二手房將繳增值稅誰交

3月13日，國稅總局局長王軍表示，國稅總局將會同財政部，儘快公佈“營改增”實施方案，最快有望於全國兩會後就提交審定。此外，這次“營改增”首次涉及自然人繳納增值稅徵管，如個人二手房交易。

繳納增值稅會對個人二手房交易產生什麼影響呢?具體怎麼繳?繳多少?會比現在買房賣房徵收的稅更多嗎?都成爲消費者關心的話題。

營業稅改增值稅，會增加老百姓買賣二手房的負擔嗎?

營業稅下，個人二手房買賣需繳納5%的營業稅，符合一定條件的住房買賣可免徵營業稅。出於穩定房地產市場考慮，去年3月份，營業稅免徵條件有所放鬆，從原來的“滿5年以上(含5年)”，調整爲“滿2年以上(含2年)”。

爲適應國內房地產市場分化局面，今年2月份，營業稅政策進一步放鬆，除了北上廣深，所有住房(包括普通和非普通住房)只要滿2年(含2年)，對外銷售的，均免徵營業稅。北上廣深仍然適用去年老政策，滿2年(含2年)非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;滿2年(含2年)普通住房，才免徵營業稅。

北京某區地稅局相關負責人對媒體表示，“營改增”主要對個人二手交易的.稅收徵管產生影響，此前營業稅、個稅、契稅等，都是地稅部門交稅;“營改增”後，增值稅要在國稅部門交稅，對徵管有影響。

營業稅改成了增值稅，會導致老百姓買賣二手房的負擔增加嗎?中國人民大學財政金融學院教授朱青解釋說，營改增之後只是稅種和計稅方式的替代，並不會增加普通老百姓的購房負擔。

朱青說，像老百姓賣二手房，絕對不會像企業銷項稅、減進項稅銷售按照小規模納稅人，按照不含稅的銷售額，按3%的徵收率徵收，增值稅並不會加重賣二手房老百姓的稅收負擔。

二手房營改增，到底怎麼繳?

有業內人士對記者表示，個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

比如，某套住房房主購入時是100萬，繳納營業稅5萬元，1年後賣出(不適用免徵營業稅條件)200萬元，買房方需要承擔10萬營業稅。

在增值稅條件下，依據增值稅原理，若按常規辦法、僅對增值部分徵稅，即對住房增值的100萬元(現價200萬-原價100萬=增值100萬)徵稅，稅率若爲6%，需繳納增值稅6萬元，稅負有所下調;稅率若爲11%，需繳納增值稅11萬元，稅負有所上升。在增值稅條件下，若按簡易徵收辦法、以覈定徵收率徵收，若徵收率爲3%，即對現在住房出售價格200萬元徵稅，繳納增值稅6萬元，稅負也是減輕的。

不過，對於北上廣深滿2年(含2年)的非普通住房，現有政策爲差額徵稅，其實已經借鑑了增值稅只對增值部分徵稅的原理，營改增的影響還要看未來具體政策。

營業稅改增值稅後真正影響較大的是誰?

上海財經大學教授胡怡建表示，至於個人營業稅改增值稅以後，到底是減輕稅負還是增加稅負，這要看具體的增值稅的政策制度才能最後確認，因爲增值稅是要對所有的產品銷售和提供服務要徵稅，這裏面主要涉及到企業，但是也涉及到個人，涉及到個人，主要是爲了使得稅收制度具有統一性。

而真正影響可能比較大的羣體是誰呢?或是房地產企業。根據媒體報道，目前房地產的營業稅主要按5.5%來徵收，但是按照此前業內的猜測，房地產納入營改增後適用稅率在11%，這就有了稅負增加的擔憂。不過，國家稅務總局局長王軍明確表示，營改增將確保不增加企業負擔。

王軍表示，第一個保障，是政策有保障，在實施方案中已經確定原則上延續過去的優惠政策，並且在這個基礎上，根據不同行業的特點和情況，新制定了一些過渡措施，以確保所有行業的稅負只減不增。就在前兩天他和財政部樓部長一同商量，還想建議再給一個行業一項新的過渡措施，執行有保障，80萬國稅、地稅幹部，已經把依規減免稅同依法徵好稅，作爲兩項同等重要的基本職責之一。

國家稅務總局局長王軍近日透露，“營改增”5月1日將在金融業、建築業、不動產業和生活服務業全面推開。這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅徵管，比如個人二手房交易。二手房交易“營改增”，將產生什麼樣的影響?對此，有專家表示，該舉動或將影響二手房買賣利潤，抑制“炒房族”炒房。

“營改增”首次涉及自然人繳納增值稅徵管

據媒體報道，國家稅務總局局長王軍近日在人民大會堂“部長通道”回答媒體提問時表示，這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅徵管，比如個人二手房交易。

王軍說，今年5月1日起全面實施營改增仍面臨一些挑戰，如數量多，涉及近1000萬戶納稅人;時間緊，只有不到兩個月的實際準備時間;首次涉及自然人繳納增值稅徵管，如個人二手房交易;四是新增納稅人過去基本沒接觸過增值稅。

繳稅基數由售價變差價

據悉，根據國家規定，目前二手房交易中賣方需要繳納營業稅，具體規定爲：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅，營業稅稅率爲5%;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。

而在增值稅稅率方面，目前國內各行業適用增值稅稅率分爲 17%、13%、11%、6%等。營改增後，繳稅基數將由售價變爲差價。

對於二手房交易“營改增”，是否導致買賣二手房稅負增加?將產生什麼影響?對此，昨日，中山大學嶺南學院財政稅務系主任、教授林江表示，“如果對二手房交易進行營改增，需參考上游行業即建築業的稅率。目前建築業增值稅稅率爲11%。”

專家：或將影響二手房買賣利潤

記者算了一筆賬，如果按照增值稅11%的稅率來計算，對比一下二手房營業稅改增值稅後的稅費差異，主要可以分爲兩大類情況：

首先是出售購買2年內的房屋。出售價200萬元一套普通住宅，要繳納5%的稅，10萬元。如果以11%的增值稅計算，房屋出售價還是200萬元，但最初買入價是100萬元，抵扣掉進項稅後需要繳納10.5萬元。但如果獲利更多，收的稅就會超過營業稅。

另一種是出售購買已滿2年的房屋，依照現行政策，超過兩年就不需繳納營業稅，而稅務總局已經明確，將原則上延續過去的優惠政策，這意味着，營改增之後這部分稅也會免徵。

這是否表明，對於二手房業主將增加相應稅負?對此，林江表示，因政策尚未出臺，對於具體稅率及優惠政策並未明確，無法具體算出對二手房買賣的稅負增加情況。但二手房開徵增值稅後，或將影響二手房買賣利潤。此外，由於對於二手房開徵增值稅屬於實際意義上的對資產增值徵稅，一旦普遍設置資產增值稅後，將對資產市場如股票交易市場等產生影響。