農村土地調查報告

在生活中，報告十分的重要，其在寫作上有一定的技巧。那麼一般報告是怎麼寫的呢？下面是小編精心整理的農村土地調查報告，供大家參考借鑑，希望可以幫助到有需要的朋友。

農村土地調查報告1

隨着社會的發展和人們不斷提高的物質文化需求，社會主義新農村建設越來越受到人們的普遍關注這也成爲社會主義現代化建設中一項長期而艱鉅的任務。其中農村土地資源利用成爲新農村建設的重要內容，農村土地資源的合理有序可持續利用成爲新農村建設中的重中之重。

爲更好的瞭解農村土地資源利用狀況，優化農村土地資源的利用，爲新農村建設提出切實可行且有針對性的建議，暑假期間，我對××村的土地資源利用現狀進行了實地考察、分析研究，並總結歸納如下。

調查目的：通過對××村土地資源利用狀況的實地調查，以小見大，比較客觀地把握農村土地資源使用的現狀，主要是找出當前土地使用過程中的弊病，從而爲優化土地資源配置，提高土地資源利用率，加快新農村建設步伐提供一定的理論依據，並提出切實可行且有針對性的建議。

調查時間：xx年8月9日——15日

調查人員：×××

調查地點：××××

調查方法：實地考察、訪談、查閱資料

調查內容：土地資源使用狀況（包括土地類別、有效使用情況、土地規劃現狀等等）

一、××村土地資源使用狀況及特點

××村是一個土地資源相對匱乏的村莊（在當地具有一定的代表性），人口712人，擁有土地面積近850畝，其中耕地面積641畝，林地約50畝，建設用地（包括道路、橋樑、河灘等）159畝。

經調查，××村的土地使用情況有以下幾個特點：

1.耕地面積少，地少人多

該村耕地共分三等，分別爲

一等（平整黃土地）、

二等（窪地、沙土地等）、三等（嶺地、拓荒地等），（注：圖文不一）各類土地都比例如下圖所示。全村人均耕地面積僅爲0.9畝/人，且三等地佔了近1/4的比例，良田面積偏少，再加上一些不當經營狀況，住房擠佔耕地，使耕地面積越發緊張。

單位：畝

2.地塊多，單塊面積小，缺乏集約性

雖然人均耕地面積很少，但地塊較多，平均每戶耕地多於5塊，這就使得單塊耕地面積太小，不適合農機的推廣使用，集約性差，嚴重束縛了勞動力。

二、存在的問題

1.耕地使用不規範情況較多

目前，由於我國實行土地承包30年不變，廣大農村現存的農用地管理模式，基本上是按照土地下戶時農戶、人口的分配土地訂立承包合同，明確30年不變的。這一做法對土地資源的合理利用帶來了很多弊病。一則村裏的人口變動使土地多寡現象凸顯，土地分配有失公平。二是一些人看重眼前利益，隨意改變土地使用類型，在耕地上建房、種樹，嚴重蠶食了有限的耕地。

2.粗放經營，有耕地閒置狀況

由於耕地面積較少，僅僅靠農作物收成無法維持生活，多數居民選擇了外出務工，有的甚至舉家外出。農田便讓給其他人種，這樣一戶種着多戶的地，粗放經營，廣種薄收，或者乾脆不種，造成農田荒蕪，嚴重威脅了土地資源的可持續發展。

3.土地缺乏有效整合，農作物種植的選擇有待優化

耕地的零碎給農戶的管理帶了諸多的不便，又不宜採用大規模機械化生產，使勞動力的生產率下降，同時也嚴重製約了土地的有效利用。其次，在農作物種植方面，往往是農戶想種什麼就種什麼，缺乏正確的方法指導，也造成耕地的生產率下降。

4.建設用地缺乏規劃，土地利用率低

居民點分散建設，佈局零亂，佔用土地面積大。甚至出現個別農戶住宅任意建設，村民建房沒有統一規劃，個別人只顧自己方便，缺乏整體和全局性，土地糾紛不斷。特別是近幾年隨着經濟建設的加快，出現了“馬路經濟”，公路建設到哪，房子建到哪，埋下了安全隱患，也佔用了大量土地。另外，村民住房建設標準差、亂。村民建房一戶一樣，沒有統一設計，統一標準，靠農村“建築師”自行建設，住房大小不一，高低不同，致使新建住房達不到應該達到的美觀和質量要求。此外，基礎設施水平低。村內道路不成網，高低不平，給排水無要求，下雨天污水滿街。“死衚衕太多”，房前屋後空間大，浪費土地，公益設施配套嚴重不足，雨天滿身泥，晴天滿身土，降低了居住環境水平。注：圖文不一

三、建議和意見

(一)農用地管理方面

1.責任到戶，保證質量。按農產承包合同，逐戶覈准承包土地面積，明確土地質量。對少數種地過多、廣種薄收粗放經營戶給予適當調整。

2.合理規劃，嚴格管理。要以科學合理的態度，按照土地管理要控制總量、合理佈局、節約用地、保護耕地的原則，重新對鄉村土地利用規劃進行修訂完善。農用地尤其是基本農田經過確定之後，嚴格按照各級簽訂的責任狀，層層負責，年年檢查，嚴格監督，嚴厲查處。

3.劃塊經營，集約管理。在國家政策及法律法規允許的情況下，多方籌措，在遵循公平公正的原則下，將土地劃塊經營，發展集約型農業。

4.優化土地用途，提高土地使用率。由村委會或政府部門統一規劃，專家論證，選擇適宜的農作物進行耕種，以獲取更高的經濟效益。

5.合理分類，優化配置。對耕種良田要加強管理，確保優種優收。對邊遠荒蕪土地或還林還草，或栽種經濟作物，如建設果園、藥材基地等。

(二)建設用地方面

1.制定科學的'用地標準

根據法律法規確定適宜的村莊人均建設用地標準，把人均建設用地標準作爲約束性指標，並根據不同地區土地資源和羣衆的生產生活習慣，制定出公平合理的建設規劃，既要合理充分利用土地資源，又要保證居民的住房質量和生產生活需求。

2.合理安排規劃建設用地

在現有房屋的基礎之上，規劃引導，盡最大可能保證村莊的街道暢通，杜絕“死衚衕”。在徵求居民意見的前提下，儘量統一房屋建設，營造良好的村容村貌。

3.基礎設施的建設和維護

根據個村莊不同的情況，通過政府撥款、集資、融資、村民義務工等方式，積極建設農村基礎設施。建設好農村給排水設施、體育健身設施、文化教育設施等，是土地資源真正地造福居民。另外，還應通過培訓教育、義務勞動等方式，努力維護好已經建設好並投入使用的設施。同時，也應栽些花草樹木，提高居住環境水平

4.盤活建設用地資源

一是要按照一戶一宅的原則，妥善解決好農戶住新房閒舊屋的問題。二是要處理好國家、集體單位在農村閒置的土地。三是要搞好無人村舊宅基地復墾和荒蕪土地復耕、利用。

5.加強執法力度，優化土地管理

加強執法監督力度，嚴懲越權批地現實非法佔地的問題，對非法佔地用地地人或單位要從嚴從重嚴肅處理，確保土地資源的合理有序可持續利用。另外還要積極推進土地市場建設，依法規範土地市場秩序，堅持做到依法批地，依法用地，加強土地執法監察工作，強化土地信訪工作，維護好羣衆利益和農村穩定，大力開展宣傳活動，爲建設社會主義新農村營造良好的輿論氛圍。

在此基礎上，政府部門和村委會也應協調好建設用地和農業用地的關係，努力緩解土地資源緊張的局面。

四、後記

爲期六天的調查活動雖然不長，但卻讓我收穫良多。以前雖然也對以上這些土地資源利用現象有所耳聞，但終究缺乏一定的理論依據和實際依據，借暑期實踐這個機會，鑑於國家近年來提出的新農村建設問題，我便進行了此次調查活動。

雖然天氣炎熱，調查活動也比較辛苦，但這期間使我在課堂上學習的統計、管理等知識得到了施展，也很好地鍛鍊了我，使我在實地考察、人際交往、計算測量等方面的能力得到了很好的提升。看到自己的成果，以及所獲得的積極評價，心裏感到無比的高興和自豪。

同時我也衷心希望我的調查成果能夠爲農村土地資源管理和利用方面的改進提供一定的實際依據，給當前的新農村建設貢獻一份應有的力量。

農村土地調查報告2

爲全面瞭解當前農村土地經營權流轉情況，加強對農村土地承包經營權流轉工作的指導，前段時間，同有關部門一起，就農村土地承包經營權流轉工作進行了專項調查。

一、延州市農村土地承包經營權流轉的基本現狀

去年以來，特別是《中華人民共和國農村土地承包法》出臺後，農民依法流轉土地的意識有所提高，土地流轉步伐明顯加快並趨規範。據統計，截止到目前，延州市土地流轉戶數達到23538戶，流轉土地面積34028畝，分別佔總戶數和承包土地總面積的93%和21%。調查的46個村，有1140 戶進行了土地流轉，流轉土地面積23904畝，分別佔調查村總戶數和承包土地面積的94%和4%。從面上情況看，主要有六種流轉形式：

1、轉讓。指農戶之間土地承包經營權剩餘期限的轉移。有些農戶因無力繼續承包土地，與其他戶協商一致，經村委會同意，將全部或部分土地轉讓給第三方，由第三方與村委會確立新的土地承包關係，出讓方與村委會在轉讓土地上的承包關係即行終止。這種流轉形式的好處是：出讓方可以有更充足的時間從事非農產業；受讓方可以根據自己的需要，轉入土地擴大經營規模。延州市共有7030家農戶進行了土地轉讓，轉讓土地6805畝，分別佔流轉土地總戶數和總流轉面積的299%和20%。

2、互換。即農戶之間土地承包經營權剩餘期限的相互轉移。互換的主要目的是爲了耕種方便或種植結構調整的需要。互換後，互換地塊的土地承包權、經營權和原承包合同約定的相應地塊的權利義務關係隨之互相轉移。從方式上看，有同等面積互換，也有不等面積互換，雙方視互換土地的`地級和遠近條件決定。延州目前有2689戶進行了土地互換，互換土地3743畝，分別佔流轉土地總戶數和總流轉面積的114%和11%。林家村鎮西麻溝村張進富，爲了種植方便，自願以18畝與張樂玉134畝地級相同的地塊互換，建冬暖式油桃大棚。在他的帶動下，該村共有7戶農民通過互換土地建起油桃大棚。

3、退包。指農戶將土地承包經營權的剩餘期限退回村委會。由於各種原因，農戶無力或不願繼續承包土地，便將全部或部分土地承包經營權的剩餘期限退回村委會重新發包。退包後，退包戶在承包期內不再要求重新承包土地。退包的主要原因有農戶農轉非、務工經商、不願或無力繼續承包土地、承包地自然條件差等。延州市退包戶有5784戶，退包土地7486畝，分別佔流轉土地總戶數和總流轉面積的246%和22%。

4、轉包。就是土地承包方將全部或部分承包土地的使用權包給第三方，農戶間一定期限內土地使用權實現轉移。轉包期限一般由雙方協商確定，但不超過承包合同的剩餘期限，轉包方與發包方的原承包關係不變。延州市共有轉包戶數4032戶，轉包土地6638畝，分別佔流轉土地總戶數和總流轉面積的171%和195%。

5、出租。主要指農戶與承租方之間一定期限內土地使用權的轉移，是承包土地收益權的一種分配形式，收益是固定的。這種方式，主要在農戶與用地單位之間進行，農戶自願將全部或部分土地使用權出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協商確定，但不超過承包合同的剩餘期限。目前，延州市共有3993戶進行了土地出租，出租土地9306畝，分別佔流轉土地總戶數和總流轉面積的17%和273%。昌城鎮西河崖村，有123戶自願將2906畝土地出租給本鎮東老莊日龍食品有限公司，由其組織種植出口蔬菜，期限2年，每年每畝租金400元，全部由出租方獲得。

6、入股。農戶將全部或部分承包土地使用權作價爲股份，參與股份制或股份合作制經營，以入股的土地使用權作爲分紅依據，入股收入按經營效益的高低確定。枳溝鎮南老屯村王法茂等10戶農民，將50畝承包土地使用權作價入股，實行股份制，由王法茂經營，種植花卉和苗木，每年根據經營的情況，按照入股股份分紅。

另外，由於工業園區建設用地，部分農戶的土地承包權和經營權也隨之轉移。

二、農村土地流轉的主要原因

當前市農村土地承包經營權流轉步伐加快，究其原因，主要有以下幾點：

一是農民依法流轉土地的意識有所提高。過去，多數農民不知道要依法流轉土地，農戶間土地流轉基本處於隨意和無序狀態，矛盾糾紛不斷。《農村土地承包法》頒佈實施後，延州市根據上級指示精神，結合實際制定出臺了《延州市農村土地承包經營權流轉暫行辦法》，並加大宣傳力度，使廣大農民初步認識到了依法流轉土地的好處，依法流轉土地的意識有所提高，流轉程序趨向規範。去年以來，流轉土地的農戶大都簽訂了合同，部分過去私自流轉土地的戶，也紛紛要求補簽了合同。

二是農業結構調整帶動了土地流轉。延州市34萬畝流轉土地中，僅用於經濟作物種植和擴大養殖面積的，佔流轉土地總面積的50%。全市100多家農業龍頭企業，在農村建立種苗繁育、示範推廣和農產品生產基地，帶動了土地流轉。延州萬洋食品有限公司在昌城鎮建立農產品生產基地，以租賃的方式，租用土地1300畝，平均每畝租金400元，全部由出租戶獲得。馬莊鎮龍宿村，有94戶種植大棚蔬菜，現有日光溫式大棚99個，其中28戶的33個蔬菜大棚就是通過互換土地建起來的。

三是農村勞動力轉移加快了土地流轉。調查發現，農村土地承包經營權流轉，呈現鄉鎮（街道）駐地村莊流轉土地多於其他村莊，平原村莊多於山區和丘陵村莊的現象，這反映了二三產業發展是帶動土地流轉的重要因素。二三產業發展越快，務工經商勞動力越多，土地流轉力度就越大。我市424萬名農村勞動力中，目前從事非農產業的有22萬名，佔農業勞力總數的519%。程戈莊鎮程戈莊四村，在本鎮木器廠、翻沙廠、織布廠和商業街經商的勞力，佔本村勞力的70%，因勞動力不足轉讓土地的有38戶，轉讓土地面積81畝。

四是園區建設用地不斷增加。爲促進招商引資工作開展，構築加快發展的平臺，各地加大園區建設力度，使園區建設用地連年增加，成爲拉動農村土地承包經營權流轉的重要原因。

ヅ┐逋戀爻邪經營權流轉工作雖然取得較大成績，但從調查瞭解的情況看，也存在一些不容忽視的問題。主要是少數幹部對土地流轉認識不夠到位，對土地流轉的形式、應把握的原則掌握不夠，對土地流轉指導不力；土地流轉還存有不規範的問題，特別是農戶間隨意流轉，不籤合同問題比較突出；個別村莊存有以土地流轉爲名改變土地農業用途的問題，等等。對這些問題，必然在思想上高度重視，認真加以解決。

三、下步農村土地承包經營權流轉工作應注意的問題

針對當前土地流轉工作中存在的問題，下步推進農村土地承包經營權流轉，要在嚴格遵循“依法、自願、有償”原則的前提下，重點處理好四個方面的關係：

一是被動流轉與主動流轉的關係。需要指出的是，在土地流轉中，農民是土地流轉的市場主體，土地流轉應充分尊重農民的自主選擇，政府“引導”不能變爲變相“逼迫”，必須靠宣傳、引導、服務使農民由被動調整變爲主動調整。要進一步加大宣傳力度，讓土地流轉成爲農民的自覺行動，積極主動地參與土地流轉。要充分利用廣播、電視、報紙等新聞媒體，大張旗鼓地宣傳《農村土地承包法》，宣傳土地流轉的意義、應遵循的原則、流轉的形式和應履行的手續，達到家喻戶曉，人人皆知。鄉、村兩級幹部要加強對土地流轉工作的學習與研究，熟悉和掌握土地流轉的政策和做法，爭當明白人，指導和幫助農民進行土地流轉。要注意培育土地流轉的好典型，依靠典型帶動引導和鼓勵農民進行土地流轉。

二是自發流轉與依法規範的關係。“依法、自願、有償”是土地流轉的基本原則，自願是前提，依法是保證。只有依法流轉土地，農民的土地承包權、經營權和使用權才能得到保障，流轉土地的收益權才能得到保護。無論採用哪種形式流轉土地，都應當依法簽訂合同。農村經管部門要發揮好職能作用，做好土地流轉的業務指導工作，幫助基層完善土地流轉手續，簽訂土地流轉合同，建立土地流轉登記制度，及時掌握土地流轉動向。鄉鎮（街道）要完善幹部崗位責任制，把土地流轉納入考覈村幹部工作的重要內容，增強責任心和壓力感。要加大監督檢查力度，定期組織開展土地流轉工作執法檢查，發現問題，及時解決。要嚴厲打擊私自改變土地農業用途、搞掠奪性經營的違法行爲，保證土地流轉健康有序進行。

三是土地流轉與社會穩定的關係。土地流轉政策性強，涉及農民的切身利益，事關農村改革發展穩定大局，工作中必須加強組織領導，嚴格把握政策。要堅持“依法、自願、有償”的原則，土地流轉不得損害國家、集體和第三人利益，不得動搖農戶土地流轉的主體地位，不得改變承包合同約定的土地農業用途和土地所有權權屬關係。要充分尊重農民的意願，不搞行政命令，強迫農民流轉土地，不搞“一刀切”，不下指標、限時間、限面積流轉土地，不準擅自截留、扣繳農戶土地流轉的收益。工業園區佔地，要按照國家有關規定，落實好減免和補償政策，維護農民利益，確保社會穩定。

四是土地流轉與經濟發展的關係。土地流轉有利於推進農業結構調整，有利於提高土地經營效益，有利於增加農民收入，有利於農村經濟社會事業發展。要把土地流轉的出發點和立足點放在加快發展、富裕農民上，既不能片面強調土地承包30年不變影響發展用地，也不能因爲加快發展而隨意變更土地承包經營權。要充分發揮土地流轉的積極效應，通過健康有序地流轉，促進經濟發展。

農村土地調查報告3

20xx年黑龍江省農業稅免徵、取消特產稅、糧食直補等政策的出臺大大激發了農民耕種土地的積極性，同時土地承包問題所形成的糾紛也大幅度增加。1998年二輪土地承包以來，黑龍江省樺南縣人民法院受理農村土地承包糾紛案件達100餘件。如何化解這些糾紛，對更好地保護農民的合法權益，貫徹實施《農村土地承包法》，促進農村經濟發展，維護農村穩定具有重要意義，筆者結合審判實踐對這些土地承包糾紛的特點及原因進行調查分析。

一、農村土地承包糾紛的基本類型及特點

1、農村基層幹部違約引起的土地承包糾紛案件多，這類糾紛佔受理案件的20%。在農村土地承包中突出地表現在農民的土地承包經營權益在一些地方不斷受到侵害。主要表現爲：隨意縮短承包期、收回承包地和隨意調整承包地，多留機動地。有的地方鄉村幹部有一種錯誤的看法，認爲農村土地實行集體所有制，而自己是集體的代表，只要是爲集體辦好事，自己就可以調整土地承包，一些鄉村幹部刻意歪曲土地承包制30年不變的含義，農民俗稱“三年一小調，五年一大調”形成糾紛，使土地承包權難以“永久化”。而絲毫不顧及法律，法規和農民的感受，使土地承包權無法穩定。

2、土地互換引起的糾紛案件多，這類案件佔受理案件的19%。在農村土地分配過程中，由於各村、屯土地狀況存在着區別，土地所在的位置和自然狀況影響着土地耕種質量，收益好和收益差的地塊存在着很大的差別，並且農村聯產承包責任制主要是按人口和勞動力進行分配土地，這樣村集體就要考慮各種實際情況統一分配土地。使得農民個人耕種的地塊不易集中，相對顯得分散。有的農民爲了便於耕作和其它的一些原因就要進行互換，互換耕作後，有的互換雙方對土地的自然狀況、肥沃程度以及自己對農作物種植的調整，發現互換的土地同自己原來耕種的土地有很多不適宜的地方，甚至有的投入大、產出少，這樣有的農民就會要求重新調整雙方互換的土地關係，因此在互換土地的農民之間極易產生糾紛。

3、土地轉包引起的糾紛多，這類糾紛佔受理案件的17%。隨着社會經濟的發展，農民土地的收入已經不是其經濟的唯一來源，很多農民將土地轉包他人後自己外出務工、經商。在轉包土地的時候，缺乏全面考慮，轉包的期限一般約定的都很長。將土地轉包他人自己外出務工的農民所從事的工作很多都具有季節性，在務工休閒的季節完全可以回鄉耕種土地；經商的農民在經商過程中有的遇到了挫折，加之中央惠農政策的吸引，這樣這些農民也要回鄉，重新耕種賴以生存的土地。在這些情況下，返鄉農民要求重新耕種土地，必然與其土地的承包者之間形成糾紛。

4、機動地處理不公正，引發的糾紛案件多，這類糾紛佔受理案件的23%。個別鄉、村幹部忽視有關土地承包經營的法律規定，在機動田承包中，搞“關係地”、“人情地”，因此引起糾紛。“人情地”、“關係地”使衆多農民不滿，有些農民要求重新發包，聯名上告，甚至用毀壞秧苗等手段進行報復引起糾紛。在機動田承包中由於沒有完善的制度，一些基層幹部利用制度缺陷發包“人情地”“關係地”，侵佔農民利益。在機動地發包過程中，有的農村幹部對土地承包合同標的物缺乏正確的認識和評估，承包基數過低，期限過長，因而引發經濟利益分配糾紛。

5、用土地承包經營權折抵村集體所負債務的糾紛多，這類糾紛佔受理案件的21%。有些村屯爲了改善鄉村學校、道路、水利、廣播、衛生、通訊等公共設施舉債建設；甚至爲了完成稅收任務，一些村集體領導個人借錢墊稅。農村集體的債務，很少是按國家規定的金融利率借款，基本上是高息借貸。這些欠債合在一起，債務面廣，數量大，利息負擔高。由於農村集體經濟基礎薄弱，除了土地根本沒有其他的債務償還能力，只好將土地的承包經營權折抵集體的債務發包給債權人。“三農”優惠政策的出臺，農村土地越來越俏。人多地少的農戶以及新增人口的農戶紛紛要求村集體合理分配耕地；得到土地承包權的債權人又不願退出耕地，而村集體又沒有土地調劑，因此形成糾紛，以至形成集體上訪。

二、農村承包土地合同糾紛產生的主要原因

1、法律意識淡薄，行政干預使土地承包合同簽訂帶有較多的強制性。譬如，一些鄉村幹部對耕地搞強制發包，對合同隨意變更，對簽訂的合同想變就變，使承包方的合法經營權落空。少數農村基層幹部用不正當手段進行承包以權謀私，擅自發包，自發自包。有的農村基層幹部對農民的土地承包經營權的認識存在偏差，把家庭承包僅僅看作是集體經營的一個環節，沒有認識到這種承包關係是黨在農村的一項基本政策的體現。還有的把農民與集體簽訂的土地承包合同視爲一般的合同，沒有看到這種合同的特殊性。如某村有農戶132戶，在20xx年2月份，該村因爲土地承包合同的簽定、發包、變更等問題，36戶村民聯名起訴該村，要求確認該村與他人所簽訂的土地承包合同無效。該村對土地的承包有意見的農戶佔全村農戶的27%。在糾紛處理過程中，這36戶村民多次到有關部門上訪。農民承包集體的土地，其承包期、承包方式基本由國家確定。農民作爲農村土地承包的當事人，當土地承包經營權益受到侵害尋求保護時，常常遇到權利義務界限不清，保護手段不夠有力等問題。

2、合同不規範、權利義務不明確缺乏必要的書面形式。有的土地承包多是發包方“畫地爲牢”或“指山定界”，條款不完善，表述不準確。如某村集體作爲發包方，實行指定地片進行發包。也就是給這塊地按照習慣起一個簡單的地名，如“村南崗東地”、“道西窪地”等，然後把承包戶叫到該地確認一下就直接簽訂合同。在該村76份土地承包合同中，其中29份是採用這種方法發包的。佔承包合同的38%。這些合同中，沒有確切的畝數，對土地的四至也僅能說出大體方位，致使許多情況下雙方產生糾紛案件事實很難以查明。還有的合同中沒有保證合同履行的規定，造成合同履行過程中缺乏制約機制，影響承包效果。出現了隨意縮短承包期、收回承包地和提高承包費；隨意調整承包地，多留機動地；不尊重農民的生產經營自主權，強迫種植、強迫流轉承包地等。給發包方和具有農村土地資源管護責任的村民委員會、鄉鎮政府等侵害農民承包經營權益製造了條件。

3、現行法律對農村集體土地所有權主體的設定概念模糊。"農民集體"沒有明確的法人代表，在行使具體權力時，作爲所有權人的農民集體的真實意願難以得到真正體現，使一些農村幹部利用其地位，充當所有權代言人，爲自己牟取利益，使農村土地承包關係以法律形式規定下來存在現實困難，農民長期而有保障的土地承包經營權得不到實現。

4、沒有在法律理念上把土地承包權當作農民神聖不可侵犯的財產權利，對農民權益的保護現行法律中缺少最直接、最具體的規定。農民的積極性能不能得到很好的發揮。農民的`土地承包權能不能得到很好落實，歸根結底還要落實到法律在農村土地承包權的規定上。

5、缺乏必要的矛盾調處機制。農村土地承包糾紛的訴訟、調解、和仲裁製度不完善，矛盾發生時沒有相應的機構及時調處，有個別糾紛案件已經上升爲刑事案件。由土地侵權引發的村民集體上訪案時有發生。大量糾紛直接到法院起訴，而法院審理案件受相應程序法律的限制，不能及時審結，往往造成延誤農時，使農村土地承包合同糾紛和農民權益得不到及時處理和保護。

三、對完善農村土地承包經營制度的幾點建議

1、提高對以法律形式確認和保護的農村土地承包戶的市場主體地位的認識。保持農村土地承包關係的長期穩定，爲農業發展和農村穩定提供基本的制度保證。在依法保障農民土地承包經營權的前提下，依法、規範、有序地推進土地承包經營權多種形式的流轉，穩步實現社會化服務與家庭承包經營的緊密結合。

2、保持與時俱進的精神狀態，更新理念和觀念，對農村集體土地推行自主承包。規範農村土地承包經營，緩解因爲土地承包經營帶來的社會矛盾和社會問題，使農民的現實利益和長遠利益在土地承包經營中得到保障。正視農民對土地的承包使用權，保護農民的土地經營權，保護農民的物質利益。

3、加大對土地承包合同履行的保護力度，杜絕土地承包合同履行過程中的違法現象。“契約必須被遵守”，這是自羅馬法起就已確立的古老法則，在當代，仍有其意義。土地承包合同的實質是一個物權契約，合同一旦生效，契約一方的承包經營人便取得了土地的部分物權權能，由於物權的位階高，效力強，權利人具有追及力，請求力，排他力和優先力，這都是土地承包權利人權利受侵害時可以依據要求保護的法律理由，解決農村中的土地承包合同糾紛問題應特別注重調解工作。

4、把農民的土地承包權視爲農民的財產權，並予以嚴格的法律保護。穩定農民對土地收益的預期。將土地承包權通過法律硬化爲一種財產權，有利於土地承包權的商品化，促進土地流轉市場的形成。承認農民的土地財產權，將提高農民的社會歸屬感，有利於鄉村社會的穩定。農民的土地財產權越是得到尊重，就越有利於農村社會的穩定。由於土地不同於一般財產，它具有明顯的區位性，所以明確農民的土地所有權，也不能一概而論。

5、規範土地承包合同，明晰權利義務，健全土地流轉條件。在適當時機，將已經夫去實際意義的現行土地承包合同，通過民主程序予以解除。吸取先進地區土地承包的經驗，將土地所有權、承包權、經營權三權分離，明晰土地產權關係。從而達到明確集體土地所有權，穩定農民土地承包權，放活生產者土地經營權的目的。在土地承包合同中設立土地承包權的流轉條件。農民土地承包權按照承包合同的約定可以採取不同形式進行流轉。流轉年限必須在二輪承包期內，即可以在土地承包權持有者之間流轉；也可以由集體經濟組織按經濟和社會發展需要，通過一定民主程序，有計劃、有組織地進行流轉。無論是土地在承包權持有者之間進行流轉還是向其它的社會主體流轉，都必須履行土地承包權流轉手續，簽訂合同。集體經濟組織要對土地承包權流轉實施有效管理。

農村土地調查報告4

接到市政府研究室的通知後，我縣高度重視，專門成立了由主管縣長爲組長，政府辦、農委等相關部門參與的調查組，深入到各鄉鎮，通過召開鄉村幹部座談會、走訪農戶、問卷調查等方式，對全縣農村土地流轉情況進行了全面認真的調查。現將有關情況作以簡要彙報。

一、我縣農村土地流轉的現狀

近年來，我縣緊緊圍繞農業增效和農民增收這個主題，切實把推動土地流轉作爲促進“三農”工作的重點來抓，強化引導，注重規範，使農村土地流轉呈現出了較好的態勢，有力地促進了農業結構調整，加快了農業產業化經營和農村經濟的發展步伐。從調查的情況看，我縣農村土地流轉主要有五個特點：

1、流轉規模日趨擴大化。我縣耕地總面積＊＊萬畝，其中水田＊＊萬畝，旱田＊＊萬畝，人均耕地面積6.15畝。家庭聯產承包責任制實行以來，我縣農村土地流轉規模小，數量少，範圍窄，並且多是一種零星、分散式的流轉。但自20xx年以來，隨着農村經濟的不斷髮展，特別是勞務輸出規模的不斷壯大，農民的擇業渠道日益拓寬，許多農民離開土地，走出家門尋找致富門路，加速了農村土地的流轉。加之專業大戶、農業龍頭企業、下崗職工等紛紛進入農業領域創業開發，擴大了對流轉土地的需求。20xx年我縣土地流轉面積達到15.1萬畝，佔總耕地面積的11.1%，20xx年全縣土地流轉面積達16.6萬畝，佔總耕地面積的12.2％，同比提高了1.1個百分點。

2、流轉形式日趨多樣化。從調查看，我縣的土地流轉主要有四種類型。一是轉包型。指原承包方將部分或全部土地的經營權轉移給其他農戶，承包方與發包方原承包關係不變。目前這種形式是我縣土地流轉的主要形式。20xx年全縣轉包土地面積達x萬畝，佔土地流轉總面積的x%。二是租賃型。就是農戶將土地租賃給本集體經濟組織以外的單位或個人。20xx年以這種形式流轉土地的面積達x畝，佔土地流轉總面積的x%。三是互換型。爲了耕種方便或發展規模經營的需要，農戶之間或農戶與集體經濟按照自願、互利的原則串換承包地，原承包關係不變。20xx年以互換的形式流轉土地x畝，佔土地流轉總面積的x%。四是入股型。就是農民將土地以股份的形式參與公司經營，按照風險共擔的原則，與公司結成共同體。目前全縣有x畝土地以入股型進行流轉，佔土地流轉總面積的x%。

3、流轉主體日趨多元化。過去農村土地流轉主要在農戶間進行，參與的主體也主要是農戶。現在，參與農村土地流轉的主體除農戶外，工商企業、科研機構、城鎮居民等都紛紛下鄉租地、包地開發農業。20xx年農戶間的土地流轉面積爲13.7萬畝。非農業戶參與土地流轉達到300多戶，流轉面積達x萬畝。

4、流轉用途仍呈單一化。從調查的情況看，流轉後的土地用途基本都是用於種植業生產，搞其他行業的較少。20xx年土地流轉後用於種植業生產的達x畝，佔流轉總面積的90.3%，20xx年土地流轉後用於種植業生產的達x畝，佔流轉總面積的88.6%.

5、流轉效益日趨綜合化。從調查的情況看，土地流轉對於農村經濟發展，促進農民增收起到了積極的推動作用。一是提高了農產品品質。土地流轉使土地向種田能手轉移，形成規模經營，促進了農業機械化水平的提高，統一了糧食品種，提高農產品品質，增強市場競爭力。二是節約種糧成本。土地經過流轉形成規模經營，生產者可以對規劃決策、組織生產等各方面進行科學安排，合理配置，精確計算，從而實行科學種田，節約成本，提高效益。三是增加了農民收入。從調查的情況看，土地流轉之後，對促進農民增收主要體現在三個方面：一方面轉出方增加了地權收入。20xx年，農民人均轉讓承包土地土地經營權收入達x元。另一方面，轉出方從事二、三產業或外出勞務獲得新的收入。僅20xx年，我縣外勞務輸出實現總收入x萬元，拉動農民人均增收650元。再一方面，轉入方形成規模經營，增加收入。據統計，20xx年，土地流轉的轉入方平均增收x元。

二、存在的問題

從調查的情況看，我縣的土地流轉仍處於較低層次，流轉範圍較窄，流轉的規模較小，流轉的層次不規範。主要表現爲“五多五少”。

一是農戶間轉包的多，租賃、轉讓、拍賣等流轉形式少。全縣轉包土地x畝，佔土地總流轉面積的x%，其收益普遍偏低。土地租賃的收益較高，全縣土地租賃總面積x畝，僅佔總土地流轉面積的x%。農村土地轉讓、拍賣等流轉形式發展緩慢。

二是流轉給一般農戶的多，流轉給專業大戶的少。全縣土地流轉共涉及x戶，其中流轉給一般農戶的達x戶，而流轉給專業大戶的僅有x戶，佔總戶數的x%，沒有形成規模效應。

三是流轉期短的多，期長的少。20xx年全縣土地流轉期5年以下的土地面積爲x畝，佔流轉總面積的x%；流轉期在5年以上的土地面積爲x畝，僅佔流轉總面積的x%。這種情況容易出現短期行爲，不利於土地的可持續利用。

四是口頭流轉的多，書面流轉的少。調查中發現，多數農戶在土地流轉時，以口頭協議進行流轉的多，未簽訂書面協議或合同。即使有的簽訂了書面協議，內容也很簡單，形式不規範不健全。由於落實“一免兩補”政策使土地增值，部分轉出土地農民借合同不規範的機會索要回土地經營權，引發了很多農村土地糾紛，給農村社會造成了不穩定因素。

五是農戶間自發流轉的多，經村集體組織流轉的少。土地流轉多以農戶自發的流轉爲主，經過村集體統一組織或上報經村集體備案的很少。20xx年全縣土地流轉的x畝土地，經過村集體組織或報村委會備案的只有x畝，僅佔x%。

三、幾點建議

加快農村土地流轉是提高土地集約化使用、推進農業產業化經營、加快小城鎮建設、增加農民收入的有效途徑，是解決“三農”問題的現實選擇。結合＊＊的實際，我們認爲要加快土地流轉進程，提高土地流轉質量，需抓好以下四項工作。

1、要把轉變農民的思想觀念放在首位，不斷提高農民流轉土地的'積極性。讓農民意識到土地流轉的重要性，是加快土地流轉的前提。因此，要充分利用各種行之有效的形式，廣泛宣傳土地流轉的意義，引導農民增強流轉土地的自覺性。要大力宣傳政策法規。要大力宣傳《土地承包法》、《合同法》以及中共中央《關於做好農戶承包地使用權流轉工作的通知》精神以及相關的政策法規，教育廣大農民和基層幹部知法、懂法、用法。要加大典型引導力度。鄉鎮和涉農部門要充分發揮外出創業有成人員和種田大戶的典型示範作用，用身邊的事教育身邊的人，使農民看到實實在在的效果，從而轉變思想觀念，投身非農產業，加快土地流轉。

2、要把加強管理作爲根本，不斷規範農村土地流轉行爲。一方面，要加強土地轉出方的管理。對農戶自發的土地流轉行爲，教育引導農戶簽訂流轉協議，並報所屬村集體經濟組織備案。要規範鄉村集體經濟組織參與土地流轉的行爲，不得以任何名義強迫農戶流轉土地，也不得阻撓農戶自願合理地流轉土地。另一方面，要加強土地轉入方的管理。爲防止土地投機行爲，已流轉的農村土地，受讓方不得進行再流轉。土地流轉年限不能超過農戶家庭承包土地的剩餘承包期。流轉期滿後，經雙方協商，可續簽土地流轉協議。應引導有條件的地方探索組織以股份制爲基礎的農業公司，農戶間以土地使用權爲股權，本着自願、互利的原則，發展土地股份合作制。

3、要把加快勞務經濟發展作爲重中之重，不斷拓寬農村土地流轉的空間。要拓寬勞務輸出渠道，爲農民外出就業創造條件。要加強對農村勞動力的技術、技能培訓，搞好信息服務、政策服務、法律服務和組織管理，爲農村勞動力永久性、實質性向二、三產業轉移提供條件，讓大量的農村勞動力能夠出得去，掙到錢，留得住，使大量的農村人口離開土地，離開農村，向城市轉移，爲農村土地流轉創造必然條件和有效空間。

4、要把提供優質服務突出出來抓，爲農村土地流轉營造良好的環境。一要建立健全組織體系。要把土地流轉工作納入縣、鄉兩級政府的重要議事日程，成立由主要領導負責的組織機構，綜合、協調、統一領導當地的土地流轉工作。二要積極發展市場中介組織。要注意發展農村土地流轉的中介組織，使土地流轉進入市場，依靠市場調節完善流轉機制，推動土地流轉的健康運行。三要認真解決土地糾紛。土地糾紛是農民土地流轉後的遺留問題，如果解決不到位，勢必影響農民的積極性，從而影響整個土地流轉工作。針對農村土地糾紛的實際，縣、鄉兩級應建立強有力的專門仲裁機構，着力解決土地糾紛工作，化解矛盾，理順情緒，排除隱患。從綏棱的實際看，應該抽調農委、信訪辦的人員和公、檢、法部門的退休人員，組成土地仲裁委員會，專門研究解決土地糾紛問題。四要健全農村社會保障機制。要加強以養老保險爲主的農村社會保障體系建設，把長期以來農民主要依靠土地作爲唯一社會保障的現象轉向依靠基金式的社會保險和保障上來，解除農民的後顧之憂，使農民放心走出去，進而爲土地流轉創造良好的條件。

農村土地調查報告5

土地是農業最基本的生產資料，也是農民最可靠的社會保障。爲了依法保障農民的土地承包權益和農村基本經營制度的鞏固、完善，加強農村土地管理，引導農村土地合理、有序地流轉，提高農民收入，促進農村剩餘勞動力轉移，推進農村產業化發展和城鎮化建設。爲貫徹《中華人民共和國農村土地承包法》奠定基礎，提供詳細的資料，我們對人和鎮騎龍村、木古村，盤石鎮永安村、石樓村的農村土地二輪承包、土地流轉及土地經營情況進行了調查。現將調查情況報告如下：

一、基本情況

本次調查了4個村，36個農業合作社,農戶1847戶，農業人口6382人，承包面積5451.1畝，其中：田2419.2畝，地2127.9畝，山地及其他904畝。

（一）土地承包“三到戶”情況

土地承包“三到戶”是指承包土地地塊落實到戶、承包合同簽定到戶、土地經營權證書發放到戶。調查顯示：

1.土地承包“三到戶”的有1411戶，佔調查總戶數的76.3％；耕地面積4395畝，佔調查總耕地面積的73.4％，其中：“三到戶”不一致的有487戶，佔手續健全戶的34.5％，耕地面積1406畝，佔手續健全耕地面積的32％。主要是人和鎮木古村，承包合同和土地經營權證書雖發放到戶，但部分村民認爲合同、證書上的耕地面積與實際耕地面積存在差異。

2.土地到戶，合同和證書未到戶的有436戶，佔調查總戶數的23.7％，耕地面積702.1畝，佔調查總耕地面積的26.6％。主要是盤石鎮永安村土地二輪承包合同和土地承包經營權證書至今仍未發放到農戶手中。

（二）土地流轉情況

從4個村36個社的調查情況反映，土地流轉的有398戶，佔調查總戶數的21.5％，流轉人數爲1391人，佔調查總承包人口的23.3％，流轉耕地面積503.5畝，佔調查總耕地面積的11.07％，其中：流轉田402.3畝，地101.2畝。分別按以下三種形式分類，情況如下：

1.按流轉的形式劃分

（1）土地轉讓的有171戶，佔調查流轉戶的43％，轉讓土地人數有599人，轉讓耕地面積270.5畝，佔調查流轉面積的53.8％，其中：轉讓田169.3畝，地101.2畝。主要涉及盤石鎮永安村、石樓村全戶外出，耕地轉讓給他人耕種。

（2）土地租賃的有227戶，佔調查流轉戶的57％，租賃土地人數有198人，租賃耕地面積233畝，佔調查流轉面積的46.2％，其中：租賃田233畝。主要涉及人和鎮騎龍村、木古村，耕地被長江林場租用爲苗圃基地。

2.按經濟補償方式劃分

（1）有償流轉的有228戶，佔調查流轉戶的57.3％，流轉人數爲802人，流轉耕地面積237畝，佔調查流轉面積的45.1％，其中：田235畝，地2畝。如人和鎮騎馬村、木古村的233畝耕地由長江林場租賃作苗圃基地後，租賃費爲一畝田一年1000斤稻穀，按當年市場價計價。

（2）無償流轉的有170戶，佔調查流轉戶的42.7％，流轉人數爲595人，流轉耕地面積266.5畝，佔土地流轉面積的52.9％，其中：流轉田167.3畝，地99.2畝。土地無償給他人耕種，並由原承包戶承擔每年的稅費。

3.按流轉簽訂合同的形式劃分

（1）簽訂書面合同的有227戶，佔調查流轉戶的57％，流轉人數798人，流轉耕地面積233畝，佔調查流轉面積的46.2％，其中：田233畝。

（2）按口頭合同流轉的有171戶，佔調查總戶數的43％，流轉人數599人，流轉耕地面積270.5畝，佔調查流轉面積的53.8％，其中：田169.3畝，地101.2畝。

（三）土地經營情況

從調查的4個村36個社看，土地經營較好的有1386戶，佔調查總戶數的75％，承包土地人數4604人，經營較好的耕地面積3938.2畝，佔調查土地面積的86.6％，其中：田20xx.7畝，地1845.5畝。在土地流轉的398戶，503.5畝耕地中，目前經營情況較好的有397戶，佔流轉戶的99.7％，耕地489.5畝，佔流轉耕地的97.2％，其中：田332.2畝，地167.3畝。如人和鎮騎龍村，將耕地160畝租賃給長江林場後，加大了對耕地的投入，擴大了規模，實現了林場、農戶雙贏的局面。種“應付田”、半丟荒、全丟荒的有461戶，佔調查總戶數的25％，承包土地人數1347人，涉及耕地面積608.9畝，佔調查土地面積的13.4％，其中田325.7畝，地283.2畝。

1.種“應付田”的情況

我們將重栽輕管的`粗放經營土地現象，叫作種“應付田”。在被調查的農戶中， 種“應付田”的有269戶，790人，佔調查總戶數的14.5％，面積509.5畝，佔調查面積的11.2％，其中：田320.7畝，地188.8畝。分析產生種“應付田”的主要原因有：

（1）因認爲種莊稼不划算、效益低的有248戶，佔種應付田的92.2％，土地面積448.7畝，佔種應付田的88％，其中：田280.2畝，地168.5畝。

（2）因有外出打工或本地務工收入而疏於管理的有21戶，佔種應付田的7.8％，土地面積60.8畝，佔種應付田的12％，其中：田40.5畝，地20.3畝。

2.土地半丟荒情況

土地半丟荒的涉及190戶，548人，佔調查總戶數的10.2％，半丟荒土地面積爲92.2畝，佔調查面積的2％，主要涉及盤石鎮石樓村、人和鎮騎龍村，被丟荒的土地全爲旱地。土地半丟荒，原因是農戶的部分貧脊、低產、偏遠的坡耕地，投入高產出少，因此僅種植大春作物一季。

3.土地全丟荒情況

土地全丟荒涉及2戶，9人，佔調查總戶數的0.1％，全丟荒土地面積爲7.2畝，佔調查總面積的0.15％，其中：田5畝，地2.2畝。土地全丟荒的主要原因是農戶全家外出打工或經商，承包土地無人耕種，農戶不願丟失土地，而又無人可轉包，造成土地全部荒蕪。

二、存在的主要問題

（一）土地承包“三到戶”的問題

1.承包手續不健全，使農民承包土地的權利得不到法律的保障。在土地二輪承包過程中，部分村社幹部認識不到位，工作上怕麻煩等原因，致使二輪承包合同和土地經營權證書至今仍堆放在鄉鎮或村委會，沒下發到農戶手中，嚴重違反了《農村土地承包法》的貫徹落實。如盤石鎮永安村，由於第二輪土地承包時涉及到外遷移民，土地經營權證書一直未發放到農戶手中。

2.土地經營權證書與農戶實際承包土地面積存在差異。農戶在承包後，由於新修村、組級公路或新修農田水利設施等村社公益事業毀佔了部分承包耕地，而造成農戶實際承包土地面積與土地經營權證書上的面積不一致。

（二）土地流轉中的問題

農村土地流轉效果較好，不僅提高了土地資源利用率，推進農村土地規模化進程，而且對促進農民收入的增長，促進農村勞動力的轉移，也起到了積極作用。但是，在土地流轉過程中，也存在一些不容忽視的問題。

1.農村土地流轉運作不規範

農村土地流轉方式多種多樣，有轉讓、租賃、轉包等多種形式，目前，這些方式既沒有按土地流轉的規範程序操作，也沒有農村土地承包合同管理機構監督實施，導致土地流轉運作不規範、無人管理。

2.農村土地流轉合同不規範

農村土地流轉合同方式五花八門，有書面的，也有口頭的，有的甚至什麼也沒有，即使簽訂流轉合同，合同也不夠規範，有關合同條款標的物不夠明確，約束力不強，易引起不必要的合同糾紛。

3.影響農村土地流轉的因素多：（1）農民固有的“戀地”情結很難消除。有的農民長期在外務工經商，寧願送人代耕、拋荒或種應付田，也不願把土地流轉給別人，認爲土地是自己的命根子，害怕流轉後掉了自己的飯碗等；（2）少數農戶已在非農產業找到了自己的謀生門路，不願再承包土地，轉移不出去，退還集體因稅費原因和土地太分散，集體不願接受等。

4.不規範流轉易引發承包合同糾紛。目前主要有兩種情況：（1）承包戶長期外出務工，將土地轉包給本村社以外的農戶耕種，而引起本村社農戶不滿，產生流轉合同糾紛；（2）有的農戶全家外遷進城定居，並將房子賣給鄉外的農戶後，購房方受讓該農戶的土地進行耕種。購方通過不完全正規渠道又將戶口遷移至該村組，引起當地農戶意見，認爲該農戶佔有了本村組的耕地資源，讓等輪候缺承包土地的本社人口失去了一次機會。同時認爲這種整戶轉讓的土地比實際丈量劃地的面積多，遷入農戶佔了便利，存在糾紛的隱患。

（三）土地經營中的問題

1.土地經營缺乏新穎性，傳統農業觀念仍然普遍。

我縣自實施農村產業結構調整以來，通過土地流轉出現了一些種養殖業大戶，如人和鎮的苗圃場，水口鄉的大棚蔬菜，蓮花鄉的早熟桃園等等，形成了優勢產業和特色產業，土地經營效益好。但絕大部分農村農業結構調整不明顯，傳統農業仍佔主要地位，對所經營的土地缺乏積極性，農民對土地的依賴性下降，對土地投入少，掠奪性經營較普遍。

2.土地經營缺乏科技手段和未向種田能手集中。

農村中大部分青壯年外出打工，土地由在家的婦女、老人、兒童種植，由於勞力的缺乏和科學種田知識的欠缺，造成土地粗放經營，而農村信息不靈，也使農民的種植具有較大的隨意性和盲目性，導致農產品賣難，也不同程度損傷了農民經營土地的積極性。

（四）承包合同管理中的問題

1.鄉鎮農村土地承包合同管理機構名存實忘，由於鄉鎮農經站併入農業服務中心後，鄉鎮農經職能弱化，鄉鎮黨委政府沒有落實工作經費和指派專人負責，對農村土地承包合同管理及土地流轉的指導缺乏。

2.縣裏沒有建立農村土地承包合同仲裁機構，對土地承包合同糾紛的解決手段缺乏。

3.全縣缺乏規範的土地流轉合同文本樣式，不規範的合同因條款不齊易造成傷農事件和合同糾紛。

三、建議

（一）加強對《農村土地承包法》的宣傳貫徹。

《農村土地承包法》是一部關係新時期農業、農村和農民工作的重要法律，認真學習施行這部法律，是當前農業和農村工作的重要任務，各地在宣傳的同時，必須結合實際，進一步穩定農村的基本政策，穩定完善以家庭承包經營爲基礎、統分結合的雙層經營體制，保護和發展農民的根本利益。

（二）建立健全各級農村土地承包合同管理及土地流轉管理指導機構。

鄉鎮應儘快建立健全承包合同管理委員會和土地流轉管理指導機構，配備專門人員，負責本鄉鎮的承包合同的鑑證、《農村土地承包合同法》的監督實施以及農村土地糾紛的調解。同時，承包合同管理機構要建立合同管理制度，規範合同文本，審查鑑證合同內容，妥善保管好各種合同檔案和調解協議書。

（三）儘快完善土地二輪承包工作。

在第二輪土地承包工作中，大多數鄉鎮按照要求，早已完成此項工作，但少數地方由於種種原因，仍存在着沒簽土地承包合同和沒頒發土地承包經營證書的現象，因此，這些鄉鎮應儘快完成此項工作，切實保護農民的合法權益。

（四）土地使用權流轉必須堅持“依法、自願、有償”的原則。

土地使用權流轉必須在堅持確保所有權、穩定承包權、搞活使用權的前提下，嚴格按照“依法、自願、有償”的原則，嚴格掌握政策界限，不能放任自流，鄉鎮政府要加強引導，不得用過硬的行政干預，強迫流轉，切實維護效益與公平的原則，確保土地使用權流轉規範、有序進行，保障農民的土地權益。

（五）建立健全土地流轉申報、登記、鑑證制度。

進行土地流轉時轉入方和轉出方應向村委會提出書面申請，經村委會或村民代表大會研究決定後，報鄉鎮承包合同管理機構登記。村委會應督促和指導雙方簽訂土地流轉合同，並報鄉鎮農業承包合同管理部門，土地流轉合同應按統一的格式，如果發生合同糾紛，村委會和承包合同管理機構要及時調解。

（六）建立土地流轉風險金制度。

土地流轉合同簽訂後，業主每年應交納一定數量的風險保證金，以防範業主因經營困難等原因無法履約的情況發生。如合同到期無糾紛發生，風險保證金如數退回。

（七）建立縣級農村土地承包合同仲裁機構。

依託縣農村經營管理機構建立縣農村土地承包合同仲裁機構，依法對農村土地承包合同糾紛進行調解和仲裁。

（八）積極鼓勵農村土地承包合同的流轉，推進農村產業化發展。

各級農村土地承包合同管理機構應積極鼓勵多樣化的流轉形式，積極引導多元化的流轉主體參與，努力探索縣、鄉、村建立土地承包經營權流轉中介機構及土地信託服務中心（服務站），加速土地流轉，推進農村產業化發展，促進農村剩餘勞動力轉移，提高農民收入。

（九）爲切實搞好全縣《農村土地承包法》的宣傳貫徹，積極探索加強農村土地承包管理，促進農村土地承包經營權有序流轉的經驗和辦法，建議縣裏搞一個鄉鎮的土地承包合同管理及土地流轉管理的試點。試點內容包括：

1.加強《農村土地承包法》的宣傳，使之家喻戶曉；

2.建立健全鄉鎮農業承包合同管理委員會；

3.成立鄉鎮農村土地經營權流轉指導辦公室；

4.健全土地二輪承包檔案資料；

5.規範土地經營權流轉程序及手續；

6.統一土地經營流轉合同文本；

7.探索引導農戶搞好土地流轉，促進農村勞動力轉移的辦法；

8.探索加強土地流轉、實現土地規模化、集約化經營的辦法，促進農業產業化發展；

9.探索建立土地流轉中介機構及土地信託服務中心，加速土地流轉，提高農民收入；

10.通過試點出臺全縣土地流轉指導管理辦法，推動全縣農村土地經營權流轉工作的順利有序開展。

農村土地調查報告6

經過改革開放二十餘年的洗禮，目前農村經濟已進入不斷向市場經濟邁進的實踐階段。分析這個階段的新實踐，農村經濟已逐步出現這樣一個明顯特點：土地活則經濟活，土地流轉正成爲推動農村經濟實現新一輪發展的“興奮點”。

我縣作爲一個欠發達的內陸山區農業縣，如何緊緊把握農村經濟發展的新趨勢，積極探索農村土地流轉的實現方式和途徑，促進農村土地規範、高效流轉，全面盤活、開發利用好土地這一與發展經濟聯繫至關密切、潛能極爲巨大的生產要素，對加快發展縣域經濟具有重大的現實意義。帶着這一課題，我們對全縣農村土地流轉的情況進行了一次認真的調查。

一、我縣土地流轉的基本特點和成效

據不完全統計，我縣土地的流轉面積達7。62萬畝，其中耕地1。8萬畝，山林3。5萬畝，果園2。2萬畝，水面0。12萬畝。調查中，我們發現土地流轉較好的主要集中在209國道沿線和靖洪國防公路沿線的坪村、堡子、連山、林城、團河、黃茅、若水等鄉鎮，這些鄉鎮土地流轉的面積約佔全縣的54%，其中土地流轉較好的坪村鎮共流轉土地1532畝（其中耕地816畝，山地400畝，水面316畝）。綜觀我縣土地流轉情況，主要具有三個明顯的特點：

1、流轉的面積逐步擴大。

從1995年實行第二輪土地承包責任制以來，我縣土地流轉的面積逐年增加。1995年全縣土地流轉面積不到2。1萬畝，今年已達7。62萬畝，增長了3。5倍。特別是近兩年來，初步出現了由小塊流轉向成片規模流轉的新變化。據不完全統計，全縣一次性流轉面積達20畝以上的就有370餘宗。

2、流轉的形式不斷豐富。

據調查，我縣農村土地流轉主要有五種形式：一是委託代管，即外出務工的農戶委託親戚、朋友、鄰居耕種，稅費負擔與收益分配由代管人與委託人簽訂書面或口頭協議商定，全縣有80%以上的屬於這種形式。二是反租倒包，即鄉、村集體根據結構調整等需要將承包戶的土地租過來，然後又轉租給原承包戶或其他農戶。如堡子鎮政府租賃該鎮新店村、樓落村農戶的200畝稻田，然後又轉租給原來的農戶或其他農戶，用來集中連片開發無籽西瓜。三是股份合作，即集體或個人以土地入股，與他人或單位進行共同開發經營，分享效益。如林城鎮大石板村粟多坤、粟多遇等人負責技術和資金，連山鄉宋家洲村的9戶農戶以118畝稻田入股，實行股份合作，共同開發優質葡萄。這種分戶管理的股份合作形式既解決了種田大戶無田可種的矛盾，又解決了田主缺資金、缺技術搞開發的矛盾。四是集體重新發包或轉包，即村組將集體“四荒地”、農戶棄耕拋荒的土地重新發包或轉包給農戶。如團河鎮向陽村以150元/畝的租金，承包了該村120畝土地（其中耕地80畝，河灘荒地40畝），經整理後以2。5萬元/年的租金，發包給本村3戶農戶，規劃用於建立雞、鴨、豬、羊、魚綜合養殖場。憘五是對外招租，即村組集體將集中連片的低產田，或將集體原來統一經營或承包的山林、果園、水面及荒地，以招標的形式租給大戶經營。團河鎮官舟村將兩塊分別爲300畝和500畝的荒地發包給兩名洪江籍的農戶，承包期20年，承包者帶資金和技術落戶團河，發展板栗和臍橙等優質水果。此外，拍賣、以租抵債等形式在土地流轉中也佔有一定的比例。

3、土地跨區域流轉逐漸增多。

隨着農村經濟的發展，土地潛能的不斷釋放，許多能人大戶已不滿足於本地有限的土地資源，從而使土地跨村、跨鄉、跨縣流轉的面積逐步擴大，土地經營逐步打破了傳統的區域界限。據初步統計，全縣跨區域流轉的土地已達1。9萬畝，佔全縣流轉土地的25。2%。僅團河鎮就對外（外縣）招租1100餘畝。連山、坪村、林城鎮等交通方便的鄉鎮，對外更具吸引力。地靈鄉的草莓大戶吳國華就到坪村承包了稻田20畝，在國道邊發展草莓；若水鎮的胡清在連山承包30多畝耕地，同時轉戰懷化鴨嘴巖租賃荒山發展脆蜜桃。

我縣土地流轉雖然起步較晚，但產生的效益和影響是十分明顯和積極的。

一是推動了農村產業結構調整。不少能人租賃集體或個人的土地，不再侷限於耕種質次效低的農作物，而是逐步傾向於作物耕種的多樣化、規模化，由耕種比較效益較低的油茶、水稻轉向耕種優質水果、西瓜、大棚蔬菜、葡萄等比較效益較高的作物。目前全縣在土地流轉中已涌現出了一批調整結構的“排頭兵”，爲推動全縣農村產業結構調整作出了示範。如坪村鎮大順村張光前等6戶農戶承包耕地84畝，全部改種水稻爲種無籽西瓜、葡萄、草莓等，帶動了當地農民調整產業結構，加快了全鎮產業結構調整的步伐。在他們的帶動下，全鎮有120多戶農戶參與承包土地300多畝，用於種植無籽西瓜，獲得了很好的收益。

二是促進了農村剩餘勞力的合理轉移。土地流轉一方面催放了土地的巨大潛能，同時又進一步解放了勞動力。據不完全統計，全縣大約有2萬餘名農村勞動力將耕地以流轉的形式處理後，紛紛外出經商、開店、打工，從而有效解決了目前農村勞力過剩、棄耕拋荒現象嚴重的問題。

三是提高了土地使用價值。土地合理流轉後，土地逐步向大戶和能人集中，經營者實現了市場化、規模化的生產，改變了農村經濟長期存在的品種老化、管理落後、經營小打小鬧的不良佈局，使土地的潛能得到了大幅度的釋放。如坪村鎮農戶張崇華承包了32畝耕地，用來種植無籽西瓜，今年產值達2。8萬元，而32畝耕地用於種植水稻總收入僅1。4萬元，只有種植無籽西瓜的50%。

四是培植了一批農村大戶。憗隨着土地流轉的推進，生產要素不斷向生產大戶和能人集中，實現了生產要素的優化配置，使生產大戶和能人有了“用武之地”，一批發展農村經濟的大戶脫穎而出。目前，全縣承包5畝土地以上的經營大戶就有2100餘戶。黃茅鄉白洋村陸明建等9戶農民於1997年租賃本村300畝荒山，承包30年，至今已累計投入資金11萬元，栽種優質板栗XX株，優質梨樹3000多株，楊梅、碰柑、脆蜜桃等1000多株，預計進入盛果期產值可達25萬元以上，可以爲15人以上提供勞動就業機會。

二、我縣土地流轉存在的問題

我縣的土地流轉經過幾年的發展，取得了一定成效，推動了了農村經濟的發展，但是由於思想意識、機制束縛等因素的影響，我縣土地流轉仍存在許多突出的問題，這些問題嚴重影響了我縣土地合理、規範、高效流動。這些問題主要表現在：一是土地流轉的組織引導乏力。我縣土地流動主要是農戶自發進行的，個體化傾向較重。各級黨委、政府缺乏有效的組織和引導，至今沒有規範的政策指導操作，沒有明確具體的部門規範管理，致使我縣農村土地難以實現規範、有序和高效流轉。二是土地流轉的市場培育滯後。全縣幹部羣衆“土地市場”的觀念十分淡薄，縣、鄉、村三級都沒有建立爲土地流轉服務的中介組織，市場培育嚴重滯後，從而導致土地流轉的供求信息、交易管理都存在諸多問題。三是土地流轉的檔次不高。主要表現在兩個方面：其一是流轉的形式檔次不高。我縣土地流轉絕大部分仍屬最低層次的委託代管形式。在我縣7。62萬畝流轉土地當中，委託代管形式佔82。4%以上。堡子鎮流轉的1235畝土地當中，委託代管形式流轉的就達1000餘畝，佔流轉總面積的81%，其它形式流轉的僅佔19%。而實踐證明，低層次的委託代管所產生的效益仍然是比較低的。其二是流轉地的開發檔次不高。許多流轉地仍處於自發的、粗放的`、低層次的經營狀態，流轉規模小、投入低、科技含量不高、抵制市場風險的能力不強。林城鎮一戶居民低價承包了8畝良田，但一年四季都是栽種一些“大路菜”，幾分至2角錢一斤，效益很低，連上交那低得不能再低了的租金也成了問題。四是土地流轉的管理欠規範。由於至今沒有指導性文件，沒有具體的部門組織管理，導致土地流轉的管理欠規範。主要表現在：流轉雙方忽視必要的法律手續；交易監督滯後，集體“暗箱操作”仍有發生；流轉服務體系欠完善，流轉的檔案、信息、價格都沒有規範建立；利益保障還比較乏力，一些流轉地的經營者反映要進一步寬鬆環境，支持他們生產發展。

三、促進我縣土地合理有序流動的對策建議

根據我縣土地流轉的現狀及存在的問題，我縣要實現土地的規範高效流轉，應從以下幾個方面下功夫：

1、提高認識，將推進土地流轉作爲實現農村經濟新一輪大發展的關鍵來抓。

土地是最重要、也是最基本的生產要素，“土能生萬物，地可發千祥”就高度概括了土地的巨大潛能。但從新的農村經濟發展形勢來看，離開了土地流轉，土地的潛能發揮受到了極大的束縛。長期形成的土地平均擁有、所有權和經營權機械統一的模式已明顯不適宜農村市場經濟和現代農業的發展。要打破這一沉悶局面，就必須讓土地流轉活起來。因此，各級黨委、政府和涉農部門要切實提高對土地流轉的認識，要充分認識土地流轉對合理配置農村土地資源，推動農村經濟新一輪發展的重大意義的認識，充分認識土地流轉是進一步深化和完善農村雙層經營體制改革的需要，切實加強對土地流轉的領導。要大力解放思想、轉變觀念，牢固樹立“土地市場”的觀念，轉變領導方式和職能，利用市場引、政策推、行政促、典型帶等方式，大力活化土地這一生產要素，積極加快土地流轉的進程。

2、強化宣傳和引導，使土地流轉由自發逐步轉向自土地是農民的命根子，羣衆是土地流轉的主體。

因此，要抓好土地流轉，必須千方百計調動廣大羣衆的積極性。

一是要加強對土地流轉現實意義的宣傳。要充分利用電視、廣播、牆報等多種形式加強對土地流轉意義的宣傳，通過宣傳，讓廣大農民羣衆充分認識盤活農村土地對發展農村經濟、增加農民收入的重要性。基層幹部要深入村組，深入到土地流轉過程當中，向羣衆講清盤活土地與固守原有土地甚至棄耕拋荒的利弊，通過前後效益對比，提高農民對土地流轉的重要性的認識。

二是要加強對土地流轉典型的宣傳。對那些在土地流轉過程中，觀念較新，經營效益較好的經營大戶要充分利用各種媒體進行大力宣傳，切實發揮典型的帶動作用。通過宣傳，讓更多農村或城鎮的富餘勞動力感到經營土地有利可圖，從而自覺投入到土地流轉當中，利用好土地資源，推動農村經濟的發展。

三是各級黨委政府、基層幹部要善於調動農戶的積極性。在土地流轉過程中，各級黨委、政府要充分發揮黨。

農村土地調查報告7

在我們的日常生活中，報道的應用範圍越來越廣泛，報道已經成爲一個新的行業。那麼你知道標準的正式報告格式嗎？以下是邊肖編寫的農村土地問題調查報告，希望對大家有所幫助。

農村土地問題是“三農”問題的關鍵，涉及面廣，政策性強。但就簡單的土地管理而言，無非是農用地和建設用地。我的基層單位位於山區農村，面積大，人口分佈廣。由於長期在農村工作，通過具體的工作實踐和調查，我們知道農村土地管理仍然存在許多問題。

一，農村土地管理存在的問題

(1)農業土地管理

目前，中國實行土地承包30年不變，現有的廣大農村地區的‘農地經營模式’基本上是按土地歸戶時農民和人口的土地分配訂立合同，明確規定30年不變。這種做法給以後的工作留下了很多弊端。第一，長期人口增減，即使原有農產品不變，每戶耕地數量已經明顯凸顯。二是隨着移民入村，新增人口容易入戶，種田難；三是原有的小自然村，人口遷移已經枯竭，所有耕地已經荒廢；第四，離搬遷地近的戶，一戶種多戶地，粗放經營，粗放耕種，薄收；第五，大村一小部分農民私自出租種子甚至轉讓建房等。，因爲他們人少地多，或者不能耕種他們，或者看重他們眼前的利益。這些問題已經嚴重威脅到我國土地資源的可持續發展。後果將不堪設想。

(2)建設用地管理

建設用地問題主要涉及農民宅基地、村鎮建設用地和部分國家建設用地。農民宅基地存在的主要問題是:一家兩戶甚至一家多房，村裏老房子佔的空地越來越多，村外新房日益蠶食農田；鄉鎮建設，尤其是公共覆蓋和農村養殖園區建設中的土地佔用問題，是鄉鎮認爲政府有權利，村委會認爲集體是主人，導致鄉鎮建設用地被佔用；有的國家這一批土地是新建的，應該是佔用的，而舊的土地(如原鄉鎮政府、地方稅收、醫院、獸醫站等撤鄉鎮後的單位)，想租就租，想賣就賣。這些問題的存在和延續，是由於少數地方幹部，特別是少數農村幹部，不學習和了解土地法規，又由於國土資源管理體制的限制，不敢自說自話。這樣一來，鄉鎮和家庭就有很多非法獲利，國家土地資源流失嚴重。

上述問題的存在，對於人煙稀少的山區農村幹部，甚至少數縣鄉幹部來說，似乎不算什麼。他們可以在國土資源部門當執法者，但不能睜一隻眼閉一隻眼讓他們走。

二、加強農村土地管理的幾點建議

農業土地管理

(1)找準財源，合理利用。以現在的鄉鎮爲單位，詳細覈定農用地特別是基本農田的實際數據，依法實行承包，分級落實承包責任，解決實踐中不履行承包合同、責任不清的弄虛作假問題，將邊遠貧瘠的.土地退耕還林還草，或者種植果園、藥材基地等經濟作物。

(2)責任到戶，保證質量。根據農業承包合同，承包土地面積逐戶覈定，並明確土地質量。對少量耕種過度、收成不好的農戶進行適當調整，讓農民真正搞清楚使用權和所有權的關係，解決少數農民承包外種地、有空承包、實際無地的問題。

(3)合理規劃，嚴格管理。在土地管理中，要以科學合理的態度，按照總量控制、合理佈局、節約用地、保護耕地的原則，修訂和完善農村土地利用規劃。農用地特別是基本農田確定後，嚴格按照各級簽訂的責任狀，層層負責，每年檢查，嚴格監督，嚴肅查處。

(2)建設用地

(1)規範建設用地審批。嚴格按照《中華人民共和國土地管理法》的規定，這批要依法審批，不該審批的堅決不審批。最好是把現在的村、鄉、國土資源部門三級審批改爲用地單位(個人)申請，鄉、村依法發放土地使用證，國土部門獨家審批，審批權力高度集中。

(2)規範收費標準。集體土地，如屬於本集體組織成員的農民佔用的非耕地，可以不支付。但農用地轉爲建設用地，因土地流失需要補償，建設用地不繳納明顯不公平。

(3)杜絕搭車收費。在規範部門收費的基礎上，要從根本上杜絕鄉鎮搭車收費。

(4)盤活建設用地資源。一是按照“一戶一房”的原則，妥善解決農民住新房和閒置老房子的問題，盤活空心村閒置土地。第二，要處理好農村國家和集體單位的閒置土地。第三，做好無居民村舊住宅基地的復墾和荒地的復墾利用。

(5)加強執法監督，嚴懲非法佔用土地問題，主要是由於鄉鎮違法行爲比例較大。由於我國現行土地法律法規的侷限性，基層機構嚴重無力查處鄉鎮村幹部的違法行爲。因爲村有集體和羣衆的掩護，鄉鎮有權力干涉當地的經濟發展。因此，加強執法監督不僅是一線執法人員提高“勇氣”和“膽量”精神的需要，更重要的是，他們要在規範執法程序、完善執法的具體操作依據和操作手段等方面進行根本性創新。

農村土地調查報告8

幾年來，xx市一直把搞好土地有序流轉作爲促進農業增效、農民增收、維護農村穩定的大事來抓，認真貫徹落實《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》，從促進農村生產要素的合理流動和優化配置、促進農業結構調整、增加農民收入的高度出發，積極引導和規範農村土地有序流轉，取得了較好成效。截止XX年末，全市農村土地流轉面積達81574公頃，涉及55700個農戶，分別佔承包耕地面積的10.8%和總農戶的11.2%。其中流向種養大戶和龍頭企業的爲1907公頃，佔流轉總量的2.3%;流向農民專合作組織的1980公頃，佔流轉總量的2.4%;流向農戶的77687公頃，佔流轉總量的95.3%。在土地流轉總量中轉包的61574公頃，出租的8143公頃，互換的389公頃，轉讓的7252公頃，入股的1980公頃，其他形式的2236公頃，分別佔流轉總量的75.5%、10%、0.5%、8.9%、2.4%、2.7%。流轉的土地中自發流轉的75873公頃，佔流轉土地的93%;鄉村組織提供信息流轉的1461公頃，佔流轉土地的1.8%;委託鄉村組織流轉的4240公頃，佔流轉土地的5.2%。流轉出的土地主要以種植糧食作物爲主，佔流轉總量的80%以上，種植經濟作物和蔬菜佔流轉總量的10%左右。流轉期限以中短期爲主，5年以下流轉面積佔88.4%，5～XX年佔4.3%，XX年以上佔7.3%。由於xx市採取土地入股等形式，依託農民專業合作社和種數糧大戶，搞土地規模經營，有力地促進了農村土地流轉，實現了土地資源的優化配置和合理利用，發揮了規模效益。一是促進了農村土地規模化經營。通過土地入股流轉，使農村土地向農民專業合作組織和有能力經營的農民集中，實現了土地規模經營。二是實現了轉移勞動力和農民增收雙贏。農村土地流轉後使一些會手藝、頭腦活、善經營的農民擺脫了土地束縛，或打工，或經商，服務於二、三產業。既增加了農民收入，又活躍和繁榮了城鄉經濟，加快了小城鎮建設步伐。三是推動了農業產業化經營的發展。通過成立農村土地流轉合作社，規範土地流轉操作程序，加快土地流轉進程，採取公司+流轉合作社+基地+農戶等形式，吸引大量社會資本投向農業，促進了先進生產技術、現代裝備、現代管理在農業領域的運用和推廣。

主要問題

近年來，xx市農村土地流轉工作在市、縣兩級政府和各級農業主管部門的高度重視下，對依法推進土地流轉進行了積極的探索，雖然取得了一定成效，但還存在許多亟待完善的地方。一是對土地流轉的意義和認識不足。許多農民還沒有把土地流轉作爲整合土地資源、提高土地產出率、轉變經營方式、解放農村生產力、發展多種經營、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農民依然存在小富即安的傳統觀念，不願離開自己那塊有限收入的.土地。二是土地流轉需要進一步規範。各地沒有完全健立和實施土地流轉登記備案制度。有的流轉主體和行爲還不能完全依法運行。對流轉情況缺乏相關備案登記和土地承包經營權讓變更手續。合同文本還沒有統一。還存在土地流轉引起的糾紛現象。三是土地流轉的體制機制和流轉形式還不能適應市場經濟發展的需求。換言之，以土地經營方式的變革爲顯著標志的農村生產力和生產關係的發展需要進一步協調。

對策與建議

一是要廣泛宣傳，提高農民流轉土地的積極性。結合農村土地承包法律法規學習宣傳活動，採取電視、廣播、標語、條幅、下發宣傳單等多種方式，廣泛宣傳土地流轉的意義及土地流轉政策措施，以及流轉土地農民增收的實際效果，消除農民思想顧慮，提高土地流轉意識。

二是積極調研，及時解決土地流轉存在的問題。要把土地流轉作爲一個課題，組成調研組，深入縣(區)、鄉村和農戶對xx市土地流轉情況開展調研，及時掌握全市土地流轉情況和存在的問題，積極探索農村土地流轉新模式、新辦法。

三是加強典型引導，營造土地流轉的良好轉氛圍。要把培育土地流轉典型作爲促進土地流轉的重要手段，總結典型經驗，加強引導。

四是要健全制度，依法規範土地流轉。健立和實施土地流轉登記備案制度。確保流轉主體和行爲符合有關法律和政策規定。對流轉合同及有關資料進行歸案並妥善保管，建立流轉情況登記冊，及時記載和反映流轉情況。對以轉包、出租或其它方式流轉的，及時辦理相關備案登記;對以轉讓、互換方式流轉的，及時辦理有關承包合同和土地承包經營權讓變更手續。建立和實施土地流轉合同管理制度，指導流轉雙方在自願協商的基礎上，建立穩定規範的流轉關係。使用省裏統一制定的合同文本。較大規模或涉及主體較多的流轉，必須由農經站指導流轉雙方簽訂流轉合同，進行合同登記、鑑證。

五是重視糾紛調處，保護土地流轉。爲保護土地流轉雙方的合法權益，該市各縣區於XX年全部成立了農村土地承包仲裁機構，要充分發揮作用，把農村土地承包糾紛全部納入依法管理的軌道。

六是創新體制機制，探索流轉形式。堅持以《土地承包法》及中央和省相關規定爲準繩，鼓勵農戶依法採取轉包、轉讓、出租、互換等多種方式流轉土地承包經營權，積極探索土地流轉合作社等土地流轉組織形式。在保持原承包關係不變的前提下，由享有土地承包經營權的農戶自願申請，並以土地經營權入社的形式，組建農村土地流轉合作社，由土地流轉合作社進行集中統一規劃、統一經營。這種模式以股份制和合作製爲基本形式，實行“三權分離”，即村集體擁有土地所有權，農民擁有土地承包權，土地流轉合作社擁有土地經營權，實行社員代表大會、理事會、監事會的管理制度，農戶按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。這種形式既能夠把土地集中流轉出來，促進高效規模現代農業的發展和新農村建設，又可以克服其他土地流轉形式存在的弊端，有利於提高農民的組織化程度，維護承包農戶和經營業主的合法權益，提高農民分享土地增值收益，促進農村勞動力轉移和農民增收，有利於壯大村級集體經濟，促進農村社會公益事業發展。

農村土地調查報告9

爲進一步摸清我縣農村土地流轉現狀，更好地促進農村土地承包經營權健康有序流轉，積極探索土地規模經營的新路子。縣委辦公室組織人員對我縣農村土地流轉情況進行了全面調查。通過調查基本摸清了農村土地流轉的總體情況、主要特點和存在的問題，提出了促進農村土地依法有序流轉的措施建議。現將調查情況彙報如下：

一、總體情況

我縣家庭承包耕地面積481654畝，承包農戶 83341戶。截止20xx年7月底，全縣土地流轉面積達16567畝，佔家庭承包面積的3.4%。流轉出土地的農戶2466戶，佔承包總戶數的3.0%，其中已簽訂流轉合同的1060戶，佔流轉出土地戶數的43%。現對我縣土地流轉情況分析如下:

1、按土地流轉形式分：轉包的3985畝，出租12557畝，互換25畝，分別佔流轉總面積的24.1%、75.8%、0.1%；

2、按土地流轉受讓方分：流轉入農戶4864畝，流轉入企業的11703畝，分別佔流轉總面積的.29.4%、70.6%；

3、按形成的規模分：形成規模經營11179畝，沒形成規模5388畝，分別佔流轉總面積的67.5%、32.5%；

4、按流轉的組織形式分：農戶自發流轉面積2834.7畝，委託鄉村組織流轉面積13732.3畝，分別佔流轉面積17.1%、 82.9%。

5、按流轉的期限分：流轉期限30年以上10207畝，10年以下6360畝，分別佔流轉總面積的61.6%、38.4%。

二、土地流轉的主要特點

（一）土地流轉以出租爲主，轉包爲輔。從調查情況看土地流轉有三種形式，出租、轉包、互換，分別佔流轉面積的75.8%、24.1%、0.1%，由此看出我縣土地流轉以出租爲主，轉包爲輔。轉讓和入股等形式的流轉還沒形成。

（二）流轉面積雖然不大，但已形成規模經營。儘管土地流轉面積僅佔總面積3.4%，流轉面積較小，但土地大部分流轉給農業龍頭企業，形成了規模經營，促進了農業產業化的發展。如xx集團租賃秦xx鄉10000畝土地從事種植和養殖。xx有限公司租賃xx鄉1394畝土地發展觀光農業。xx公司以每畝900元價格租賃xx鎮農民565畝土地建立蔬菜基地，產品加工後出口國外。

（三）土地流轉時間長期化。從調查情況看流轉期限30年以上的面積10207畝，佔總流轉面積的61.6%，流轉時間出現長期化現象。

（四）土地流轉動機發生變化。前些年，一些村級組織和農戶爲了完成稅費上繳任務或避免土地撂荒受罰，把土地無償甚至“倒貼皮”轉包給別人，土地使用經營權不僅沒有收益，反而成爲一種負擔。近年來，中央對新農村建設實行了“多給予，少收取”的政策，特別是取消了農業稅，實行了糧食貼補政策後，農民種糧的積極性高漲，加快了結構調整和土地流轉步伐，土地產出效益明顯提高，不論是村社集體組織規模流轉，還是農戶自主進行流轉，其動機都是爲了增加收入，因此，農民土地流轉的積極性比過去有所提高。

（五）土地流轉的範圍不斷拓寬。中央實行一系列惠農政策後，農民種田的成本進一步降低，惜地意識提高。流轉的土地由當初主要是撂荒地擴展到良田。土地流轉從農戶相互間的自發流轉向組織化、有序化流轉發展。土地流轉的對象由原來的村內進行，擴展到龍頭企業。經營內容從種糧爲主轉向發展優質高效農業。

三、土地流轉存在的問題

（一）流轉機制不健全。土地流轉處於初級階段，缺少有效的市場機制，還沒有形成市場化運作的土地流轉機制，缺少土地流轉中介服務組織，流轉信息不暢，鄉鎮辦農經人員缺少指導而忙於其他事務，思想上不夠重視，導至土地流轉程序不規範，大部分土地流轉沒有到村和鄉鎮辦備案。流轉以口頭協議爲主，書面協議很少，雙方的權責利沒有明確約定，容易引發不必要的協議糾紛。

（二）流轉文書管理不完整。所有鄉鎮辦沒有建立流轉檯賬。即使有的簽訂了合同或協議，也沒到村備案，更沒有到鄉鎮辦農經部門鑑證、存檔和備案，至使農經部門對土地流轉的真實情況難掌握，一旦發生土地糾紛，由於無依據，無法進行審覈，不利於糾紛及時解決。

農村土地調查報告10

跟着社會的成長和人們連續進步的精神文化需求，社會主義新農村構築愈來愈遭到人們的廣泛存眷這同樣成爲社會主義當代化構築中一項長期而艱鉅的任務。此中農村地皮資本利用成爲新農村構築的緊張內容，農村地皮資本的公道有序可連續利用成爲新農村構築中的重中之重。

爲更好的明白農村地皮資本利用狀況，優化農村地皮資本的利用，爲新農村構築發起切當可行且有針對性的發起，暑假期間，我對××村的地皮資本利用近況進行了實地觀察、分析探討，並總結概括以下。

查看目標：經過議定對××村地皮資本利用狀況的實地查看，以小見大，比較客觀地把握農村地皮資本利用的近況，緊張是找出當前地皮利用進程中的弊端，從而爲優化地皮資本配置設備擺設，進步地皮資本利用率，加快新農村構築步調供給必定的表面根據，併發起切當可行且有針對性的發起。

查看時候：20xx年8月9日——15日

查看人員：×××

查看地點：××××

查看方法：實地觀察、訪談、查閱資料

查看內容：地皮資本利用狀況（包括地皮類別、有效利用環境、地皮籌劃近況等等）

1、××村地皮資本利用狀況及特點

××村是一個地皮資本相對貧乏的鄉村（在本地具有必定的代表性），人口712人，具有地皮面積近850畝，此中耕大地積641畝，林地約50畝，構築用地（包括門路、橋樑、河灘等）159畝。

經查看，××村的地皮利用環境有以下幾個特點：

1.耕大地積少，地少人多

該村耕地共分三等，別離爲

一等（平整黃地皮） 、

二等（凹地、沙地皮等） 、三等（嶺地、開闢地等） ，（注：圖文不一）各種地皮都比比方下圖所示。全村人均耕大地積僅爲0.9畝/人，且三等地佔了近1/4的比例，良田面積偏少，再加上一些不當策劃狀況，住房擠佔耕地，使耕大地積更加緊急。

單位：畝

2. 地塊多，單塊面積小，貧乏集約性

固然人均耕大地積很少，但地塊較多，均勻每戶耕地多於5塊，這就使得單塊耕大地積太小，不得當農機的推行利用，集約性差，緊張束厄狹隘了工作力。

2、存在的題目

1.耕地利用不典範環境較多

如今，因爲我國履行地皮承包30年鞏固，廣大農村現存的農用地辦理模式，根本上是根據地皮下戶時農戶、人口的分派地皮訂立承包公約，明瞭30年鞏固的。這一做法對地皮資本的公道利用帶來了很多弊端。一則村裏的人口變動使地皮多寡現象凸顯，地皮分派有失剛正。二是一些人垂青面前目今長處，隨便變化地皮利用類別，在耕地上建房、種樹，緊張蠶食了有限的耕地。

2.粗放策劃，有耕地閒置狀況

因爲耕大地積較少，僅僅靠農作物成果沒法保持餬口生涯，大都居民選擇了外出務工，有的乃至百口外出。農田便讓給其他人種，如許一戶種着多戶的地，粗放策劃，廣種薄收，大略暢快不種，造成農田荒涼，緊張威脅了地皮資本的可連續成長。

3.地皮貧乏有效整合，農作物蒔植的選擇有待優化

耕地的零碎給農戶的辦理帶了諸多的不便，又不宜採取大範圍機器化出產，使工作力的出產率下降，同時也緊張制約了地皮的有效利用。其次，在農作物蒔植方面，每每是農戶想種甚麼就種甚麼，貧乏精確的方法教導，也造成耕地的出產率下降。

4.構築用地貧乏籌劃，地皮利用率低

居民點分散構築，佈局龐雜，佔用地皮面積大。乃至呈現個別農戶室第盡情構築，村民建房異國聯合籌劃，個他人只顧本身便利，貧乏集體和全局性，地皮膠葛連續。特別是近幾年跟着經濟構築的加快，呈現了“馬路經濟”，公路構築到哪，房子建到哪，埋下了安定隱患，也佔用了大量地皮。別的，村民住房構築標準差、亂。村民建房一戶一樣，異國聯合計劃，聯合標準，靠農村“構築師”自行構築，住房大小不一，凹凸差別，導致新建住房達不到應當到達的都雅和質量要求。別的，根本辦法程度低。村內門路不可網，凹凸不平，給排水無要求，下雨天污水滿街。“死衚衕太多”，房前屋後空間大，華侈地皮，公益辦法配套緊張不敷，雨天渾身泥，好天渾身土，低落了棲身環境程度。 注：圖文不一

3、發起和定見

(一)農用地辦理方面

1.責任到戶，包管質量。按農產承包公約，逐戶答答允包地皮面積，明瞭地皮質量。對少數種地過量、廣種薄收粗放策劃戶賜與得當調整。

2.公道籌劃，嚴厲辦理。要以科學公道的立場，根據地皮辦理要把握總量、公道佈局、節省用地、保衛耕地的原則，從頭對鄉村地皮利用籌劃進行修訂美滿。農用地特別是根本農田經過議定肯定以後，嚴厲根據各級簽訂的責任狀，層層當真，年年查抄，嚴厲監督，嚴明查處。

3.劃塊策劃，集約辦理。在國度政策及法律標準允許的環境下，多方籌措，在遵循剛正剛正的原則下，將地皮劃塊策劃，成長集約型農業。

4.優化地皮用處，進步地皮利用率。由村委會或當部分分聯合籌劃，專家論證，選擇適合的農作物進行耕耘，以獲得更高的經濟效益。

5.公道分類，優化配置設備擺設。對耕耘良田要加強辦理，確保優種優收。對邊遠荒涼地皮或還林還草，或蒔植經濟作物，如構築果園、藥材基地等。

(二)構築用處所面

1.訂定科學的用地標準

根據法律標準肯定適合的鄉村人均構築用地標準，把人均構築用地標準作爲束厄狹隘性指標，並根據差別地區地皮資本和大衆的出產餬口生涯風俗，訂定出剛正公道的構築籌劃，既要公道富裕利用地皮資本，又要包管居民的住房質量和出產餬口生涯需求。

2.公道安排籌劃構築用地

在現有房屋的根本之上，籌劃指導，盡最大大略包管鄉村的街道純熟，杜絕“死衚衕”。在收羅居民定見的前提下，儘量聯合房屋構築，營建精良的村容村貌。

3.根本辦法的.構築和保護

根據個鄉村差別的環境，經過議定當局撥款、集資、融資、村民任務工等方法，自動構築農村根本辦法。構築好農村給排水辦法、體育健身辦法、文化教誨辦法等，是地皮資本真正地造福居民。別的，還應經過議定培訓教誨、任務工作等方法，竭力保護好已經構築好並投入利用的辦法。同時，也應栽些花草樹木，進步棲身環境程度

4. 盤活構築用地資本

一是要根據一戶一宅的原則，妥帖辦理好農戶住新房閒舊屋的題目。二是要處理好國度、集體單位在農村閒置的地皮。三是要搞好無人村舊宅基地復墾和荒涼地皮復耕、利用。

5.加強法律力度，優化地皮辦理

加強法律監督力度，嚴懲越權批地實際不法佔地的題目，對不法佔地用地地人或單位要從嚴從重嚴明處理，確保地皮資本的公道有序可連續利用。別的還要自動促成地皮市場構築，依標準範地皮市場秩序，堅定做到依法批地，依法用地，加強地皮法律監察工作，強化地皮信訪工作，保護好大衆長處和農村鞏固，大力大舉展開宣揚活動，爲構築社會主義新農村營建精良的輿論氛圍。

在此根本上，當部分分和村委會也應和諧好構築用地和農業用地的干係，竭力減緩地皮資本緊急的場面。

4、跋文

爲期六天的查看活動固然不長，但卻讓我成果很多。過去固然也對以上這些地皮資本利用現象有所耳聞，但畢竟貧乏必定的表面根據和實際根據，借暑期實踐這個機遇，鑑於國度比年來發起的新農村構築題目，我便進行了此次查看活動。

固然氣候酷熱，查看活動也比較辛苦，但這期間使我在講堂長進修的統計、辦理等知識獲得了闡揚，也很好地熬煉了我，使我在實地觀察、人際交往、謀劃測量等方面的本領獲得了很好的提拔。看到本身的結果，以及所獲得的自動評價，內心感觸非常的高興和驕傲。

同時我也衷心盼望我的查看結果能夠爲農村地皮資本辦理和利用方面的改革供給必定的實際根據，給當前的新農村構築貢獻一份應有的氣力。

農村土地調查報告11

一、城市化下的xx省農村土地利用現狀

xxxx

二、調查目的：

1、通過本次社會實踐活動，調查農村土地利用現狀，促進農村土地科學、合理利用，探索農村土地利用新模式。

2、通過深入、全面地調查，掌握農村土地利用第一手資料，並進行分析總結，向有關部門提出一些可行的建議。

3、通過暑期社會實踐調查，充分發揮專業特長，將理論知識應用於實踐，提高社會實踐能力，增強社會責任感。

三、調查對象：

農民、部分政府人員、學生。

四、調查方式：

問卷調查、訪談、實地考察、資料。

五、調查時間：

20xx.8.15―20xx.8.20

六、調查內容：

部分鄉村土地利用現狀，農民的主要收入來源，以及農民對城市化的看法，並對現象所反映的問題提出可行性措施，增加農民收入，提高農村的知識水平。我們做了兩個調查問卷，各向對象提出了10個問題。（見附1、2）

七、調查結果：

通過爲期一個星期的社會實踐調查，在發放了一百多份調查問卷後，我們得出瞭如下結果：目前，xx省部分地區的土地利用現狀分爲兩種情況：

1、平原地區農村土地利用現狀。

2、山區地區農村土地利用現狀。

（一）平原地區農村土地利用現狀及原因分析

平原地區農村土地利用率較高，但土地利用方式比較單一，土地撂荒現象存在但比較少，而土地利用不合理現象較爲嚴重，如：挖農田裏的土賣給磚窯廠，農房規劃不合理，以及亂佔耕地現象。從調查報告中分析得到，存在這種現象的原因主要有以下幾點：

1、平原地區土地開闊，便於集約化耕種，機械化水平較高。

2、國家目前實行的種糧補貼政策，提高了農民的種田積極性。

3、平原地區人口密集，勞動力豐富，但季節性外出務工較多。

4、城市化不斷推進使大量農田被侵佔。

5、部分地區的村民委員會並沒有實施可行性的便民、利民以及提高農民收入的措施。

同時在調查的過程中瞭解到，農民的收入不僅僅侷限於對土地的利用，還來自於經商、外出務工、養殖等其他方式。

（二）山區地區農村土地利用現狀及原因分析

山區地區農村土地利用率較低，但土地利用方式比較多元化，撂荒現象比較嚴重，土地利用不盡合理，如毀林造地，農村宅基地利用粗放，浪費、閒置現象嚴重，農村辦的工廠用地較爲浪費等。從調查報告中分析得出，存在這種現象的原因主要有以下幾點：

1、山區地區地形起伏大，不利於集約化耕種。

2、山區耕地面積少，建築用地規劃不合理。

3、山區坡度大，水土流失現象嚴重，土地較貧瘠，產量不高。

4、廢棄的房屋得不到及時的拆除，一定程度上導致農村土地的.閒置。

八、調查體會：

通過此次調查我切實瞭解到了農村土地利用的現狀，感受到了農村發展的滯後，體會到了農民生活的艱辛。作爲一個從農村出來的孩子，我覺得自己身負着推動農村發展，促進農民增收的使命。此次的經歷加上我個人的薄見，我認爲農村的發展，土地是根本和關鍵，是農民增收的一大優勢。但基於目前我們的不合理利用方式，土地並沒有使大部分農民走向富裕，因此我認爲可以從以下幾個方面考慮：

1、改變當前單一的種植模式，發展多種經營。

2、國家加大對農村的政策、財政支持。

3、改變當前粗放的經營模式，實行規模化、集約化經營。

4、加強對農民的培訓，提高他們的科學文化素質。如：“科技下鄉”等。

5、加強對農村建設用地的合理規劃。

農村土地調查報告12

作爲教育部人文社科“十五”第一批規劃研究課題―――“農村土地法律制度研究”的基礎工作是田野調查。在課題組項目主持人―――中南財經政法大學副校長、博士生導師陳小君教授的籌劃下，中南財經政法大學民商法學科中青年師生共五十多位，分成14個小組，從20xx年9月下旬開始，以我國中部省份湖北省爲重點，對包括湖北省的10個市、縣、區和山西、江蘇、山東、廣東等省份的4個地區進行了實地調查。調查農戶達406家，訪談農民計五百餘人。

課題組主要圍繞農地的權屬狀況、使用狀況、流轉狀況、稅費負擔、徵用狀況以及糾紛狀況這六個方面與各地的農民、基層幹部和相關部門的領導進行座談和個別訪談，並向農戶發放了問卷。此外，課題組還從各地收集了大量有價值的資料，內容涉及地方性法規、地方性規章、地方性政策、統計數據、法院典型案件判決、土地權證、各地農地運作的試點辦法等等。本報記者在對課題組報告認真整理後，將其主要部分節選刊登，希望對相關人員有所幫助。

一.權屬狀況

問題：土地歸屬一向爲法律制度設計的重心。爲反映出農民本身對當下土地權屬的認識，課題組提的第一個問題是“你耕種的土地是誰的”。作出有效選擇的問卷430份，選“國家的”佔60%，“村集體的”佔27%，“生產隊(小組)的”佔7%，“個人的”佔5%，“其他人的”佔0.4%。

結論：認爲土地屬於國家的佔有絕對優勢。

解讀：一個從法學視角令人感興趣的問題是，即爲何大多數受訪者都認爲土地是國家的。雖然同爲公有制的具體形式，國有與集體所有的制度旨趣仍是大有不同，而這種不同卻被受訪者所普遍忽視。相當一部分的受訪者還認爲，兩者的邊界是模糊的。然而，這樣的模糊或許不能簡單的歸結於農民法律意識的淡薄。譬如，作爲農村社區精英的村支書、村主任、村會計都持相類似觀點。課題組認爲，影響集體成爲適格私權主體的因素一是集體所有權所承載的公法義務淡化了其私權屬性；二是集體所有權本身是不完整的；三是集體所有權主體的“缺位”。

二.使用狀況

問題：在農民對現行土地承包政策是否滿意的問卷調查中，共有404份有效問卷對此作出了選擇，其中266份選擇“滿意”，佔總數的64%；只有70份選擇“不滿意”，佔總數的18%。在農民是否願意種地的問卷調查中，共有413人對此問題作出了有效回答。其中198人表示“願意”，佔總數的48%；而有130人表示“如果稅費負擔減輕就願意”，佔總數的31%；而72人明確表示“不願意”，佔總數的17%。雖然願種地者爲多數，但仍不足50%。

結論：我國現行的農地承包政策在總體上雖然受到了農民的擁護，但農民種地的積極性普遍不高。

解讀：一些地區的調查結果反映，農民對現行承包政策普遍持“無所謂”甚至“不滿意”的態度，主要原因一是由於農地上負擔的稅費過重，加之農產品價格(尤其爲糧價)上不去，所以種田幾乎無利可圖，在有些地區，甚至種田還要倒貼。這自然削弱了農民對土地的感情，也影響了土地承包政策的聲譽；二是由於承包到戶的政策與某些地區的情況不符，所以實施效果不理想，從而影響了當地農民現行土地承包政策的滿意度。比如，山東平度地區一直在實行“兩田制”，而中央的現行政策是統一實行“均田制”模式的土地承包，這樣的政策調整，在基層牽涉面很大，影響了土地使用模式推行的連續性和穩定性，所以很難推行開來。

三.承包經營權的流轉狀況

問題：在實行流轉是否自願的問卷調查中，課題組設計了“如何取得他人土地承包經營權”這個問題，回答“通過村委聯繫取得”的有29人，佔選取總次數的8%；回答“直接與別人聯繫取得”的有258人，佔選取總次數的70%；選擇“上述兩種方法都可以”的有84人，佔選取總數的20%；選擇“不知道”的有8人，佔選取總數的2%。在回答“如果把地給別人種，你是否會向他收取一定費用”問題時，回答“會”的有153人，佔選取總次數的38%；回答“不會”的有157人，佔選取總次數的39%；回答“不但不會，還要貼錢”的有40人，佔選取總數的10%；回答“視雙方關係而定”的有37人，佔選取總次數的9%。

結論：在土地承包經營權的流轉時，絕大部分農民可以自願選擇流轉對象，但38%的有償流轉率反映了有償流轉在農村中並不佔十足的主導地位。

解讀：承包經營權流轉程序的這種現狀是由我國現有土地制度及中國的鄉土社會所決定的。我國農地爲集體所有，而農民爲集體中的成員，集體內部成員間土地承包經營權的流轉就像“雞蛋從左手滾到右手”一樣，並不會對原土地所有人在集體土地上所享有的權利產生什麼影響，因此集體對承包經營權集體內部流轉的管理與約束極爲放鬆；而中國農村鄉土生活、熟人社會的現狀，使土地承包經營權集體內部流轉(包括與集體外的親友之間的流轉)雙方對流轉契約的態度也頗爲隨意。對集體外部人員而言，上述兩種特點均已不再佔有優勢，因而此時集體與被流轉人、流轉人之間的.權利義務關係、流轉的程序與集體內部的流轉相比有很大區別。

四.農村稅費、農民負擔狀況

問題：調查的地區在稅費改革上進度不一，有的尚在進行有的已近尾聲。總的來講，改革成果不小，但仍存在着一些問題。具體可歸爲以下兩點：一是稅改後，農民負擔得到不同程度的減輕，但在個別地區、個別時段也出現了“增負”現象；二是費稅改革後，基層政府叫苦，公共事業與基礎設施難以維持。

結論：農民與政府關係的稅款徵收程序趨於規範、明確；農村理解、支持稅費改革政策的是主流，但對未來持懷疑和較悲觀無奈的態度，對“負擔反彈”仍有顧慮。

解讀：在全國不少地方，稅改前的農戶負擔是以田畝與勞力結合的方式確定的，在改革後，農業稅則全部攤在田畝上，這樣使無勞力或少勞動力的農戶負擔增加；同樣的原因，種田大戶的負擔也因此增加；在稅改前，農村中的救濟戶、五保戶的各種費用由村集體組織予以減免，在費改稅後，村委會的減免決定權被取消，他們的負擔因此而增加。爲維繫公共事業運作而巧設名目、收派各種費用的現象有所擡頭,像學校的教育集資、學雜費等，使農民的實際負擔增加的遠不止統計表所顯示的那些項目。

這主要反映了幾方面的問題：(1)農村稅費改革與公共支出、社會救濟優撫的社會保障政策的衝突；(2)農村稅費改革結果與扶持農村適度規模經營的政策相牴觸；(3)基層政府機構改革人員精簡仍做得很不夠，不少地方的鄉鎮政府機構還是疊牀架屋。

課題組調查時發現，有些農村道路坑窪不平，水渠斷破；在山西呂梁與鄉村教師的訪談中得知，學校破敗，老師的辦公條件更是簡陋的可憐，工資低又不能按月定額發放，這當然也有歷史的因素，而上級地方政府和中央也是心有餘而力不足，說得多，做得少，財政轉移支出力度確實是個問題。

五.農地徵用狀況

問題：在我們402份的問卷調查中，有56.30%的人選擇“發生過土地徵用”，還有32.80%的人不知道有沒有發生過徵用。土地徵用補償費發放率低，問卷調查的結果顯示：發放率僅爲49.8%，其中約11.40%爲部分發放，沒有發放的比例爲16.30%；土地徵用補償費數額低，被徵用地方的農戶對補償費的發放標準也不清楚，在149份問卷中，有41.60%的人都不清楚，知道按田畝數發放補償費的僅爲39.6%。

結論：在經濟發展程度不同的地區，土地徵用情況發生率也不同；但隨着我國城鎮化水平的進一步提高，土地徵用現象將越來越普遍，將日益成爲農村的一個基本問題。

解讀：土地徵用已經成爲農村，尤其是城市郊區農村中的一個焦點和難點問題。從調查各地的土地徵用補償情況看，在徵用土地後，國家的收益是村集體和農戶的好幾倍。土地的所有升值，甚至土地被徵用前的價值一部分也被徵去了。作爲對土地所有者的補償，卻由政府拿走了一塊，同時資金使用權又統歸政府。這樣，土地所有者(從土地的收益歸屬的角度看)的角色就模糊了起來。

六.農地糾紛調處狀況

問題：對廣東、湖北、山東等地進行問卷調查的結果顯示，在335個選擇中，有64.2%的人面對土地糾紛選擇由村幹部解決，有4.2%的人選擇由鄉鎮幹部解決，有2.7%的人認爲由法院解決；而除此之外的其他解決途徑也佔不小比例，爲19.1%，這其中還有9.9%的人根據糾紛的不同情況採取不同的解決方式。

結論：農村對土地糾紛的解決途徑，選擇呈多元化特點，農地糾紛交由法院解決的比例過小。

解讀：農地糾紛一段時間裏在部分地方不被法院受理。某省高級人民法院曾內部規定，對於大面積的農地稅費糾紛、土地承包合同糾紛、徵地補償糾紛，法院不予受理。正常解決糾紛途徑的不通暢也進一步造成農民訴諸非正常方式解決糾紛，調查問卷的統計數據表明，有超過19%的農民選擇了村、鄉鎮幹部調解和訴訟以外的方式進行，這是一個值得注意的動向。

七.規制農村土地制度九條建議

第一、對《土地管理法》第10條進行調整。修改爲：農地所有權主體應明確爲村一級集體經濟組織，但於土地發包與調整時應尊重歷史性形成的土地邊界。第二、村集體經濟組織的民事主體資格作出確認，並澄清其功能。法律可規定：村集體經濟組織爲法人，承擔法律所規定的權利義務。

第三、關於土地權屬登記，可做出如下適當超前的規定：農地所有權由縣級土地管理部門負責登記發證；土地承包使用權由農業主管部門登記造冊，土地管理部門覈實後發放使用權證。

第四、探索農業的產業化經營路徑，改變目前農村以一家一戶分散經營爲主的小農經濟狀態，建立以農村集體經濟組織爲基本單位的農業經濟聯合體，使其逐步走上合作經營的道路。

第五、落實和完善農村集體經濟自主權。一是修改《農地承包法》第3條，將農地實行單一的家庭承包經營制度修改爲“以家庭承包經營爲主體，多種經營方式相結合的農地使用體制”；二是修改《農地承包法》第20條，將該法規定的30年、50年及70年的期限確定爲農地使用的最長期限，而具體每一塊土地的使用期限應由集體經濟組織和使用權人於簽訂承包合同(或其他形式的使用權合同)時在法定最長期限內協商確定；三是轉變政府職能。

第六、對於土地承包經營權流轉制度進行完善。

第七、切實減輕農民負擔。

第八、對農地徵用問題，一是把發放對象直接指向被徵地農戶；二是爲落實土地所有者權利，可以考慮在國家統一的監管體系下，由集體組織直接向市場供應土地；三是遏制地方政府圈佔農地的衝動。

第九、對農村錯綜複雜的土地糾紛，應尊重傳統的爭議解決模式，並在此基礎上逐漸增強人民法院在糾紛解決中的作用。

農村土地調查報告13

調查時間：20xx 年8月3日至8月8日

調查地點：河北省泊頭市文廟鎮

調查對象：全鎮人民

調查方法：實地考察、訪談、查閱相關資料

調查內容：土地資源的使用情況，土地流轉現狀

調查目的：土地是人類賴以生存的根本，所以解決土地問題是解決民生問題的關鍵所在。

隨着我國生產力的逐漸提高，農民的生活水平快速提高。但是隨着二三產業的快速發展，本村的外出務工經商的人員大幅度增加，致使出現了土地使用分散,閒置等問題，甚至出現了土地荒廢的現象，這一問題制約了農村經濟就的發展。因此我們應該抓好土地流轉工作，認真貫徹落實《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》，把分散的土地集中起來，優化土地資源配置，實施農業規模經營，降低生產交易成本，從而增加農民收入，促進農業發展。

爲了瞭解現在農村土地流轉的狀況，就文廟鎮的土地流轉狀況進行了專題調研。現將此次調查的情況報告如下：

一、 本鎮的基本情況

從統計數據來看，截止到今年七月底，全鎮家庭承包經營的農戶有4987戶20092人，13209個勞動力，承包耕地面積14883畝。土地承包經營權流轉受讓方53戶119起，本鎮土地流轉面積達1034畝，佔承包耕地面積的2.8 %，其中耕地流轉面積達出624畝，林地流轉面積達410畝。全鎮流轉情況涉及10個村民委員會，39個村民小組，256戶農戶。流轉出的土地主要以種植糧食作物爲主。流轉期限以中短期爲主，以5年以下爲主。同時不少土地正面臨着被廢棄的現狀。由於本鎮採取土地入股等形式，依託農民專業合作社和種數糧大戶，搞土地規模經營，有力地促進了農村土地流轉，實現了土地資源的優化配置和合理利用，發揮了規模效益。

二、存在的問題

近年來，本鎮農村土地流轉工作在市、縣兩級政府和各級農業主管部門的高度重視下，對依法推進土地流轉進行了積極的探索，雖然取得了一定成效，但還存在許多有待完善的地方。

1、 現有土地使用不規範

我國實施土地承包30年不變的政策，農村現存的農用地管理模式落後，傳統的模式給土地資源的合理利用帶來了很多弊病。村裏的人口變動使土地出現多寡現象，土地分配有失公平。還有一些人隨意改變土地的使用類型，在耕地上建房、種樹，嚴重浪費了有限的耕地。

2、法律意識較淡薄，農村土地流轉手續不規範，引發矛盾糾紛多。表現在：一些農民對土地承包經營法律、法規認識度低，知道有《土地承包法》的多，但通讀過全文了解精

神的不多，有的土地流轉未經村委會同意或備案。調查中發現多數流轉不簽訂合同或合同不規範，大部分土地流轉都沒有合同，更多的.是口頭協議。有些人認爲籤不籤合同不重要，以口頭協議代替合同，有的流轉後再籤合同，埋藏下矛盾糾紛隱患；即使有合同，也存在不規範、不完善之處，不規範的主要因素是農民法律意識淡薄，自我保護意識不強，不知曉土地流轉的程序及相關手續；另外農戶間土地流轉期限較短，短期行爲嚴重。農民務工經商收入不穩定，農民仍把土地作爲經營風險的退路，土地轉出方怕失去土地，所以大部分採取短期轉包的形式流轉土地，由於流轉期限較短，造成轉入戶在生產上的短期行爲和掠奪式經營，導致土壤肥力嚴重不足；三是單家各戶經營的土地面積碎化；土地承包工作中，仍有一些村組幹部對黨的土地承包政策和法規領會不夠，爲解決人地矛盾，搞“幾年一調”，土地打亂重分，給土地流轉造成了困難和障礙。

3、 對土地流轉的意義和認識不足，流轉機制不完善。

許多農民還沒有把土地流轉作爲整合土地資源、提高土地產出率、轉變經營方式、解放農村生產力、發展多種經營、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農民依然存在小富即安的傳統觀念，不願意離開那塊能提供給自己有限收入的土地。土地流轉需要進一步規範。各地沒有完全健立和實施土地流轉登記備案制度。有的流轉主體和行爲還不能完全依法運行。對流轉情況缺乏相關備案登記和土地承包經營權讓變更手續。合同文本還沒有統一。還存在土地流轉引起的糾紛現象，親戚、鄰里關係不和諧，有的甚至反目成仇。

4、土地流轉範圍窄，流轉收益少。調查中發現多數農戶土地流轉都是發生在親戚及鄰居之間，甚至有些是被動流轉。農戶因無力耕種，導致土地質量下降，有能力耕種的，因土地流轉渠道不暢通，轉入土地困難。土地無法向大戶和種田能手集中，土地流轉收益少，尤其是在取消農業稅、鄉統籌、村提留前，還存在轉出土地“倒貼錢”的現象，稅費改革後許多農戶又返要回了自家原轉包出去的承包田地（順水村、趙米克村有這情況），就這樣守着、認着、規模窄小地經營着。

三、對策與建議

1、要廣泛宣傳，提高農民流轉土地的積極性。結合農村土地承包法律法規學習宣傳活動，採取電視、廣播、標語、條幅、下發宣傳單等多種方式，廣泛宣傳土地流轉的意義及土地流轉政策措施，以及流轉土地農民增收的實際效果，消除農民思想顧慮，提高土地流轉意識。

2、積極調研，及時解決土地流轉存在的問題。要把土地流轉作爲一個課題，組成調研組，深入縣（區）、鄉村和農戶對泊頭市土地流轉情況開展調研，及時掌握全市土地流轉情況和存在的問題，積極探索農村土地流轉新模式、新辦法。

3、加強典型引導，營造土地流轉的良好轉氛圍。要把培育土地流轉典型作爲促進土地流轉的重要手段，總結典型經驗，加強引導。

4、要健全制度，依法規範土地流轉。健立和實施土地流轉登記備案制度。加強具體指導幫助，及時幫助解決土地承包經營權流轉中出現的困難和問題，加快土地承包經營權流轉步伐。確保流轉主體和行爲符合有關法律和政策規定，規範引導農民依法、自願、有償進行土地流轉，從源頭上化解農村土地糾紛，通過構築縣、鄉（鎮）、村、組四級服務平臺，對農民自行協商達成土地流轉協議並要求主管機關給予變更登記的，要做到有人辦理、限時辦理、辦就辦好的工作程序流程。對流轉合同及有關資料進行歸案並妥善保管，建立流轉情況登記冊，及時記載和反映流轉情況。對以轉包、出租或其它方式流轉的，及時辦理相關備案登記；對以轉讓、互換方式流轉的，及時辦理有關承包合同和土地承包經營權讓變更手續。建立和實施土地流轉合同管理制度，指導流轉雙方在自願協商的基礎上，建立穩定規範的流轉關係。使用省裏統一制定的合同文本。較大規模或涉及主體較多的流轉，必須由農經站指導流轉雙方簽訂流轉合同，進行合同登記、鑑證。

5、重視糾紛調處，保護土地流轉。爲保護土地流轉雙方的合法權益，該市各縣區於20xx年全部成立了農村土地承包仲裁機構，要充分發揮作用，把農村土地承包糾紛全部納入依法管理的軌道。

6、創新體制機制，探索流轉形式。堅持以《土地承包法》及中央和省相關規定爲準繩，鼓勵農戶依法採取轉包、轉讓、出租、互換等多種方式流轉土地承包經營權，積極探索土地流轉合作社等土地流轉組織形式。在保持原承包關係不變的前提下，由享有土地承包經營權的農戶自願申請，並以土地經營權入社的形式，組建農村土地流轉合作社，由土地流轉合作社進行集中統一規劃、統一經營。這種模式以股份制和合作製爲基本形式，實行“三權分離”，即村集體擁有土地所有權，農民擁有土地承包權，土地流轉合作社擁有土地經營權，實行社員代表大會、理事會、監事會的管理制度，農戶按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。這種形式既能夠把土地集中流轉出來，促進高效規模現代農業的發展和新農村建設，又可以克服其他土地流轉形式存在的弊端，有利於提高農民的組織化程度，維護承包農戶和經營業主的合法權益，提高農民分享土地增值收益，促進農村勞動力轉移和農民增收，有利於壯大村級集體經濟，促進農村社會公益事業發展。

農村土地調查報告14

x村位於中部，325省道穿境而過，距鎮政府3公里，距大峽谷旅遊區7公里。全村轄6個村民小組，484戶，人口1607人，勞動力743人，外出務工224人，其中：鄉外縣內52人，縣外省內110人，省外278人。全村農用地總面積7427畝，其中：耕地1778畝，園地2697畝，林地2952畝。外出務工收入55萬元，年農民人均純收入2806元。主導產業爲茶葉、蔬菜、旅遊和生豬養殖，年農村集體經濟總收入爲763萬元。

一、村土地流轉現狀

到年底，全村土地經營權流轉604畝，佔全村耕地總面積1778畝33.97%，流轉土地農戶183戶，佔全村總農戶數484戶的37.81%。其中：大宗土地經營權流轉四起，流轉土地農戶153戶，佔全村總農戶數484戶的31.61%，流轉土地面積580畝,佔全村耕地總面積1778畝32.62%；農戶之間零星的土地經營權流轉30戶，佔全村總農戶數484戶的6.20%，流轉土地24畝，佔全村耕地總面積1778畝的1.35%。土地經營權流轉的形式主要爲爲轉包、轉讓、出租、互換，土地經營權流轉後的用途爲農業用地。

二、村農村土地承包經營權流轉的特點

1、大宗土地經營權流轉已開始起步。從 年至20xx年村委會班子成員根據《中華人民共和國農村土地承包法》和國家出臺的農村土地流轉政策，解放思想，結合村情，以增加農民收入爲目的，抓住機遇，深入到戶宣講土地流轉政策。先後引進現代農業展示園、御景園、脫景園和興農蔬菜專業合作社等企業實體，落戶村，形成了“三園一社”以土地流轉爲爲基礎，促進農業經濟發展的格局。大宗土地經營權流轉四起，流轉土地580畝，佔全村耕地總面積1778畝的32.62%。涉及農戶153戶，佔全村總農戶484戶的口31.61%。

2、土地經營權流轉，土地規模經營效益增加。村大宗土地的流轉，使土地規模經營效益凸顯。一是大宗土地的流轉，使土地的投入加大。承租土地的企業對土地進行平整和水、電、路、溝的綜合整治，以及高效農業設施的引入，對土地的投入不斷加大。年，現代農業展示園入住該村，租地210畝，並對流轉的土地進行水、電、路、溝的.綜合整治，並根據全縣經濟發展的要求，引進高農公司、赤誠生物、縣農科所等七家企事業單位入住展示園，進行花卉、優質茶苗、五倍子、油茶苗的培育，投入500多萬元，產值近1000萬元。二是土地經營權流轉戶的年收入增加。土地流轉戶土地收益穩定。土地流轉戶每畝土地的租金爲500元，加上國家的各項惠農補貼60元左右，土地流轉戶每畝土地的固定收入可達560元左右；土地流轉戶務工收入增加。農戶的土地流轉後，承租土地企業的用工都優先僱用土地流轉的農戶，使其在獲得穩定的土地收益的基礎上，又取得了相應的務工收入。年土地流轉戶在展示園務工收入戶平達17000元。其中最高的戶達20000元，最低的戶也有3000元。

3、土地經營權流轉，土地規模經營爲當地農業持續發展起到了示範作用。一是土地規模經營的示範。年，隨着現代農業展示園在該村流轉土地210畝，土地整治、現代農業設施的引入，不斷髮揮了土地規模經營的效益。隨後御景園、拓景園和興農蔬菜專業合作社等企業實體分別與該村農戶簽訂了大宗土地流合同。年，興農蔬菜專業合作社將總部遷往村，一期流轉土地80畝，建高標準的蔬菜示範基地，並逐步向周邊幅射，帶動全村、全鎮乃至全縣的蔬菜發展。二是新品種、新技術、新材料的推廣、示範。土地經營權流轉，使企業實體加大了投入，共建高標準大棚22000平方米，封閉式育苗間700平方米，引進高科技農業栽培技術，對茶苗進行無性系繁植，運用浮法穴盤育苗技術進行煙苗、香蔥等經濟作物的育苗，爲我縣支柱產業的發展起到了技術支撐，也使新的農業技術得到了推廣、示範。

4、土地經營權流轉，凸顯四大效應。土地經營權流轉增加農民收入、改善農業生產條件、發展現代農業、推進產業化經營，大大提升了土地流轉的經濟效益和社會效益，蓄積了農業發展後勁，顯四大效應。一是促進了規模化、區域化經營，提高了農業產業化水平。通過土地流轉，打破了一家一戶的經營模式，傳統農業向現代農業邁進。展示園成爲我縣茶葉、菸葉、香蔥的種苗繁肓基地和新的農業技術的培訓示範基地。二是促進了農業標準化生產，發展特色生態無公害農業。藉助業主投資農業生產，提高了農業的水利化、機械化和信息化水平，爲農業標準化生產奠定了堅實的基礎。興農蔬菜專業合作社建高標準無公蔬菜基地，其產品一直銷往上海、武漢等大中城市，今年將銷往香港市場。三是改善了農業生產條件，加快了農業產業化進程。業主將流轉來的土地作爲“生產車間”，將產品及時推向市場，實現了低成本、高效益的擴張。四是加快了勞動力轉移，增加農民收入。成功流轉土地的農民，每年除了有固定的租金收入以外，還可以到業主基地從事生產勞動，由農民變成產業工人。同時，隨着土地的流轉，農民也把自然風險和市場風險轉嫁到抗風險能力強的業主，獲得穩定的收入。

農村土地調查報告15

隨着農業產業化和農村城鎮化不斷推進，鄉鎮城鎮化擴張，工業集中區推進，鄉鎮面貌一新的背後是大量耕地被蠶食，耕地面積銳減;現行貨幣政策安置方式無法解決失地農民後顧之憂，失地農民生存難以爲繼;一些地方農村土地流轉不暢，要地農民呼聲與日俱增，引發深層次矛盾，諸多問題亟待關注和解決。總之，解決城鄉統籌過程中的農地問題是農村發展的基本問題，對探索農村土地合法有序流轉;保護耕地，解決失地農民的後顧之憂，切實維護廣大羣衆合法利益大有裨益。

一、存在問題

(一)土地糾紛頗多

“七種八養九行當，種糧是個虧行當。”這是前幾年農民種田難以掙錢甚至賠本的真實寫照。在糧價低迷，土地效益低下，稅費過高情形下，許多農民忍痛放棄土地。如今農村實行稅費改革後，農民負擔逐年減輕，國家惠農政策出臺使農民種田積極性空前高漲。而與此同時，以土地上利益糾紛引發諸多矛盾，主要有以下幾種：

1、管理上缺位。主要情形有

⑴昔日撂荒失地農民如今要地。市場經濟條件下，許多農民紛紛走南闖北，拋妻別子涌入都市“淘金”尋求致富路。舉家外出打工農民或他因無力耕種，農田被撂荒未流入他人。這樣撂荒農田被一些農民“拾田”耕種。如今種田划算。失地農民爲要地三番五次向鎮村反映，而佔地農民也不願意出田。同時，鄉村幹部認爲，以前土地效益低下時農民選擇打工不願意種田，苦口婆心勸說耕種也無濟於事，最終不得不找人耕種。現如今，眼見糧價上漲要地，哪有這樣便宜的事呢?

(2)昔日外出打工農民返鄉要地。外出務工農民將無力耕種的農田交給親朋友鄰代耕代種，也未辦理任何手續，這爲日後因土地的權、責、利而發生糾葛埋下“伏筆”。在種田效益低下，土地效益排徊不前情況下，農田多數是無償流轉，此前，農村土地流轉往往不規範。農民外出務工經商或因家庭缺乏勞動力致使農田棄耕，從而請人代耕，往往只是口頭約定的“口頭協議”、“君子協議”，未簽訂正式的土地流轉合同。農民在農田收益低的情形下，將農田交給種糧大戶及其它農戶代耕，耕種雙方權、責、利可分爲兩種情形：第一種情形是無償的，用農民自己的話來說是“兩不找”，轉讓方農民無須向代耕戶付費用，而代耕戶也不付任何報酬給轉讓方，而農業稅由代耕戶交納。另一種情形是轉讓方農民倒貼一點錢給代耕方。在糧價低迷情況下，農民種糧積極性不高，即使簽訂土地流轉合同也未經司法部門公證，合同往往失範。而如今，中央一號文件出臺後，國家對農業許多優惠政策，譬如減免農業稅費、降低農業稅率、發放糧補、早稻補貼等，極大地調動了農民種糧積極性，農民感受到現在種糧很划算，棄耕農民要求討要農田復耕，取得農田意願與日俱增，因而事後往往因土地流轉合同失範發生糾葛。

(3)農村人多地少戶口要地。前幾年，由於種田效益不明顯，甚至賠本。農民不願意多種田。這樣農村形成了“有田無人種”的窘境。現在形成鮮明對比的是，國家對農業反哺的政策出臺，糧價上漲，讓農民喜上眉梢，一些農民深感還是種田划算。農村土地承包改革後，土地承包政策是30年不變，村組人均耕地不均衡，加上前幾年農村計劃生育管理落後，超生人口在地改時未分到田。這樣一些家庭就形成人多地少。人多地少少戶要求調整農田和棄耕戶要求復耕，取得農田意願與日俱增，往往因土地利益與村委會及其它農戶發生糾葛。

2、管理上越位

《中華人民共和國土地管理法》規定“農民集體所有的土地由村集體經濟組織或村委會管理、經營，可由村集體組織的承包經營。”同時《農村土地承包法》第十條規定“國家保護承包方依法、自願、有償地進行土地承包經營權流轉。”在農業收益低下及農民對土地關愛程度偏聽偏低情況下，一些企業和農民利用自己的優勢，如資金、技術，租賃外出務工農民土地進行集中成片開發，發展規模經濟，而村委會往往越俎代皰，將外出務工農民棄耕承包田全部或部分收回調整重新對外發包，在農民不知情下越位代替農民談判、簽訂合同。農民要地，而企業和種田大戶則認爲，自己在稅改前簽訂合同，是“合法”的。在越位土地流轉過程中，農田大量向企業集中，爲追求利益最大化佔用農田進行種花植草，使基本農田保護面臨嚴峻考驗;同時加劇了要地農民與其之間矛盾。在農村，當農田向種糧大戶集中時，就產生鄉鎮政府和村委會越俎代皰代替農民簽訂合同，履行發包方權利和義務時，必須尊重農民個人意願。而在操作規程中，未經農民同意越位代簽合同，很難保證農民自身利益。

3、管理上錯位

市場經濟下，一些農民外出務工無力耕種，有的農民過去長期拖欠稅費。有的村委會以村民“你自己不盡納稅及挑圩籌資義務，還享受什麼權益呢?”爲由，強行收回農民手中的土地重新發包給其它農戶耕種，收取一定費用。另外，有的村爲追求利益最大化，低價收回外出務工農民土地，高價發包給一些企業或業主種植苗木、花卉，違背了現行國家政策。

(二)亂佔、圈佔，浪費土地問題始終未解決

人口，這是我國對世界作出的不朽貢獻。近年來，黨中央、國務院對土地問題嚴之又嚴，高瞻遠矚，相繼作出一系列重大決策。緊守這一條耕地保護“紅線”。是歷史和現實的客觀需求，也是踐行科學發展觀的根本要求。但近年來，我國各地小城鎮建設如火如荼之勢，許多鄉鎮城鎮化面貌日新月異，千百年來農民習慣於的“鄉土社會”正轉型爲“城鎮社會”，對於不少鄉鎮經濟與社會發展來說，發展小城鎮無疑是一個“大戰略”，同樣具體到每個小城鎮的建設也有個“戰略問題”。這就是在每個小城鎮建設過程中，如何保護好耕地問題。統籌城鄉經濟社會發展，加快小城鎮進程，爲全面建設小康社會提供物質技術基礎和生態環境雙重保障任務，就必須堅持在發展中保護耕地，把青山綠水留給子孫後代，把美好家園獻給人民羣衆。土地是最稀缺的不可再生資源。但只顧眼前，不顧將來的亂佔耕地在農村還依然普遍存在。個私企業異軍突起，無疑要佔用農地，同時勢必造成大量耕地閒置浪費;農村“空心村”存在，農民建房棄舊建新，造成村莊漸漸向外擴張，侵佔農田;更有些地方本着經營城市就是經營土地的觀念，發展經濟就打土地主意，依靠土地作交易，造成耕地銳減。

(三)失地農民問題成爲日趨嚴峻的問題

土地承載着農民諸多希冀，承擔着農民社會保障功能，如土地爲農民提供了生活保障;土地作爲一種商品，由於價格上漲具有增值的功能，農民子孫後代對土地擁有繼承權。城鎮化過程中，許多農民五彩繽紛、多姿多彩的夢想被擊碎，農民失去集養老、就業、生活保障於一體的土地後，卻不能和城裏人一樣擁有社會保障。在現行徵地貨幣安置方式中，失地農民極易成爲“種田無地，上班無崗，低保無份”的“三無”人員，成爲新的城市貧民，同時也給社會穩定帶來不安定因素。一次性補償,其補償標準雖然相對於過去也“水漲船高”,但與土地非農升值相比，差之甚遠。計劃經濟下的一次性補償,其標準低,不全面,一旦補償費用光,生活無保障,農民心理上不能接受。對補償低，農民反映強烈，不願田被徵。另外農村土地在被徵過程中存在着同地不同價現象，鄉鎮之間相比，有的每畝5000元，有的僅3000元。其補償標準地區差異懸殊。千百年來農民信奉“不患寡就患不均”，因土地補償標準差異，誘發農民攀比心理。

二、成因

(一)農民要地的背後是農村土地流轉服務滯後

農村土地流轉無序、失範現象。一方面有農民自身草率了事，缺乏法律意識。村委會、鄉鎮越俎代皰替農民簽約;另一方面則是缺乏爲農民土地承包服務的中介機構。《農村土地承包法》第十條規定“國家保護承包方依法、自願、有償地進行土地承包權流轉”。同時《中華人民共和國土地管理法》中相關條文也規定“農民集體所有的土地由村集體或村委會管理、經營，可由本集體經濟組織的成員承包經營”。村委會將棄耕田、農村死亡五保戶承包田收回向人多地少戶發包，或成片“反租倒包”給企業、種田大戶時，無論是出於“好心”，還是爲增加集體收入等因素。但土地流轉中須尊重農民羣衆的意願。事實上，倘若有個能站在農民立場，以同一個聲音爲農民服務的土地流轉服務中介機構。這樣勢必公正、公平地維護了廣大農民的合法利益。

(二)土地產權不明晰

土地產權又稱土地所有權。土地產權其含義是：土地所有者在法律規定的範圍內享有對土地佔有、處分、使用、收益的權利。土地產權是物權的一種，它的主體是土地所有權，客體是土地。《中華人民共和國土地管理法》第八條規定“城市市區的土地屬於國家所有，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的外;屬於農民集體所有，宅基地和自留山、自留地，屬於農民集體經濟組織或村委會經營、管理，已分別屬於村內兩個以上農民集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或村民小組經營、管理;已經屬於鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮農村集體經營組織經營、管理”。事實上，法律對農村土地闡述只是一個原則性問題，根據《憲法》、《農村土地承包法》，中國實行土地集體所有制。農村土地歸農民集體所有，農民通過承包獲取了土地使用權。在這種體制下，農村土地的所有權實際上不明晰，農民集體所有是一種所有權主體缺位的所有制，農民土地流轉過程中向企業、種田大戶、缺田戶集中時，就產生村委會或鄉鎮代替農民談判簽訂合同、協議現象。同時徵用土地過程中，農民作爲承包人和經營者，卻不能參與來維護自身合法利益。這實際上極易造成交易雙方主體缺位，農民的合法利益受損。

(三)變味的政績觀，經營城市就是經營土地的誤區未走出

在一些人頭腦裏始終存在着這樣一個思想誤區，種糧食農民永遠富不了，要發展城鎮化、工業化就要多上項目，就要用地。而在現行幹部考覈中，“政績就是硬道理”成了幹部升遷的硬槓槓，要出政績，得幹幾件顯山露水的政績工程，這樣馬路寬起來了，樓房高起來了，幹部形象卻在百姓心中矮起來了。經營城市，使城鎮面貌一新，但極易形成佔地——收益——再佔地——再收益的惡性怪圈，致使保護耕地“紅線”成了“彈簧線”。農村城鎮化，地從哪裏來?這已成爲農村城鎮發展面臨一個具體而又現實不容迴避的問題，寅吃卯糧經營城市即經營土地，用光子孫後代資源，其後患無窮。

(四)徵地制度上的缺陷

對被徵地農民安置的方法通常有三種：首先是土地換就業;其二是失地農民集體負責安置;其三是給予一次性貨幣補償。在就業形勢日趨嚴峻情況下，鄉鎮企業紛紛倒閉，採取前兩種安置方式不可能實現的。通常情況下采取貨幣補償方式。農民徵地得到的補償依照《土地管理法》規定，徵用耕地的土地補償費用由三部分組成：一是土地補償，標準爲該耕地徵用前3年平均產值的6-10倍;二是安置補助費爲該耕地年產值的4-6倍;三是被徵用土地上附着物和青苗補償費。實際上對徵地農民是按前三年農業的平均產值計算，未按照市場交換所實現。失地農民的補償猶如企業買斷工齡，工人們往往享有社會保障，失地農民失去賴以生存的土地，實質爲失業。農民拿來到手的一畝地三、四千元補償，對農民生計來說是杯水車薪，無法解決長久生活。其中還不乏鄉村層層盤剝、扣壓、佔用。其實，根據《土地管理法》第十條規定表明：我國集體土地所有權存在基本形態，即村集體農民集體所有、村民小組農民集體所有和鄉鎮農民集體所有。集體土地所有權的主體是“農民集體”三種形態的集體所有權主體享有平等的法律地位。其擁有的土地權利不因爲行政隸屬關係而有等級之別。因而，被徵用土地的農民集體享有獲取徵地中衍生的土地效益。

三、對策

(一)建立合理的土地流轉機制

農村土地流轉其目的就是促進土地資源開發，提高農業效益爲目標。然而由於隨意終止承包合同、越位收回農民土地，引發的土地承包糾紛已上升爲農村主要矛盾。因而必須採取措施確保農民利益，依法保障農民的主體地位和自主決策權。

1、把好“三關”，規範農村土地流轉程序

(1)申請關。承包土地農戶或單位、個人需要土地流入、流出，必須由個人或單位向承包方提出書面申請，申請時需要註明流入、流出的條件、地類、面積及流轉形式，在雙方協商一致基礎上，經發包方同意後，簽訂書面意見，真正做到有據可查，避免日後因土地流轉發生。

(2)合同關。對流轉土地，經雙方協商後依法簽訂土地流轉合同，規範管理，切實保護依法形成的土地流轉關係和農民土地承包權。

(3)登記關。簽訂土地流轉合同時，由承包方向發包方所在地鄉鎮農業承包合同管理機構登記。鄉鎮兩級對土地流轉情況做到準確記錄和反映土地流轉情況，並實行土地承包動態管理。

2、立足“四化”，促進農村土地合理有序流轉

(1)農村土地承包長期化。土地是農民賴以生存發展的物質資料。土地流轉的主體是擁有土地經營權的農戶和其它經營單位，客體是土地經營權而不是所有權。由於農村土地承包權與經營權可以分離，所以承包權的物權化並不排斥經營權的'流動。黨中央提出土地延包30年不變，其核心是保證土地承包關係的穩定。因而以立法的形式給農民吃“定心丸”，避免任意削弱、剝離農民土地承包權。國家用法律明確農民對土地的使用。同時也讓農民學會用法律來維護自身合法利益。

(2)土地流轉市場化。加強土地流轉服務。鄉鎮建立土地流轉中介服務機構，多渠道收集供需信息，結合《農村土地承包法》制定促進土地流轉的相關政策，農經部門統一規範土地流轉合同並加強合同監管，建立起農村土地流轉中介服務機構，使之能代表農民利益，給農民“國民待遇”，並對農村土地承包中的合同糾紛，做到及時處理，規範調處。

(3)土地流轉高效化、形式多樣化。應該看到土地延包後，農村出現大量剩餘勞動力，同時經濟發達地區在外務工經商農民不願意種田或多種田。這部分農民在外向非農產業轉移，出現部分農民務工經商無暇顧及承包地，同時這些農民也願意將農田轉讓出去。雖然農村土地承包政策是30年不變，但各地可因地制宜，堅持農民自願的前提下，進行土地出讓、轉包等流轉形式，對農民自己因需要調整土地也應支持，通過土地流轉，促進優化資源配置。基本以自願、互利、有償爲原則，實行農村土地流轉高效化，打破所有制、行業的界線，建立多形式、全方位的開放的流轉機制，達到優化農業資源配置的目的。農村土地流轉可採取的形式有： [1]①轉包。指經承包方同意，原承包人將自己承包的部分或全部土地，在一定條件下轉給其它農戶、單位，轉包后土地承包關係不變。②轉讓。指經發包方同意，承包人自願將部分或全部土地及原承包合同規定的權利一併轉讓給其它農戶、單位和個人，由新承包方代替原承包人履行承包合同，轉讓後原承包關係轉讓。③ 入股。指承包人以自己承包的土地經營權折股加入股份制功股份合作制經營，風險共擔，利共享。④租賃。指承包方將其土地經營權單獨或隨同地上附着物租賃給其它農戶、單位或個人使用，並收取租金。租賃不改變原承包關係，租賃雙方只有租金收取關係。

(4)土地流轉法制化。市場經濟是法制經濟。要按照依法治國方略，加強農村土地流轉的法律法規建設，使農村土地流轉走上依法管理軌道，完善農村土地制度，依法保障農民的主體地位及土地流煒關係。另外，還要加強執法力度，做到有法必依，違法必究，執法必嚴，確保黨的農村政策依法落到實處，使羣衆反映的土地中 “焦點”、“熱點”問題得以及時處理。

(二)建立耕地保護新機制

四、多途探索和開闢新的補償方式，使用權失地農民與城裏人一樣擁有同等待遇

“三農”問題的核心是農民增收問題。失地農民最爲關注的核心問題是權益保障及就業。應根據不同年齡段對象特徵，實行差異性保障。18週歲以下，他們需求體現在教育權益上保障。18週歲-50歲左右失地農民，短期面臨的是就業，長期則是怕生病。50歲以上-60歲，轉移就業是難於上青天，他們缺乏青年身上那種初生牛犢不怕虎的“闖勁”，葉落歸根思想，對生活保障具有強烈需求和渴望。60歲以上的，體力喪失，風燭殘年，盼望過上安穩的幸福晚年。失地後面臨生活保障，醫療保障等,要求對生活、疾病、養老保障。一次性貸幣補償安置“一發了之”，並沒考慮土地在生產生活中保障作用，政府責任所在就是開展失地農民崗前培訓，建立失地保障舉措，解決後顧之憂，讓失地農民失地不失望。

(1)各地要學會用“加法”來爲失地農民增加收入，就要求抓好失地農民素質培訓，通過政策傾斜加長失地農民就業的“短板”。教育作爲一項重要人力資源，是獲取高收入的可靠保障。對此政府要根據失地農民素質狀況，按不同行業、工種，對失地農民進行培訓，拓寬失地農民打工空間，對年齡大、文化低的進行短、平、快的培訓，掌握一技之長;對具有初高中文化的青年農民，培訓時與大中專學校“聯合造艦”，進行電腦操作與維護、機械加工、服裝加工等技能培訓，使他們由體力型向智力型轉變，即需要什麼工種?用工單位和企業開出“訂單”，政府隨即開出“菜單”，選出符合要求的農民進行專業技能培訓，培訓合格後再向企業輸送、推介，而培訓失地農民的“陽光工程”和聯繫費用則由政府“埋單”，不增加失地農民任何負擔。

(2)對公益事業建設用地採取徵購方式，提高補償標準，充分考慮土地作爲財產的市場價格及農民人去土地後的就業保障和社會保障等因素，確立合理的補償標準。

(3)爲失地農民辦理養老、醫療、教育等保險，使之老有所養、病有所醫、子有所教，既解決失地農民後顧之憂，穩定思想情緒，又保證社會的安定。

(4)加快小城鎮建設發展，擴大失地農民進進城務工就業渠道，爲失地農民進城居往，經商創造條件。