別墅調研報告

在人們越來越注重自身素養的今天，報告的用途越來越大，通常情況下，報告的內容含量大、篇幅較長。寫起報告來就毫無頭緒？以下是小編收集整理的別墅調研報告，供大家參考借鑑，希望可以幫助到有需要的朋友。

別墅調研報告1

一、別墅概述

別墅，別業，是居宅之外用來享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。現在普遍認識是，除“居住”這個住宅的基本功能以外，更主要體現生活品質及享用特點的高級住所，現在詞義額中通爲獨立的莊園式居所。

別墅往往指建在環境優美的地帶、供人居住和休憩的獨戶住宅。別墅通常面積不大，一般由起居室、客廳、餐廳、廚房、書房、臥室、衛生間等幾部分組成，能包容日常生活的基本內容，並具有一定的舒適性,可以分爲獨棟別墅、雙拼別墅、連排別墅、疊拼別墅、空中別墅幾種。

在中國古代也存在大量別墅，稱爲別業、別館。西晉時出現別墅，如洛陽石崇的金谷別墅。此外，歷代著名的別墅有唐代藍田王維的輞川別業、明代蘇州的拙政園、清代杭州的金鰼別業和北京的勺園。別墅設計要點要點是：因景、因地制宜，佈局靈活，體型輕巧，結構簡約。

二、經典實例分析

1、琥珀山莊 Sunstone 1987年美國紐約

建築師爲美國建築師羅伯特·斯特恩，他的作品以古典風格見長。建築師一座兩層的古典風格住宅，外觀以大坡頂與各種形式的老虎窗形成豐富的輪廓線。入口立面結合了具有鄉土風格的服飾斜屋頂以及古典入口門廊，並配以帕拉迪奧式的樓梯頂窗，風格突出。建築的西南角是起居室和三個臥室，可以俯瞰辛尼克羅克灣的優美風景。

該建築作爲以舒適，簡約爲基準的別墅充分考慮了與地形、環境的關係。別墅背靠樹立、面朝碧水，建築前方還有環形景觀花壇，及一片面積廣大的綠地，環境宜人，優美，是不可多得的假日休閒，頤養身心的好去處。在別墅的西北方設有環形道路及與外界相通的出口，且都隱身於蒼松翠柏之中，更不會讓別墅中的家人看到大路，而降低與大自然親近之感。

+琥珀山莊別墅分爲上下兩層，一層面積大於第二層，各種功能房間設置齊全，廚房、臥室、餐廳、工作室，傭人房、衛生間、起居室等，設置分佈合理。從房子的任意方向入門都可直達位於一層中央的衛生間。在別墅的任意一點都可以通過大型玻璃窗觀賞屋外美景，讓人如置身於大自然中，身心放鬆，體驗不同於城市、鄉村的美妙感受。

2、國內東南某省不知名別墅建築

該別墅建築與其他別墅建築一樣建於景色優美的'森林區內，而力求與基地景觀相結合。但不論是從外部矩形體塊的形態，還是從該建築外立面的色彩裝飾來看，該別墅建築都不能和周邊的林木環境很好的結合，不可不說這是這座建築的敗筆。

該別墅建築的內部功能結構還是相當合理舒適方便的。

從正門通

過門廳進入別墅的一層空間到達過廳，向右轉就可以進入一層唯一的臥室，或者進入正對過廳的衛生間。向左走就可以通過臺階下到地下半層的車庫。直走再右轉通過簡短的一段下降臺階的過廊進入到面積廣大客廳會客交友，也可以從客廳出玻璃門，進入別墅的後花園。若一直直走就進入到餐廳了，而廚房則隱藏在餐廳的左邊。從餐廳回頭就可以看到直達別墅二層的樓梯。

三、實地調研

這次別墅調研我們小組去的是建業森林半島。洛陽建業·森林半島是建業集團在洛陽新區開發建設的首個高檔品牌社區。項目位於王城大道與英才路交匯處，周邊環境優美，北望10000㎡景觀湖泊、12公里洛河長堤，東側與3500畝隋唐城遺址植物園僅一路之隔，自然與人文相得益彰。

建業·森

林半島充分利用項目所獨具的優越自然條件，創造以水爲主題的水景

社區。水是生命之源，親水是人的天性，水可以給人以靈性、活力和生機。 親水主題及貼近自然的、寫實的、現代的設計手法緊扣案名“森林半島”，更是該項目有別於其它樓盤的閃光之處。

這次我們的調查對象是洛陽地區的別墅建築。在建業森林半島內，我們見到了建業內的別墅，這些花園洋房式的建築屬於疊拼別墅，總共四層半，一層二層屬一體。最下方入地半層設爲樓上住戶的出庫和小型倉庫。小區內設有小型花園景觀，小溪縱貫其中，別墅南面臨湖，風光優美恬靜，區內有綠化、小溪、車庫等公共設施齊全。從建築外觀看，建築線條硬朗，整體色澤趨於微紅色。外表多采用厚重的褐紅色牆磚粘貼和大面積的玻璃幕牆裝飾外表。給我們一種厚重的感覺，但是加上樓中間的倒映別墅影子的小溪和景觀中的花草樹木，又給我們一種輕靈之感。整體上看，該別墅羣舉重若輕典雅寧靜。

四、調研總結

通過這次的實地調研及各方面的收集別墅資料，我瞭解了別墅的內在涵義和一般存在的功能單位，理清了別墅基本的流線設置，對別墅設計與基地環境之間的聯繫有了初步的認識，瞭解到一般的別墅建築材料與色彩的搭配，體驗到了別墅建築之美。多方面的知識積累及聯繫的考慮，取最優方案。

五、任務書分析

建設地點爲北方某城市，用地位於城市居民區內，西北兩面臨居住區道路，地勢平坦。建築物退用地紅線3米，不得突出控制線，建築層數爲兩層。平面設計要求功能明確，相互聯繫方便。老年兒童臥室要求南向採光。進行室外場地設計，創造優美的空間環境。

別墅調研報告2

因爲本次調研對象的特殊，可供我們選擇的本就寥寥無幾，加之其他客觀原因，也就沒有什麼選擇的餘地了。在我的家鄉，所建的別墅都是以盈利爲目的的經濟型別墅，通常都是做成坡屋頂的歐式風格的聯排別墅，沒有什麼新穎和特別的地方。而在合肥，別墅屬於較爲高檔的生活場所，一般人難以進入並拍照，我們只能看到別墅的立面造型，不好做較爲深層次的調研。實地調研缺乏資源，我於是選擇了密斯：範斯沃斯住宅作爲本次調研的對象，並在網上收集整理了一些資料。

密斯：範斯沃斯住宅——“看得見風景的`房間”

範斯沃斯住宅是密斯1945年爲美國單身女醫師範斯沃斯設計的一棟住宅，1950年落成。住宅坐落在帕拉諾南部的福克斯河右岸，房子四周是一片平坦的牧野，夾雜着叢生茂密的樹林。與其他不同的是，範斯沃斯住宅以大片的玻璃取代了阻隔視線的牆面，成爲名副其實的“看的見風景的房間”。

範斯沃斯住宅造型類似於一個架空的四邊透明的盒子，建築外觀也簡潔明淨，高雅別緻。袒露於外部的鋼結構均被漆成白色，與周圍

的樹木草坪相映成趣。由於玻璃牆面的全透明感，

建築視野開闊，空間構成與周圍風景環境一氣呵成。

而對於別墅的功能劃分和空間導向問題而言：因爲別墅的四面是用了大量的玻璃鋪展而成，爲了使觀景效果更好，在四周沒有用牆體進行隔斷，在內部也僅僅是圍合了一塊空間作爲更衣和洗浴而用，整體顯得非常開闊。而這塊圍合的空間也正好作爲空間的導向。

雖然整個別墅只有一層，但還是有高低錯落、主次分明。整個別墅的主體高、體量大，而在平臺處較爲低矮且體量小。

在我們學生時代供我們發揮的空間還是很大的，待我們走上工作崗位，沒有多少人可以按照自己的想法做自己向要的建築，也許到時候我們不得不也做那些很大衆化的建築，所以我們應該很珍惜學生時代的日子，在這段時間內，盡情發揮自己的創造力。

別墅調研報告3

第一部分：項目分析

地塊規劃控制指標：

地理位置：項目位於奉化市區錦屏街道，南面緊靠市交警大隊，東面爲規劃茗山路延伸段，西、北、東北三面環山土地面積：66000平方米容積率：0.6用地性質：居住用地

地塊現狀：山坡地，無建築物，有農田與植被覆蓋地塊周邊環境：

◇地塊四個方向的環境：

A、地塊東面：東北面環山，東南面爲規劃茗山路延伸段與一食品廠

B、地塊南面：南面爲市交警大隊與市公安局

C、地塊西面：西面環山，有天然小河道

D、地塊北面：北面環山

◇環境情況：

A、空氣：地塊三面環山，有不少植被與河道，空氣質量非較好，但東南面靠近一食品廠，有煙囪高立，對空氣質量存在一定影響。

B、噪音：地塊爲市區內罕有小山谷坡地，鬧中取靜，無噪音污染

C、水質：地塊目前爲農田與植被，西面有一天然小河道，總體水質尚可。

D、土地：土地和土地周邊沒有任何污染。地塊交通條件

項目處在奉化市區範圍內，周邊的市政路網及其公共交通完善，車行5分鐘可到達市中心。地塊周邊市政、公建、商業、居住等配套

項目緊靠城市主幹道南山路，公安局、街道辦、嶽林寺、奉化江、陽光茗都小區等生活、居住配套都盡在咫尺。

項目優勢（Strength）

●地塊氣質較好，位置極佳，鬧中取靜，是市區內罕有的低容積率項目

●地塊三面環山，爲狹長谷地，景觀環境優美，可利用性強

●地塊山水齊備，是理想的風水寶地，可開發高檔次的居住物業

●地塊爲淨地，地上無建築物，可馬上進行開發

●地塊周圍沒有高層建築物，視野開闊項目劣勢（Weakness）

●地塊東南面有一未搬遷的食品廠，高大的煙囪對居住環境造成影響

●地塊西面山坡上有一公安局的看守所，會對購房者產生一定的心裏影響

●項目周邊目前缺乏高檔次的商業配套設施

●地塊緊靠的山坡上目前有部分墳墓，如不搬遷，會對消費者造成不小的`心理影響

項目機會（Opportunity）

●茗山路的延伸，使得項目的交通條件更加完善

●當前奉化房地產市場上基本沒有與本項目別墅類產品競爭的樓盤，市場壓力較小

●羅蒙集團品牌在奉化影響力較強，良好的口碑與人脈資源，對於項目開發將會更有把握

●奉化經濟發展迅猛，擁有爲數不少的富人階層，高檔住宅市場擁有較多的潛在購房需求

項目威脅（Threaten）

●奉化本地居民比較偏好一到三樓連在一起的“落地樓”，對於商品套房喜好度不是很強烈，導致房地產市場一直處在緩慢發展的階段

●奉化城區內有不少的拆遷安置房及自建“落地樓”通過二手房市場流通，價格較低，將會對本項目的銷售產生一定的影響

●項目爲別墅類產品，定位高檔，這使得項目客戶範圍受到很大的限制項目分析總結：

根據以上對項目自身狀況、周邊環境分析及總體優劣勢與機會、威脅的評價後，可以得出，項目整體條件較好，環境優美，市場機會巨大，是高檔次別墅類居住物業的理想開發地塊。

第二部分：奉化房地產市場分析

奉化市的房地產市場發展與寧波相比一直比較緩慢，無論是房地產的投資額還是商品房需求量都遠遠低於寧波市其他縣市。因此除了本地開發商，外面的開發商都很少進入奉化房地產市場，這也使得奉化房地產市場遠遠落後於其他縣市。

但是從近幾年的宏觀數據走勢來看，奉化的房地產市場正在逐漸向好，發展速度也在不斷加快，各項指標都在穩步增長中。而下滑的商品房銷售面積主要是由於目前市場上可供選擇的樓盤有限，還有宏觀調控對於自住需求的抑制，相信隨着外來人口的不斷增多以及居民收入的不斷提高，市場的需求量會不斷增加，改變目前成交量不斷下滑的局面。

此外隨着奉化市政府出臺新的城市規劃，奉化將會迎來一個新的發展時期，這對於房地產市場來說也是一個新的機遇。對於奉化未來的房地產市場，前景還是十分看好的。

奉化市的中心區域、溪口鎮是奉化市主要的房產開發區域，集中了奉化市90％以上的商品房。而市中心區域，是奉化市房地產市場最重要的區域。在05年的宏觀調控後，市中心區域的房地產市場受到沉重的打擊，市場一直萎靡不振，再加上市場需求量一直不大，因此近年鮮有新樓盤推出，而在售的樓盤不少在20xx年就已經開盤，像陽光茗都2期、陽光水岸都已經是準現房銷售了。目前市場上在售的樓盤主要有三個，陽光茗都2期、上林華庭、陽光水岸，市場上缺少高檔次的樓盤。

就目前奉化的房地產市場來看，主要還是以多層和小高層的建築爲主，輔以別墅產品，主力價格還是控制在3500―4800元/平米

別墅調研報告4

一、調查的目的。

本次調查旨在通過一定數量的調查問卷反饋的信息，對奧北高端收入人羣的別墅購買行爲及消費特點做出分析，得到具有科學依據的定量分析結果和準確參考結論，爲二十一世紀不動產別墅市場決策提供第一手參考資料。

二、調查的對象。

1、家庭年收入在20萬元以上。

2、對奧北別墅感興趣的，有初步購買意向的。

3、擁有私家品牌車或可供其長期支配的公務車。

4、演藝界、政界、企事業高層等奧北主流居住着。

三、調查的內容。

1、目標客戶的初步購房計劃，包括價格、面積、戶型等需求。

2、目標客戶對別墅會所服務及私人業務的需求程度。

3、目標客戶對別墅安保系統及物業管理的需求程度。

4、目標客戶對別墅經紀的專業需求及運作品牌程度。

5、目標客戶個人信息及購房自審的程度。

6目標客戶對購房的付款方式、項目配套、建築風格等。

四、調查的質量控制。

由於需求別墅的目標客戶爲高端收入人羣，數量比較少，同時考慮到客戶羣識別等問題，我們決定選取奧北別墅片區及八達嶺別墅片區同類物業成交客戶和有影響及有身份名牌的其他客戶作爲樣本，本次調查共獲得問卷xx份，有效問卷xx份。

五、調查結果顯示。

1、對購買別墅的時間。

被訪問者中打算一年以內購買別墅的有xx人，佔xx%。

（1）打算在1——3年內購買別墅的有xx人，佔xx%。

（2）打算在3——5年內購買別墅的有xx人，佔xx%。

這在一定程度上反映出在被訪的`人羣中相當一部分人近期三五年內都對奧北別墅產品存在着購買需求。

2、對選擇別墅的類型。

被訪問者打算購買獨棟別墅的有xx人，佔xx%。

（1）打算購買雙拼別墅的有xx人，佔xx%。

（2）打算購買聯體別墅的有xx人，佔xx%。

（3）打算購買疊拼別墅的有xx人，佔xx%。

（4）獨立別墅的購買意向共佔xx%。

體現出這一特殊人羣對私密性的追求和對奧北別墅產品的期望。

3、對購買別墅的面積（單位：㎡）。

被訪問者打算購買建築面積爲200——300平方米的有xx人，佔xx%。

（1）打算購買300——400平方米的有xx人，佔xx%。

（2）打算購買400——500平方米的有xx人，佔xx%。打算購買500——600平方米的有xx人，佔xx%。

（3）打算購買600平方米以上的有xx人，佔xx%。由

於目標客戶購買奧北別墅後將其作爲第二甚至第三居所（前期調查結果），所以在戶型面積上一般考量小戶型居多。

4、對購買別墅的風格選項統計。

（1）歐式風格xx%。

（2）中式風格xx%。

（3）現代風格xx%。

（4）中式和現代結合xx%。

（5）歐式與現代結合xx%。

合計xx%，被訪問者中選擇歐式風格的有xx人，佔xx%。

（1）選擇中式風格的有xx人，佔xx%。選擇現代風格的有xx人，佔xx%。

（2）選擇歐式與現代結合的有xx人，佔xx%。

（3）選擇中式與現代結合的有xx人，佔xx%。

總體上以歐式所佔比重較大，但與其他類型風格相差人數不多，這反映出消費者對於建築風格需求的多樣化，也預示奧北區域該類型別墅即將熱銷。

5、對選擇別墅的單價（單位：元）。

被訪問者打算選擇10000——15000元/㎡的有xx人，佔xx%。

（1）打算選擇15000——20000元/㎡的有xx人，佔xx%。

（2）打算選擇20000——25000元/㎡的有xx人，佔xx%。

（3）打算選擇25000——30000元/㎡有xx人，佔xx%。

（4）打算選擇30000元/㎡，佔xx%。

大量的被訪問者都趨向於低價位，也給像長河玉墅、保利壟上、灣流匯及王府花園八仙別墅等產品購買力的支撐。這在一定程度上反映出奧北別墅市場已經開始了進一步的市場細分。

6、對選擇別墅的總價（單位：萬元）。

（1）被訪問者能接受的總價區間爲300——450萬元的有xx人，佔xx%。

（2）能接受的總價區間爲450——600萬元的有xx人，佔xx%。

（3）能接受的總價區爲600——800萬元的有xx人，佔xx%。

（4）能接受的總價區間爲800——1000萬元的有xx人，佔xx%。

（5）能接受的總價區間1000萬元以上的有xx人，佔xx%。

總價是劃分客戶羣的最有效標準，不同總價反映着客戶的社會階層。在奧北別墅區低總價別墅佔到了主流，這也反映出消費者對小戶型的青睞和對第二居所的溫馨考量。

六、各項統計結果分析。

鑑於對消費者信息保護、對參與者勞動保護、對二十一世紀不動產知識產權保護。部分調查結果未予分享。包括：目標客戶對別墅物業管理要求的調查、目標客戶對別墅會所服務調查、目標客戶對別墅安保系統調查、目標客戶對別墅經紀的專業需求調查、目標客戶個人信息及購房自審信息等。

秀美活力的漢中養育了我，秉承了漢中人的豪爽，漢中人的實誠，漢中人的智慧與可愛，這就是李正山。本人專業從事此北京別墅買賣租賃等業務，擁有經紀圈內衆多資源，獨享二十一世紀不動產全球品牌，接受您的委託讓您真正體驗省時，省力，省心。

別墅調研報告5

一、調研目的：

1、借鑑已建成的優秀範例，尋找設計中的靈感與構思

2、爲了建立別墅住宅類空間尺度的概念，瞭解別墅類建築流線要求及多種功能設備要求及無障礙設計手法；瞭解基本的框架體系及借鑑構造的設計，力爭用調研中學習到的手法和技巧解決實際自身設計過程中的問題；學習調研對象對於外部造型和內部空間達到一致協調的經驗。

二、調研對象及選擇原因

本次調研對象選擇爲南京浦口區珍珠七路9號四方當代藝術湖區中的別墅部分，其中包括：王澍的三合宅以及路易斯。曼西拉的佛手。

本次調研選擇四方當代藝術湖區原因如下：

1、本次任務爲度假別墅的設計，應體現出其與實用住宅類別墅的區別，突出其藝術與人文的特性，強調精神上的享受而非諸如容積率等經濟因素，因而大多商品別墅區並不適宜本次調研，而四方當代藝術湖區的別墅，是毗鄰四方當代美術館、居住藝術體驗館、民國名人手跡陳列館、影像藝術館等人文藝術建築的先鋒派住宅建築羣，符合本次設計調研對象的基本要求。

2、本次基地爲高差豐富、原有樹木衆多且臨近湖泊的山地，而四方當代藝術湖區位於老山山脈佛手湖湖畔，其環境與基地基本要素相似度高。

3、四方當代藝術湖區邀請磯崎新、劉家琨擔任建築策展人，許江和李小山擔任藝術策展人，20幢別墅分別由王澍、張永和、周愷、崔愷、Odile Decq等20位國內外著名的建築大師設計。

4、四方當代藝術湖區總體項目規劃理念爲（1）完整地詮釋場地的自然之美；（2）保護山脊上的森林資源，使道路融合在地形之中；（3）儘量減少土石方工程量，充分發揚山地開發的獨特風情；（4）保持場地現有的植被和地形，營造出CIPEA綠色畫面；（5）最大限度地減少交通流線和各地塊的功能性設施，充分利用現有自然資源。所有的建築充分利用現有自然資源，因地制宜，巧妙獨特。與本次設計儘量保持山體原貌及現有植被，爭取通過設計突出高差豐富的山地特有的趣味。

三、實地調研

（一）三合宅655m

這個三面圍合一面開敞的建築，在空間上是內聚和封閉性的，在形態上保持建築與空間的連續性，這種連續性不僅在於建築本身，也體現在建築與城市的關係上，是設計者對於“中國房子”範形的一次具體的操作。它的顯現與修正出自很具體的功能與構造問題，例如屋面的做法，爲了解決雨水的'排泄，雙曲面就是一種自然的選擇，在這裏，造型的考慮是次要的。房子的基本狀態是“睡着了”，建築師引入了“席居”的生活制度。房子與居者同爲“夢遊者”。空間形態與人的身體做緩慢、沉重、顛簸着的卻沒有中斷的移動。房子中間圍着一方淺池，水波、睡者、房子互相盪漾。溫暖的目光看着周圍世界的流衍。在材料方面，使用了產自蘇州的水磨清磚貼面，以及切割打磨的大青磚等傳統材料。

三合宅在最大限度上保留了原有的書，其中有一棵大樹穿過屋檐卻與建築無比和諧，應該與高親和力的建築造型，混凝土及木材這些高親和力的材料的選取有關，把建築融入到樹木中，成爲環境的一部分。

二、佛手900m

基地是一片叢林環抱的寧靜開闊“空地”，形成這種“空地”感覺的是別墅平坦的地板和屋頂板。平面自由的形狀由內外兩層邊界劃分而成：內部的邊界是連續而透明的，包含着極細的鋼柱結構，外部邊界由垂直排列的竹質板條構成，形成來自於竹子屏風。別墅內部是寬度以及光線連續變化着的帶狀空間。這樣一來，建築變成模糊不定的，甚至從室內就能感受到從屬於外部環境的特質。建築師把別墅作爲一個整體來理解居住空間，這樣可以使功能更加靈活多變。公共空間如廚房和起居室，設置在臨近入口的位置，可以獲得自然通風與採光，旁邊設有一個小的洗手間和衣櫥。臥室的設置既適用於一個家庭居住，又適用於由單個人組成的小羣體。四個衛生間服務於四個房間，也可以用作爲四個臥室，兩個工作室兩個臥室，以及其它的組合方式。設備及儲藏用房單獨設置在別墅外的場地上。

作者對於外觀的處理手法可以說別出心裁，對外形成了竹質的條狀立面，對內形成了光影變化豐富的柱廊。總構造上，將表皮層與結構層拉開，在中間形成走廊，一來豐富了空間，二來外立面可以更加整體以及自由。

三、睡蓮672m

基地狹長、平緩的坡地沿着小溪向湖面展開，別墅依平行等高線平面展開成折線帶狀2間，通過形體的處理，協調了坡地、水體和道路。屋頂略高於旁邊的道路，是一個水生植物的種植園，淺淺的水池中散佈着如睡蓮一般的圓形石板，自由散落的圓石小徑頗有中國園林的味道。夾在平坦的地板和頂板之間的是其帶狀內部空間，完整而連續，分別嵌入帶衛生間的臥室、廚房和貫通到屋頂花園的庭院，其餘部分

自然形成起居和交通空間。屋頂種植園池底在衛生間的上方有六個圓形天窗，形成獨特的採光效果。屋面板比地板的面積要大，起着遮蔽日曬的作用。除了局部的承重牆、平臺和入口，建築的外圍護是完整的透明和半透明玻璃表面。建築的基礎是一系列垂直等高線的肋形短牆，輕輕將上部的結構托起，當中的兩條短牆之間設置了設備房。在建造方面，作品將使用小模板（木板條模板）現澆混凝土建造結構主體部分，室內地板鋪條石，寬度與天花板上留下的模板印記相對應。低緩的外形，晶瑩剔透的玻璃外牆和屋頂種植園使得建築宛如漂浮在林海中的一片綠葉。

別墅調研報告6

一、調查的目的

本次調查旨在通過一定數量的調查問卷反饋的信息，對奧北高端收入人羣的別墅購買行爲及消費特點做出分析，得到具有科學依據的定量分析結果和準確參考結論，爲二十一世紀不動產別墅市場決策提供第一手參考資料。

二、調查的對象

（1）家庭年收入在20萬元以上；

（2）對奧北別墅感興趣的，有初步購買意向的；

（3）擁有私家品牌車或可供其長期支配的公務車；

（4）演藝界、政界、企事業高層等奧北主流居住着；

三、調查的內容

（1）目標客戶的初步購房計劃，包括價格、面積、戶型等需求；

（2）目標客戶對別墅會所服務及私人業務的需求程度；

（3）目標客戶對別墅安保系統及物業管理的需求程度；

（4）目標客戶對別墅經紀的專業需求及運作品牌程度；

（5）目標客戶個人信息及購房自審的程度；

（6）目標客戶對購房的付款方式、項目配套、建築風格等；

四、調查的質量控制

由於需求別墅的目標客戶爲高端收入人羣，數量比較少，同時考慮到客戶羣識別等問題，我們決定選取奧北別墅片區及八達嶺別墅片區同類物業成交客戶和有影響及有身份名牌的其他客戶作爲樣本，本次調查共獲得問卷325份，有效問卷214份。

五、調查結果顯示

1、對購買別墅的時間數據統計顯示，被訪問者中打算一年以內購買別墅的有12人，佔4.86%；打算在1-3年內購買別墅的有76人，佔36.09%；打算在3-5年內購買別墅的有126人，佔59.05%；這在一定程度上反映出在被訪的人羣中相當一部分人近期三五年內都對奧北別墅產品存在着購買需求。

2、對選擇別墅的類型數據統計顯示，被訪問者打算購買獨棟別墅的有114人，佔53.37%；打算購買雙拼別墅的有36人，佔16.72%；打算購買聯體別墅的有48人，佔22.33%；打算購買疊拼別墅的有16人，佔7.58%。獨立別墅的購買意向共佔53.37%，體現出這一特殊人羣對私密性的追求和對奧北別墅產品的期望。

3、對購買別墅的面積（單位：㎡）數據統計顯示，被訪問者打算購買建築面積爲200-300平方米的有54人，佔24.47%；打算購買300-400平方米的有69人，佔32.18%；打算購買400-500平方米的'有51人，佔22.68%；打算購買500-600平方米的有22人，佔11.28%；打算購買600平方米以上的有18人，佔9.39%。由於目標客戶購買奧北別墅後將其作爲第二甚至第三居所（前期調查結果），所以在戶型面積上一般考量小戶型居多。

4、對購買別墅的風格選項統計結果所佔比例歐式風格6931.61%中式風格4922.25%現代風格125.71%中式和現代結合3115.02%歐式與現代結合5325.41%合計214100%數據統計顯示，被訪問者中選擇歐式風格的有69人，佔31.61%；選擇中式風格的有49人，佔22.25%；選擇現代風格的有12人，佔5.71%；選擇歐式與現代結合的有53人，佔25.41%；選擇中式與現代結合的有31人，佔15.02%。總體上以歐式所佔比重較大，但與其他類型風格相差人數不多，這反映出消費者對於建築風格需求的多樣化，也預示奧北區域該類型別墅即將熱銷。

5、對選擇別墅的單價（單位：元）數據統計顯示，被訪問者打算選擇10000-15000元/㎡的有71人,佔33.08%；打算選擇15000-XX0元/㎡的有50人,佔23.54%；打算選擇XX0-25000元/㎡的有56人,佔26.7%；打算選擇25000-30000元/㎡有20人，佔9.39%；打算選擇30000元/㎡，佔7.42%。大量的被訪問者都趨向於低價位，也給像長河玉墅、保利壟上、灣流匯及王府花園八仙別墅等產品購買力的支撐。這在一定程度上反映出奧北別墅市場已經開始了進一步的市場細分。

6、對選擇別墅的總價（單位：萬元）數據統計顯示，被訪問者能接受的總價區間爲300-450萬元的有81人，佔37.68%；能接受的總價區間爲450-600萬元的有61人，佔28.25%；能接受的總價區爲600-800萬元的有32人，佔16.09%；能接受的總價區間爲800-1000萬元的有29人，佔13.41%；能接受的總價區間1000萬元以上的有11人，佔4.57%。總價是劃分客戶羣的最有效標準，不同總價反映着客戶的社會階層。在奧北別墅區低總價別墅佔到了主流，這也反映出消費者對小戶型的青睞和對第二居所的溫馨考量。

六、各項統計結果分析

鑑於對消費者信息保護、對參與者勞動保護、對二十一世紀不動產知識產權保護；部分調查結果未予分享。包括：目標客戶對別墅物業管理要求的調查、目標客戶對別墅會所服務調查、目標客戶對別墅安保系統調查、目標客戶對別墅經紀的專業需求調查、目標客戶個人信息及購房自審信息等。

秀美活力的漢中養育了我，秉承了漢中人的豪爽，漢中人的實誠，漢中人的智慧與可愛，這就是李正山。本人專業從事此北京別墅買賣租賃等業務，擁有經紀圈內衆多資源，獨享二十一世紀不動產全球品牌，接受您的委託讓您真正體驗省時，省力，省心。

別墅調研報告7

第一部分：項目分析

地塊規劃控制指標：

地理位置：項目位於奉化市區錦屏街道，南面緊靠市交警大隊，東面爲規劃茗山路延伸段，西、北、東北三面環山土地面積：66000平方米容積率：0.6用地性質：居住用地

地塊現狀：山坡地，無建築物，有農田與植被覆蓋地塊周邊環境：

◇地塊四個方向的環境：

A、地塊東面：東北面環山，東南面爲規劃茗山路延伸段與一食品廠

B、地塊南面：南面爲市交警大隊與市公安局

C、地塊西面：西面環山，有天然小河道

D、地塊北面：北面環山

◇環境情況：

A、空氣：地塊三面環山，有不少植被與河道，空氣質量非較好，但東南面靠近一食品廠，有煙囪高立，對空氣質量存在一定影響。

B、噪音：地塊爲市區內罕有小山谷坡地，鬧中取靜，無噪音污染

C、水質：地塊目前爲農田與植被，西面有一天然小河道，總體水質尚可。

D、土地：土地和土地周邊沒有任何污染。地塊交通條件

項目處在奉化市區範圍內，周邊的市政路網及其公共交通完善，車行5分鐘可到達市中心。地塊周邊市政、公建、商業、居住等配套

項目緊靠城市主幹道南山路，公安局、街道辦、嶽林寺、奉化江、陽光茗都小區等生活、居住配套都盡在咫尺。

項目優勢（Strength）

●地塊氣質較好，位置極佳，鬧中取靜，是市區內罕有的低容積率項目

●地塊三面環山，爲狹長谷地，景觀環境優美，可利用性強

●地塊山水齊備，是理想的風水寶地，可開發高檔次的居住物業

●地塊爲淨地，地上無建築物，可馬上進行開發

●地塊周圍沒有高層建築物，視野開闊項目劣勢（Weakness）

●地塊東南面有一未搬遷的食品廠，高大的煙囪對居住環境造成影響

●地塊西面山坡上有一公安局的看守所，會對購房者產生一定的心裏影響

●項目周邊目前缺乏高檔次的商業配套設施

●地塊緊靠的山坡上目前有部分墳墓，如不搬遷，會對消費者造成不小的心理影響

項目機會（Opportunity）

●茗山路的延伸，使得項目的交通條件更加完善

●當前奉化房地產市場上基本沒有與本項目別墅類產品競爭的樓盤，市場壓力較小

●羅蒙集團品牌在奉化影響力較強，良好的口碑與人脈資源，對於項目開發將會更有把握

●奉化經濟發展迅猛，擁有爲數不少的富人階層，高檔住宅市場擁有較多的潛在購房需求

項目威脅（Threaten）

●奉化本地居民比較偏好一到三樓連在一起的“落地樓”，對於商品套房喜好度不是很強烈，導致房地產市場一直處在緩慢發展的階段

●奉化城區內有不少的拆遷安置房及自建“落地樓”通過二手房市場流通，價格較低，將會對本項目的銷售產生一定的影響

●項目爲別墅類產品，定位高檔，這使得項目客戶範圍受到很大的限制項目分析總結：

根據以上對項目自身狀況、周邊環境分析及總體優劣勢與機會、威脅的評價後，可以得出，項目整體條件較好，環境優美，市場機會巨大，是高檔次別墅類居住物業的理想開發地塊。

第二部分：奉化房地產市場分析

奉化市的房地產市場發展與寧波相比一直比較緩慢，無論是房地產的投資額還是商品房需求量都遠遠低於寧波市其他縣市。因此除了本地開發商，外面的`開發商都很少進入奉化房地產市場，這也使得奉化房地產市場遠遠落後於其他縣市。

但是從近幾年的宏觀數據走勢來看，奉化的房地產市場正在逐漸向好，發展速度也在不斷加快，各項指標都在穩步增長中。而下滑的商品房銷售面積主要是由於目前市場上可供選擇的樓盤有限，還有宏觀調控對於自住需求的抑制，相信隨着外來人口的不斷增多以及居民收入的不斷提高，市場的需求量會不斷增加，改變目前成交量不斷下滑的局面。

此外隨着奉化市政府出臺新的城市規劃，奉化將會迎來一個新的發展時期，這對於房地產市場來說也是一個新的機遇。對於奉化未來的房地產市場，前景還是十分看好的。

奉化市的中心區域、溪口鎮是奉化市主要的房產開發區域，集中了奉化市90％以上的商品房。而市中心區域，是奉化市房地產市場最重要的區域。在05年的宏觀調控後，市中心區域的房地產市場受到沉重的打擊，市場一直萎靡不振，再加上市場需求量一直不大，因此近年鮮有新樓盤推出，而在售的樓盤不少在20xx年就已經開盤，像陽光茗都2期、陽光水岸都已經是準現房銷售了。目前市場上在售的樓盤主要有三個，陽光茗都2期、上林華庭、陽光水岸，市場上缺少高檔次的樓盤。

別墅調研報告8

1、調查的目的

本次調查旨在通過一定數量的調查問卷反饋的信息，對奧北高端收入人羣的別墅購買行爲及消費特點做出分析，得到具有科學依據的定量分析結果和準確參考結論，爲二十一世紀不動產別墅市場決策提供第一手參考資料。

2、調查的對象

（1）家庭年收入在20萬元以上；

（2）對奧北別墅感興趣的，有初步購買意向的；

（3）擁有私家品牌車或可供其長期支配的公務車；

（4）演藝界、政界、企事業高層等奧北主流居住着；

3、調查的內容

（1）目標客戶的初步購房計劃，包括價格、面積、戶型等需求；

（2）目標客戶對別墅會所服務及私人業務的需求程度；

（3）目標客戶對別墅安保系統及物業管理的需求程度；

（4）目標客戶對別墅經紀的專業需求及運作品牌程度；

（5）目標客戶個人信息及購房自審的程度；

（6）目標客戶對購房的付款方式、項目配套、建築風格等；

4、調查的質量控制

由於需求別墅的目標客戶爲高端收入人羣，數量比較少，同時考慮到客戶羣識別等問題，我們決定選取奧北別墅片區及八達嶺別墅片區同類物業成交客戶和有影響及有身份名牌的其他客戶作爲樣本，本次調查共獲得問卷325份，有效問卷214份。

調查結果顯示

1、對購買別墅的時間數據統計顯示，被訪問者中打算一年以內購買別墅的有12人，佔4.86%；打算在1—3年內購買別墅的有76人，佔36.09%；打算在3—5年內購買別墅的有126人，佔59.05%；這在一定程度上反映出在被訪的人羣中相當一部分人近期三五年內都對奧北別墅產品存在着購買需求。

2、對選擇別墅的類型數據統計顯示，被訪問者打算購買獨棟別墅的有114人，佔53.37%；打算購買雙拼別墅的有36人，佔16.72%；打算購買聯體別墅的有48人，佔22.33%；打算購買疊拼別墅的有16人，佔7.58%。獨立別墅的購買意向共佔53.37%，體現出這一特殊人羣對私密性的追求和對奧北別墅產品的期望。

3、對購買別墅的面積（單位：）數據統計顯示，被訪問者打算購買建築面積爲200—300平方米的有54人，佔24.47%；打算購買300—400平方米的有69人，佔32.18%；打算購買400—500平方米的有51人，佔22.68%；打算購買500—600平方米的有22人，佔11.28%；打算購買600平方米以上的有18人，佔9.39%。由於目標客戶購買奧北別墅後將其作爲第二甚至第三居所（前期調查結果），所以在戶型面積上一般考量小戶型居多。

4、對購買別墅的風格選項統計結果所佔比例歐式風格6931.61%中式風格4922.25%現代風格125.71%中式和現代結合3115.02%歐式與現代結合5325.41%合計214100%數據統計顯示，被訪問者中選擇歐式風格的有69人，佔31.61%；選擇中式風格的有49人，佔22.25%；選擇現代風格的有12人，佔5.71%；選擇歐式與現代結合的有53人，佔25.41%；選擇中式與現代結合的有31人，佔15.02%。總體上以歐式所佔比重較大，但與其他類型風格相差人數不多，這反映出消費者對於建築風格需求的多樣化，也預示奧北區域該類型別墅即將熱銷。

5、對選擇別墅的單價（單位：元）數據統計顯示，被訪問者打算選擇10000—15000元/的有71人，佔33.08%；打算選擇15000元/的有50人，佔23.54%；打算選擇25000元/的有56人，佔26.7%；打算選擇25000—30000元/有20人，佔9.39%；打算選擇30000元/，佔7.42%。大量的被訪問者都趨向於低價位，也給像長河玉墅、保利壟上、灣流匯及王府花園八仙別墅等產品購買力的支撐。這在一定程度上反映出奧北別墅市場已經開始了進一步的市場細分。

6、對選擇別墅的總價（單位：萬元）數據統計顯示，被訪問者能接受的'總價區間爲300—450萬元的有81人，佔37.68%；能接受的總價區間爲450—600萬元的有61人，佔28.25%；能接受的總價區爲600—800萬元的有32人，佔16.09%；能接受的總價區間爲800—1000萬元的有29人，佔13.41%；能接受的總價區間1000萬元以上的有11人，佔4.57%。總價是劃分客戶羣的最有效標準，不同總價反映着客戶的社會階層。在奧北別墅區低總價別墅佔到了主流，這也反映出消費者對小戶型的青睞和對第二居所的溫馨考量。

各項統計結果分析（省略）

鑑於對消費者信息保護、對參與者勞動保護、對二十一世紀不動產知識產權保護；部分調查結果未予分享。包括：目標客戶對別墅物業管理要求的調查、目標客戶對別墅會所服務調查、目標客戶對別墅安保系統調查、目標客戶對別墅經紀的專業需求調查、目標客戶個人信息及購房自審信息等。

秀美活力的漢中養育了我，秉承了漢中人的豪爽，漢中人的實誠，漢中人的智慧與可愛，這就是李正山。本人專業從事此北京別墅買賣租賃等業務，擁有經紀圈內衆多資源，獨享二十一世紀不動產全球品牌，接受您的委託讓您真正體驗省時，省力，省心。