房屋租金起徵點
房屋租金起徵點
個人出租房屋按稅法規定,以租金收入爲計稅依據繳納營業稅、房產稅和印花稅,法定稅率分別爲5%、12%和1‰;城鎮土地使用稅,當地稅率爲年5元/平方米;個人所得稅以租賃收入扣除法定的扣除費用後的餘額爲計稅依據,法定稅率爲20%。由於國家爲了促進廉價房出租,對個人出租房屋,實行稅收優惠政策,所以只能用營業稅起徵點來進行稅收籌劃。
根據財政部、國家稅務總局《關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》,對個人出租住房,不區分用途,在3%稅率的基礎上減半徵收營業稅,按4%的稅率徵收房產稅。對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同,免徵印花稅,免徵城鎮土地使用稅。
根據《關於調整住房租賃市場稅收政策的通知》規定,對個人出租房屋取得的所得暫減按10%的.稅率徵收個人所得稅。小張每月應納營業稅25000÷12×1.5%=31.25元,城鄉維護建設稅31.25×5%=1.56元,教育費附加31.25×3%=0.94元,全年應納營業稅31.25×12=375元,城鄉維護建設稅1.56×12=18.72元,教育費附加0.94×12=11.28元。
房產稅每月25000÷12×4%=83.33元,全年83.33×12=999.96元。
個人所得稅前3個月因減除修理費用分別爲[25000÷12-(31.25+1.56+0.94+83.33)-800-800]×10%=36.63元、[25000÷12-(31.25+1.56+0.94+83.33)-800-800]×10%=36.63元和[25000÷12-(31.25+1.56+0.94+83.33)-400-800]×10%=76.63元。
其餘9個月每月應納[25000÷12-(31.25+1.56+0.94+83.33)-800]×10%=116.63元,全年應納個人所得稅36.63+36.63+76.63+116.63×9=1199.56元。
年稅收負擔是375+18.72+11.28+999.96+1199.56=2604.52元。
如果利用營業稅起徵點進行籌劃,就可減輕小張的稅收負擔。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定,未達起徵點的免徵營業稅,當地營業稅的起徵點是2000元,小張如果以23000元租出去,讓承租人自己簡單修理,就可把月租金降到營業稅起徵點以下,免徵營業稅。那麼,小張每月就只應納房產稅23000÷12×4%=76.67元,個人所得稅(23000÷12-76.67-800)×10%=104元,全年稅收負擔76.67×12+104×12=2168.04元,比原來降低2604.52-2168.04=436.48元。
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