關於物業管理的調查報告

在我們平凡的日常裏，報告對我們來說並不陌生，報告包含標題、正文、結尾等。那麼什麼樣的報告纔是有效的呢？下面是小編爲大家整理的關於物業管理的調查報告，希望能夠幫助到大家。

關於物業管理的調查報告1

物業管理與老百姓的生活息息相關，近年來，隨着城市建設的快速推進，居民對加強小區物業管理的要求越來越迫切。我社區虹橋一、二村自去年經老小區改造後引進物業進駐小區管理已一年時間了，針對一年來物業管理情存在的一些問題進行了調查與思考，現將調查情況分述如下：

一、一年來物業管理取得的成效

1、物業管理觀念日益得到重視。由於物業管理聯繫着千家萬戶，與居民羣衆的日常生活息息相關，已成爲政府、社會、居民關注的熱點。隨着我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質量的要求也會不斷提高。所以，居民、社會、及政府對住宅小區的管理要求也隨之提高。現在是否有一家擁有品質高、服務好、信譽佳的物業管理企業來爲住宅小區服務已普遍成爲居民百姓購房時重點考慮的內容了，開發建設單位同樣也經常把小區今後擁有優良的物管企業服務作爲其售房時的一個重要賣點。在小區交付入住後，廣大居民百姓也非常關心其居住小區的物業管理狀況，開始積極參與到小區內的各項物業活動中來。同時，政府也不斷加大力度，進一步引導和規範物業管理市場，並積極籌措資金改善老小區環境，將其納入物業管理範疇。整個社會對物業管理的.意識和觀念相對前幾年來說有了很大的改進，物業管理日益得到大家的關注和重視。

2、老小區物業管理有了改善。爲改善舊住宅小區的居住環境，實現舊住宅小區基礎設施和環境改造的目標，我市近幾年投入大量的資金，加大了服務水平。

3、業主委員會過分強調維權，忽視對業主責任與義務的教育。業主委員會是業主大會的執行機構，是全體業主的“代言人”。目前，一些小區的業主委員會在維權中卻採取了不正當的形式，忽視了法律法規允許的維權範圍和形式。業主委員會也忽略了自身對業主的教育和引導責任。

4、物業管理收費較難。一是對服務不滿抵制交費。業主對服務的不滿，常常以不交物業費的方式表達。如虹橋一村二村物業費收取率爲78％。二是低收入羣體經濟承受能力有限，不願交費。三是老小改造遺留問題影響交費。業主對房屋質量缺陷等開發遺留問題不能得到及時解決不滿，直接影響着物業費的收取，有些居民因對改造質量不滿、沒有停車位等遺留問題得不到解決而拒交物業費。

二、對策措施和建議

1、加快物業管理法制建設，完善物業管理政策。同時，根據我市的實際情況儘快制訂一些符合老小區的規章制度，建立完善的物業管理政策制度體系。使物業管理儘可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循環的道路。

2、大力搞好物業管理宣傳，優化物業管理環境。隨着我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質量的要求也會不斷提高，城市的品位和城市的檔次也在提升，所以，居民、社會、及政府對住宅小區的管理要求也隨之提高。因此，我們社區要從管理的角度來講必須對物業管理有一個更高的標準，將物業管理的各項要求、有關法規政策，通過各種宣傳途徑向居民、社會、政府解釋、公佈。讓廣大羣衆瞭解什麼是物業管理，它的要求是什

關於物業管理的調查報告2

爲了貫徹落實市委市政府關於加強對物業行業的監督管理，解決物業服務中的突出問題，努力改善城市人居環境，實現建設宜居城市的目標。根據區政府的安排，我們對全區56個小區，18家物業公司的基礎情況進行了詳細的調查，調查情況如下：

一、基本情況

我區共有物業公司18家，其中具有一級資質的物業公司1家；二級資質的3家；三級以下的14家。物業公司物業費收繳率達到90%的1家；達到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達到20%。

我區現有物業小區56個，樓房937棟樓，住戶70479戶。無物業公司管理的散樓有97棟，住戶5854戶。其中省級示範小區15個；市級示範小區18個；其它小區19個。

二、存在的主要問題

（一）管理體制不順暢，人爲增加了管理難度。

政府行業主管部門的職能、權利、義務不明晰，權利過於集中在上邊，形成了區級政府物業管理部門有人力開展管理工作、事實上卻無力去管，而市物業管理部門有權管、卻無人管的局面，人爲地設了管理障礙，增加了管理難度。物業管理工作的重點在基層，管理的主體也應該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經常性、連續性，才能形成良性循環。因此其主要職能也應該體現在基層，事實上《物業法》也是這樣規定的。按照物業法的有關規定，縣區物業管理部門應該具有對物業企業監督、檢查、考覈、資質初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業行業管理部門最基本的監督物業企業履行自身職能的有效手段。但區物業辦成立後，市裏下放給區物業辦的職能中，不具有對物業企業的資質初審（物業公司准入和退出初步審查審驗權）和對物業企業違規處罰的職能。這就無法保證縣（區）政府有效監督物業企業履行職能的效力，因此物業企業的管理問題、服務問題就無法有效得到解決。同時，區政府雖然成立了物業辦，但沒有相應的辦公經費、沒有公務車輛，無法實現有效的、經常性的管理。

（二）制度法規不完善，開展工作無依據。

物業行業系統（包括政府行業主管部門、物業企業和業主委員會）制度不健全，法規不完善，就不能依法實施有效管理和服務。主要體現在：

一是政府物業管理部門沒有健全的對物業企業進行監督、檢查、考覈的制度，致使物業企業大多處在自由管理，隨意服務的無約束狀態，只有出現問題時，纔有人去過問；

二是物業企業即便不履行服務的職能，政府也沒有對其實施處罰的有效手段和依據，長此以往，問題越堆越多；

三是物業企業對業主私自搭建、拆改、違章建設等問題沒有有約束力的監督手段和解決問題的法律依據，致使業主私搭亂建、私拆亂改等行爲屢禁不止，危害極大。

這些問題說明，在物業管理實踐中，法規建設遠遠落後於住宅建設速度，制度和法規不健全，上述問題就會長期存在下去，物業管理和服務工作就無法實現依法有序開展。

（三）物業管理不規範，服務水平不高。物業企業內部管理不規範，整體服務水平較低，業主與物業企業之間矛盾重重，互不理解，導致了物業企業收取物業費成了難題，而物業費收不上來，服務就更上不去，長此以往，惡性循環。我們調查過的物業公司沒有一家能將收費情況、費用使用情況、服務內容和收費標準等重要信息進行公開。到現在，幾乎全部業主對物業公司應該收取那些費，收費標準是多少，開展了那些項目的服務，收取的費用是如何使用的不清楚。這些信息不公開，一方面暴露了物業企業管理不規範的問題，另一個側面反映了物業企業沒有很好的樹立“以人爲本，服務第一”的理念。由於缺乏這樣的理念，物業公司的服務不到位、服務質量差、業主不主動繳費、不願意繳費的問題就成了制約物業管理水平提高的老大難問題。通過調查得知，我區除車輛廠物業公司繳費率達到90%以上外，其他公司多數連70%都難以達到，長此以往，形成了“服務不到位、業主不交費、服務更不到位，業主更不繳費”的惡性循環。尤其是老舊小區，問題更爲突出，有的物業公司乾脆關門走人。在我區，最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的景南小區開發商捲走房屋維修基金的問題；景南4號樓房屋無產權的問題至今無法妥善解決。

（四）老舊小區基礎條件差，管理上不去。

我區老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，開發商遺留問題多，導致多數老舊小區管理跟不上，甚至是無物業管理。在我區，根據基礎條件可把小區分爲三類：

一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，佔全區物業管理住宅區面積67%；

二是實行半封閉管理的住宅小區，佔全區物業管理住宅小區面積的23%；

三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，佔全區物業管理住宅小區面積的10%。其中，老舊住宅區面廣量大、建設標準普遍不高、歷史欠賬多，小區功能不完善、硬件建設差、設施和設備老化、物業費收取比率低、房屋維修基金缺失、開發商遺留問題多等問題十分突出，這些問題長期得不到解決，物業管理在這些小區無法正常開展。

（五）物業企業准入不規範，缺乏相應的退出機制。在我區18家物業企業中，具有二級以上資質的物業企業僅有4家，三級以下資質的物業企業多數不具備開展物業服務的能力。這些物業公司幾乎全部是過去開發公司派生出來的子公司，大多沒有通過正規的渠道進入物業管理行業，公司管理不規範，服務不到位的問題成了普遍性的問題。加之政府在行業管理的過程中，沒有引入競爭機制，沒有建立相應的退出機制，致使物業企業管理不規範、服務的隨意性大，交叉管理問題嚴重，重收費輕管理問題突出。在我區，甚至有兩家物業公司管一個樓、一個小區的現象。

（六）業委會成立難，羣衆參與度低。

由於物業管理在我市和我區還處於發展時期，參與物業管理的業主委員會更是新生事物。各小區業主對業主委員會組織普遍不瞭解，缺乏主人翁意識，對成立業主大會參與物業管理漠不關心，再加上如今的小區業主來自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數人對此抱有事不關己、高高掛起的無所謂心態，導致召開業主大會、成立業主委員會較爲困難。有的小區即使勉強成立了業主委員會，但由於缺少敬業、富有號召力的業主委員會組成人員，平時疏於活動，形同虛設，沒有發揮其應有的作用，更無法實現真正意義上的自治管理。另一方面，由於業主委員會的法律地位並不十分清晰，許多棘手問題難以處理，作爲自治組織的業主委員會難有大的作爲。

三、解決物業管理問題的幾點建議:

（一）進一步理順體制，增強管理效力。

物業管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機制入手解決問題。爲此，政府必須下決心把物業管理的職能下放到便於實施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業管理部門；必須使基層政府在管理物業行業的`過程中，具有有效的、科學的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時，市政府在批准各區成立物業辦的同時，必須把辦公經費和交通工具列入財政運算，確保工作能正常運行。

（二）建立健全制度，完善配套法規。

健全必要的工作制度，完善配套的法律法規是做好物業工作的根本保證。一是要在政府物業管理部門建立健全對物業企業檢查、考覈、年審、獎懲等必要的工作制度，通過健全的制度保證，促進物業企業管理和服務的規範化。二是在物業企業內部進一步完善管理機制，開展規範的管理和服務，向社會公開收費、服務、收費支出等重要信息，通過向社會公開這些信息，讓業主明明白白交費，清清楚楚接受服務。只有這樣，物業公司和業主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關係。

（三）政府要主導老舊小區改造，逐步解決問題。政府作爲物業市場的管理和協調主體，必須對確保物業市場的健康發展肩負起必要責任。在我市和我區，由於對物業市場的認識、管理、以及在房地產開發過程中遺留的各種問題，導致了老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問題就會長期困擾我市物業市場的健康發展，我市建設宜居城市的目標就不會順利實現。因此，政府在通過房管、規劃、建設等部門加強對房產開發行爲的約束的同時，要加大對老舊小區基礎設施建設的投入力度，改善老舊小區功能不全、基礎設施老化等問題，逐步改善老舊小區的居住環境，從而促進我市物業市場走上健康發展的道路。

（四）規範物業市場，建立競爭機制。

物業市場的供需主體是物業管理企業和業主，而物業市場的協調主體是政府及其行業行政主管部門。因此，政府有責任通過制定政策、完善法規、加強監管、改進服務等途徑，積極營造規範的物業管理市場氛圍和經營環境。政府要依據有關的法律法規，根據我市物業管理實際，嚴格、科學的把好物業企業的准入和退出關，建立科學的激勵和競爭機制，杜絕開發商建一處樓、誕生一個物業公司和一個小區、一棟樓房多家物業公司管理的不規範管理現象。要在物業企業之間建立必要的競爭機制，建立嚴格科學的退出機制，讓物業企業之間感受到競爭的壓力，逐步提高物業企業的管理水平和服務水平。

（五）加大宣傳力度，逐步提高認識。

全社會（包括政府各部門）必須進一步提高對物業工作重要性的認識，增強關心物業、支持物業的責任感。現代物業管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養、保管及其他服務”等諸多職能，是一個性質十分特殊的綜合性服務行業。對政府來說，物業是新時期構建和諧社會的重要因素，物業企業客觀上承擔了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場化的表現形式；對市民而言，物業維護了家園的舒適安寧、潔淨美麗和整潔有序，有效地提升了居住環境的生活品位。良好的物業是小區房地產開發積聚人氣的重要因素，也是使房產長期保值增值的重要原因。因此要在全社會中廣泛宣傳物業管理在現代生活中的重要作用，特別要提高各級領導幹部的認識，努力營造有利於物業發展的良好氛圍。要切實提高物管行業、物管從業人員的地位，讓物業管理人員享受到與之相適應的政治和生活待遇。

（六）依法成立業委會，逐步理順供需關係。

在全區範圍內，依法成立業主委員會，逐步理順社區居委會、業主委員會和物業企業三者之間的關係，在物業管理上，形成良性互動。社區居委會和業主委員會都是小區居民的自治組織，這兩個組織是街道社區和小區業主利益的維護者和實踐者，而物業企業是在社區居委會和小區業主委員會監督下提供物業管理和服務的企業。一方面要發揮社區居委會和小區業主委員會的主觀能動作用，增強他們的責任意識、維權意識和監督作用，另一方面通過政府行業主管部門，協調好、理順好社區居委會、業主和物業企業之間的各種關係，使社區居委會、業主委員會和物業企業之間建立良性互動的關係，從而促進物業管理和物業服務進一步規範化、合理化。

關於物業管理的調查報告3

一、物業管理企業

1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委託，依據物業管理委託合同，對物業的房屋建築及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，並向業主和使用人提供綜合性的有償服務。

2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。

3、物業管理企業接受委託應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務範圍、管理標準、權限、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，並報送區物業主管部門備案。

4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時爲業主服務。

5、物業企業應按等級收費，並由物價部門統一定價，設“公示板”公開收費標準，便於業主和使用人監督。

6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。

7、小區綠化。小區綠化要與周圍建築風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品佈置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要採取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，並制定相應的綠化管理規定。

8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到“五定”即定人，定時間、定地點、定任務、定標準。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到“六不”、“六淨”。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面淨、路沿淨、人行道淨、雨水口淨、樹坑牆根淨、果皮箱淨。

9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關係，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。

10、小區消防、消防管理在物業管理中佔有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鐘長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置。

補充：

物業管理的水平與小區居民的生活息息相關，小區居民都希望有一個好的物業管理機構，但是，總是事與願違。物業管理工作不遂人意，也不能去怪物業管理工作人員，他們的工作也很辛苦。主要是有的居民小區缺少物業管理的“把關人”，以致缺少小區民主管理的“實施人”，各方面的工作缺少監督，也就缺少規範，顯得亂哄哄了。我們必須重視以下幾個問題:

一，選舉產生業主委員會:由小區居民中挑選作風正派，肯爲大家工作，責任性強的居民代表，經過民主選舉產生業主委員會。業主委員會代表所有的業主，對物業管理工作進行監督，維護業主的合法權益。業主委員會成員一定要在業主中有威信，辦事不徇私情。選舉一定要符合選舉辦法。決不能隨隨便便地一投票就算數。業主委員會產生以後，要樹立它的威信。雖然它是民間產生的機構，由於它和居民的生活關係密切，必須對它給予充分的重視。沒有業主委員會，就談不上如何加強物業管理工作。

二，小區內的車輛停放工作要充分聽取業委會和居民羣衆的意見:小區內的車輛停放問題常常成爲居民之間糾紛的來源，有的'物業幹部也覺得十分棘手，糾紛兩邊，難免要得罪一邊。有了業主委員會這個問題就比較容易辦。如一個居民小區停有幾輛大型貨運汽車和大巴士，這些車輛由於車況較差，啓動時噪音很響，影響居民的休息和睡眠。居民把意見反映給業主委員會，要求禁止大型車輛停入小區。在業主委員會和大型車駕駛員溝通的時候，他們表示很難接受，通過業主委員會的反覆做工作，併爲他們落實了停車地點，終於實現了大型車不再進小區。又有一次，部分駕駛員要求減少綠地，增加停車位，業主委員會就把這個建議交全體居民討論投票。結果大多數居民不同意減少綠地，增加停車位的建議。從而把這個建議否決了，確保了大多數業主的權益。業主委員會就是這樣一個小區裏的當家人。關係到居民們生活的大事，都要經過他們去做，去落實。有了業主委員會，小區的管理工作順暢多了。

三，小區的資金使用監督工作:業主委員會代表業主監督物業管理的。

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隨着生活水平與消費意識的提高，人們對小區管理提出了更高的要求，物業管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對於這種新生的小區管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭論。對此，我們進行了關於物業管理方面的社會調查，現將調查成果與結論報告如下：

一、物業管理的性質：

物業管理與傳統的小區管理方式（如家委會）相比有很大的區別。首先，物業管理公司是一個企業，自然是以營利爲目的，所以所提供的服務是的。而家委會只是一個組織，是政府的.一個部門，是非盈利性的；其次，由於物業公司是一個企業，所以有權力，也有義務爲業主提供服務，而家委會卻沒有這樣的義務。由上述區別中我們發現：由於物業管理是性服務，那麼其總體服務水平一定在無償服務之上，也就是說，物業公司提供的服務更加專業、更加周到。

二、物業公司對小區的建設：

爲了使業主能夠對自己提供的服務滿意，物業公司都在積極地做實事，小區建設就是最好的例子。以我們調查的世紀城小區爲例，物業公司已爲業主提供了體育器材、室等設施，並計劃提供更多文體、商業類設施，大大方便了住戶。也正是因爲物業公司做出的努力，使得相當一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區管理方式。

三、未來的發展空間：

由於物業時新興事物，所以有些細節問題還不是很清楚，業主與物業公司之間的衝突屢有發生。但縱然是這樣，物業管理業憑藉着齊專業的服務贏得了大多數人的青睞。可以相信，隨着法律條文的完善與管理、服務項目的增加，物業管理市場將會更加規範，住戶也會獲得更大的利益。到那時人們的居家生活將會更加舒適，讓我們翹首以待吧！

關於物業管理的調查報告5

我們知道居民小區是市民生活的主要場所，與城市居民生活息息相關。良好的小區環境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質的體現，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開健全的物業管理。在實習老師的指導下，我們小組對益陽市的物業管理市場進行了初步的調查。此次我們主要通過實地實踐調查、詢問該區居民以及到小區物業公司走訪詢問等方式開展。

一、益陽市調查小區的基本情況

爲了瞭解益陽市的物業管理的基本情況，我們主要調查了梓山苑小區、中天國際花園和龍洲匯龍苑，針對我們此次訪問的那些小區，我將逐一進行分析。

先以梓山苑爲具體例子。梓山苑國家安居小區（以下簡稱梓山苑小區）是經國務院批准、由益陽市人民政府統一組織建設的我市第一個國家安居工程項目，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，並開始第二期工程建設。是經濟適用房，梓山苑小區是一所具有齊全的生活配套設施的小區，小區位梓山苑小區位於益陽市朝陽開發區內，在風景秀麗的梓山湖公園東側。物業管理費爲0.18元/平方米，小區擁有80東住宅。

該小區物業存在以下不足之處：

1、由於小區建設的定位是經濟適用房，所以建設密度較高。

2、進門口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽路社區創省級文明城市平安社區工作。但是小區內的宣傳欄上貼有大量廣告，沒有人進行管理和清理。

3、小區三處地方配有小型的健身設施但是規模較小和設備較少。

4、保安管理不嚴，小區對外來人員的進出不進行管理，小區分配有兩個保安室，前門的保安爲24小時值班的，後門則天黑就會下班。僅有一個保安巡邏。並且只有進門口有一個攝像頭，防盜報警系統不到位。

5、綠化設計較爲簡單，不少綠化區域被居民私用做種菜的菜地了

6、詢問該小區居民，小區存在偷竊事件和起火事件，但是物業公司爲給與合理的答覆也未進行處理和改善，小區內的消防設施不齊全，而且已有的設施未進行修繕和維護，以至於消防栓起鏽都沒有進行更換或者處理。而且小區內僅看到一個生鏽了的消防栓。

7、小區內仍存在空置率

8、小區管道佈置不合理，造成漏水、滴水和地面積水；小區支幹道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道牆面等公共部位陳舊、破損嚴重小區垃圾桶大部分已經因老化脆化而損壞，沒有進行及時更換而且沒有分類，將可回收與不可回收的垃圾堆在一起

9、沒有統一的安裝空調的位置，空調擺放不整齊

10、小區物業管理中心相對簡陋，機構設置較爲簡單，只有設有主任、副主任、財務室、保潔、保安、綠化這七項職務。

11、小區新的業主委員成立不久，新的業主委員會的頭一次業主大會在八月份召開完畢。

總的說來，該小區的建設和設計均較爲不合理，列處於經濟適用房當中，整體物業水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問題未能進行及時有效的解決。物業管理公司本身機制不夠合理也是物業水平上不去的一個重要原因。但是他所提供的服務與其所收的物業管理費還是相當的。梓山苑小區的物業管理費相對於其他小區來說是相當低的，比如說，龍洲匯龍苑的物業管理費小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當地居民表示，如果物業管理公司能夠提供更爲優質的服務的話，居民願意增加物業管理費。

由於小區建成年代較久，物業管理基本管理已經成型，小區的基本配套設施、生活設施較齊全，有小型超市、菜市場、水電修理、美髮、紅十字會、診所、按摩、服裝等。小區內還有一所國小，還擁有民辦幼兒園。小區道路較乾淨，達到了小區居民的要求，並得到好評。小區居民保持衛生也做的很好。小區較爲安靜，適合居住。小區的供配電、電訊、電視、燃氣和給排水均由地下管網系統入戶。一樓設有應答防盜門和信箱。標有安全標誌“學生出入，車輛慢行”、標有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區內有一個小型的人造湖，湖的周圍種有柳樹，湖上有小橋，湖面還算乾淨。

然後簡單介紹下其他一些小區如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的物業管理公司爲綠島物業管理公司。

中天國際花園位於益陽市城市主幹道桃花侖東路，赫山廟地區。項目建築面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構成。其建築採用新古典主義三段式風格，融合了西方建築語彙與東方神韻內涵。項目地處市中心，生活配套齊全，生活設施應有盡有；益陽商業步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽師範、益陽三醫院、菜市場、銀行、移動、餐飲、娛樂等配套一應俱全。

由於該小區是新建小區，所以設施設備爲新的，綠化和小區設計佈局還是很好的。小區的外牆搭線、空調擺放安裝也有很統一。應該提示的地方均設有黃色警報線和提示牌。但是樓盤還處於尾盤銷售時期，物業管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經我們實地調查，小區內沒有垃圾桶，只有一個角落有一個垃圾站。而且小區內的消防栓也只有兩個，小區巡邏人員的簽到處位於樓盤後面的一個牆上，顯得很不合理。小區保安不過問小區人員的出入情況，小區出入比較不規範，存在一定安全隱患。

龍洲匯龍苑，地處益陽市赫山區中心地帶，龍洲路凱萊商務酒店的對面，與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較爲配套完善。項目毗鄰赫山商業中心與益陽高端商業動集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鑽石王朝、羅馬大帝、等均位於項目周邊，項目還將修建臨街商業區，能較好的滿足業主生活的各種需求。該項目的一期工程基本入住，配有24小時的保安制度。保安對於進出的人員會進行嚴格的查控，保安防盜措施和報警系統相對處理的不錯。但是由於二期工程還在建設當中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設的垃圾和灰塵使得道路不是很乾淨。一期只有兩棟小高層，建設面積相對較少，公共休閒面積、綠地面積也相對較爲稀少。小區內的消防設施也很少。

二、我市小區物業管理所存在的一些問題

益陽市小區物業管理存在的問題及原因隨着城市建設快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。

總的說來益陽市的物業管理的發展不是很快，居民對物業管理的概念也很模糊，物業管服務質量一直提升不上去，物業管理公司對待業主所反映的問題也不進行及時的處理，致使業主對物業管理公司存在相當大的不滿。具體表現在以下幾方面：

第一：物業服務態度有待提升，物業管理還需進一步規範。

我區物業公司數量雖不少，但規模不一，發展不夠規範，仍處於初級市場階段，還沒有普遍實行招投標制度，企業與業主的雙向選擇機制尚未全面形成。某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行爲不規範，對業主的正當要求不能滿足，對業主的投訴也置之不理，更談不上主動幫助業主排憂解難。物業管理公司如果只是收了錢只搞搞衛生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業管理公司應當明確自己的職責，履行自己的責任。

第二：居民的物業意識需要進一步提高，物業企業運營難度增大。

部分業主對物業管理認識不到位，個別居民仍然覺得物業管理是你們要搞的管理，我幹嘛要花錢買買別人來管我，還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務”的意識，有的居民認爲只要繳納了管理費，物業公司就必須處理業主遇到的任何問題，特別是開發商遺留的房屋建築質量問題一併轉嫁到物業企業身上，給物業收費帶來麻煩。收費困難已成爲不少物業公司運營中的一個難題。幾年來，物業收費標準一直沒變，但保安、保潔職工的最低工資標準不斷上調，使物業運營成本進一步加大，企業拿不出高薪來聘請人才，也不能開展良好的培訓，於是就造成從業人員素質偏低，能力得不到提高，導致物業管理服務無法良性發展。

第三：部分小區設施不配套，檢查維修十分不及時。

由於歷史的原因，老舊居民小區基礎設施不配套，安全防範設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。小區綠化佈局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。收費率低，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。小區支幹道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道牆面等公共部位陳舊、破損嚴重。地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。居民小區內公共設施設備，逐步老化、損壞，隨着時間的推移，這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實行，將導致今後這些小區的基礎環境越來越差，嚴重的話會形成惡性循環，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區也不同程度地存在這個問題，爲物業管理增加了一定的難度。

第四：社區居委會與物業公司、業主委員會之間的關係沒有很好的理順。

有的居委會把本身負擔的計劃生育、宣傳等工作，交由物業公司來代替，物業公司很有怨言。個別外地入區物業公司與居委會配合不夠，也在一定程度上影響了相關工作的開展。不少小區仍未按規定成立業主委員會，部分業主委員會不是經過全體業主選舉產生的，監督協調職能弱化，不能正確履行職責和有效代表、維護業主利益業主委員會流於形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會並沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，爲小區物業管理和發展帶來隱患。

三、針對前面的問題提出的解決方案

（一）加強對物業管理服務的學習，提高對物業管理的認識。

大力發展物業管理事業不僅是保障市民安居樂業，建設全國最好開發區、構建和諧社會的重要手段，而且是樹立城市良好形象，增強城市吸引力，改善投資環境的有力舉措；是增加就業崗位，給下崗、失業人員提供就業、再就業機會，緩解就業壓力的有效途徑；也是發展服務業，增加第三產業總量，促進地方經濟發展的一個新的亮點。區有關部門應當從戰略高度，切實加強領導，進一步統籌協調，重視物業管理，抓好物業管理。

（二）充分發揮業主委員會的作用，提高業主自治能力。

建立健全業主委員會和業主委員的'工作職責和資格認定。保障業主委員會能夠正確和有能力的履行職責。同時爲切實保障業委會的正常運作和發揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制，保證業委會工作的公平性和及時性。二是建立並嚴格執行物業管理企業與業主和業主委員會的溝通制度。物業管理企業要擺正位置，尊重業主委員會的意見，自覺接受業主的監督，定期彙報，聽取意見，切實改進服務質量。業主委員會也要對物業管理企業的管理要求做好宣傳、解釋、協調工作，發揮自律作用，團結和引導全體業主遵守“業主公約”和各項管理制度。

（三）進一步理順社區居委會與物業公司和業主委員會的關係。

社區管理與物業管理不可替代，需要互相配合。要明確物業公司不能承擔本由社區居委會負擔的工作，社區居委會也要根據自身職能，協調搞好小區物業管理工作，形成企業、業主委員會、居委會三方緊密聯接的共同體，形成合力，管理服務效能才得以充分發揮。

（四）努力提高物業管理服務質量。

要知道物業管理服務重在“服務”而不是“管理”。因此要加強物業管理服務質量，首先，繼續深入開展創優達標活動，鼓勵物業管理企業拓寬服務領域，開展特約有償服務和家政服務及電子商務配送服務，滿足小區居民不同層次消費的需求。其次，進一步提高管理人員的素質，同時加強對作業層人員的業務培訓和職業道德、服務意識教育，使各企業真正樹立業主至上，服務第一的理念。然後，物業管理企業要安排專人24小時值班，及時解決羣衆反映的問題。物業行政主管部門要完善投訴處理制度，對羣衆反映的問題督促查辦及時解決。還有，在智能化管理系統、電子商務等開發上加大投入，促進物業管理科技含量的提高，努力滿足羣衆的需要。

（五）不斷改善小區物業管理的公共設施。

增加投入，加強老舊小區物業管理設施的改造力度。嘗試採取居民參與設計、投資和建設的公衆參與方式，充分調動廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設維護費中拿出一部分、住宅開發商與業主各自分擔一部分，逐年逐步地有計劃地實施改造，爲實施物業管理創造良好的基礎條件。

（六）做好宣傳，營造良好的社會氛圍。

首先應該要堅持正確的輿論導向，重點宣傳物業管理法規、政策和優秀物業管理企業、優秀物業管理人員的先進事蹟，爭取獲得廣大羣衆對物業管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增加業主的自覺維權意識。再次，增加物業服務內容透明度的宣傳，對管理規章、服務項目以及收費依據、收費項目、收費標準等，都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。最後也是至關重要的一點就是要把宣傳教育的重點放在思想觀念的更新上，尤其要確立住戶向業主、單位公管向小區物管、無償服務向有償服務的轉變意識，既有房權、利益的轉換，又有義務、責任的轉換，從而形成一種良性循環的良好條件。

四、收穫體會

通過此次實地調查走訪，我們主要調查小區環境和物業管理情況，我獲益良多。我對益陽市一些小區的物業管理情況有了初步的瞭解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識。我們瞭解到益陽市物業管理方面的一些現有狀況，我市物業管理服務水平還有待提高，我們應該多向物業管理已經成熟和發達的城市和小區學習他們優秀的管理理念和服務方式。此次實踐調查活動不僅提升了我們的社會實踐，自我管理能力還培養我們團結協作的精神，社會實踐調查絕大多數不是一個人所能承當的，而是需由多人合作的才能完成的。在調查過程中，我們身爲大學生應該禮貌待人，體現當代大學生的素質，以良好的風貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。

關於物業管理的調查報告6

一、方正縣物業總體概況

方正鎮線業物業小區143個，246棟樓，12,014戶，建築面積1,227,452平方米。其中實行分戶供暖的有177棟（86個小區），未實行分戶供暖的有69棟（57個小區）。有114個小區成立了業主委員會，51個小區由建設單位管理，32個小區由物業公司管理，有60個小區由業主自行管理。有資質的物業公司共6家，分別是興隆物業公司、廣輝物業公司、隆慶物業公司、平安物業公司、一家人物業公司、龍興華輝物業公司。

（一）、方正縣物業管理的發展

方正鎮住宅樓建設始於19XX年，方正縣建設銀行和人民銀行分別興建了2,960平方米和3,134平方米的職工住宅樓。由於單位組織建設住宅樓、住戶又爲本單位職工，爲維護居戶的正常生活，住宅樓建設單位就組織了一個機構—物業辦負責住宅樓公共設施的運行、費用收繳、維修和管理，初期的物業管理隨着居民的入住走入了城市建設的視野。在隨後的20年裏，各企事業單位紛紛效仿集資興建職工住宅樓，採取了誰建設誰管理的原則。19XX年，興建房產住宅樓，，對外公開銷售，物業管理也隨之走入居民的日常生活活動中。2005年，成立了方正縣物業管理辦公室，隸屬方正縣建設局，具體職責是:儀式貫徹落實國家《物業管理條例》、《哈爾濱物業管理規定》，維護業主與物業服務企業雙方的合法權益，爲改善人民的生活和居住環境起

到保駕護航作用；二是配合各社區組建業主委員會，並對所成立的業主委員會進行註冊備案存檔；三是審查申報各物業服務企業是否有資質證書、是否合法經營，當物業服務企業與業主之間發生矛盾和糾紛時，督促業主委員會爲他們進行調解；四是督促和收繳專項房屋維修資金，並對維修資金的收繳和使用進行監督和管理；五是對全縣40平方米的`老樓進行檢查，發現有損壞的及時督促、組織產權單位和開發商或物業法務企業儘快維修。

　（二）、物業管理服務的職責

經過走訪和調查，我縣物業服務的內容主要包括：

1、物業公共部位的維修、養護和管理（物業公共部分包括房屋的承重結構、服務主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外牆面、屋面、傳達室等）；

2、物業公共設施設備的運行、維修、養護和管理（物業公共設施包括綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、公用天線、機動車庫、露天停車場、非機動車庫、公共設施設備用房、物業管理用房等）；

3、物業公用部位和相關場地的清潔衛生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。

4、公共綠化的養護和管理；

5、車輛停放管理；

6、公共秩序維護、安全防範等事項的協助管理；

7、裝飾裝修管理服務；

8、物業檔案資料管理。

目前，我縣各小區採取收取物業管理費的形式來維護日常物業管理的各項活動支出，物業管理服務費收取標準因服務項目和質量標準不同而不同，標準從每平方米0.15元至0.50元不等。

關於物業管理的調查報告7

一、我鎮小區樓盤及物業管理現狀

我鎮目前成型的小區共有12個，包括2個高層小區（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區（祥瑞花園）、9個商品房小區，分屬7個開發單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

我鎮的住宅小區物業管理從20xx年開始起步，經過10年的探索發展，物業管理逐步深入民心。通過實施物業管理，居民的居住環境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業管理已成爲人們日常生產、生活中不可或缺的有機組成部分。

但由於受管理權限和歷史遺留問題的影響，我鎮的物業管理服務情況較爲複雜，總的來看，我鎮業管理可分爲以下兩種類型：一是舊小區傳統舊體制的物業管理模式。由於這類小區修建當初開發商沒有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會造成物管人員的消極怠工，提供的服務達不到要求，再加上這些小區業主對物業管理的認識和意識比較薄弱，物業交費率很低，規範化的物業管理難度較大，基本上沒有正規的物業管理模式，只是形式上的請1-2個人即當保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區，在進行物業管理時，只能實行基本服務（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費。

05年後修建的12個小區中，到目前爲止有自己的業主委員會只有祥瑞花園1個小區。二是新建商品住宅小區較規範的物業管理模式。新建的住宅小區由於配套設施完善，環境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業開展較好，收費水平和收費率也較高，物業管理服務工作基本能夠維持正常。

如光亮陽光佳苑、巨鑫雅苑等住宅小區。但另一方面，這些由開發企業建設的住宅小區爲新建小區，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光爲了住，也有作爲投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關房按規定連續六個月無人居住可按70%收取物管費，但由於與業主聯繫不上，收取物業服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業經營難以爲繼。

二、小區貫徹落實物業管理法規情況

爲了使國家《物業管理條例》等法律法規在我鎮得小區得到有效宣傳，使物業企業成爲宣傳、貫徹《物業管理條例》的主體，我鎮採取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節假日開展宣傳活動，並通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業公司聯合舉辦“構建和諧小區、共建美好家園”爲主題的物業服務知識競賽活動、物業服務進百家等多種形式，集中開展物業管理政策法規宣傳活動。近一年來，發送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“構建和諧小區、共建美好家園”爲主題的首屆物業服務知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進一步加強物業管理、落實物管法規起到了良好的宣傳效果。

三、小區業主大會及業主委員會情況

我鎮小區起步較晚，12個小區只有祥瑞花園小區由業主投票，組成了業主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業主大會，共同探討本小區物業管理情況；2個高層小區（陽光佳苑、巨鑫雅苑）於20xx年8月份交房，目前入住的業主還沒有達到80%，所以還沒有形成業主委員會，不過正在前期的籌備當中；起於小區都沒有業主委員會。

四、物業管理公司資質、數量及經營情況

目前，我鎮共有2家正規物業管理公司，分別是重慶光亮禾順物業管理有限公司（負責光亮陽光佳苑小區）和重慶和宜物業管理有限公司（負責巨鑫雅苑小區），其中禾順物業管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區入住率不足80%，加上小區有17個工作人員的工資等，公司處於入不敷出的狀況；和宜物業公司是與房地產開發商籤的合同，同樣由於入住率不足80%，加上小區6個工作人員的工資等，公司處於入不敷出的.狀況。

五、物業管理服務情況

目前2個高層小區的物業管理服務已經進入正規化，能保障好小區內的清潔衛生、庭院看護等，基本能協調好業主與業主之間的糾紛，能提供一個較好的小區生活環境。

六、物業服務管理費用收取及管理使用情況

目前我鎮的物業管理服務費用，祥瑞花園小區由業主委員會統一收取，交業主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區由物業管理同意按重慶市物業局的價格統一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現在是一個入不敷出的情況；剩下的小區物業費用由社區工作人員收取（基本收不全），用於支付小區保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

七、我鎮小區物業管理存在的問題

1、沒有正規的物業管理，未成立業主委員會，小區物業管理比較混亂。

全鎮12個小區中，只有祥瑞花園小區成立業主委員會，2個高層小區爲新建小區，暫未成立業主委員會。剩下的9個小區均未成立業主委員會。主要是因爲此類小區自20xx年建成以後，小區開始引進物業管理模式，由開發商制定物業管理人員來管理物業，但由於物業管理人員自身素養的偏低，是的無關於業主的矛盾糾紛越來越嚴重，對提供的服務越來越不滿意，最終開發商撤下所有的物業管理人員，由業主自行管理。目前9個小區基本上都是由業主選1-2個人作爲小區的物業管理人員，即爲小區的清潔工，又爲小區的保安，只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區的民事糾紛、工程維修基本都交給社區或者鎮政府，增加了社區的工作量，反過來問題沒有解決好，業主還不滿意。業主意識較差，物業管理得不到羣衆支持。

2、部分小區物業管理費收費難。

12個小區，除了2個高層電梯小區物業費收取按照重慶市物價局覈准外，其餘10個小區物業費基本上是按照建築面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由於沒有正規的物業管理公司收取物管費，也沒有業主委員會，業主自身市民意識不強，“花錢買服務”的意識比較死板，比如說有的小區業主開始交了物管費，但是由於某些業主沒有交導致心裏不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。

徵收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統一由物管公司發放，2個高層小區目前的經營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業管理人員每年的工資發放達到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區內水電費用，公共設施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區有業主委員會，費用由委員會統一支付保安和清潔工的工資，剩餘的作爲小區內的維修費用；其他小區的物管費，能收上來的交由社區管理，然後按時給保安或者清潔工發放工資，有的小區也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現象，導致小區無物管。

3、集資房小區成政府包袱。

某些小區（如祥瑞花園小區）開始修建的時候爲集資房，業主沒有購買大修基金，目前房屋因工程質量問題，外牆脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有着落，實際上成了政府的包袱。

4、規劃超前性不夠，車位配備普遍不足。

由於開發時間較早，規劃超前性不夠，業主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導致鎮內大部分小區車位配備不足。12個小區除了2個高層電梯小區有自己的地下停車位，其餘十個小區都沒有統一的小區車位，小區內車輛亂停亂放的現象比較嚴重，甚至有的車子停到了小區周邊的公路上，增加了城市管理的任務。

八、造成問題的主要原因

1、業主市民意識不強，業委會難成立。

業主自身市民意識不強，是各小區未成立業主委員會的一個重要原因。隨着生活水平的穩步提高，部分農民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”後在鎮裏的小區置業，變成了“業主”。但其固有的一些小農意識並沒有因爲成爲“業主”而被拋卻，比如擅改房屋結構、私拉亂接電線、亂養貓狗寵物等；對物業管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區門口。“物業是服務，花錢買服務”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業主卻沒有組建業主委員會，聯合起來與物業管理公司平等溝通的意識。

2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

許多小區當時開發商出售房屋的時候並沒有要求購房者購買大修基金，現在開發商房子修好之後，指定的物業管理人員也沒有繼續做下去，業主選定的保安兼清潔工又只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區內的工程方面的問題，開發商拿已過保修期的藉口來搪塞，不予修補；沒有大修基金，像外牆脫落，外牆漏水等現象業主也很難自行籌集資金進行修

關於物業管理的調查報告8

目前，我市許多小區業主與物業企業之間的矛盾日趨嚴重，羣衆與企業的呼聲越發增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷髮生物業企業撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。

分析物業管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：

1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規範性文件的建設工作，在一定程度上滯後於小區物業管理和停車新的發展需求，致使實際工作中出現有法難行、無法可依的現象。

2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規在小區中出現梗阻、斷層現象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環境質量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業主委員會、物業管理企業三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現實上是從事黨政工作，但在處理業主與物業矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發揮，對其缺乏考覈激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區居委會和物業企業在協調解決

與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能爲力。

3、市場主體不對稱。業主個體直接面對物業企業或開發商必然處於明顯弱勢，而我市目前業委會尚未普遍建立。業主自治意識不強，據調查，62％的業主對業主委員會不清楚、不參與。對業委會的設立、監督以及主要人員的權利和義務沒有形成統一有效的規範。業主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業委會成員服務全體業主的動力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不願加入業委會。另一方面，物業企業進入市場的門檻很低，實力不強，規模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低於全國水平，物業管理行業的誠信度和公信力不強。

4、市場環境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分羣衆對物業管理行業存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當範圍內存在，物業的`“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數離退休幹部、現職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業費，產生了一定的負面影響。

5、市場制度不健全。物業企業進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規範，對業主和物業企業制約有效的社會誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業難以維權。對開發企業的責任追究制度不完善，人民羣衆反映強烈的房屋質量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋着前期遺留問題，或轉嫁給後進入的物業企業，開發項目前期的物業管理招投標制度有待全面推進。業主與開發商、物業企業的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業管理菜單式的分項消費制度未能建立，業主不能明白消費、透明監督。許多物業企業把出租公共共用設施和停車管理費作爲重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監管物業管理產業上，一些政府部門存在着職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業管理這一勞動密集型產業的政策沒有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業，對物業管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。

關於物業管理的調查報告9

調查提綱：

通過對源泉小區的住戶和居民進行詢問和走訪調查，源泉小區目前的物業管理公司爲金橋物業管理公司，該公司的法人爲劉源，該物業管理公司在管理小區的過程當中存在着很多的漏洞和不足，例如對小區安全管理方面沒有盡到自己應有的責任，衛生服務也相對差，各種的便民服務也難以讓人滿意，基礎設施維護不到位，對居民的要求和提出的問題不能及時正確的解決，通過分析，造成這些現象的原因也是多方面的，其中有一部分爲外部原因，但是大部分還是與物業公司的經營管理本身有關。通過與該物業公司管理人員的交談，同樣也瞭解到在物業管理工作中他們所遇到的難題，也瞭解到一部分他們公司的發展現狀和水平。通過對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區所存在的問題提出了我們自己的幾點可行性建議。希望能夠對小區今後的管理工作有指導和借鑑意義。

調查過程及內容：

20xx年12月5日星期三上午八點我小組成員前往延吉市源泉小區進行研究調查，在達到小區門口後，我們就發現一個特別令人匪夷所思的事情，該小區的出入口前居然沒有設置電動門等任何出入管制設施，而且另我們更爲吃驚的是，當我們進入小區的時候，竟然沒有任何物業管理人員前來詢問我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕鬆的成功‘混入’該小區，我們首先繞小區走了一圈，之後我們就發現了一個問題，該小區沒有任何的休閒娛樂場所和設施，而且該小區的樓層和角落處的垃圾不時的映入眼簾，此時，該小區‘髒亂差’的印象已經在心中形成。後來發現該小區還存在亂停車、亂放自行車的現象，後來發現小區內部不時的有人員在流動，於是我們採取了現場隨機調查詢問的方式，向12名小區住戶詢問了他們對該小區的不滿意之處及他們理想中該小區的模樣。之後我們對小區用戶描述的問題和現象進行了實地的勘察，發現確實存在着諸如樓道的牆壁陳舊、甚至脫落等現象，由於不便進入小區用戶的住房內，所以有些問題未能進行實地的勘察，此乃無力之舉。後來我們找到了該小區的物業管理處，向物業管理人員介紹了我們的身份和來意，並就以上調查和總結的問題與該物業管理人員進行了詳細的交談，經過分析和交流，該小區物業管理人員承認在物業管理工作中確實存在着不足和應當改進之處，但是也向我們耐心的`介紹了其中有些問題並不屬於他們職責範圍之內，也向我們口述了在物業管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對上述問題一一進行了討論，得出了令人比較滿意的結果。交談之後，雙方都很愉悅，在向對方道別後，我們返回學校對調查的記錄和筆記進行了整理，大概內容分類如下：

1、該小區存在的主要問題

2、這些問題存在的主要原因

3、如何正確處理這些問題

主要問題：

1）部分樓梯間牆壁陳舊，應該進行粉刷

2）小區沒有保安人員，給小區安全管理帶來隱患

3）小區內停車秩序混亂，應加強管理

4）常有人到小區散發廣告，住戶反映，也存在不安全因素

5）小區老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環境髒亂，建議加強管理

6）小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理

7）小區隨處可見垃圾，衛生服務需要加強

問題主要原因：

1）該小區的樓房已經有一定的樓齡，出現此現象是合理之情。

2）該小區沒有保安人員是因爲物業管理費中無此項目。

3）小區停車秩序混亂是因爲沒有專門的停車位，也沒有負責車輛管理的專職人員

4）常有閒雜人等到小區散發廣告是因爲該小區入口沒有電動門等限制措施，也沒有做好相應的出入人員登記表。

5）環境髒亂，積水較多是滋生蚊蟲較多的原因，住戶居民把不吃的食物到處亂丟，引起食源，是造成有老鼠的原因

6）小區經常出現丟自行車現象，一方面是因爲對進入小區的人員沒有進行很好的監管，另一方面原因是因爲該小區沒有一個專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機。

7）造成垃圾亂丟的現象是因爲一方面該小區的衛生服務本來就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區沒有張貼注意環境衛生等宣傳標語，使人們不注意，最主要原因是因爲該小區的垃圾箱太少，而且分佈不合理。

合理化建議：

1）可以和業主一起商量，在各位業主集體同意的情況下，向每位業主收取一定費用後聯繫建築公司儘快施工。

2）可以和各位業主商量，在徵得各位業主同意的情況下，向每位業主增加收取保安人員的物業管理費用。

3）可以建立小區車輛管理制度，對小區有車的業主進行檔案登記，對每個車輛固定車位，並安排專職人員負責。

4）小區入口設置電動門，對進出人等進行人員登記。

5）通知小區業主把各種廢棄食物集中放在統一的一個位置，安排專門人員及時進行處理。必要時可以放置驅蚊和防鼠藥物。

6）在小區的合理位置開闢一個場所，建設一個自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現象。

7）安排保潔員要及時清理角落和小區垃圾，在明顯位置張貼保護環境的公益性標語，並在人員活動多的地方多設置垃圾桶數量。