國有及國有控股企業完成16。7億元，增長19。3%。

一季度，房屋建築施工面積2026。2萬平方米，比去年同期增長13。2%。其中，新開工面積376。2萬平方米，同比增長34。7%。

一季度，完成竣工產值14。6億元，比去年同期增長33。9%，房屋建築竣工面積39。4萬平方米，與去年持平。

綜合以上五方面，濟南經濟狀況，作以下幾點分析：

(1)2005年濟南市的國內生產總值水平位列全國城市的地21位，但增勢強勁，第三產業增幅明顯。據《濟南市總體規劃文本》顯示，到2010年三次產業的結構比例調整爲5:45:50，這無疑會對第三產業的房地產起到良好的促進作用。

(2)從居民銀行儲蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析，濟南市商品房市場需求潛力較大。數據證明，2005年濟南市人均可支配收入爲12310元，在全國15個副省級城市中排第6、7位，在山東省17城市中，濟南市排第二位，相對購買力水平中高。2005年，家庭年收入區間以3~5萬元爲最多，比例爲44%，其次爲3萬元以下的家庭，比例爲29%，收入在6~10萬元之間的潛在購房者所佔比例爲22%，10萬元以上的潛在購房羣體所佔比例僅爲4%。家庭收入是決定市場吸納量的重要因素，以上收入特徵預示着未來低價位市場需求量仍然較大，中價位市場需求逐步成爲主流。

(3)濟南是一座“畸形”消費城市，貧富差距大，公款消費現象嚴重。

(4)房地產投資繼04年快速增長、05年低幅調整後，正成爲熱點。

(5)在與當地同行的接觸中發現，濟南部分“先富”人士已開始二次或多次購房。

3、濟南市城市發展規劃

(1)中心城區總體佈局。

中心城區由主城區和王舍人、賢文、大金、黨家四個外圍組團組成。

A、主城區是全市的行政、金融、商貿、文化、科教、居住中心，劃分爲核心區和11個功能各有傾重的片區。

●核心區爲歷山路、經十路、鐵路圍合的地區。

●白馬山、濼衛、黃臺、七里河是以工業爲主的片區。

●無影山、工人新村、北園、洪樓、七裏山是以居住爲主的片區。

●文東爲科研文教片區。

●千佛山爲風景旅遊片區。

B、王舍人組團位於中心城區最東部，規劃爲獨立工業區。重點發展冶金、石化、輕工工業。

C、賢文組團位於主城區與王舍人組團之間，以濟南開發區新區爲主體構成。重點發展電子信息、生物技術、光機電一體化等產業。

D、大金組團位於中心城區西部，規劃爲新興產業園區。重點發展電子信息、材料科學等新興產業和倉儲業。

E、黨家組團位於中心城區西南部，規劃爲汽車製造工業爲主的獨立工業區，重點發展汽車製造工業。

(2)公共設施佈局

A、中心商務區。

在順河街、經一路、緯六路、經七路圍合地區內。

B、市級商業中心。

在泉城路、經四路東段、西市場商業集中地區。

C、省級行政辦公用地。

集中在經八緯一地區。同時完善古城區和歷山路兩側的省級行政辦公設施。

D、金融設施。

在中心商務區內。

E、文化娛樂設施。

在南門、經三緯三、普利門、經八緯一等地區。

F、體育設施。

在臘山湖北新建市級體育中心。

G、調整完善醫療衛生設施。

在白馬山、賢文、大金和黨家建設醫療衛生院所。

H、文科設施。

完善文東科研文教區建設，在南部十六裏河地區建設濟南科技活動場所，在東部鰲角山地區預留高教科研用地。

(3)濟南旅遊資源開發。構成以古城旅遊區爲中心，四面擴展的格局。

A、古城旅遊區。

主要包括大明湖、四大泉羣、環城公園、芙蓉街等傳統街區及千佛山、佛慧山等景區。

B、向北擴展建成黃河旅遊區。

主要包括黃河公園、華山、鵲山白雲湖風景區和鴨旺口溫泉旅遊度假區等。

C、向東擴展建成龍山文化旅遊區。

主要包括龍山文化遺址、齊長城、百脈泉羣等名勝古蹟。

D、向南擴展建成山川古蹟旅遊區。

主要包括靈巖寺、五峯山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風景旅遊區。

E、向西擴展建成平陰民俗風情旅遊區。

主要包括洪範池、翠屏門等風景旅遊區。

(4)外聯交通

A、鐵路。

2010年前建設京滬高速鐵路濟南段(含黃河高速鐵路橋)，建設邯濟線、濟龍煙線，並引入濟南樞紐。

B、公路。

近期建設大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟德、濟泰段，高速澆城公路環的東南段，京滬與濟青高速公路的聯接線。

C、機場。

濟南(遙牆)機場擴建爲國內口岸一級機場。新建5萬平方米侯機樓和一條3200米跑道，延長現有跑道至3200米，張莊軍用機場不宜在市區內保留，遷出選址新建。

(5)城市交通。

總體框架：3個環路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主幹路。(簡稱“三環九射、九縱九橫”)

“三環”指由經十路、歷山路、北園路、無影山中路、濟齊路、營市街等組成的快速路環;由二環東、南、西、北路組成的主幹路環;由京滬、京滬與濟青的聯接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環。

“九射”指主幹路環向外放射的濟王、濟青(青州)、濟青(青島)、濟濱、濟德、濟齊、濟兗、濟微、濟臨9條高等級公路。

“九縱”指二環西路、營市街(快速)、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路(快速)、二環東路9條南北向主幹路或快速路。

“九橫”指二環南路、劉長山路、經十路(快速)、經七路、經四路、經一路、北園路(快速)、清河北路、二環北路等9條東西向主幹路或快速路。

4、濟南重大市政工程

(1)已建：

A、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。

B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟濼路立交橋一期工程竣工使用。

C、泉城廣場建成使用。

D、濟南機場主跑道投入使用。

(2)在建：

A、“藍天工程”，市區新增綠地20萬平方米，使城市綠化覆蓋率到達36%，綠地率31%。

B、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低窪棚戶區的改造建設，搞好舜湖社區，新世界陽光花園、北園八村以及其它居民小區的成片住宅開發和經濟適用房建設。

(3)規劃：詳見“濟南市城市發展規劃”。

分析：從以上“3、濟南市城市發展規劃和4、濟南重大市政工程”兩項資料分析得出以下幾點：

A、對中心城區，採取強化、改造手段，進一步確立其商業、金融、和都市旅遊的核心地位。

B、重視東西兩頭的發展，以若干片區的構成確立其每個片區的核心任務。

C、南部大力開發旅遊資源，構成濟南的生態區。

D、北部發展的比重在全市範圍內最輕，對華山各案可能有影響的主要有以下幾點：

●北向擴建黃河旅遊區，其中華山旅遊區作爲其中一部分。

●京滬與濟青高速公路的聯接線工程。將使外聯更方便。

●順河高架路北延工程。

●歷山北路拓寬工程。

第二部分房地產市場分析

一、房地產市場的總體運行狀況

由於房改政策、城市基礎設施及舊城改造、城市新功能區域規劃建設的拉動作用，濟南市房地產市場正在逐步升溫。據有關部門透露，5年之內濟南市將有4000萬平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬平方米。

在一輪發展機遇面前，濟南市房地產業的市場格局必將要發生質的變化，一些有強大後盾支持的開發商可能會脫穎而出。

1、土地市場分析

2006年土地供應狀況

根據濟南市土地部門的放量土地和部分區域招商土地的統計，濟南市市區目前能夠進入市場的土地在3萬畝左右，而且新的土地供應還不斷增加。但濟南市獲取土地渠道和價格的多樣性及歷史遺留問題的理順解決，會在必須時光內造成明顯的供求矛盾。

2、房地產投資狀況分析

2006年投資預期

有關部門的信息顯示，濟南市確定用心推進房地產業發展，今年力爭完成開發投資135億元，同比增長25%。其中：住宅建設完成投資95億元，商業用房完成投資40億元。商品房施工面積980萬平方米，其中商品住宅施工面積800萬平方米;新開工面積400萬平方米，實現銷售面積300萬平方米。

3、商品房銷售狀況分析

截至2006年2月末，全市商品房屋銷售建築面積爲20。8萬平方米，同比增長33。3%。其中，住宅銷售建築面積爲18。4萬平方米，同比增長18。7%，佔全部銷售面積的88。5%，下降10。9個百分點。2月末，我市商品房屋空置面積爲38。5萬平方米，其中空置住宅34。6萬平方米，分別比去年同期增長42。6%和31。1%。買方市場有需求釋放的跡象，但超多新開樓盤的出現，購房人選取餘地較大，配置一般、同質化較強的樓盤將面臨市場的考驗。

4、商品房價格走勢

2006年2月份登記成交均價爲3034元/平方米，比1月份增長18。3%。從前4個月的中檔住宅市場看，在售樓盤每平方米均價到達3500-4500元。市場出現10000-12000元/平米的高端住宅產品。

5、經濟適用房市場分析

據悉，濟南市總共規劃了5個片區來建設經濟適用房，其中首個向中低收入家庭銷售的槐蔭區大金莊經濟適用房項目建設面積15萬平方米，槐蔭區世紀中華城項目7萬平方米，北全福經濟適用房居住組團7。7萬平方米。這爲廣大低收入家庭解決住房問題的同時也帶給良好的居住環境。

二、房地產熱點區域板塊分析

濟南南部是大片的山區，北部是黃河，地理位置的特點決定了濟南市的發展方向是東西向的，加之鐵路交通線貫通東西，經十路、經一路、濼源大街、解放路、泉城路……，濟南的繁華街道大多是東西走向，這就造成了濟南的房地產業和商業形態呈現出沿交通線兩側帶狀發展的特點。

這種城市結構特點造成了濟南的商業地產投資集中在交通幹線沿線，居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟南自古就有“寧要歷下一張牀，不住天橋一間房”的說法，談的就是這個特點。反映到濟南的房地產市場上，南部，東部的房價比北部西部的房價要高上一個檔次。

針對濟南市的特點，政府在制定城市規劃的時候也充分的照顧了交通幹道沿線的商業的住宅開發。

成功拓寬改造後經十路板塊顯現巨大商業投資價值。目前位於經十路沿線大型樓盤，東部中潤世紀城，西部的陽光一百都有不俗的市場表現，越來越得到市場認可。

大改造後的經一路板塊也是濟南市的一大投資熱點。位於經一路延長線和大明湖西北側的巴黎花園，具備良好的地理位置和人文環境，樓盤前景看好。大明湖附近離經一路不遠的魯能康橋，具備必須的升值潛力。另外，由山東省建工集團開發的明珠國際商務港，投資前景看好。

濟南市的歷史文化風貌區具備較高的升值潛力。典型的就是泉城廣場沿線，周圍名勝聚集，是濟南市的中心，圍繞泉城廣場，泉城路、濼源大街兩條東西向的幹道也是一個值得關注的板塊。

歷史及規劃因素構成的特色產業聚集地，如以山大路爲中心的科技商業地帶，以英雄山路爲中心的社區、商業、通訊地帶，以北園大街爲中心的建材傢俱、娛樂產業地帶，以及以趵突泉爲中心的特色旅遊帶等，均是應關注的投資熱點。

屬“南控”的濟南南部地區，山青水秀，自然環境好，紅葉谷、九頂塔、野生動物園、藥鄉森林公園等濟南大部分近郊旅遊景區也都在南部，南部獲批准開發的樓盤就具備了很好的增值空間，位於濟南南部開發的陽光舜城、偉東新都、國際風情街等民用和商用房產的熱銷也說明這一點。

東部區域板塊發展潛力日益顯現，隨着新城建設進程的加快以及與章丘的鏈接，爲區域土地市場帶給充沛的供應的同時促進了該區域房地產開發的進程，仍是未來一段時光濟南住宅市場的熱點區域。

第三部分2006年濟南住宅市場分析預測

2006年住宅市場預測

1、行業發展方面

計劃經濟——改革開放——加入世貿組織，中國的經濟是不斷走向市場化、國際化的，各行業面臨的是世界範圍的競爭與機遇，各行業、各領域的市場化程度也在不斷提高。房地產相關領域，土地已基本走市場化的道路;利率政策在不斷靈活，商業銀行等市場參與者的話語權在不斷加大，央行雖在總體監控，但越來越多的是透過市場化手段影響利率波動;匯率方面，國家匯率制度也進行了重大的改革，控制性的放開了人民幣匯率，將人民幣推向了世界貨幣市場。綜合來看所有房地產相關領域市場化程度的加深都會對房地產行業產生促進作用，推動市場不斷成熟，穩步發展。

2、新增供應量方面

05年由於受中央和地方各種房地產政策的影響，新增供應量與04年相比大幅下降，市場一度低迷，銷售量萎縮，成交價格雖時有波動，卻並無大幅滑坡。但從長遠來看，宏觀經濟來方面，國家在抑制投資過熱，房地產行業作爲國家支柱產業之一必然是重點調控對象，但房地產業不僅僅拉動投資，也能有效拉動需求，且能帶動家電、建材等多行業的消費性支出，解決國家一向以來有效需求不足的問題。進入2006年3月份，濟南東西南北中都有大盤項目在啓動，在住宅市場上泉景·天沅(80萬平米)、歷山名郡、重汽·翡翠郡(68萬平米)、融基·湖光山色等新項目或開盤或開始大力推廣，4月份，外海中央花園(88萬平米)、蝶泉山莊、陽光100三期、京魯山莊、大地花園、嘉匯·環球廣場、繡水如意國際商都等項目啓動發售。60萬平米以上的大型樓盤就有魯能領秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100萬平米以上)、外海中央花園。正在熱賣的大盤有偉東新都(103萬平米)、陽光100國際新城(178萬平米)

3、產品種類方面

2006年房地產上市品種多樣成爲市場亮點。從千佛山禧園、國華東方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地華園、歷山名郡，從中潤世紀廣場、嘉匯·環球廣場到第一大道、繡水如意國際商都，別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區等品種的出現反映了當前市場需求的多樣化。而10多箇舊村改造項目及其它價格較低的項目的旺銷，也顯示了住宅市場從低端向高端推進的態勢。06年開發商應注意市場細分，找準客戶定位，才能在較旺的市場空間中贏得一席之地。

4、居住品質提高方面

在2006年新開工的項目中，技術含量、戶型設計、施工質量、形象包裝、品牌營造等方面均有進步，這反映了在“節能、節地、舒適、生態環保”大背景下濟南房地產市場的進步。天泰太陽樹項目推出“不要空調暖氣”的恆溫恆溼宣傳主題，翡翠郡在戶型設計等方面申請5項專利。

5、戶型及面積方面

市場需求在戶型及面積方面趨於理性化。06年的熱點集中在75-90平米的兩室兩廳以及100-115平米的三室兩廳上，總價低，易於理解。南部城區的狀況略有不一樣。詳見客戶羣分析。

6、價格方面

目前國家頒佈的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開發商不小的成本壓力，此外原材料價格和勞動力價格的穩步上漲，樓盤品質提升帶來的成本也在增加，所以預計未來一段時光價格不會下降，但今年政策中關注的經濟適用房、舊村改造轉軌等關鍵詞，預示必須規模的中低價房的開發，同時未來一段時光新增供應量的增加，將會對濟南樓市產生不小的衝擊，限制樓市價格的增長幅度。2006年前四個月，在售樓盤均價到達3500-4500元/平米，銷售勢頭良好。泉景天沅起價3830元/平米，魯能領秀城均價4200元/平米，位於陽光舜城的依山居5700元/平米左右，東部品質樓盤均價在4300-4800元/平米，太陽樹醞釀10000元/平米銷售均價。

7、供應分佈方面

未來一段時光，南部將是06年住宅市場的焦點，隨着國家對房地產政策的收緊，許多開發商過去囤積的土地紛紛亮相，從05、06年房展會我們能夠看出，南部新樓盤驟增，並且開發規模、和品質都較高，吸引了衆多購房者的眼球;東部區域發展潛力日益顯現，隨着新城建設進程的加快以及與章丘的鏈接，爲區域土地市場帶給充沛的供應的同時促進了該區域房地產開發的進程，仍是未來一段時光濟南住宅市場的熱點區域。

8、客戶羣方面

(1)潛在購房者基本特徵

①潛在購房者的年齡結構趨於年輕化，40歲以下的年輕人成爲購房羣體主流，所佔比例達73%，其中，26~30歲的購房羣體爲主，所佔比例爲29%。購房羣體的年齡特徵將直接影響其對住宅的戶型選取、建築風格、社區配套等的需求狀況。

②購房行爲主要以家庭爲單位，三口之家佔據主導，比例爲48%，二人世界所佔的比例爲27%，相比之下單身購房羣體在對房產的需求程度和支付潛力上都略顯不足，所佔比例僅爲12%。但單身白領階層的消費意識隨着社會進步發展迅速，單身一族對住宅物業要求日益強烈，對住宅的功能要求較高。該羣體多爲高收入、高學歷的單身者。另外，老年人消費市場正日益擴大，其消費心理和消費潛力與年輕人相比，更加理性，尤其是在古城濟南，隨着人口老齡化的加快，老年人的消費力資源會比較充裕。

③潛在購房者中具有大專和本科學歷的人羣已經成長爲潛在的購房主流，爲79%;其次是具有高中(含中專、技校)學歷的人羣，比例爲17%，相應的購房者對社區帶來的文化氣息、生活品質、周邊配套都將提出更高的要求。國中及以下學歷的人羣僅佔4%。

④潛在購房者的工作單位多爲私營企業，其次爲事業單位，透過對潛在購房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析證明，年收入在6~10萬元間的購房者的工作單位中私營企業居首位，年收入在10萬元以上的潛在購房者工作單位以事業單位爲首。

⑤潛在購房者的主要出行工具表現爲公交車，所佔比例爲44%，相應的，購房者對於公交汽車站的關注程度也較強。其次爲自行車/助力車，比例爲24%，排列在第三位的是私家車，比例爲17%，購房者的私家車擁有數量不容忽視。

(2)潛在購房羣體需求特徵

①79%的受訪者選取1～2年內購房，打算一年內購房的比例爲38%，2年內購房者比例爲41%，選取2~3年內購房的比例爲15%，3年以上購房的比例僅爲6%。近年來，由於拆遷的區域較大，購房者思考改善居住條件的需求也較大，導致購房計劃表現出相對集中的特徵。

②潛在購房者的置業目的中自我改善居住條件的居於首位，所佔比例爲69%，購房給父母及孩子的比例爲23%，用於投資的潛在購房者所佔的比例爲6%。結合潛在購房者的住房性質分析，商品房的擁有比例僅爲16。2%，自有住房、房改房所佔的比例爲35。8%和30。2%，拆遷房所佔的比例爲9。3%。

③潛在購房者中有40%選取在東部購房，選取南部區域的比例爲22%，選取西部區域的比例爲19%。南部區域購房者思考的主要因素依次爲：自然環境、交通便利、價格和工作方便。

④潛在購房者對建築形態的選取中，多層居首位，所佔比例爲57%，其次爲小高層所佔比例是37%，對於高層的選取比例僅佔6%，別墅所佔的比例是1%。雖然多層依然在建築形態中佔據主導地位，但是小高層已經逐漸爲購房者理解，其地位日漸穩固，而且限於稀缺的土地資源，小高層的需求容易得以實現，而對多層的需求則會由於其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉移，購房者對小高層的需求未來將呈現增漲勢頭。

⑤潛在購房者首選的戶型結構是平層，所佔比例爲50%，選取複式結構的比例爲25%，選取錯層的比例爲16%，躍層結構爲8%。

⑥濟南市戶型需求綜合分析狀況來看，二居室、三居室是需求的主力戶型，比例超過90%，其中二居室比例爲62%，三居室比例爲28%;對一居室、四居室的戶型需求極少，分別爲2%、3%。戶型需求與家庭成員結構密切相關，一居室更多地面向單身及投資者，四居室以上的戶型因其總樓款較高，相對抑制客戶的購買需求。但相關分析證明，濟南市不一樣區域的購房者對住宅的戶型需求略有差異，選取市中區的購房者對三室的需求量較其他區域強勁，南部區域內對四室的需求較顯著，證明這兩個區域大戶型住宅較有市場。南部區域需求戶型比例基本爲一居室2%，二室一廳28%，二室二廳29%，三室二廳35%，四居室6%。

⑦80~100平方米之間的戶型面積指標成爲大衆需求主流，比例高達39%，其次爲100～120平方米，需求比例爲26%，80平方米以下需求比例爲19%，120～150平方米需求比例爲11%，對150平方米以上的戶型需求比例爲4%。

(3)潛在購房者的購買潛力分析

①家庭年收入區間以3~5萬元爲最多，比例爲44%，其次爲3萬元以下的家庭，比例爲29%，收入在6~10萬元之間的潛在購房者所佔比例爲22%，10萬元以上的潛在購房羣體所佔比例僅爲4%。家庭年收入在3~5萬之間的，對總價的承受潛力就應在20~45萬之間。家庭年收入在6~10萬之間的，對總價的承受潛力就應在40~90萬之間。

②對價格的理解程度集中在4000元/平方米以下，比例超過90%，其中3500元及以下所佔的比例最高，爲64%，其次爲3500~4000元/平方米，所佔比例是30%，4000元/平方米的住宅比例僅佔5%。

③對住宅總價的承受力，以40萬元以下的爲需求主流，佔到總數的八成多，其中21~30萬元間的總價，購房者理解的比例約佔到四成，其次是31~40萬元之間的總價，約佔到三成，超過40萬元的總價水平，僅有12%的人能夠理解，所以總價水平40萬元爲潛在購房者的心理底線。依據潛在購房者能夠承擔的總房款價格，細分不一樣購房羣體的需求特徵爲：承擔總房款在30萬元以下的潛在購房者，偏好的面積首先是81~100平米，其次爲61~80平米，偏好的戶型分別爲二室一廳一衛和二室二廳二衛;總房款在31~40萬元之間的購房者偏好的面積爲101~120平米，戶型爲二室二廳一衛;總房款在41~60萬元之間的購房者偏好的面積爲121~150平米，戶型爲三室二廳二衛;總房款在61~80萬元之間的購房者偏好的面積爲121~180平米之間，戶型爲四室二廳二衛。

(4)配套需求分析

①綠化、超級市場、幼兒園/學校是最重要的三項配套。潛在購房者關注的社區配套中，綠化居於首位，所佔比例爲20%，之後分別爲超級市場、學校/幼兒園和運動場所。結合前文可知，潛在購房者年齡以26~30歲之間的居多，其中家庭結構爲二人世界的佔五成，因此，其對幼兒教育環境關注程度較強。

②潛在購房者對於有車位需求與無需求的比例爲4：1，租用與購買所佔的比例分別爲49%和32%。潛在購房者比較偏好地下的車位。購房者願意支付的車位價格主要集中於7萬元以下，比例爲50%，其次爲8萬元，比例爲21%，購買者對車位的購買意識不強，願意支付的價格普遍較低，車位配比應將當前需求與未來城市發展相結合思考。

房地產市場調查報告10

一、摘要

目前新城區規劃面積3３平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去後，加上高教園區、高檔住宅區，一個大型新城區已初具雛形。通過引進比較成熟的商業版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產界也正是看中了其多種業態百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區爲中心，中心鎮、近郊鎮共同發展的房地產建設新格局已形成。隨着東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭雲天等大型高品質樓盤陸續交付，還將有不少樓盤先後開盤，伴之中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，中心區即將成爲又一個居住中心。

二、城區規劃背景（新城：未來城市副中心）

新城區其定位爲未來的政治、經濟和文化中心。該區域規劃總面積3５平方公里，近期計劃開發12平方公里，其中工業區5平方公里，規劃總人口約12萬人。新城區遠景規劃年限一直到20xx年，屆時計劃容納20萬人口；同時根據市裏“南居北工”的發展戰略，到20xx年新城區將成爲一個現代化、生態型、園林式的國內一流中等城市，充分發揮其XX城市副中心的優勢，分擔主城區的城市功能，減輕中心城區的城市負荷。

新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸佈置的東西軸，爲休閒文化商業景觀軸，今後將建設高檔酒店、單身公寓、藝術展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人羣的活動場地等。南北軸則沿平行於天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區塊，是大型的城市公園。

根據規劃，新城區空間環境特色可概括爲：“一心”，即鄞州新城區的中心，爲區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業區，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建築高度、建築風貌及城市肌理、景觀介質變化和視覺走廊設計體現；“兩軸”，即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸；“三環”，即通過整合現狀河流綠化，形成3道以核心區爲核心的綠環；“四廊”，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點”，即在綠環、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節點，佈置城市公園。

三、已建成樓盤：

1、華泰劍橋：由華泰股份公司開發，北靠四明路，東臨錢湖北路，建築面積30餘萬平米。分多層、複式多層、高層、聯體別墅和單體別墅，以120——130㎡的三房兩廳爲主。內設高級會所、學校、超市、美容美髮室等。在小區門口步行兩分鐘即可到達公交車站，交通比較便捷。

2、金灣華庭：由寧興房產開發，位於錢湖北路以西，四明中路以北，總建築面積約11萬平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢範圍洋房和10幢聯體別墅組成，共700多戶，開盤價4000元/㎡左右，目前二手價6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點。

3、半島名邸：由光大置業開發，位於天童北路與華裕路口，總建築面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達公交車站。

4、東湖花園：由雅戈爾置業開發，位於中興路與麥德龍交叉口，建築面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛爲主。內有五星級會所、大型運動場、室內游泳池和東湖國小。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車程，小區附近設有公交站點，是居住和休閒的首選地。

四、在建樓盤：

1、都市森林：由雅戈爾置業開發，四明中路以北，寧南路以東，總建築面積26.6萬平米，共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將於20xx年6月份開盤。

2、新都美地：由新都置業開發，位於天童北路與四明路之間，建築面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛爲主。24小時熱水供應，安保自動化，還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開盤價4400元/㎡左右。

3、小城花園：由百隆房產開發，位於天童北路，杉杉工業城南面，總建築面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預計開盤價6200元/㎡左右。

4、四明春曉：由旗濱集團有限公司開發，建築面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

五、調查定論

從市場調查的過程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產主要開發商在參與打造新城區，結合城市規劃和房地產市場規律，穩步有序的推進，實現了房地產業20xx年一個新的熱點，在這個熱點的背後是政府的宏觀調控，和房地產業更趨於成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風格上是基本相一致的，以歐陸風情爲主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風格不是主要形成競爭的因素，大量的百餘平方普通住宅區，將吸引更多的購房者，從這裏將引出一個環境與人文因素，以及周邊的配套設施，成爲營銷新的引爆點；從各個小區的佈局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點，還是在於如何妙作聚集人氣。總之，未來新城區的房地產市場還將持續走高。

房地產市場調查報告11

隨着城市化進程的不斷加快，泗洪縣房地產業得以蓬勃發展，投資規模逐漸增，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產業的快速發展對擴就業，帶動相關產業發展，提升城市形象，繁榮地方經濟作出了明顯的貢獻。

一、基本概況：

20xx年新開工面積112、5平方米,其中住宅項目15個,面積75、2萬平方米；專業市場6個，面積37、3萬平方米。批准預售面積80萬平方米，其中商業26萬平方米；網上銷售備案商品房2599套，面積29、7萬平方米，均價2168元/平方米；網上銷售備案普通住房20xx套，面積23、86萬平方米，均價1924元/平方米；網上銷售備案商業用房505戶，面積6、87萬平方米，均價3248元/平方米。

20xx年元月至4月，網上銷售備案商品房2700餘套，面積25、4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產市場整體銷售比較穩定，去年雖然受宏觀經濟政策等方面因素影響，但該縣房地產市場整體波動不，房地產市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較的樓盤出現了銷售高峯，這說明該縣房地產市場的需求空間仍然較。

二、存在問題：

1、供電方面：一些小區存在供電不完善問題，爲臨時用電。究其原因：供電部門要求開發企業在紅線之外架設供電專線，費用昂貴，給企業增加較的經濟負擔，許多開發企業迫於資金壓力，無法解決，部分小區已多次出現停電現象，羣衆意見較。

2、開發企業內部管理有待完善，在泗洪註冊的房地產企業現有40餘家，部分爲本地企業，規模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發管理過程中，重效益輕管理，導致樓盤建設配套設施不完善，出現一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現停工爛尾現象，影響羣衆的消費心理。

3、開發企業資金短缺。20xx年上半年受宏觀調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前爲止收效尚不明顯，主要原因：各商業銀行對房地產開發項目的開發貸款發放條件較爲苛刻，使得開發企業從銀行取得資金難度，目前僅有個別樓盤通過開發企業自身努力爭取了部分貸款，部分項目資金仍來源於社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度，導致開發項目資金短缺，以至引發部分開發企業到周邊市、縣投資，量資金外流，項目多的企業資金缺口巨，舉步維艱，直接影響項目的推進速度，更影響樓盤的正常銷售。

4、近年來，泗洪縣四房建設穩中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由於泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較，部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。

5、受20xx年整體經濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是羣衆持幣觀望的情緒較濃，使得消費羣體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。

三、下步打算：

1、有序的開展拆遷規劃，適度控制招拍掛土地的數量，以平衡現有市場供需，預計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。

2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細規劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓後存在的供電問題，由政府牽頭出面協調解決建成小區的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現象的出現。

3、加各銀行對房地產企業的信貸支持力度。20xx年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開發企業座談，會上各家銀行與開發企業簽署總額達7、06億的開發貸款協議，但開發資金仍有較缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更貸款支持，確保房地產在建項目的穩步推進。

4、在確保四房建設有序推進的同時，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴格把握拆遷安置的准入關，打擊私下轉讓拆遷協議行爲，杜絕惡意炒作現象的出現。

5、加對房地產開發企業和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務意識，建立一站式審批制，高起點規劃，高質量施工，完善基礎設施配套，提升小區檔次，讓羣衆滿意消費。

6、在泗洪縣政府年前已經出臺的《促進房地產業健康穩定發展的二十三條意見》的基礎上，根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善，出臺補充優惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況，爲其完善手續，擴二手房市場，爭取商業銀行對二手房按揭業務的開展，以此助推商品房市場的發展。

8、加對羣衆的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優惠政策，堅持正確的輿論導向，激發羣衆的購房慾望，以此來帶動泗洪縣房地產市場的持續健康發展。

房地產市場調查報告12

“只要去做，你就能得到。”很多房地產項目都遵循了這條熟悉的好萊塢式格言。但在磚石和砂漿的現實世界裏，所有經濟上獲得成功的房地產開發項目都與其市場潛力密不可分。

房地產市場分析可爲房地產各項活動提供決策和實施的依據，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發房地產活動中的風險。本文從實用的角度，探討了房地產市場分析的層次與內容體系，歸納總結出服務於房地產投資決策、項目融資、房地產徵券投資、房地產開發過程、房地產市場宏觀管理等活動的房地產市場分析報告的特點，對房地產市場分析缺乏有效性的原因進行分析，並提出了提高房地產市場分析報告有效性的途徑。

一、房地產市場分析的層次與內容

1、房地產市場分析的層次

房地產市場分析由於深度與內容側重點上的不同要求，可分爲以下三個層次的分析，每一後續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯繫。

區域房地產市場分析：

是市場研究區域內所有的物業類型及總的地區經濟，對總的房地產市場及各專業市場總供需情況的綜合分析。它側重於地區經濟分析、區位分析、市場概況分析等內容。

專業房地產市場分析：

是對市場研究區域內專業市場（住宅、商業或工業物業）或專業子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。它側重於專業市場供求分析內容。

項目房地產市場分析：

是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特徵下的銷售率及市場佔有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。它側重於項目競爭能力分析等內容。

2、房地產市場分析的內容

房地產市場分析的內容較爲複雜與多樣，將它歸納爲六項主要內容。各類房地產市場分析由於要求的側重點不一樣。所包含的內容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。

地區經濟分析：

是研究地區的經濟環境，它包含￠ù地區經濟的基本趨勢分析；￠？地區基礎產業的發展趨勢分析。房地產市場分析可採用計劃部門等機構對地區經濟情況的研究結果，而不必對地區經濟情況作完全分析。但需要根據分析時的實情作調整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。

區位分析：

是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內容。它要對項目地塊所在的區位與類似的區位進行比較，發現市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內容。

市場概況分析：

它包含￠ù對地區房地產各類市場總的未來趨勢分析；￠ú把項目及其所在的專業市場放在整個地區經濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經濟、法律是否支持該項目。￠？找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側重點。

專業市場供求分析：

它包含￠ù根據潛在需求的來源地及競爭物業的所在地，確定市場研究區域；￠ú細分市場，進行產品細分及消費者細分。找出某一消費羣體所對應的房地產產品子市場；￠？分析各子市場的供需關係，求出各子市場的供需缺口；￠ü將供需缺口最大的子市場確定爲目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。

項目競爭分析：

它包含：￠ù分析目標物業的法律、經濟、地點、及地點的可達性等特徵；￠ú根據目標物業的特徵選擇、調查競爭物業；￠？進行競爭評價，確定目標物業的競爭特點，預測一定價格和特徵下項目的銷售率及市場佔有率（市場份額）。這裏面還包含要得出三個分析的側重點，即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。當然，每個市場分析不一定都包含所有的側重點。其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項目及戶型，進行目標物業的規劃設計和產品功能定位，並找出目標物業的競爭優勢，提出強化其優勢、弱化劣勢的措施，並指出它的市場風險來源。售價和租金預測是通過對比分析，總結競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金、售價情況來預測。吸納量計劃是指研究地區、價格和市場份額間的關係，將項目所在子市場中未滿足的需求。按照市場佔有率進行分配。預測項目的吸納量及吸納量計劃。

敏感性分析：

測定關鍵參數的敬感性。確定分析結果適用的範圍，反映市場分析面對的不確定定性。即測定關鍵參數變動範圍，對分析中的關鍵假設，測定它閃在確保項目滿足投資目標要求的情況下，允許變動的範圍。

二、不同使用目的下房地產市場分析的特點

在實際應用中，某一使用者或部門可能會遇到所有物業類型的市場分析問題。如投資決策部門、金融機構、房地產證券公司、房地產開發企業、政府農場宏觀管理部門等，他們由於各自不同的目的需要，對市場分析報告的側重點和深度也有差別。

1、投資決策中的房地產市場分析

房地產項目投資決策的目標是開發或投資滿足目標收益要求的房地產項目，決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握，它要做的是項目房地產市場分析。其中，置業投資決策要確保項目的經濟能力，分析市場前景及項目租金預測。開發投資決策要決定市場需求和尋找市場機會，選擇正確的位置、合適的開發時間，以保證項目汗發完成後有良好的市場需求。

2、項目融資中的房地產市場分析

房地嚴項目融資中要時項目進行市場評估，以預測項目的銷售收入，作爲衡量貸款還款的主要來源。在融資過程中，開發商需要房地產市場分析作爲項目可行性分析的一個重要都分提供申請貸款的理由。金融機構藉助房地產市場分析的結果來評估項目的投資潛力，確保貸款和投資有一個好的市場基礎，確保項目的經濟能國，作爲貸款項目選擇的重要依據。

3、房地產證券化中的房地產市場分析

在房地產證券化過程中，房地產形場分析的目的、是幫助評估師合理確定抵押物的價值，幫助證券商進行市場定性、確定抵押物組合、爲房地產證券定價等，爲投資者提供抵押對象的完備信息，反映抵押對象的質量及市場預期回報。作爲投資者選擇證券類則的依據；爲政府擔保方及評級機構提供房地產的市場前景分析，價爲分析證券實際價值的參考，併爲進行證券結構控制提供依據。總之，爲證券化服務的房地產市場分析目的較複雜，它根本的側重點在於關注房地產市場前景及項目物業的收益或回報率。

4、房地產開發中的房地產市場分析

房地產的開發過程中，開發商要根據市場的需要確定方向，設計或修訂投資策略，指導選定位置，進行產品計劃、設計、品質、定價、調整，獲取規劃許可和政府支持，獲取金融機構貸款的支持，制定合理的營銷策略促進項目開發成功。如爲其提供項目建成後的市場可按納的售價和租金水平；根據項目特點進行亮點的挖掘，據此制定營銷策略；另外，市場分析還提高了房地產企業對市場狀況的把握程度，增強了企業的競爭能力，實時調整營銷策略。

5、市場宏觀管理中的房地產市場分析

房地產市場的宏觀管理要把握房地產市場供求關係的變化規律，以合理制定有關的房地產產業政策；把握房地產市場宏觀經濟情況及政策、法律環境，及房地產市場供求情況，瞭解整個房地產宏觀市場，以指導土地規劃及利用，合理控制土地開發與土地供給的數量與結構；瞭解房地產專業物業供需情況，爲房地產合理結構控制提供依據；房地產宏觀管理部門還要確定什麼樣的項目類型能獲得公衆的贊同，瞭解計劃開發項目周圍公衆的態度，以確保新的開發適合社區的需要，滿足公衆的需要。

研究以上各類活動的特點，得出各類房地產活動所需市場分析的層次及內容側重點如表所示。

三、提高房地產市場分析有效性的途徑

1、影響房地產市場分析有效性的原因

通過對房地產市場分析的系統研究，本文認爲影響市場分析有效性的原因有：第一，分析師對房地產市場分析要點的把握程度。只有根據分析目的把握住市場分析的關鍵所在，才能使分析切中要點，達到一定深度，不因分析內容過多而遮掩了主體的分析；第二，分析過程中邏輯關係是否合理。第三，市場分析所選用的分析方法是否恰當；第四，市場分析的數據是否充分、可靠。在一個房地產市場分析中，如有以上原因的一個或幾個情況發生，都會導致市場分析結論的不合理和缺乏有效性。

2、提高房地戶市場分析有效性的途徑

總體上來說，要提高房地產市場分析報告的有效性或可信度，首先就要明確各類房地產活動對房地產市場分析的要求，明確市場分析的工作重點，有針對性地分析。同時，要求在分析過程中，採用合適的市場分析方法，論證有力、結論明確。具體的要求是：系統完整、邏輯清晰合理；報告中採用的數據有針對性，有兩個以上數據來源的比較；需求參數確定合理，對關鍵需求參數的變動趨勢有獨到的研究分析，而不是簡單採用了不變的參數來求算；預測需求時測定了細分市場的分段需求；分析中要分析子市場分段中有競爭的供給，而不是籠統地分析已建和在建項目的供給；市場佔有率、吸納量計劃的確定過程合理且有邏輯性；市場分析結論明確，結論適用的範圍界定清楚，能充分反映市場分析結論所面對的不確定性。

房地產市場分析，是房產市場調查者最主要的一種統計分析方法，這也是考察房地產市場的最根本的依據，是房產走向的導航標！

房地產市場調查報告13

“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接稅收佔到總稅收的15%左右，相關稅收佔到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則佔到36%。隨着經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。

近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對於受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策推薦，對持續我區房地產市場的持續健康發展，具有重要好處。

一、我區房地產市場發展現狀

今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489。9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：

1、房產投資持續較高增速

我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速爲42。2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，佔到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別爲：2。6%、15。2%、84。5%、79。1%、1。9倍;辦公樓開發投資也持續了10倍以上的增速。

2、房產銷售勢頭回落明顯

今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預售狀況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50。6萬平方米;預售套數和麪積數與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出於對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產平均價格持續走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年後，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由於土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。

自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響

由於房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防範房地產風險作爲今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要透過以下幾方面來調控房市：

——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關於做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化狀況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時光;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，着重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。

——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，並實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。

——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定20xx年6月1日後，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅，同時規定凡在20xx年6月1日以後購買非普通住房的，按3%全額徵收契稅。

——房地產發展目標調整。20xx年市《》確立了“以居住爲主、以市民消費爲主、以普通商品住宅爲主”的“三個爲主”樓市調控原則。

——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，於2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，並出重拳打擊違規炒作房產的企業。

——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房爲主的中低價普通商品房供應。20xx年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。

從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關係到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現必須程度的“緩剎車”效應。

但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，到達抑制投機行爲、規範投資行爲、鼓勵居住消費的目的，有利於我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：

——合理控制房地產投資開發量。透過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，透過嚴格土地供應，有效防止過度開發的狀況發生。

——緩解房地產業供求矛盾。透過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。

——適度平穩房地產價格。思考到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨於穩定。

三、用心應對，持續我區房地產市場持續健康發展

總的來說，由於我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。爲持續我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。

1、加強房地產價格監測工作

及時掌握我區房地產價格動態和走勢，建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前個性要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動狀況和原因等列入分析資料。一旦發現價格異常波動，及時提出預警推薦。

2、加強房地產項目的跟蹤管理工作

建立房地產項目的跟蹤聯繫網絡，及時反饋項目的進展狀況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，並按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃註冊資本金、項目資本金，無證或超範圍從事房地產開發經營的行爲，要依法嚴厲打擊。

3、有計劃有步驟的規劃房地產開發

結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以到達透過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，透過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。

4、合理引導住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人羣、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。爲滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區要以此爲契機，用心引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。

房地產市場調查報告14

引言： 新房成交遠高於預期，二手房20%個稅出臺，成交火爆。

20xx年第一季度新房成交量達到1194套，成交量遠高於預期，同比20xx年第一季度，成交量增漲明顯，樓盤分多期開盤的營銷手段使得開盤的去化率十分驚人。受到3月1日出臺的國五條細則——個人出售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計徵個人所得稅的影響，諸暨3月份二手房市場交易火爆， 單月成交量達到了842套。（文中所有數據截至3月29日）

一、第一季度商品房住宅（新房）成交量分析

（20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統計圖）

提要：20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅。從數據分析可以看出，諸暨房地產市場新房每月成交量都在300套以上，第一季度總成交1194套。

環比20xx年第四季度，20xx第一季度新房成交量有所回落，同比20xx年第一季度有明顯漲幅。

每年的1、2月份，春節前後，大部分房企正處於總結前一年業績、制訂新一年目標的階段，開盤、營銷節奏普遍放緩，因此這個時間段內交易量通常會相對較低，尤其20xx年年底市場總體處於高位，在此影響下今年一季度成交環比有所回落是正常現象。

如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較，則不難發現，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高，與歷史同期最高水平相差無幾。總結來看，去年年底的市場上升行情其實仍在延續。

二、第一季度商品房住宅（新房）成交均價分析

（第一季度諸暨商品房住宅成交均價走勢圖）

提要：第一季度諸暨商品房住宅（新房）成交均價相比於20xx年有小幅度的上漲。

從1月份開始，諸暨商品房住宅（新房）成交均價在穩步上升。環比20xx第四季度，漲幅不大。但是同比20xx年第一季度，成交均價卻有明顯漲幅，上漲幅度達到了8。6%。

事實上，20xx年樓市調控初步控制了房價快速上漲的局面。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅，因此在我們看來，整個20xx年上半年諸暨房地產市場都將維持量價齊升的格局。從存量角度看，存量雖仍處在一個相對高位，但經過20xx年的去庫存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化週期來看，隨着庫存的減少和成交的回升，消化週期相比20xx年同期普遍出現大幅縮短。

三、第一季度諸暨二手房住宅成交及住宅出租分析

（20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢圖）

二手房：受到3月1日出臺的國五條細則——個人出售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計徵個人所得稅的影響， 諸暨3月份二手房市場交易火爆。

20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套，同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%。20xx年第四季度諸暨二手房市場成交347套，環比20xx年第四季度成交量上漲了237%。

3月1日國五條細則出臺之後，住建部部長姜偉新在接受記者採訪時強調，“國五條”一定要嚴格執行。他說：“執行過程中如果有什麼問題再改，但一定要嚴格執行。”通過走訪諸暨本地的中介瞭解到，此前執行的個人所得稅政策分爲幾類情況：普通住宅按照房屋成交價的1%計徵；非普通住宅按照房屋成交價的2%計徵；但自有住房如滿5年且爲個人唯一住房的可免徵個人所得稅。

細則出臺前的短期內，由於個稅按此差額徵收，短期內會加速二手房的交易，爭取搭上政策的末班車，二手房交易將進入暫時的高峯期。

租房：每年過年前後都是房屋租賃的淡季，並且由於諸暨教育局新政的實施，進一步導致了房租租賃的減少，年後的租賃市場主要以因工作需求租賃房屋的爲主。

四、第一季度諸暨房地產市場總結

20xx年1月，隨着春節的逐漸臨近，大部分房企放慢了營銷推案節奏，新增供應量環比出現大幅下滑，然而諸暨的成交量卻依然在延續去年底的“翹尾”行情，儘管環比去年第四季度的成交量有所回落，但同比卻出現了增長。3月1日國五條細則出臺之後， 二手房交易進入暫時的高峯期， 諸暨3月份二手房市場交易火爆。一手房市場對“國五條”反應稍顯遲鈍，新政對於我市一手房市場的影響，可能會在未來一段時間裏逐步顯現。

我市存量雖仍處在一個相對高位，但經過20xx年的去庫存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化週期來看，隨着庫存的減少和成交的回升，消化週期相比20xx年同期普遍出現大幅縮短。

總體看來，20xx年諸暨房地產市場可謂取得了開門紅。至於這波行情能延續到什麼時候，我們認爲，如果短期內整個房地產行業政策面能維持當前的平穩格局，那麼市場需求繼續溫和釋放應是基本上確定的。

房地產市場調查報告15

一、城市居民目前住得怎樣

從調查所涉及的範圍看，城市居民以居住樓房爲主。由於房改不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3％，超過半數；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住單位的房子。住房面積多數在40-80平方米之間。

二、多少都市人準備買房

據調查，五年內準備購房的都市人佔調查城市總體的21.9％，其中以經濟適用房和商品房爲主，預購面積在70-140平方米之間。購房資金將主要來源於家庭儲蓄，政府及銀行貸款也佔據一定比例。

三、有了產權房，還買房嗎

數據顯示，調查總體中59.3％的家庭擁有住房產權，住房面積在20-80平方米不等，多爲2、3或4口之家，其中以居住面積在50-80平方米所佔比例爲最高，20-50平方米居住面積位居其次。還有小部分家庭或個人從單位或私人處租房。那麼，是不是隻有這一小部分的租房者纔是房產預購對象呢？調查結果顯示並不盡然。調查顯示，在已擁有產權房的家庭中，23.3％預計在五年內購房，20.1％預計明年購房，商品房及經濟適用房仍佔預購主導地位。

調查顯示，無產權房家庭主要希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業，爲解決生活問題；而已擁有產權房的家庭則希望購買更大的房子，屬二期置業，爲改善生活質量。

有產權房家庭計劃5年內購房的比例遠遠高於計劃1年或2年內購房的比例，尤其是對大面積住房的購買。

另外，在商品房預購羣體中，有產權房的家庭預購比例達55.6％，遠遠高於其他住房羣體，預購面積以81-100平方米的需求爲最高，達30.5％；而在100-150平方米的預購羣體中，擁有產權房的家庭預購比例高達62.3％，可見購房在這個羣體中的市場潛力非常可觀。但是，他們的購買能力又怎樣呢？

假設擁有房產權的預購者爲一總體，調查顯示，其中家庭月收入在20xx至2500元之間的比例最高，達16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最小。從總體家庭月收入狀況來看，我們就不難理解他們對房子售價的期望值所在。希望房價在1000-20xx元的比例最高，爲30.4％；500-1000元的佔22.3％；20xx-3000元的佔21.6％；希望房價在6000元以上的不足1％。

以上數據顯示，人口基數和迅猛的經濟發展態勢使房地產業具有驚人的潛力，但當前樓市價格的居高不下與不斷增長的房屋物業需求之間出現了斷層。如果商家能順應市場，對價格、服務及其他相關要素加以調整，相信房地產的前景非常樂觀。但值得注意的是，在這些擁有房產權的預購者中，有69.1％希望使用

家庭存款來購房，31.4％希望政府貸款，16.1％打算向銀行貸款。看來，傳統的消費觀念顯然不利於消費的良性增長。

四、購房者是什麼樣的人

數據顯示，25-34歲的人佔購房人羣的36％，位居傍首，而35-44歲的人羣比例爲20.3％，位居第二。總體購房人羣以中學以上學歷爲主流，半數以上爲全職工作者，重點分佈於貿易、製造業、政府機關及教育文化領域，以製造業職工、中級技術人員、商業／服務業職員／公司中級經理居多。

目前，家庭結構以三口之家或四口之家爲主，購房計劃多數定位在商品房及經濟適用房，分別佔預購比例的42.7％和39.2％；預購面積在70-150平方米不等，以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋預購者的家庭月收入在2500-4000元間。另外，調查發現，收入越高越傾向於購買商品房。可以說，他們將是未來幾年房地產市場內的一支生力軍。

五、居民購房承受能力有多大

房地產業區域性差異很大，但房價與區域性平均收益的比例卻基本類似。

從居民對房價的期望值曲線上來看，期望值與市場價差距甚遠。目前國內的經濟發展現狀決定了恩格爾係數（指居民家庭花費在食品和日常家庭用品上的費用佔家庭總收入的比例）還比較高，這更加大了工薪階層購房的難度。另外，中國人的傳統觀念是量入爲出，還不習慣去花將來的錢，加之銀行貸款手續目前還

稍嫌繁雜，擔保條件較苛刻，還款制度不夠完善，更阻礙了人們消費觀念的儘快更新。從總體購房人羣中預購房屋的資金來源上看，希望使用家庭存款的佔68.6％，希望政府貸款的佔31.1％，希望銀行貸款的佔15.5％，希望向親戚朋友借的佔12.2％。近七成的家庭可望用自有資金買房，近三成的人希望得到政府資助，只有一成半的人願望辦理銀行貸款，可見，銀行貸款制度亟待完善，以幫助人們改變固有消費觀念，刺激消費增長，達到商家與消費者雙贏的效果。

六、誰更急於買房

目前，從預購房者的人羣結構來看，商業、服務業一般職工佔預購總體的11.5％，居第二位，而這其中60.1％的預購者介於21-35歲之間；製造業職工佔預購總體的12.8％，居首位，這其中46.5％的預購者介於21-35歲之間；而中級公司經理介於21-35歲的預購比例也超過了60％。由此可見，市場的重心在年輕一族。這一組人羣中，63.6％爲已婚，其中介於21-35歲的佔43.7％，介於36-45歲的佔30.4％；34.7％的獨身，其中66.1％介於21-35歲之間，僅有1.4％介於36-45歲之間。從預購房者的年齡結構、職業特徵及婚姻狀況看，已婚的中、初級工作者構成預購主體，而年輕的單身族也是這一購房羣體中不可或缺的一個重要部分。

應該說21-45歲之間的人羣對購房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經濟適用房和商品房，面積介於50-140平方米之間，願望花3000-4000元／平方米購房的也佔有一定的比例。

七、居住環境對購房有多大影響

調查還顯示，消費者已逐漸將目光投向新的視點，比如：環保問題、居住環境（包括人文環境、地理環境、教育投入、文化氛圍）等，這些都直接影響着消費者購房的決策。

目前環保已成爲一種全球化的概念，購房者對居住地的環境要求日益提高。認爲城市環境污染太嚴重的佔調查總體的60.9％，看來，爭取“綠色”生存環境已成爲大多數都市人的夢想。相比較而言，郊區的物業價格比市區要便宜很多，“綠色”程度也大大好於市區，且有些文化小區的人文環境也很好，城市則因爲交通網絡的不夠完善、私家車普及率偏低、交通過分擁擠等，造成許多居民渴望以低廉價格求得“綠色”生存環境的願望無法實現。