前期物業管理論文

前期物業管理(preceding stage of property management)是指房屋自售出之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業管理合同》生效時止的物業管理。小編收集了前期物業管理論文，歡迎閱讀。

　　前期物業管理論文【一】

隨着中國社會的發展，九十年代物業管理行業的興起，物業管理機制在對建成物業的管理和對使用人的服務上，發揮了原有房管體制沒有的作用，得到了全社會的認可。從表面上看物業管理是對物業的使用管理，因此，物業管理只要在物業交付使用時介入即可。然而，隨着物業管理的深入發展，物業管理總是在物業建成之後介入的狀況已經不適應物業管理髮展的需要。物業開發建設是一次性的“買賣”，而物業管理則是長期伴隨業主的事情。

很多人把物業管理看成是房地產開發的附屬，並不把物業管理行業看成是一個卓有建樹的獨立行業。但是，總結物業管理多年的經驗，由於房地產開發建設過程中留下的缺憾，如常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等配套方面存在的問題，給房產使用人和物業管理單位帶來了諸多影響。隨着物業管理行業的不斷髮展，人們對物業管理的作用有了相當的認識和重視。能不能讓物業管理提前介入物業建設，在物業開發項目未竣工前，直至規劃設計階段即開始介入，從物業管理的角度及早發現問題、解決問題，避免出現入住後的管理、使用難題，引起了人們的廣泛關注。

物業管理是一種對物業全程的管理，其首要環節即使物業的前期管理，物業前期管理是指物業管理企業在物業的開發設計階段即介入，從事物業形成前的階段管理。詳細來說，物業管理早期介入，指開發企業邀請從事物業管理企業及有關人員，從物業管理和運作角度爲開發企業提出小區規劃、樓宇設計、設備選用、功能規劃、施工監管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃多方面的建設性意見，並制定物業管理方案，以便以後物業管理工作打下良好的基礎。

目前已經有一些富有遠見的房地產開發商開始嘗試讓物業管理企業在項目規劃設計階段開始提前介入，悉心聽取來自物業管理單位的意見建議，完善物業建設，完美樓盤品質，得到了市場良好的回報，也理順了後期管理的諸多事情，爲正式投入使用後的物業管理奠定了良好的基礎。本文試圖從物業管理企業在前期介入方面的實踐來談前期介入的作用，目的在於探討和促進物業管理前期介入。

現代建築，設計複雜，技術含量高，安裝、施工難度大。各種新材料的不斷投入使用，專業門類越來越廣。爲了對一個物業實施有效管理，保證物業正常使用和功能的發揮，需要物業管理企業的前期介入。目前，也有很多物業管理企業對物業項目實施前期介入，但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的，所做的主要工作也只是就建築安裝後期階段的工作提出一些建議，爲接管驗收做前期準備，而沒有從實質上參與到物業項目前期開發建設中來，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，給後續的物業管理帶來很多問題。從總體上看，物業管理的前期介入一直是困擾當前物業管理的一個薄弱環節。

一、從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，爲完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成後的使用和管理問題。

物業的設計人員不是專業的物業管理者，在項目規劃設計階段，規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能將後期的物業管理經營中可能出現的問題考慮的那麼全面，或者很少從業主長期使用和後續物業管理正常運行的角度考慮問題，造成物業建成後管理上的漏洞和功能佈局上的缺陷。

同時由於設計階段與物業的建成存在較長間隔，建築、設施的技術進步和業主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業管理企業作爲物業的管理經營維護者，對物業可能出現的問題有比較清楚的瞭解，其前期介入，可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利於日後的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。

如2000年投入使用的某大廈，其絕大部分設計工作是96年內完成的，若全部按照設計圖紙建設，則與後期使用和經營管理要求就有一定距離。作爲前期介入該大廈的物業管理公司，積極組織物業管理專業人員對大廈各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦佈線、停車場管理系統進行了深入細緻的調研，參與設備、材料的選型及供應商的考察選用，到有關生產廠家進行了實地考察。在此基礎上，從完善大廈設計細節、更好地搞好本大廈的經營的角度提出了一系列建議，並提出了需補充和完善的項目。這些項目經同開發商和業主方溝通後,最終都做出了更加合理的方案並付諸實施，取得了很好的效果。

二、積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現問題，及早解決問題，避免物業建成後給使用和管理服務帶來的缺憾。

國家建設部已有明文規定，我國的施工建設要與國際接軌，設立建設監理制，這樣，一批專業工程監理公司便應運而生。儘管如此，由於物業管理公司在物業的管理和使用方面擁有第一手資料，並作爲潛在業主的樓宇驗收接管代理，在物業的建設過程中參與監理，可以加強房屋建造質量管理。這樣，在施工單位自我質量管理，開發單位檢查管理的基礎上，又增加了用戶單位的監督管理，不僅強化了房屋建造中的生產技術的監控，而且還落實、保證了質量監督的組織措施，從而確保房屋建造質量。

在工程施工這個關鍵時期，開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，儘管從開發商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業達到優良乃至優質工程目標，但是由於人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監控。物業管理公司選派相應的管理人員介入施工質量管理，對土建結構、管線情況、設備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業中各種設備的操作和線路的來龍去脈。有利於物業的工程質量，爲以後的物業管理帶來極大的方便，也爲降低後期管理的操作成本，增加經濟效益，收到業主滿意，物業管理順利雙贏效果打下了基礎。

很多物業質量不如人意，今天廁浴間漏，明天屋面漏，後天屋裏長磨菇，嚴重影響了業主的生活質量，造成大量投訴，業主在找開發商解決不了問題的時候，往往遷怒於物業管理企業，拒絕繳納物業管理費，使物業管理公司成了“替罪羊”。基於長期性考慮的物業管理企業提前介入後，卻在一定程度上很好地解決了這個問題。避免了物業建成後給使用和管理維護服務帶來的缺憾。

三、提前熟悉所安裝的設備設施，做好財務預算，確保物業管理單位能夠在物業建成後一開始投入使用即能爲業主提供良好的物業管理服務。

在接管驗收階段，開發商往往只注重物業整體的交付使用，而很少考慮到物業公司接管後細微全面的需要，給物業建成後的使用維護帶來諸多不便，也對物業管理單位順利、及時地爲業主提供良好的管理服務帶來影響。有物業管理公司提前介入後，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規範要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，促使開發商引起高度重視並要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用住前就能正常運行。

由於早期介入物業開發，物業管理公司對該物業的整體情況相當熟悉，這對物業的管理、養護、維修，可以說帶來許多便利。一是方便了物業管理中維修保養計劃的安排;二是方便了物業管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時間;三是能夠或比較容易保證維修質量等。所有這一切，提高了物業管理工作效率和工作質量，爲物業管理公司向住戶提供良好的服務打下了基礎。

早期介入可以做好財務預算和業主公約、物業使用守則的制定。通過初期設計建造全過程的現場跟蹤管理，能有事實根據較精確的進行財務預算分析，較好的控制日後的管理成本，根據物業的層次或檔次來確定各類服務標準，保證服務費用的有效使用，達到最佳效果。

此外，早期介入有利於安全防範和人才培訓。安全工作在物業管理中佔有重要地位，也是業主購房意向的重要因素，關係到物業管理公司的聲譽。物業管理人員的早期介入，使得保衛和防火工作在物業交付使用時做到沒有漏洞，安全系統設施完好無損，需要時及時投入使用，把小區安全納入城市這個大系統中去。人才是各行各業管理水平，技術水平和企業生存發展的重要保證。物業管理也是一樣，那些物業投入時才進入的物業管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導致很多不應有的失誤，也給業主留下了不好的印象，而物業的早期介入可以提前造就一批高素質的管理人才，在物業交付使用時及時提供於相適應的優質服務。

實踐證明，讓物業管理單位提前介入物業開發建設，對完善物業功能、確保物業建設質量、確保物業在建成後漫長的使用期間順利的維護保養等方面，有無可替代的重要作用。但是，由於目前設計、建設、施工、安裝、監理等環節的單位對物業管理的認識重視不夠，致使物業管理行爲滯後，造成物業建成後的長期管理服務工作中，出現諸多問題。要解決問題，應從根本上改變人們對物業管理的概念，要認識到，物業建設相比物業管理之下只是短期行爲，而物業管理則是長期的過程。做好物業管理工作對於提高物業質量，延長物業的使用壽命，有着重要的作用。而物業管理前期介入是首要的環節，如果在相關物業管理法規中，從法律的高度，把物業管理的前期介入納入法規，那麼，這將對我國今後的整體物業建設質量和物業管理質量乃至人民生活質量將產生極大的促進作用，其意義將是及其重大深遠的。

　　參考文獻：

《中國物業管理》

《物業管理》

《面向21世紀中國物業管理研討會論文集》

　　前期物業管理論文【二】

金秋十月，是收穫的季節，我們將迎來物業管理師資格考試。這是行業發展的一件大事，正如中國物業管理協會會長謝家瑾在“中國首批物業管理師大會”上所指出的，“推行物業管理師制度，是物業管理科學發展的必然選擇，也是促進物業管理科學發展的制度保證，必將對我國物業管理行業的可持續健康發展產生深遠的影響”。今年的考試，是第一次大規模面向普通從業人員的全面考試，作爲首批通過全國資格認定考試的物業管理師之一，筆者在爲行業規範化、專業化、系統化發展而欣喜的同時，對今後的物業管理師制度執行與發展有些思考。

　　要嚴把入口關，提高含金量，讓物業管理師制度成爲優秀人才的“試金石”

物業管理師制度的設計初衷無疑是爲了加強行業隊伍建設，提升行業自身形象，規範行業專業發展。從目前現狀來看，物業管理行業還存在着從業人員整體素質偏低、學習渠道少、優秀經理人匱乏等普遍性問題，特別是行業內的大多數人員還沒有養成良好的學習習慣。儘管近年來一些高等院校已經開設了物業管理的專業課程，但真正科班出身的管理人員還非常少，除小部分從房地產行業轉行而來的人員具備一定的相關理論學習經歷外，大部分人來自各個行業和專業，缺乏物業管理理論知識的積累，造成了經驗型實踐多於理論性思考的局面，影響了行業專業素質的提升和品質的跨越。因此物業管理師制度的設立將大大推動行業從業人員學習研究專業的積極性。

物業管理師執業資格考試，一定要努力鍛造成爲人才的試金石，要合理設定進入門檻，既不能出現普遍持證的局面，也不應出現一證難求的局面。首先要設定面向的人羣，對於物業管理這樣的勞動密集型行業來說，職業經理人就是企業真正的核心競爭力，這些人才從何而來，如何認定，如何管理，對於增強企業實力，提升行業形象，都至關重要。筆者以爲，物業管理師的培養與選拔還是應該以物業項目經理層以上人員爲主，兼顧優秀中層管理人員，通過設置學歷、資歷、能力等報考標準，來適當控制參考人員的數量，目標是造就一支懂經營、精業務、重服務、守道德的職業經理人隊伍。其次要合理設定考試難度，針對行業在不同時期的現實狀況，系統規範地考察從業人員的理論和實踐水平，把握好考試通過率，形成由職業經理人、中層管理人員、專業技術人員、服務操作人員等不同層次從業人員構成的人才梯隊。通過合理控制物業管理師在行業內的比例，使這個羣體更精幹、更出色，真正成爲行業的'領軍者。

　　要儘快建立執業規則，完善相關機制，讓物業管理師制度成爲人才成長交流的“大平臺”

物業管理師執業資格考試僅僅是一塊“敲門磚”，拿到執業資格證書，只是證明了具有這方面的職業素質和能力，要從根本上實現物業管理師制度的良性循環發展，還需要行業各個主體之間的配合協調，制定和落實註冊物業管理師的執業制度，加強對物業管理師的整體管理，建立起物業管理師的執業規則，促進物業管理師這個特殊的羣體在行業內形成氣候，真正意義上實現資源共享，人才的優質流動。

爲了達到這一目的，要完善一系列的行業制度。要對物業服務企業資質管理和物業項目管理等原有制度進行相應的調整，增加對註冊物業管理師任職、使用數量的要求，對物業管理師註冊後的執業崗位、經歷及業績進行明確規定，督促物業管理師拿證後學以致用，施展自身才華，在合適的崗位上發揮作用，要促進人才的交流成長。當前因地域、經濟、文化差異而產生的物業管理髮展不平衡的問題，也導致了物業管理人才的分佈不均衡，但人才異地流動的一大難點就是缺乏衡量專業素質的統一標準。

物業管理師制度的執行，將給人才的成長流動搭建一個很好的平臺，無論南北東西，取得物業管理師資格的職業經理人都會得到專業的認可，必將大大促進物業管理師的流動。而執業制度應從促進人才交流的角度相對應地豐富內容，增加異地執業的保障措施。要提高人才的行業地位，物業服務企業要研究建立合理的收入分配體系，不僅要提高對物業管理師的認識，還要提高其行業地位及相應待遇。取得物業管理師資格即意味着高素質、高收入，讓物業管理師與註冊律師和會計師一起成爲高薪階層，進而在行業內部形成尊重知識、尊重人才的良好氛圍，才能調動其他人員不斷學習、不斷進取的積極性。

　　要以此爲契機，建立學習型組織，讓物業管理師制度成爲持久學習的“推動器”

筆者也曾經爲物業管理師考前培訓班講過課，在講課過程中發現部分學員學習目的非常簡單，就是爲了應試、拿證，以至於對於學習內容不求甚解，只熱衷於劃重點、押試題，而不是珍視學習機會，以此提高自身的專業素質。筆者認爲，從企業管理的角度來講，始終堅持學習的隊伍才能是有朝氣、有後勁、有能力、有發展的團隊。聯合國教科文組織的專家預言：“未來的文盲，不再是不識字的人，而是沒有學會怎樣學習的人。”即將步人而立之年的物業管理行業，正與中國經濟同處於新興加轉型時期，對知識的學習和更新有着越來越高的要求，這就需要從業人員持續“充電”，才能做到動力強勁，更好地履行職責，成爲行業和時代的佼佼者。

物業管理師制度爲從業人員的專業知識學習樹立了明確的方向和目標，但這絕不是終點，而僅僅是專業學習的一個階段性目標，需要形成持久學習的機制，持續提高物業管理行業的整體素質。首先要通過行業制度督促物業管理師自身再提高，如規定取證後要定期複檢，要通過一定形式的理論和實踐的考覈，以避免取證後就一勞永逸，缺乏學習動力。同時要以物業管理師制度爲核心，深入研究具有行業特色、符合實際需求的繼續教育渠道，建立起多層次、多角度、多元化的學習提升體系。重點要發揮物業管理師承上啓下的作用，在自身持續學習的基礎上，承擔起行業內部的培訓任務，讓資深的學習者成爲行業新人的引導者，不斷調動專業人才豐富學識、積累經驗、打造專長的學習積極性，興起全行業的學習之風。

　　要規範推進、重點引導，讓物業管理師制度成爲促進行業發展的“加速器”

雖然物業管理師資格考試停滯子—段時間，而業內人士對於此事相當重視，此次開考可以說是衆望所歸。但從社會影響來看，對於此事的關注度還不夠，特別是業主方面，對於物業管理師制度知之甚少，這說明物業管理師的執業能力如果要得到社會公衆的普遍認可，還有很長的一段路要走。對於整個行業來說，一方面要加強對內引導，持續規範物業管理師的資格認證和管理，讓物業管理師真正過得硬;另一方面要對外輿論引導，加大物業管理師制度的宣傳力度，使其不僅成爲業內管理者的職業水準標籤，更要在一定程度上，成爲一個項目或一個企業的金字招牌，標誌着品牌形象和職業品質，在公衆心目中樹立形象。這樣的規範建設是非常必要的，專業形象的提高將直接有利於減少物業管理糾紛，進而得到社會普遍的認可和尊重，這不僅有利於提高物業管理行業的社會地位和物業管理人自身的素質，也必將加快我國物業管理行業的持續健康發展，在建設和諧社會的進程中發揮應有的作用。物業服務水平是城市文明程度和居民生活質量的重要標誌，未來的物業管理行業，將在國民經濟快速發展過程中承擔更多的惠民生、促和諧職能，將逐漸由勞動密集型向知識密集型轉型，物業管理師制度的實施，必將爲這一轉變奠定堅實的基礎，物業管理行業將與社會各界攜手共創和諧，共謀發展，走進新時代。