物業調查報告15篇

在當下這個社會中，報告的使用成爲日常生活的常態，報告具有雙向溝通性的特點。你還在對寫報告感到一籌莫展嗎？下面是小編精心整理的物業調查報告，希望對大家有所幫助。

物業調查報告1

公司主要從事集裝箱船舶裝卸業務，同時提供訂艙、碼頭內拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務。東方海陸坐落於天津港北疆港區東部，擁有4個專業化集裝箱泊位。下屬部門有技術部 操作部 行政部 財務部 物業部 人事培訓部 而物業部作爲服務行業來說，應該把業主的事情當成自己的事情來辦，政府部門有“羣衆無小事兒”的服務理念，我們也應該有“業主無小事兒”的服務理念，這也適用於我們物業企業。

一個好的物業公司，該具備哪些工作能力和素質？哪些細節是物業公司在日常管理服務中容易忽略的？如業主投訴處理、社區安全維護、物管公司的專業性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質、以人爲本的服務理念、社區文化建設、公共設施管理、綠化管理、創意服務等方面進行全方位介紹。 爲此我對企業物業管理工作中存在的一些問題進行分析考慮並提出相應的對策和建議。

1 物業服務

“以人爲本”纔是正道,以人爲本”是物業服務的根本理念。“以人爲本”的物業管理，其實就是要做到充分爲員工解憂，以廣大員工的利益性、便利性爲出發,在現階段，企業對物業服務的需求已經擴大，僅僅是基本的服務已經不能滿足他們的需求。物業公司必須進行自我增值，爲業主度身定做多樣化的服務形式。

2 增值服務

創意”考驗用心程度,創意服務是在貼心服務基礎上的一種增值表現。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業者，因此，他們對物業管理的質量和服務種類都極爲看重。在目前的市場情況下，衆多開發商都意識到，小區的物業管理水平如何，將直接影響到 業主是否住得舒心。如在元宵節、中秋節等傳統節日舉辦許多活動，在增加業主過節氣氛的同時，也使業主加強了對社區的認同感。 3 及時響應必須要做到及時、有效。無論建議是否合理，物業管理人員都應以理性的思維耐心傾聽、詢問。在受理了業主的維修通知之後，受理的人員應迅速及時處理。

4 物管技能

員工實際技能決定公司專業性物業管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養等，這些項目都是專業性很強的獨立行業。事實上，專業性是指物管公司裏的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業主，爲 業主提供更加安全和可靠的生活環境。擁有一支既有技術又懂管理、還能提供細節服務的專業級物業管理隊伍，這樣才能贏得了業主的稱讚。

5 公司綠化

綠化管理要因地制宜小區特定的環境決定了綠化保護必須作爲物業管理的.首要任務來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區居民愛護綠地、愛護家園的意識。其次，綠化養護也很重要，綠化養護既要做到勤，又要注重科學。

6 物業維修基金

做好物業維護最重要物業維修基金的動用，在物業管理的有關條例中有明確的規定，需要得到三分之二以上業主的同意。對物業管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業的維護，如果出現問題則要作出公正的評估，爲業主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業維修基金的合理運用。並且將維護基金“還之於民”。

7 企業文化

“提供安全、舒適的辦公環境，善盡企業責任，共享經營成果”顧客第一，服務第一，行動第一”

8 物管人員素質

高科技設施呼喚高素質人才,早期的物業管理很簡單，僅僅爲戶主守樓、護院、收發信件、代收水電費等等。而現在，大量新材料、新技術在建築工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業管理的範圍已擴大到小區安防、清潔、綠化、工程維護、財務統計、社區文化等多個方面，內容涵蓋智能化監控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網維修養護、設備的保養與使用及更新等等。沒有高素質的專業人才，很難實現現代化的物業管理。

行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁複雜。企業行政人員每天都面臨着大量的、瑣碎的、不起眼的事務。但是，這些事務只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業中主要有管理、協調、服務三大功能；其中管理是主幹，協調是核心，服務是根本。究而言之，行政管理的實質就是服務。

專門的行政管理部門（通常稱爲辦公室、總經理辦公室、行政人事部之類）擔負着企業行政管理的組織實施、具體操作，是行政管理工作中的一個部分、一個環節，是整個行政管理系統中的一個小系統。

行政部門應該兢兢業業、認真細緻地做好種種行政事務工作，把領導和員工從繁重、瑣碎的行政事務和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內外市場形勢，考慮公司的發展戰略，探討公司的組織架構，任用公司的各級幹部，實施公司的經營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業務等等。爲了做好紛繁複雜的行政工作，行政部門的領導不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領導一會兒支到東，一會兒支到西；結果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什麼。行政部門的領導應該有"泰山崩於前而色不變"的定性，不管風吹浪打，勝似閒庭信步，有自己的主見，能夠根據事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。爲了能達到這種境界，必須建立健全和認真執行行政部門的各項管理制度、崗位責任制度、工作程序以及一系列規範化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養出一支高素質、高效率的行政人員隊伍；同時要搞好科學分工、管理層次和合理授權。一旦行政系統的一系列硬件(如辦公設施、生活設施)、軟件(如規章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機器一樣運轉，只在較少的場合才需要部門領導和上級領導輔以"人治"。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門如果僅僅滿足於這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協調"和"服務"三方面再上一個檔次，纔算是一個合格的現代企業的行政管理者。

物業調查報告2

我們於20xx年3月至4月期間，對物業服務行業經營和發展狀況進行調查和對比。我們主要查閱了專業機構發佈的行業研究報告，以及各上市物業公司的招股說明書和年度財務報告。同時，與XX物業一起對部分先進物業企業進行走訪調研。現將調查情況報告如下：

一、物業管理服務行業現狀

（一）管理規模。

20xx年，物業服務企業綜合實力500強企業（下稱“500強”）營業收入[1]達到3,407.48億元，同比增長20.33%，佔行業總營收的32.41%。其中，基礎物業服務收入2660.53億元，佔比78.08%；增值服務收入746.94億元，佔比xx.92%。500強企業管理項目82,574個，管理面積133.76億平方米，比上年同期增長12.53%。其中，住宅物業管理面積佔比59.97%。

20xx年，深圳市物業服務企業營業收入[2]達到億元，在管物業項目數量20,591個，在管物業項目的總建築面積27.09億平方米，同比增長1.54%。其中，本市物業項目的數量7,361個，建築面積6.12億平方米。

（二）行業發展趨勢。

1、物業管理行業處於規模爲導向，面積爲王的發展階段，呈現強者愈強、弱者愈弱的現象。小型物業公司面臨愈來愈嚴峻的市場考驗，需要在管理模式上多學習、多借鑑，推陳出新，才能在市場中求生存、謀發展。

（1）中國物業服務百強企業（下稱“百強”）在20xx-20xx年間的市場佔有率[3]分別爲29.44%、32.42%、38.85%和43.61%，呈現逐年提升的趨勢，反映出市場集中度在持續提升。百強企業規模擴張的主要方式有：

第一，收併購是最直接、有效的擴張方式。近年來，物業行業由於的輕資產、低風險及增值服務模式的逐漸深入，逐步贏得了資本市場的青睞。20xx年至20xx年總有隻有6家物業服務企業上市，20xx-20xx年上市物業服務企業數量分別達到了6家、12家、17家。從20xx年新上市物業服務企業募集資金用途來看，擬用於收併購及戰略投資的資金比例佔融資淨額的60%-70%，這直接導致了20xx年成了物業企業的“併購大年”，年內發生70餘起併購事件。

第二，依託關聯公司開發、合作、佈局優勢，穩健擴張規模。20xx年，百強企業中有開發背景的企業數量佔比近八成，這些企業的管理面積中約六成來自關聯的房地產開發公司。百強企業承接或積極爭取關聯公司獨立開發項目、合作開發項目的物業管理權。

第三，市場化拓擴充第三方物業項目。百強企業憑藉高品質服務和專業化團隊，積極參與市場競標，提升第三方全委項目中標率。如，20xx年，綠城服務市場外拓項目中標率高達71%;永升生活服務近年來市場化項目中標率也保持在40%左右。

第四，抓住非住宅物業領域新機遇，大力拓寬服務邊界。隨着後勤服務社會化改革進一步深化,以及在政府鼓勵社會資本參與公共服務領域等政策引導下，百強企業積極承接政府機關、國有企業、事業單位等相關物業管理服務，順勢切入體育場館、交通樞紐等公共服務領域，開闢外拓新渠道，進一步加速規模擴張。

（2）疫情後CRIC(中國房產信息集團)的一項調查顯示，由於健康、安全和維護要求提高，約三分之一的住宅小區考慮更換物業管理公司。而領先物業管理品牌有望獲得更多現有項目的青睞。72%的業主表示品牌聲譽是物業管理公司選聘決策的決定性因素。花旗集團調查也顯示，三分之二家庭願意支付更高的管理費，而一線城市願意接受更高管理費的家庭佔比高達71%。小型物業公司面臨嚴峻的市場考驗。（本段資料來源於第一太平戴維斯《中國物業管理》20xx.4.2）

2、增值服務是物業行業未來發展的重心。

增值服務主要包括面向社區生活服務的業主增值服務和與房地產產業鏈相關的非業主增值服務。業主增值服務包括空間運營、房屋經紀、電商服務、家政服務、家居服務、汽車服務、社區金融及養老服務等。非業主增值服務包括案場服務、工程服務及顧問諮詢服務等。

由於住戶需求的不斷演變以及成本上漲帶來的經營壓力，同時得益於互聯網信息技術的成熟，物業企業利用與大量消費羣體關係密切的獨特優勢，逐漸拓展增值服務並取得了一定的成效，未來發展空間廣闊。

20xx年，500強企業增值服務收入達746.94億元，比上年同期增長30.03%，佔總營業收入的xx.92%，較上年增長1.64個百分點，增值服務收入持續增加。

由於業主增值服務並沒有形成固定和成熟的商業模式，行業仍處於佈局摸索階段，部分頭部企業目前更重視規模的擴張。增值服務估計會在規模發展結束後迎來高速增長。

3、重視數字化智能化建設，爲企業實現營業收入的提升開闢新途徑，並實現企業降本增效的目的。

20xx年，有30餘家百強企業智能化建設費用超千萬元，大部分企業智能化建設費用投入在100-500萬元之間。從20xx年新上市物業服務企業募集資金用途看，上市物業服務企業重視智能化系統和社區平臺建設，擬將約10%-20%的資金用於建設社區生態，是募集資金的第二大用途（第一大用途是收併購及戰略投資）。數字化智能化的運用主要體現在以下方面：

（1）物業服務企業藉助O2O概念，搭建智慧社區平臺及移動互聯網平臺（主要是APP的應用）。一方面爲業主提供基礎物業服務，如繳納物業管理費、物業保修及投訴等，快速、便捷地與業主建立緊密聯繫，形成天然的流量入口，另一方面，通過自營、供應商合作、戰略投資等多種方式拓展增值服務種類，不斷拓展服務範圍，優化資源利用，針對剛需和高頻需求提供服務。

（2）運用數字化、智能化技術，改變管理模式，降低人工成本，提升工作效率和服務品質。基於物業管理工作中很多屬於重複性較高的勞動密集型工作，技術解決方案的應用可以實現流程自動化和精簡化，在提高透明度、明確責任劃分的同時，還可以降低人工成本，提升工作效率和服務品質。在監控能力及運營效率提升的前提下，還可以跟蹤評估項目運營的可持續性，進行鍼對性提升。

二、經營績效分析及建議

（一）毛利率情況。

20xx年，500強企業平均毛利率爲15.02%，百強企業平均毛利率爲24.02%。部分上市公司毛利率爲：中海物業xx.95%，碧桂園31.65%，雅生活36.72%，佳兆業美好29.99%，保利物業20.29%，綠城服務18%。

20xx年，XX物業毛利率爲6.80%，比500強企業毛利率低8.22個百分點，也明顯低於上市公司毛利率。（XX物業的毛利率6.8%，是按照20xx年的考覈彙總表數據，收入調增 XS、LA的空置管理費收入247.54萬元，調減空間運營收入按五五分成後的收入281.85萬元；成本不含稅費支出、財務費用和管理費佣金，包含固定資產折舊，和原未計入考覈但實際已發生的利潤和其他收入提成48.51萬元。）

（二）營業收入情況。

XX物業20xx年收入4,452.40萬元，較上年增長3.49%。物業服務收入2,713.23萬元，佔總收入的60.94%；增值服務收入732.39萬元，佔總收入的16.45%；停車場收入1,006.78萬元，佔總收入的22.61%。XX物業營業收入對比情況如下表：

1、物業服務收入分析。

（1）物業費收繳率：ch管理處的物業費收繳率偏低。

20xx年，500強企業物業費平均收繳率爲94.93%，其中住宅物業費收繳率91.38%；百強企業物業費平均收繳率爲93.06%，其中住宅物業費收繳率91.63%。在管住宅面積佔比較高（80%以上）且有披露相關信息的上市物業服務企業平均收繳率是：碧桂園95.20%，濱江服務96.80%，建發物業95.30%，銀城生活服務91.10%。

XX物業的平均收繳率爲96.94%，高於500強和百強企業住宅物業費的平均收繳率，且高於上市公司的平均收繳率。XX物業六個管理處的收繳率在91.69%-99.74%之間。其中，ch管理處爲91.69%，明顯低於其他管理處。

XX物業各管理處物業費收繳率及物業費平均水平對比如下表：

（2）物業費單價：ch管理處的物業費單價偏低。

20xx年，500強企業物業費平均單價爲3.09元/（平方米·月），其中住宅物業費單價爲2.11元/（平方米·月）；百強企業物業費平均單價爲3.86元/（平方米·月），其中住宅物業費單價爲2.09元/（平方米·月）。根據中信證券《數據倉庫系列-中國物業管理行業定價洞察》（20xx.2.10），其跟蹤的深圳4758個小區中，有服務物業信息的小區4,496個，物業費平均數爲2.9元/（平方米·月），中位數爲2.6元/（平方米·月）。其中，20xx年至20xx年入住的小區中，物業費在2元以下小區佔比20.1%，物業費在2.5元以上的小區佔比67.7%，且以單價2.5元-3元/（平方米·月）的小區居多，佔20xx年至20xx年入住的小區30%。詳細情況見下表：

20xx年，XX物業的物業費平均單價爲2.71元/（平方米·月），其中：CH管理處物業費平均單價爲2.04元/（平方米·月），明顯低於其他管理處，低於深圳小區物業費單價中位數2.6元/（平方米·月），且低於深圳市同期（20xx年-20xx年）入住的約79%的小區。

（3）管理建議。

XX物業改善和提升CH管理處的現場管理品質，提升業主滿意度，進而提高物業費收繳率，提高物業費單價。如CH管理處物業費單價能達到深圳物業費中位數水平2.6元/（平方米·月），則每年物業費收入增加224萬元。

2、增值服務收入

20xx年，500強企業增值服務收入佔營業收入的比率爲xx.92%，百強企業的同口徑數據爲23.97%。

從增值服務的具體細項來看，20xx年，百強企業更加註重對業主的線下服務,重點發力居家類增值服務。家政服務與家居服務收入大幅增長，佔業主增值服務總收入比重分別爲11.58%、10.48%，較上年提升了3.57個百分點、6.67個百分點。百強企業業主增值服務收入佔比情況明細見下圖：

20xx年，XX物業增值服務收入佔營業收入的比率爲39.06%，比百強企業的23.97%，高15.09個百分比。XX物業開展的增值服務中，空間運營收入佔增值服務收入的62.56%，是XX物業最主要的增值服務業務，其次有案場服務和集團商鋪代管服務，分別佔增值服務收入的17.05%和16.00%。與百強企業相比，XX物業開展的增值服務業務類型比較單一。在百強企業，業主增值服務中的房屋經紀、電商服務和家政服務，以及非業主增值服務中的工程服務和顧問諮詢服務屬於佔收入比重較高的主要增值服務項目，但XX物業尚未開展以上服務項目。XX物業與百強企業增值服務收入明細對比如下：

針對以上問題，管理建議如下：

第一，XX物業應嘗試開展更多類型的業主增值服務。目前，XX物業的管理費收繳率良好，停車場飽和運營，要再提高管理費收入和停車場收入存在一定的難度。XX物業可以嘗試開展房屋經紀、家政和家居服務，因爲這些業務可以在線下開展，沒有規模效應，符合XX物業的實際情況。這些業務可能在近期較快成爲XX物業的收入增長點。

第二，金XX集團可嘗試與XX物業合作工程設計諮詢服務。一方面可以使設計的房屋更具有實用性，節約後期的物業管理成本;另一方面也有利於集團土地增值稅等稅費的稅務籌劃，降低金XX集團綜合稅費開支。

（三）營業成本情況。

1、人工成本。

（1）人工成本佔營業收入的比率：比率略微偏高。

20xx年，500強企業人工成本佔營業收入的比率爲44.86%，百強企業的比率爲44.90%。且百強企業中，有60.50%的項目對清潔衛生實行業務外包，43.49%的項目對綠化實行業務外包，24.92%的項目對秩序維護實行業務外包。如按XX物業的實際外包情況進行調整（即，清潔衛生和綠化實行業務外包，秩序維護不實行外包），則百強企業人工成本佔營業收入的比率爲42.69%。

20xx年，XX物業實際支出人工成本2,203.43萬元，佔營業收入的47.46%。比百強企業的42.69%，高4.77個高分點。如按百強企業的佔比標準計算（CH管理處的管理費按2.6元/（平方米·月）計算，含LA、 XS的空置管理費，下同），XX物業的費用開支應爲1,981.90萬元，實際超支金額2xx.53萬元，超支比例11.18%。人工成本支出與行業情況相比偏高。具體情況見下表：

注：1、營業收入爲20xx年考覈收入4452.40萬元，加上 XS、LA的空置管理費247.54萬元，加CH管理處管理費漲價後可多收取的管理費收入224.45萬元，減空間運營收入按五五分成後調整的收入281.85萬元。

2、人工成本包含工資薪金、福利費、職工教育經費、勞動保險/公積金、伙食費，不含福利費中中秋及春節的業務招待費用68.25萬元，不含本部人工成本，包含已實際發但未納入考覈的其他收入和利潤提成（按權責發生制）45.51萬元。

（2）人均在管面積：嚴重低於百強和500強企業。

20xx年， 500強企業人均在管面積爲5,325平方米/人，百強企業人均在管面積爲6,496平方米/人。部分上市企業的人均在管面積情況如下表：

20xx年，XX物業編制人數爲302人，爲使XX物業的人均在管面積與500強及100企業具有可比性，按百強企業對清潔衛生、綠化及秩序維護的外包比例，來調整XX物業的編制人數，XX物業調整後的編制人數爲358人（調整過程：編制人數302+清潔人數xx6.5*自有清潔人員比例(39.5%)+綠化人數36*自有綠化人員比例(56.51%)-安管人數169*外包安管人員比例(24.92%)），調整後的人均在管面積爲3,548平方米/人，比500強企業的人均在管面積5,325平方米/人，少1,777平方米/人。

如按500強企業的人均在管面積標準5,325平方米/人計算，則XX物業編制人數應爲239人（按百強企業對清潔衛生、綠化及秩序維護的外包比例）。如按目前XX物業的實際外包情況（即，清潔衛生和綠化實行業務外包，秩序維護不實行外包），調整後的編制人數爲208人（調整過程：239人-清潔人數140*自有清潔人員比例39.5%-綠化人數32*自有綠化人員比例56.51%+安管人數169*外包安管人員比例24.92%），比編制人數302人，少94人；比20xx年3月底的實際在崗人數268人（不含前介部8人），少60人。XX物業編制人數及實際在崗人數均嚴重超過行業水平。

（3）薪資水平：XX物業部分員工薪酬水平偏低，薪酬結構有待改善。

根據本次走訪的部分先進物業公司的結果（詳見附件），XX物業維修工的平均年稅前收入約66,507元，高於XHZS物業的61,552元，與RC物業的66,200基本持平，但低於ZZ物業的72,200元和HRY物業的60,000-75,800元；XX物業管家的平均年稅前收入約69,590元，高於XHZS物業的52,720元和RC物業的66200元，但低於ZZ物業的72,200元和HRY物業的60,000-75,800元。XX物業的維修工和管家的薪酬在行業中屬於中等偏下的水平。

目前，XX物業無工齡工資，維修崗的月度績效發放比例一般爲90%-100%，差異金額爲50-80元，月度績效的差異未明顯體現員工的工作能力差異，不利於員工穩定和留住工作能力強的員工，薪酬結構有待改善。

（4）管理建議。

第一，建議XX物業嘗試改變管理模式，適當運用數字化、智能化手段，提升員工工作效率，最終達到精簡人員，節約人工成本的目的。

第二，建議XX物業進行行業內各崗位的工資的水平調查，調整工資水平與行業接軌，保證相關崗位員工的勝任能力。

第三，建議XX物業調整薪資結構，保證員工的穩定性，並能留住大部分工作能力較強的員工。如增加工齡工資，加大相同崗位不同員工之間月度績效的差距。

2、清潔衛生費。

（1）相關費用佔營業收入的比率：清潔衛生費超支嚴重。

百強企業清潔衛生費佔營業收入的比率爲5.68%。且百強企業中，有60.50%的項目對清潔衛生實行業務外包。因此，如百強企業對清潔衛生全部實行外包，則費用佔營業收入的比率分別爲9.39%（5.68%/60.50%）。

20xx年，XX物業清潔衛生項目全部實行業務外包，費用支出728.68萬元，佔營業收入的比例爲15.70%，比百強企業的9.39%高6.31個百分點。如按百強企業的`佔比標準算，XX物業的費用開支應爲435.93萬元，實際超支金額292.74萬元，超支比例67.15%。該項費用超支非常嚴重。從具體管理處看，超支情況較嚴重的是XS管理處、LA管理處和CH管理處，超支金額分別爲1xx.34萬元、76.79萬元和79.32萬元，超支比例分別爲150.22%、108.63%和47.64%。具體情況見下表：

注：營業收入爲20xx年考覈收入4452.40萬元，加上 XS、LA的空置管理費247.54萬元，加CH管理處管理費漲價後可多收取的管理費收入224.45萬元，減空間運營收入按五五分成後調整的收入281.85萬元。

（2）行業調查情況。

根據本次走訪的先進物業公司的標準，普通住宅按建築面積每一萬平米配備一名清潔人員，單價約爲3200元/人*月。如按此標準計算，XX物業需要約140名清潔人員（考慮可能存在的特殊原因，在按標準計算的127人的基礎上，另增加13人），比XX物業20xx年實際人數xx6.5人，少56.5人。年支出少204.68萬元（不含稅），人數超支比例40.36%。該項費用超支非常嚴重。

（3）管理建議。

第一，XX物業應根據行業標準和項目實際情況，重新覈實各項目的清潔人員編制，達到節約開支的目的。

第二，對於不同檔次的項目，應建立不同的清潔服務標準和檢查標準。我們發現，XS管理處清潔費人均單價爲3616元，明顯高於XX物業其他管理處的2700元-3080元，物業公司回覆，是因爲配合XS管理處後期售樓，項目需要達到更高的服務水平。但查看合同發現，約定的服務標準和檢查標準與XX物業其他項目相同。建議XX物業根據不同項目的檔次，建立相應的服務標準和檢查標準。

第三，建議調查清潔衛生費用長期超標準的原因，並引以爲戒，避免以後再次出現類似的情況。

3、綠化費。

（1）相關費用佔營業收入的比率：比例基本正常。

百強企業綠化費佔營業收入的比率爲1.57%。且百強企業中，有43.49%的項目對綠化實行業務外包。因此，如百強企業對綠化全部實行外包，則費用佔營業收入的比率爲3.60%（1.57%/43.49%）。

20xx年，XX物業綠化項目全部實行業務外包，費用支出184.17萬元，佔營業收入的比例爲3.97%，比百強企業的3.60%高0.37個百分點。如按百強企業的佔比標準算，XX物業的費用開支應爲167.13萬元，實際超支金額17.04萬元，超支比例10.20%。該項費用開支總體基本正常。從具體管理處看，超支情況較嚴重的是XS管理處，超支金額爲萬元，超支比例爲103.95%。具體情況見下表：

（2）行業調查情況。

根據本次走訪的先進物業公司的標準，普通住宅按綠化面積7000-8000平米配備一名清潔人員。如7000平米/人計算，XX物業需要約29名清潔人員，比XX物業20xx年實際人數36人，少7人，年支出少30.91萬元（不含稅，按XX物業綠化平均單價3900元計算），人數超支比例24.14%。由於20xx年的實際人數已減少到32人，因此，目前該項費用開支總體基本正常。

（3）管理建議。

XX物業應覈實XS管理處綠化費用是否合理。

三、其他經營管理建議

（一）品質服務管理。

XX物業應將工作重點逐步轉移到改善與提升服務品質上。鑑於目前，XX物業預算能實現盈虧平衡，實現財務上的獨立生存，XX物業應將工作重點轉移到品質建設上。具體措施有：

1、建議XX物業建立維修、清潔、綠化、安保和管家服務的標準化流程，明確每個相關崗位的職責,確保崗位職責的具體明確，具有可操作性。並有配套的檢查和考覈規範。

2、重視信息化建設，儘量用科技化手段實現品質標準化的管理。XX物業應繼續完善目前已經開發完成的內部管理軟件思源APP、釘釘軟件，提高軟件的使用率。將標準化流程固定在系統中，保證標準化流程的執行不打折扣。同時，努力實現全部工單信息化，提高工作任務的響應速度，保證服務質量。

3、在績效考覈中，降低財務指標的分值佔比，增加滿意度調查結果的分值佔比。目前考覈中，財務指標占比70%，不考覈滿意度調查結果。建議將財務指標占比調低到50%以下，滿意度調查結果佔比增加到20%以上。建議自費聘請第三方進行滿意度調查，也可使用物業協會、政府部門等的調查結果作爲考覈依據。

4、集團相關部門應定期、獨立對物業公司標準化流程的執行情況進行檢查，並將檢查結果反映在績效考覈中。

（二）績效考覈管理。

1、建議XX物業對考覈指標進行層層分解，最終將考覈指標明確、具體得分配到基層員工。

目前，集團將考覈指標下達給XX物業後，XX物業會將指標分解給各管理處。但是，考覈指標並未分解給本部的職能部門，也未分解給各項目的基層員工。職能部門只是按部就班的工作，並不清楚如何努力才能更有效的達成考覈目標；各項目負責人也不清楚如何帶領團隊共同努力完成考覈目標。具體建議如下：

（1）建議XX物業將考覈指標先分解給各職能部門，由各職能部門再分解到項目，職能部門是該項指標的負責人。如財務指標分解給財務部門，滿意度調查指標分解給品質管理部門，離職率等指標分解給行政部門。各部門對相應指標的總體完成情況負責。

（2）建議各項目將指標繼續分解給基層員工。如將管理費收入指標分解給每個管理員，將加班費用分解給安管等部門，滿意度調查指標分解給清潔、綠化、安管、維修等部門負責人。保證基層員工對自己的指標任務清楚明確。

2、調整績效考覈指標。

根據本次走訪的先進物業公司的情況，各公司均採用關鍵指標考覈的方法對物業公司進行績效考覈。績效考覈指標均包含財務指標（30%-40%）、滿意度指標（10%-40%）和安全管理（扣分項）等。財務指標一般考覈總收入、收繳率、利潤等幾項關鍵指標。XX物業的財務指標考覈，具體到每一項收入（管理費收入、停車場收入、其他收入等）和支出（人工成本、水電成本、公共設施維修、其他費用等）。

由於XX物業按明細項目制定年度預算，且審批流程規定，超預算的費用項目須經集團審批，建議改變財務指標考覈方式，僅考覈關鍵財務指標，如總收入、收繳率、利潤等，不考覈支出的具體細項。

附件：《XX物業管家和維修工薪資對比表》

[1]500強企業的數據來源於：中物研協和上海易居房地產研究院中國房地產測評中心，《2020物業服務企業綜合實力測評報告》，下同

[2]深圳市物業管理行業協會，《20xx年度深圳市物業管理統計數據分析的報告》（）

[3] 百強企業的數據來源於：中國指數研究院與中國房地產top10研究組，《20xx年中國物業服務百強企業研究報告》，下同

[4].光華物業的物業服務收入不含本部的佣金收入，停車場收入不含歸屬集團的月卡收入,租賃佣金收入併入多種經營服務收入。

物業調查報告3

一、對市場經濟條件下的“低收費、零收費”現象的透視與分析

1、價值規律是市場經濟的基本規律，價值規律基本內容和要求是商品的價值由生產商品的社會必要勞動時間所決定，商品交換以價值爲基礎。價格圍繞"等價交換價值點w上下波動，是價值規律作用的表現形式。中國物業管理是市場經濟的產物，物業服務區別於傳統房屋管理最顯著的特點，就是有償服務，是一種可以在市場交換的商品。因此，物業服務這種商品交換理應受到價值規律的制約。

企業是以追求利潤最大化爲目的的，犧牲自身利益而惠於客戶，以“低收費、零收費”手段實施物業管理運作，顯然是與“等價交換”原則相違背的，屬市場經濟運行中一種反常現象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因。或者是企業發展經營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經濟收入和物業管理常規收費之外的經濟來源。如若是企業競爭策略，是一種短期經營行爲，則無必要予以分析，但如若是後者則有深入剖析的必要。

縱觀“低收費、零收費”，的多種表現形式，其共性特點是業主少交或不交管理費，但物業仍需維修、運行、維護和管理，這說明物業管理費一定另有來源。或者是房地產開發商撥付，或者是商業用房的租賃經營收入，再或者是利用物業資源進行商業運作收益，與其它企業不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發商支付管理費，開發商爲什麼要向業主提供“免費午餐”，承擔不應由其承擔的費用?這在邏輯上和市場經濟條件下是無法自圓其說的。退一步而言，不去追究開發商的動機、目的，開發商如何兌現承諾，從實踐效果看，由於缺乏保障機制，結局往往是草草收場。以商業用房的租賃收入彌補管理費，則涉及商業用房的產權歸屬，商業用房如果歸屬業主，則是業主換了一種方式自行繳納管理費。如果產權歸房地產開發商，那麼仍然會產生前者所述的與開發商支付管理費同樣的矛盾。而藉助物業管理平臺，進行商業運作，獲得額外利潤，以此彌補管理費缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經營收入不能彌補，物業管理正常運行就無法維持，則會引發業主和物業管理企業的新的矛盾，導致社會不安定因素的產生，這對構建和諧社會是有害無益的。

如果物業公司從中獲利，那就是典型的尋租行爲，尋租就是對業主權利的侵犯。即便在個別物業項目上可能獲得收益，也並不具有可複製性。相反，從宏觀角度來看，其浪費社會資源、降低效率卻是顯而易見的。衆所周知，社會分工是商品經濟的基礎，在現代社會中，社會化大生產的基本發展規律是社會分工越來越細，專業化程度越來越高。一個普通物業管理企業，同時涉足多個專業化程度極高的領域，盲目擴張和大肆進入自己的非專業領域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會對主營業務造成強烈的連鎖衝擊。

因此，物業管理的“低收費、零收費”，既非物業管理模式創新，也非正常的競爭策略，既沒有預示物業管理髮展方向，也沒有對行業發展做出任何貢獻，不是進步而是倒退，如不加以遏止，將對物業管理市場發育和行業發展產生消極的和負面的影響。

1.“低收費、零收費”是對消費者的誤導和傷害客觀上，物業管理服務產品的特性使交換雙方存在嚴重的“不對等”一是專業知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔民事責任能力不對等。在這樣一個“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導業主對物業管理基本概念的認識，認爲物業管理可有可無，更多關注服務價格而非服務質量。同時，由於消費者過分關注短期內的利益，相當程度上會忽視對物業管理服務的監管，造成消費者對物業管理服務的反應滯後，加上物業管理中的大量維修和養護工作實際是在業主不可見狀態下進行的，爲了降低物業管理成本，實施所謂“低收費、零收費”的企業很可能減少物業管理必不可少的維修和養護工作，削減物業管理成本中的預防性支出，無形中導致了物業的“風險後置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業主設置了一個物業提前壞損的巨大風險的陷阱。

2.“低收費、零收費”將削弱企業核心競爭力，增加運營鳳險

“低收費、零收費”運作的物業企業一個重要的經濟理論支撐點是規模收益正比增長。按照權威的《新包格拉夫經濟學辭典》的解釋。“對於某一產品，如果在某些產量範圍內平均成本是下降或上升的話，我們就認爲存在着規模經濟或規模不經濟。”即生產和服務規模的擴大，並不一定會使平均成本下降，利潤也相應的不一定會上升。作爲規模經濟的“孿生兄弟”---規模不經濟，規模擴大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務爲例，規模的擴大固然能使企業在採購上擁有更多話語權，但隨之而來的是更爲昂貴更爲複雜的大型電子商務平臺的建設，電子商務人員的薪酬支出更非普通物業人員能比，加上大型物流業的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協調機構支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品採購電子商務平臺的建設，電子商務人員的薪酬支出更非普通物業人員能比，加上大型物流業的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協調機構支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品採購所帶來的微薄收益，甚至造成鉅額的虧損。物業管理開展多種經營，是豐富物業服務內容，彌補管理費不足，弱化物業管理交換雙方矛盾的一個策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險的.。

3. “低收費、零收費”將使行業發展誤入歧途

當一個 “低收費、零收費”物業管理進入小區，其“窪地效應”必然會導致周邊小區物業管理收費的大幅下降，物業管理企業若不降價，很可能會被業主解聘，必然造成更大的損失。對於個體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發集體選擇的非理性。因爲一旦當整個物業管理行業的降價成爲習慣，消費者所關心和追逐的永遠只會是誰的物業管理費收得更低。在如此一個信息不對稱的低價市場裏，消費者只關心價格，市場資源將惟低價者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務質量，因爲在低價，甚至超低價上，提供質次商品顯然是更經濟的行爲。如此，則成本較高的優質商品和服務，很可能被劣質商品和服務淘汰出市場，形成“劣幣驅逐良幣”的惡果。市場交易的結果使得優勝劣汰的原則被違背，好產品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費者心理和消費行爲的“逆向選擇”。

在物業管理服務市場上，“逆向選擇”導致了市場的低效率和市場失靈， “低收費、零收費”服務不受到遏制，不但整個物業管理行業經過多年努力所構築的物業管理服務消費意識和消費理念將趨於瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業管理服務價格和質量不斷下降，最終導致市場嚴重萎縮甚至消失。

二、法律層面的“低收費、零收費”的審視與考量

1.“低收費、零收費”違背公平和等價有償原則

從民法的基本原則公平和等價有償的原則看，物業管理“低收費、零收費”現象是不符合這一基本原則的。《民法通則》第4條規定了這一原則，是指民事主體在從事移轉財產等的民事活動中，要實行等價交換，一方享有權利『應向對方履行相應的義務，任何一方不得無償佔有。剝奪他方的財產和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關係中，民事主體的權利與義務是同時存在、相輔相成的，且權利義務對等、並按價值規律的要求進行等價交換，取得他人財產利益或得到他人提供的勞務應與其付出的代價相適應。

合同法是民法的子法，當然也應遵循公平和等價有償的基本原則，物業服務合同作爲合同的一種更是要體現該原則。物業服務合同作爲物業管理活動的基礎，是建立業主與物業管理企業法律關係的惟一的法律依據，在整個物業管理活動中處於核心地位。這一原則在物業服務合同中體現爲從業主這一方面來講，交納物業管理費的義務應與其享受到的物業管理服務的權利是對等和等價的，如果業主沒有享受到這一服務或享受的服務與自己所交納的服務費不對等，其有權追究物業管理企業的違約責任。

但是在物業管理“低收費、零收費”中，業主沒有交納物業管理費，就失去了要求物業管理企業達到期望的服務水平權利的依據。從物業管理企業這一方面講，物業管理"低收費、零收費"已經使物業管理部分或全部成爲一種附贈品，因而註定物業管理服務的質量是無法保證的。同時，由於物業管理企業向業主提供的是超低價或免費服務，在相當程度上不會顧及業主的反應和要求。

而業主享受的超低價或免費服務，也缺少參與管理的積極性及維護自身權益的主動性。

2.“低收費、零收費”違背《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定

物業管理“低收費、零收費”歸根結底採用的是一種價格競爭手段，這是一種不正當競爭，違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》第11條“經營者不得以排擠對手爲目的，以低於成本的價格銷售商品”的規定。該條款包括兩個方面，一是主觀標準，以物業管理“低收費、零收費”這樣一種營銷手段進入市場，其動機不能排除是爲了搶佔市場份額從而達到排擠對手的目的，二是客觀標準，即以低於成本的價格銷售商品。物業管理是種特殊的商品，一種準公共性服務商品，實行物業管理是爲了確保物業的正常使用，必須支付必要的成本，《物業服務收費管理辦法》第11條也對物業服務成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴重背離成本的一種定價方式，以低於戚本的價格銷售物業管理這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定。

3.“低收費、零收費”現象違背了《物業管理條例》的基本精神

《物業管理條例》第41條規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。《物業服務收費管理辦法》第5條規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及與服務水平相適應的原則。合理原則是指物業管理收費應因地制宜，以服務發生的成本爲基礎，針對不同類型的物業、不同對象、不同消費水平，合理地核定收費水平。質價相符原則，指物業管理服務的收費標準應與服務質量相適應。這些原則的目的就是要形成“質價相符”的物業管理收費機制，“低收費、零收費”的本質否定了在成本基礎上的合理定價，否定了質價相符的原則。如前所述，“低收費、零收費”偷換了“物業管理”的概念，抹去了業主應承擔的全部或部分義務，踐踏了物業管理質價相符的收費原則，使初步培育出來的物業管理消費觀念，倒退到計劃經濟福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。

“低收費、零收費”之所以捲土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會歷史原因的。目前我國物業管理行業是一個勞動密集型、技術含量不高，技術壁壘比較低的行業，物業管理企業大多是房地產開發公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發，誰建設”的舊模式，加之當前廣大業主的維權意識空前高漲，而物業管理消費意識和服務意識都不到位，物業管理法律法規相對滯後，在這樣社會經濟面臨轉型，物業管理市場競爭日益激烈，物業管理行業高速發展的社會歷史大背景下，“低收費、零收費”的出現是必然的。

三、“低收費、零收費”的對策思考

1.完善法制建設

法制建設是物業管理行業規範、長足發展的根本保障，針對我國目前物業管理不斷髮展的情況及我國相關立法進程，有必要對現行法律法規進行系統梳理、補充、修訂和完善，通過完善法制建設，進一步規範物業管理各主體在物業管理活動中的行爲。

2.強化行業自律

行業自律是市場經濟中企業 誠實信用"原則的突出體現，物業管理協會在行業自律中應起到組織、監督的主導作用。因此行業協會應及時、有效地建立會員強制入會、訓誡、通報批評、公開譴責和取消會員資格、會員誠信記錄檔案等相關自律制度。通過行業自律制度，提升物業管理行業協會的社會地位和信譽。

3.加強理論研究

物業管理理論研究是行業發展的不竭源泉，也是法律法規制訂的重要前提，加強理論研究，突出理論研究在行業發展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學科的理論研究，建立一支行業內專、兼職相結合的宏大的理論研究隊伍，是物業管理科學發展的重要基石。

4.創新制度設計

創新是發展的靈魂，創新制度設計是物業管理健康發展的必要保障。

在物業管理的外部，引入發達國家物業管理制度，如類似物業管理事務所等中介機構作爲第三方客觀介入，定期實施外部獨立的管理費會計審覈或外部審計，進行專業的物業服務質量評估。在物業管理內部，完善物業管理企業內部的管理制度，量化物業管理服務質量的標準，提升物業管理服務的水平和檔次。

5.正確引導輿論

人是教育的產物，物業管理作爲一個新興的行業，在其發展過程中對各個參與主體的教育和輿論引導是極爲重要和必不可少的。一個事物或現象的出現必然會衆說紛紜，但這些輿論並不都是全面的和準確的，這就需要發揮政府、行業協會、企業和媒體輿論導向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導到正確的方面來。

物業調查報告4

一、基本情況

xxxx物業有限公司地處xxx，成立於xxx年xx月xx日，是我縣物業管理服務行業的領跑者，註冊資金xxx萬元（由xxx出資入股xxx萬元、xxxx出資入股xxx萬元），社會信用代碼xxxxxx，中徵碼xxxxxx。法定代表人xxxxx，男，漢族，身份證號碼xxxx，任公司總經理。公司倡導“以人爲本”的管理模式，引進全新管理服務概念，擁有一支敬業精神強、專業素質高的員工隊伍，以“成就至尊服務，打造行業品牌”爲服務宗旨，全心全意實現對客戶的承諾。

二、經營情況

xxx物業有限公司，與城區大型小區（xxx、xxx）簽字了長期的物業管理服務，具有穩定的收入來源。

1、借款情況：根據徵信數據報告，該公司無借款記錄。

2、該公司經營管理正常，營業收入穩步增長。

3、根據報表數據情況分析，該公司短期償債能力較強。總體看來，該公司經營管理正常，隨着內部管理的不斷加強，企業盈利能力進一步提高，抗風險能力不斷增強。

三、抵押物

該筆貸款提供房屋產權抵押的.擔保方式；

以xxx個人所有的商鋪房產做抵押，建築面積xxxxxx平方米，位於xxx，（產權證號；xxxxxx權證xxxxxx字第xxx號）辦理了房地產抵押登記手續，產權清楚。

四、貸款用途

該公司申請短期流動資金xxx萬元，貸款主要用於流動資金週轉，該公司作爲一家物業公司，其服務對象主要是縣域的大型小區，現處於發展階段，資金需要量大。

五、還款來源

還款來源爲縣域幾個小區物業管理服務費收入，收入穩定，做爲此筆貸款的還款保障。

六、結論

綜上所述，貸款申請人主體資格合法，符合我公司貸款條件，所經營的行業盈利較好，貸款有足值抵押，建議給予xxx物業有限公司貸款xxx萬元整，期限爲xx個月，月利率xx%。

物業調查報告5

一、調查目的：

爲更深掌握書本上的物業管理理論知識與實際工作的相結合，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學的物業管理理論，探求物業管理工作的本質與規律。通過對望開物業管理有限公司的物業管理進行調查，能更深刻認識到物業內容，管理，服務，及其專業知識的運用。

二、調查對象

望開物業管理有限公司

三、調查成員：

劉梓程

四、調查方法：

資料法、問卷調查法、現場觀查法

一、公司簡介

望開物業管理有限公司乃長沙望城坡經濟開發區房地產開發總公司下屬專業從事物業管理的全資企業，公司成立於1995年，自成立以來，採取深圳物業公司的先進管理模式，創造了良好的服務形象，併成爲長沙市首批物業管理企業的佼佼者。望開物業註冊資金1000餘萬元，資質爲三級物業管理企業。公司下設方圓廣告公司、嶽麓區最大的室內集貿市場和摩托車市場，並擁有臨街商業門面4000多平米。雄厚的資金實力，規模健全的運行機制和廣闊的發展前景，使望開物業在市場競爭中形成了強大的優勢，先後接管了望城坡地區的望開區辦公大樓、開發區職工宿舍、四合院安置綜合樓、憩園小區等小型商住區3萬多平米的物業管理工作；接管了陽明山莊14萬平方米的大型住宅小區和長沙高新技術產業開發區“麓谷”市政設施3.5平方公里的物業管理工作，並且還負責管理開發區2.5平方公里的自來水管網。20xx年，公司又順利的接受了臺灣鴻升置業的委託，管理其在長沙市中心開發的3萬多平米，22層超百米的高層綜合性樓宇“鴻儀大廈”。經過七年的發展，望開物業已擁有員工136人，管理人員32人，專業技術執證人員36人。其中，大專以上學歷佔總人數的70%以上。望開物業的宗旨是“服務到永遠”。

二、存在的一些問題及解決方案

A.小區物業管理存在的問題及原因隨着城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業

主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題。具體表現在以下幾方面：

一）業主對權利義務的認識不對稱。隨着住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的`服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現爲:一是房屋維修養護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業管理費，尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業服務不到位自不必說，房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作爲不交費的理由。如此惡性循環，直至物業企業服務質量下降，乾脆關門走人，廣大業主也深受其害。。據瞭解，物業管理企業因收費難，物業管理工作難以爲繼，無奈撤出。

（二）企業對管理服務的定位不準確，我市物業管理企業從業人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業主和物業企業之間的矛盾。主要表現在：一是某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行爲不規範，對業主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業主排憂解難。特別是由於物業企業造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升，（在與業主的交談中瞭解到大門處的保安，總是歪歪斜斜的坐着，從來不盤查任何進出的人，哪些推銷員敲門推銷、貼小廣告方便得很）。二是物業管理企業從自身經濟利益出發，出租車棚、地下室等，用於經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益，（佔用5樓架空層，並出租牟利，甚至還在5樓的屋頂花園養雞！5樓的設計用途是作爲給全體業主休閒的場所，並計入公用面積要全體業主分攤了的。5樓的物業用房產權也是歸全體業主所有的，但現時已經被物業公司大肆出租！地下停車場是歸全體業主共同使用的，如有停車費收入也是歸全體業主所有的；即使只按每天停100臺次車計算收費，業主每天就被物業公司侵佔了1000元，一年就是好幾十萬！）

門口是物業用房被出租辦成了打字複印、賣煙的商店，進門以後是琳琅滿目的廣告，電梯更是廣告的世界（只是電梯間保持持續的髒）！電梯所到的每個樓層、包括電梯門本身，也被物業公司整成了廣告間。這還不包括不定期的接納各色商品佔用大堂搞促銷

三、從來不曾存在的業主委員會，經物業公司一通莫須有的操作，呼的一下就成立啦！

從沒見到過委員會的委員們收集業主的意見和建議，倒是聽說了委員們有怎樣怎樣的費用和待遇。這纔是真正可怕的！業主委員會流於形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會並沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，爲小區物業管理和發展帶來隱患。

B.解決物業管理問題的幾點建議:

1、提高業主意識，加快業主委員會制度規範化。相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋樑作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委託服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，並定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對於熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。對於物業管理費用的收取，在物業管理公司內，着重的也是物業管理費，他是物業管理的關鍵，物業管理小區的基礎就是在於物業管理費，物業管理費用支撐着小區的日常工作的進行，對於物管費用的收取，小區內的業主的繳納意見就各抒己見了。通常大部分業主會主動繳納，但總有那麼一小部分有各種理由拒交費用，要達到收費率高，也是一件很難做到的事，跟業主的素質也是有關係的。

2.（1）加強物業公司工作人員的培訓。讓他們明白自己的責任，職責，在每天的工作中要認真對待，應遵循公司的各種相關的規定，條例，認認真真的做好自己的工作。物業管理員要起到監督的作用。對於小區的保潔，保衛，環保，綠化等各項工作的展開，物業管理員，應對各位工作人員進行講解，對他們進行培訓.

（2）重視物業管理的重要基礎工作——設備管理。對於設備管理，管理處着重建立和完善設備管理制度;對各類設備都建立設備卡片;做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，並認真作好記錄，發現問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質化驗，以保證水質符合國家標準;發電機每月試運行一次;消防泵每月點動一次，以確保發生火災險情時，消防泵能正常使用。等等。

（3）搞好小區的清潔衛生，爲小區樹立了良好的形象。同時小區衛生質量也是決定物業管理水平的重要因素之一。每天要對小區的清潔衛生工作情況及清潔工進行不定期的檢查和巡視。清潔用品，工具，殘舊的要及時更換，衛生間和公共區域的清潔用具要分開，公共區域抹布每季度更換一次；對小區每個角落都要做到落實，如公共場所沒有蜘蛛網，無積水，無塵土等；垃圾清運，垃圾清運是否準時，是否日產日清，清運是否乾淨，垃圾清運過程中散落地面的垃圾是否清掃乾淨，是否每週清洗垃圾桶內外一次??

（4）所謂細節決定成敗，不管從事何種職業都有注意細節，特別是從事服務性工作的工作者，必須要一絲不苟，既然選擇了物業管理，就要對業主負責，不可以物業管理企業從自身經濟利益出發亂收費，或者收了費不做事。

3、在重大節日，物業公司與其接管的小區可以舉行晚會，增進物業公司與業主、業主與業主之間的感情，有利於日後的物業管理。

三：調查總結

1.在調查中，對於物業管理工作人員的工作內容切實真正的瞭解到了很多。作爲一名物業管理員，在小區內，一定要做到認知負責，爲區內的業主提供一個安靜，乾淨的公共環境，做事多多考慮業主，但不是所有都往業主身上想，做事應實際，真實，不欺騙作假。誠信真實的爲業主服務。。

2.通過調查，對管理處的設施管理設施管理、事務管理、保安管理有了初步瞭解，加深了我們對物業管理知識的理解，豐富了我們的物業管理知識，使我們對物業管理工作有了深層次的感性和理性認識。

3.通過調查，我們瞭解到現在物業管理在社會上沒有得到全部人們的認同，因此我們應該加強物業管理重要性的宣傳力度，提高全社會對物業管理的認識。物業管理企業應加強與業主之間的溝通及自我宣傳，使公衆對這新興行業有正確的認識，令每一位消費者及社會各方面人士都積極地參與，以消費者的眼光審視物業管理企業的經營行爲、服務行爲是否規範。尤其注重與新聞媒體溝通，利用報刊、電臺、電視等各種途徑對物業管理政策、作用和服務內容進行大規模的宣傳。同時，使新聞媒體瞭解行業的政策法規和特點，體會到物業管理行業的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過媒體的正面引導，推動物業管理行業健康地發展和壯大。

物業調查報告6

公司領導：

爲更加合理、準確制定XXXX小區前期物業收費標準，在期間，我們對XX市15家小區進行實地走訪及電話諮詢，瞭解其現行物業收費標準，爲制定XXXX小區物業收費標準提供參考依據，現將調研情況如下彙報：

一、收費標準的調研情況：

二、XXXX小區計劃收費標準：

1、電費按照元/度收取（包含公共區域用電費用）； 2、自來水水費按照元/噸收取（包含公共區域用水、用電費用）；

3、電梯使用費收取標準： 二樓元/平方米·每月

三樓以上在元/平方米·每月的基礎價上按每增加二層增加 0.01 元/平方米·每月；

4、物業服務費按照/平方米·月； 5、垃圾費：元/月·戶；

6、元/月·車位(該項費用需在物價部門審批後方可收取)

7、熱水價格：由於小區業前期估算入住率達不高，很難達到70%以上，熱水供應成本會非常高，因此目前建議小區熱水暫緩供應，價格待熱水正式供應後再定。

三、暖氣費用的收取

1、目前XX市冬季採暖費用收取的基本情況： 1)市集中供熱方式的採暖費爲5.80元/平方米； 2).各小區採用天然氣小區集中供暖方式的採暖費一般爲6.50元/平方米(此價格包含水、電、天然氣、人工、維修材料及管理費用等)

2、小區業主未入住的情況下，只可收取採暖費用的30%-60%，作爲基本運行費。因此在小區入住率達不到70%時，收取的'採暖費用很難滿足運行成本的需要，而新建採暖設備的質保期有限，因此今年冬季建議進行採暖試運行，不足費用給予一定補貼；

四、裝修期間計劃一次性收費項目及標準：

按照建設部110號文件及參考XX市一般物業收費項目及標準，可收取以下費用：

1元/戶(待裝修完畢及符合裝修要求後退還業主)；

2、建築垃圾清運處理費：元x建築面積/每戶； 3、裝修服務監管服務費：元X建築面積/每戶。

以上定價是在參考XXXX小區周邊及XX市其他同等規模小區的收費標準的基礎上綜合制定，收費期限暫定一年，一年後將根據小區實際運營成本及廣大業主的意見重新覈定收費價格。

物業調查報告7

一、我國城市舊區物業管理現狀

課題組對目前我國一些城市在舊區實行物業管理的現狀進行了調研，具體情況是：天津市物業管理截至20xx年11月底已接管整治項目166個，1000.3萬建築平方米，分別佔整治項目應實施物業管理個數和麪積的39.9%和43.99%。

廣州市老城區現已有99箇舊居民區推行了以社區服務中心爲主體的事業型基本物業管理，充分發揮街道社區服務中心的作用。目前，3個試點小區已基本引入了物業管理，小區的環境和居民的生活得到了明顯的改善，這一物業管理模式受到羣衆的普遍歡迎。

北京市在對舊小區實行綜合整治後，按照現代的物業管理模式進行管理。

吉林省白山市強化了住宅小區綜合整治，實行屬地化組團，區域化管理，改善小區整體環境。近年來市政府先後投入大量資金，由房產局牽頭，對市區的住宅小區進行綜合整治，實施拆倉房建綠地、修道路工程。

邯鄲市舊住宅區佔有很大比例。據統計，全市主城區內共有各類住宅區392個，其中原由房產部門統一管理的、各單位自行管理的、產權混雜的舊住宅區就佔323個。爲徹底改變舊住宅區髒亂差的狀況，20xx年，市委、市政府提出用3年時間，不斷加大力度，晉級升檔，完成主城區全部住宅區的綜合治理任務，大力推行物業管理，爲廣大城市居民創造一個整潔有序、優美舒適的生活環境。

20xx年6月，長春市物業管理與社區管理相結合整治舊區試點工作方案已上報省建設廳，結合物業管理工作現狀，朝陽區湖東小區和鐵路小區(建築面積分別爲34萬平方米和3萬平方米)被確定爲舊區整治試點區域。

從以上各城市對舊區的管理來看，舊區的物業管理工作已逐漸成爲各城市關注的重點，但如何徹底有效地對舊區進行管理還有待研究、實踐。

二、目前各地對舊區物業管理採取的普遍方法

現在舊區推行物業管理一般都是按照先治理後管理，治理與管理緊密銜接的原則進行。同時，各地也根據自己的實際情況採取了不同的管理模式。

從管理模式上看天津市目前主要有三種：一是以房管部門成立專業公司接管爲主，天津和平、河西、南開三區房管局都成立了局屬專業物業管理公司，以市場化運營模式，取得一定成績：共接管小區36個;二是以街道、居委會模式進行管理爲主，紅橋、河東、塘沽、漢沽四個區，共接管小區42個;三是以單位模式進行管理爲主，河北、河東和大港區三區，共接管33個。

長春市對於老的沒有實施物業管理的區域，即“舊區”，將採取物業管理與社區管理相結合的新思路。

在推進舊城區住宅小區物業管理過程中，廣州根據小區的實際情況分類型、分層次推進，引導居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業管理方式。如推行了以社區服務中心爲主體的事業型基本物業管理，充分發揮街道社區服務中心的作用。

北京提出各區(縣)政府要加強對老舊居住小區的綜合整治，動員產權單位、產權人、使用人、物業管理企業共同出資改造居住區環境。在此基礎上，通過試點，結合公房出售，摸索經驗，建立不同形式的、適合老舊居住區特點的物業管理方式。

三、目前舊區物業管理中存在的幾個典型問題

不管各地採取怎樣的物業管理模式，在實際工作中都遇到了幾個典型的難題，這些難題直接影響着居民對物業管理工作認可度和物業的正常運行，並制約着舊區物業長效管理，值得其它未實行舊區物業管理的地區注意。

(一)舊區物業收費低，收繳率低，物業管理企業不願接管

舊區物業收費低，政府制定的物業服務基準價格偏低，物業管理公司入不敷出。比如天津市，針對舊區多年來形成的收費機制，天津市各區對舊區物業收費大致實行兩種模式：一種是按建築面積收費，一般不超過0.3元/平方米;另一種是以房型收費，大致分獨單、偏單、三室，並根據提供的服務標準制定具體的收費價格，一般獨單5～6元;偏單7～8元;三室9～10元;以目前的情況看，大多數改造後的舊樓區還是以房型收費爲主，可以看出，舊區收費標準無法和現有的普通商品住宅小區接軌。同時舊區物業管理還處於“福利”或“半福利”狀態，業主觀念尚未轉變過來，不願交費或少交費，物業收費率低，天津市平均收繳率僅爲50%。多數物業管理企業難以做到收支平衡，經營非常困難。實際上舊區房屋及設施設備都急需維護與維修，物業管理費更需提高。而與此同時許多舊區的住戶大多是低收入階層和承租戶，要想改變目前這種狀況難度可想而知。

(二)維修基金嚴重匱乏

舊區許多房屋是房改房，房改後，按照商品房統一管理模式要求，必須提取維修資金，提取比例爲房款的2%。而事實上，不少地方維修資金還得不到完全落實，追繳比較困難。再加上不少房改房房屋質量普遍較差;長期的低租金使房屋得不到及時的維修養護，造成房屋完好率低、設備陳舊、老化，給維修造成了較大壓力。另外還有一些私產舊房，由於過去交易手續的不完備，維修資金也沒有按時足額繳納。

(三)法律法規尚不完善，人們的民主參與意識不高

雖然現在各城市對舊區的物業管理大都比較重視，而且也意識到了法律法規的不健全，但要在短時間內建立起完善的法律法規也是不可能的，只能隨着時間的推移，針對舊區出現的新問題，逐步建立。現在許多城市已出臺了一些法律法規，在其中對舊區管理作了規定，如北京，相繼出臺了《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》、《北京市居住小區物業管理服務標準》以及即將出臺的《北京市物業管理服務質量標準》等;天津市相繼出臺了《天津市物業管理條例》、《天津市商業維修基金管理辦法》、《天津市舊區物業管理服務用房購置和管理規定》以及《關於舊區物業管理服務收費有關規定問題的通知》等;邯鄲市出臺了《公有住房售後維修養護管理辦法》、《公有住房售後維修養護辦法補充規定》、《物業管理企業資質管理暫行規定》、《邯鄲市城市住宅區物業管理辦法》和《邯鄲市原建住宅小區物業管理分等級收費實行辦法》，這些都值得各地借鑑。但同時，由於一些法律法規宣傳不夠，人們的民主參與意識不高，許多居民不遵守這些法律法規，物業對這些行爲又難以有效控制。因此，如何儘快制定適於舊區物業管理的制度以及如何使這些制度有效地得到執行，是值得有關部門考慮的問題。

(四)接管進度慢，物業管理形同虛設

在一些已綜合整治過的舊區，可以看到自行車存放處、對小區的封閉、門衛的值班室等設施，但同時也注意到自行車存放處沒有幾輛自行車，人們還是按原來的習慣隨處停放;小區雖用柵欄圈住了，但出口太多，擋不住出出入入的小販;門衛值班室內沒有門衛。另外，小區內沒有物業管理辦公用房等，接管進度慢，物業管理形同虛設。治理與管理如何緊密銜接值得各地關注，不要將治理的成果付諸東流。

(五)新舊管理體制銜接難

過去，舊區的管理主要依靠街道居委會，同時還有供水、供電、供氣等部門的協調配合，而現在實行新的物業管理體制後，許多地區物業管理公司與供水、供電、供氣等專業管理部門之間還沒有建立起規範的委託服務關係，出現問題，容易造成扯皮;街道基層組織的行政管理與物業管理公司的經營管理存在責任劃分不明確、職能交叉重疊、互相爭權現象。

四、我國城市舊區物業管理辦法的框架設計

在對城市舊區實行物業管理的時候，必須分階段、分步實施，逐層深入，要治理一個，管理一個，注重效果而不是數量和過程，要循序漸進，不可操之過急。具體管理辦法如下：

1. 做好舊區物業管理實施的準備

深入舊區進行物業管理的宣傳，講解相關的法律法規(主要是針對舊區的一些具體規定)，加深人們對物業管理的認識;對舊區的物業現狀進行摸底(如產權情況、新舊程度、管理單位及現狀等);摸清舊區居民對物業管理的需求(如居民對原有物業管理的評價、居民的收入水平、居民對新物業管理方式的認知程度等)。

2. 對舊區進行分類，制定相應的物業管理辦法

在推進舊城區住宅小區物業管理過程中，要根據小區的實際情況分類型、分層次推進，引導居民按自身的承受能力選擇符合實際的物業管理方式。目前各城市採取的物業管理方式主要如下：對環境配套比較好，房子比較整齊，產權比較分散，住戶有一定經濟承受能力，對物業管理需求較迫切的住宅小區優先進行整治，可參照新區開展現代化的物業管理;對配套比較差，房子比較舊，住戶經濟承受能力有限，對物業管理需求一般的住宅小區，以房屋維護爲重點進行單項物業管理，隨着條件改善，逐步增加服務內容，同時應注意選聘專業的物業管理公司進行這些管理，逐步納入到現代化的物業管理上。

3. 及時總結經驗與教訓，妥善解決易出現的各種問題

通過對舊區實施物業管理的城市的調查研究，目前急需解決的幾個問題如下：

◎ 物業收費

要解決物業收費低、收繳率低、物業管理公司入不敷出的情況，可採取的措施如下：

(1) 明確業主公約。事先對小區的服務內容、服務標準、收費標準及收費方式(物業費可以實行低取費、菜單式，按項定價的方式)實行由當事雙方協商確定，制定本小區的業主公約，同時應注意公約不得違反當地的法律法規。政府要給物業管理企業對違反“公約”的人有“罰”款權，這種“罰”款不同於“行政罰款”，而是要求違反“公約”人要對遵守“公約”人的侵害承擔賠償責任。物業管理企業進行“罰”款的依據是“公約”，“罰”來的款只能轉入物業的公共維修資金和用於物業管理的費用支出，而絕不能進入物業管理企業的“利潤”或“罰款”人的腰包。法院或仲裁機構對物業糾紛主要應依“公約”判案。“公約”不僅約束業主，同時也是對物業管理企業的約束，在企業不能按要求管理物業時，業主同樣可以依據公約的規定提出警告、“罰款”甚至終止合同。

(2) 在小區顯眼的地方張貼服務內容及服務標準、收費標準、收費方式以及對違反公約的處罰措施。

(3) 公有租賃住房應從租金中提取一定比例的物業管理費用，物業管理單位要相應承擔一定的責任。專業部門委託給物業管理單位承擔綠化和道路養護的，有關部門應給一定的費用。

(4) 物業管理企業可就地吸納下崗職工，享受優惠政策，降低運行成本，把有限的收入用在服務上，同時也解決了這些業主交不起物業費的難題。

(5) 以政府補貼的形式，作爲資助特困家庭繳交物業管理費的專項經費。

(6) 業主與物業管理企業可以採取包乾制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

(7) 控制物業公司的進駐資格。在實行物業公司管理的小區，一定要選擇規模較大、社會信譽好、企業知名度高、管理人員素質高、管理服務質量好、羣衆滿意率高、具有較強市場競爭力的公司，這些公司的管理好，資源配置的能力強，直接管理成本低，從而即使物業管理費用低些也有利益可圖。再者，公司管理得好，居民必然按時交費的就多，收繳率相應的就會提高。

(8) 加強物業公司與業主之間的溝通。物業公司平時應注意舉辦一些活動，加強與業主之間的溝通。如不定期邀請社區有威望、較熱心的業主座談;“六一”兒童節組織有孩子的業主一起活動;爲老年人舉辦書法繪畫比賽;組織社區人們跳健身操等。別看舉辦這些小型的活動事小，但是它的作用和意義卻不能輕視，通過一個個不同形式的活動，促使物業與業主、業主與業主之間進一步的瞭解，有益於小區和睦氣氛的培養，有益於不少問題的解決。

(9) 可以採取物業繳費社會化的形式，讓居民把物業費直接交到銀行，爲居民建立信用體系，對那些有能力支付物業費卻以各種理由拒交的業主進行制裁，同時，對物業公司也應實行信用機制，建立信用體系。如果物業公司不能履行職責，將拿不到管理費或少拿，以打消一部分按時交物業費業主的顧慮。

(10)政府應出臺有利於舊區物業管理更優惠的政策，對積極參與舊區物業管理的物業管理公司給予補貼和扶植。如政府在稅收等方面給予一定的政策優惠，同時撥出專款補貼給物業管理公司，保證物業管理公司能保本微利，在正常經營狀態下不至於虧損嚴重而紛紛退出房改房物業管理市場，從而扶植物業管理公司接手舊區的物業管理，形成良性循環機制，待條件成熟時再按照市場化的模式進行運作。

◎ 住房維修資金

要想成功地歸集維修資金，徹底改變傳統的“以租養房、以租養人”的房屋維修管理模式，實現“市場化、社會化、專業化”的'現代物業管理的房屋維修模式，保證房屋及其設備的正常使用和運行，各地應採取的措施主要有：

(1) 儘快出臺相應的法律法規。如北京市國土房管局《關於規範和加強本市居住區物業管理的若干意見》中規定：商品住房和公有住房出售後都應建立住宅共用部位、共用設施設備維修資金，用以保障住房售後的維修管理。雖然現在有許多城市注意到了舊區維修資金的問題，但由於實施難度大，一些城市在政府規定中未涉及舊區維修資金的收取、管理和使用，各地應根據本地區的情況儘快出臺相應的法律法規，以便有法可依。

(2)加大舊區維修資金的歸集力度。國家有文件明確規定：“舊有公房出售時，購房者按購房款2%的比例，向售房單位繳納維修基金”，因此，對舊區內公房轉爲私產的一定要進行維修資金的收取;對於還是公有租賃住房的應儘快制定維修資金統一歸集的辦法，使它們也納入住房維修基金，進而形成統一、可靠、有效的住房保障機制，不斷完善資金繳存程序，簡化手續，使新老政策儘快並軌。同時還要對公有住房售後維修資金進行整合。

(3)建立完善的維修資金管理制度。維修資金涉及廣大業主的共同利益，資金的管理、使用及歸集要有一套嚴格的制度，設專門的管理機構。在物業專項維修資金的監管方面，廣州市大力推行物業專項維修資金“一戶一存摺”和“維修資金專用卡”的維修資金管理制度，即每一業主都有維修資金專用賬戶，廣大業主能隨時瞭解、監督維修資金的使用情況，並由專門的部門監督管理專項維修資金，以維護廣大業主的切身利益，值得各地借鑑。

◎ 理順各部門的職責

物業管理與社區管理、社區服務、社區精神文明建設及供水、供電等到部門的專業管理有着密切的聯繫，搞好物業管理單靠一家不行，只有充分發揮政府主管部門的核心作用，各部門密切配合，共同促進才能實現。

在處理物業管理和社區管理的關係上，要充分依靠街道、居委會。物業管理是社區管理的基礎，是社區服務網絡的重要組成部分，也是社區精神文明創建的重要力量。要在街道、居委會的配合支持下，理順小區管理體制。

在處理物業管理和供水、供電等部門的關係上，可按照新小區的辦法進行管理。同時業主委員會是物業小區(大廈)業主民主協商、自我管理、平衡利益機制的組織。政府主管部門應積極指導業主籌備小組召開業主大會，組織成立業主委員會。按照新小區的管理方式促進業主委員會與物業公司之間的雙向選擇、合同約束機制的發展，推動物業管理行業向規範化、專業化和規模化發展。

總之，在理順物業管理和其他各部門的關係上，應以物業管理爲主，其他各部門爲輔、積極配合小區的物業管理，改變過去存在的環境差、服務差、管理差的小區形象，爲老百姓創造和保持一個安全、整潔和舒適的居住環境。

物業調查報告8

爲了貫徹落實市委市政府關於加強對物業行業的監督管理，解決物業服務中的突出問題，努力改善城市人居環境，實現建設宜居城市的目標。根據區政府的安排，我們對全區56個小區，18家物業公司的基礎情況進行了詳細的調查，調查情況如下：

一、基本情況

我區共有物業公司18家，其中具有一級資質的物業公司1家；二級資質的3家；三級以下的14家。物業公司物業費收繳率達到90%的1家；達到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家僅能達到20%。

我區現有物業小區56個，樓房937棟樓，住戶70479戶。無物業公司管理的散樓有97棟，住戶5854戶。其中省級示範小區15個；市級示範小區18個；其它小區19個。

二、存在的主要問題

（一）管理體制不順暢，人爲增加了管理難度。

政府行業主管部門的職能、權利、義務不明晰，權利過於集中在上邊，形成了區級政府物業管理部門有人力開展管理工作、事實上卻無力去管，而市物業管理部門有權管、卻無人管的局面，人爲地設臵了管理障礙，增加了管理難度。物業管理工作的重點在基層，管理的主體也應該在基層，只有這樣，管理工作才能做到經常性、連續性，才能形成良性循環。因此其主要職能也應該體現在基層，事實上《物業法》也是這樣規定的。按照物業法的有關規定，縣區物業管理部門應該具有對物業企業監督、檢查、考覈、資質初審、以及處罰等職能，這些職能是政府物業行業管理部門最基本的監督物業企業履行自身職能的有效手段。但區物業辦成立後，市裏下放給區物業辦的職能中，不具有對物業企業的資質初審（物業公司准入和退出初步審查審驗權）和對物業企業違規處罰的職能。這就無法保證縣（區）政府有效監督物業企業履行職能的效力，因此物業企業的管理問題、服務問題就無法有效得到解決。同時，區政府雖然成立了物業辦，但沒有相應的辦公經費、沒有公務車輛，無法實現有效的、經常性的管理。

（二）制度法規不完善，開展工作無依據。

物業行業系統（包括政府行業主管部門、物業企業和業主委員會）制度不健全，法規不完善，就不能依法實施有效管理和服務。主要體現在：一是政府物業管理部門沒有健全的對物業企業進行監督、檢查、考覈的制度，致使物業企業大多處在自由管理，隨意服務的無約束狀態，只有出現問題時，纔有人去過問；二是物業企業即便不履行服務的職能，政府也沒有對其實施處罰的有效手段和依據，長此以往，問題越堆越多；三是物業企業對業主私自搭建、拆改、違章建設等問題沒有有約束力的監督手段和解決問題的法律依據，致使業主私搭亂建、私拆亂改等行爲屢禁不止，危害極大。這些問題說明，在物業管理實踐中，法規建設遠遠落後於住宅建設速度，制度和法規不健全，上述問題就會長期存在下去，物業管理和服務工作就無法實現依法有序開展。

（三）物業管理不規範，服務水平不高。物業企業內部管理不規範，整體服務水平較低，業主與物業企業之間矛盾重重，互不理解，導致了物業企業收取物業費成了難題，而物業費收不上來，服務就更上不去，長此以往，惡性循環。我們調查過的物業公司沒有一家能將收費情況、費用使用情況、服務內容和收費標準等重要信息進行公開。到現在，幾乎全部業主對物業公司應該收取那些費，收費標準是多少，開展了那些項目的服務，收取的費用是如何使用的不清楚。這些信息不公開，一方面暴露了物業企業管理不規範的問題，另一個側面反映了物業企業沒有很好的樹立“以人爲本，服務第一”的理念。由於缺乏這樣的理念，物業公司的服務不到位、服務質量差、業主不主動繳費、不願意繳費的問題就成了制約物業管理水平提高的老大難問題。通過調查得知，我區除車輛廠物業公司繳費率達到90%以上外，其他公司多數連70%都難以達到，長此以往，形成了“服務不到位、業主不交費、服務更不到位，業主更不繳費”的惡性循環。尤其是老舊小區，問題更爲突出，有的物業公司乾脆關門走人。在我區，最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的景南小區開發商捲走房屋維修基金的問題；景南4號樓房屋無產權的問題至今無法妥善解決。

（四）老舊小區基礎條件差，管理上不去。

我區老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，開發商遺留問題多，導致多數老舊小區管理跟不上，甚至是無物業管理。在我區，根據基礎條件可把小區分爲三類：一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，佔全區物業管理住宅區面積67%；二是實行半封閉管理的住宅小區，佔全區物業管理住宅小區面積的23%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，佔全區物業管理住宅小區面積的10%。其中，老舊住宅區面廣量大、建設標準普遍不高、歷史欠賬多，小區功能不完善、硬件建設差、設施和設備老化、物業費收取比率低、房屋維修基金缺失、開發商遺留問題多等問題十分突出，這些問題長期得不到解決，物業管理在這些小區無法正常開展。

（五）物業企業准入不規範，缺乏相應的退出機制。在我區18家物業企業中，具有二級以上資質的物業企業僅有4家，三級以下資質的物業企業多數不具備開展物業服務的能力。這些物業公司幾乎全部是過去開發公司派生出來的子公司，大多沒有通過正規的渠道進入物業管理行業，公司管理不規範，服務不到位的問題成了普遍性的問題。加之政府在行業管理的過程中，沒有引入競爭機制，沒有建立相應的退出機制，致使物業企業管理不規範、服務的隨意性大，交叉管理問題嚴重，重收費輕管理問題突出。在我區，甚至有兩家物業公司管一個樓、一個小區的現象。

（六）業委會成立難，羣衆參與度低。

由於物業管理在我市和我區還處於發展時期，參與物業管理的業主委員會更是新生事物。各小區業主對業主委員會組織普遍不瞭解，缺乏主人翁意識，對成立業主大會參與物業管理漠不關心，再加上如今的小區業主來自四面八方，情況互不熟悉，利益訴求不盡相同，因此大多數人對此抱有事不關己、高高掛起的無所謂心態，導致召開業主大會、成立業主委員會較爲困難。有的小區即使勉強成立了業主委員會，但由於缺少敬業、富有號召力的業主委員會組成人員，平時疏於活動，形同虛設，沒有發揮其應有的作用，更無法實現真正意義上的自治管理。另一方面，由於業主委員會的法律地位並不十分清晰，許多棘手問題難以處理，作爲自治組織的業主委員會難有大的作爲。

三、解決物業管理問題的幾點建議:

（一）進一步理順體制，增強管理效力。

物業管理工作要想從根本上得到改善，必須從體制機制入手解決問題。爲此，政府必須下決心把物業管理的職能下放到便於實施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業管理部門；必須使基層政府在管理物業行業的過程中，具有有效的、科學的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。同時，市政府在批准各區成立物業辦的同時，必須把辦公經費和交通工具列入財政運算，確保工作能正常運行。

（二）建立健全制度，完善配套法規。

健全必要的工作制度，完善配套的法律法規是做好物業工作的根本保證。一是要在政府物業管理部門建立健全對物業企業檢查、考覈、年審、獎懲等必要的工作制度，通過健全的制度保證，促進物業企業管理和服務的規範化。二是在物業企業內部進一步完善管理機制，開展規範的管理和服務，向社會公開收費、服務、收費支出等重要信息，通過向社會公開這些信息，讓業主明明白白交費，清清楚楚接受服務。只有這樣，物業公司和業主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關係。

（三）政府要主導老舊小區改造，逐步解決問題。政府作爲物業市場的管理和協調主體，必須對確保物業市場的健康發展肩負起必要責任。在我市和我區，由於對物業市場的認識、管理、以及在房地產開發過程中遺留的各種問題，導致了老舊小區基礎條件差，歷史欠賬多，管理跟不上。如果政府不下大決心、加大投入，這些問題就會長期困擾我市物業市場的健康發展，我市建設宜居城市的目標就不會順利實現。因此，政府在通過房管、規劃、建設等部門加強對房產開發行爲的約束的同時，要加大對老舊小區基礎設施建設的`投入力度，改善老舊小區功能不全、基礎設施老化等問題，逐步改善老舊小區的居住環境，從而促進我市物業市場走上健康發展的道路。

（四）規範物業市場，建立競爭機制。

物業市場的供需主體是物業管理企業和業主，而物業市場的協調主體是政府及其行業行政主管部門。因此，政府有責任通過制定政策、完善法規、加強監管、改進服務等途徑，積極營造規範的物業管理市場氛圍和經營環境。政府要依據有關的法律法規，根據我市物業管理實際，嚴格、科學的把好物業企業的准入和退出關，建立科學的激勵和競爭機制，杜絕開發商建一處樓、誕生一個物業公司和一個小區、一棟樓房多家物業公司管理的不規範管理現象。要在物業企業之間建立必要的競爭機制，建立嚴格科學的退出機制，讓物業企業之間感受到競爭的壓力，逐步提高物業企業的管理水平和服務水平。

（五）加大宣傳力度，逐步提高認識。

全社會（包括政府各部門）必須進一步提高對物業工作重要性的認識，增強關心物業、支持物業的責任感。現代物業管理包括“保安、保潔、保綠、保修、保養、保管及其他服務”等諸多職能，是一個性質十分特殊的綜合性服務行業。對政府來說，物業是新時期構建和諧社會的重要因素，物業企業客觀上承擔了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場化的表現形式；對市民而言，物業維護了家園的舒適安寧、潔淨美麗和整潔有序，有效地提升了居住環境的生活品位。良好的物業是小區房地產開發積聚人氣的重要因素，也是使房產長期保值增值的重要原因。因此要在全社會中廣泛宣傳物業管理在現代生活中的重要作用，特別要提高各級領導幹部的認識，努力營造有利於物業發展的良好氛圍。要切實提高物管行業、物管從業人員的地位，讓物業管理人員享受到與之相適應的政治和生活待遇。

（六）依法成立業委會，逐步理順供需關係。

在全區範圍內，依法成立業主委員會，逐步理順社區居委會、業主委員會和物業企業三者之間的關係，在物業管理上，形成良性互動。社區居委會和業主委員會都是小區居民的自治組織，這兩個組織是街道社區和小區業主利益的維護者和實踐者，而物業企業是在社區居委會和小區業主委員會監督下提供物業管理和服務的企業。一方面要發揮社區居委會和小區業主委員會的主觀能動作用，增強他們的責任意識、維權意識和監督作用，另一方面通過政府行業主管部門，協調好、理順好社區居委會、業主和物業企業之間的各種關係，使社區居委會、業主委員會和物業企業之間建立良性互動的關係，從而促進物業管理和物業服務進一步規範化、合理化。

物業調查報告9

物業管理問題是加強社區建設，構建和諧社會的重要內容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890餘件，主要是房屋質量不好、高層供水難、衛生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業管理工作的問題。就此，我辦於近日進行了調研。

一、小區物業管理基本概況

我市物業管理自1998年起步，現已有物管企業61家，其中二級資質企業3家，三級資質企業48家，暫定級企業10家，從業人員3000多人。已交付使用的住宅物業管理項目118個，總建築面積668.69萬平方米，其中已成立業主委員會的有81個小區；在建住宅物業管理項目（實施前期物業管理）27個，總建築面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業管理部優稱號的1個，省優稱號的20多個。

二、小區物業管理存在的問題及原因

隨着城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。具體表現在以下幾方面：

（一）業主對權利義務的認識不對稱。

隨着住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現爲:一是房屋維修養護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業管理費，尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業服務不到位自不必說，房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作爲不交費的理由。如此惡性循環，直至物業企業服務質量下降，乾脆關門走人，廣大業主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業主與新雨物業糾紛，最終兩敗俱傷。據瞭解，目前我市已有七、八家物業管理企業因收費難，物業管理工作難以爲繼，無奈撤出，涉及13個小區,50多萬平米住宅。四是業主委員會流於形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會並沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，爲小區物業管理和發展帶來隱患。

（二）企業對管理服務的定位不準確

我市物業管理企業從業人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業主和物業企業之間的矛盾。主要表現在：一是某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行爲不規範，對業主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業主排憂解難。特別是由於物業企業造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。日常維修是物業管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。三是部分物業管理企業從自身經濟利益出發，出租車棚、地下室等，用於經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。

（三）老舊小區基礎條件不配套

我市物業管理住宅小區分爲三類：一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，佔全市物業管理住宅區面積40%；二是實行半封閉管理的住宅小區，佔全市物業管理住宅小區面積的21%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，佔全市物業管理住宅小區面積的39%。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢羣體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：一是可用於小區管理與服務的物業管理用房、車庫配套設施數量低，無法建立市場化管理運作機制。二是安全防範設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。三是小區支幹道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道牆面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。五是小區綠化佈局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。

（四）開發商遺留問題的解決不到位

開發商遺留問題突出，相關部門沒有按規定進行驗收，嚴重影響了物業管理。一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環節缺乏有效監督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業主未得到承諾利益，引發物業服務收費矛盾，也制約了物業管理的順利開展。二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權屬界定不清，易引發糾紛。有的開發商侵佔和出售配套公用設施所謂“使用權”，侵害了業主利益，留下了隱患，加大了後期管理難度。三是房屋質量問題。新區交付使用一段時間後，房屋質量問題陸續暴露出來，物業公司難逃其咎。此外，物業管理市場競爭機制未建立,有些物業管理企業爲了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標準接管物業，也爲日後的管理工作埋下隱患。

（五）熱難點問題影響物業管理正常運作。

1、供水、供電設施移交不到位。一些開發建設單位沒有將小區的供水、供電設施移交專業部門，而是交由其子公司，即屬下的物業企業管理，留下隱患：一是水、電是專業設施，物業企業維護能力不足；二是出了故障後，與專業部門相互推諉扯皮；三是開發企業一旦改制，先天不足的物業企業又承擔不了相關責任。

2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點，涉及牡丹園小區、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、採秣小區、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區建設時，內部管道口徑小，且部分地區地勢高。近幾年，我市東南成片開發了許多小區，管道壓力更大。高層供水缺乏系統的改造方案，只有在小區新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。

3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業管理的三大難題。依法制止這些問題的發生，物業公司有畏難情緒，也苦於沒有處罰權，無法盡責，只得放任自流。

4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區公共照明設施的電費和維修標準偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業企業人員工作責任心不強，主動維護小區照明設施的`意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦後才被動維修。

（六）現行物業法規操作困難。

1、現行法規與監管體制不順。如房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管處和裝飾辦監管，責任主體不明確。

2、行政監管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創水務公司認爲只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作爲主管部門的房產部門卻無法干預。

3、現行法規中關於房屋維修基金的使用規定，脫離了我市市情，難以操作。

4、成立業主大會的規定過於繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。

三、解決物業管理問題的幾點建議

1、加強政府管理和引導，完善物業管理法制建設。

在已制定的《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》基礎上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發企業、物業公司和業主各方的責任、權利和義務；深入宣傳相關法律法規，讓廣大業主瞭解物業管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業企業做好管理工作，同時也要善於運用法律武器維護自己的合法權益；進一步規範物業企業工作行爲方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優秀物業管理企業引進來，以改變物業從業人員素質差，服務不規範，專業性不強，企業運作透明度不夠的落後狀況。

2、提高業主意識，加快業主委員會制度規範化。

相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋樑作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委託服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，並定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對於熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。

3、嚴格把好小區驗收關，努力推進老舊小區改造。

開發商遺留問題日漸成爲新建小區的物業管理難點。小區竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關；要監督物業管理企業承接物業時必須履行的程序，堅決避免一些物業企業因盲目擴大管量而草率接管，爲日後正常運轉和自我發展留下隱患。有關部門要加大對老舊小區物業管理規劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業管理企業要與社區緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。

4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。

上海市房地資源局提出了《物業管理區域重大事件報告制度》和應急預案，明確規定了房地產行政管理部門和物業管理企業在應對 這類事件時應付的職責，還設立了全市統一的報告重大突發事件特服電話，24小時受理物業管理重大事件報告，各區縣房地產行政管理部門和物業管理企業也分別設立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執行情況和應急預案體系的建立情況列入區縣房地產局，物業管理企業和小區經理的工作考覈內容，對未按規定報送通報，公佈有關突發事件信息，不服從管理部門統一應急指揮和處置以及未及時應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關部門要積極創造條件，借鑑上海市和全國其它先進物業管理城市經驗和做法，積極探索多樣化物業管理方式，不斷改進和完善物業管理工作，努力爲人民羣衆創造和諧的社會環境。

物業調查報告10

物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，加強居住小區物業管理，改善居民生活環境成爲人民羣衆普遍關注的熱點問題。此次調查聽取了xx小區對該區物業管理工作基本情況的介紹，實地走訪了部分業主和物業服務公司，對一些居民進行了調查問卷，通過認真分析提出相應的對策。現將調查情況報告如下：

一、物業管理工作的基本情況

據調查，xx小區位建築面積72374.23平方米，其中住宅建築面積約71280平方米，共計25棟792戶，始建於xx年，全部爲多層住宅樓，每戶面積約90平方米。於xx年交付，入住率達到87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢，小區綠化面積是建築面積的35%以上。該小區物業服務公司擁有管理服務人員18人，小區只有一個主出入口，屬於全封閉小區。設有地上停車位153個，以及地下停車場，配置了一處兒童娛樂園，有獨立的物業管理用房，小區主要道路以及單元口都配備了攝像監控系統。

二、小區物業管理存在的問題

1、物業管理企業反映存在的問題：

一是業主對物業服務的意識談薄;

二是房屋維修養護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立;

三是不服從管理，亂扔雜物現象時有發生，自律意識淡漠;

四是少數不按時交納或不交納物業管理費;

五是前期配套設施不完善。主要表現在：中控門未起到相應的作用、沒有配套的宣傳欄、沒有自行車摩托車車棚等;

六是物業可使用費用太低，導致物業企業不能正常的服務和運行。

該物業公司管理人員介紹：該公司現有職工共計18人(其中保潔6人、門衛3人、監控5人、水電工1人、會計1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬多元，而就算全額收取物業費才2萬8千餘元，根本就不夠企業的正常運行，只能僱傭一些退休工人，否則企業根本無法維持。

2、業主反映存在的問題：本人分別對小區部分業主進行問卷調查，業主集中反映的問題主要有：

一是物業管理開始比較好，但一個月以後就不行了，門衛的僱傭都是老人，反映比較慢，從而失竊的現象時有發生;

二是小區內的監控沒有發揮應該有的作用，失竊過後出現監控死角;

三是外來人員以及車輛進出比較隨便，平常大清早就有人在小區內叫賣，影響業主休息，管理沒有到位

四是公共設施損壞不能及時維修;

五是樓道衛生不能按時打掃，往往是一個星期才能打掃一次;

六是宣傳不到位，不知道物業到底是幹什麼的，也不知道有業主委員會這個機構。

3、調查發現的問題：

一是業主和物業管理企業矛盾突出。物業管理服務行爲不規範。該物業公司是分公司，聘用人員沒有一人取得物業管理上崗證，從業人員整體的素質不高，服務水平不高。物業管理企業服務不規範、不到位、服務質量差，只能做到最基本的環境衛生及綠化維護，對車輛亂停亂放、外來人員進出等基本管理沒有盡到應該盡到的義務。沒有物業宣傳，整個小區沒有相關的物業宣傳，未按規定公佈收費項目以及收費標準，物業日常服務收支不夠透明。加上業主對權利義務的認識不對稱。隨着住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清，有的甚至不知道物業是幹什麼的。業主反應問題得不到及時解決，使業主和物業管理單位矛盾日益突出;

二是物業費難收。小區物業費收取難原因很多，不交費的理由更是多種多樣，主要表現在：房屋質量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對物業管理服務不能滿足個別住戶要求等，都作爲不交費的理由。該小區物業管理費是按每0.4元/平方米收取。物業費收取率爲80%左右，空置房只收取部分，物業費不能按期繳納，就會造成惡性循環，如此惡性循環，直至物業企業把心事都放在了收取物業費上，而無心服務導致服務質量下降，廣大已交業主一同深受其害。而物業公司對不交費業主只能是上門追繳，其他毫無辦法;

三是業主委員會流於形式。小區業主不知道有業主委員會，主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會並沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，爲小區物業管理和發展帶來隱患。

三、對策和建議

1、加強宣傳，廣泛發動。物業管理是一項新興發展行業，爲確保小區物業管理工作的順利開展，物業管理企業必須必須多渠道、多形式、多角度地開展宣傳活動，公開物業收費標準和物業日常項目開支的情況，讓業主明確交的物業費用在那裏了。讓市場經濟觀念深入人心，增強業主物業管理消費意識，花錢買服務的意識，讓業主心中明白傳統的房屋管理和新型的`物業管理的優劣，使業主認可、理解、支持物業管理。同時要深入基層，調查研究，摸清社情民意，廣泛聽取業主意見，科學制訂物業管理方案，爲小區物業管理的順利實施提供保障。

2、理順關係，明確職責。物業管理是一個社會性工程，涉及面廣，情況複雜，爲確保工作的正常開展，必須協調各部門，明確職責，理順關係。一是要協調與xx企業的關係，要求xx企業落實小區部分房屋漏水及單元進戶門損壞問題，解決歷史遺留問題。提供物業管理必備的房屋設計、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區的死角，加強對死角的監控力度;二是理順物業管理公司與房產局物業辦、轄區派出所、社區居委會、環衛、綠化等部門的關係，分清、規範相互之間一些具體環節的權、責，營造有利於物業管理的外部環境，這是搞好小區物業管理的重要環節。

3、提高認識，明確責任。目前，小區的業主自治自律意識比較差，政府要硬性規定實施業主委員會制度，使物業公司在業主委員會選聘後開展的物業管理工作得到約束和監督，居民與物業公司發生矛盾後也能由業主委員會協調，促使物管工作正常有序開展。讓業主委員會制度真正的起到作用。相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋樑作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委託服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，並定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對於熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。

4、完善配套設施。要進一步完善封閉式管理配套治安崗亭、圍牆等設施，儘量聘請專業的保安隊伍，爲物業管理工作順利開展提供基礎保證，解決部分車輛亂停亂放現象，對小區內破損較爲嚴重的基礎設施進行改造。

物業調查報告11

根據深圳市某某物業管理有限公司（以下簡稱“貴司”）與廣東卓建律師事務所（以下簡稱“本所”）簽訂的《管理律師服務合同》，本所接收貴司的委託，就貴司的經營管理系統進行調整和提升。按照項目進度計劃，本所在完成了必要的前期溝通和準備工作後，指派律師於 20xx年5月6日開始進行第二階段的盡職調查工作，並於20xx年5月20日完成。

在此期間本所律師對貴司現有的規章制度、員工手冊、部門手冊、公司章程、董事會議事規則、監事會議事規則以及ISO9000文件進行了全面的瞭解，並與公司高層、中層、基層管理人員及員工進行了訪談，合計共27人次，其中高層2人次，中層5人次，基層管理人員及員工20人次。同時對物業部、工程部、保安部進行了實地考察，並與保安部員工一起對公司管理的某某商業大廈樓宇進行了實地巡查。

在此基礎上，本所律師按照管理律師的業務標準、道德規範，本着勤勉盡責的精神，在對貴司提供的有關材料和事實進行了覈查和驗證後，現向貴司出具如下盡職調查報告（以下簡稱“本報告”）。

在出具本報告之前，本所特作如下聲明：

1. 本報告僅對《管理律師服務合同》中約定的服務事項負責，並以貴司提供的材料以及本所盡職調查中所瞭解到的情況爲依據，發表意見。

2. 本報告爲階段性工作報告，其中所涉及的情況和意見均不是本次管理律師項目的最終結論，在經過貴司進一步認可或修改後方可作爲下一階段工作的依據。

3. 本報告僅供貴司爲本次管理律師項目使用，未經本所事先書面同意，不得作爲其他任何用途使用，包括但不限於複印、傳抄和外傳。

一、組織結構設置

（一）基本情況

貴司在經營管理層設有總經理和副總經理，下設人力資源部、財務部、物業部、工程部、保安部和品質部，其中總經理分管人力資源部、財務部和工程部，副總經理分管物業部、保安部和品質部，而原有的組織結構框架圖中所提及的拓展部，在事實上並沒有運轉。

（二）分析

1. 貴司的組織結構設置總體上採取了職能型組織結構的方式。其中，人力資源部（實爲綜合部）、財務部和品質部是以獨立的職能部門來設置的，但行政和綜合職能並未在組織結構上體現出來。

2. 按普通中小型物業公司的組織結構設置規則來看，通常做法爲物業部下面分設工程、保安和環境三個職能機構，而貴司則是把物業（不是一般意義的物業部，主要功能是客戶服務中心）、工程、保安三個職能機構提升到了獨立部門的位置，使這三個原本相互關聯的職能機構變成了三個獨立的部門，加之貴司人事關係複雜，導致了現在物業部、工程部、保安部三足鼎立的局面，給管理工作帶來了諸多的不便，也容易產生職能衝突和丟失現象。

3. 目前貴司的物業部、工程部、保安部由總經理和副總經理各自分管一部分，無形中加大了三個職能部門之間的隔閡。三個職能機構如果不能統一管理，必然會給經營管理和服務帶來斷層和混亂。

4. 從貴司現在的管理結構來看，無論是人力資源部、財務部，還是品質部都無法介入物業部、工程部和保安部這三個職能機構的日常經營和管理活動，導致職能機構之間不能很好的配合與對接，公司也不能有效地行使管理和監督職能。

（三）管理律師建議

由於貴司目前尚不能對部門機構的設置進行大的調整，因此在不改變現有的組織結構設置的情況下，增加綜合部或品質部對物業部、工程部和保安部三大職能機構的管理和監督的職能，且上述三大職能機構統一由一個高層領導分管，在便於貴司統一協調和管理的同時，打破其三足鼎立的格局。

二、部門設置

（一）人力資源部

1. 基本情況

（1）人力資源部承擔的職能除人力資源管理外，還承擔着採購、行政、後勤等綜合部門或辦公室的職能。

（2）目前人力資源部雖然承擔了一些綜合職能，但從貴司整體來看，綜合職能丟失的現象十分嚴重。如考勤管理、工作服管理、衛生管理、文書管理、檔案管理、會議管理、計算機網絡管理等職能。同時人員配備不夠，行政、後勤等崗位缺失。

2. 分析

（1）雖然物業管理企業的通常做法爲單獨設立人力資源部，但對於中小企業來說，如果單獨設立人力資源管理部必然要有獨立的行政部或綜合部，否則就可能導致綜合管理職能的丟失或散落。

（2）對中小企業來說，行政部或綜合部除了履行行政、人事、後勤等職能外，還承擔着對職能機構的制約和監督、法務和合同審查、財務前置審查等職能，但現在的人力資源部遠遠無法達到上述的職能要求。

（3）對中小企業來說，行政部或綜合部還要承擔對其它部門進行考勤和考覈的職能，綜合部門的綜合職能弱，則對其他部門的監督監管就會弱，必然導致公司監督管理職能的弱化。

（4）普遍反映的問題：工作繁瑣，人員配備不夠；設計的工資結構不合理，工資缺乏透明度，名義工資與實際工資不符；有部分制度不符合勞動合同法的規定；相關專業人員招聘難度較大；對老員工的工齡清零等嚴重傷害了老員工的感情和積極性。

3. 管理律師建議

（1）將人力資源部更名爲綜合部或行政人力資源部，以增強其綜合職能。

（2）把其它部門中與行政、人事、後勤職能相關且不能由其他部門獨立行使的職能劃歸綜合部，如合同管理、考勤管理、工作服管理、衛生管理、文書管理、檔案管理、會議管理、計算機網絡管理、財產保險管理等職能。

（3）加強人力資源的管理，規範勞動合同、工資制度、績效考覈和獎懲制度等。

（4）強化考勤考覈的職能，提高獎罰力度。

（5）老員工是公司最寶貴的財富，因爲眼前的利益傷害老員工的感情是得不償失的事。對於司齡滿三年、五年、十年的員工給予特別獎勵，並且保證工資和福利待遇隨司齡的增長而不斷增加。

（6）考慮到貴司的歷史情況，考勤考覈職能也可由品質部行使。

（二）財務部

1. 基本情況

（1）財務部承擔的職能主要是財務覈算、財務管理和財務監督，同時還負責費用支出和報銷的審覈以及倉庫管理。

（2）財務部工作人員分三個工作場地辦公，其中出納在負一樓的客戶服務中心辦公，倉管在負二樓的倉庫辦公。

2. 分析

（1）財務部的工作性質決定了其職能職責的清晰，部門按照國家法律法規及工作慣例進行運轉和管理。

（2）出納實際上承擔了一般收銀員的職責，在現金管理和收銀工作經常有衝突。

（3）應強化財務部的財務監督作用，減少與其它職能部門的交叉性職能，減少對非財務活動的直接管理。

（4）財務部的工作專業性強，規範性高，需要時間和空間的保障，讓專業的人員做專業的事。

3. 管理律師建議

（1）在條件成熟時，將財務部的費用支出和報銷的前置審覈權交由綜合部行使，以保障財務部工作人員的時間和空間，同時增強綜合部門的綜合職能。

（2）倉庫管理交由綜合部或物業部管理，以減少環節，提高效率，財務部給予財務審計和監督。

（三）品質部

1. 基本情況

品質部是專門爲實行ISO9000而設立的部門，負責ISO9000系統的改進和完善。但長期以來，品質部受其人員數量的限制，而無法更多的展開工作。

2. 分析

（1）作爲ISO9000系統中必須設立的部門，有其存在的必要性。

（2）強化品質部的職能，可以根據需要讓其承擔更多的監督管理職能。

3. 管理律師建議

（1）在綜合部承擔對部門進行績效考覈的職能有難度的情況下，可以讓品質部承擔此職能。

（2）以品質部爲中心，建立聯合巡查制度，並通過聯合巡查制度啓動對公司日常經營管理活動的全面考覈。

（3）聯合巡查制度分爲兩個層面，一是由職能機構派員與品質部、綜合部工作人員組成聯合巡查小組，每天對各部門及大樓進行聯合巡查；二是由公司高層牽頭，與各部門負責人組成巡查團，每週進行一次聯合巡查。聯合巡查結果將納入績效考覈體系。

（四）物業部

1. 基本情況

（1）物業部承擔的職能主要是客戶服務，包括業主接待工作及遷入遷出、裝修等相關服務手續；處理業主日常報修投訴；物業管理相關費用的收繳；業主檔案、裝修檔案、客戶檔案等物業文書檔案的整理、保管；清潔綠化和消殺。

（2）目前物業部採取的是一班制，週末輪值的工作方式，夜間無人值班。

2. 分析

（1）一般意義上的物業部是一個大概念，包括了客戶服務、工程維護、保安、環境等職能，但從貴司物業部的實際運行情況來看，其所承擔的並不是一個一般意義上的物業部的職能，而僅僅只履行了客戶服務中心的職能。

（2）由於管理人員對物業部機構認識上和設計上的偏差與誤解，把客戶服務中心與當物業部等同了，因此也產生了許多不必要的誤解和矛盾。

（3）普遍反映的問題：工作很繁雜，人手不夠；與工程部配合不到位，不同部門、班組之間相互不理解。

3. 管理律師建議

（1）將物業部更名爲客戶服務中心或業主服務部。

（2）把工程部的維修班劃入物業部管理，以便於客戶服務的職能合併，更好更便捷地爲客戶服務。

（3）物業部和維修班的工作實行兩班輪班值班制，以確保對客戶的服務質量。

（五）工程部

1. 基本情況

（1）工程部承擔的職能主要是工程保障及維修，包括大樓建築物、高低壓配電系統、柴油發電機組、空調供冷系統、給排水系統、消防系統、電梯系統、機械停車系統、通訊及信息系統、閉路電視監控系統和有線電視系統等大樓基礎設施、設備的正常運行的管理、維修、保養以及外委工作。

（2）目前工程部分爲運行班和維修班，其中運行班主要負責大樓基礎設施、設備的維護保養以及外委檢修，維修班負責日常維修，其中空調工既負責運行同時也要負責維修。

（3）工程部維修班採取的也是一班制的工作方式，夜間無人值班。

2. 分析

（1）從現行的情況來看，運行班維護的是大樓的基礎設施、設備，基本不直接面對客戶；而維修班主要是面對客戶進行設施、設備的維修，承擔客戶服務的職能。

（2）由於部門內、外的地位和利益分配的不平穩，工程部工作人員的意見和情緒都較大。

（3）普遍反映的問題：工資平均且偏低，不公平；庫存配件和物料品種不齊，採購速度慢，影響維修班工作效率。

3. 管理律師建議

（1）鑑於工程工作的特殊性與大樓基礎設施和設備的重要性，建議將運行班獨立管理，把維修班劃歸物業部管理，同時將工程部更名爲工程保障部或設備部，以便於統一協調和管理。

（2）加大對工程部的投入，儲備必要的技術人才，合理設置技術人員的薪酬。

（六）保安部

1. 基本情況

（1）保安部承擔的職能主要是治安、內保和消防，包括大樓所轄範圍的.安全保衛，停車場的車輛管理，物業出租房屋人員的登記與管理，消防管理和設備監控，火災事故的應急疏散和滅火等工作。

（2）目前保安部採用全天候三班制的工作方式，保證每時每刻都有保安員在崗。

2. 分析

（1）保安部的管理相對比較規範，採取半軍事化管理，較好地履行了保安部的職能職責，對大廈的管理功不可沒。

（2）保安部股東人數較少，內部關係比較單純，內訌和內耗對部門和職能管理及員工的管理影響較少。

（3）保安部的工作比較辛苦，工作人員文化素質低，人員流動性較大且需自行解決三餐問題，導致不能形成一支十分穩定而有戰鬥力的保安隊伍。

（4）普遍反映的問題：工資不透明，補工資不及時；人員編制不足，維修班和物業部門配合不到位，維修員和物業員都是一班制，沒有值班制度，導致對業主的服務有空缺。

3. 管理律師建議

（1）加強管理的同時，要加強對保安部工作人員在生活和工作上的關心，及時解決生活上的困難並給予充分的尊重。

（2）對於司齡滿三年、五年、十年的員工給予特別獎勵，並且保證工資和福利待遇隨司齡的增長而不斷增加（同樣適用於其它部門的員工）。

（3）對於在治安管理中見義勇爲，協助公安機關破案，工作長期無差錯等有突出貢獻者，應給予特別獎勵。因公負傷者，除由公司承擔全部醫藥費外，還應根據情況給予特別獎勵。

三、總體評價

（一）基本情況

1. 貴司曾制定過很多的規章制度，但皆因執行力不足，在實際工作中沒有得到很好的施行。

2. 貴司從管理層到普通員工，都認同公司進行規範化管理和制度建設的必要性，但普遍擔心執行的力度問題，認爲如果公司高層和大股東沒決心，規範化管理和制度建設就會成爲一句空話；如果股東不帶頭執行，任何規章制度都不會有生命力。

（二）分析

貴司改制以來，結構性矛盾比較突出，集中表現在：

1. 作爲一個市場競爭中的公司，應該本着公司利益第一的原則進行經營管理活動，而貴司目前的狀況卻是股東利益至上，而且是小股東的眼前利益至上。如此，必然嚴重傷害所有股東和普通員工的長遠利益和工作積極性。

2. 作爲一個股份制的有限責任公司，股東的權利應該由其所持有的股份決定，而目前貴司卻存在着一種病態發展趨勢，即股東對股東的權利產生錯誤認識，將股東身份視爲一種在公司擁有特權的象徵。如此，貴司就很難形成一個堅強有力的領導核心，也很難做出可持續性發展的決策。這種權力分配機制的錯位、畸形，對貴司的長遠發展是致命的。

3. 作爲一個現代企業，其發展的動力在於所有權與經營管理權的相分離，有錢的人出錢，有力的人出力，讓一流的人才來負責公司的經營管理活動。而貴司的現狀卻是，股東成爲了一種身份、地位、權力的象徵，重要的部門和崗位都成爲股東之間利益和權力爭奪的焦點，其最終的結果就會導致如武大郎開店一般遠離甚至拒絕優秀的人才和員工。

4. 作爲一個服務型企業，必須確立以客戶爲中心的服務模式和經營管理模式。而貴司的現狀卻是由部門或個人偏好、興趣甚至心情來決定爲客戶提供服務的時間、速度、效率和質量。長此以往，無異於自毀前程。

5. 貴司改制五年來，所有的股東都處於一個適應做股東、學習做股東、學習做管理的過程，爲此貴司和股東都付出了沉重的代價。但市場不等人，競爭不等人，公司不可能等所有的人都學會了做股東和做管理後再來談發展。

（三）管理律師建議

1. 從戰略發展層面上制定中長期發展規劃，立足於公司未來的發展和股東的長遠利益，在未來三到五年的時間消化因改制過程中和改制後形成的矛盾，讓公司逐步進入一個民營企業正常的可持續發展的軌道。

2. 建立股東員工的退出機制，在充分保護股東利益的基礎上，鼓勵個人股東不再直接參與公司日常經營和管理活動，真正實行所有權與經營權相分離，並加以制度化。

3. 吸收優秀的員工和技術人才進入管理層，並聘請職業的經理人負責公司的經營管理。

4. 從明確部門和崗位的職能、職責開始，全面規範公司經營管理活動，強化制度的執行和考覈，讓制度管人、讓制度管事。

5. 以聯合巡查制度的推行爲制度爲起點按鈕，全面帶動公司的規範化管理。

物業調查報告12

一、調查目的

改革開放以來，隨着我國社會主義市場體制的建立和日趨完善，國民經濟持續穩定的發展和人民生活水平的逐步提高，專業化的物業管理模式也逐漸走進人們的'生活，爲人民服務，爲人們熟知，物業走近一個逐漸完善，逐漸自我提升的過程。進入物業市場，瞭解物業現狀，深入物業實踐，將理論與實踐相結合，積累經驗，總結知識，瞭解問題，提升專業水平，打好專業基礎，最終服務物業，貢獻物業。

二、調查對象

xx市xx物業管理有限公司

三、調查人：

xx

四、調查時間：

20xx年8月21日

五、調查內容

xx有限公司，總部設在xx市，於20xx年接管昌黎“竭石花苑”小區物業管理項目。該單位屬於三級資質物業管理公司，物業管理範圍廣泛，物業管理類型多樣化，集服務、管理與經營一體化。

“竭石花苑”位於昌黎縣東區，屬社區物業，它是一個環境優美，管理完善的花園式住宅，獲河北省建設廳“優秀小區”稱號。內部設備設施齊全，保安、消防、環境等管理到位，給人們一個安適、休閒的優雅環境。當日正執週末，孩子們在兒童娛樂設施上盡情的玩耍，大人們也忙裏偷閒地打着撲克、下象棋，也有人正向物業人員反映問題……融入物業，讓我感受真實的物業服務。

調查結果顯示：

人們對於這個新興行業普遍認爲有較大的發展空間，小區負責人高先生也表示，物業管理行業擁有巨大的發展空間與速度，他還樂觀地表示物業管理在不久的將來將進入一個嶄新的時代。是的，物業管理自改革開放以來，至今已發展成爲一個擁有2萬多個企業，數百萬從業人員的企業，它已被住宅小區、工業區、學校、醫院、車站、機場、商場、辦公樓等各類不同性質的物業所採用，被人們視作現代化城市的朝陽產生。

物業調查報告13

物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規範的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。我會於20xx年1月至7月對河北區居民小區物業管理狀況，特別是對三和小區和金兆園小區進行了調研。現將調查情況報告如下：

一、小區物業管理現狀

三和小區，人口近萬人，地處城鄉結合部，小區經歷了九個物業公司和三屆業主委員會，人員較複雜，管理難度較大，現物業公司是容心物業公司於XX年9月接手三和小區的物業管理。每年應收物業費100萬元，現在只能收上來4萬餘元，收繳費用不足以維持日常開銷，水電費都有拖欠。許多業主借道路、房屋質量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問題，拖欠物業費。金兆園小區，XX年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。XX年12月初物業撤出，後由明星物業接管，次年撤出。現在，電梯維修費無從解決。

二、小區物業存在的問題

儘管兩個小區情況有異，但存在有許多共性的問題，並在很大程度上反映了我區物業管理的現狀和病疾。

（一）地產遺留問題。由於物業管理沒有在房屋開發建設階段就進行介入，因此開發建設的不合理成了後來物業管理的衆多矛盾的根源。開發建設遺留問題主要表現在：一是規劃變更導致業主權益受損。房屋格局和小區環境與售房時的承諾有差異。二是房屋建築和附屬設備質量差，配套項目缺項甩項。三是建築權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經營收益分配等問題，是業主與開發商爭議的核心問題。如金兆園在地產建設階段，就在二次供水和電梯質量等方面留下了嚴重後患。三和小區的開發商也遺留下房屋質量等問題。這些都爲日後物業管理埋下了隱患。

（二）物業管理企業管理水平低，人員整體素質不高。一是某些物業管理企業員工缺乏客戶意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足，同時存在侵害業主利益的行爲。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業主對物業企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。

（三）小區業主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個別業主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設施不能正常使用，難以發揮其應有的功能；二是缺乏安全意識。少數業主認爲房子是自己的，屬私有財產，便無所顧及在自己的小天地裏，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業主私佔綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區的整體規劃，更侵害了其它業主的合法權益。四是缺乏環保意識。垃圾亂堆亂放，牆壁上亂貼亂畫，私養大型寵物，在小區寵物糞便隨處可見。

（四）物業公司對業主的違規行爲處置力度不夠，沒有執法權。而政府相應的執法機構又力不從心，執法缺位。比如，對有些業主的私搭亂蓋、車輛不按規定停放以及破壞小區設施等行爲，只能勸告，下整改單，報告政府執法部門，而無他法。結果常常是業主我行我素，造成惡性循環，以至小區環境和設施每況愈下。

（五）物業公司收物業費困難。業主以各種理由不繳費，加之，效法者衆，物業服務企業收上來的物業費越來越少，從企業追求利潤的經濟本性來說，當收入小於成本或者利潤減少時，必然會降低成本，而降低成本的直接後果就是服務質量下降，於是更多業主對物業服務企業的服務不滿意，從而不交物業費，這就進入了一個惡性循環的怪圈。小區環境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業服務企業，還有園區內的所有業主。比如三和小區的狀況就是一個很好的例子。相反，現每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費用沒有拖欠的，因爲這是政府行爲，如果你不交費，這些職能部門有權停水停電，沒有一點商量，現在只有物業費可以拖欠，因爲它是企業行爲。個別人就是抓住這個漏洞，不交物業費，你不會把我怎麼樣，這是物業公司目前最撓頭的事。

（六）使用上缺乏健全的機制和有效的監督，大修基金保值、增值難。按條例規定，當確需使用房屋公共維修基金的時候，由業主委員會提出，經2/3以上的'業主同意後，方可申請使用。但實際上，如果修繕部位只涉及到少數業主的利益，那麼就很難獲得小區2/3的業主通過，給實際使用造成了困難。另外物業公司預算的維修費用沒有專業機構對其作鑑定和監督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無法利用。隨着大量房屋開始進入維修期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

三、幾條建議

（一）依照XX年10月1日實施的《物權法》有關章節規定和XX年9月1日正式實施的《物業管理條例》，研究制定我區《物業管理水平評估細則》，提高物業管理，並做到有法可依。

（二）建立政府相關執法部門與物業公司、業主委員會三方的聯動機制，有效處置小區內的各種違法違規行爲。並在街道辦事處一級設立物業管理糾紛處置辦公室，作爲三方聯動機制的行動軸心。

（三）爲促進物業管理市場的發展，培育物業管理的核心品牌，鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，在政策上實施優惠政策，並創造競爭氛圍，做大做強我區物業管理業，爲我區和諧社區建設鍛造實業新軍。

（四）確保房屋大修基金的安全使用，實現大修基金保值增值。建議對業主交納的房屋大修基金委託銀行理財，按每個小區（大廈）開一個總帳戶，按每戶業主繳納的房屋大修基金爲每戶單獨開戶，每年的利息自動轉存到業主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必須由大修房屋牽涉到的業主們投票表決，委託專業機構對物業公司預算的維修費用進行評估後方可動用維修款項，同時對大修基金的使用過程進行監督，對維修質量進行鑑定。

（五）加大宣傳力度，引導人們正確的物業消費觀念。按時繳納物業管理服務費、公共水電費、電梯用電費、二次供水電費及一此相關的費用是每個業主（住戶）必須履行的義務，大家應當積極主動履行，任何人不論何種理由拒交物業管理服務費都是違法的。

物業調查報告14

近年來隨着房地產市場繁榮發展，我市新開住宅小區不斷增多，加之原來的老舊小區，使得我市物業管理工作的重要性越來越突顯，小區居民對物業方面反應的問題也越來越多，藉機關工委要每名機關幹部踐行黨的羣衆路線教育活動，深入基層進行調研要求之機，就我市小區物業管理方面展開了調研。現將調研情況報告如下：

一、 我市物業管理工作的現狀

㈠小區物業管理的基本情況

物業管理這個行業隨着我市近年來的住宅小區的不斷增多而顯得越來越重要，它關係到千家萬戶，因此，我市在20xx年9月就成立了公用事業管理辦公室，主管和規範北鎮市物業管理行業，通過採取物業公司申報考覈機制、建立專項維修基金制度、成立業主委員會、頒佈相關法律法規等一系列措施，將全市的物業管理工作逐步推向法制化、規範化。

目前，我市樓房建築面積245萬平方米，其中住宅面積爲175萬平方米，辦公面積40萬平方米，商業面積30萬平方米。有住宅小區147個，有28個小區由物業管理企業管理，其餘小區部分由所屬單位管理，部分由業主自行管理。

我市物業管理居住面積已有90萬平方米，9家物業服務企業取得物業服務企業資質，物業從業人員80人取得從業資格證書，新建小區物業覆蓋率達100%，我市的物業管理工作從過去的建管不分，到現在的建管必分、逐步走向市場化的管理模式，爲提高物業服務質量，樹立良好城市形象，發揮重大作用。

㈡住宅小區的特點

1、住宅小區檔次差距大。從小區配套設施方面看，既有新建的設施齊全、有專人管理、綠地率高的高標準小區（例如盛華苑小區等），也有早期開發的設施不完善、甚至是髒亂差的小區，小區樓間距小，綠化少，車位少，無人管理，物業形同虛設。

2、老舊小區遺留問題多。由於歷史的原因和客觀條件限制，我市部分居住小區建成時間較長，遺留問題多。有的小區基礎設施差，配套不齊全；有的小區建設規模小，相關手續不完備；個別小區還是敞開式的，給物業管理工作帶來一定難度。

二、存在的主要問題

１、物業管理服務行爲不規範。儘管我市很早就成立了公共事業管理辦公室對物業行業進行管理，也出臺了很多政策和法規，例如《北鎮市物業管理辦法》對我市物業管理方面進行指導和約束，但是由於物業方面的廣博性與繁雜性，我市對物業管理企業的管理和培訓還遠遠不夠，普遍存在着聘用人員未取得相關物業管理上崗證就上崗的現象，從業人員整體素質不夠高，服務水平參差不齊。大部分物業管理企業服務不規範、不到位、服務質量差。

２、費率不統一，老舊小區物業管理服務收費率低。從物業管理服務收費標準方面看，從1元／月/平方米到0.5元／月/平方米不等。從物業管理費收繳率方面看，收繳率高的如“港宇花園”達到98％，而有的老舊小區收費率低，更有甚者沒有物業，只是業主自己交一點費用，用來作爲垃圾清理和僱傭打掃樓梯的人工費用，造成收費難的原因是多方面的，一是物業管理企業服務質量不到位。二是低收入羣體經濟承受能力有限。三是業主反映的問題得不到及時解決，引發居民不滿情緒而影響交費。四是業主對物業管理服務的消費觀念尚未完全形成。五是各個小區標準不一，收費高的與收費低的相比認爲不值，不願主動交費。

3、業主大會、業主委員會組建難且運作不規範。業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意願和要求，並監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。具瞭解，我市大多數小區都沒有成立業主委員會，有些問題只是個別業主私下向物業反映，而不代表集體的訴求。造成這種現象的.原因是：一是大多數業主認識不足，新的小區設施、管理要好一些，多數人認爲沒有必要；部分老舊小區開發的較早，那時沒有專門的物業，只是開發商代管，由於贏利不高或收費率低等原因，對小區棄之不顧，造成無物業管理的現象，其業主認爲業主委員會更無必要，造成業主大會遲遲不能召開。二是部分小區規模較大、業主戶數較多且相互之間大多又不熟悉，組織業主進行選舉、決策等事務存在較大難度。三是業主參與意識不強，即使有業主委員會，其成員組成複雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協調”的組織者。四是有些個別小區業主委員會雖然建立，但運作不夠規範，管理機制不健全，無法真正地發揮其作用，最後不了了之，形同虛設。

4、物業行政管理體制尚未理順。行使對小區物業行業管理職責的是市住建局下屬的公共事業管理辦公室，但這種職能指導性的職能居多，對物業公司真正約束的作用沒有真正發揮出來。此外，物業管理涉及到房管、城建、物價、供電、供水、消防、公安等多個部門，有時各種矛盾交織在一起，僅靠房管部門難以協調各方，容易造成物業糾紛投訴率高、調解率低的局面。

5、無物業管理的個別住宅小區物業維護、管理問題日益突出。我市尚存很多老舊小區，最早追溯到家屬樓的時代，大多配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、環境髒亂差、房屋立面破損嚴重等問題，加之規模小，戶數少，大的物業公司不原接手，這些舊住宅小區目前尚無法開展物業管理，其中存在的諸多問題已成爲廣大業主反映強烈的熱點、難點問題。

三、意見和建議

針對物業管理中存在的困難與問題，爲了進一步加強我市物業管理工作，提高物業管理水平，提出如下意見與建議：

1、要完善物業管理源頭監管。市政府相關職能部門要從源頭上加強物業管理工作，認真落實各項監管措施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。一是市工商、建設等部門應廣泛徵集社會各界的意見和建議，着手製定物業管理服務合同等示範文本，明確規定前期和後期物業管理服務中的服務範疇、服務標準、合同期限、服務費用，以及雙方的權利、義務、責任，進一步規範和約束物業管理企業和業主的行爲。二是集中組織各個物業公司學習相關規範內容，組織物業相關人員進行培訓，讓其持證上崗，並要求物業公司保障其合法權利，減少人員的流動性，讓其服務能高效、持續、穩定。第三，要健全完善物業管理各項制度，建立市、鄉鎮、居委會、公事辦等部門的綜合協調和矛盾糾紛調處機制，將物業管理納入社區建設統一管理，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的物業專項維修資金的繳交、保存與使用的新型工作方法，確保專項維修基金的足額歸集和合理使用。

2、統一標準，提高服務收費率。制訂統一的服務規範的同時制訂統一的收費標準，提高或變動收費標準時要徵求廣大。

物業調查報告15

一、我鎮小區樓盤及物業管理現狀

我鎮目前成型的小區共有12個，包括2個高層小區（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區（祥瑞花園）、9個商品房小區，分屬7個開發單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。

我鎮的住宅小區物業管理從20xx年開始起步，經過10年的探索發展，物業管理逐步深入民心。通過實施物業管理，居民的居住環境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業管理已成爲人們日常生產、生活中不可或缺的有機組成部分。

但由於受管理權限和歷史遺留問題的影響，我鎮的物業管理服務情況較爲複雜，總的來看，我鎮業管理可分爲以下兩種類型：一是舊小區傳統舊體制的物業管理模式。由於這類小區修建當初開發商沒有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會造成物管人員的消極怠工，

提供的服務達不到要求，再加上這些小區業主對物業管理的認識和意識比較薄弱，物業交費率很低，規範化的物業管理難度較大，基本上沒有正規的物業管理模式，只是形式上的請1-2個人即當保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區，在進行物業管理時，只能實行基本服務（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費。

05年後修建的12個小區中，到目前爲止有自己的業主委員會只有祥瑞花園1個小區。二是新建商品住宅小區較規範的物業管理模式。新建的住宅小區由於配套設施完善，環境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業開展較好，收費水平和收費率也較高，物業管理服務工作基本能夠維持正常。

如光亮·陽光佳苑（重慶光亮禾順物業管理有限公司）、巨鑫雅苑（重慶和宜物業管理有限公司）等住宅小區。但另一方面，這些由開發企業建設的住宅小區爲新建小區，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光爲了住，也有作爲投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關房按規定連續六

個月無人居住可按70%收取物管費，但由於與業主聯繫不上，收取物業服務費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發文書通知、打電話通知、請人轉告等形式催繳，但絕大部分業主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務費”的錯誤思想，致使這些新建小區的物管收費率非常低，企業經營難以爲繼。

二、小區貫徹落實物業管理法規情況

爲了使國家《物業管理條例》等法律法規在我鎮得小區得到有效宣傳，使物業企業成爲宣傳、貫徹《物業管理條例》的主體，我鎮採取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節假日開展宣傳活動，並通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業公司聯合舉辦“構建和諧小區、共建美好家園”爲主題的物業服務知識競賽活動、物業服務進百家等多種形式，集中開展物業管理政策法規宣傳活動。近一年來，發送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“ 構建和諧小區、共建美好家園”爲主題的首屆物業服務知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進一步加強物業管理、落實物管法規起到了良好的宣傳效果。

三、小區業主大會及業主委員會情況

我鎮小區起步較晚，12個小區只有祥瑞花園小區由業主投票，組成了業主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業主大會，共同探討本小區物業管理情況；2個高層小區（陽光佳苑、巨鑫雅苑）於20xx年8月份交房，目前入住的業主還沒有達到80%，所以還沒有形成業主委員會，不過正在前期的籌備當中；起於小區都沒有業主委員會。

四、物業管理公司資質、數量及經營情況

目前，我鎮共有2家正規物業管理公司，分別是重慶光亮禾順物業管理有限公司（負責光亮·陽光佳苑小區）和重慶和宜物業管理有限公司（負

責巨鑫雅苑小區），其中禾順物業管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區入住率不足80%，，加上小區有17個工作人員的工資等，公司處於入不敷出的狀況；和宜物業公司是與房地產開發商籤的合同，同樣由於入住率不足80%，加上小區6個工作人員的工資等，公司處於入不敷出的狀況。

五、物業管理服務情況

目前2個高層小區的物業管理服務已經進入正規化，能保障好小區內的清潔衛生、庭院看護等，基本能協調好業主與業主之間的糾紛，能提供一個較好的小區生活環境。

六、物業服務管理費用收取及管理使用情況

目前我鎮的物業管理服務費用，祥瑞花園小區由業主委員會統一收取，交業主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區由物業管理同意按重慶市物業局的價格統一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現在是一個入不敷出的情況；剩下的小區物業費用由社區工作人員收取（基本收不全），用於支付小區保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。

七、我鎮小區物業管理存在的問題

1、沒有正規的物業管理，未成立業主委員會，小區物業管理比較混亂。

全鎮12個小區中，只有祥瑞花園小區成立業主委員會，2個高層小區爲新建小區，暫未成立業主委員會。剩下的9個小區均未成立業主委員會。主要是因爲此類小區自20xx年建成以後，小區開始引進物業管理模式，由開發商制定物業管理人員來管理物業，，但由於物業管理人員自身素養的偏低，是的'無關於業主的矛盾糾紛越來越嚴重，對提供的服務越來越不滿意，

最終開發商撤下所有的物業管理人員，由業主自行管理。目前9個小區基本上都是由業主選1-2個人作爲小區的物業管理人員，即爲小區的清潔工，又爲小區的保安，只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區的民事糾紛、工程維修基本都交給社區或者鎮政府，增加了社區的工作量，反過來問題沒有解決好，業主還不滿意。業主意識較差，物業管理得不到羣衆支持。

2、部分小區物業管理費收費難。

12個小區，除了2個高層電梯小區物業費收取按照重慶市物價局覈准外，其餘10個小區物業費基本上是按照建築面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的收取280元每年。由於沒有正規的物業管理公司收取物管費，也沒有業主委員會，業主自身市民意識不強， “花錢買服務”的意識比較死板，比如說有的小區業主開始交了物管費，但是由於某些業主沒有交導致心裏不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。

徵收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統一由物管公司發放，2個高層小區目前的經營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業管理人員每年的工資發放達到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區內水電費用，公共設施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區有業主委員會，費用由委員會統一支付保安和清潔工的工資，剩餘的作爲小區內的維修費用；其他小區的物管費，能收上來的交由社區管理，然後按時給保安或者清潔工發放工資，有的小區也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現象，導致小區無物管。

3、集資房小區成政府包袱。

某些小區（如祥瑞花園小區）開始修建的時候爲集資房，業主沒有購

買大修基金，目前房屋因工程質量問題，外牆脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有着落，實際上成了政府的包袱。

4、規劃超前性不夠，車位配備普遍不足。

由於開發時間較早，規劃超前性不夠，業主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導致鎮內大部分小區車位配備不足。12個小區除了2個高層電梯小區有自己的地下停車位，其餘十個小區都沒有統一的小區車位，小區內車輛亂停亂放的現象比較嚴重，甚至有的車子停到了小區周邊的公路上，增加了城市管理的任務。

八、造成問題的主要原因

1、業主市民意識不強，業委會難成立。

業主自身市民意識不強，是各小區未成立業主委員會的一個重要原因。隨着生活水平的穩步提高，部分農民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”後在鎮裏的小區置業，變成了“業主”。但其固有的一些小農意識並沒有因爲成爲“業主”而被拋卻，比如擅改房屋結構、私拉亂接電線、亂養貓狗寵物等；對物業管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區門口。“物業是服務，花錢買服務”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業主卻沒有組建業主委員會，聯合起來與物業管理公司平等溝通的意識。

2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。

許多小區當時開發商出售房屋的時候並沒有要求購房者購買大修基金，現在開發商房子修好之後，指定的物業管理人員也沒有繼續做下去，業主選定的保安兼清潔工又只負責小區的清潔衛生、看家護院，對小區內的工程方面的問題，開發商拿已過保修期的藉口來搪塞，不予修補；沒有大修基金，像外牆脫落，外牆漏水等現象業主也很難自行籌集資金進行修