物業小區的調查報告10篇

隨着個人的文明素養不斷提升，越來越多人會去使用報告，報告中涉及到專業性術語要解釋清楚。你所見過的報告是什麼樣的呢？以下是小編精心整理的物業小區的調查報告，僅供參考，希望能夠幫助到大家。

物業小區的調查報告1

調查對象：

xx小區

調查人員：

王xx

調查目的：

xx

指導教師：

李xx（教授）

周xx

1、源泉小區物業管理現狀

調查提綱：

通過對源泉小區的住戶和居民進行詢問和走訪調查，源泉小區目前的物業管理公司爲金橋物業管理公司，該公司的法人爲劉源，該物業管理公司在管理小區的過程當中存在着很多的漏洞和不足，例如對小區安全管理方面沒有盡到自己應有的責任，衛生服務也相對差，各種的便民服務也難以讓人滿意，基礎設施維護不到位，對居民的要求和提出的問題不能及時正確的解決，通過分析，造成這些現象的原因也是多方面的，其中有一部分爲外部原因，但是大部分還是與物業公司的經營管理本身有關。通過與該物業公司管理人員的交談，同樣也瞭解到在物業管理工作中他們所遇到的難題，也瞭解到一部分他們公司的發展現狀和水平。通過對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區所存在的問題提出了我們自己的幾點可行性建議。希望能夠對小區今後的管理工作有指導和借鑑意義。

調查過程及內容：

20xx年12月5日星期三上午八點我小組成員前往延吉市源泉小區進行研究調查，在達到小區門口後，我們就發現一個特別令人匪夷所思的事情，該小區的出入口前居然沒有設置電動門等任何出入管制設施，而且另我們更爲吃驚的是，當我們進入小區的時候，竟然沒有任何物業管理人員前來詢問我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕鬆的成功‘混入’該小區，我們首先繞小區走了一圈，之後我們就發現了一個問題，該小區沒有任何的休閒娛樂場所和設施，而且該小區的樓層和角落處的垃圾不時的映入眼簾，此時，該小區‘髒亂差’的印象已經在心中形成。

後來發現該小區還存在亂停車、亂放自行車的現象，後來發現小區內部不時的有人員在流動，於是我們採取了現場隨機調查詢問的方式，向12名小區住戶詢問了他們對該小區的不滿意之處及他們理想中該小區的模樣。之後我們對小區用戶描述的問題和現象進行了實地的勘察，發現確實存在着諸如樓道的牆壁陳舊、甚至脫落等現象，由於不便進入小區用戶的住房內，所以有些問題未能進行實地的勘察，此乃無力之舉。

後來我們找到了該小區的物業管理處，向物業管理人員介紹了我們的身份和來意，並就以上調查和總結的'問題與該物業管理人員進行了詳細的交談，經過分析和交流，該小區物業管理人員承認在物業管理工作中確實存在着不足和應當改進之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題並不屬於他們職責範圍之內，也向我們口述了在物業管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對上述問題一一進行了討論，得出了令人比較滿意的結果。交談之後，雙方都很愉悅，在向對方道別後，我們返回學校對調查的記錄和筆記進行了整理，大概內容分類如下：

1、該小區存在的主要問題

2、這些問題存在的主要原因

3、如何正確處理這些問題

主要問題：

經過現場調查和住戶的反映，總結出以下問題：

1）部分樓梯間牆壁陳舊，應該進行粉刷

2）小區沒有保安人員，給小區安全管理帶來隱患

3）小區內停車秩序混亂，應加強管理

4）常有人到小區散發廣告，住戶反映，也存在不安全因素

5）小區老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環境髒亂，建議加強管理

6）小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理

7）小區隨處可見垃圾，衛生服務需要加強

問題主要原因：

1）該小區的樓房已經有一定的樓齡，出現此現象是合理之情。

2）該小區沒有保安人員是因爲物業管理費中無此項目。

3）小區停車秩序混亂是因爲沒有專門的停車位，也沒有負責車輛管理的專職人員

4）常有閒雜人等到小區散發廣告是因爲該小區入口沒有電動門等限制措施，也沒有做好相應的出入人員登記表。

5）環境髒亂，積水較多是滋生蚊蟲較多的原因，住戶居民把不吃的食物到處亂丟，引起食源，是造成有老鼠的原因

6）小區經常出現丟自行車現象，一方面是因爲對進入小區的人員沒有進行很好的監管，另一方面原因是因爲該小區沒有一個專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機。

7）造成垃圾亂丟的現象是因爲一方面該小區的衛生服務本來就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區沒有張貼注意環境衛生等宣傳標語，使人們不注意，最主要原因是因爲該小區的垃圾箱太少，而且分佈不合理。

合理化建議：

1）可以和業主一起商量，在各位業主集體同意的情況下，向每位業主收取一定費用後聯繫建築公司儘快施工。

2）可以和各位業主商量，在徵得各位業主同意的情況下，向每位業主增加收取保安人員的物業管理費用。

3）可以建立小區車輛管理制度，對小區有車的業主進行檔案登記，對每個車輛固定車位，並安排專職人員負責。

4）小區入口設置電動門，對進出人等進行人員登記。

5）通知小區業主把各種廢棄食物集中放在統一的一個位置，安排專門人員及時進行處理。必要時可以放置驅蚊和防鼠藥物。

6）在小區的合理位置開闢一個場所，建設一個自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現象。

7）安排保潔員要及時清理角落和小區垃圾，在明顯位置張貼保護環境的公益性標語，並在人員活動多的地方多設置垃圾桶數量。

物業小區的調查報告2

物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，加強居住小區物業管理，改善居民生活環境成爲人民羣衆普遍關注的熱點問題。此次調查聽取了某小區對該區物業管理工作基本情況的介紹，實地走訪了部分業主和物業服務公司，對一些居民進行了調查問卷，通過認真分析提出相應的對策。現將調查情況報告如下：

一、物業管理工作的基本情況

據調查，某小區位建築面積72374.23平方米，其中住宅建築面積約71280平方米，共計25棟792戶，始建於XX年，全部爲多層住宅樓，每戶面積約90平方米。於XX年交付，入住率達到87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢，小區綠化面積是建築面積的35%以上。該小區物業服務公司擁有管理服務人員18人，小區只有一個主出入口，屬於全封閉小區。設有地上停車位153個，以及地下停車場，配置了一處兒童娛樂園，有獨立的物業管理用房，小區主要道路以及單元口都配備了攝像監控系統。

二、小區物業管理存在的問題

1、物業管理企業反映存在的問題：一是業主對物業服務的意識談薄；二是房屋維修養護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；三是不服從管理，亂扔雜物現象時有發生，自律意識淡漠；四是少數不按時交納或不交納物業管理費；五是前期配套設施不完善。主要表現在：中控門未起到相應的作用、沒有配套的宣傳欄、沒有自行車摩托車車棚等；六是物業可使用費用太低，導致物業企業不能正常的服務和運行。該物業公司管理人員介紹：該公司現有職工共計18人(其中保潔6人、門衛3人、監控5人、水電工1人、會計1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬多元，而就算全額收取物業費才2萬8千餘元，根本就不夠企業的正常運行，只能僱傭一些退休工人，否則企業根本無法維持。

2、業主反映存在的問題：本人分別對小區部分業主進行問卷調查，業主集中反映的問題主要有：一是物業管理開始比較好，但一個月以後就不行了，門衛的僱傭都是老人，反映比較慢，從而失竊的現象時有發生；二是小區內的監控沒有發揮應該有的作用，失竊過後出現監控死角；三是外來人員以及車輛進出比較隨便，平常大清早就有人在小區內叫賣，影響業主休息，管理沒有到位；四是公共設施損壞不能及時維修；五是樓道衛生不能按時打掃，往往是一個星期才能打掃一次；六是宣傳不到位，不知道物業到底是幹什麼的，也不知道有業主委員會這個機構。

3、調查發現的問題：一是業主和物業管理企業矛盾突出。物業管理服務行爲不規範。該物業公司是分公司，聘用人員沒有一人取得物業管理上崗證，從業人員整體的素質不高，服務水平不高。物業管理企業服務不規範、不到位、服務質量差，只能做到最基本的環境衛生及綠化維護，對車輛亂停亂放、外來人員進出等基本管理沒有盡到應該盡到的義務。沒有物業宣傳，整個小區沒有相關的物業宣傳，未按規定公佈收費項目以及收費標準，物業日常服務收支不夠透明。加上業主對權利義務的認識不對稱。隨着住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清，有的甚至不知道物業是幹什麼的。業主反應問題得不到及時解決，使業主和物業管理單位矛盾日益突出；二是物業費難收。小區物業費收取難原因很多，不交費的理由更是多種多樣，主要表現在：房屋質量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對物業管理服務不能滿足個別住戶要求等，都作爲不交費的理由。該小區物業管理費是按每0.4元/平方米收取。物業費收取率爲80%左右，空置房只收取部分，物業費不能按期繳納，就會造成惡性循環，如此惡性循環，直至物業企業把心事都放在了收取物業費上，而無心服務導致服務質量下降，廣大已交業主一同深受其害。而物業公司對不交費業主只能是上門追繳，其他毫無辦法；三是業主委員會流於形式。小區業主不知道有業主委員會，主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會並沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，爲小區物業管理和發展帶來隱患。

三、對策和建議

1、加強宣傳，廣泛發動。物業管理是一項新興發展行業，爲確保小區物業管理工作的順利開展，物業管理企業必須必須多渠道、多形式、多角度地開展宣傳活動，公開物業收費標準和物業日常項目開支的情況，讓業主明確交的物業費用在那裏了。讓市場經濟觀念深入人心，增強業主物業管理消費意識，花錢買服務的意識，讓業主心中明白傳統的房屋管理和新型的物業管理的'優劣，使業主認可、理解、支持物業管理。同時要深入基層，調查研究，摸清社情民意，廣泛聽取業主意見，科學制訂物業管理方案，爲小區物業管理的順利實施提供保障。

2、理順關係，明確職責。物業管理是一個社會性工程，涉及面廣，情況複雜，爲確保工作的正常開展，必須協調各部門，明確職責，理順關係。一是要協調與某企業的關係，要求某企業落實小區部分房屋漏水及單元進戶門損壞問題，解決歷史遺留問題。提供物業管理必備的房屋設計、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區的死角，加強對死角的監控力度；二是理順物業管理公司與房產局物業辦、轄區派出所、社區居委會、環衛、綠化等部門的關係，分清、規範相互之間一些具體環節的權、責，營造有利於物業管理的外部環境，這是搞好小區物業管理的重要環節。

3、提高認識，明確責任。目前，小區的業主自治自律意識比較差，政府要硬性規定實施業主委員會制度，使物業公司在業主委員會選聘後開展的物業管理工作得到約束和監督，居民與物業公司發生矛盾後也能由業主委員會協調，促使物管工作正常有序開展。讓業主委員會制度真正的起到作用。相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋樑作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委託服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，並定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對於熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。

4、完善配套設施。要進一步完善封閉式管理配套治安崗亭、圍牆等設施，儘量聘請專業的保安隊伍，爲物業管理工作順利開展提供基礎保證，解決部分車輛亂停亂放現象，對小區內破損較爲嚴重的基礎設施進行改造。

物業小區的調查報告3

公司領導：

爲更加合理、準確制定XXXX小區前期物業收費標準，在期間，我們對XX市15家小區進行實地走訪及電話諮詢，瞭解其現行物業收費標準，爲制定XXXX小區物業收費標準提供參考依據，現將調研情況如下彙報：

一、收費標準的調研情況：

二、XXXX小區計劃收費標準：

1、電費按照元/度收取（包含公共區域用電費用）； 2、自來水水費按照元/噸收取（包含公共區域用水、用電費用）；

3、電梯使用費收取標準： 二樓元/平方米·每月

三樓以上在元/平方米·每月的基礎價上按每增加二層增加 0.01 元/平方米·每月；

4、物業服務費按照/平方米·月； 5、垃圾費：元/月·戶；

6、元/月·車位(該項費用需在物價部門審批後方可收取)

7、熱水價格：由於小區業前期估算入住率達不高，很難達到70%以上，熱水供應成本會非常高，因此目前建議小區熱水暫緩供應，價格待熱水正式供應後再定。

三、暖氣費用的收取

1、目前XX市冬季採暖費用收取的基本情況： 1)市集中供熱方式的採暖費爲5.80元/平方米； 2).各小區採用天然氣小區集中供暖方式的採暖費一般爲6.50元/平方米(此價格包含水、電、天然氣、人工、維修材料及管理費用等)

2、小區業主未入住的情況下，只可收取採暖費用的`30%-60%，作爲基本運行費。因此在小區入住率達不到70%時，收取的採暖費用很難滿足運行成本的需要，而新建採暖設備的質保期有限，因此今年冬季建議進行採暖試運行，不足費用給予一定補貼；

四、裝修期間計劃一次性收費項目及標準：

按照建設部110號文件及參考XX市一般物業收費項目及標準，可收取以下費用：

1元/戶(待裝修完畢及符合裝修要求後退還業主)；

2、建築垃圾清運處理費：元x建築面積/每戶； 3、裝修服務監管服務費：元X建築面積/每戶。

以上定價是在參考XXXX小區周邊及XX市其他同等規模小區的收費標準的基礎上綜合制定，收費期限暫定一年，一年後將根據小區實際運營成本及廣大業主的意見重新覈定收費價格。

物業小區的調查報告4

近年來隨着房地產市場繁榮發展，我市新開住宅小區不斷增多，加之原來的老舊小區，使得我市物業管理工作的重要性越來越突顯，小區居民對物業方面反應的問題也越來越多，藉機關工委要每名機關幹部踐行黨的羣衆路線教育活動，深入基層進行調研要求之機，就我市小區物業管理方面展開了調研。現將調研情況報告如下：

一、 我市物業管理工作的現狀

㈠小區物業管理的基本情況

物業管理這個行業隨着我市近年來的住宅小區的不斷增多而顯得越來越重要，它關係到千家萬戶，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業管理辦公室，主管和規範北鎮市物業管理行業，通過採取物業公司申報考覈機制、建立專項維修基金制度、成立業主委員會、頒佈相關法律法規等一系列措施，將全市的物業管理工作逐步推向法制化、規範化。

目前，我市樓房建築面積245萬平方米，其中住宅面積爲175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業面積30萬平方米。有住宅小區147個，有28個小區由物業管理企業管理，其餘小區部分由所屬單位管理，部分由業主自行管理。

我市物業管理居住面積已有90萬平方米，9家物業服務企業取得物業服務企業資質，物業從業人員80人取得從業資格證書，新建小區物業覆蓋率達100%，我市的物業管理工作從過去的建管不分，到現在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，爲提高物業服務質量，樹立良好城市形象，發揮重大作用。

㈡住宅小區的特點

1、住宅小區檔次差距大。從小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、有專人管理、綠地率高的高標準小區（例如盛華苑小區等），也有早期開發的設施不完善、甚至是髒亂差的小區，小區樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業形同虛設。

2、老舊小區遺留問題多。由於歷史的原因和客觀條件限制，我市部分居住小區建成時間較長，遺留問題多。有的小區基礎設施差，配套不齊全；有的小區建設規模小，相關手續不完備；個別小區還是敞開式的，給物業管理工作帶來一定難度。

二、存在的主要問題

１、物業管理服務行爲不規範。儘管我市很早就成立了公共事業管理辦公室對物業行業進行管理，也出臺了很多政策和法規，例如《北鎮市物業管理辦法》對我市物業管理方面進行指導和約束，但是由於物業方面的廣博性與繁雜性，我市對物業管理企業的管理和培訓還遠遠不夠，普遍存在着聘用人員未取得相關物業管理上崗證就上崗的現象，從業人員整體素質不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業管理企業服務不規範、不到位、服務質量差。

２、費率不統一，老舊小區物業管理服務收費率低。從物業管理服務收費標準方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的老舊小區收費率低，更有甚者沒有物業，只是業主自己交一點費用，用來作爲垃圾清理和僱傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的原因是多方面的，一是物業管理企業服務質量不到位。二是低收入羣體經濟承受能力有限。三是業主反映的問題得不到及時解決，引發居民不滿情緒而影響交費。四是業主對物業管理服務的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區標準不一，收費高的與收費低的相比認爲不值，不願主動交費。

3、業主大會、業主委員會組建難且運作不規範。業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意願和要求，並監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。具瞭解，我市大多數小區都沒有成立業主委員會，有些問題只是個別業主私下向物業反映，而不代表集體的'訴求。造成這種現象的原因是：一是大多數業主認識不足，新的小區設施、管理要好一些，多數人認爲沒有必要；部分老舊小區開發的較早，那時沒有專門的物業，只是開發商代管，由於贏利不高或收費率低等原因，對小區棄之不顧，造成無物業管理的現象，其業主認爲業主委員會更無必要，造成業主大會遲遲不能召開。二是部分小區規模較大、業主戶數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業主參與意識不強，即使有業主委員會，其成員組成複雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。四是有些個別小區業主委員會雖然建立，但運作不夠規範，管理機制不健全，無法真正地發揮其作用，最後不了了之，形同虛設。

4、物業行政管理體制尚未理順。行使對小區物業行業管理職責的是市住建局下屬的公共事業管理辦公室，但這種職能指導性的職能居多，對物業公司真正約束的作用沒有真正發揮出來。此外，物業管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協調各方，容易造成物業糾紛投訴率高、調解率低的局面。

5、無物業管理的個別住宅小區物業維護、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區，最早追溯到家屬樓的時代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環境髒亂差、房屋立面破損嚴重等問題，加之規模小，戶數少，大的物業公司不原接手，這些舊住宅小區目前尚無法開展物業管理，其中存在的諸多問題已成爲廣大業主反映強烈的熱點、難點問題。

三、意見和建議

針對物業管理中存在的困難與問題，爲了進一步加強我市物業管理工作，提高物業管理水平，提出如下意見與建議：

1、要完善物業管理源頭監管。市政府相關職能部門要從源頭上加強物業管理工作，認真落實各項監管措施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。一是市工商、建設等部門應廣泛徵集社會各界的意見和建議，着手製定物業管理服務合同等示範文本，明確規定前期和後期物業管理服務中的服務範疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規範和約束物業管理企業和業主的行爲。二是集中組織各個物業公司學習相關規範內容，組織物業相關人員進行培訓，讓其持證上崗，並要求物業公司保障其合法權利，減少人員的流動性，讓其服務能高效、持續、穩定。第三，要健全完善物業管理各項制度，建立市、鄉鎮、居委會、公事辦等部門的綜合協調和矛盾糾紛調處機制，將物業管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的物業專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。

2、統一標準，提高服務收費率。制訂統一的服務規範的同時制訂統一的收費標準，提高或變動收費標準時要徵求廣大。

物業小區的調查報告5

目前，我市許多小區業主與物業企業之間的矛盾日趨嚴重，羣衆與企業的呼聲越發增多，翠竹北區等小區收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區的收繳率也不到50％；近幾年來，我市不斷髮生物業企業撤離小區的現象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區。

分析物業管理矛盾的根源，主要是以下幾個因素：

1、法律法規不完善。一方面缺乏與物權法相配套的實施細則，我市又無立法權；另一方面，我市規範性文件的建設工作，在一定程度上滯後於小區物業管理和停車新的發展需求，致使實際工作中出現有法難行、無法可依的現象。

2、管理體制不順暢。一是政府社會管理沒有延伸到終端，一些政策法規在小區中出現梗阻、斷層現象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環境質量問題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會、業主委員會、物業管理企業三者之間相互促進、相互制約，共建和諧小區的機制沒有建立，居委會名義上是自治組織，現實上是從事黨政工作，但在處理業主與物業矛盾中“名不正、言不順”，解決基層矛盾的一線作用未能充分發揮，對其缺乏考覈激勵制度，社會管理的積極性不足，特別是社區居委會和物業企業在協調解決

與上級政府部門相關的具體事務上，顯得無能爲力。

3、市場主體不對稱。業主個體直接面對物業企業或開發商必然處於明顯弱勢，而我市目前業委會尚未普遍建立。業主自治意識不強，據調查，62％的業主對業主委員會不清楚、不參與。對業委會的設立、監督以及主要人員的權利和義務沒有形成統一有效的規範。業主委員會的自治能力、內控能力、團隊精神和依法維權水平不高，業委會成員服務全體業主的動力不足，年紀輕、能力強的'現職人員更不願加入業委會。另一方面，物業企業進入市場的門檻很低，實力不強，規模不大，素質不高，管理人員、高學歷層次、技術職稱等方面的比例都低於全國水平，物業管理行業的誠信度和公信力不強。

4、市場環境不和諧。某些新聞輿論的導向有偏差，部分羣衆對物業管理行業存有偏見，“享受免費午餐”的習慣在相當範圍內存在，物業的“傭人”地位和勞動成果得不到應有的尊重，少數離退休幹部、現職領導、司法人員和教師等機關公職人員，帶頭欠繳物業費，產生了一定的負面影響。

5、市場制度不健全。物業企業進入市場的門檻過低，市場的進退制度不規範，對業主和物業企業制約有效的社會誠信系統未能建立。追討惡意欠費的司法程序過長，成本過高，企業難以維權。對開發企業的責任追究制度不完善，人民羣衆反映強烈的房屋質量差，隨意更改規劃設計，公用配套設施數量不到位、技術標準不達標等問題得不到有效解決。一些小區建管不分掩蓋着前期遺留問題，或轉嫁給後進入的物業企業，開發項目前期的物業管理招投標制度有待全面推進。業主與開發商、物業企業的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業管理菜單式的分項消費制度未能建立，業主不能明白消費、透明監督。許多物業企業把出租公共共用設施和停車管理費作爲重要的收入渠道，千方百計擴大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

6、政府管理不完善。在扶持、監管物業管理產業上，一些政府部門存在着職能錯位、缺位和越位現象，扶持物業管理這一勞動密集型產業的政策沒有形成，對小區內違規違章現象執法不力，把某一些義務和負擔轉嫁給企業，對物業管理費和停車費的價格調控水平還不夠高，一些部門的工作協調不到位。特別是基層行政組織事務多、經費少，就搞違章搭建或出租老小區僅有的公共用房公共設施，以補充管理經費不足。

物業小區的調查報告6

一 社會實踐調查題目：

蘇州居住小區物業管理狀況

二調查小組成員 ( 共2 人 )

系別： 外語系 　

系別： 建築系

班級： 英師1201班 　 班級： 城規 1202 班

姓名： 李西

姓名： 姚小莫

三 社會實踐調查目的 ：

相對時間較長的寒假對我們大學生來說是一個瞭解社會的好機會。實踐調查作爲每個大學生的必修課可觀要求我們要了解社會，研究社會，彌補教科書的不足。我們知道書上的知識大都理論性較強，知識真正用到工作中就需實踐調查這一重要環節。而且通過這一實踐的過程我們不僅能豐富知識，提高自身分析和解決問題的能力，還能提高各人的綜合素質。

四 社會實踐調查的意義 ：

小區物業管理的成敗直接明顯得影響着小區居民的居住質量與生活環境，特別是現階段人們生活壓力大，工作繁忙，更希望在自家室外有個安靜，舒適的小區環境。小區物業管理的好壞也是人們購房的一個參考因素。本次調查的目的是通過對蘇州市區不同層次的小區物業調查瞭解小區物業管理的基本常識，所受制約因素，並試圖找到現階段解決小區物業管理矛盾的一些有效途徑。

五 社會實踐調查對象與形式 ：

針對蘇州市區現在居民的住房條件，我們擬對四個不同層次和形式的小區進行抽樣調查。

蘇州居住小區類型 表現特徵 代表小區名稱 抽樣標本

老新村 大都建於上世紀70年代末80年代初，基礎硬件較差 婁江新村、蘇安新村、永林新村（部分）、東港新村（部分）、裏河新村、南環新村等 婁江新村

街坊改造小區 一般是上世紀90年代至今老街坊經改造而成，以造型傳統的新式公房爲主 敬文裏、打線裏、石橋裏等 敬文裏小區

古城區新建小區 古城區高檔安全小區，管理較嚴格，房屋造型以傳統多層爲主，但樓層不高（受園林地帶保護古風貌的限制） 華陽裏、蘭亭苑、獅林苑、桐芳苑、園林小區等 華陽裏小區

園區、新區樓盤 大都興建時間較晚，樓層較多，設施齊全，位於蘇州經濟最爲發達的工業園區，小區物業往往由開發商自行管理，自成品牌 新城花園、貴都花園、多味花園、邑翠華庭、嘉多麗花園、今日家園、錦華苑、馨泰花園、等 新城花園

調查形式

①與物業管理人員交談，諮詢，填寫物業管理調查表

②採訪小區居民，填寫物業調查表

③採訪者自己評價小區環境，拍照片作記錄。

④電話訪問一些同學和親友，瞭解其他小區的情況，以方便作總結和比較。

六 社會調查日程安排 ：

調查分爲四個階段進行（共13天）

第一階段：前期準備確定調查內容，查閱相關內容並準備問卷（8。6~8。9）

６號 學習物業管理方面的一些簡單的知識，查閱資料，如蘇州地圖，選出要調查的地點及有關部門的聯繫方式。學習制定調查問卷的一般方法。

７號 編輯調查問卷一 （ 居民 ）部分

８號 編輯調查問卷二 （物業管理部門）部分

９號

制定下一步的調查計劃，複印相關證件、材料

第二階段：實地調查（8。10~8。14）

10 號 致電給部分小區物業管理處，預約時間。電話訪問親戚朋友，詢問他們的居住地的情況並約好時間去他們家裏訪問。隨機到蘇州各個小區參觀，拍照片，收集相關資料。

11 號 蘇州街坊 敬文裏

12 號 蘇州古城區外圍 婁江新村

13 號 蘇州古城區 華陽裏

14 號 蘇州工業園區 新城花園

第三階段：整理資料，概括總結（8。15~8。16）

第四階段：編輯資料，打印成冊（8。17~8。18）

七 社會實踐調查論文 ：

敬文裏物業管理

背景

該小區位於古城區內的皮市街十、十一號街坊，附近的房子都有很久的歷史。共有42幢168戶近500多位居民，屬於蘇州工業園區榮華物業管理有限公司管理。按照有關部門的建設規劃一直在對附近要拆遷整改的房子進行改造。

居民調查報告統計

敬文里居民對小區的安全狀況普遍評價一般

敬文里居民對小區的衛生狀況普遍評價較好

敬文里居民對小區的交通狀況普遍評價較好

敬文里居民對小區的綠化景觀普遍評價較好

敬文里居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由於房子處於黃金地段，樓層不適很高，居民休息健身場所較少。

基於上述情況，敬文里居民對小區的整體普遍評價較好

該小區的優點

1地理位置優越。附近有證券公司、便民超市、郵電局、第四人民醫院、朝陽菜場、敬文國小、善耕國小、第三中學、各種食品店音響店日常用品店也很多。

2省級優秀小區，多次得獎。

3綠化覆蓋面積達到40％。

該小區的不足

1由於是街坊改造的，故小區出入口很多，人員出入管理起來比較難，基本不看證件，任何人都可以長驅直入。給小區的安全問題造成隱患。

2小區地形比較複雜，各幢之間的道路比較彎曲，對於陌生訪客來說，尋找相應的樓房比較麻煩。

3晚上路燈比較少

4靠近馬路，噪聲有時比較討厭。

整改建議

1加強保安隊伍的人數，擡高保安隊伍的素質。

2多設一些指路牌和路燈。

3繼續進行舊的街坊改造計劃，爭取使更多的舊房子得以規劃，便於管理。要吸取之前改造過程中的經驗，揚長避短，合理規劃 。

4在外圍可以種植一些高大的樹木，既能美化環境，清新空氣，還能消減噪音。

婁江新村物業管理

背景：

婁江新村位於東環路沿線，毗鄰蘇安，永林等老新村，建於上世紀，整體環境一般，由於小區建設較早，基礎設施較差，當初小區規劃和建設上留下的一些歷史遺留問題也給小區物業管理帶來了一定的困難，居民對小區物業與環境意見頗大。

婁江物業由蘇州市平江區萬昌物業接管。由於建造年代比較早，小區的一些規劃上存在嚴重問題，突出的問題是小區的大門總共達到5個，一般小區大門才2個。這就給小區安全帶來了難題。小區的物業負責人對此感覺也很無奈。

居民調查報告統計

婁江居民對小區的安全狀況普遍評價較差 例 居民何某家曾被盜兩輛自行車和一輛助動車。

婁江居民對小區的衛生狀況普遍評價較差 如 垃圾桶附近蚊蠅多，拾荒者很多，建築垃圾堆砌多。

婁江居民對小區的交通狀況普遍評價一般 例 上下高峯時間內南門出入明顯堵。

婁江居民對小區的綠化景觀普遍評價較差 例 很少有園丁修剪，大多滋生自滅。

婁江居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價較差 例 居民休息健身場所較少。

基於上述情況，婁江居民對小區的整體普遍評價較差

婁江小區物業管理的主要突出問題集中在：

1． 小區的安全存在很大的隱患。

由於小區大門太多，達到5個，外來人流較多，給小區大門的保安工作帶來了困難。婁江小區周遍外來人口較多，有比部分外來人口就租房於婁江小區，因此小區大門值班室的值班人員也很難辨別進出人員是居民還是外來人員。一些偷盜分子就藉機進入小區作案，因爲有5個大門，他們的出入難於掌握。

近期小區已安裝8個攝像頭分佈在小區主幹道上，給小區安全帶來了一些改觀。

2． 小區的衛生狀況不甚理想

小區現在實行在每個單元（12戶居民）共用一個垃圾箱，垃圾箱容量偏小，垃圾經常外溢，散發出陣陣臭味。垃圾箱擺放在每幢居民樓的單元入口的門口，沒有專人看管，維護，因此在自然環境下破壞較大。小區70%的垃圾箱都有不同程度的損壞。再者，小區經常有拾荒的外來人員進翻開垃圾箱找硬紙板等東西。他們在翻動過程中往往會把垃圾帶出箱外，給小區環境帶來影響。

3． 小區經常有拾荒的外來人員進來

這個問題物業上也很無奈。第一由於小區進出無需檢查，拾荒人員可以僞裝成其他人員進來。第二小區的大門較多，也難於控制他們的進出。物業人員告知，當初爲了限制拾荒者進來，保安還和拾荒者發生口角，甚至動手。物業管理由於沒有執法權，他們只能以勸說的形式和拾荒者接觸，但那制止不了拾荒者進入小區的決心。第三部分居民爲了他們賣垃圾的方便對拾荒者的進來持歡迎態度，無形中助長了他們的氣焰。現在小區物業已加強了對拾荒者的盤查力度，對他們積極勸說。

4． 小區缺少公共綠地和景觀

這使得居民沒有公共交流的場所，對社區文化建設很不利。小區中偶爾的公共交往也只侷限在小區的幾個小店門口，居民迫切需要一個寬敞，整潔的小區環境。

當然，問題還有很多。但婁江小區自身地理區位處於外來人員較多處，加之建造時間較早，當初的規劃和現在蘇州市的整體規劃有些不協調，不合理。婁江新村的自身發展受上述幾個方面的制約，一些問題很難解決。就如小區大門過多的問題，就屬原先規劃上的問題。

我們經過調研和總結得出婁江小區物業整改的一些建議

1． 將小區規劃情況告之上級，希望小區能得到重新規劃和整改。其中包括道路交通的改道，小區出入口的重新安排，居民樓外立面的改造，拆除一些可有可無的建築，藤出地來搞綠化景觀，爲居民營造生態的小區整體氣氛。

2． 改造小區基礎設施，垃圾實行袋裝化分類管理，將垃圾箱以其他有效方式替代。對 小區的燈光設施加以整改，局部添加路燈。小區主要幹道添加指示牌，小區總平面，在適當地方添加坐椅的人性化設施，小區內應建公廁一個。

3． 結合小區居委會加強小區居民的社區意識。硬件上添加宣傳櫥窗，設立小區羣衆意見箱。軟件上物業和居委會深入各家，對小區情況進行調查，徵求意見，大家一致營造一個整潔，舒適的小區環境，這樣小區居民不由自主的會有社區意識，以實際行動維護小區的各個方面。同時，小區的其他一些疑難雜症也能得到改觀。例如，居民會自覺抵制拾荒者，久二久之，拾荒者也不會進來。

華陽裏物業管理

背景：

該小區屬於蘇州工業園區榮華物業管理有限公司管理。位於東北街（第六中學的對面），建於XX年，共11幢，應該來講屬於比較新的小區，整體環境比較好，人爲破壞的地方很少。全區佔地面積不是很大，共有北面和西面兩個出入口，所以治安比較好。

居民調查報告統計

華陽里居民對小區的安全狀況普遍評價較好

華陽里居民對小區的衛生狀況普遍評價較好

華陽里居民對小區的交通狀況普遍評價較好

華陽里居民對小區的綠化景觀普遍評價較好

華陽里居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價一般 例 由於佔地面積小，處於黃金地段，靠近拙政園，地價較貴，居民休息健身場所較少，沒有專門的醫療療保健場所。

基於上述情況，華陽里居民對小區的整體普遍評價較好

該小區的優點

1地理環境優越，靠近獅子林、拙政園、絲綢博物館、民俗博物館。北面是學校，東南面臨近動物園。

2這裏的綠化很好，居負責人介紹，一年四季都有不同的樹木和花朵。園丁也定期爲花木修剪保持它們良好的生長態勢。

3每家每戶都有專用的停放自行車和機動車的地方，另外還有公用的停車地方。道路暢通，交通無阻。

該小區的不足

1地方比較小，缺少一些醫療和保健場所和相關設施。

2保安年齡相對大了點

3業主之間的交流比較少，社區活動開展不多。

整改建議

1利用部分閒置或多餘的資金招募些年青的保安，以便增強小區的保安人員的隊伍建設。若是資金不夠，可以向居民們進行宣傳，相信爲了維護大家的利益，只要有合理的原因和理由，業主還是會配合的，會適當多處一點物業管理費用的。

2適當地在節日舉辦一些活動，增進各業主之間的關係，加強了解。

新城花園物業管理

背景

該小區位於蘇州工業園區現代大道，毗鄰鄰里中心。小區共有34幢1575 個住戶，屬於蘇州工業園區建屋發展有限公司管理。最早的房子建於98年（多層樓房爲主），99和XX年又新建了一批新的套型的房子（複合型，高層爲主）。居住者大多爲白領或以上人員，整體素質較高。

居民調查報告統計

新城花園居民對小區的安全狀況普遍評價較好

新城花園裏居民對小區的衛生狀況普遍評價較好

新城花園居民對小區的交通狀況普遍評價較好

新城花園居民對小區的綠化景觀普遍評價較好

新城花園居民對小區的基礎設施，硬件管理狀況普遍評價較好

基於上述情況，新城花園居民對小區的整體普遍評價較好

該小區的優點

1新城花園物業服務的宗旨是"業主下班，物管上班"。也就是說，無論什麼時候，都能找到相應的人員爲業主服務。修理工們頂着炎熱，挨家挨戶地上門服務，他們無怨無悔。門口站崗的女保安工作也是一絲不苟，對每一個來訪的車輛都做好相應的盤查和發放通行證的工作。

2基礎設施建設較好，健身鍛鍊的地方，小朋友嬉戲玩耍的地方都吸引着很多居民。大家可以常常見面，話家長，增進彼此之間的感情。適合交流的場所很多。

3綠化覆蓋率40％。小區內種植了很多四季常青的植物，自然景觀很漂亮。

4管理有序。各類的收費的標準都明確地貼在櫥窗裏，一目瞭然。保安和修理工都配有對講機，各個類型的工作人員之間的交流比較方便。

5遠離市區，噪音較少。

6地理位置好。園區的道路寬敞，環境好，靠近鄰里中心，各項配備都有了而且各項活動也比較多，如一年一度的美食節。

7園區的管理和建設理念較先進。蘇州的工業園區引用了新加坡先進的管理和規劃模式。在幾個附近的小區周圍建設有配套設施完善的鄰里中心，充分實現資源的優化配置和共享。

該小區的不足

1預留車位不夠，部分自家車沒有地方停靠而佔用了有限的人行通道。

整改建議

可以將部分空地劃出露天車位，解決當務之急，但是要合理規劃場地，不能影響居民的正常出行。但此方法治標不治本，強力建議今後規劃的小區要提前預測小區發展水平，留好一些空地。

經過對幾個小區的抽樣調查，我們得出以下結論

1． 小區的物業管理水平受到小區硬件設施的影響，一般來說，那些老新村由於建造時間比較早，基礎設施差，道路泥濘，居民樓破舊，小區門衛管理水平較低，且年紀較大。小區內綠化景觀較少。相反 那些新建的小區，其中包括園區的公寓，花園小區，古城區的封閉式小區，由於建造時間較晚，基礎設施齊全，物業管理相對容易，物業和居委會也有條件對小區的不良狀況進行整改。

2． 小區物業管理不只是物業部門的事，它需要生活在小區內的每一戶居民的共同參與。物業管理只是扦個頭，在具體細節的實施執行上，都得靠居民大力配合。同時，從另一個方面來說，該小區的物業管理水平也受該小區居民自身素質文化水平的高低。在採訪的幾個小區中，我們發現，越是高檔的小區，裏面的居民越是配合你做調查。他們會在小區內找個陰涼的地方和你慢慢談（當然，前提是他們有時間）。而在相對低端的小區，在採訪過程中，我們得知，有些居民爲了自身的方便還支持小區不良行爲的發生。譬如，讓拾荒的進來撿垃圾。有些居民自身素質不高，亂丟垃圾，卻常常抱怨小區環境差。

3． 我們發現小區物業和社區管委會應充分合作才能把小區物業搞上去。在小區物業管理中，很多牽涉到居民的教育宣傳問題，這些問題本來不應該是物業管理的事，是社區的事。現在社區和物業缺乏溝通合作，那些軟件上的事就很少能辦好。提高小區物業水平的一個重要途徑是培養居民的社區責任感，即社區意識。把自己的小區當成自己的家來對待，那麼那些問題何愁得不到解決呢。

4隨着人們的物質生活的豐富，一些人家養的寵物所造成的噪音、環境問題也被人們所關注。

5發展物業要有遠見，要充分考慮當地的經濟發展，人們的需求，如車位問題，現在成爲不少上世紀末發展起來的小區的一個破位棘手的問題。配套設施也應該儘量完善，或者留有升級和改造的餘地。人性化的管理纔會贏得廣大業主的喜愛

6物業管理費用上的一些爭議

蘇州物業費按戶還是按面積收，很多居民的看法都不同。下面是我們通過調查得到的一些較爲可靠的數據。

小區名稱 物業管理收費標準 每戶年物業費（若按面積則100平方米）

婁江新村 每戶每年36元

胥江華庭 米／平方/月　1.1元 1320元

新城花園 (多層) 米/平方/月 0.45元 540元

敬文裏 每戶每年72元

華陽裏 米/平方/月 0.3元 360元

彩香花苑 米/平方/月 0.4元 600元

彩香一村 每戶每年60元

以上大多不包括車位（若業主沒有專用停汽車場所）的費用。

城區200餘家物業管理企業，承擔着大量的新村管理，但目前普遍遭遇物業費難收的尷尬。去年9月1日《物業管理條例》施行以來已有半年多時間，採訪中聽得最多、反響最強烈的話題是"物業費難收"與"管理不到位繳什麼費"。一些老新村，近年也紛紛成立物業公司後雖經改造整治，新村環境面貌大變，但仍然遭到物業費難收的尷尬。居民說得最多的是亂停車影響行走，治安問題讓人不放心，自行車失竊現象時有發生。還有，小區物業公司從來未向業主公佈賬目。物業部門對此也有苦衷，深感無能爲力。小區業主不交物業管理費總有其原因，但最主要的是，我們需要要真心實意地想辦法把問題解決。例如可以與業主委員會進行協商解決或者向居民宣傳，作好溝通工作。有關人士認爲，物業管理正在逐步走向市場化，一方面物業管理部門的服務要到位，爲業主提供良好的物業服務；另一方面沒有業主委員會的要儘快建起業主委員會，選擇自己中意的物業公司來管理新村，讓業主委員會站出來替大家作主。

總之，事在人爲，相信在大家的努力下，蘇州居住小區的物業定會發展得越來越好，居民的生活也會因此錦上添花的。

八 社會實踐調查心得體會 ：

（一）英師1212 李燕青

八月的天氣異常炎熱，但是很多人還在工作。當我們走進一個個小區的物業管理部門時，看到的幾乎都是工作者忙碌的身影。老城區的瑣事很多 居民紛爭很多，抱怨也很多。其中也不乏一些矛盾的問題。如樓江新村，有時候在處理問題時法律和道德會有違背情況。當地命令禁止在小區的道路邊擺攤，但是，有一戶特困戶，家裏就2口人，老爺爺和一個45歲的傻兒子。只能靠每天在路口買雞蛋爲生。還有一家殺雞的也是的。家裏情況特殊，沒有別的經濟來源。多年下來，一直這樣，在管理者的通融下過日子。當我在路邊親眼看到那個白髮蒼蒼的老伯時，真的很受感觸。大熱的天還是在賣雞蛋，雖然收益微薄，但是也日復一日，年復一年地做着，真的.是不容易啊。只有在真正的走進社會的過程中，才能深切體會到其中的艱辛。

我們的調查過程不是那麼容易的 ，找到有關部門大多要實現預約打電話才行 ，特別是園區，那邊的管理比較嚴格，以切都要按規矩辦事。碰巧的是，遇到一個我們學校畢業的學長在那邊工作。調查之餘更多了一份親切感。相反，一些全封閉式小區，態度不是很好。我們完全被拒之門外，連小區的大門都沒能踏進去。即使解釋再三，人家還是不原意解釋我們的調查。

爲了獲取更多的材料和信息，我打了不少電話給昔日的好朋友，他們對於都很配和我的工作，提供了不少有價值的資料。期間，我還去了蘇州的吳中區，作爲新納入的區域，有一些小區規劃和管理還是很不錯的（可見照片簡介）。雖然我們這個調查小組只有兩個同學，而且是跨專業的，但是仍然能感受到團隊的力量。充分發揮了１＋１＞２的力量。合理的分工合作在有這篇大家都很滿意的調查報告，可以說，它傾注了我們的熱情、心血和友情。

通過這次幾乎是寬專業的社會實踐調查，我學到了很多。不僅是有關物業管理的一些皮毛的知識，更重要的是提高了自己在解決和處理問題的能力。與那麼多的業主及管理人員的接觸後，相信在今後的日子裏，我一定會努力學習，多積累點爲人民服務的本領。爲社會貢獻自己的一份微薄的力量！

（二）12城規（1）班 姚之浩

經過這些天的小區物業調查，我對小區物業管理的認識從感性上升到了理性。以前總會抱怨小區環境有多亂，基礎設施有多蹩腳，並且會把這些不好的現象統統歸結爲小區物業沒做好。其實物業管理是一件全民參與的事。物業管理部門只是起到一個主導作用。物業管理部門在小區中起到了一個大管家的作用。但再好的管家也要有一些資金來維持日常開支，管家的主人要給予管家支持，這點支持不光是口頭上說說罷的，更重要的是主人和管家共同參與家庭裏的各項日常事務。在小區裏，家庭的主人身份責無旁貸的由小區居民擔當。譬如說，小區要搞好衛生，必須要求每戶居民都能自覺把自己的垃圾倒在指定的地方，倒完垃圾後，垃圾桶需要居民自覺關閉好。物業加大力度安排人員清掃道路，居民就要自覺不亂扔垃圾。再譬如，婁江新村收舊貨人員入境的問題，除了物業上要嚴厲阻止拾荒者進來，小區居民更應該"不去做那些人的生意"。

另一方面我覺得小區物業管理還需要它的同級和上級部門的大力支持和合作。對於一些硬件上的問題，只有通過向上級反映才能得到改善。在同級部門中，小區居委會要和物業管理通力合作。物業上的政策的實施正如上面所說的需要居民的大力配合，需要居民有這種社區意識，家的責任感。而那些所謂責任感，意識的培養是物業管理的職責，除了一部分是居民自身的責任外，還有一部分是應該有居委會承擔起來的現代社會中，居委會應該更積極的組織小區的精神活動，通過活動培養居民的社區意識。特別是一些老新村，小區自身硬件較落後，有些早期規劃和建設上的問題一時很難解決，更需要當地居民有一份家的責任感參與到小區的物業管理當中，並以次來間接的或多或少的彌補硬件上的不足。

以上是這些天調查和總結的一些小小的心得體會，可能還有很多問題我們沒發現，我們的理解和建議也可能很多方面不合理，但我相信，只要我們從此關心起小區物業管理，隨着我們認識的不斷加深，我們終究會找出一條解決小區物業問題的出路的 。

(完)

九 社會實踐調查相關材料（詳細內容見附頁）

1 照片

2 調查問卷

物業小區的調查報告7

居家過日子，這是再基本不過的了。只有吃住不愁，人們纔有可能去幹事業。隨着生活水平與消費意識的提高，人們對小區管理提出了更高的要求，物業管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對於這種新生的小區管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭論。對此，我們進行了關於物業管理方面的社會調查，現將調查成果與結論報告如下：

一、物業管理的性質：

物業管理與傳統的小區管理方式（如家委會）相比有很大的區別。首先，物業管理公司是一個企業，自然是以營利爲目的'，所以所提供的服務是有償的。而家委會只是一個組織，是政府的一個部門，是非盈利性的；其次，由於物業公司是一個企業，所以有權力，也有義務爲業主提供有償的服務，而家委會卻沒有這樣的義務。由上述區別中我們發現：由於物業管理是有償性服務，那麼其總體服務水平一定在無償服務之上，也就是說，物業公司提供的服務更加專業、更加周到。

二、物業公司對小區的建設：

爲了使業主能夠對自己提供的服務滿意，物業公司都在積極地做實事，小區建設就是最好的例子。以我們調查的世紀城小區爲例，物業公司已爲業主提供了體育器材等設施，並計劃提供更多文體、商業類設施，大大方便了住戶。也正是因爲物業公司做出的努力，使得相當一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區管理方式。

三、未來的發展空間：

由於物業時新興事物，所以有些細節問題還不是很清楚，業主與物業公司之間的衝突屢有發生。但縱然是這樣，物業管理業憑藉着齊專業的服務贏得了大多數人的青睞。可以相信，隨着法律條文的完善與管理、服務項目的增加，物業管理市場將會更加規範，住戶也會獲得更大的利益。到那時人們的居家生活將會更加舒適，讓我們翹首以待吧！

物業小區的調查報告8

市地處沿海經濟較發達地區，前些年金融業發展狀況並不理想，金融生態環境出現嚴重惡化，並一度被定爲“金融高風險區”，幾年來經過政府與金融部門的共同努力，在全國率先實施了地方政府出資置換高風險金融機構的不良資產，實現了全國首家地級市將金融工作作爲黨政部門政績考覈的重要內容、並將創建金融安全區工作納入地方各級政府目標責任考覈，不僅成功摘掉了“金融高風險區”帽子，而且轄內金融業開始步入良性循環，區域經濟金融初步呈現互動協調發展態勢。

一、金融生態環境的治理：創建金融安全區

1999-是市金融生態環境的治理階段，當時尚未系統地提出金融生態這一概念，而是定位於創建金融安全區，着重解決銀行經營的流動性和安全性問題。期間，人民銀行、政府部門和金融機構由相互抱怨觀望逐步走向相互理解支持，工作中牢牢抓住“三個點”，羣策合力，共同治理，成功摘掉了“金融高風險區”帽子，創建安全區工作取得了階段性成果。

一是以救助支付風險爲焦點，全面化解地方金融風險。被確定爲“金融高風險區”的直接導火線就是城市商業銀行爆發支付風險，因此創建金融安全區首先從救助支付風險着手，在資金和政策安排上進行重點傾斜，確保地方性金融機構的健康發展。人民銀行有效發揮風險監管者和最後貸款人作用，緊急籌措救助資金5.68億元，及時封堵支付缺口進而消除了支付危機。地方政府積極發揮行政職能，半年時間幫助清收不良資產1.17億元、保全資產7.25億元，彌補前期虧損、呆賬損失、拆借高息共計4億多元；率先實施了地方財政出資置換商業銀行不良資產8億元，爲全面化解其經營風險奠定了基礎。

二是以打擊企業逃債爲重點，大力整治社會信用秩序。銀行業出現高風險主要是由企業大範圍不規範改制引起的，因此創建金融安全區的重中之重就定位在打擊企業逃廢債行爲，維護金融債權完整，開展大規模整治社會信用秩序活動。人民銀行牽頭組織金融部門對惡意逃債企業實施聯合制裁，大力維護金融權益。地方政府成立專門領導機構開展創建金融安全區活動，成立創建金融安全區領導小組，大力實施“誠信”工程，社會信用狀況逐步好轉。

三是以撬動信貸增長爲亮點，在發展中化解歷史風險。引導樹立從發展中化解歷史風險的經營理念、以貸款增量來稀釋存量風險對銀行業走出懼貸和惜貸陰影、步入良性發展至關重要。人民銀行在深入調研基礎上加強窗口指導，有效發揮央行再貸款資金的撬動作用，引導金融機構以增加信貸投放來化解歷史沉澱風險。地方政府出臺信貸獎勵政策，研究由財政出資成立貸款擔保機構，爲企業融資和銀行放貸提供便利條件。

二、金融生態環境的改善：政銀互動考覈

xx市金融生態環境的改善階段，創建金融安全區工作重點由單純的維護金融債權，逐步擴展到以全面改善社會信用狀況爲主要內容的“誠信”建設上來，着重解決銀行的運行質量和經濟金融的協調發展問題。人民銀行、政府部門和金融機構由相互理解支持進一步演升到互助合作、協力共建，工作中注重牽好“三條線”，穩步推動金融生態環境的改善。

一是以整頓存貸市場爲引線，規範銀行內部競爭秩序。化解金融高風險之後，金融生態環境的改善需從規範內部運行環境入手，理順銀行之間的競爭秩序，共同維護金融的整體利益。人民銀行組織金融機構簽訂《維護存款競爭秩序同業公約》，促進銀行間公平競爭和創安工作順利開展。加大對信貸市場的風險提示，引導金融機構規避“壘大戶”風險，督促金融機構利用信貸登記系統查詢貸款大戶，避免盲目競爭和一哄而上形成信貸集中風險。

二是以建立政績考覈爲主線，改善銀行外部運行環境。轄區個別政府部門的地方保護主義帶來的行政干預問題，暴露了創安工作對各級地方政府的軟約束，將創安工作納入各級政府政績考覈成爲推動金融生態環境改善的.主動力。人民銀行密切關注創安工作中的新情況和新問題，積極建議將創安指標納入政府目標責任制進行統一考覈。地方政府建設“誠信”將創安作爲重要內容，將創建金融安全區工作納入各級政府目標責任制考覈，與各級政府政績捆綁到一起，形成了政府考覈金融、金融考覈政府的“雙考覈”局面，改善金融生態環境工作真正駛上“政府主導、多方聯動、共同參與”的快車道。

三是以推介重點項目爲連線，促進經濟金融協調發展。促進經濟金融協調發展成爲改善金融生態的一項核心工作。人民銀行適時傳導宏觀貨幣政策，加強區域經濟金融協調性研究，積極爲銀行信貸投放指方向、找出路。地方政府積極爲銀企合作搭建平臺，多次以召開銀企互動會、項目推介會等形式，大力促進產業政策與信貸政策協調發展。金融機構積極實施“區別對待、有保有壓”的信貸政策，結合地方產業政策來調整信貸結構和增加資金投放，經濟金融初顯協調互動發展態勢。

三、金融生態環境的優化：問題的提出及建議

市開始進入金融生態環境的優化階段，着重解決銀行業的效益性和可持續發展問題。政府、銀行和企業之間要儘量避免較大的利益衝突，逐步形成一種政銀企互動發展的格局，兼顧政銀企“三方面”利益的均衡。當前市在優化金融生態環境中面臨着許多問題，這些問題不再是一些簡單的表象問題，而是涉及到制度安排、法制建設、行政干預等深層次問題，成爲今後一段時間內努力解決的問題重點。

1、銀行制度安排的合理性問題。銀行作爲金融生態環境中的生存主體，其法人治理結構和金融服務狀況成爲生態環境的一部分，而目前銀行的一些制度安排不盡合理，如地方金融機構產權不明晰，經營中不能以利潤最大化爲目標；信貸管理中重風險約束輕績效激勵，爭搶大企業信貸忽視小企業市場等等，嚴重影響到金融生態環境的進一步優化。建議各級政府積極督促轄內農村信用社加快改革進程，建立並逐步完善法人治理結構，規範內部管理和業務經營，提高自我生存能力；各銀行要加快內部制度改革，建立正向激勵機制，適時調整信貸營銷策略，在大企業信貸競爭成本上升和資金集中風險加大的狀況下，儘可能將營銷重點向中小企業轉移，不斷提升對地方經濟的服務水平。

2、司法部門執法的獨立性問題。法律環境是金融生態環境的重要組成部分，由於我國目前的法制建設尚不完善，司法部門執法過程中獨立性較差、效率不高，在涉及金融問題上表現爲金融勝訴案件執行難，主要是由於法院執行力量不足、地方政府行政干預等問題所致。建議各級法院進一步提高案件審理獨立性和公正性，合理調集人員組成金融案件專門執行機構，定期組織金融案件專項執行活動，切實提高金融勝訴案件執結率；各級政府部門應儘快轉變行政理念，兼顧銀企案件糾紛中雙方面利益，消除司法干預和地方保護思想，有效保護金融支持地方經濟發展的積極性。

3、市場規律約束的外在性問題。經濟的外在性是指某種經濟活動所產生的對無關者的影響，外在性的存在意味着市場失靈，如銀行無法通過市場約束來對企業逃債進行懲罰就是市場失靈的表現，是一種負的外在性，而賴以消除市場失靈的制度建設又尚不完善，如對逃債企業不能有效實施嚴厲懲罰，對誠實守信者又不能帶來相應利益，這易引導其他企業的逃債預期，亟需健全相關的制度保障來消除這種負的外在性。建議相關部門進一步加快徵信體系建設，逐步實現權威性的企業信用評級，爲銀行信貸決策提供可靠依據，同時着力改善區域內的社會信用狀況，強化社會信用對企業的約束；研究完善《破產法》及相關法律的規定，使破產起訴成爲強制企業還貸的“殺手鐗”，依靠法制建設來強化市場約束。

4、中介機構從業的公正性問題。銀行經營中的許多業務與中介機構具有密切關係，如對企業評級授信、發放抵押貸款、接收抵貸資產等都需要中介機構進行評估，評估的公正程度將對銀行經營產生較大的影響。在目前法律和行規約束軟化的現實情況下，中介機構在利益、人情和權力等影響下可能會做出對企業有利的評估，如高估企業資產來騙貸或抵貸、低估銀行準備處置的抵貸資產等，人爲增加銀行的信貸風險和資產處置成本。建議政府加大對中介機構行業的整頓規範，嚴格行業准入和行業監管，對作假者堅決清出資產評估市場；注重從政策上鼓勵和扶持一系列專業化的中介機構發展，打破評估行業的行政性壟斷，增強行業競爭性和行業自律性，促進中介機構不斷提高業務水平和誠信水平。

5、地方政府行爲的雙重性問題。市場經濟下政府對經濟活動的干預行爲具有積極和消極的雙重作用，市場失靈時政府調控資源進行有效配置的行爲（如政府出資成立貸款擔保機構）就顯現出行政干預的積極性，而市場正常運行中的政府破壞市場規則對經濟主體進行約束的行爲（如政府剝奪銀行抵押優先受償權）就暴露出行政干預的消極性。實際工作中地方政府的一些行爲往往把握得不到位甚至錯了位，需要調控引導時政府反而缺位了，不該插手干涉時政府卻又越位了，損害了政府在經濟發展中的行政效率。建議政府切實從促進經濟金融協調發展的角度出發，將金融視作轄內一種產業來扶持發展，正確處理政銀企三方面利益的均衡關係，在對銀企進行行政干預時以是否有利於推動二者的合作發展爲標準，杜絕以損害銀行利益來發展地方經濟的短期行爲。當前，迫切需要政府在成立擔保機構、構建徵信體系、改善融資軟環境等方面進行積極干預。

物業小區的調查報告9

物業管理問題是加強社區建設，構建和諧社會的重要內容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890餘件，主要是房屋質量不好、高層供水難、衛生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業管理工作的問題。就此，我辦於近日進行了調研。

一、小區物業管理基本概況

我市物業管理自1998年起步，現已有物管企業61家，其中二級資質企業3家，三級資質企業48家，暫定級企業10家，從業人員3000多人。已交付使用的住宅物業管理項目118個，總建築面積668.69萬平方米，其中已成立業主委員會的有81個小區；在建住宅物業管理項目（實施前期物業管理）27個，總建築面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業管理部優稱號的1個，省優稱號的20多個。

二、小區物業管理存在的問題及原因

隨着城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。具體表現在以下幾方面：

（一）業主對權利義務的認識不對稱。

隨着住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現爲:一是房屋維修養護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業管理費，尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業服務不到位自不必說，房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作爲不交費的理由。如此惡性循環，直至物業企業服務質量下降，乾脆關門走人，廣大業主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業主與新雨物業糾紛，最終兩敗俱傷。據瞭解，目前我市已有七、八家物業管理企業因收費難，物業管理工作難以爲繼，無奈撤出，涉及13個小區,50多萬平米住宅。四是業主委員會流於形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會並沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，爲小區物業管理和發展帶來隱患。

（二）企業對管理服務的定位不準確

我市物業管理企業從業人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業主和物業企業之間的矛盾。主要表現在：一是某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行爲不規範，對業主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業主排憂解難。特別是由於物業企業造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。日常維修是物業管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。三是部分物業管理企業從自身經濟利益出發，出租車棚、地下室等，用於經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。

（三）老舊小區基礎條件不配套

我市物業管理住宅小區分爲三類：一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，佔全市物業管理住宅區面積40%；二是實行半封閉管理的住宅小區，佔全市物業管理住宅小區面積的21%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，佔全市物業管理住宅小區面積的39%。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢羣體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：一是可用於小區管理與服務的物業管理用房、車庫配套設施數量低，無法建立市場化管理運作機制。二是安全防範設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。三是小區支幹道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道牆面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。五是小區綠化佈局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。

（四）開發商遺留問題的解決不到位

開發商遺留問題突出，相關部門沒有按規定進行驗收，嚴重影響了物業管理。一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環節缺乏有效監督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業主未得到承諾利益，引發物業服務收費矛盾，也制約了物業管理的順利開展。二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權屬界定不清，易引發糾紛。有的開發商侵佔和出售配套公用設施所謂“使用權”，侵害了業主利益，留下了隱患，加大了後期管理難度。三是房屋質量問題。新區交付使用一段時間後，房屋質量問題陸續暴露出來，物業公司難逃其咎。此外，物業管理市場競爭機制未建立,有些物業管理企業爲了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標準接管物業，也爲日後的管理工作埋下隱患。

（五）熱難點問題影響物業管理正常運作。

1、供水、供電設施移交不到位。一些開發建設單位沒有將小區的供水、供電設施移交專業部門，而是交由其子公司，即屬下的物業企業管理，留下隱患：一是水、電是專業設施，物業企業維護能力不足；二是出了故障後，與專業部門相互推諉扯皮；三是開發企業一旦改制，先天不足的物業企業又承擔不了相關責任。

2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點，涉及牡丹園小區、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、採秣小區、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區建設時，內部管道口徑小，且部分地區地勢高。近幾年，我市東南成片開發了許多小區，管道壓力更大。高層供水缺乏系統的改造方案，只有在小區新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。

3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業管理的三大難題。依法制止這些問題的發生，物業公司有畏難情緒，也苦於沒有處罰權，無法盡責，只得放任自流。

4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區公共照明設施的電費和維修標準偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業企業人員工作責任心不強，主動維護小區照明設施的`意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦後才被動維修。

（六）現行物業法規操作困難。

1、現行法規與監管體制不順。如房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管處和裝飾辦監管，責任主體不明確。

2、行政監管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創水務公司認爲只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作爲主管部門的房產部門卻無法干預。

3、現行法規中關於房屋維修基金的使用規定，脫離了我市市情，難以操作。

4、成立業主大會的規定過於繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。

三、解決物業管理問題的幾點建議

1、加強政府管理和引導，完善物業管理法制建設。

在已制定的《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》基礎上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發企業、物業公司和業主各方的責任、權利和義務；深入宣傳相關法律法規，讓廣大業主瞭解物業管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業企業做好管理工作，同時也要善於運用法律武器維護自己的合法權益；進一步規範物業企業工作行爲方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優秀物業管理企業引進來，以改變物業從業人員素質差，服務不規範，專業性不強，企業運作透明度不夠的落後狀況。

2、提高業主意識，加快業主委員會制度規範化。

相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋樑作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委託服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，並定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對於熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。

3、嚴格把好小區驗收關，努力推進老舊小區改造。

開發商遺留問題日漸成爲新建小區的物業管理難點。小區竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關；要監督物業管理企業承接物業時必須履行的程序，堅決避免一些物業企業因盲目擴大管量而草率接管，爲日後正常運轉和自我發展留下隱患。有關部門要加大對老舊小區物業管理規劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業管理企業要與社區緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。

4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。

上海市房地資源局提出了《物業管理區域重大事件報告制度》和應急預案，明確規定了房地產行政管理部門和物業管理企業在應對 這類事件時應付的職責，還設立了全市統一的報告重大突發事件特服電話，24小時受理物業管理重大事件報告，各區縣房地產行政管理部門和物業管理企業也分別設立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執行情況和應急預案體系的建立情況列入區縣房地產局，物業管理企業和小區經理的工作考覈內容，對未按規定報送通報，公佈有關突發事件信息，不服從管理部門統一應急指揮和處置以及未及時應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關部門要積極創造條件，借鑑上海市和全國其它先進物業管理城市經驗和做法，積極探索多樣化物業管理方式，不斷改進和完善物業管理工作，努力爲人民羣衆創造和諧的社會環境。

物業小區的調查報告10

隨着生活水平與消費意識的提高，人們對小區管理提出了更高的要求，物業管理方式就是在這種趨勢的催化下誕生的。對於這種新生的小區管理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭論。對此，我們進行了關於物業管理方面的社會調查，現將調查成果與結論報告如下：

一、物業管理的性質：

物業管理與傳統的小區管理方式（如家委會）相比有很大的區別。首先，物業管理公司是一個企業，自然是以營利爲目的，所以所提供的服務是的。而家委會只是一個組織，是政府的一個部門，是非盈利性的'；其次，由於物業公司是一個企業，所以有權力，也有義務爲業主提供服務，而家委會卻沒有這樣的義務。由上述區別中我們發現：由於物業管理是性服務，那麼其總體服務水平一定在無償服務之上，也就是說，物業公司提供的服務更加專業、更加周到。

二、物業公司對小區的建設：

爲了使業主能夠對自己提供的服務滿意，物業公司都在積極地做實事，小區建設就是最好的例子。以我們調查的世紀城小區爲例，物業公司已爲業主提供了體育器材、室等設施，並計劃提供更多文體、商業類設施，大大方便了住戶。也正是因爲物業公司做出的努力，使得相當一部分住戶逐漸接受了這種新生的小區管理方式。

三、未來的發展空間：

由於物業時新興事物，所以有些細節問題還不是很清楚，業主與物業公司之間的衝突屢有發生。但縱然是這樣，物業管理業憑藉着齊專業的服務贏得了大多數人的青睞。可以相信，隨着法律條文的完善與管理、服務項目的增加，物業管理市場將會更加規範，住戶也會獲得更大的利益。到那時人們的居家生活將會更加舒適，讓我們翹首以待吧！