關於投資性房地產公允價值後續計量模式探討會計畢業論文

一、投資性房地產後續計量模式選擇現狀

與我國原準則體系中歷史成本計量占主導地位相比，新準則體系引入了公允價值模式，《企業會計準則第3號—投資性房地產》鮮明地體現了新準則體系這一重要特點，即允許採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量，而不是單一地採用歷史成本模式。採用兩種不同的計量模式對企業投資性房地產進行會計處理，必然對企業狀況等方面產生不同的結果。在房地產大幅增值的背景下，採用公允價值計量方式對投資性房地產進行後續計量能夠對財務報表產生有利的影響。然而，大多數公司仍決定採用歷史成本模式，究其原因，有以下幾種：

（一）條件嚴格。採取公允價值對投資性房地產進行後續計量應同時滿足兩個嚴格條件：首先，投資性房地產“所在地”一般是指投資性房地產所在的大中型城市的城區，這意味着企業只有在大中城市的投資性房地產纔有按照公允價值進行會計計量。其次，同類或類似的房地產（如物），是指所處位置和地理相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建築物。土地使用權是指同一城區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。而由於地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產的活躍，其實很不容易。可見，在投資性房地產準則中，禁止含有較多假設的估值技術的應用，並不是所有投資性房地產都可以採用公允價值。

（二）利潤波動幅度加大。在成本模式下，如果存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8號—資產減值》進行減值測試，計提相應的減值準備。同時，《企業會計準則第8號—資產減值》中也規定：“資產減值損失一經確認，在以後期間不得轉回。”這項規定明確了企業不得調整利潤；而採用公允價值模式計量，應當以資產負債日投資性房產的公允價值爲基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計入當期損益。會計利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動。隨此投資性房地產公允價值的變化將加大淨利潤的波動幅度，容易誤導投資者、債權人等衆多利益相關者，間接影響企業的市場形象及其股票價格。

（三）加劇淨利潤與現金流背離程度。淨利潤作爲權責發生制的“產成品”，只要在權責發生制的會計模式下，就存在淨利潤與現金流的相互背離。而公允價值計量方式的引入，使收益確定模式由偏重收入費用觀轉爲偏重資產負債觀，從而進一步弱化淨利潤與現金流之間的關係。在資產負債日，將投資性房地產的公允價值變動計入當期損益，對於增加的當期損益，在沒有對投資性房地產處置前是沒有相應現金流入的，故在沒有現金流入或流出的情況下報告利潤或損益的增減，無疑加大了公司利潤分配的難度。

（四）信息成本較高。公允價值的確定是否合理是投資性房地產後續計量是否合理的關鍵。公允價值的取得，首選是活躍的公開市場報價，鑑於我國房地產市場的不完全性和不成熟性，公開市場報價還難以取得，因此對於採用公允價值進行會計計量的房地產開發，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，並在年報中詳細披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。

與相比，這個過程將會增大企業的信息成本。在企業無法直接衡量採用公允價值計量模式的收益時，積極性肯定會受到很大影響，因此，從成本效益原則考慮，企業極有可能放棄公允價值計量方式。

（五）企業所得稅可能增加的風險。新準則規定，採用公允價值計量的，在資產負債日公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。那麼，企業在首次採用公允價值計量後調增的當期收益是否需要徵收所得稅，國家稅務總局未及時發佈相關文件。

按目前稅法來分析，在成本模式下，新會計準則和稅法的處理基本一致。但在公允價值模式下，二者存在明顯的差異。若稅法按實際成本確定性房地產的賬面價值，不確認公允價值變化所產生的.所得，並在對投資性房地產在計算所得稅時，仍按計提折舊或攤銷處理，這樣，在公允價值模式下對稅負沒有影響。但如果對公允價值計量後調增的當期收益徵收所得稅，無疑增加了公司的稅負，公司就會權衡公允價值模式下給公司帶來的收益與增加的稅負之間的利益關係，作出是否採用公允價值模式的選擇。故這種稅負的影響是投資性房地產採用公允價值後續計量方式的一個不確定變量。

二、對投資性房地產運用公允價值後續計量的幾點建議

（一）加強公允價值理論研究，制定我國公允價值計量準則。公允價值在我國還是一個有待深入研究的領域，理論界對公允價值大多是零星分散的研究，散佈在不同準則中的相關規定也存在一些不一致之處。對理論研究的缺失，特別是對公允價值概念及其外延研究的缺失，將極大地阻礙公允價值的應用與發展。因此，筆者認爲制定一個單獨的公允價值計量準則並且進一步細化對於不存在活躍交易的公允價值估價的性文件，加大對公允價值估價技術的研究，加強公允價值會計相關準則的探索、改進和完善。

（二）加強會計職業判斷，提高人員職業素質。公允價值的引入增加了大量的職業判斷的內容，這對會計人員的職業判斷能力提出了更高的要求，爲鼓勵公允價值在投資性房地產的運用，必須加強對會計人員有關公允價值的和培訓，提高我國會計人員整體職業判斷水平；另一方面公允價值應用中大量不確定因素的使用，爲企業利潤操縱提供了方便，這就要求我們加強會計人員的守法意識和教育。從主觀上消除利潤操縱的動機，是杜絕利用公允價值操縱利潤的根本措施。

（三）完善公允價值信息披露。在投資性房地產準則中較少涉及公允價值計量披露的條款，主要強調披露公允價值的確定方法和依據。而對於公允價值信息的披露處於原始自發狀態，公司披露與否，披露的多少及詳細程度都由公司自己決定。故國家應進一步明確公允價值計量披露的相關問題，不僅包括公允價值的確定方法，還應增加公允價值的估計假設、已可以採用公允價值計量而未用公允價值計量的原因披露等，使其披露更加規範，更加科學，更有利於保護廣大投資者等利益相關者的利益。

綜上所述，公允價值模式計量的採用可以與國際會計準則基本接軌，方便投資者橫向對比國內、國外企業的價值。同時，公允價值的運用能使企業的財務狀況和經營業績等信息得到更加公允的反應，能有效地增強會計信息的相關性和信息質量，有利於公司股票在市場上獲得更加公允的定價。因此，應當鼓勵公允價值計量模式在投資性房地產後續計量中的應用。筆者認爲，應進一步細化對於不存在活躍交易市場的公允價值估價的指導性文件，在推動採用公允價值後續計量模式的過程中，必須加強準則的宣傳與指引，提高投資者、債權人等衆多利益相關者甄別會計信息的能力；同時，加強監管和職業道德建設，從而加強公允價值計量和披露的可靠性。