房地產調查報告(15篇)

在我們平凡的日常裏，需要使用報告的情況越來越多，我們在寫報告的時候要注意語言要準確、簡潔。那麼你真正懂得怎麼寫好報告嗎？下面是小編爲大家整理的房地產調查報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

房地產調查報告1

一、摘要

目前新城區規劃面積3３平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去後，加上高教園區、高檔住宅區，一個大型新城區已初具雛形。通過引進比較成熟的商業版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產界也正是看中了其多種業態百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區爲中心，中心鎮、近郊鎮共同發展的房地產建設新格局已形成。隨着東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭雲天等大型高品質樓盤陸續交付，還將有不少樓盤先後開盤，伴之中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，中心區即將成爲又一個居住中心。

二、城區規劃背景（新城：未來城市副中心）

新城區其定位爲未來的政治、經濟和文化中心。該區域規劃總面積3５平方公里，近期計劃開發12平方公里，其中工業區5平方公里，規劃總人口約12萬人。新城區遠景規劃年限一直到20xx年，屆時計劃容納20萬人口；同時根據市裏“南居北工”的發展戰略，到20xx年新城區將成爲一個現代化、生態型、園林式的國內一流中等城市，充分發揮其XX城市副中心的優勢，分擔主城區的城市功能，減輕中心城區的城市負荷。

新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸佈置的東西軸，爲休閒文化商業景觀軸，今後將建設高檔酒店、單身公寓、藝術展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人羣的活動場地等。南北軸則沿平行於天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區塊，是大型的`城市公園。

根據規劃，新城區空間環境特色可概括爲：“一心”，即鄞州新城區的中心，爲區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業區，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建築高度、建築風貌及城市肌理、景觀介質變化和視覺走廊設計體現；“兩軸”，即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸；“三環”，即通過整合現狀河流綠化，形成3道以核心區爲核心的綠環；“四廊”，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；“三十六點”，即在綠環、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節點，佈置城市公園。

三、已建成樓盤：

1、華泰劍橋：由華泰股份公司開發，北靠四明路，東臨錢湖北路，建築面積30餘萬平米。分多層、複式多層、高層、聯體別墅和單體別墅，以120——130㎡的三房兩廳爲主。內設高級會所、學校、超市、美容美髮室等。在小區門口步行兩分鐘即可到達公交車站，交通比較便捷。

2、金灣華庭：由寧興房產開發，位於錢湖北路以西，四明中路以北，總建築面積約11萬平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢範圍洋房和10幢聯體別墅組成，共700多戶，開盤價4000元/㎡左右，目前二手價6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點。

3、半島名邸：由光大置業開發，位於天童北路與華裕路口，總建築面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達公交車站。

4、東湖花園：由雅戈爾置業開發，位於中興路與麥德龍交叉口，建築面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛爲主。內有五星級會所、大型運動場、室內游泳池和東湖國小。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車程，小區附近設有公交站點，是居住和休閒的首選地。

四、在建樓盤：

1、都市森林：由雅戈爾置業開發，四明中路以北，寧南路以東，總建築面積26.6萬平米，共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將於20xx年6月份開盤。

2、新都美地：由新都置業開發，位於天童北路與四明路之間，建築面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛爲主。24小時熱水供應，安保自動化，還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開盤價4400元/㎡左右。

3、小城花園：由百隆房產開發，位於天童北路，杉杉工業城南面，總建築面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預計開盤價6200元/㎡左右。

4、四明春曉：由旗濱集團有限公司開發，建築面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

五、調查定論

從市場調查的過程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產主要開發商在參與打造新城區，結合城市規劃和房地產市場規律，穩步有序的推進，實現了房地產業20xx年一個新的熱點，在這個熱點的背後是政府的宏觀調控，和房地產業更趨於成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風格上是基本相一致的，以歐陸風情爲主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風格不是主要形成競爭的因素，大量的百餘平方普通住宅區，將吸引更多的購房者，從這裏將引出一個環境與人文因素，以及周邊的配套設施，成爲營銷新的引爆點；從各個小區的佈局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點，還是在於如何妙作聚集人氣。總之，未來新城區的房地產市場還將持續走高。

房地產調查報告2

一、前言

近些年來，整個鄭州市房地產市場取得飛速發展，也產生了深刻的變化。市場需求旺盛，城市房地產開發量和需求量每年均以2位數速度增長，產品品質有了很大提高，消費者購買行爲更趨理性。

在政策方面，爲應對市場過熱，國家紛紛出臺宏觀調控政策，房地產市場準入門檻大大提高了。房地產大洗牌時代馬上就要到來。

一些主要房地產企業，紛紛提出戰略問題，提出關注市場長遠需求問題，提出市場細分和定位問題。主要目的是希望通過調整思路，尋求企業長期生存發展之道。而政府作爲經濟發展的服務者和引導者或是政策的制定者，更需要了解真實的市場情況和一線資料。而這一切，都離不開對市場的準確把握和對客戶的深入研究。

二、調查目的及意義

1、站在全省的角度，在省域經濟發展的層面，對房地產行業做一個全局性調查，對政府宏觀政策的制定提供數據參考，對房地產行業的發展提供建議和良性誘導，對城市居民居住狀況和居住滿意度做到了解。（宏觀層面）

2、調查包括鄭州市（以後會涉及河南省各個地市）高、中、低三個層次的購房者和需求者，全面把握居民需求和動態，涉及範圍廣，具有較強社會意義。（全民層面）

3、瞭解河南主要城市房地產市場客戶最新動態，預測未來市場發展方向，提出市場機會，爲企業戰略和展品定位提供指導性意見；區分不同層次人員的`需求狀況，瞭解不同房地產企業的市場地位和物業情況，對房地產行業的市場競爭狀況做到了解，對居民的購房需求指數做到了解。（企業和客戶層面）

三、調查亮點

1、首次提供鄭州市主要房地產企業客戶需求整體數據分析；

2、提供不同公司客戶需求對比分析；

3、提供本公司不同社區客戶需求對比分析；

4、提供鄭州市不同區位客戶需求對比分析；

5、提供不同類型客戶需求對比分析；

6、行業領袖企業展望未來房地產市場發展趨勢；

7、行業領袖企業分析未來房地產企業發展機會。

四、調查內容

（一） 基本內容

1、客戶基本特徵

2、客戶居住現狀

3、居住滿意度

4、品牌影響度

5、客戶購房需求

6、生活習慣及居住價值觀

7、對未來客戶住房需求展望

8、對未來房地產市場機會分析

（二） 擴展內容一：市場環境調查

1、容量及發展潛力；

2、行業營銷特點及競爭狀況；

3、周邊環境對該行業發展的影響；

4、當前市場主要項目種類、品牌及銷售狀況；

5、該行業各產品的經銷網絡狀態；

（三） 擴展內容二：消費者調查

1、消費者對房地產各項目的購買形態（購買過什麼品牌、購買地點、選購標準等）與消費心理（必須品、偏愛、經濟、便利、時尚等）；

2、消費者對市場上存在的主流品牌的瞭解程度（包括名稱、特點、價格等）；

3、消費者對品牌的意識、對本品牌及競爭品牌的觀念及品牌忠誠度；

4、消費者平均月開支及消費比例的統計；

5、消費者理想的居住描述。

（四） 擴展內容三：競爭者調查

1、主要競爭者的產品與品牌優、劣勢；

2、主要競爭者的營銷方式與營銷策略；

3、主要競爭者市場概況;

4、本項目主要競爭者的營銷狀態；

五、調研對象及抽樣

（一） 市區居民

居民對住宅市場信心； 購房意向；

對目標地塊認知和吸引力評價；

對目標地塊發展信心和前景的評價。

（二） 有購買意向的潛在客戶

目前居住狀況；

購房目的原因以及購房時考慮的主要因素；

目標客戶羣體屬性特徵；

對價格、面積、戶型、小區樓盤建築、綠化、景觀等需求情況；

對醫院、學校、購物場所等配套設施的需求情況；

媒體消費特徵；

對目標地塊優劣勢評價。

（三） 目前已經購買或者入住中高檔小區的現實客戶

目前居住狀況；

目前居住滿意和不滿意之處評價；

目標客戶羣體屬性特徵；

對目標地塊優劣勢評價；

購房過程中看房歷史及評價；

（四） 高新區和市區的競爭樓盤；

競爭樓盤銷售情況；

目標客戶特徵；

樓盤賣點、宣傳攻勢；

樓盤戶型面積配套等基本特徵；

競爭樓盤的優勢和不足之處；

六、調查員的規定、培訓

（一） 規定

1、儀表端正、大方。

2、舉止談吐得體，態度親切、熱情。

3、具有認真負責、積極的工作精神及職業熱情。

4、訪員要具有把握談話氣氛的能力。

5、訪員要經過專門的市場調查培訓，專業素質好。

（二） 培訓

培訓必須以實效爲導向，本次調查其人員的培訓決定採用舉辦培訓班、集中講授的方法，針對本次活動聘請有豐富經驗的調查人員面授調查技巧、經驗。並對他們進行思想道德方面的教育，使之充分認識到市場調查的重要意義，培養他們強烈的事業心和責任感，端正其工作態度、作風，激發他們對調查工作的積極性。

七、人員安排

根據我們的調研方案，在湘潭大學及市區進行本次調研需要的人員有三種：調研督導、調查人員、複覈員。具體配置如下：

調研督導：1名

調查人員： 20名 （其中15名對消費者進行問卷調查、5名對經銷商進行深度訪談）

復 核 員：1—2名 可由督導兼職，也可另外招聘

如有必要還將配備輔助督導（1名），協助進行訪談、收發和檢查問卷與禮品。問卷的複覈比例爲全部問卷數量的30%，全部採用電話複覈方式，複覈時間爲問卷回收的24小時內。

八、市場調查方法及具體實施

市區居民：CATI計算機輔助電話調查xx個 潛在客戶：街頭隨機面訪xx個 現實客戶：入戶面訪xx個 競爭樓盤：神祕顧客xx個

九、調查程序及時間安排

本次調研大致來說可分爲準備、實施和結果處理三個階段。

1、準備階段：界定調研問題、設計調研方案、設計調研問卷或調研提綱。

2、實施階段：根據調研要求，採用多種形式，由調研人員廣泛地收集與調查活動有關的信息。

3、結果處理階段：將收集的信息進行彙總、歸納、整理和分析，並將調研結果以書面的形式——調研報告表述出來。

在客戶確認項目後，有計劃的安排調研工作的各項日程，用以規範和保證調研工作的順利實施。按調研的實施程序，可分七個小項來對時間進行具體安排：

調研方案、問卷的設計

…………

3個工作日 調研方案、問卷的修改、確認

…………

1個工作日 項目準備階段（人員培訓、安排）

…………

1個工作日 實地訪問階段

…………

4個工作日 數據預處理階段

…………

2個工作日 數據統計分析階段

…………

3個工作日 調研報告撰寫階段

…………

2個工作日 論證結段

…………

2個工作日

十、經費預算

十一、附錄

參與人員及崗位職責： 項目負責人：待定

調查方案、問卷的設計：待定

調查方案、問卷的修改：待定

調查人員培訓：待定

調查人員：待定

調查數據處理：待定

調查數據統計分析：待定

調查報告撰寫：待定

論證人員：待定

調查計劃書撰寫：待定

房地產調查報告3

隨着一系列調控政策的逐漸深入，在限購、限價的大背景下，越來越多的人正在面臨購房難題，買還是不買？過渡性購房還是一步到位？在購房資質考驗、換房成本增加，以及未來政策走向撲朔迷離的背景下，有人在等待，有人在觀望，有人在猶豫，受調控政策影響，購房者的心態發生了較大變化。爲何置業？青睞怎樣的戶型產品？受政策的影響有多大？帶着這種種疑問，我們藉助中國長沙第31屆房地產交易展示會召開的機會，通過問卷調查的方式，探究購房者的這些心理變化。本次調查共發放問卷20xx份，回收率爲93%，有效率爲88%。

一、潛在置業需求狀況

（一）居住現狀

從圖1的居住現狀可知，自購住房合計佔62.05%，相比去年上升19.70%，去年以來樓市持續升溫，房屋成交達到歷史最高值，不少需求者購置了住房。其中自購商品房佔34.38%，上升7.78%，自購房改房和自購經適房佔27.68%，上升11.93%，保障房和商品房齊頭並進，長沙房地產市場將迎來“保障房+商品房”的雙軌制發展模式。租房比例爲27.53%，與去年相當，這也是最迫切的住房需求羣體。總的來說，市場的潛在需求還是比較旺盛，還有相當一部分羣體有基本的居住需求和改善型需求，當然，也有部分投資、投機性需求。

（二）置業動機

1、置業計劃

從圖2可知，被調查者中有50.15%的人羣今年有購房的計劃，較去年下降了4.10個百分點，同時處於觀望狀態的比例有所上升。在去年的調查中，受訪人羣的購房意願較前一年也有所下降，但最終市場的銷售形勢非常樂觀，由於房價越調越高，對調控開始失去信心，因擔心房價的繼續上漲紛紛選擇出手。今年樓市調控繼續發力，長沙樓市初顯降溫跡象，儘管房價沒有明顯鬆動，但成交萎縮，觀望情緒重新積聚。

2、置業目的

從圖3可知，市場的潛在需求主要是自住性需求和改善性需求，分別佔45.17%、39.08%，剛性需求依舊旺盛。投資性需求佔13.52%，較去年增加5.98%，系列新政仍難抑制投資性購房需求，房產投資回報率的期望值較高仍是衆多投資客不願從樓市撤離的主要原因，隨着住宅被限購、被限貸，部分投資客將目光轉向商業地產，投資者並沒有因此離場。

（三）潛在置業行爲

1、房源選擇

從圖4可知，絕大多數（82.71%）被調查者偏好購買商品房，選擇購買二手房的僅佔17.29%，兩者之比爲4.78：1。受傳統觀念的影響，二手房沒有新房受歡迎，但因其價位相對偏低、周邊配套設施齊全、即買即住等優勢，逐漸成爲衆多市民的選擇。

2、置業區域

從圖5可知，南城區域仍然是購房者的首選，佔比40.83%，隨着長株潭兩型社會試點的獲批，近年長株潭融城的進程日漸加快，可以預見的是，南城正在成長爲長株潭城市羣的城區中心，勢頭迅猛。河西樓市也隨着先導區的建設一路高歌，相對適中的價位成爲新一輪的樓市熱點，選擇河西置業者佔到31.74%，從河東到河西的遷徙局面已經形成。可以看出，城區中心不是購房者的首選目標，好地段、次中心、交通、價格等因素成爲影響購房者的關鍵所在。

3、住房面積與戶型偏好

從圖6、圖7可知，傾向中小戶型的潛在置業者仍然佔多數，住房面積偏好主要集中在90-120㎡面積段，佔比46.17%，其次是60-90㎡面積段，佔比27.76%。戶型偏好主要還是三居室、二居室，分別佔比50.46%、34.36%。從住房面積和戶型偏好的交叉統計結果可知，偏好90-120㎡的三居室最多，佔34.05%，其次是60-90㎡的二居室，佔21.93%。今年延續了近幾年的偏好趨勢，這種偏好正好反映了當前市場還是以自住性需求和改善性需求爲主，市場的實際需求與國六條要求的90㎡以下戶型供應量應占總供應量的70%以上仍然存在較大的矛盾。

4、住房價格承受能

從圖8可知， 大多數被調查者的住房單價承受能力在6500以下，佔81.17%，其中一半（50.07%）的人能承受5500-6500這個區間的房價，31.09%的承受力在5500以下。從統計局公佈的收入水平與房屋單價的比較分析看，居民可以承受的房屋單價是其家庭月人均收入的2～3倍。今年1-5月長沙商品住宅的網籤均價爲5889元/㎡，以上調查數據表明，當前長沙房價仍處在大多數人的承受範圍之內。從圖9可知，對住房總價的承受區間主要集中在35-50萬元，佔53.09%，其次有25.64%的人能接受總價爲50-75萬元的住房。相比去年，居民的住房價格承受能力又有一定的增強，面對居高不下的房價，不得不提高對房價的接受水平。

5、購房方式

限購限貸令的實施，打亂了部分家庭的購房計劃，在購房心態和選擇上有所變化，“先小後大”的遞進式居住法則正面臨挑戰，“一步到位”的置業形態則備受關注。從圖10可知，27.96%的受訪者購房時選擇一步到位，這部分人相對而言有較強的`購買力，二是擔心經濟能力提升後被限制在限購限貸門外，以後想改善住房條件怕得不到滿足。當然，還是有72.04%的受訪者接受傳統的“先小後大”的購房方式，根據自己的經濟實力量力而爲。隨着調控政策更加細化和深入，一步到位的購房計劃是否可行，需因人而異，在不影響生活質量的前提下選擇最適合最划算的購房方式。

（四）付款方式及月供能力

1、付款方式

從圖11可知，購房時大部分會選擇銀行按揭貸款，佔54.26%，特別是20-30歲的年青人，因原始資金積累不會很多，這種方式大大降低了購房難度，但銀行按揭獲得的折扣較低，累計付款總額因供款年限長利息負擔多而比一次性付款可多至50%。相比去年，分期付款的比例有所上升，佔20.63%，這些購房者大都是

手頭上的資金不足以一次性付款，但又不願意支付大量的利息費用，所以在連續加息的影響下，這種付款方式開始受到更多的關注。

2、月供能力

從圖12可知，對於採取按揭方式購房的潛在羣體，其月供承受能力基本在1500元以上，3500元以下，主要集中在1500-2500元的範圍，佔53.17%，還有25.68%能承受2500-3500元間的月還款。我們一般認爲家庭月收入的1/3用於供樓比較合理，最多不超過五成。

（五）影響置業的外部因素

1、置業關注因素

從圖13可知，購房者關注的前三項因素仍然是地理位置、價格、交通，分別佔22.99%、20.92%、16.83%，三項合計較去年減少5.26%，同時周邊配套設施是否完善也是一個重要的考衡標準，佔10.53%。數據或許可以說明，購房者選房時較過去更爲理智，通過對各種因素綜合對比最終做出選房決策，突破以往只考慮某個或者某幾個因素的行爲，更加明白什麼樣的房子更適合自己。

2、置業信息來源

從圖14可知，置業者獲取置業信息的來源渠道中，這幾年排在第一位的始終是0731房產網等網絡媒體，該比例在逐年上升，今年佔到48.25%，因其方便快捷、信息全面、傳播速度快等特點已被廣泛認同；其次是《長沙樓市》等專業刊物，佔17.00%，主要在公共場合發放，目標針對性強，近年來其影響力也顯而易見。可以看出，平面報紙的影響力減弱的趨勢明顯。

3、政策因

從圖15可知，影響市民購房計劃的主要政策因素是二套房首付提高及限購令，受影響的比例分別爲30.60%、24.78%。那些有改善住房或投資需求的二次置業者受到了較大的影響，第二套房貸款提高首付，無形中提高了消費者的購買成本，限購令也將一部分有置業需求的對象拒之門外。這些政策會抑制購買需求，短期內對平抑房價起到一個階段性的作用，但是對於改善性住房和投資投機性購房沒有區分。還有22.84%的受訪對象表示購房計劃不受政策影響，這些基本都是首次置業者，而且沒有受到籍的限制。

二、房價判斷及預測

（一）當前房價判斷

圖16 當前房價判斷

從圖16可知，調查結果與去年差不多，認爲長沙當前房價偏高的佔多數（63.20%），消費者普遍面臨房價上漲的壓力。今年以來，新國八條、限購令、價格控制等政策連續出擊，但對房價的抑制作用有限。從今年長沙的房地產市場來看，樓市成交經歷過低位徘徊，但房價始終居高不下，未出現明顯鬆動跡象，市場一直處於膠着狀態。

（二）下半年房價走勢

從圖17可知，市民對長沙出臺的房價控制目標信心不足，對下半年長沙房價有上漲預期的佔多數，合計57.86%，其中39.02%的被調查對象認爲房價有可能上漲10%以上。相比去年對房價持平或下跌預期的看好，一路上揚的房價讓消費者的期待落空，對市場的發展變得不再那麼確定和肯定，反而更加消極悲觀，雖然對政策還會有期待但不再堅信政策能夠控制住今年房價的漲勢。

（三）新政對房價的影響

從圖18可知，一系列新政對穩定房價的效果還沒有完全顯露出來，51.34%的被調查者認爲新政對控制房價繼續過快上漲起到了一定的作用，但當前房價上漲的速度還是處於較快的狀態，並沒有明顯降下來，市場處於量跌價升的僵持狀態，房價需要得到進一步的控制。

三、20xx年長沙房地產市場需求趨勢基本判斷

本次問卷調查，能夠幫助我們更好的瞭解市場需求的真實狀態，瞭解購房者背後各不相同的置業目的以及新政下的購房行爲表現。在這次問卷調查中，市場主要呈現出以下幾方面發展趨勢：

（一）買賣雙方正上演博奕戰。市場的潛在需求依然比較旺盛，50.15%的受訪者表示今年有購房的計劃，同時置業者的觀望情緒加重，樓市量跌價高，買賣雙方重新進入博奕階段。

（二）樓市投資熱情不減。限購、限貸等一系列抑制投資與投機型購房需求政策的連續出臺，並沒能打擊樓市投資者的熱情，一時半會還不願意丟棄房產投資這塊香餑餑。一些還可以購買住宅物業的市民，投資熱情依然不減，部分資金因爲投資住宅受限，也會通過轉戰商業等其他渠道投資房產。

（三）置業者仍然將傾向於購買90-120㎡的三居室。今年延續了近幾年的偏好趨勢，90-120㎡的三居室和60-90㎡的二居室依然是市場的寵兒，在自住和改善型需求的主導下，這兩種產品具有較強的市場競爭力。

（四）當前房價在購房者能承受的範圍之內。大部分置業者能承受6500元/㎡以下的住房單價，總價的承受區間主要集中在35-50萬元，由此可見，長沙當前的房價還是在能夠承受的範圍之內。

（五）樓市需求力求一步到位。買房先小後大，這一曾經被許多人視爲人生既定的“購房軌道”，如今隨着多項樓市新政的出臺，似乎面臨着被顛覆之勢。二套房首付五成以上，貸款利率的上調，契稅的上漲等等帶來換房成本的提高，已經影響到購房者心理，置業“一步到位”漸成爲越來越多購房者的選擇。

（六）多次置業者受政策影響較大。樓市調控政策最主要的目的是打擊投資投機類購房者，打擊多次置業者，抑制不合理的購房需求。調查顯示，限貸、限購政策對多次置業者的影響較大，對抑制住房消費起到了一定的作用。首次置業者幾乎不受政策影響，但改善型住房需求亦受限，被政策誤傷。

（七）下半年房價普遍看漲。房地產市場成交量萎縮，房價依舊堅挺，提高首付、限制房貸的調控做法實際效果比較有限，對下半年房價有上漲預期的居多。

房地產調查報告4

一、我區房地產市場發展現狀

今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：

1、房產投資保持較高增速

我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速爲42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，佔到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別爲：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產銷售勢頭回落明顯

今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：

從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數和麪積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出於對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。

3、房產平均價格持續走高

雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年後，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由於土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。

自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響

由於房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防範房地產風險作爲今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：

——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關於做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，着重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。

——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，並實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定20xx年6月1日後，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅，同時規定凡在20xx年6月1日以後購買非普通住房的，按3%全額徵收契稅。

三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展

總的來說，由於我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。爲保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。

1、加強房地產價格監測工作

及時掌握我區房地產價格動態和走勢，建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。

2、加強房地產項目的跟蹤管理工作

建立房地產項目的跟蹤聯繫網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，並按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的.辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃註冊資本金、項目資本金，無證或超範圍從事房地產開發經營的行爲，要依法嚴厲打擊。

3、有計劃有步驟的規劃房地產開發

結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。

4、合理引導住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人羣、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。爲滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區要以此爲契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。

房地產調查報告5

一、摘要

目前XX新城區規劃面積3３平方公里，人口35—50萬。行政中心搬過去後，加上高教園區、高檔住宅區，一個大型新城區已初具雛形。通過引進比較成熟的商業版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產界也正是看中了其多種業態百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區爲中心，中心鎮、近郊鎮共同發展的房地產建設新格局已形成。隨着東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭雲天等大型高品質樓盤陸續交付，還將有不少樓盤先後開盤，伴之XX中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善，XX中心區即將成爲XX的又一個居住中心。

二、城區規劃背景（XX新城：未來XX的城市副中心）

XX新城區其定位爲XX未來的政治、經濟和文化中心。該區域規劃總面積3５平方公里，近期計劃開發12平方公里，其中工業區5平方公里，規劃總人口約12萬人。XX新城區遠景規劃年限一直到20xx年，屆時計劃容納20萬人口；同時根據市裏“南居北工”的發展戰略，到20xx年XX新城區將成爲一個現代化、生態型、園林式的國內一流中等城市，充分發揮其XX城市副中心的優勢，分擔XX主城區的城市功能，減輕中心城區的城市負荷。

XX新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸佈置的東西軸，爲休閒文化商業景觀軸，今後將建設高檔酒店、單身公寓、藝術展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人羣的活動場地等。南北軸則沿平行於天童南路的河道設置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區將落戶其間。在兩軸的交會處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區塊，是大型的城市公園。

根據規劃，XX新城區空間環境特色可概括爲：“一心”，即鄞州新城區的中心，爲區行政辦公大樓所在區域，它不僅在功能上是城市行政商業區，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建築高度、建築風貌及城市肌理、景觀介質變化和視覺走廊設計體現；“兩軸”，即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸；“三環”，即通過整合現狀河流綠化，形成3道以核心區爲核心的綠環；“四廊”，即利用現有4條主要河流，形成寬約100米的`空間通廊；“三十六點”，即在綠環、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節點，佈置城市公園。

三、已建成樓盤：

1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開發，北靠四明路，東臨錢湖北路，建築面積30餘萬平米。分多層、複式多層、高層、聯體別墅和單體別墅，以120——130㎡的三房兩廳爲主。內設高級會所、學校、超市、美容美髮室等。在小區門口步行兩分鐘即可到達公交車站，交通比較便捷。

　2、金灣華庭：由寧興房產開發，位於錢湖北路以西，四明中路以北，總建築面積約11萬平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢範圍洋房和10幢聯體別墅組成，共700多戶，開盤價4000元/㎡左右，目前二手價6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點。

3、半島名邸：由XX光大置業開發，位於天童北路與華裕路口，總建築面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉，活動室，健身房等，需步行10——15分鐘方可到達公交車站。

　4、東湖花園：由雅戈爾置業開發，位於中興路與麥德龍交叉口，建築面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛爲主。內有五星級會所、大型運動場、室內游泳池和東湖國小。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區十分鐘車程，小區附近設有公交站點，是居住和休閒的首選地。

四、在建樓盤：

1、都市森林：由雅戈爾置業開發，四明中路以北，寧南路以東，總建築面積26.6萬平米，共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將於20xx年6月份開盤。

2、新都美地：由新都置業開發，位於天童北路與四明路之間，建築面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100——120㎡的三室二廳二衛爲主。24小時熱水供應，安保自動化，還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開盤價4400元/㎡左右。

　3、小城花園：由百隆房產開發，位於天童北路，杉杉工業城南面，總建築面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶。預計開盤價6200元/㎡左右。

　4、四明春曉：由XX旗濱集團有限公司開發，建築面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

五、調查定論

從市場調查的過程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產主要開發商在參與打造XX新城區，結合城市規劃和房地產市場規律，穩步有序的推進，實現了房地產業20xx年一個新的熱點，在這個熱點的背後是政府的宏觀調控，和房地產業更趨於成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風格上是基本相一致的，以歐陸風情爲主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風格不是主要形成競爭的因素，大量的百餘平方普通住宅區，將吸引更多的購房者，從這裏將引出一個環境與人文因素，以及周邊的配套設施，成爲營銷新的引爆點；從各個小區的佈局來看，總體上價格與價值是相吻合的，營銷工作的主要重點，還是在於如何妙作聚集人氣。總之，未來XX新城區的房地產市場還將持續走高。

房地產調查報告6

20xx年，受全球經濟發展放緩的影響，全國的房地產價格總的呈低速態勢，尤其是深圳、上海等大城市最爲明顯。受大環境的影響，我市房地產企業項目貸款審批難度增加，項目整體銷售量同比明顯下降。20xx年東營市房屋銷售價格累計同比上漲8.3%。

一、房地產市場價格變化情況

1、房屋銷售價格漲幅逐月回落。20xx年，我市房屋銷售價格每月同比漲幅依次爲11.7%、11.3%、11.3%、11.1%、9.9%、9.1%、7.9%、7.5%、6.7%、5.6%、4.1%和3.7%，房屋銷售價格漲幅呈逐月走低的態勢。

2、二手房價格漲幅高於新建房。20xx 年新建商品房銷售價格同比上漲6.3%，在新建商品房中，住宅類上漲7.3%，其中，商品住宅上漲8.4%，多層住宅銷售價格上漲9.7%，別墅類銷售價格上漲4.1%。在新建商品房中，非住宅類上漲4.0%，其中，辦公樓上漲1.8%，商業用房上漲5.0%。 20xx年我市二手房銷售價格同比上漲14.8% 。

3、二級地段房屋價格漲幅較高。隨着城市化進程的逐年加快，城市區域的不斷擴大，周邊生產和生活環境的良好營造，區域地塊迅速成熟，促使土地較快升值，並留有較大的發展空間，房屋成本上漲成爲必然。從房屋所處地段級差分析，20xx年我市一級、二級、三級、四級地段房屋銷售價格同比分別上漲1.5%、4.5%、1.8%和1.9%。其中，新建房銷售價格同比分別上漲0.3%、5.9%、1.8%和1.9%。

二、影響房屋價格的因素分析

就房價而言，雖然東營的房價保持平穩趨勢，但是房屋銷售價格增幅逐月放緩。由於受地價成本、建築原材料成本以及其他行政性收費成本的制約，與省內其他城市相比，東營房價相對不高，基本上能反映出東營房地產市場的狀況，儘管存在着一些炒房者的投機行爲，但是總體而言，東營的房地產市場不存在所謂的房產泡沫，也不會出現類似於上海、深圳等地大幅降價的可能。

從市場供給來看，在房價放緩增長的同時，東營的`房地產市場供給量仍保持平穩趨勢。雖然已經開始實現由賣方市場向買方市場轉變，但還遠遠沒有達到市場飽和的地步。尤其是在特定的地段，甚至出現了供不應求的局面，這一點在西城表現得尤爲突出。就目前市場形勢而言，大量新的樓盤上市時間進度，有可能受到市場的影響而放慢，但仍然會陸續開盤上市。隨着數量的增加，競爭會更加的激烈，這對於廣大消費者是有益的。

房地產開發商雖然傾向於利潤高的高檔住房開發，但是由於受收入水平和市場供求關係的變化，高檔住房市場從某種程度上已經趨向於飽和，而中檔和中小戶型的住房總體呈現持平甚至下降的趨勢，使購房者的選擇受到了限制，現有情況下能夠買得起高檔住房的人是有限的，絕大多數購房者還是更加傾向於中檔住房，這就導致消費羣具有了一定的固定性，未來東營房地產市場住房的供應狀況應該向多元化方向發展。

三、房地產價格的基本判斷

東營市房屋銷售價格指數總體保持平穩，但相對趨於高位。20xx年年初以來，房地產市場觀望氣氛濃厚，銷量銳減，各月同比價格漲幅回落，各類價格指數緩慢漸行。同時，由於上年房地產市場的持續火爆，開盤的樓盤大多已銷售75%-80%及以上，再加上在有的房地產開發企業謹慎看好東營市場，企業對剩餘不多的樓盤主動降價已不現實。唯有今年新開盤的樓盤價格有可能鬆動，但由於周邊樓盤價格的標杆作用，加上開發企業對新樓盤在精裝修、精配套、星級物業服務等方面挖潛，以提高房屋使用的附加值，價格鬆動幅度不會很大。

從另一角度看，如果宏觀調控政策有所鬆動，或者調控政策對需求的心理影響減弱，期待房價自然下降心理落空，各種需求隨之增加，伴隨銷售量的增加，我市房屋銷售價格將會有小幅上揚的可能。

房地產調查報告7

20xx年，是營山房地產中介服務業發展較快的一年，成立了房地產中介協會等，近70%二手房交易通過中介來完成。但中介服務中的非法經營、不誠信經營現象仍較突出，我們應採取措施來規範房地產中介服務市場。本文通過對營山房地產中介服務市場情況的調查，從行業現狀、存在的問題及採取措施三個方面來探索如何規範房地產中介服務。

一、營山縣房地產中介服務業發展概況

據資料介紹，今年營山房地產中介服務業發展較快。

房地產中介機構數量增多，新設房地產評估機構1家，新設房地產經紀機構3家，評估機構發展到5家，經紀機構發展到8家。二是從事房地產中介業務，應當具有相應的執業資格，營山連續組織了兩期房地產經紀人協理資格培訓，宣傳中介執業資格考試，其中18人蔘加了全國房地產估價師執業資格考試，23人蔘加了全國房地產經紀人執業資格考試，37人蔘加四川省房地產經紀人協理執業資格考試。目前，營山具有從業資格的中介人員80多人，其中全國房地產估價師5人，全國房地產經紀人3人，房地產經紀人協理17人。5月18日，營山縣房地產中介協會正式成立，該協會分房地產評估和房地產經紀兩個分會，協會會員單位已經發展到12個。11月5日，營山房地產中介協會的所有會員單位使用協會統一印製的《營山縣購(租)房委託居間合同》、《營山縣房屋買賣居間合同》、《營山縣房屋租賃居間合同》，各房地產中介公司自制的服務合同自動失效，消費者可以拒籤中介公司自制的服務合同並可向中介協會投訴。

從房屋銷售方或出租方來講，委託中介賣房或租房，信息量大，容易成交，價格也相對較高。從買方或租方來講，一般通過正規中介，也能找到適合自己的房子。中介服務由不規範到逐步規範，人們對中介服務行業也由不信任轉爲比較信任，中介服務的社會認同度正日益提高。在房地產交易中，通過中介服務公司成交的佔主流，今年營山縣二手房交易的.70%是通過中介成交的。

二、營山縣房地產中介服務業存在的主要問題

營山縣房地產中介服務市場的非法經營現象嚴重，有的中介公司只有營業執照，沒有達到設立條件，不到主管部門辦理備案，超範圍經營、非法經營現象很多。有的不設立公司，既不辦理備案登記，也不辦理營業執照，一間房子、一張桌子、一把椅子就開始搞房介，甚至有的連房子也沒有，靠掛房屋出售或出租的廣告牌從事房介活動，市場無序狀況由此可見一斑。

大多數經紀公司只有一個店鋪，信息量少，經紀人少，家族式管理模式居多，只能承辦一些簡單的房地產買賣和租賃信息業務，對於大中型業務無能爲力，管理手段、管理意識滯後，市場競爭能力較差。有的公司員工文化程度太低，專業知識面窄，不會填寫經紀合同，不會操作電腦，也不具備與客戶進行交流的良好語言表達能力，甚至與行業中的其它公司員工或客戶串通，業務成交不報公司，私下收取客戶的好處費或其它不合理費用。這不僅損害了經紀公司的聲譽，同時還會使客戶的利益得不到保證。當然也有些公司不懂得怎樣尊重知識，重視人才，而致使員工對經紀公司不滿，出現跳槽、流動和大量信息資源流失的現象。

有的公司互相竊取對方的信息資源，爲了各自的一些小利，採取抵毀同行，吹捧自己的辦法或以收取很低的中介費爲誘餌與客戶簽單，出現低成本、低效率和低質量的經紀業務。有的公司利用自行編制的合同條款，採取“違約定金”和“吃差價”等手段，收取高額違約金、保證金和不合理差價，使消費者上當受騙。有的中介人員因爲承諾不當，無法兌現，或因操作不規範，合同條款不清而引發交易糾紛。有的客戶經中介公司掌握信息後，爲逃避中介服務費而發生“跳單”行爲，中介服務方面的糾紛時有發生，房地產中介行業急需建立誠信機制。部分評估機構採取給回扣、壓低收費標準、擡高評估價格等方式惡意承攬業務，估價不實事求是，出具虛假報告，只顧眼前利益，不顧估價風險。評估機構之間缺乏溝通，相互抵毀，公平競爭的市場秩序沒有建立。

近年來，營山縣商品房市場競爭激烈，不少公司聘請房地產代理公司銷售樓盤，房地產代理公司屬房地產中介服務機構，應具備相應的執業資格併到房地產主管部門備案，接受行業管理。事實上，很少有代理公司主動到房管部門備案，因房地產代理髮生的糾紛層出不窮，給房地產市場健康發展帶來不利影響。

三、營山縣房地產中介服務業的規範化措施

針對營山縣房地產中介服務市場存在的主要問題，20xx年，我建議將從以下幾個方面加強對房地產中介服務的規範管理。

加大對非法中介服務機構的清理整頓。根據《營山縣人民政府關於加強和改進出租房屋管理工作的通知》精神，工商行政管理部門將會同房管部門，加強對房地產中介服務機構的日常檢查和管理，依法及時查處和取締非法房地產中介服務機構。無照經營、無證執業的中介服務機構和人員將面臨清理整頓。加強中介服務人員執業資格培訓和繼續教育。繼

續做好房地產經紀人協理、房地產經紀人、房地產估價師的培訓和考試工作，通過繼續教育、日常業務培訓，提高房地產中介服務人員的執業技能和服務水平。

對會員單位使用經紀服務合同示範文本的情況進行檢查，規範經紀服務行爲，加大打擊“歪中介”、“黑中*”的力度。爲避免中介服務行業出現惡性競爭，鼓勵中介企業做大做強，將依據中介企業的設立時間、註冊資金、執業人員狀況等對經紀機構實行等級管理，實現優勝劣汰。

針對中介行業存在的信用問題，中介協會將研討制定行業自律規則，加大對違約單位和個人的處罰力度，建全中介企業和中介服務人員信用檔案，提高行業整體形象。並對房地產代理機構實行備案管理，代理人員必須具有中介服務執業資格。

結束語

隨着房地產市場的逐步規範和相關法規的進一步完善，房地產業的不法分子，投機分子將無“用武之地”，我縣的房地產行業業也將飛速發展。

房地產調查報告8

一、房地產開發建設

1、投資規模分析

1-12月份全市共完成房地產開發投資45、89億元，比去年同期的33、14億元增長38、47%;房地產業直接產生稅收6、74億元，佔全市地稅徵收總收入的38、3%。

2、在建規模分析

1-12月份，全市共有房地產在建項目67個(含待銷尾盤)，其中開發面積在10萬m2以上的達到22個，在建房屋施工面積464、95萬m2，比去年同期的324、31萬增長43、37%，房屋新開工面積197、75萬m2，比去年同期的133、08萬增長48、59%，房屋竣工面積100、71萬，比去年同期(69、97萬)增長43、93%。

二、房地產市場供給

1-12月份經審批共准許預售商品房屋面積122、47萬，比去年同期的98、6萬增長24、21%，加上歷年累積81、44萬，全市今年1-12月份商品房市場投放量爲203、91萬，減去1-12月份商品房銷售面積98、02萬，目前我市可面向市場銷售的商品房面積有105、89萬，其中期房面積83、78萬，現房面積22、11萬(其中:住宅19、01萬，佔85、97%;商業營業用房2、48萬，佔11、23%;其他0、62萬，佔2、8%)，一年以上現房空置3、04萬。房地產市場分析報告。

三、房地產市場需求

1、商品房銷售分析

1-12月份我局共辦理商品房合同備案登記9216戶，其中住宅6954戶。房屋備案登記銷售面積98、02萬m2，比上年同期的92、5萬增長5、97%，其中:期房銷售登記備案面積69、88萬m2，佔銷售總面積的71、29%;現房銷售面積28、14萬m2，佔銷售總面積的28、71%，商品房成交金額45、64億元，比去年同期的40、7億元增長12、14%。另據統計，鄉鎮人員進城購房面積53、44萬，佔銷售總面積的54、52%，與上年同期的52、94%增加2個百分點;城區人員購房面積31、54萬，佔銷售總面積的32、18%，比上年同期的38、36%減少6個百分點;外來人員購房面積13、04萬佔銷售總面積13、28%，比上年同期的8、7%增加5個百分點。

2、商品房屋套型分析

1-12月份單套建築面積90m2以下的普通商品住宅銷售1702套，佔銷售總套數的24、48%，90144普通商品住宅銷售4424套，佔銷售總套數的'63、62%，144以上的非普通商品住宅銷售828套，佔銷售總套數的11、91%。

3、存量房屋交易分析

據統計，1-12月份我市城區共辦理二手房轉移登記2668宗，比上年同期(1745宗)增長52、89%，成交面積33萬，比上年同期(20、75萬)增長59、04%，成交額爲8、9億元，比上年同期(4、62億元)增長92、64%。一、二級市場交易比例(98、02萬/33萬)爲2、97:1、0、

四、房地產市場價格分析

據統計，1-12月份全市商品住房均價爲3640元/，第4季度全市商品住房均價爲3530元/，與第三季度(3709元/m2)下降4、83%;另各區域商品住房平均價分別是瀏陽河以北區域3743元/、瀏陽河以南區域4355元/、行政中心區域3562元/、工業新城區域3096元/，其它鄉鎮區域2831元/。

五、房地產市場運行特點

1、土地市場成交及房地產開發投資穩步增長，房地產開發行業保持對市場信心。房地產市場分析報告。

全年房地產用地成交面積、成交單價及在建在售項目的房地產開發投資均較上年有較大增長，表明房地產開發行業對我市的房地產市場保持了較好的信心。

2、房地產銷售總體增幅逐月收窄，商業房產銷售保持相對較高增長。

20xx年一季度，商品房銷售同比增幅達123、1%，4月份起，同比增幅逐漸收窄，到12月份，商品房銷售總量同比增長幅度僅5、97%。其中，商業房產的銷售一直保持了30%以上增幅。

3、商品住房銷售品質爲先，高品質樓盤銷售量大。

20xx年全市共銷售商品住房80、44萬，其中城區62、4萬，鄉鎮(園區)18、04萬。環境、品質相對較好的樓盤銷量大，單價4000元以上樓盤銷售32、39萬，佔住宅總銷售量80、44萬的40、27%。

六、下階段房地產市場發展建議

1、堅持高起點規劃、有序發展

一是注重規劃的前瞻性，使我市房地產開發形成“統一規劃、統一開發、統一徵地、統一管理”的有序建設格局。二是園區(鄉鎮)房地產發展要科學佈局，有序引導產業發展的規模和方向，避免出現市場過剩風險。

2、推行政企合作，推進成片開發

一是鼓勵房地產開發企業主動參與到土地一級開發中來，對於積極建設基礎設施移交給政府的企業，可優先獲得土地開發權利，在土地招拍掛中減少地塊分割出讓，促成土地的成片轉讓。二是爲成片開發的開發企業提供政策支持和便利政務通道，引導銀行提供信貸資金支持，開通政務綠色通道等等，鼓勵房地產開發向集約化、多元化、多配套的方向發展。三是在項目運營上，鼓勵開發企業自持物業，持續提供就業崗位，帶動片區經濟發展。

3、以城市營銷推進房地產外向性宣傳

充分整合、發揮瀏陽的政治優勢、經濟優勢、文化優勢、區位優勢、資源優勢、生態優勢等區域優勢，形成城市品牌、提升城市價值，以城市品牌助推城市房地產的價值釋放。

4、堅持強化行業監管，促進房地產市場的健康持續發展

一是加強引導，提高房地產企業的整體資金實力和管理水平。適當提高新申辦開發企業的從業門檻，引導老房地產開發企業注重企業品牌的培育，爭取培育一批本地高品質的品牌房企;二是加強市場監管，加大對違法違規行爲的核查力度，重點查處消費者投訴集中、媒體曝光的企業和項目。三是建立信用信息管理制度，實施信用普評，將實力不濟、失信的企業逐步淘汰，對於無開發資質、開發能力弱的企業進行整頓。

房地產調查報告9

瀘州市是四川南部一箇中等規模的城市，一個時期以來，瀘州市的房地產業取得了長足的發展，房地產在經濟和社會生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產市場形勢，可以瞭解西部同類型城市房地產業的基本特點。

一、瀘州房地產市場現狀

（一）城鎮居民住房條件有巨大改善，但仍有較大需求

據統計，20xx年，全市城鎮人均居住面積10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37．4％增加到了1999年的65％。但總的說來，居民住房狀況與全國、全省相比還有巨大差距。1999年，全年仍有危房面積3.5萬平方米，城鎮居民缺房戶6722戶，城市現有平房住宅173.36萬平方米。據有關資料顯示，全市城鎮人均居住面積與全國相比低一倍左右，與全省相比低l.4平方米。現有城鎮居民現實和潛在需求巨大。

（二）住房制度改革全面推進，住房社會化、商品化的條件基本成熟

截止20xx年6月，全市公有住房272萬平方米，按房改政策已出售217.8萬平方米。批准房改房上市2.48萬平方米。住房租售價格比進一步協調，20xx年租金標準達到了雙職工家庭收入的10.81％，新房達到了14.4％，均達到了國家和省政府提出的10－15％的要求。

（三）房地產開發投資快速平穩增長，商品住宅價格平穩上升

20xx年完成房地產開發投資5.32億元，爲1992年的10．23倍，平均增長率44.23％，施工面積爲167.7萬平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7％。92年至20xx年，累計竣工面積爲330.6萬平方米（含拆遷安置用房），累計銷售237.81萬平方米，產銷保持平衡。至20xx年7月，空置房爲3.66萬平方米，且多爲樓層、環境、位置不佳的住房。

92年以來，全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢，沒有出現大幅波動。目前普通商品住宅價格爲800－1500元／平方米，近十年間增幅爲300－800元／平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100－300元／平方米。

（四）土地供應進一步規範，招商引資工作獲得進展

以往，房地產開發用地多爲開發商自行分散徵用，或相互間轉讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級市場的決定，加大了對土地供應的調控力度。爲適應實施西部大開發戰略的需要，加強了房地產招商引資工作，已敲定數宗大型房地產開發項目，並相繼實施，爲房地產市場的發展變化增添了外來因素。

二、房地產市場發展存在的主要問題

（一）房地產市場導向不夠明確，商品房開發成本偏高

如過去對土地一級市場實際上未壟斷，土地與規劃銜接差，招投標機制不健全。在小區建設、有形市場建設等方面缺乏明確的規劃，到目前爲止尚未建成一個10萬平方米以上的小區，單個市場的規模也較小。這個問題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺了有關政策，加大了調控引導力度，逐步形成有利於房地產市場發展的`大環境。

瀘州市商品房售價與相鄰地區相比並不高，主要是售價與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府、行業部門應投入的水、電、氣、綠化、公共設施等配套打入成本；二是徵地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高；三是土地市場的管理不夠嚴格，開發商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本。

（二）房地產融資規模小，房地產開發企業素質不高

一是金融貸款資源利用差。據銀行提供的數據，全市金融機構的存貸差爲50億元左右。銀行貸款在房地產開發資金來源中所佔比例爲32．45％。因無置業擔保公司承擔風險，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進外地投資少，我市目前引進的十餘個外地投資項目，已投入資金不足3億元。

主要是數量多、規模小、實力不強、信譽差，尚未形成集約化、規模化經營。全市開發企業86家，市區72家，平均註冊資金僅有700餘萬元，無一家一級資質企業。企業在開發經營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產品品質、經營信譽不高，企業發展缺乏活力。

（三）房改相關環節不配套

一是房改房上市須原產權單位蓋章和房改部門審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設，住房公積金管理、使用與房改政策脫節，職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時用於購置新房、維修補貼，加上住房補貼未到位，一定程度上削弱了個人買房支付能力。

三、未來房地產市場發展前景預測

市人口預計達到480萬人，其中非農業人口將達到120萬人，比目前增加50萬人左右，絕大多數將流向市區居住。未來10年中，對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。

經濟發展和市民收入水平的提高，實際購買力將不斷增強，住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮居民人均可支配收入6324元，人均住房消費爲709元，人均居住面積爲10平方米。今後10年市區平均住宅的有效需求量將大於理論需求量，是可以實現的。

不同消費羣體對不同檔次的住宅產生不同的需求量。根據有關調查分析，高收入者對高檔住宅的需求，中值收入者對中檔住宅的需求，以及低收入者對普通經濟適用房的需求，三者之間的比例關係大體分別爲20％，40％和40％。

四、發展房地產市場的對策措施

一要加大政策動力，制定扶持制政策和創造良好的軟環境，提升房地產業在國民經濟中的地位，把它作爲新的經濟增長點來培育。二要刺激、搞活住房需求，增強發展的內在動力，實現健康、有序、協調發展。三要選準方向，根據城市功能定位和發展戰略，集中力量重點突破。

房地產開發是房地產業和房地產市場發展的基礎、生產環節，因此，必須遵循有關原則。一是住房消費的社會化、商品化。二是土地供應的規範化三是住宅建設小區化。四是市場建設體系化，結合瀘州建設區域性商貿中心城市的戰略，對市場開發建設應做到統籌規劃，合理佈局，圍繞產業特徵進行配置。

具體應制定和實施以下政策：採取積極的金融信貸政策，刺激住房消費；新區開發和舊區改建統籌規劃，做到使房地產開發實施有重點、有規劃；引導企業重組，實行集約化經營。逐步改變企業規模小、實力不強、能力弱的狀況；打破限制、徹底放開房改房上市。對已辦理完房產證、土地證的住房，除國家規定不能轉讓的外，都可上市交易；發展和規範中介機構，搞活流通；加強物業管理。

結束語

通過對房地產市場現狀和前景的分析我得出結論：瀘州市的房地產業正處於成長期。瀘州市的房地產業發展潛力巨大，市場前景廣闊，採取適當的政策措施，抓住當前時機，對加快房地產業的發展，使之成爲新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業是十分必要的。

房地產調查報告10

當前，隨着我國經濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成爲新的消費熱點，尤其是住宅消費更爲民衆首選。近年來，以住宅爲主的房地產業，在住宅商品化新體制基本確立，房地產市場體系逐步建立，羣衆消費熱情高漲的環境下，保持了持續快速的發展勢頭，已經成爲國民經濟的支柱產業。XX年，全國房地產開發投資7736.4億元，佔固定資產投資的17.9%，佔gdp的7.6%。房地產業關聯度高，對幾十個相關產業都有帶動作用，與建築業發展以及擴大社會就業更爲密切相關。房地產業作爲一種重要的經濟槓桿，在城市建設、改善人民生活、促進經濟發展等方面發揮了巨大作用。

我縣的房地產業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啓動。XX年以來，房地產開發投資保持旺盛的勢頭，XX年全縣房地產投資2.0376億元，比上年增長162.7%，佔當年固定資產投資的24.7%。房地產業已成爲推動我縣經濟增長和發展的重要力量。

爲進一步促進我縣房地產市場持續健康地發展，現對我縣房地產市場現狀、發展前景、存在的問題及相關建議分析如下：

一、房地產市場現狀

(一)房地產市場供給狀況

1、房地產開發企業蓬勃發展，民營企業迅速崛起。

由於我縣的房地產市場啓動較晚，發展較慢，加之房地產行業的平均利潤較其它行業高，因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。XX年，全縣只有6家房地產開發企業，其中國有企業2家，民營企業4家。到了XX年底已發展成有17家開發企業，其中擁有三級開發資質企業2家，三級資質以下的企業15家;國有企業僅有1家，民營企業16家。XX年，民營房地產開發企業的開發投資額佔開發總投資額的96%。民營企業發展迅速，成爲我縣房地產投資增長的主要動力。

2、房地產投資高速增長，成爲拉動投資增長的主要力量。

作爲一個新興行業，我縣的房地產業發展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從XX年開始，受城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產業取得了跳躍式發展。XX年完成房地產開發投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產投資增速高4.5倍;XX年完成房地產開發投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高於同期全社會固定資產投資增速1.2倍。房地產開發投資佔全社會投資的比重也越來越大，XX年爲3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再創新高達爲24.71%，成爲拉動投資增長的主要力量。應該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。

3、商業營業用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。

“xx”末期，在國家把住宅建設培育成新的經濟增長點的政策指引下，我縣的房地產企業加大了普通住宅爲主的開發建設力度，並獲得了長足的發展。據統計部門數據顯示，XX年---XX年，住宅建設投資佔當年房地產開發總投資的70%、67.6%、64.9%;商業營業用房3年來的投資分別佔當年房地產開發總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業營業用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，開發規模越來越大。

近三年來，我縣的房地產市場發展勢頭迅猛，房地產交易異常火爆，房地產開發項目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放爲16畝;XX年總投放爲98畝，是上年的6倍;XX年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區化、規模化、整體化出讓轉變。XX年平均每宗房地產開發出讓土地面積爲1.36畝，XX年爲10.59畝，XX年爲21.83畝，房地產開發規模越來越大。

5、房地產開發水平存在明顯地區差異，住宅商品化程度逐漸提高。

受城鄉二元格局的影響，一直以來，房地產開發投資主要以縣城爲主，縣城區與各鄉鎮間的房地產開發水平差距十分明顯。XX年，縣城房地產開發投資額約佔總投資額的72%，華埠鎮約佔總開發投資額的22%，其他鄉鎮約佔6%。

因受近幾年規劃控制的影響，城鎮和礦區私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利於促進住宅商品化程度的逐漸提高。

6、房地產開發建設資金到位情況理想，定金、預付款佔投資資金的比重上升。

近幾年，一方面由於房地產銷售市場狀況比較理想，房地產資金回籠較快，另一方面也因爲金融政策對房地產開發的支持。我縣房地產開發資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。

在房地產開發投資資金中，自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開發資金的全部來源，居於絕對主導地位。從各類資金的動態情況看，國內貸 款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金佔年度資金來源的比重逐年上升。XX年至XX年分別爲8.7%、22.37%和42.41%;同期國內貨款所佔比重分別爲2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別爲61.95%、38.04%、25.01%。

(二)房地產市場需求狀況

1、房地產市場需求趨旺，呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。

近年來，我縣房地產市場有了很大發展，商品房銷售態勢良好，銷售面積逐年增長，預售面積大幅攀升，市場需求趨旺。XX年-XX年銷售面積分別爲32646m2、35362m2、80811m2，同期預售面積分別爲31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從XX年開始，預售面積超過了銷售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

在商品房住宅銷售調查中，90-110m2戶型住宅佔銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅佔銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型佔12%，130平方米以上戶型佔11.74%，明顯呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。

2、個人消費成爲市場需求的主體，縣內需求佔商品房銷售的全部。

隨着住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。XX年，全縣個人購房面積達29672.2m2，佔銷售面積的83.9%;XX年個人購房面積達80628m2，佔總銷售面積的99.77%，個人已成爲市場消費的主體，是房地產市場發展的主導因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅爲主，XX年個人購買住宅面積達70941m2，佔個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內居民，基本以自用爲主，因而，我縣尚不存在房地產“泡沫”。

3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。

因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處於賣方市場，經濟適用房啓動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據最新調查資料統計，XX年商品住宅平均售價約987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內生產總值的升幅爲6.48%、10.63%。

4、存量房交易活躍，房改房成爲“生力軍”。

自1999年房改房上市政策出臺後，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積16396.17m2，XX年共成交243起，面積20405.54m2，XX年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅佔總交易起數的96.62%，房改房約佔住宅交易起數的62.2%，因而成爲存量房交易市場的"生力軍"。

房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創造了更大的住房需求，讓更多的居民成爲增量房的消費者。

二、當前我縣房地產市場存在的主要問題。

(一)房地產市場缺少行業發展總體規劃的指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀調控機制，房地產開發存在一定的無序化和較大的風險性。

(二)市場化運作不規範，政策性的土地協議出讓，拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行爲嚴重擾亂了房地產市場秩序。

(三)房地產開發企業市場準入“門檻低”，開發企業數量多，規模普遍偏小，行業集中度低。部分企業資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發，加大了投資風險。

(四)房地產開發企業行爲不規範，如未取得許可證擅自開工建設及預售、合同不兌現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規行爲依然存在。

(五)城鎮規劃區範圍內商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產市場的高消費羣體，給市場帶來一定影響。單體的開發仍然存在，清一色的商住樓佈局不利於提高城市品位，不利於改善居住環境。

(六)市場配套體系不完善，物業管理和房地產中介服務滯後於房地產業的發展。

(七)住宅體系不完善，經濟適用房投放少，廉租房建設尚未啓動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。

(八)房地產開發結構不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業營業用房比重偏高，出現供大於求的現象。

三、房地產市場發展趨勢

(一)行業趨於整合，結構面臨調整，價格相對穩定。

1、房地產開發企業將趨於整合，行業集中度將明顯提高。

隨着城市建設規模的不斷擴大，按照生態城市化建設要求以及城市管理和房地產市場開發的現實需要，商品住宅開發將向小區化、規模化、物業化、品牌化的經營方向發展，這勢必加劇企業間資金、規模、管理等各方面的競爭。國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知中強調，要加強房地產貨款監管和市場監管，這對我縣房地產企業的生存和發展帶來了歷史性的考驗和挑戰。爲謀求發展做大做強，我縣企業將在政策嚴管和市場競爭中趨於規範整合，集中度將明顯提高，並形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業將面臨被淘汰出局的危險。

2、房地產開發結構將面臨調整，低價位商品住宅將成爲開發主流。

隨着人們居住消費觀念的改變，個人住房需求將呈現多元化、多層次的發展趨勢。原先把住房作爲固化資產而想方設法貨藉資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作爲可流通商品量力而行適時換房的觀念轉變。

我縣房地產起步較晚，目前處於發展階段，前幾年住房開發項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業主羣體。這一消費羣體的經濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發商而言，銷售風險較小，且利潤空間較大。近年來的開發，已基本消耗了這一羣體的購買力，對他們而言，住房消費是較長一段時間後的第二、三次換房。

而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費羣體，因供需矛盾仍未能實現改善住房的願望。尚未購房的羣體包括企業未參加房改的職工，鄉鎮行政、事業單位工作和退休的單職工，估計約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套，1999年以來交易備案的`約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計，將有近XX套的消費。激活這羣中低收入消費羣體，將給我縣房地產業帶來極大的發展。影響這一羣體住房消費的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認爲除了政策及金融支持外，開發適合這一羣體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區80-100m2戶型)是今後幾年的開發主流。

同時，隨着商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢羣體”越來越關注，建設“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機制，讓所有人都“居有其所”，是政府當務之急的一件大事。

3、供需趨於平衡，價格相對穩定

因前幾年對市場釋放的需求估計不足，商品住宅的供應不夠，造成了供小於求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升。XX年新開工的面積達188450m2，其中商品住宅1265551m2，營業用房61899m2。XX年的供應量放大較快。據調查顯示，11家開發企業到11月底的銷售總量爲95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業用房34659m2，年度存量較大，這予示着前幾年的賣方市場狀況將有所改變。

從房地產開發土地供應上看，XX年爲4.94公頃，XX年爲14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃，實施投放量約5.5公頃)，XX年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮XX年南湖地塊一期建設將動工，實際的開發面積將不會減少。另土地儲備目前還有嶴灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今後幾年的土地供應。從需求上看，市場的消費潛力依然較大。隨着政策的兌現，開發結構的調整，舊城改造的持續以及人口的集聚，住房消費潛力將被進一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續動力。今後幾年的房地產市場供需將趨於平衡。

另據XX年11月對11家開發企業的調查資料顯示，XX年商品住宅銷售平均價格約爲1240元/m2，雖然價格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價格的升幅有所回落。隨着市場供需日趨平衡，今後幾年，商品住宅的價格升幅有限，價格相對穩定。

(二)發展動力十足，發展前景廣闊。

1、城市化進程的不斷推進，給市場發展提供持續動力。

縣城新一輪城市總體規劃確定了以芹南至南湖爲城市主中心區，以此爲依託在嶴灘形成居住區及副中心，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區的"一箇中心兩個副中心"的規劃佈局結構，城市形態由原來的團狀發展改變爲組團式帶狀發展。這將有效地拓展城市發展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進程。而且，隨着城市化的發展，縣城與華埠鎮的城市空間、佈局不斷接近，城華對接形成一體化發展已成爲可能。加快城市重大設施的配套建設，將帶動沿級及周邊地區的人口、產業的有效集聚，城市規劃與人口發展的購房需求量將持續增長。

按《縣城城市總體規劃(XX-20xx)》對人口規模的預測，規劃近期(至XX年)縣城城市人口規模將發展到4.6萬人，淨增近萬人，按人均建築面積30m2計，縣城區至XX年因人口增加需求建築面積達30萬m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實的需求給房地產市場發展提供了持續的動力。

2、生態立縣戰略的實施，給房地產帶來了巨大的空間。

生態立縣戰略的確立，爲我縣指明瞭一條生態保護和經濟發展並存的可持續發展道路，是我縣實現跨越式發展的歷史選擇和必然途徑。隨着生態立縣戰略的深入實施，我縣的森林生態系統功能進一步增強，生態環境質量始終保持全省全國先進水平，生態環境更加安全。生態旅遊業資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態城鎮建設穩步推進，生態城市功能進一步強化，城市品位大大提高。對外大交通構架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網絡。錢江源頭生態縣的生態環境將越來越顯示出它的價值和魅力，被更多的人熟悉和嚮往。

一片“山秀、天藍、水青”的生態人居環境，將吸引大批嚮往優質生態環境的城市居民來觀光、旅遊、休閒度假，甚至居住，給房地產市場注入新的活力。生態環境的優越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞。萬向集團將投巨資打造“浙西硅谷”，萬向硅峯公司在近年內計劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產業的集聚，一個具有相當經營規模、資金實力和國際競爭力的企業集團將崛起於錢江源頭生態縣。硅電子基地的發展將極大地帶動城市化發展，也爲我縣房地產市場的發展帶來了廣闊的發展前景。

四、政策建議

(一)建立預警預報制度，加強行業調查分析，引導行業健康發展。

儘快建立房地產市場預警預報和信息披露制度，及時向社會通報本縣房地產市場供求、結構、價格、漲幅、空置數量、投資動向等情況。行業協會和職能部門要定期對房地產市場進行調查分析，引導開發企業理性投資，消費者理性購房。

(二)加強政府宏觀調控，努力解決供需矛盾，實現供需平衡。

保持房地產開發的適度規模，基本實現供需平衡對我縣房地產業乃至整個國民經濟發展具有重要作用。政府及有關部門應發揮調控功能，加大調控力度，通過規劃、土地、金融三大調控手段的配合作用，保持開發規模與有效需求的同步增長。

規劃方面應發揮導向作用，通過城市建設方向和進度的調整，利用房地產開發空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產開發規模，通過對居住用地的功能、佈局調整，調控商品房的開發結構(如針對目前商業用房供應過多的現狀，規劃設計條件可以在今後開發地塊中明確開發性質爲純住宅，不搞商住樓);有計劃地進行舊城改造，以穩定住房需求，防止因改造引起的突發性需求而產生的供需脫節;控制單體開發建設有利於開發的規模化;控制私人建房有利於住宅的商品化。

土地方面要科學編制房地產開發項目的土地供應計劃，建立結構合理、總量平衡的各類房地產項目年度土地供應計劃體系。進一步完善土地儲備機制，加強城市閒置土地、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備，並根據市場需求和城市建設需要逐步投放市場。以增強政府對土地市場的調控監管力度。加強土地有償使用力度，嚴格實行經營性用地招標、拍賣、掛牌制度，嚴禁以任何其它方式取得房地產開發用地，規範房地產開發行爲。

金融方面要控制總量，合理調整信貨支持，實行差別政策，以控制房地產開發與住房消費中比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時強化貨款監控，實行封閉運行。加強對房地產貨款的監管，依法依規貨款，嚴格控制經營不規範、信用度低、資產負債率高的房地產開發企業的貨款，擴大支持信譽好、資金實力強、市場前景好的開發企業貨款，繼續加大貨款風險小、收益大的個人住房貨款，適度增加對經濟適用住房的信貸支持。

(三)完善市場監管制度，加大違規查處力度，規範市場秩序。

各職能部門就應嚴格履行管理職責，完善市場監管制度。加強資質管理和註冊資金管理，把好“入門關”;加強房地產開發項目審批管理，把好“發證關”;加強房地產交易的動態管理，把好“交易關”。加大房地產開發、銷售中存在的改變容積率、合同不況現、面積縮水、虛假廣告等違規、違紀行爲的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發現一起查處一起，絕不姑息。

(四)堅持市場化導向，創造公平競爭環境，規範市場化運作。

不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放，都應實行公開的市場化運作，經營性土地使用權的出讓和轉讓，按規定都必須進入市場交易，採取招標、拍賣和掛牌方式，杜絕協議出讓行爲，推行“陽光交易”，使更多有實力的開發商能在公平競爭的環境下取得土地進行開發。經濟適用房等政策性用房的開發也應推向市場運作，可以採取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規定費用，適當留有開發微利等方式運作。

(五)加強住房政策性保障，引導商品房結構調整，完善住房供給體系。

經濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價格的調節作用。應科學合理投放經濟適用房的供給量，既不能對市場造成負面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據我縣市場較小的實際，經濟適用房的投放量宜小不宜大，因爲二手房市場尚有較大的消化空間。通過加強中介服務，政策性補貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，可以進一步活躍存量房市場，促進增量房消費市場的發展。

要加快廉租房建設，建立保障機制，切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。據最新統計數字，我縣城鎮貧困戶(人均年收入低於2400元)有657戶，1512人，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項當務之急的大事。

積極引導和鼓勵開發商從市場需求出發，針對不同消費羣體的消費特徵和購買能力，開發不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調動消費潛力。

(六)加快發展房地產服務業，培育市場潛在消費羣體，促進房地產市場進一步發展。

房地產服務業主要包括房地產中介和物業管理服務兩大類。從我縣目前情況看，房地產服務業已滯後於房地產整個行業的發展，需要進一步加快發展。首先要制定、完善相關法規，加大對房屋中介機構、物業管理公司的管理力度，清除無證、無照中介機構，規範中介市場。其次要積極促進中介機構更新經營觀念，提升服務層次，不斷提高從業人員素質，以誠信創品牌;再者要加大扶持力度，創造良好的發展環境。房地產服務業的發展將有利於促進房地產市場的進一步發展。要通過落實住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔保機制;強化住房公積金的歸集和運用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;採取購房貸款貼息優惠;合理拆遷補償等一系列的財政、金融政策，提高中低收入消費羣體的經濟承受能力，使潛在的住房需求轉化爲現實購買力，有效擴大市場需求量。

(七)促進產業集聚，加快市場建設，增強發展後勁。

要一如既往地推進招商引資工作，主動承接從大、中城市梯度轉移的勞動密集型產業。加快硅電子基地建設，加速引進大企業大集團的項目、資金、人才、技術等。利用縣工業園區這一平臺，進一步促進產業集聚，不斷推進工業化步伐，從而帶動城市化的發展。

要深入貫徹實施生態立縣戰略，大力發展生態工業、生態農業、生態旅遊業，以打響錢江源綠色品牌爲動力，以打造全國綠色食品生產、加工基地爲目標，加快建立“綠色食品城”市場。當前應着力加快茶葉市場的擴大經營。

通過“興工業、旺市場”加快地區經濟發展，加速要素集聚，從而增強房地產市場發展後勁。

房地產調查報告11

《xx房地產藍皮書：中國房地產發展報告NO。2》對今年中國房地產市場做出預計：xx年房地產信貸增速將進一步放緩，並有可能再次加息，房地產市場供求偏緊局面很難改變，但房價增幅將趨緩。這份報告由中國社會科學院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞主持編寫，由社會科學文獻出版社正式出版。本年度報告對xx年中國房地產業的發展趨勢進行了預測，並分別對北京、上海、天津、廣州等中心城市的房地產業進行了分析和展望。

對於xx年中國房地產發展趨勢，報告從四方面進行了分析預測：投資繼續得到控制，融資渠道醞釀變局。儘管實施了以抑制投資增長爲主要目的的宏觀調控，但20xx年的投資率仍然達到了51。33%，超過20xx年創出新高，抑制投資過快增長的任務依然艱鉅。20xx年，中國房地產投資佔到固定資產投資的近1/5，並且對上游產業拉動作用增強，壓縮房地產投資應在情理之中。專家預計，今年房地產投資增速將有所放緩，但不會低於20%。

土地市場走向規範，土地增量供應控制更嚴。報告預測說，經營性土地使用權全部以招標拍賣掛牌出讓，建立國家土地督察制度，土地市場將會更加公開透明；建設項目用地預審將更爲加強，第三輪土地利用總體規劃將逐步展開，土地利用總體規劃的調整審批權限將上收。被動需求有望下降，二手房市場將持續升溫。在去年停止拆遷、集中解決拆遷遺留問題的基礎上，報告預計今年的拆遷工作將慎重進行，拆遷導致的`被動需求將有較大幅度下降。此外，隨着二手房交易管理政策的完善和實施，已購公房的大量上市，房源將繼續放量，梯度消費格局逐步形成。

供應關係偏緊，房價增幅趨緩。報告預測，在當前房地產市場以首次購房需求和改善型需求爲主的背景下，住房需求呈現很強剛性，一般性上調利率措施對需求量影響不大，今年房地產市場的需求將持續旺盛。在國家宏觀調控背景下，房地產市場供給增幅仍將呈下降趨勢，因此供求偏緊局面很難改變。

此外，由於政策變動對市場預期（供給減少）的影響有關時間減弱、市場經濟自身的價格調整、特別是政府將採取措施抑制房價過快增長等因素，報告預期今年房價增幅將趨緩。

房地產調查報告12

關注民生，讓百姓實現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。爲了深入瞭解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照XX年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場較爲完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關部門及規模較大的房地產企業徵集相關資料，並在榆林城區進行了實地視察。爲了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛徵求意見。視察結束後，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨着住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房爲主、經濟適用房和廉租房爲輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。

XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率爲35.2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

XX年榆林市區商品房均價1646元/㎡，XX年漲至2300元/㎡，XX年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，XX年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。儘管XX年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。XX年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。

經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。XX年--XX年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中XX年完成22萬㎡;XX年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;XX年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場佔有較大份額。

廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建築面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產市場的主要表現及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是XX年以後逐步發展壯大，多以本土企業爲主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市後房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的`房地產市場也受到了較大程度的影響，XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約爲63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。XX年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區XX年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是政策效果顯現。上半年爲防範通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬鬆的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了XX年三季度樓市的大爆發。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款餘額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當於XX年全年的181.75%，增幅分別高於全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款餘額爲67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構爲積極配合國家啓動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場較快回暖。

5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。XX年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款佔到17%，到XX年上升到33%;企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。XX年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別佔到27%、25%企業自籌資金和以定金及預收款爲主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處於觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處於調整期。

面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉着應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府幹預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。

三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用

1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到XX年，房地產行業年均增長24%，高於國民生產總值的增長速度。1998年到XX年，扣除土地購置費後的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視爲對經濟增長的間接貢獻率，1998年到XX年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：

3、房地產業對消費增長的貢獻。XX年以來房地產銷售額4年平均佔全社會消費品零售總額的8.41%，是佔消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復甦的情況下，擴大內需成爲中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇(見表7)：

房地產調查報告13

目前房地產開發企業主要通過招拍掛方式取得土地，近幾年來，房地產業內的併購活動日益增多，同時併購方所面臨的陷阱也越來越多。爲儘量避免併購風險，在併購前進行盡職調查顯得非常必要和重要。

一、盡職調查概述、作用及流程

盡職調查又稱謹慎性調查，其在《布萊克法律詞典》中的定義是“通常一個人在其調查過程中尋找合適的法律要求或解除義務時應保持的合理謹慎”。併購盡職調查是指，在併購活動中，併購一方對另一方一切與本次併購交易有關的事項進行現場調查、資料分析的一系列活動。盡職調查可以是併購雙方的互相調查，一般是併購方對被併購方（目標企業）的調查。完整的房地產項目併購盡職調查包括財務盡職調查、法律盡職調查、市場盡職調查等。

（一）實施盡職調查的作用

1、有利於評估和規避併購風險。對於併購方而言，最大的風險來源於信息不對稱。由於信息不對稱，併購方將可能面臨着目標企業的道德風險、財務風險、經營風險和法律風險等。通過盡職調查，可以降低信息不對稱，合理評估和有效規避上述風險。

2、爲確定併購價格和併購方案提供依據。在併購談判過程中，雙方的焦點一般集中在併購價格的確定上，盡職調查有助於估算目標企業的預期價值和確定併購價格。如在盡職調查中發現目標企業存在或有負債和不良資產，併購方在對各項或有負債和不良資產進行評估後，可作爲跟目標企業就併購價格進行談判的依據，並可在併購協議中加入有關限制性條款等。

3、有利於併購後的整合。併購是一項複雜的系統工程，收購工作的完成，僅僅是完成了併購的第一步，收購後的整合是併購成敗的關鍵。通過盡職調查，可以瞭解到雙方在戰略、管理理念、經營思路、企業文化等方面的差異，然後據此制訂整合方案，以促使雙方在上述方面儘快融爲一體，並留住核心人才。

（二）房地產項目併購盡職調查流程

在房地產項目併購活動中，一個較爲規範、完備的盡職調查通常應遵循以下工作流程：

1、組建盡職調查團隊。併購方組建一個盡職調查小組，既可抽調內部的財務、法律、營銷、工程技術、成本、人力資源等專業人才，也可聘請外部的會計師、律師、稅務師、評估師等事務所。

2、簽訂併購意向書和保密協議。簽訂併購意向書和保密協議是開展盡職調查前的必要程序。併購意向書主要約定交易的基本條件、原則、基本內容、後續併購活動安排、排他性安排及保密條款（或另行單獨簽訂保密協議）等。雙方可約定，意向書不具有法律約束力，但通常會約定排他性條款、保密條款等具有法律約束力。在保密協議中雙方需要承諾，爲促成交易將相互提供相關資料和信息，約定保密信息的範圍和種類、保密責任的具體內容和免責情形、泄密或不正當使用保密信息的違約責任等。

3、制訂盡職調查清單和問卷。在盡職調查前，併購方首先要制定盡職調查的目標，並根據併購目的、交易內容等設計製作盡職調查清單和問卷，然後由目標企業提供有關書面資料。併購方在收到資料後，將複印件與原件覈對，由交接雙方簽字確認。同時要求目標企業及其管理層出具說明書，確認其提供的文件和資料內容屬實且無重大遺漏。

4、對目標企業進行內外部調查。調查渠道包括對目標企業及其開發項目進行現場調查，審閱書面資料，約談其管理層和員工；同時從目標企業所在地的工商、稅務、國土、規劃、房產、勞動、司法等政府部門，目標企業的開戶或貸款銀行、債權人、債務人、供應商、客戶等，及各類數據庫獲取信息，調查目標企業及其開發項目的基本情況、合法性等，調查目標企業信用狀況和重大債權債務狀況等。

5、形成盡職調查報告。調查小組在完成對有關資料和信息的調查分析後，應撰寫一份完整、詳實的盡職調查報告，並提交給公司決策層。調查報告應將調查所發現的問題逐一列出，說明問題的性質、存在的風險及應對措施，特別是對目標企業存在的可能構成收購重大影響的問題提出初步建議和風險提示。

二、房地產項目併購盡職調查主要內容

（一）目標企業的主體資格調查

主要從以下兩方面進行調查：一是其資格，即目標企業是否依法成立併合法存續，包括是否按照當時的設立程序設立，是否符合法律規定，註冊資本是否已到位，是否在驗資後抽逃資金。主要審閱其營業執照、機構代碼證、稅務登記證、公司章程、驗資報告等，而且要到工商登記機構查閱其工商登記檔案。二是資質，即其是否具備房地產開發資質，且是否在有效期內。主要審閱營業執照的.經營範圍及房地產開發資質證書。

（二）開發項目的合法性調查

對於大多數房地產企業而言，其併購目的在於獲得目標企業的開發項目的開發建設權利，因此開發項目的合法性是必不可少的調查內容。主要調查開發項目是否已取得法律規定的批准和許可文件，如土地使用權證、建設用地規劃許可證、立項批准文件、環評報告、建築工程規劃許可證、建築工程施工許可證、商品房預售許可證等，及未開發的土地的閒置時間及被收回的可能性。

（三）目標企業的資產權利調查

主要是調查目標企業的各項財產的權利是否有瑕疵，是否設定了各種擔保，權利的行使、轉讓是否有所限制等，以確保收購方取得的目標企業的財產關係清晰，權利無瑕疵，行使時無法律上的障礙。由於土地是房地產企業賴以生存的基礎，因此土地使用權是盡職調查的重中之重。

1、土地使用權、房產調查。（1）調查土地使用權的出讓（轉讓）合同、繳納土地出讓金和契稅等土地費用的付款憑證、土地使用權證等是否齊全，是否按時付清土地出讓金等；（2）調查土地的面積、性質、用途、使用期限、規劃要點等；（3）調查土地使用權、在建工程、房產是否存在出租、設定抵押、被查封等情況；（4）自建的在售房產是否已取得“四證”和預售證等；（5）調查是否存在房產無法取得產權證明的情況。

2、其他資產調查。要求目標企業提供資產清單，逐一覈查，審閱資產的權屬證明文件、購置合同、發票等

3、財產保險情況調查。如投保的財產清單、保險合同（保單）、保險費支付發票是否齊全。

4、擬收購股權的可轉讓性調查。包括調查擬收購的股權是否存在查封、凍結、設置質押等他項權利限制情形，也要調查股權出售方與第三方簽訂的限制股權轉讓的情形。

（四）目標企業的債權債務調查

目標企業的負債和不良債權均會給併購方帶來風險，還有或有負債具有義務性、隱蔽性、不確定性和危害性等。因此，對目標企業債權債務情況的調查，不能僅僅停留在財務報表上，還要調查其財務承諾、或有資產損失、或有負債、訴訟、仲裁、行政處罰和賬外資產負債等。

1、通過人行貸款卡查詢系統查詢目標企業的信用報告，調查其銀行借款及對外擔保情況；檢查其公章使用記錄及合同文本，調查其非銀行借款和對外擔保情況。

2、覈查目標企業金額較大的應收款、應付款是否真實有效，是否有法律或合同依據。同時要審查債權的訴訟時效及實現的可能性，是否會變成不良債權。

3、調查正在進行的訴訟、仲裁、行政處罰情況，調查開發項目是否已通過環保評估，並評估已經造成或將發生的損失。

4、要求目標企業就併購日前存在的或有事項和未披露事項出具承諾和保證，承諾內容包括：或有資產損失、或有負債、未向併購方提供的商業合同引致的損失等，並在併購協議中對這些事項的責任歸屬和保障措施進行約定。

（五）開發項目的市場前景調查

1、調查擬併購的項目是否與公司的戰略吻合。不僅要考慮自己是否擅長開發擬併購的物業類型，而且要考慮擬進入的區域是否爲自己的目標市場。

2、調查當地的經濟發展水平、發展規劃、房地產市場供需、地方購買力、消費者喜好、價格變動趨勢等情況，項目的位置、周邊自然和人文環境、交通狀況、配套設施等，分析主要競爭對手及項目競爭力，分析項目市場定位及目標客戶羣體。對於已開始預售的項目，必須到其銷售現場考察，瞭解其人氣、銷售計劃和進度、資金回籠等情況。

（六）目標企業的重要合同調查

對公司的存續與發展有重要影響的交易合同，是盡職調查的重要對象。

1、規劃設計、設備採購、建築施工、營銷等成本費用類合同在簽訂前是否經過立項、招標和會審等必要程序，合同內容是否全面、詳盡，價格、成本是否合理，是否存在關聯方交易，是否存在潛在糾紛，是否有權利、義務約定不明的情況等。並根據已簽訂的合同及其付款情況預測開發項目的成本。

2、對於已經在售的項目，需審查銷售合同中的收款方式，瞭解到目前的資金回籠情況，並預測今後的現金流入情況；審查銷售合同中是否存在無法履行的承諾以及其違約責任、可能造成的損失等，特別要關注是否能按合同約定交樓及其違約責任。

3、審閱目標企業與貸款銀行簽訂的貸款合同、擔保合同和監管協議，一是瞭解目標企業的負債和對外擔保情況，二是瞭解銀行對註銷土地、在建工程等抵押登記的要求，對貸款資金和銷售回籠資金監管使用的要求，及還款計劃等。

（七）目標企業的關聯交易調查

1、調查關聯交易清單及關聯交易合同是否齊全，關聯交易合同的履行情況；關聯交易價格是否合理，是否背離市場公允價格；關聯交易是否存在現實或潛在的糾紛，是否存在損害公司或股東合法權益的情況。

2、重點調查目標企業是否存在關聯方借款，是否已簽訂借款協議，借款利率是否高於銀行同類同期貸款利率，已發生的利息是否已取得發票，按有關規定能否在稅前扣除。同時要重點調查目標企業是否與其母公司簽訂委託管理、品牌輸出等合同，其收費標準和合同期限，並決定是否與其協商終止此類合同。

（八）目標企業的稅務狀況調查

1、調查公司執行的企業所得稅、土地增值稅、營業稅及附加、土地使用稅等的稅率（含預繳稅率），因爲這些與對目標企業的盈利、現金流預測息息相關。

2、調查目標企業是否享受的稅收減免、財政補貼等優惠政策，並關注所享受的優惠政策是否合法、合規。

3、調查目標企業是否持續依法納稅，納稅申報狀態是否正常，是否存在偷漏稅、拖欠稅款、被稅務機關處罰等問題。

（九）目標企業的併購審批調查

公司章程作爲公司“憲法”，是盡職調查的必備項目。

1、調查公司章程“反併購條款”。在審閱目標企業的公司章程時，特別要關注章程中的“反併購條款”，如超級多數條款，即對於公司章程修改、公司的合併分立解散等重大事項必須經代表絕對多數表決權的股東通過。以確保對本次併購交易不存在程序上的障礙，或可通過一定的方式消除該障礙。《公司法》規定，經股東同意轉讓的股權，其他股東在同等條件下具有優先購買權。因此在收購前最好能取得其他股東放棄優先購買權的聲明。

2、調查目標企業的併購的審批機構和程序。如公司制企業併購應當通過股東會或董事會批准通過。國有股權的轉讓需得到國資部門的審批。向外商轉讓上市公司國有股和法人股，涉及產業政策和企業改組的，由國家經貿委負責審覈；涉及國有股權管理的，由財政部負責審覈。併購涉及的外商投資產業政策及企業性質變更還要取得外經貿部的批准。

（十）目標企業的人力資源調查

1、調查員工總數、勞動合同和保密協議簽訂、薪酬福利、勞動糾紛情況，繳納個人所得稅、社保和公積金情況。

2、調查公司高管的職業道德、履歷等，審閱其勞動合同是否存在難以解除其勞動合同、職務或者因此需支付高額違約金的條款，調查管理層是否會以各種藉口或使用各種手段阻礙併購或併購後的整合。

房地產調查報告14

【導語】 房地產行業經歷了萌芽、發展、壯大的規模態勢，企業也從最初的混亂向平穩和有序邁進。下面關於房地產消費者調查報告 ，一起來閱讀下文吧!

針對房地產的價格，消費者在做出投資或置業的決定之前都會通過理性的分析，對此類商品做出一定預測。前景樂觀，則付之於行動；悲觀，則不予購買。這裏，消費者所做出的預測，正好印證了穆斯在《理性預期與波動理論》一文中對理性預期所提出的理論要點：理論預期是觀察到的過去經驗的 規律 性 總結 ，它可以指導人們的經濟行爲。因而理性預期可以說是構成經濟行爲的基礎。從理論和現實的角度看，房地產行業的參與者主要有：政府、 金融 機構、房地產開發商和消費者。四者關係可以用圖1表示。

影響消費者理性預期的因素

本文主要是分析對消費者理性預期的影響因素及這些因素對消費者預期的影響，可以根據房地產行業參與者之間的關係圖，得出影響消費者理性預期的關係圖，如圖2所示。

本文具體分析房地產行業參與者與消費者之間的關係及他們對消費者理性預期的影響。

（一） 政府與消費者：宏觀調控政策與消費者理性預期

房地產開發的基礎是土地，由於我國特有的土地制度，土地出讓的數量直接決定了房地產的開發情況。政府針對土地出讓所做出的調控政策，成爲消費者預測房地產開發量的一個主要依據。而且，消費者對政府的信任度，遠高於對房地產開發商的信任。近幾年，由於房地產價格持續上漲，爲了抑制房地產價格的上升，政府出臺了一系列的政策。這些政策，同時引起了消費者的理性預期行爲（儘管有時候消費者的理性預期與政府的初衷並不相符合）。20xx年，土地政策收緊與嚴格控制農用地轉爲建設用地及壓縮建設用地佔農用地的指標，嚴格控制土地的“閘門”和土地“招拍掛”出讓方式的嚴格實施 ，使土地開發面積和竣工面積增速減緩，導致消費者對土地的升值預期空前高漲，從而激發房地產市場上旺盛的需求。

（二） 金融 機構與消費者：金融政策與消費者理性預期

金融機構出臺的.政策對消費者的 影響 ，主要表現在貸款利率上，因此，房地產貸款態度的變化對房地產的需求變化有相當大的影響，最終導致房地產價格的變化。近幾年，銀行貸款利率逐年在提高，雖然提升幅度很小，但 中國 人民銀行短期內對利率進行連續調整的行爲，加強了消費者對“進入加息週期”的預期和房價調整的預期。部分消費者擔心利率會繼續提高，增加購房的開支。在經過一陣觀望之後，大部分消費者選擇提前消費，導致住房需求增加，房價增幅再度上揚。在過去的十年間，無論是在發達國家，還是在 發展 中國家，銀行貸款與房地產價格波動的關聯日趨緊密。

（三）房地產商與消費者：廠商行爲與消費者理性預期

“8.13”土地大限之後，房地產商拿地的成本大幅度增加，已成爲不爭的事實。與此同時，國家採取了暫停半年農用地轉用審批、土地整頓、提高徵用土地費用標準等措施。與此同時，房地產貸款利率不斷上漲，也直接導致了許多中、小型房地產 企業 退出房地產行業。這一道道門檻使得房地產投資熱開始下降。這一結果，造成消費者的再度恐慌，從而也再度引起房地產價格的上揚。儘管政府出臺了一系列的政策，而且金融機構的貸款利率也幾度提升，但是，據專家 分析 ，這些政策對真正有實力的大型房地產開發企業影響是很小的。從某種意義上來說，這些政策只會使與他們分羹的競爭對手減少，從某種程度上反而幫助了他們。與此同時，房地產價格還在逐漸上漲，這也爲開發商獲取暴利創造了條件，開發商在交易市場上形成價格聯盟，共同合謀有價無市的虛假房價交易關係。信息不對稱的條件下，消費者被矇蔽而做出購買的決定，房價也在消費者的購買行爲驅使下，扶搖直上。

（四） 消費者與消費者：從衆心理與理性預期

消費者的從衆心理不僅表現在對低價位商品的消費，也表現在對房地產這種高價位產品的消費上。消費者即使在政府出臺一系列政策、銀行金融政策的變化和房地產開發企業的廠商行爲變化的情況下，還是不會輕易決定是否購買如此高價位的商品。而只有在大部分消費者都去購買時自己才作決定。可見這種從衆心理也是消費者理性預期的影響因素，他的作用不可忽視。

正確引導消費者理性預期的建議

建立和完善房地產業的宏觀監控體系。政府必須加快建立和完善從中央到地方的一整套房地產宏觀監控體系，統計房地產投資額、房地產銷售量、商品房空置率、房價收入比等指標，設置專門的機構、委派專門的專家組，結合房地產自身情況和宏觀 經濟 環境對房地產的發展狀況做出分析和預測。這種宏觀監控體系一方面可以使政府隨時關注房地產業運行狀況，在必要時通過稅收政策、土地供應、利率等手段對房地產市場進行宏觀調控；在另一方面也緩解了房地產行業信息不對稱的弊端，引導消費者理性健康消費。

完善政府信息發佈制度。儘快建立房地產信息發佈制度，引導新聞媒體的輿論導向。通過定期不定期的信息發佈，引導消費者理性消費，逐步使消費者對房價的心理預期恢復正常，防止房價的大起大落，保證我國房地產市場快速、健康、協調發展。

加強對消費者房地產知識培訓。近年來，在 網絡 上與電視上的培訓方式越來越能爲人們所接受。中央電視臺十套的“名師大講堂”就備受大家的喜歡。可以通過多種渠道普及房地產知識，如安排定期的“房地產知識講座”和“房地產現狀分析”節目。降低消費者對房地產產品的盲目消費性，培養消費者的理性消費。這也是有效控制房地產價格上漲的途徑之一。

房地產調查報告15

一、我縣房地產市場發展的現狀

(一)房地產市場發展形勢分析

近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產業由小到大，從弱到強，不斷髮展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的態勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費爲拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發資質的企業已有17家，“十五”期間房地產開發投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、慄園、金星等成規模小區8處，開發商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業的迅速發展，大大提高了居民的居住生活水平，爲我縣經濟增長注入了新的活力。

目前我縣房地產業處於相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建築類型方面，已建和待建樓房以磚混結構爲主，框架結構樓房所佔比重逐漸上升;樓盤品質不斷提升，居住環境日益改善。XX年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環境日益改善。住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房爲主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅佔年度開發量的25%左右。

總體看，XX年我縣房地產需求增長速度將低於XX年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨着國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成爲購房的主力軍;同時，個體從業者、私企老闆及企業中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買爲主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標誌是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。XX年，從購房者購房的動機來看，我縣城區購房者中，購房用於自己居住的比例達到93%，以投資爲目的佔7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場並未出現大量投機者，整個銷售市場處於自然銷售狀態。

預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經歷了XX年爆發性增長之後，將趨向平穩，全年增長速度預計將小於XX年水平。XX年全縣普通商品住宅平均銷售價格爲1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建築“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高等因素的影響，XX年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間並未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，並且還具有相當的發展空間。

XX年全縣房地產開發完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產開發投資佔全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業已經逐步發展成爲我縣國民經濟的重要支柱產業。同時房地產業爲地方政府開闢了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。XX年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費係數1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時爲社會增加就業崗位5000餘個。

(二)房地產市場發展存在的主要問題

1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由於近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入羣體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢羣體的購房需求。

2、房地產市場監管力度不夠。房地產市場信息系統，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發項目立項、土地出讓、開發經營許可、規劃許可、建設許可、開發建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別徵收，計稅方式複雜，徵管難度大。建立房地產信息系統，一是能夠很好地解決開發企業與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，爲政府和有關部門實行監測市場運行的動態變化提供依據，有利於調控市場，規範交易行爲，實現房地產市場監督科學化;二是以房地產交易中心爲平臺，以房地產信息爲依託，實現信息共享，通過部門配合、環節控制，推動房地產稅收徵管精細化管理，達到“先繳稅、後辦證”的要求，以促進稅收徵管科學化。我縣的房地產信息系統還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利於及時便捷地對市場進行監測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利於合理引導房地產投資和消費。

3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由於房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產分治。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(1997)239號文《關於製作頒發全國統一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發證機關，並且所頒發的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統一印製。縣城規劃區外的各鄉鎮、村街房產，特別是各鄉鎮駐地企業，因無法辦理全國統一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續，不利於企業和社會經濟的發展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了羣衆利益，還造成了國家稅費的流失。

4、部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。

5、違規開發的`歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，並將多建的住房違規出售，這些違規開發行爲造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發展和社會的穩定。

二、關於規範發展我縣房地產市場的幾點建議

1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半徵收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前爲止未開發經濟適用住房。XX年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業人員的約佔97%，低保家庭無房戶約爲三分之一，有住房的用戶，平均建築面積小於45平方米的約佔二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發【XX】37號文件已經要求，自XX年6月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積在90平方米以下的住房(含經濟適用房)面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”爲戰略目標，堅持新區開發和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關係，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業單位自建自用和零星插建性開發，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理佈局，綜合開發，配套建設。堅持成區連片開發，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮政府等單位負責人爲成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，後發佈拆遷公告，最後簽訂拆遷協議，

3、嚴格控制機關企事單位自建住房。爲滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發的沭政發[**]43號文中規定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買。”魯政發[XX]22號文件中再一次規定：“從意見下發之日起(XX、3、22)，各級黨政機關和事業單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業單位職工投資置業，通過市場改善住房條件。”最近建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[XX]196號《關於制止違規集資合作建房的通知》再次強調， “自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準爲本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委託代建”、“定向開發”等變相福利分房的現象。

4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。

5、提升產業的整體水平和實力。行業內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業快速健康發展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業的“母艦”。要通過重組、兼併、控股、引外靠優等方式，儘快創建能對中小企業有帶動作用“航母”型企業，提高企業整體素質，增強生存與發展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業要儘快適應市場需求變化，實施精品帶動戰略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業管理，充分利用房地產開發與物業管理的“情侶效應”，實現房地產開發與物業管理互促互動。四是要注重企業誠信和經濟倫理。倡導房地產開發商要建起企業誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態，儘可能地爲消費者提供舒適、健康、優美、潔淨、安全、方便和環保等各方面優良的產品。

6、各部門加強協調溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成爲社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關係到加快發展經濟、造福於民的好事，但在實際工作中，由於牽扯到各個方面的利害關係，特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題，拆遷工作變得十分複雜，並出現了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發現，有的房產已拆除，但未到我局辦理拆遷註銷或變更登記等相關手續，導致一宗土地出現兩套房產證，權屬上容易產生糾紛，不利於房產檔案的管理，至使有關問題難以及時妥善解決。根據國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規定，計劃、規劃、土地等有關部門應當按照各自職責，協同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。

7、加快房地產交易大廳建設，強化市場監管。我局在已建成房地產交易中心的基礎上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，羣衆進一個門，領一份表，就可辦妥所有手續。同時，在交易大廳門口還有各開發公司簡介、年度開發量、樓盤介紹、聯繫電話等宣傳圖板，形成了一個“房產小超市”，既方便了人民羣衆，又宣傳了開發公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。