物業管理調查報告15篇

在現實生活中，報告的適用範圍越來越廣泛，報告根據用途的不同也有着不同的類型。那麼報告應該怎麼寫才合適呢？以下是小編精心整理的物業管理調查報告，歡迎閱讀與收藏。

物業管理調查報告1

一 社會實踐調查題目：

蘇州居住小區物業管理狀況

二調查小組成員 ( 共2 人 )

系別： 外語系 　

系別： 建築系

班級： 英師1201班 　 班級： 城規 1202 班

姓名： 李西

姓名： 姚小莫

三 社會實踐調查目的 ：

相對時間較長的寒假對我們大學生來說是一個瞭解社會的好機會。實踐調查作爲每個大學生的必修課可觀要求我們要了解社會，研究社會，彌補教科書的不足。我們知道書上的知識大都理論性較強，知識真正用到工作中就需實踐調查這一重要環節。而且通過這一實踐的過程我們不僅能豐富知識，提高自身分析和解決問題的能力，還能提高各人的綜合素質。

四 社會實踐調查的意義 ：

小區物業管理的成敗直接明顯得影響着小區居民的居住質量與生活環境，特別是現階段人們生活壓力大，工作繁忙，更希望在自家室外有個安靜，舒適的小區環境。小區物業管理的好壞也是人們購房的一個參考因素。本次調查的目的是通過對蘇州市區不同層次的小區物業調查瞭解小區物業管理的基本常識，所受制約因素，並試圖找到現階段解決小區物業管理矛盾的一些有效途徑。

五 社會實踐調查對象與形式 ：

針對蘇州市區現在居民的住房條件，我們擬對四個不同層次和形式的小區進行抽樣調查。

蘇州居住小區類型 表現特徵 代表小區名稱 抽樣標本

老新村 大都建於上世紀70年代末80年代初，基礎硬件較差 婁江新村、蘇安新村、永林新村（部分）、東港新村（部分）、裏河新村、南環新村等 婁江新村

街坊改造小區 一般是上世紀90年代至今老街坊經改造而成，以造型傳統的新式公房爲主 敬文裏、打線裏、石橋裏等 敬文裏小區

古城區新建小區 古城區高檔安全小區，管理較嚴格，房屋造型以傳統多層爲主，但樓層不高（受園林地帶保護古風貌的限制） 華陽裏、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區等 華陽裏小區

園區、新區樓盤 大都興建時間較晚，樓層較多，設施齊全，位於蘇州經濟最爲發達的工業園區，小區物業往往由開發商自行管理，自成品牌 新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等 新城花園

調查形式

①與物業管理人員交談，諮詢，填寫物業管理調查表

②採訪小區居民，填寫物業調查表

③採訪者自己評價小區環境，拍照片作記錄。

④電話訪問一些同學和親友，瞭解其他小區的情況，以方便作總結和比較。

六 社會調查日程安排 ：

調查分爲四個階段進行（共13天）

第一階段：前期準備確定調查內容，查閱相關內容並準備問卷（8。6~8。9）

６號 學習物業管理方面的一些簡單的知識，查閱資料，如蘇州地圖，選出要調查的地點及有關部門的聯繫方式。學習制定調查問卷的一般方法。

７號 編輯調查問卷一 （ 居民 ）部分

８號 編輯調查問卷二 （物業管理部門）部分

９號

制定下一步的調查計劃，複印相關證件、材料

第二階段：實地調查（8。10~8。14）

10 號 致電給部分小區物業管理處，預約時間。電話訪問親戚朋友，詢問他們的居住地的情況並約好時間去他們家裏訪問。隨機到蘇州各個小區參觀，拍照片，收集相關資料。

11 號 蘇州街坊 敬文裏

12 號 蘇州古城區外圍 婁江新村

13 號 蘇州古城區 華陽裏

14 號 蘇州工業園區 新城花園

第三階段：整理資料，概括總結（8。15~8。16）

第四階段：編輯資料，打印成冊（8。17~8。18）

七 社會實踐調查論文 ：

敬文裏物業管理

背景

該小區位於古城區內的皮市街十、十一號街坊，附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶近500多位居民，屬於蘇州工業園區榮華物業管理有限公司管理。按照有關部門的建設規劃一直在對附近要拆遷整改的房子進行改造。

居民調查報告統計

敬文里居民對小區的安全狀況普遍評價一般

敬文里居民對小區的衛生狀況普遍評價較好

敬文里居民對小區的交通狀況普遍評價較好

敬文里居民對小區的綠化景觀普遍評價較好

敬文里居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由於房子處於黃金地段，樓層不適很高，居民休息健身場所較少。

基於上述情況，敬文里居民對小區的整體普遍評價較好

該小區的優點

1地理位置優越。附近有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫院、朝陽菜場、敬文國小、善耕國小、第三中學、各種食品店音響店日常用品店也很多。

2省級優秀小區，多次得獎。

3綠化覆蓋面積達到40％。

該小區的不足

1由於是街坊改造的，故小區出入口很多，人員出入管理起來比較難，基本不看證件，任何人都可以長驅直入。給小區的安全問題造成隱患。

2小區地形比較複雜，各幢之間的道路比較彎曲，對於陌生訪客來說，尋找相應的樓房比較麻煩。

3晚上路燈比較少

4靠近馬路，噪聲有時比較討厭。

整改建議

1加強保安隊伍的人數，擡高保安隊伍的素質。

2多設一些指路牌和路燈。

3繼續進行舊的街坊改造計劃，爭取使更多的舊房子得以規劃，便於管理。要吸取之前改造過程中的經驗，揚長避短，合理規劃 。

4在外圍可以種植一些高大的樹木，既能美化環境，清新空氣，還能消減噪音。

婁江新村物業管理

背景：

婁江新村位於東環路沿線，毗鄰蘇安，永林等老新村，建於上世紀，整體環境一般，由於小區建設較早，基礎設施較差，當初小區規劃和建設上留下的一些歷史遺留問題也給小區物業管理帶來了一定的困難，居民對小區物業與環境意見頗大。

婁江物業由蘇州市平江區萬昌物業接管。由於建造年代比較早，小區的一些規劃上存在嚴重問題，突出的問題是小區的大門總共達到5個，一般小區大門才2個。這就給小區安全帶來了難題。小區的物業負責人對此感覺也很無奈。

居民調查報告統計

婁江居民對小區的安全狀況普遍評價較差 例 居民何某家曾被盜兩輛自行車和一輛助動車。

婁江居民對小區的衛生狀況普遍評價較差 如 垃圾桶附近蚊蠅多，拾荒者很多，建築垃圾堆砌多。

婁江居民對小區的交通狀況普遍評價一般 例 上下高峯時間內南門出入明顯堵。

婁江居民對小區的綠化景觀普遍評價較差 例 很少有園丁修剪，大多滋生自滅。

婁江居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價較差 例 居民休息健身場所較少。

基於上述情況，婁江居民對小區的整體普遍評價較差

婁江小區物業管理的主要突出問題集中在：

1． 小區的安全存在很大的隱患。

由於小區大門太多，達到5個，外來人流較多，給小區大門的保安工作帶來了困難。婁江小區周遍外來人口較多，有比部分外來人口就租房於婁江小區，因此小區大門值班室的值班人員也很難辨別進出人員是居民還是外來人員。一些偷盜分子就藉機進入小區作案，因爲有5個大門，他們的出入難於掌握。

近期小區已安裝8個攝像頭分佈在小區主幹道上，給小區安全帶來了一些改觀。

2． 小區的衛生狀況不甚理想

小區現在實行在每個單元（12戶居民）共用一個垃圾箱，垃圾箱容量偏小，垃圾經常外溢，散發出陣陣臭味。垃圾箱擺放在每幢居民樓的單元入口的門口，沒有專人看管，維護，因此在自然環境下破壞較大。小區70%的垃圾箱都有不同程度的損壞。再者，小區經常有拾荒的外來人員進翻開垃圾箱找硬紙板等東西。他們在翻動過程中往往會把垃圾帶出箱外，給小區環境帶來影響。

3． 小區經常有拾荒的外來人員進來

這個問題物業上也很無奈。第一由於小區進出無需檢查，拾荒人員可以僞裝成其他人員進來。第二小區的大門較多，也難於控制他們的進出。物業人員告知，當初爲了限制拾荒者進來，保安還和拾荒者發生口角，甚至動手。物業管理由於沒有執法權，他們只能以勸說的形式和拾荒者接觸，但那制止不了拾荒者進入小區的決心。第三部分居民爲了他們賣垃圾的方便對拾荒者的進來持歡迎態度，無形中助長了他們的氣焰。現在小區物業已加強了對拾荒者的盤查力度，對他們積極勸說。

4． 小區缺少公共綠地和景觀

這使得居民沒有公共交流的場所，對社區文化建設很不利。小區中偶爾的公共交往也只侷限在小區的幾個小店門口，居民迫切需要一個寬敞，整潔的小區環境。

當然，問題還有很多。但婁江小區自身地理區位處於外來人員較多處，加之建造時間較早，當初的規劃和現在蘇州市的整體規劃有些不協調，不合理。婁江新村的自身發展受上述幾個方面的制約，一些問題很難解決。就如小區大門過多的問題，就屬原先規劃上的問題。

我們經過調研和總結得出婁江小區物業整改的一些建議

1． 將小區規劃情況告之上級，希望小區能得到重新規劃和整改。其中包括道路交通的改道，小區出入口的重新安排，居民樓外立面的改造，拆除一些可有可無的建築，藤出地來搞綠化景觀，爲居民營造生態的小區整體氣氛。

2． 改造小區基礎設施，垃圾實行袋裝化分類管理，將垃圾箱以其他有效方式替代。對 小區的燈光設施加以整改，局部添加路燈。小區主要幹道添加指示牌，小區總平面，在適當地方添加坐椅的人性化設施，小區內應建公廁一個。

3． 結合小區居委會加強小區居民的社區意識。硬件上添加宣傳櫥窗，設立小區羣衆意見箱。軟件上物業和居委會深入各家，對小區情況進行調查，徵求意見，大家一致營造一個整潔，舒適的小區環境，這樣小區居民不由自主的會有社區意識，以實際行動維護小區的各個方面。同時，小區的其他一些疑難雜症也能得到改觀。例如，居民會自覺抵制拾荒者，久二久之，拾荒者也不會進來。

華陽裏物業管理

背景：

該小區屬於蘇州工業園區榮華物業管理有限公司管理。位於東北街（第六中學的對面），建於XX年，共11幢，應該來講屬於比較新的小區，整體環境比較好，人爲破壞的地方很少。全區佔地面積不是很大，共有北面和西面兩個出入口，所以治安比較好。

居民調查報告統計

華陽里居民對小區的安全狀況普遍評價較好

華陽里居民對小區的衛生狀況普遍評價較好

華陽里居民對小區的交通狀況普遍評價較好

華陽里居民對小區的綠化景觀普遍評價較好

華陽里居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由於佔地面積小，處於黃金地段，靠近拙政園，地價較貴，居民休息健身場所較少，沒有專門的醫療療保健場所。

基於上述情況，華陽里居民對小區的整體普遍評價較好

該小區的優點

1地理環境優越，靠近獅子林、拙政園、絲綢博物館、民俗博物館。北面是學校，東南面臨近動物園。

2這裏的綠化很好，居負責人介紹，一年四季都有不同的樹木和花朵。園丁也定期爲花木修剪保持它們良好的生長態勢。

3每家每戶都有專用的停放自行車和機動車的地方，另外還有公用的停車地方。道路暢通，交通無阻。

該小區的不足

1地方比較小，缺少一些醫療和保健場所和相關設施。

2保安年齡相對大了點

3業主之間的交流比較少，社區活動開展不多。

整改建議

1利用部分閒置或多餘的資金招募些年青的保安，以便增強小區的保安人員的隊伍建設。若是資金不夠，可以向居民們進行宣傳，相信爲了維護大家的利益，只要有合理的原因和理由，業主還是會配合的，會適當多處一點物業管理費用的。

2適當地在節日舉辦一些活動，增進各業主之間的關係，加強了解。

新城花園物業管理

背景

該小區位於蘇州工業園區現代大道，毗鄰鄰里中心。小區共有34幢1575 個住戶，屬於蘇州工業園區建屋發展有限公司管理。最早的房子建於98年（多層樓房爲主），99和XX年又新建了一批新的套型的房子（複合型，高層爲主）。居住者大多爲白領或以上人員，整體素質較高。

居民調查報告統計

新城花園居民對小區的安全狀況普遍評價較好

新城花園裏居民對小區的衛生狀況普遍評價較好

新城花園居民對小區的交通狀況普遍評價較好

新城花園居民對小區的綠化景觀普遍評價較好

新城花園居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價較好

基於上述情況，新城花園居民對小區的整體普遍評價較好

該小區的優點

1新城花園物業服務的宗旨是"業主下班，物管上班"。也就是說，無論什麼時候，都能找到相應的人員爲業主服務。修理工們頂着炎熱，挨家挨戶地上門服務，他們無怨無悔。門口站崗的女保安工作也是一絲不苟，對每一個來訪的車輛都做好相應的盤查和發放通行證的工作。

2基礎設施建設較好，健身鍛鍊的地方，小朋友嬉戲玩耍的地方都吸引着很多居民。大家可以常常見面，話家長，增進彼此之間的感情。適合交流的場所很多。

3綠化覆蓋率40％。小區內種植了很多四季常青的植物，自然景觀很漂亮。

4管理有序。各類的收費的標準都明確地貼在櫥窗裏，一目瞭然。保安和修理工都配有對講機，各個類型的工作人員之間的交流比較方便。

5遠離市區，噪音較少。

6地理位置好。園區的道路寬敞，環境好，靠近鄰里中心，各項配備都有了而且各項活動也比較多，如一年一度的美食節。

7園區的管理和建設理念較先進。蘇州的工業園區引用了新加坡先進的管理和規劃模式。在幾個附近的小區周圍建設有配套設施完善的鄰里中心，充分實現資源的優化配置和共享。

該小區的不足

1預留車位不夠，部分自家車沒有地方停靠而佔用了有限的人行通道。

整改建議

可以將部分空地劃出露天車位，解決當務之急，但是要合理規劃場地，不能影響居民的正常出行。但此方法治標不治本，強力建議今後規劃的小區要提前預測小區發展水平，留好一些空地。

經過對幾個小區的抽樣調查，我們得出以下結論

1． 小區的物業管理水平受到小區硬件設施的影響，一般來說，那些老新村由於建造時間比較早，基礎設施差，道路泥濘，居民樓破舊，小區門衛管理水平較低，且年紀較大。小區內綠化景觀較少。相反 那些新建的小區，其中包括園區的公寓，花園小區，古城區的封閉式小區，由於建造時間較晚，基礎設施齊全，物業管理相對容易，物業和居委會也有條件對小區的不良狀況進行整改。

2． 小區物業管理不只是物業部門的事，它需要生活在小區內的每一戶居民的共同參與。物業管理只是扦個頭，在具體細節的實施執行上，都得靠居民大力配合。同時，從另一個方面來說，該小區的物業管理水平也受該小區居民自身素質文化水平的高低。在採訪的幾個小區中，我們發現，越是高檔的小區，裏面的居民越是配合你做調查。他們會在小區內找個陰涼的地方和你慢慢談（當然，前提是他們有時間）。而在相對低端的小區，在採訪過程中，我們得知，有些居民爲了自身的方便還支持小區不良行爲的發生。譬如，讓拾荒的進來撿垃圾。有些居民自身素質不高，亂丟垃圾，卻常常抱怨小區環境差。

3． 我們發現小區物業和社區管委會應充分合作才能把小區物業搞上去。在小區物業管理中，很多牽涉到居民的教育宣傳問題，這些問題本來不應該是物業管理的事，是社區的事。現在社區和物業缺乏溝通合作，那些軟件上的事就很少能辦好。提高小區物業水平的一個重要途徑是培養居民的社區責任感，即社區意識。把自己的小區當成自己的家來對待，那麼那些問題何愁得不到解決呢。

4隨着人們的物質生活的豐富，一些人家養的寵物所造成的噪音、環境問題也被人們所關注。

5發展物業要有遠見，要充分考慮當地的經濟發展，人們的需求，如車位問題，現在成爲不少上世紀末發展起來的小區的一個破位棘手的問題。配套設施也應該儘量完善，或者留有升級和改造的餘地。人性化的管理纔會贏得廣大業主的喜愛

6物業管理費用上的一些爭議

蘇州物業費按戶還是按面積收，很多居民的看法都不同。下面是我們通過調查得到的一些較爲可靠的數據。

小區名稱 物業管理收費標準 每戶年物業費（若按面積則100平方米）

婁江新村 每戶每年36元

胥江華庭 米／平方/月　1.1元 1320元

新城花園 (多層) 米/平方/月 0.45元 540元

敬文裏 每戶每年72元

華陽裏 米/平方/月 0.3元 360元

彩香花苑 米/平方/月 0.4元 600元

彩香一村 每戶每年60元

以上大多不包括車位（若業主沒有專用停汽車場所）的費用。

城區200餘家物業管理企業，承擔着大量的新村管理，但目前普遍遭遇物業費難收的尷尬。去年9月1日《物業管理條例》施行以來已有半年多時間，採訪中聽得最多、反響最強烈的話題是"物業費難收"與"管理不到位繳什麼費"。一些老新村，近年也紛紛成立物業公司後雖經改造整治，新村環境面貌大變，但仍然遭到物業費難收的尷尬。居民說得最多的是亂停車影響行走，治安問題讓人不放心，自行車失竊現象時有發生。還有，小區物業公司從來未向業主公佈賬目。物業部門對此也有苦衷，深感無能爲力。小區業主不交物業管理費總有其原因，但最主要的是，我們需要要真心實意地想辦法把問題解決。例如可以與業主委員會進行協商解決或者向居民宣傳，作好溝通工作。有關人士認爲，物業管理正在逐步走向市場化，一方面物業管理部門的服務要到位，爲業主提供良好的物業服務；另一方面沒有業主委員會的要儘快建起業主委員會，選擇自己中意的物業公司來管理新村，讓業主委員會站出來替大家作主。

總之，事在人爲，相信在大家的努力下，蘇州居住小區的物業定會發展得越來越好，居民的生活也會因此錦上添花的。

八 社會實踐調查心得體會 ：

（一）英師1212 李燕青

八月的天氣異常炎熱，但是很多人還在工作。當我們走進一個個小區的物業管理部門時，看到的幾乎都是工作者忙碌的身影。老城區的瑣事很多 居民紛爭很多，抱怨也很多。其中也不乏一些矛盾的問題。如樓江新村，有時候在處理問題時法律和道德會有違背情況。當地命令禁止在小區的道路邊擺攤，但是，有一戶特困戶，家裏就2口人，老爺爺和一個45歲的傻兒子。只能靠每天在路口買雞蛋爲生。還有一家殺雞的也是的。家裏情況特殊，沒有別的經濟來源。多年下來，一直這樣，在管理者的通融下過日子。當我在路邊親眼看到那個白髮蒼蒼的老伯時，真的很受感觸。大熱的天還是在賣雞蛋，雖然收益微薄，但是也日復一日，年復一年地做着，真的是不容易啊。只有在真正的走進社會的過程中，才能深切體會到其中的艱辛。

我們的調查過程不是那麼容易的 ，找到有關部門大多要實現預約打電話才行 ，特別是園區，那邊的管理比較嚴格，以切都要按規矩辦事。碰巧的是，遇到一個我們學校畢業的學長在那邊工作。調查之餘更多了一份親切感。相反，一些全封閉式小區，態度不是很好。我們完全被拒之門外，連小區的大門都沒能踏進去。即使解釋再三，人家還是不原意解釋我們的調查。

爲了獲取更多的材料和信息，我打了不少電話給昔日的好朋友，他們對於都很配和我的工作，提供了不少有價值的資料。期間，我還去了蘇州的吳中區，作爲新納入的區域，有一些小區規劃和管理還是很不錯的（可見照片簡介）。雖然我們這個調查小組只有兩個同學，而且是跨專業的，但是仍然能感受到團隊的力量。充分發揮了１＋１＞２的力量。合理的分工合作在有這篇大家都很滿意的調查報告，可以說，它傾注了我們的熱情、心血和友情。

通過這次幾乎是寬專業的社會實踐調查，我學到了很多。不僅是有關物業管理的一些皮毛的知識，更重要的是提高了自己在解決和處理問題的能力。與那麼多的業主及管理人員的接觸後，相信在今後的日子裏，我一定會努力學習，多積累點爲人民服務的本領。爲社會貢獻自己的一份微薄的力量！

（二）12城規（1）班 姚之浩

經過這些天的小區物業調查，我對小區物業管理的認識從感性上升到了理性。以前總會抱怨小區環境有多亂，基礎設施有多蹩腳，並且會把這些不好的現象統統歸結爲小區物業沒做好。其實物業管理是一件全民參與的事。物業管理部門只是起到一個主導作用。物業管理部門在小區中起到了一個大管家的作用。但再好的管家也要有一些資金來維持日常開支，管家的主人要給予管家支持，這點支持不光是口頭上說說罷的，更重要的是主人和管家共同參與家庭裏的各項日常事務。在小區裏，家庭的主人身份責無旁貸的由小區居民擔當。譬如說，小區要搞好衛生，必須要求每戶居民都能自覺把自己的垃圾倒在指定的地方，倒完垃圾後，垃圾桶需要居民自覺關閉好。物業加大力度安排人員清掃道路，居民就要自覺不亂扔垃圾。再譬如，婁江新村收舊貨人員入境的問題，除了物業上要嚴厲阻止拾荒者進來，小區居民更應該"不去做那些人的生意"。

另一方面我覺得小區物業管理還需要它的同級和上級部門的大力支持和合作。對於一些硬件上的問題，只有通過向上級反映才能得到改善。在同級部門中，小區居委會要和物業管理通力合作。物業上的政策的實施正如上面所說的需要居民的大力配合，需要居民有這種社區意識，家的責任感。而那些所謂責任感，意識的培養是物業管理的職責，除了一部分是居民自身的責任外，還有一部分是應該有居委會承擔起來的現代社會中，居委會應該更積極的組織小區的精神活動，通過活動培養居民的社區意識。特別是一些老新村，小區自身硬件較落後，有些早期規劃和建設上的問題一時很難解決，更需要當地居民有一份家的責任感參與到小區的物業管理當中，並以次來間接的或多或少的彌補硬件上的不足。

以上是這些天調查和總結的一些小小的心得體會，可能還有很多問題我們沒發現，我們的理解和建議也可能很多方面不合理，但我相信，只要我們從此關心起小區物業管理，隨着我們認識的不斷加深，我們終究會找出一條解決小區物業問題的出路的 。

(完)

九 社會實踐調查相關材料（詳細內容見附頁）

1 照片

2 調查問卷

物業管理調查報告2

過去，學校的物業一般由學校的後勤管理部門進行管理，但是，近幾年學校的物業管理越來越社會化，學校的管理者認識到，在學校中引入現代化物業管理，可以提高物業管理的服務水平，保障學校教學和科研工作的順利進行，創造清潔、優美、舒適方便、文明安全的校園環境。

學校作爲物業產權人及使用人的代表，負責選擇物業服務企業，對物業服務企業進行委託、指導、監督和檢查，並協助物業服務企業進行工作。

學校物業管理的範圍包括房地產範圍內全部教學、科研、生活房屋及其附屬設備和公共設施，並對房屋及其設備以及相關的居民環境進行維修養護和管理，承擔校園物業的保安、防火、綠化養護、清掃保潔以及產權人和使用人日常生活必需的便民服務等。爲了加強校園的物業管理，我院選擇了點亮物業管理公司爲校園提供物業，進行合理的管理，點亮物業公司下設有綜合辦公室、財務部、工程部、物業管理部及各項目管理處等職能部門，公司現有管理人員具有多年的物業管理服務經驗，操作技術人員具備豐富的實際工作經驗。

點亮物業管理公司自成立以來，一直致力於科學規範的管理，注重親情和諧的服務，以“客戶爲本，優質高效”爲管理服務宗旨，在多年的物業管理實踐中，點亮物業管理公司汲取先進的管理服務理念和科學的管理模式，逐步建立了完善的質量管理體系，並形成了公司獨特的企業文化和品牌優質，更得到了廣大客戶的大力認同。

點亮物業管理公司質量方針明確，其爲：科學規範管理、真誠高效服務。企業精神可佳，其爲：服務、協作、誠信、創新。企業目標爲：追求卓越，勇創新高，構建和諧。點亮物業管理公司希望自己公司的管理服務爲廣大客戶營造更加優美、整潔、和諧的人居環境。點亮物業管理公司把握客戶需求，不斷提升企業綜合能力，實現客戶需求到客戶滿意的轉化，成爲最受客戶信賴的物業管理服務企業，該公司以誠信立本，以規範爲徑，擁開放心態，與客戶共贏，注重細節，力求完美，在速度的範圍內做到最好，最有效，積極響應客戶意見，落實行動。

點亮物業管理公司的服務項目是：

（1）業主攜帶發展商簽定的入住通知書，購房合同、身份證、戶口本、車輛行駛證等各種證件的原件以及主要家庭成員免冠一寸相片各兩張到管理處辦理入住手續；

（2）管理處向住戶發放《業主手冊》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》等資料；

（3）業主填好《業主基本情況登記表》，登好《業主公約》和《物業服務合同》；

（4）管理工作人員與業主到現場驗收移交住房，抄水、電底數，填寫《入夥驗房表》，並雙方簽字，交納相關費用，管理處發放鑰匙；

（5）有意使用固定車位者，選取固定車位，交納有關管理費用。

作爲我院的物業管理服務企業，點亮物業管理公司做到了對學生公寓的管理、教學樓的管理、設備的管理、綠化環境的管理這四個大點，首先是對學生公寓的管理，學生公寓的管理包括學生公寓的安全管理、衛生管理、住宿管理，各種公用設施零星維修工作，學生公寓傢俱維修、採購及其管理，學生牀單、被罩的接收、洗滌和發放等工作。學生是學生公寓的使用人，對學生公寓的管理也包含對使用人的要求。因此我院點亮物業管理公司就對學生公寓進出樓的來訪人員驗證登記，禁止無證來訪者及推銷商品者進入公寓，電腦、行李、包、箱、公寓傢俱等大件物品出入時要覈實登記。向學生明確提出安全要求，如不準在公寓內使用電爐子、電加熱器等大功率電器；不準在公寓內亂拉、私拉電源線、電話線、電腦網線；不準在公寓內吸菸、點蠟燭、焚燒垃圾和廢紙、信件等。這些都是電亮物業管理公司對學生公寓禁止的要求。物業服務企業負責公寓樓外周邊的衛生保潔和樓內大廳、走廊、衛生間、洗漱間、樓梯以及公共部分的暖氣片、滅火器、門窗等處的衛生保潔。住宿管理方面，嚴禁在宿舍內養寵物，嚴禁私自留宿外來人員等。

其次是教學樓的管理，要求教學樓內外的衛生保潔，定期修檢電梯設備，妥善保管電梯機房鑰匙及電梯門鑰匙，任何非操作人員不得私自使用。

第三是設備的管理，每天檢查各樓層，注意電線等設備設施是否有損壞，同時記錄需維修得電燈、線路，並及時修理，保障電得正常供應。

第四是綠化環境得環境，點亮物業管理公司協助學校做好了綠化美化得總體規劃和設計，美化了我學院的校園環境，特別是及時對老化樹木進行修枝，保證了學生的安全，枯死樹立淘汰後，及時補栽了新樹，使校園確保整體協調。

點亮物業管理公司在我院的管理上有其獨特的特點：

（1）管理時段性強，學校教學的作息時間很有規律，同時還有寒暑假。因此，物業服務企業根據學校的這種特點安排好自己的各項工作計劃。依據學校教學的作息時間，劃分不同的時間段，合理地安排設備設施的維修養護、日常清潔及校園的安全保衛工作。

（2）對安全管理的要求很高，學校的青少年集中的場所，青少年學生充滿活力，行動敏捷，動作幅度大，在學校物業管理實際操作過程中，點亮物業管理公司考慮到學生的人身安全問題，對設備設施的維修養護很重視。

（3）物業管理具有互動性，由於學生的活撥好動，有些時候會造成學校設備設施的損壞，點亮物業服務企業充分注意到了這個問題。

我院爲加強發揮學生的能動性，加強對學生的引導教育工作，使學生自然融入我院的點亮物業管理工作中，並自覺的制止有損於學校物業的行爲。爲此我院點亮物業管理公司做到了周全的服務。使學院物業十分完美。

物業管理調查報告3

爲深入貫徹中央關於加快發展服務業的重大戰略部署，全面樹立和落實科學發展觀，爲政府研究制定行業政策提供參考，爲有關部門加強行業指導提供依據，中國物業管理協會於20xx年二季度開始，通過網上填報的形式組織全國各地開展了物業管理行業生存狀況調查。截止20xx年12月底，完成網上調查信息數據填報的企業總數爲4600家，調查面覆蓋了全國31個省、自治區、直轄市，共涉及128個城市和地區。現將初步調查的有關情況報告如下：

一、物業管理行業對社會經濟發展的貢獻

隨着我國住房制度改革和住房商品化政策的持續推進，以及鄉村城市化、城市現代化進程的加快，物業管理作爲一個新興的服務行業，近幾年得到了長足發展，在經濟發展與和諧社會建設中發揮着越來越重要的作用。

（一）服務水平顯著提高

爲適應業主乃至社會對物業服務需求的不斷增長，90％以上被調查企業都注重服務品牌的培植和運用，從簡單的專項服務到整體的綜合性服務，從行爲規範到服務標準，從服務理念到發展戰略，從傳統管理到創新服務，從客戶管理到客戶滿意，從單項的物業服務到綜合的資產經營管理，服務的品質和品牌意識已在全行業深入人心，物業管理有效提高了城市管理和房地產管理水平，贏得了政府、社會和廣大業主的良好讚譽。

（二）社會效益表現突出

一是支持就業再就業工程，減輕社會就業壓力。物業管理作爲勞動密集型行業，在消化剩餘勞動力方面具有天然優勢，有利於減輕就業壓力，促進社會的和諧與穩定。

二是積極參與社會公共事務、協助公共秩序管理。這次被調查的企業中，協助公安部門處理治安案件共53920起，協助有關方面處理突發事件30207起，參加搶險救災68905人次。

三是熱心參與社會公益事業，自覺承擔社會責任。被調查的企業中三年來有793家企業先後贊助社會事業經費4035.66萬元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動經費4177.84萬元。

（三）經濟效益有待改善

目前大多數物業服務企業的經營規模偏小，創富能力差。近半數企業未能盈利，而且盈利企業的平均利潤額僅爲82.1萬元，反映了多數企業生存狀況的困難，缺乏可持續長遠發展的經濟基礎。

（四）環境效益初步顯現

物業管理行業在環境效益方面的作用也是十分明顯的。由於物業管理覆蓋了城市大部分區域，污染減少了、社區整潔了，環境優美了，生活方便了，人們的環境意識不斷增強，生活習慣日益文明。

二、行業發展的基本狀況

（一）企業發展情況

1981年至1994年13年間，只有268家企業成立，佔企業總數的

5.82%，是我國物業管理的萌芽起步階段，發展速度慢。1994年至20xx年13年間，共有4332家企業成立，佔總企業數94.18%，是我國物業管理髮展最爲迅猛的階段，大多數的物業服務企業在這一階段誕生。其中1994至20xx年10年間共成立企業2495家，佔總企業數75.98%，10年間企業以每年近133%的速度猛增，20xx年以後，企業數量的增長速度放緩。。

2.以企業註冊登記類型劃分。

國有企業758家，佔總企業數的16.48%；股份有限公司301家，佔6.54%；有限責任公司2976家，佔64.70%；私營企業348家，佔7.57%；

港澳臺商獨資企業73家，佔1.59%；外商投資企業43家，佔0.93%；其他類型企業101家，佔2.20%。大多數物業服務企業實現了公司制（71.24%爲股份有限公司和有限責任公司），國有物業服務企業仍佔一定比例，外資和私營企業比例偏低。

3.以企業資質等級劃分。

一級資質365家，佔7.93%；二級資質713家，佔15.5%；三級資質3287家，佔71.46%；其他未取得資質的企業235家，佔5.11%。 以上數據說明，現階段物業服務企業的整體規模較小，多數企業無法取得規模效益，整個行業仍處於發展初期，整體抗風險能力差。

4.以與開發企業的關係劃分。

被調查企業中屬於房地產開發單位下屬物業服務企業有1260家，佔企業總數27.39%；其他隸屬關係的企業3340家，佔72.61%。 開發建設單位下屬企業佔全部企業的四分之一強。

（二）從業人員情況

被調查企業的從業人員總人數772032人。基本分類情況如下：

1.以工作崗位劃分。

從事管理崗位即企業管理層人員119978人，佔總人數15.54%，從事操作崗位即企業一線操作工人652054人，佔總人數84.46%。操作崗位人數中38.40%是秩序維護員，24.84%是清潔工，13.64%是工程維修人員，5.69%是車輛管理人員，4.44%是綠化養護人員，12.99%爲其他勤雜工種。

（以管理人員爲基數1，和其他工種的比例關係）

從以上數據可以看出，物業服務仍屬於勞動密集型行業，從業人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護員所佔的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業管理行業對促進社會就業的積極作用。

2.以學歷層次劃分。

被調查企業的全部從業人員中，具有碩士研究生以上學歷1622人，佔總人數0.21%；本科生33396人，佔4.33%；大專生89625人，佔總人數11.60%；中專生147575人，佔19.12%；高中以下學歷499814人，佔64.74%。中專以下學歷所佔比例和一線操作工人所佔比例幾乎完全相等（84%左右），物業管理行業的勞動密集型是與從業人員的低學歷緊密聯繫的。

3.以技術層次劃分。

被調查企業的企業經營管理人員中具有高級職稱的6667人，佔管理人員總數5.56%；中級職稱32351人，佔管理人員總數總數26.96%；初級職稱29461人，佔管理人員總數24.56%；無技術職稱人員51449人，佔42.92%。企業操作人員有高級技工18873人，佔操作人員總數2.89%，中級技工46498人，佔7.14%，初級技工80071人，佔12.28%，無技術人員506612人，佔77.69%。技術力量的薄弱是顯而易見的,這意味着大量涉及技術水平的設施設備維護工作需要通過外包專業公司來完成，同樣企業對外包單位的技術指導和監督也存在力不從心的問題。

4.以男女性別劃分。

被調查企業的從業人員中，男性佔64.22%，女性佔35.78%。

物業管理調查報告4

我們知道居民小區是市民生活的主要場所，與城市居民生活息息相關。良好的小區環境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質的體現，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開健全的物業管理。在實習老師的指導下，我們小組對益陽市的物業管理市場進行了初步的調查。此次我們主要通過實地實踐調查、詢問該區居民以及到小區物業公司走訪詢問等方式開展。

一、益陽市調查小區的基本情況

爲了瞭解益陽市的物業管理的基本情況，我們主要調查了梓山苑小區、中天國際花園和龍洲匯龍苑，針對我們此次訪問的那些小區，我將逐一進行分析。

先以梓山苑爲具體例子。梓山苑國家安居小區（以下簡稱梓山苑小區）是經國務院批准、由益陽市人民政府統一組織建設的我市第一個國家安居工程項目，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，並開始第二期工程建設。是經濟適用房，梓山苑小區是一所具有齊全的生活配套設施的小區，小區位梓山苑小區位於益陽市朝陽開發區內，在風景秀麗的梓山湖公園東側。物業管理費爲0.18元/平方米，小區擁有80東住宅。

該小區物業存在以下不足之處：1.由於小區建設的定位是經濟適用房，所以建設密度較高。 2.進門口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽路社區創省級文明城市平安社區工作。但是小區內的宣傳欄上貼有大量廣告，沒有人進行管理和清理。

3.小區三處地方配有小型的健身設施但是規模較小和設備較少。 4.保安管理不嚴，小區對外來人員的進出不進行管理，小區分配有兩個保安室，前門的保安爲24小時值班的，後門則天黑就會下班。僅有一個保安巡邏。並且只有進門口有一個攝像頭，防盜報警系統不到位。

5.綠化設計較爲簡單，不少綠化區域被居民私用做種菜的菜地了6.詢問該小區居民，小區存在偷竊事件和起火事件，但是物業公司爲給與合理的答覆也未進行處理和改善，小區內的消防設施不齊全，而且已有的設施未進行修繕和維護，以至於消防栓起鏽都沒有進行更換或者處理。而且小區內僅看到一個生鏽了的消防栓。 7.小區內仍存在空置率

8.小區管道佈置不合理，造成漏水、滴水和地面積水；小區支幹道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道牆面等公共部位陳舊、破損嚴重小區垃圾桶大部分已經因老化脆化而損壞，沒有進行及時更換而且沒有分類，將可回收與不可回收的垃圾堆在一起

9.沒有統一的安裝空調的位置，空調擺放不整齊10.小區物業管理中心相對簡陋，機構設置較爲簡單，只有設有主任、副主任、財務室、保潔、保安、綠化這七項職務。

11.小區新的業主委員成立不久，新的業主委員會的頭一次業主大會在八月份召開完畢。

總的說來，該小區的建設和設計均較爲不合理，列處於經濟適用房當中，整體物業水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問題未能進行及時有效的解決。物業管理公司本身機制不夠合理也是物業水平上不去的一個重要原因。但是他所提供的服務與其所收的物業管理費還是相當的。梓山苑小區的物業管理費相對於其他小區來說是相當低的，比如說，龍洲匯龍苑的物業管理費小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當地居民表示，如果物業管理公司能夠提供更爲優質的服務的話，居民願意增加物業管理費。

由於小區建成年代較久，物業管理基本管理已經成型，小區的基本配套設施、生活設施較齊全，有小型超市、菜市場、水電修理、美髮、紅十字會、診所、按摩、服裝等。小區內還有一所國小，還擁有民辦幼兒園。小區道路較乾淨，達到了小區居民的要求，並得到好評。小區居民保持衛生也做的很好。小區較爲安靜，適合居住。小區的供配電、電訊、電視、燃氣和給排水均由地下管網系統入戶。一樓設有應答防盜門和信箱。標有安全標誌“學生出入，車輛慢行”、標有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區內有一個小型的人造湖，湖的周圍種有柳樹，湖上有小橋，湖面還算乾淨。

然後簡單介紹下其他一些小區如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的物業管理公司爲綠島物業管理公司。

中天國際花園位於益陽市城市主幹道桃花侖東路，赫山廟地區。項目建築面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構成。其建築採用新古典主義三段式風格，融合了西方建築語彙與東方神韻內涵。項目地處市中心，生活配套齊全，生活設施應有盡有；益陽商業步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽師範、益陽三醫院、菜市場、銀行、移動、餐飲、娛樂等配套一應俱全。

由於該小區是新建小區，所以設施設備爲新的，綠化和小區設計佈局還是很好的。小區的外牆搭線、空調擺放安裝也有很統一。應該提示的地方均設有黃色警報線和提示牌。但是樓盤還處於尾盤銷售時期，物業管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經我們實地調查，小區內沒有垃圾桶，只有一個角落有一個垃圾站。而且小區內的消防栓也只有兩個，小區巡邏人員的簽到處位於樓盤後面的一個牆上，顯得很不合理。小區保安不過問小區人員的出入情況，小區出入比較不規範，存在一定安全隱患。

龍洲匯龍苑，地處益陽市赫山區中心地帶，龍洲路凱萊商務酒店的對面，與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較爲配套完善。項目毗鄰赫山商業中心與益陽高端商業動集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鑽石王朝、羅馬大帝、等均位於項目周邊，項目還將修建臨街商業區，能較好的滿足業主生活的各種需求。該項目的一期工程基本入住，配有24小時的保安制度。保安對於進出的人員會進行嚴格的查控，保安防盜措施和報警系統相對處理的不錯。但是由於二期工程還在建設當中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設的垃圾和灰塵使得道路不是很乾淨。一期只有兩棟小高層，建設面積相對較少，公共休閒面積、綠地面積也相對較爲稀少。小區內的消防設施也很少。

二、我市小區物業管理所存在的一些問題

益陽市小區物業管理存在的問題及原因隨着城市建設快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。

總的說來益陽市的物業管理的發展不是很快，居民對物業管理的概念也很模糊，物業管服務質量一直提升不上去，物業管理公司對待業主所反映的問題也不進行及時的處理，致使業主對物業管理公司存在相當大的不滿。具體表現在以下幾方面：

第一：物業服務態度有待提升，物業管理還需進一步規範。我區物業公司數量雖不少，但規模不一，發展不夠規範，仍處於初級市場階段，還沒有普遍實行招投標制度，企業與業主的雙向選擇機制尚未全面形成。某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行爲不規範，對業主的正當要求不能滿足，對業主的投訴也置之不理，更談不上主動幫助業主排憂解難。物業管理公司如果只是收了錢只搞搞衛生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業管理公司應當明確自己的職責，履行自己的責任。

第二：居民的物業意識需要進一步提高，物業企業運營難度增大。部分業主對物業管理認識不到位，個別居民仍然覺得物業管理是你們要搞的管理，我幹嘛要花錢買買別人來管我，還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務”的意識，有的居民認爲只要繳納了管理費，物業公司就必須處理業主遇到的任何問題，特別是開發商遺留的房屋建築質量問題一併轉嫁到物業企業身上，給物業收費帶來麻煩。收費困難已成爲不少物業公司運營中的一個難題。幾年來，物業收費標準一直沒變，但保安、保潔職工的最低工資標準不斷上調，使物業運營成本進一步加大，企業拿不出高薪來聘請人才，也不能開展良好的培訓，於是就造成從業人員素質偏低，能力得不到提高，導致物業管理服務無法良性發展。

第三：部分小區設施不配套，檢查維修十分不及時。由於歷史的原因，老舊居民小區基礎設施不配套，安全防範設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。小區綠化佈局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。收費率低，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。小區支幹道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道牆面等公共部位陳舊、破損嚴重。地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。居民小區內公共設施設備，逐步老化、損壞，隨着時間的推移，這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實行，將導致今後這些小區的基礎環境越來越差，嚴重的話會形成惡性循環，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區也不同程度地存在這個問題，爲物業管理增加了一定的難度。

第四：社區居委會與物業公司、業主委員會之間的關係沒有很好的理順。有的居委會把本身負擔的計劃生育、宣傳等工作，交由物業公司來代替，物業公司很有怨言。個別外地入區物業公司與居委會配合不夠，也在一定程度上影響了相關工作的開展。不少小區仍未按規定成立業主委員會，部分業主委員會不是經過全體業主選舉產生的，監督協調職能弱化，不能正確履行職責和有效代表、維護業主利益業主委員會流於形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會並沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，爲小區物業管理和發展帶來隱患。

三、針對前面的問題提出的解決方案

（一）加強對物業管理服務的學習，提高對物業管理的認識。大力發展物業管理事業不僅是保障市民安居樂業，建設全國最好開發區、構建和諧社會的重要手段，而且是樹立城市良好形象，增強城市吸引力，改善投資環境的有力舉措；是增加就業崗位，給下崗、失業人員提供就業、再就業機會，緩解就業壓力的有效途徑；也是發展服務業，增加第三產業總量，促進地方經濟發展的一個新的亮點。區有關部門應當從戰略高度，切實加強領導，進一步統籌協調，重視物業管理，抓好物業管理。

（二）充分發揮業主委員會的作用，提高業主自治能力。建立健全業主委員會和業主委員的工作職責和資格認定。保障業主委員會能夠正確和有能力的履行職責。同時爲切實保障業委會的正常運作和發揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制，保證業委會工作的公平性和及時性。二是建立並嚴格執行物業管理企業與業主和業主委員會的溝通制度。物業管理企業要擺正位置，尊重業主委員會的意見，自覺接受業主的監督，定期彙報，聽取意見，切實改進服務質量。業主委員會也要對物業管理企業的管理要求做好宣傳、解釋、協調工作，發揮自律作用，團結和引導全體業主遵守“業主公約”和各項管理制度。

（三）進一步理順社區居委會與物業公司和業主委員會的關係。社區管理與物業管理不可替代，需要互相配合。要明確物業公司不能承擔本由社區居委會負擔的工作，社區居委會也要根據自身職能，協調搞好小區物業管理工作，形成企業、業主委員會、居委會三方緊密聯接的共同體，形成合力，管理服務效能才得以充分發揮。

（四）努力提高物業管理服務質量。要知道物業管理服務重在“服務”而不是“管理”。因此要加強物業管理服務質量，首先，繼續深入開展創優達標活動，鼓勵物業管理企業拓寬服務領域，開展特約有償服務和家政服務及電子商務配送服務，滿足小區居民不同層次消費的需求。其次，進一步提高管理人員的素質，同時加強對作業層人員的業務培訓和職業道德、服務意識教育，使各企業真正樹立業主至上，服務第一的理念。然後，物業管理企業要安排專人24小時值班，及時解決羣衆反映的問題。物業行政主管部門要完善投訴處理制度，對羣衆反映的問題督促查辦及時解決。還有，在智能化管理系統、電子商務等開發上加大投入，促進物業管理科技含量的提高，努力滿足羣衆的需要。

（五）不斷改善小區物業管理的公共設施。增加投入，加強老舊小區物業管理設施的改造力度。嘗試採取居民參與設計、投資和建設的公衆參與方式，充分調動廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設維護費中拿出一部分、住宅開發商與業主各自分擔一部分，逐年逐步地有計劃地實施改造，爲實施物業管理創造良好的基礎條件。

（六）做好宣傳，營造良好的社會氛圍。首先應該要堅持正確的輿論導向，重點宣傳物業管理法規、政策和優秀物業管理企業、優秀物業管理人員的先進事蹟，爭取獲得廣大羣衆對物業管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增加業主的自覺維權意識。再次，增加物業服務內容透明度的宣傳，對管理規章、服務項目以及收費依據、收費項目、收費標準等，都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。最後也是至關重要的一點就是要把宣傳教育的重點放在思想觀念的更新上，尤其要確立住戶向業主、單位公管向小區物管、無償服務向有償服務的轉變意識，既有房權、利益的轉換，又有義務、責任的轉換，從而形成一種良性循環的良好條件。

四、收穫體會

通過此次實地調查走訪，我們主要調查小區環境和物業管理情況，我獲益良多。我對益陽市一些小區的物業管理情況有了初步的瞭解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識。我們瞭解到益陽市物業管理方面的一些現有狀況，我市物業管理服務水平還有待提高，我們應該多向物業管理已經成熟和發達的城市和小區學習他們優秀的管理理念和服務方式。此次實踐調查活動不僅提升了我們的社會實踐，自我管理能力還培養我們團結協作的精神，社會實踐調查絕大多數不是一個人所能承當的，而是需由多人合作的才能完成的。在調查過程中，我們身爲大學生應該禮貌待人，體現當代大學生的素質，以良好的風貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。

物業管理調查報告5

鄧爺爺說過;“真理是檢驗實踐標準的唯一標準，”這也在一定程度上強調了實踐的重要性，今年是我大學的第二個暑期生活，也是我第二次進綠城物業實踐，雖然我學的是法律專業看似和物業沒有多大關係。可是通過這將進4個月的實踐生活，讓我明白了法律無處不在，而學會把我學過的法律知識運用到生活中對於我們法律學習者來說至關重要。

首先，我簡單的介紹一下物業公司的運行，物業管理是一個重要的概念，這是我們深入瞭解物業公司的關鍵所在。物業管理(property management)，受物業所有人的委託，依據物業管理委託合同，對物業的房屋建築及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，並向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。在這個概念中涉及到了合同，這不得不說明法律與我們接觸到的生活息息相關。離開了法律。我們的每一項管理工作將很難開展。下面我就針對我在物業公司的實踐生活與法律聯繫比較緊密的東西與大家分享一下。在實踐工作中。我們遇到了一件比較赤手的案子，一個路人從小區穿過，當時風比較大，天比較晚。回想起來還下着濛濛細雨。不幸的事情發生了。路人被從空中掉下來的花瓶砸傷了頭，當時小區內的保安都驚呆了，感到很害怕。我們的保安迅速撥打了急救電話，病人很快被送進醫院，事情遠遠沒有我們想的那麼簡單，受傷者的家屬把我們物業告上了法庭。

我們在查追案子的時候，調取監控錄像的時候發現花盆掉落的具體位置並不清楚，由於家家戶戶都中了很多花，而且大家都不知道自己具體種了幾盆花，大家都不承認是從他們家掉落的，我們當時都想不到解決的途徑，當時還有同事問我是法官該如何判案子，我當時也不知道怎麼回答，後來法院在判案子的時候下達的結果是由每家只要種了花的都得賠，我覺得這個案子就處理的很公平。問題在一定程度上等到了解決。這也是我第一次切身的體會到物業與法律的緊密型。受益匪淺啊。在這幾個月的社會實踐實踐生活中，讓我切切實實的感受到了。我們對待任何工作都要謹慎，認真，抱着負責人的態度，我們不用畏懼，一切都要靠事實說話。沒有什麼是我們做不好做不到的，只要我們在我們自己的職權範圍內做好工作。問心無愧，我們將來不管從事哪一行，我們都可以做的很好。很出色。在實踐的生活中，也讓我認識到了我平時學習的不足，不能很好的與實踐想結合，把所學的東西運用到實踐中。在以後的學習中我會有針對性的來學習，我相信我能做的更好。

物業管理調查報告6

物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規範的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。我會於20xx年1月至7月對河北區居民小區物業管理狀況，特別是對三和小區和金兆園小區進行了調研。現將調查情況報告如下：

一、小區物業管理現狀

三和小區，人口近萬人，地處城鄉結合部，小區經歷了九個物業公司和三屆業主委員會，人員較複雜，管理難度較大，現物業公司是容心物業公司於xx年9月接手三和小區的物業管理。每年應收物業費100萬元，現在只能收上來4萬餘元，收繳費用不足以維持日常開銷，水電費都有拖欠。許多業主借道路、房屋質量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題，拖欠物業費。金兆園小區，xx年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。xx年12月初物業撤出，後由明星物業接管，次年撤出。現在，電梯維修費無從解決。

二、小區物業存在的問題

儘管兩個小區情況有異，但存在有許多共性的問題，並在很大程度上反映了我區物業管理的現狀和病疾。

(一)地產遺留問題。由於物業管理沒有在房屋開發建設階段就進行介入，因此開發建設的不合理成了後來物業管理的衆多矛盾的根源。開發建設遺留問題主要表現在：一是規劃變更導致業主權益受損。房屋格局和小區環境與售房時的承諾有差異。二是房屋建築和附屬設備質量差，配套項目缺項甩項。三是建築權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經營收益分配等問題，是業主與開發商爭議的核心問題。如金兆園在地產建設階段，就在二次供水和電梯質量等方面留下了嚴重後患。三和小區的開發商也遺留下房屋質量等問題。這些都爲日後物業管理埋下了隱患。

(二)物業管理企業管理水平低，人員整體素質不高。一是某些物業管理企業員工缺乏客戶意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足，同時存在侵害業主利益的行爲。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業主對物業企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。

(三)小區業主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個別業主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用，難以發揮其應有的功能;二是缺乏安全意識。少數業主認爲房子是自己的，屬私有財產，便無所顧及在自己的小天地裏，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業主私佔綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區的整體規劃，更侵害了其它業主的合法權益。四是缺乏環保意識。垃圾亂堆亂放，牆壁上亂貼亂畫，私養大型寵物，在小區寵物糞便隨處可見。

(四)物業公司對業主的違規行爲處置力度不夠，沒有執法權。而政府相應的執法機構又力不從心，執法缺位。比如，對有些業主的私搭亂蓋、車輛不按規定停放以及破壞小區設施等行爲，只能勸告，下整改單，報告政府執法部門，而無他法。結果常常是業主我行我素，造成惡性循環，以至小區環境和設施每況愈下。

(五)物業公司收物業費困難。業主以各種理由不繳費，加之，效法者衆，物業服務企業收上來的物業費越來越少，從企業追求利潤的經濟本性來說，當收入小於成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接後果就是服務質量下降，於是更多業主對物業服務企業的服務不滿意，從而不交物業費，這就進入了一個惡性循環的怪圈。小區環境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業服務企業，還有園區內的所有業主。比如三和小區的狀況就是一個很好的例子。相反，現每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費用沒有拖欠的，因爲這是政府行爲，如果你不交費，這些職能部門有權停水停電，沒有一點商量，現在只有物業費可以拖欠，因爲它是企業行爲。個別人就是抓住這個漏洞，不交物業費，你不會把我怎麼樣，這是物業公司目前最撓頭的事。

(六)使用上缺乏健全的機制和有效的監督，大修基金保值、增值難。按條例規定，當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的業主同意後，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那麼就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑑定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨着大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

三、幾條建議

(一)依照xx年10月1日實施的《物權法》有關章節規定和xx年9月1日正式實施的《物業管理條例》，研究制定我區《物業管理水平評估細則》，提高物業管理，並做到有法可依。

(二)建立政府相關執法部門與物業公司、業主委員會三方的聯動機制，有效處置小區內的各種違法違規行爲。並在街道辦事處一級設立物業管理糾紛處置辦公室，作爲三方聯動機制的行動軸心。

(三)爲促進物業管理市場的發展，培育物業管理的核心品牌，鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，在政策上實施優惠政策，並創造競爭氛圍，做大做強我區物業管理業，爲我區和諧社區建設鍛造實業新軍。

(四)確保房屋大修基金的安全使用，實現大修基金保值增值。建議對業主交納的房屋大修基金委託銀行理財，按每個小區(大廈)開一個總帳戶，按每戶業主繳納的房屋大修基金爲每戶單獨開戶，每年的利息自動轉存到業主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業主們投票表決，委託專業機構對物業公司預算的維修費用進行評估後方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監督，對維修質量進行鑑定。

(五)加大宣傳力度，引導人們正確的物業消費觀念。按時繳納物業管理服務費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關的費用是每個業主(住戶)必須履行的義務，大家應當積極主動履行，任何人不論何種理由拒交物業管理服務費都是違法的。

物業管理調查報告7

天津東方海陸集裝箱碼頭有限公司是天津港第一家合資的專業碼頭裝卸公司，公司主要從事集裝箱船舶裝卸業務，同時提供訂艙、碼頭內拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務。東方海陸坐落於天津港北疆港區東部，擁有4個專業化集裝箱泊位。下屬部門有技術部 操作部 行政部 財務部 物業部 人事培訓部 而物業部作爲服務行業來說，應該把業主的事情當成自己的事情來辦，政府部門有“羣衆無小事兒”的服務理念，我們也應該有“業主無小事兒”的服務理念，這也適用於我們物業企業。

一個好的物業公司，該具備哪些工作能力和素質？哪些細節是物業公司在日常管理服務中容易忽略的？如業主投訴處理、社區安全維護、物管公司的專業性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質、以人爲本的服務理念、社區文化建設、公共設施管理、綠化管理、創意服務等方面進行全方位介紹。 爲此我對企業物業管理工作中存在的一些問題進行分析考慮並提出相應的對策和建議。

1 物業服務

“以人爲本”纔是正道

“以人爲本”是物業服務的根本理念。“以人爲本”的物業管理，其實就是要做到充分爲員工解憂，以廣大員工的利益性、便利性爲出發

點去進行公司物業服務。關於物業公司的調查報告

在現階段，企業對物業服務的需求已經擴大，僅僅是基本的服務已經不能滿足他們的需求。物業公司必須進行自我增值，爲業主度身定做多樣化的服務形式。

2 增值服務關於物業公司的調查報告

“創意”考驗用心程度

創意服務是在貼心服務基礎上的一種增值表現。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業者，因此，他們對物業管理的質量和服務種類都極爲看重。在目前的市場情況下，衆多開發商都意識到，小區的物業管理水平如何，將直接影響到 業主是否住得舒心。如在元宵節、中秋節等傳統節日舉辦許多活動，在增加業主過節氣氛的同時，也使業主加強了對社區的認同感。

3 及時響應

必須要做到及時、有效。無論建議是否合理，物業管理人員都應以理性的思維耐心傾聽、

詢問。在受理了業主的維修通知之後，受理的人員應迅速及時處理。

4 物管技能

員工實際技能決定公司專業性

物業管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養等，這些項目都是專業性很強的獨立行業。事實上，專業性是指物管公司

裏的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業主，爲 業主提供更加安全和可靠的生活環境。擁有一支既有技術又懂管理、還能提供細節服務的專業級物業管理隊伍，這樣才能贏得了業主的稱讚。

5 公司綠化

綠化管理要因地制宜

小區特定的環境決定了綠化保護必須作爲物業管理的首要任務來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區居民愛護綠地、愛護家園的意識。其次，綠化養護也很重要，綠化養護既要做到勤，又要注重科學。

6 物業維修基金

做好物業維護最重要

物業維修基金的動用，在物業管理的有關條例中有明確的規定，需要得到三分之二以上業主的同意。對物業管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業的維護，如果出現問題則要作出公正的評估，爲業主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業維修基金的合理運用。並且將維護基金“還之於民”。

7 企業文化

“提供安全、舒適的辦公環境，善盡企業責任，共享經營成果”

“顧客第一，服務第一，行動第一”

8 物管人員素質

高科技設施呼喚高素質人才

早期的物業管理很簡單，僅僅爲戶主守樓、護院、收發信件、代收水電費等等。而現在，大量新材料、新技術在建築工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業管理的範圍已擴大到小區安防、清潔、綠化、工程維護、財務統計、社區文化等多個方面，內容涵蓋智能化監控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網維修養護、設備的保養與使用及更新等等。沒有高素質的專業人才，很難實現現代化的物業管理。

一、企業行政管理的功能及其要求

行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁複雜。企業行政人員每天都面臨着大量的、瑣碎的、不起眼的事務。但是，這些事務只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業中主要有管理、協調、服務三大功能；其中管理是主幹，協調是核心，服務是根本。究而言之，行政管理的實質就是服務。

專門的行政管理部門（通常稱爲辦公室、總經理辦公室、行政人事部之類）擔負着企業行政管理的組織實施、具體操作，是行政管理工作中的一個部分、一個環節，是整個行政管理系統中的一個小系統。

行政部門應該兢兢業業、認真細緻地做好種種行政事務工作，把領導和員工從繁重、瑣碎的行政事務和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內外市場形勢，考慮公司的發展戰略，探討公司的組織架構，任用公司的各級幹部，實施公司的經營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業務等等。爲了做好紛繁複雜的行政工作，行政部門的領導不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領導一會兒支到東，一會兒支到西；結果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什麼。行政部門的領導應該有"泰山崩於前而色不變"的定性，不管風吹浪打，勝似閒庭信步，有自己的主見，能夠根據事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。爲了能達到這種境界，必須建立健全和認真執行行政部門的各項管理制度、崗位責任制度、工作程序以及一系列規範化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養出一支高素質、高效率的行政人員隊伍；同時要搞好科學分工、管理層次和合理授權。一旦行政系統的一系列硬件(如辦公設施、生活設施)、軟件(如規章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機器一樣運轉，只在較少的場合才需要部門領導和上級領導輔以"人治"。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門如果僅僅滿足於這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協調"和"服務"三方面再上一個檔次，纔算是一個合格的現代企業的行政管理者。

物業管理調查報告8

一、我鎮小區樓盤及物業管理現狀

我鎮目前成型的小區共有12個，包括2個高層小區（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區（祥瑞花園）、9個商品房小區，分屬7個開發單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

我鎮的住宅小區物業管理從20xx年開始起步，經過10年的探索發展，物業管理逐步深入民心。通過實施物業管理，居民的居住環境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業管理已成爲人們日常生產、生活中不可或缺的有機組成部分。

但由於受管理權限和歷史遺留問題的影響，我鎮的物業管理服務情況較爲複雜，總的來看，我鎮業管理可分爲以下兩種類型：一是舊小區傳統舊體制的物業管理模式。由於這類小區修建當初開發商沒有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會造成物管人員的消極怠工，

提供的服務達不到要求，再加上這些小區業主對物業管理的認識和意識比較薄弱，物業交費率很低，規範化的物業管理難度較大，基本上沒有正規的物業管理模式，只是形式上的請1-2個人即當保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區，在進行物業管理時，只能實行基本服務（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費。

05年後修建的12個小區中，到目前爲止有自己的業主委員會只有祥瑞花園1個小區。二是新建商品住宅小區較規範的物業管理模式。新建的住宅小區由於配套設施完善，環境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業開展較好，收費水平和收費率也較高，物業管理服務工作基本能夠維持正常。

如光亮·陽光佳苑（重慶光亮禾順物業管理有限公司）、巨鑫雅苑（重慶和宜物業管理有限公司）等住宅小區。但另一方面，這些由開發企業建設的住宅小區爲新建小區，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光爲了住，也有作爲投資的'，所以入住率只有40%左右，雖然說空關房按規定連續六

個月無人居住可按70%收取物管費，但由於與業主聯繫不上，收取物業服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業經營難以爲繼。

二、小區貫徹落實物業管理法規情況

爲了使國家《物業管理條例》等法律法規在我鎮得小區得到有效宣傳，使物業企業成爲宣傳、貫徹《物業管理條例》的主體，我鎮採取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節假日開展宣傳活動，並通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業公司聯合舉辦“構建和諧小區、共建美好家園”爲主題的物業服務知識競賽活動、物業服務進百家等多種形式，集中開展物業管理政策法規宣傳活動。近一年來，發送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“ 構建和諧小區、共建美好家園”爲主題的首屆物業服務知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進一步加強物業管理、落實物管法規起到了良好的宣傳效果。

三、小區業主大會及業主委員會情況

我鎮小區起步較晚，12個小區只有祥瑞花園小區由業主投票，組成了業主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業主大會，共同探討本小區物業管理情況；2個高層小區（陽光佳苑、巨鑫雅苑）於20xx年8月份交房，目前入住的業主還沒有達到80%，所以還沒有形成業主委員會，不過正在前期的籌備當中；起於小區都沒有業主委員會。

四、物業管理公司資質、數量及經營情況

目前，我鎮共有2家正規物業管理公司，分別是重慶光亮禾順物業管理有限公司（負責光亮·陽光佳苑小區）和重慶和宜物業管理有限公司（負

責巨鑫雅苑小區），其中禾順物業管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區入住率不足80%，，加上小區有17個工作人員的工資等，公司處於入不敷出的狀況；和宜物業公司是與房地產開發商籤的合同，同樣由於入住率不足80%，加上小區6個工作人員的工資等，公司處於入不敷出的狀況。

五、物業管理服務情況

目前2個高層小區的物業管理服務已經進入正規化，能保障好小區內的清潔衛生、庭院看護等，基本能協調好業主與業主之間的糾紛，能提供一個較好的小區生活環境。

六、物業服務管理費用收取及管理使用情況

目前我鎮的物業管理服務費用，祥瑞花園小區由業主委員會統一收取，交業主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區由物業管理同意按重慶市物業局的價格統一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現在是一個入不敷出的情況；剩下的小區物業費用由社區工作人員收取（基本收不全），用於支付小區保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

七、我鎮小區物業管理存在的問題

1、沒有正規的物業管理，未成立業主委員會，小區物業管理比較混亂。

全鎮12個小區中，只有祥瑞花園小區成立業主委員會，2個高層小區爲新建小區，暫未成立業主委員會。剩下的9個小區均未成立業主委員會。主要是因爲此類小區自20xx年建成以後，小區開始引進物業管理模式，由開發商制定物業管理人員來管理物業，，但由於物業管理人員自身素養的偏低，是的無關於業主的矛盾糾紛越來越嚴重，對提供的服務越來越不滿意，

最終開發商撤下所有的物業管理人員，由業主自行管理。目前9個小區基本上都是由業主選1-2個人作爲小區的物業管理人員，即爲小區的清潔工，又爲小區的保安，只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區的民事糾紛、工程維修基本都交給社區或者鎮政府，增加了社區的工作量，反過來問題沒有解決好，業主還不滿意。業主意識較差，物業管理得不到羣衆支持。

2、部分小區物業管理費收費難。

12個小區，除了2個高層電梯小區物業費收取按照重慶市物價局覈准外，其餘10個小區物業費基本上是按照建築面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由於沒有正規的物業管理公司收取物管費，也沒有業主委員會，業主自身市民意識不強， “花錢買服務”的意識比較死板，比如說有的小區業主開始交了物管費，但是由於某些業主沒有交導致心裏不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。

徵收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統一由物管公司發放，2個高層小區目前的經營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業管理人員每年的工資發放達到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區內水電費用，公共設施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區有業主委員會，費用由委員會統一支付保安和清潔工的工資，剩餘的作爲小區內的維修費用；其他小區的物管費，能收上來的交由社區管理，然後按時給保安或者清潔工發放工資，有的小區也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現象，導致小區無物管。

3、集資房小區成政府包袱。

某些小區（如祥瑞花園小區）開始修建的時候爲集資房，業主沒有購

買大修基金，目前房屋因工程質量問題，外牆脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有着落，實際上成了政府的包袱。

4、規劃超前性不夠，車位配備普遍不足。

由於開發時間較早，規劃超前性不夠，業主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導致鎮內大部分小區車位配備不足。12個小區除了2個高層電梯小區有自己的地下停車位，其餘十個小區都沒有統一的小區車位，小區內車輛亂停亂放的現象比較嚴重，甚至有的車子停到了小區周邊的公路上，增加了城市管理的任務。

八、造成問題的主要原因

1、業主市民意識不強，業委會難成立。

業主自身市民意識不強，是各小區未成立業主委員會的一個重要原因。隨着生活水平的穩步提高，部分農民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”後在鎮裏的小區置業，變成了“業主”。但其固有的一些小農意識並沒有因爲成爲“業主”而被拋卻，比如擅改房屋結構、私拉亂接電線、亂養貓狗寵物等；對物業管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區門口。“物業是服務，花錢買服務”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業主卻沒有組建業主委員會，聯合起來與物業管理公司平等溝通的意識。

2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

許多小區當時開發商出售房屋的時候並沒有要求購房者購買大修基金，現在開發商房子修好之後，指定的物業管理人員也沒有繼續做下去，業主選定的保安兼清潔工又只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區內的工程方面的問題，開發商拿已過保修期的藉口來搪塞，不予修補；沒有大修基金，像外牆脫落，外牆漏水等現象業主也很難自行籌集資金進行修

物業管理調查報告9

內容摘要：

住宅小區建設，是一個城市經濟發展的重要標誌，是政府的形象工程，德政工程，物業管理則是這項形象工程和德政工程的深化和延續，是建設城市、管理城市和經營城市的重要內容之一。重建設、重形象、更應重管理，而城市管理中的物業管理尤爲重要。爲了更加全面的瞭解物業管理企業的工作，豐富課外知識，提升自身能力，本人對附近的兩個物業管理企業進行了一個詳細的調查：

正文：

進入大學一年，我們不只在課堂上學習，也從生活中學習。進入大學以後，我們更直接地面臨就業這個我們未來要面對的問題。但是面對幾乎所有職位都“有經驗者優先”的條件，我們大學生往往無所適從。而如何將我們在學校學到的理論知識與實踐結合起來，便成了大學生的重中之重。爲了拓展自身的知識面，擴大與社會的接觸面，鍛鍊與提高自身的能力，增加個人在社會競爭中的機會，以便在畢業後能夠真正的融入社會，我到了廈門住總物業管理公司進行實習，開始了這個寒假的調研。

在這個寒假，我有幸能夠來到廈門市住總物業管理公司進行社會實踐活動，對於這個即將陪伴我一個寒假並且知名度這麼高的一個公司，我的心情不僅激動，而且還略帶一絲緊張。所以在進入公司調研之前就仔細的上網瞭解下這所公司的概況，爲我進入這所公司做好充分的準備。

廈門市住總物業管理公司成立於1994年，繫住宅集團旗下的國有一級物業管理企業。公司現擁有一支上千人的專業員工隊伍，服務公寓、寫字樓、廠房、別墅、公園等各種類型物業300多萬平方米，服務人羣10萬人以上，爲目前省內服務規模最大的物業管理企業。

公司本着“團結、謙和、奉獻、高效”的企業精神，堅持“業主至上、服務第一”的宗旨，不斷地爲廈門城市的建設發展奉獻自己的一份力量。成立十幾年來，呂嶺、金雞亭、金尚三個小區均榮獲福建省和全國優秀示範小區;芙蓉苑獲得20xx年度福建省物業管理優秀住宅小區;前埔小區、團結大廈先後獲廈門市物業管理優秀小區(大廈);育秀裏、蓮嶽裏、嶼后里、仙閣裏、呂嶺、金雞亭、金尚、前埔北、金山等九個小區先後獲得省或市環境衛生管理先進集體和園林綠化考評先進單位及安全文明片區;金山、呂嶺管理處榮獲湖裏區首屆“十佳文明物業”稱號，金尚、芙蓉苑管理處榮獲湖裏區首屆“十佳文明物業”提名獎;公司還先後獲得了福建省房地產品牌企業、廈門市物業管理先進單位、廈門市首屆“十佳物業公司”第一名、精神文明建設先進單位、軍民共建精神文明先進單位、廈門市治安保衛工作先進集體、廈門市先進職工小家、廈門市建設系統先進黨組織、青年文明號等榮譽稱號，得到了廣大業主及社會各界的普遍好評。

十多年來，公司堅持實施品牌戰略，不斷改革創新，打造核心競爭力，使企業從標準化、規模化逐步向專業化、差異化、高端化轉型，形成了以物業服務爲主體產業，以高端物業爲重點業務，以項目策劃、顧問諮詢、前期配套管理、教育培訓爲核心產品，以商務會所經營、高端家政服務爲便利服務產品，以環境服務、修繕服務爲輔助服務產品的多元化綜合發展格局。在保持規模優勢的同時，以標準化模塊作業的公共服務與針對項目定製的個性化服務實現了產品品質優勢與項目特色差異化優勢，得到了廣大業主與社會各界的廣泛好評，大多數服務項目獲評國家、省、市物業管理示範小區(大廈)，公司成爲廈門物業行業首個福建省房地產品牌企業，在市民、專家投票選出的“廈門十佳物業公司”名列榜首。公司將持續以細緻周到的服務成就溫馨和諧的氛圍，爲樹立行業標杆，引領新物業風潮，不斷地追求與進取。

剛到公司的時候，我還不能完全放鬆。但是，面對公司工作人員的熱情，我就輕鬆下來了，我都對這次的調研有了更高的期待。

調研過程中，我體會到了很多辛苦。有些人在讀完中學就出社會工作了，或許很多在職青年都羨慕着我們這些在校大學生，我們還能在美好的校園中學習生活，他們卻已經在爲生活爲未來辛苦工作着。我會珍惜現在的一切，爲自己的未來努力。再幾年就要回報父母回報社會了，我更需要努力上進。

在調研期間，我幫忙接電話、整理文件、搬東西、進行法制宣傳等，感受着工作的氛圍。在我參加學院的社聯會時曾經做過一些類似的工作，但公司的工作更有些難度。工作有的簡單有的困難，但在前輩們或者說是叔叔阿姨哥哥姐姐們的幫助下，困難的我都能一一克服過來，並且能夠較好的完成自己的任務，對公司起到了一定的幫助，最終順利的完成了作爲大學生的第一次寒假調研，不僅豐富了我的寒假實踐活動，與此同時也爲我自己在以後的走上就業道路更增加了一分經驗，讓我更加明白服務的真諦。

在調研期間，適逢“十佳物業保安”評選，我還幫忙出了要貼在物業公告宣傳亭的動員稿以及宣傳單。看到廣大業主滿懷熱情地加入到“廈門十佳物業保安”的評選活動中，積極投票，對物業公司工作的支持和肯定，我第一次感到一種自自我價值體現的感覺，雖然只是一件小事，但是這一張張選票亦將匯聚成無窮的力量，支持着我們樹立典型，彰顯先進的典範，更好的服務於業主。

物業公司今年爲共建廈門做了許多事。例如攜手“地球一小時”活動號召大家參與節能減排大行動，這不僅僅只是一個形式，通過這個活動可以使大家對於節能節電有着更深刻的認識，有助於養成節約用電、節約用水的好習慣;還有開展“學雷鋒 獻愛心”相關活動，情暖社區。在傳播雷鋒精神的同時，也促進了小區間每家每戶的互動，讓每家每戶都感受到這是一個溫暖的集體;同時還開展了社區植樹認養活動，種植綠色希望 美化金色家園。在讓人們瞭解到植樹知識的同時，還美化了社區，做到了一舉兩得;此類的活動不勝枚舉，譬如慶祝“五一勞動節”文藝活動，文明社區、溫馨家園;端午時節，親手製香糉，心意達四方;“卡拉OK賽”歌聲傳真情;防汛演練、消防演練，宣傳消防常識等等一系列溫暖社區，構建和諧社區的活動讓業主充分體會到物業是業主的“守護神”，讓他們在社區中生活的更加方便、更加放心、更加開心。

物業工作的範圍很廣，爲了廣大業主能更愉快的生活，物業的工作人員都認真負責，不論是份內份外，都盡力做到最好。在實踐調研的這個寒假中，我每天都能從物業人員們身上感受到他們的熱情與團結。在工作時，他們總是微笑服務，熱忱待人，儘自己的職責，盡最大努力爲有困難的業主解決難題。在工作之餘，他們還耐心地教導、幫助我，讓我在公司能真正學到東西，讓我對物業管理這一塊內容有了更加深層次的認識。物業公司的工作人員們都很認真看待自己的工作，他們都把自己當成了小區中的一份子，努力的爲他們的家庭——社區工作着、奉獻着。他們永恆的追求是：“五星服務，臻品未來”。我相信，通過他們殷勤周到、極致品質的服務，爲業主住戶永續美好生活，也爲創造更溫馨的廈門奠定了基調。

通過活動，我發現以前對於物業管理這一塊的認識還不夠清晰，以前的我，認爲物業管理僅僅只是爲了業主的方便而被動服務，機械的做着一些份內的事。但是，經過一個寒假在廈門市住總物業管理公司的實踐調研，我真真正正的瞭解到，物業管理並不只是單純的服務於居民，同時物業管理的每個成員都會成爲居民的好夥伴、好鄰居，在熱情服務的同時，真誠相待與每位居民，讓他們時時刻刻感受到只要在這個小區中，他們就有了可以依靠的地方。讓每家每戶的居民融爲一體，讓整個小區成爲一個溫暖和諧的大家庭。這纔是物業管理所追求的最高境界。

物業管理調查報告10

公司主要從事集裝箱船舶裝卸業務，同時提供訂艙、碼頭內拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務。東方海陸坐落於天津港北疆港區東部，擁有4個專業化集裝箱泊位。下屬部門有技術部 操作部 行政部 財務部 物業部 人事培訓部 而物業部作爲服務行業來說，應該把業主的事情當成自己的事情來辦，政府部門有“羣衆無小事兒”的服務理念，我們也應該有“業主無小事兒”的服務理念，這也適用於我們物業企業。

一個好的物業公司，該具備哪些工作能力和素質？哪些細節是物業公司在日常管理服務中容易忽略的？如業主投訴處理、社區安全維護、物管公司的專業性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質、以人爲本的服務理念、社區文化建設、公共設施管理、綠化管理、創意服務等方面進行全方位介紹。 爲此我對企業物業管理工作中存在的一些問題進行分析考慮並提出相應的對策和建議。

1 物業服務

“以人爲本”纔是正道,以人爲本”是物業服務的根本理念。“以人爲本”的物業管理，其實就是要做到充分爲員工解憂，以廣大員工的利益性、便利性爲出發,在現階段，企業對物業服務的需求已經擴大，僅僅是基本的服務已經不能滿足他們的需求。物業公司必須進行自我增值，爲業主度身定做多樣化的服務形式。

2 增值服務

創意”考驗用心程度,創意服務是在貼心服務基礎上的一種增值表現。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業者，因此，他們對物業管理的質量和服務種類都極爲看重。在目前的市場情況下，衆多開發商都意識到，小區的物業管理水平如何，將直接影響到 業主是否住得舒心。如在元宵節、中秋節等傳統節日舉辦許多活動，在增加業主過節氣氛的同時，也使業主加強了對社區的認同感。 3 及時響應必須要做到及時、有效。無論建議是否合理，物業管理人員都應以理性的思維耐心傾聽、詢問。在受理了業主的維修通知之後，受理的人員應迅速及時處理。

4 物管技能

員工實際技能決定公司專業性物業管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養等，這些項目都是專業性很強的獨立行業。事實上，專業性是指物管公司裏的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業主，爲 業主提供更加安全和可靠的生活環境。擁有一支既有技術又懂管理、還能提供細節服務的專業級物業管理隊伍，這樣才能贏得了業主的稱讚。

5 公司綠化

綠化管理要因地制宜小區特定的環境決定了綠化保護必須作爲物業管理的首要任務來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區居民愛護綠地、愛護家園的意識。其次，綠化養護也很重要，綠化養護既要做到勤，又要注重科學。

6 物業維修基金

做好物業維護最重要物業維修基金的動用，在物業管理的有關條例中有明確的規定，需要得到三分之二以上業主的同意。對物業管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業的維護，如果出現問題則要作出公正的評估，爲業主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業維修基金的合理運用。並且將維護基金“還之於民”。

7 企業文化

“提供安全、舒適的辦公環境，善盡企業責任，共享經營成果”顧客第一，服務第一，行動第一”

8 物管人員素質

高科技設施呼喚高素質人才,早期的物業管理很簡單，僅僅爲戶主守樓、護院、收發信件、代收水電費等等。而現在，大量新材料、新技術在建築工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業管理的範圍已擴大到小區安防、清潔、綠化、工程維護、財務統計、社區文化等多個方面，內容涵蓋智能化監控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網維修養護、設備的保養與使用及更新等等。沒有高素質的專業人才，很難實現現代化的物業管理。

行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁複雜。企業行政人員每天都面臨着大量的、瑣碎的、不起眼的事務。但是，這些事務只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業中主要有管理、協調、服務三大功能；其中管理是主幹，協調是核心，服務是根本。究而言之，行政管理的實質就是服務。

專門的行政管理部門（通常稱爲辦公室、總經理辦公室、行政人事部之類）擔負着企業行政管理的組織實施、具體操作，是行政管理工作中的一個部分、一個環節，是整個行政管理系統中的一個小系統。

行政部門應該兢兢業業、認真細緻地做好種種行政事務工作，把領導和員工從繁重、瑣碎的行政事務和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內外市場形勢，考慮公司的發展戰略，探討公司的組織架構，任用公司的各級幹部，實施公司的經營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業務等等。爲了做好紛繁複雜的行政工作，行政部門的領導不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領導一會兒支到東，一會兒支到西；結果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什麼。行政部門的領導應該有"泰山崩於前而色不變"的定性，不管風吹浪打，勝似閒庭信步，有自己的主見，能夠根據事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。爲了能達到這種境界，必須建立健全和認真執行行政部門的各項管理制度、崗位責任制度、工作程序以及一系列規範化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養出一支高素質、高效率的行政人員隊伍；同時要搞好科學分工、管理層次和合理授權。一旦行政系統的一系列硬件(如辦公設施、生活設施)、軟件(如規章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機器一樣運轉，只在較少的場合才需要部門領導和上級領導輔以"人治"。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門如果僅僅滿足於這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協調"和"服務"三方面再上一個檔次，纔算是一個合格的現代企業的行政管理者。

物業管理調查報告11

一、調查目的

改革開放以來，隨着我國社會主義市場體制的建立和日趨完善，國民經濟持續穩定的發展和人民生活水平的逐步提高，專業化的物業管理模式也逐漸走進人們的生活，爲人民服務，爲人們熟知，物業走近一個逐漸完善，逐漸自我提升的過程。進入物業市場，瞭解物業現狀，深入物業實踐，將理論與實踐相結合，積累經驗，總結知識，瞭解問題，提升專業水平，打好專業基礎，最終服務物業，貢獻物業。

二、調查對象

天津市開發區毆思諾物業管理有限公司

昌黎分公司管轄小區——竭石花苑

三、調查人：常金香

四、調查時間：20xx年8月21日

五、調查內容

歐思諾物管有限公司，總部設在天津市，於20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區物業管理項目。該單位屬於三級資質物業管理公司，物業管理範圍廣泛，物業管理類型多樣化，集服務、管理與經營一體化。

“竭石花苑”位於昌黎縣東區，屬社區物業，它是一個環境優美，管理完善的花園式住宅，獲河北省建設廳“優秀小區”稱號。內部設備設施齊全，保安、消防、環境等管理到位，給人們一個安適、休閒的優雅環境。當日正執週末，孩子們在兒童娛樂設施上盡情的玩耍，大人們也忙裏偷閒地打着撲克、下象棋，也有人正向物業人員反映問題……融入物業，讓我感受真實的物業服務。

調查結果顯示：人們對於這個新興行業普遍認爲有較大的發展空間，小區負責人高先生也表示，物業管理行業擁有巨大的發展空間與速度，他還樂觀地表示物業管理在不久的將來將進入一個嶄新的時代。是的，物業管理自改革開放以來，至今已發展成爲一個擁有2萬多個企業，數百萬從業人員的企業，它已被住宅小區、工業區、學校、醫院、車站、機場、商場、辦公樓等各類不同性質的物業所採用，被人們視作現代化城市的朝陽產生。

物業管理是一個涉及領域十分廣泛的行業，其管理的對象是物，即已建成的各類地上建築物，及其附屬物的設施、設備和相關場地，而物業管理服務的對象是人，即物業的業主及使用人。調查顯示，在該小區從業人員專業畢業生，相對比較少，而專業人員實踐能力相對低下，在物業管理已發展爲城市市區水平的情況下，加強專業人員的培訓，加大專業人員數量是必要的。服務於物業，其管理人員必須具有系統地專業知識，這也是高先生特別提出的一點。物業管理企業的管理人員，不僅要有房屋建築、給排水機裏設備、局域網系統等工程技術方面的知識，同時也需要社會學、法學、管理學、經濟學、心理學等各方面知識，也就是說，應具備文、理、工等多個學科交叉的知識結構。同時，更應加強理論與實踐的結合，深入物業管理實踐，將知識融會貫通，積累實踐經驗，反覆學習總結，才能進一步提升專業人員的專業素質與技能，從而更好地服務於物業。

高先生還認爲物業管理企業與高校合作培養物業人才，是一條可行之道，雙方可以優勢互補，給學生接觸物業的機會，進行經驗交流，提高學生的專業文化，也可以爲企業帶來一批批優秀的專業人才，促進物業管理行業健康發展。

物業管理做爲一個新生的行業，在其發展過程中，也存在這樣那樣的問題和矛盾，諸如環境衛生、安全防衛等諸多原因引起的糾紛、投訴等都是等待我們急需解決的問題。物業管理服務的對象是人，要面向問題，解決問題。物業中存在的問題直接影響着物業管理的發展，要看重並及給予解決。諸如法律法規不健全，專業人員缺少，內部結構不完善等諸多因素影響着物業管理行業的發展，培育物業管理市場，規範物業管理行爲，提高管理服務質量，已成爲業內人士的共識。

通過整個調查，得出以下結論：

（1）物業管理將呈現巨大的發展空間與速度。

（2）對物業管理專業學生提出更高更深的要求，同時，也爲高校培育學生提供了方向。

（3）物業管理存在諸多問題急待解決，要求健力健全法律法規完善競爭市場，提升物業服務質量。

總之，在整個調查過程中，讓我更深入的瞭解物業，堅信物業管理行業將有一個嶄新的未來，作爲物業人，更好地服務物業。

物業管理調查報告12

到了一年的年底，也到了一年中該交物業管理費的時候了。但一年的管理費卻要1000多，我實在不理解，爲什麼物業並沒有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那麼多錢。於是，在好奇心的驅使下，我上網調查關於“物業管理”。

原來，物業管理是一種服務，它以物業爲管理對象，以廣大業主爲服務對象而定位於社會人羣。迄今爲止，中國的物業管理行業已經走過了二十幾年的時間，也是一個有一定年齡的行業了，也具備了一定的規模和形態。由於經濟體制的改革發展、城市的現代化、人們對居住空間的可持續發展的要求，物業管理是房地產商品經濟發展的必然產物。

一、物業管理的由來

以蕭山的物業管理髮展爲例。近年來，蕭山城市發展的日新月異，伴隨着城市的發展的還有新式社區如雨後春筍般地涌現。“匯宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區和“崇化社區”、“高橋社區”、“新橋社區”這些老社區有着明顯不同。當然我們有必要探究一下社區基本性質發生了什麼樣的變化？這種變化有什麼制度價值？於是，我調查了我區的三個小區“崇化社區”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來逐步研究。

傳統社區大多數的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過市場交易價格購買房屋，而是作爲工作單位的成員進入居住區的，因此居住者不是房屋的產權人。房屋的產權屬於居民的工作單位（集體）或者國家，居住社區的物業管理權相應地被賦予了準政府性質的物業公司。居民或單位交出的物業管理費用只具有象徵意義，不能平衡物業公司實際的支出成本，這些費用要麼由政府貼補，要麼由單位組織統一負擔。在傳統社區中，物業只承擔了社區管理的部分職責，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等，是由政府機構（街道及有關部門）或準政府機構（居委會）來承擔的（例如：“崇化社區”）。

而新式社區的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產權人。於是，出現了一種對等的市場關係：業主以管理費購買物業公司的保安、綠化、清潔等社會服務，物業公司則以提供服務作爲交換，從業主的購買中獲得生存。同時，也有了相關與物業管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區管理條例》)出來，這意味着，物業從社會管理者，轉變爲社會單位，從前的管理和被管理關係轉變成簽約關係。物業管理也包括了垃圾清掃清理、衛生整治、小區安全等。業主所繳納的物業管理費相應的提高，卻不只是象徵意義。業主對物業管理業不滿的地方也可以進行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。

二、物業管理的發展

隨着發展，便有了“物業公司”這一類代理管理責任的企業，甚至有了品牌。目前全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨後春筍般涌現，物業管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業管理品牌競爭的時代，是我國物業管理專業化、市場化、社會化、法制化和現代化不斷成熟的時代。

例如天津市金廈物業管理公司。天津市金廈物業管理公司成立於1994年，是天津市物業管理“十強”企業，具有天津市物業管理一級企業資質。公司創立了具有金廈特色的物業管理模式，目前管理高層、多層住宅小區及辦公樓等多類型項目，同時開展物業管理諮詢、室內裝修、房屋租售等多種經營。所管理的金廈裏涉外小區獲得了“全國城市物業管理優秀示範住宅小區”稱號。幾年來公司不斷開拓創新，先後實現了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區居委會；第一家成立社區醫療保健中心；第一家業主大規模捐贈花木；第一家實行義務監督員制度；第一批名列榜首被評爲“物業管理優秀示範住宅小區”；第一家在全市首次大型公開物業管理項目競標中一舉奪標的企業。

到20xx年我國先行改革的深圳已經出現了管理規模達1200萬平方米的企業，緊隨其後的上海也已經有了管理規模達400萬平方米的物業管理企業。這些足以說明名牌競爭的優勢，也足以說了國內物業管理正逐步邁向正規，並不斷髮展。

我查了許多關於物業管理得資料，再觀察我們“匯宇花園”。小區大門口站着4位身着制服的保安，保安室裏有9臺監控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來保衛小區安全；路上穿着黃色工作服的環衛工人在打掃小區衛生，樓道的清潔也是有這些工人一週兩次的打掃來維持清潔的；小區的游泳池也是有人管理並維持清潔；小區的健身設施有專人維護管理；包括道路、路燈等有專人維修；……原本是覺得每平方米5角的物業管理費是花得不明不白，現在明白了物業公司存在的必要性與重要性。

黨的十六大報告明確要求“完善城市居民自治，建設管理有序、文明祥和的新型社會”，物業管理是在城市悄然發生的歷史性進步。作爲基層直接管理社區的政府，要看到社區的這種社會基礎性關係的變化，並支持、保護它們的發展，嚴格依法進行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區發展！

物業管理調查報告13

一、對市場經濟條件下的“低收費、零收費”現象的透視與分析

1、價值規律是市場經濟的基本規律，價值規律基本內容和要求是商品的價值由生產商品的社會必要勞動時間所決定，商品交換以價值爲基礎。價格圍繞"等價交換價值點w上下波動，是價值規律作用的表現形式。中國物業管理是市場經濟的產物，物業服務區別於傳統房屋管理最顯著的特點，就是有償服務，是一種可以在市場交換的商品。因此，物業服務這種商品交換理應受到價值規律的制約。

企業是以追求利潤最大化爲目的的，犧牲自身利益而惠於客戶，以“低收費、零收費”手段實施物業管理運作，顯然是與“等價交換”原則相違背的，屬市場經濟運行中一種反常現象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因。或者是企業發展經營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經濟收入和物業管理常規收費之外的經濟來源。如若是企業競爭策略，是一種短期經營行爲，則無必要予以分析，但如若是後者則有深入剖析的必要。

縱觀“低收費、零收費”，的多種表現形式，其共性特點是業主少交或不交管理費，但物業仍需維修、運行、維護和管理，這說明物業管理費一定另有來源。或者是房地產開發商撥付，或者是商業用房的租賃經營收入，再或者是利用物業資源進行商業運作收益，與其它企業不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發商支付管理費，開發商爲什麼要向業主提供“免費午餐”，承擔不應由其承擔的費用?這在邏輯上和市場經濟條件下是無法自圓其說的。退一步而言，不去追究開發商的動機、目的，開發商如何兌現承諾，從實踐效果看，由於缺乏保障機制，結局往往是草草收場。以商業用房的租賃收入彌補管理費，則涉及商業用房的產權歸屬，商業用房如果歸屬業主，則是業主換了一種方式自行繳納管理費。如果產權歸房地產開發商，那麼仍然會產生前者所述的與開發商支付管理費同樣的矛盾。而藉助物業管理平臺，進行商業運作，獲得額外利潤，以此彌補管理費缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經營收入不能彌補，物業管理正常運行就無法維持，則會引發業主和物業管理企業的新的矛盾，導致社會不安定因素的產生，這對構建和諧社會是有害無益的。

如果物業公司從中獲利，那就是典型的尋租行爲，尋租就是對業主權利的侵犯。即便在個別物業項目上可能獲得收益，也並不具有可複製性。相反，從宏觀角度來看，其浪費社會資源、降低效率卻是顯而易見的。衆所周知，社會分工是商品經濟的基礎，在現代社會中，社會化大生產的基本發展規律是社會分工越來越細，專業化程度越來越高。一個普通物業管理企業，同時涉足多個專業化程度極高的領域，盲目擴張和大肆進入自己的非專業領域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會對主營業務造成強烈的連鎖衝擊。

因此，物業管理的“低收費、零收費”，既非物業管理模式創新，也非正常的競爭策略，既沒有預示物業管理髮展方向，也沒有對行業發展做出任何貢獻，不是進步而是倒退，如不加以遏止，將對物業管理市場發育和行業發展產生消極的和負面的影響。

1.“低收費、零收費”是對消費者的誤導和傷害客觀上，物業管理服務產品的特性使交換雙方存在嚴重的“不對等”一是專業知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔民事責任能力不對等。在這樣一個“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導業主對物業管理基本概念的認識，認爲物業管理可有可無，更多關注服務價格而非服務質量。同時，由於消費者過分關注短期內的利益，相當程度上會忽視對物業管理服務的監管，造成消費者對物業管理服務的反應滯後，加上物業管理中的大量維修和養護工作實際是在業主不可見狀態下進行的，爲了降低物業管理成本，實施所謂“低收費、零收費”的企業很可能減少物業管理必不可少的維修和養護工作，削減物業管理成本中的預防性支出，無形中導致了物業的“風險後置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業主設置了一個物業提前壞損的巨大風險的陷阱。

2.“低收費、零收費”將削弱企業核心競爭力，增加運營鳳險

“低收費、零收費”運作的物業企業一個重要的經濟理論支撐點是規模收益正比增長。按照權威的《新包格拉夫經濟學辭典》的解釋。“對於某一產品，如果在某些產量範圍內平均成本是下降或上升的話，我們就認爲存在着規模經濟或規模不經濟。”即生產和服務規模的擴大，並不一定會使平均成本下降，利潤也相應的不一定會上升。作爲規模經濟的“孿生兄弟”---規模不經濟，規模擴大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務爲例，規模的擴大固然能使企業在採購上擁有更多話語權，但隨之而來的是更爲昂貴更爲複雜的大型電子商務平臺的建設，電子商務人員的薪酬支出更非普通物業人員能比，加上大型物流業的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協調機構支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品採購電子商務平臺的建設，電子商務人員的薪酬支出更非普通物業人員能比，加上大型物流業的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協調機構支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品採購所帶來的微薄收益，甚至造成鉅額的虧損。物業管理開展多種經營，是豐富物業服務內容，彌補管理費不足，弱化物業管理交換雙方矛盾的一個策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險的。

3. “低收費、零收費”將使行業發展誤入歧途

當一個 “低收費、零收費”物業管理進入小區，其“窪地效應”必然會導致周邊小區物業管理收費的大幅下降，物業管理企業若不降價，很可能會被業主解聘，必然造成更大的損失。對於個體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發集體選擇的非理性。因爲一旦當整個物業管理行業的降價成爲習慣，消費者所關心和追逐的永遠只會是誰的物業管理費收得更低。在如此一個信息不對稱的低價市場裏，消費者只關心價格，市場資源將惟低價者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務質量，因爲在低價，甚至超低價上，提供質次商品顯然是更經濟的行爲。如此，則成本較高的優質商品和服務，很可能被劣質商品和服務淘汰出市場，形成“劣幣驅逐良幣”的惡果。市場交易的結果使得優勝劣汰的原則被違背，好產品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費者心理和消費行爲的“逆向選擇”。

在物業管理服務市場上，“逆向選擇”導致了市場的低效率和市場失靈， “低收費、零收費”服務不受到遏制，不但整個物業管理行業經過多年努力所構築的物業管理服務消費意識和消費理念將趨於瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業管理服務價格和質量不斷下降，最終導致市場嚴重萎縮甚至消失。

二、法律層面的“低收費、零收費”的審視與考量

1.“低收費、零收費”違背公平和等價有償原則

從民法的基本原則公平和等價有償的原則看，物業管理“低收費、零收費”現象是不符合這一基本原則的。《民法通則》第4條規定了這一原則，是指民事主體在從事移轉財產等的民事活動中，要實行等價交換，一方享有權利『應向對方履行相應的義務，任何一方不得無償佔有。剝奪他方的財產和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關係中，民事主體的權利與義務是同時存在、相輔相成的，且權利義務對等、並按價值規律的要求進行等價交換，取得他人財產利益或得到他人提供的勞務應與其付出的代價相適應。

合同法是民法的子法，當然也應遵循公平和等價有償的基本原則，物業服務合同作爲合同的一種更是要體現該原則。物業服務合同作爲物業管理活動的基礎，是建立業主與物業管理企業法律關係的惟一的法律依據，在整個物業管理活動中處於核心地位。這一原則在物業服務合同中體現爲從業主這一方面來講，交納物業管理費的義務應與其享受到的物業管理服務的權利是對等和等價的，如果業主沒有享受到這一服務或享受的服務與自己所交納的服務費不對等，其有權追究物業管理企業的違約責任。

但是在物業管理“低收費、零收費”中，業主沒有交納物業管理費，就失去了要求物業管理企業達到期望的服務水平權利的依據。從物業管理企業這一方面講，物業管理"低收費、零收費"已經使物業管理部分或全部成爲一種附贈品，因而註定物業管理服務的質量是無法保證的。同時，由於物業管理企業向業主提供的是超低價或免費服務，在相當程度上不會顧及業主的反應和要求。

而業主享受的超低價或免費服務，也缺少參與管理的積極性及維護自身權益的主動性。

2.“低收費、零收費”違背《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定

物業管理“低收費、零收費”歸根結底採用的是一種價格競爭手段，這是一種不正當競爭，違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》第11條“經營者不得以排擠對手爲目的，以低於成本的價格銷售商品”的規定。該條款包括兩個方面，一是主觀標準，以物業管理“低收費、零收費”這樣一種營銷手段進入市場，其動機不能排除是爲了搶佔市場份額從而達到排擠對手的目的，二是客觀標準，即以低於成本的價格銷售商品。物業管理是種特殊的商品，一種準公共性服務商品，實行物業管理是爲了確保物業的正常使用，必須支付必要的成本，《物業服務收費管理辦法》第11條也對物業服務成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴重背離成本的一種定價方式，以低於戚本的價格銷售物業管理這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定。

3.“低收費、零收費”現象違背了《物業管理條例》的基本精神

《物業管理條例》第41條規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。《物業服務收費管理辦法》第5條規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及與服務水平相適應的原則。合理原則是指物業管理收費應因地制宜，以服務發生的成本爲基礎，針對不同類型的物業、不同對象、不同消費水平，合理地核定收費水平。質價相符原則，指物業管理服務的收費標準應與服務質量相適應。這些原則的目的就是要形成“質價相符”的物業管理收費機制，“低收費、零收費”的本質否定了在成本基礎上的合理定價，否定了質價相符的原則。如前所述，“低收費、零收費”偷換了“物業管理”的概念，抹去了業主應承擔的全部或部分義務，踐踏了物業管理質價相符的收費原則，使初步培育出來的物業管理消費觀念，倒退到計劃經濟福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。

“低收費、零收費”之所以捲土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會歷史原因的。目前我國物業管理行業是一個勞動密集型、技術含量不高，技術壁壘比較低的行業，物業管理企業大多是房地產開發公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發，誰建設”的舊模式，加之當前廣大業主的維權意識空前高漲，而物業管理消費意識和服務意識都不到位，物業管理法律法規相對滯後，在這樣社會經濟面臨轉型，物業管理市場競爭日益激烈，物業管理行業高速發展的社會歷史大背景下，“低收費、零收費”的出現是必然的。

三、“低收費、零收費”的對策思考

1.完善法制建設

法制建設是物業管理行業規範、長足發展的根本保障，針對我國目前物業管理不斷髮展的情況及我國相關立法進程，有必要對現行法律法規進行系統梳理、補充、修訂和完善，通過完善法制建設，進一步規範物業管理各主體在物業管理活動中的行爲。

2.強化行業自律

行業自律是市場經濟中企業 誠實信用"原則的突出體現，物業管理協會在行業自律中應起到組織、監督的主導作用。因此行業協會應及時、有效地建立會員強制入會、訓誡、通報批評、公開譴責和取消會員資格、會員誠信記錄檔案等相關自律制度。通過行業自律制度，提升物業管理行業協會的社會地位和信譽。

3.加強理論研究

物業管理理論研究是行業發展的不竭源泉，也是法律法規制訂的重要前提，加強理論研究，突出理論研究在行業發展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學科的理論研究，建立一支行業內專、兼職相結合的宏大的理論研究隊伍，是物業管理科學發展的重要基石。

4.創新制度設計

創新是發展的靈魂，創新制度設計是物業管理健康發展的必要保障。

在物業管理的外部，引入發達國家物業管理制度，如類似物業管理事務所等中介機構作爲第三方客觀介入，定期實施外部獨立的管理費會計審覈或外部審計，進行專業的物業服務質量評估。在物業管理內部，完善物業管理企業內部的管理制度，量化物業管理服務質量的標準，提升物業管理服務的水平和檔次。

5.正確引導輿論

人是教育的產物，物業管理作爲一個新興的行業，在其發展過程中對各個參與主體的教育和輿論引導是極爲重要和必不可少的。一個事物或現象的出現必然會衆說紛紜，但這些輿論並不都是全面的和準確的，這就需要發揮政府、行業協會、企業和媒體輿論導向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導到正確的方面來。

物業管理調查報告14

一、方正縣物業總體概況

方正鎮線業物業小區143個，246棟樓，12,014戶，建築面積1,227,452平方米。其中實行分戶供暖的有177棟（86個小區），未實行分戶供暖的有69棟（57個小區）。有114個小區成立了業主委員會，51個小區由建設單位管理，32個小區由物業公司管理，有60個小區由業主自行管理。有資質的物業公司共6家，分別是興隆物業公司、廣輝物業公司、隆慶物業公司、平安物業公司、一家人物業公司、龍興華輝物業公司。

（一）、方正縣物業管理的發展

方正鎮住宅樓建設始於19XX年，方正縣建設銀行和人民銀行分別興建了2,960平方米和3,134平方米的職工住宅樓。由於單位組織建設住宅樓、住戶又爲本單位職工，爲維護居戶的正常生活，住宅樓建設單位就組織了一個機構—物業辦負責住宅樓公共設施的運行、費用收繳、維修和管理，初期的物業管理隨着居民的入住走入了城市建設的視野。在隨後的20年裏，各企事業單位紛紛效仿集資興建職工住宅樓，採取了誰建設誰管理的原則。19XX年，興建房產住宅樓，，對外公開銷售，物業管理也隨之走入居民的日常生活活動中。20xx年，成立了方正縣物業管理辦公室，隸屬方正縣建設局，具體職責是:儀式貫徹落實國家《物業管理條例》、《哈爾濱物業管理規定》，維護業主與物業服務企業雙方的合法權益，爲改善人民的生活和居住環境起

到保駕護航作用；二是配合各社區組建業主委員會，並對所成立的業主委員會進行註冊備案存檔；三是審查申報各物業服務企業是否有資質證書、是否合法經營，當物業服務企業與業主之間發生矛盾和糾紛時，督促業主委員會爲他們進行調解；四是督促和收繳專項房屋維修資金，並對維修資金的收繳和使用進行監督和管理；五是對全縣40平方米的老樓進行檢查，發現有損壞的及時督促、組織產權單位和開發商或物業法務企業儘快維修。

　（二）、物業管理服務的職責

經過走訪和調查，我縣物業服務的內容主要包括：

1、物業公共部位的維修、養護和管理（物業公共部分包括房屋的承重結構、服務主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外牆面、屋面、傳達室等）；

2、物業公共設施設備的運行、維修、養護和管理（物業公共設施包括綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、公用天線、機動車庫、露天停車場、非機動車庫、公共設施設備用房、物業管理用房等）；

3、物業公用部位和相關場地的清潔衛生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。

4、公共綠化的養護和管理；

5、車輛停放管理；

6、公共秩序維護、安全防範等事項的協助管理；

7、裝飾裝修管理服務；

8、物業檔案資料管理。

目前，我縣各小區採取收取物業管理費的形式來維護日常物業管理的各項活動支出，物業管理服務費收取標準因服務項目和質量標準不同而不同，標準從每平方米0.15元至0.50元不等。

物業管理調查報告15

目前，我市許多小區業主與物業企業之間的矛盾日趨嚴重，羣衆與企業的呼聲越發增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷髮生物業企業撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。

分析物業管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：

1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規範性文件的建設工作，在一定程度上滯後於小區物業管理和停車新的發展需求，致使實際工作中出現有法難行、無法可依的現象。

2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規在小區中出現梗阻、斷層現象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環境質量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業主委員會、物業管理企業三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現實上是從事黨政工作，但在處理業主與物業矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發揮，對其缺乏考覈激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區居委會和物業企業在協調解決

與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能爲力。

3、市場主體不對稱。業主個體直接面對物業企業或開發商必然處於明顯弱勢，而我市目前業委會尚未普遍建立。業主自治意識不強，據調查，62％的業主對業主委員會不清楚、不參與。對業委會的設立、監督以及主要人員的權利和義務沒有形成統一有效的規範。業主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業委會成員服務全體業主的動力不足，年紀輕、能力強的現職人員更不願加入業委會。另一方面，物業企業進入市場的門檻很低，實力不強，規模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低於全國水平，物業管理行業的誠信度和公信力不強。

4、市場環境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分羣衆對物業管理行業存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當範圍內存在，物業的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數離退休幹部、現職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業費，產生了一定的負面影響。

5、市場制度不健全。物業企業進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規範，對業主和物業企業制約有效的社會誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業難以維權。對開發企業的責任追究制度不完善，人民羣衆反映強烈的房屋質量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋着前期遺留問題，或轉嫁給後進入的物業企業，開發項目前期的物業管理招投標制度有待全面推進。業主與開發商、物業企業的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業管理菜單式的分項消費制度未能建立，業主不能明白消費、透明監督。許多物業企業把出租公共共用設施和停車管理費作爲重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監管物業管理產業上，一些政府部門存在着職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業管理這一勞動密集型產業的政策沒有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業，對物業管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。