我市物業管理若干問題的法律研究心得

當寬帶的高頻取代了傳統電傳和機車的喧囂，成爲時代新的動力時，城市生存的主題也隨之演變。機器與輪軸爲主角的時代一去不返，朝九晚五的繁忙正讓位於人性化的舒適與安詳，這樣居住環境與生存的質量逐漸佔據了城市生活的重心，而以打造優質人性化生存空間爲理念的物業產業，正作爲城市的鮮活脈動，在不斷推陳出新的經濟浪潮中與日俱上。

物業管理作爲與人民生活息息相關的新興產業，伴隨着房地產市場的發展與住房制度改革而不斷髮展壯大，在當今百業競先的經濟洪流中，以其迅猛的發展速度與不斷創新完善的經營理念，展示了其無可比擬的優越性和強大的生命力，所以如何建立完善的物業管理法律體系，依法規範和解決物業管理過程中各種行爲和爭議，是當前我市面臨的一個十分緊迫的問題。

　　一、我市物業管理存在的突出問題

隨着全國物業管理產業化、規模化快速發展，我市的物業管理行業也逐步走向健全、合理、法制化的發展道路，但是這畢竟是一個新興的產業，還存在着基礎薄、管理行爲不夠規範、法制不健全等一系列問題，爲了理清我市物業管理方面存在的基本問題，找出合理、妥善解決問題的方法，今年下半年，在市房產住宅局相關同志的配合下，分別深入到物業企業、住宅小區進行調研，查閱並整理了大量相關資料、信息，組織座談、諮詢相關方面的專家意見等方式，基本上理清了我市物業管理方面存在的幾大難題：

（一）關於業主委員會的問題。第一，法律地位沒有保障。國務院《物業管理條例》中給業主委員作了如下定義：委員會是由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構。但是對於其法律上的地位卻未涉及，也就是說，業主委員會只是代表全體業主對居住區域內的物業、居住環境等進行自治管理的羣衆組織。我國《民法通則》規定可以從事民事法律活動的主體有以下三種：自然人、法人、和其他組織，而業主委員會本身沒有經過法律上的登記，沒有可供支配的財產，沒有獨立於業主大會授權的意思能力，甚至也不能爲其從事的民事行爲承擔法律後果。因此，根據我國現行法律規定，很難認定業主委員會的法律地位。這樣，給業主委員會在簽訂物業合同、參與訴訟、以及維護業主合法利益的時候，帶來諸多不便，所以，解決業主委員會的法律地位問題是十分重要並且緊迫的。

第二，業主委員會不夠規範，未能發揮應有的`作用。業主委員會成員首先作爲業主生活在居住區域內，在遇到物業管理的問題時，往往過多的認爲自己是業主，而不是各業主利益的代表，所以有時更多在意自己的小家利益，在行使權利、履行義務的時候，都比較被動，經常回避矛盾，迴避工作，不能及時發現並反映廣大業主遇到的難題，做到更好的維護業主們的權力和利益。

（二）維修資金不到位。維修資金是用於住宅共用部位、共用設施設備在保修期滿後的大修、更新改造的資金。雖然自今年3月15日起，《__市城市房屋維修資金管理暫行辦法》已經開始發佈施行，但我市目前還未建立起十分完善的維修資金繳納、使用和管理制度。這樣，既給住宅共用部位維修和共用設施設備更新造成困難，也影響了房屋的正常使用，帶來了很多安全隱患。迄今爲止，許多20多年前建造的房屋需要大修或改造，大都因爲缺少維修資金，僅靠少量的物業費零星的修補，給居民居住、物業管理造成了很大的困難。

（三）物業管理收費難，居民物業管理商品消費觀念尚未建立，消費能力不強。近幾年，隨着全國物業產業的蓬勃發展，我市物業產業也逐步規範化、產業化發展，但是，目前我市相當一部分地區住宅物業管理收費標準和收費比率偏低，部分物業企業逐年虧損，極大的影響了物業服務的質量，並且限制了物業管理的良性發展。究其原因，有以下幾種情況：第一，我市物業管理基礎薄弱，發展不平衡，沒有形成一種有效的物業服務商品化的運行機制和模式，很難立刻形成一項基礎產業；第二，長期以來，我市普遍存在着單位分房的傳統觀念，嚴重的影響了積極物業消費觀念的形成，部分業主既願意繳納物業管理費用，卻又極力要求物業服務質量；第三，我市的經濟發展水平以及市民消費水平也制約着物業消費能力。

（四）物業管理市場機制未完全建立，物業企業經營管理不夠規範和健全。隨着我市物業管理行業的發展，業主對於物業管理的質量要求越來越高，而相應有效的市場競爭模式尚未建立起來，還未形成業主與物業企業雙向選擇機制。一些物業企業忽視業主的合法權益，不按照《物業合同》以及管理制度進行物業管理，服務質量不高，服務態度不好，甚至巧立名目，多收費少服務，質價不符；有些物業管理人員來自社會閒散勞動力、農村剩餘勞動力，整體素質比較低，幾乎沒有經過物業管理的專業培訓，缺少專業的理論知識和社會實踐，無論在職業道德、服務水平還是應急能力、法律水平上都難以應對物業管理行業的專業要求，從而導致大量業主的極度不滿，業主與物業企業之間矛盾激化，甚至出現“業主炒物業”的事件，嚴重影響了物業行業的社會形象和發展前景。

（五）物業糾紛解決途徑單一，業主很難作到有效維權。物業管理是一種民事行爲、合同行爲,物業企業與業主等民事主體之間產生的糾紛應當主要通過司法途徑解決,但是，我市目前的物業管理糾紛大多是清繳物業費、相鄰糾紛、物業服務不到位等標的額較小的簡單糾紛,而司法程序本身比較複雜,時間也相對較長,所以對於這些額度小、執行困難的案件,很難引起法院的重視,通常以調解或者裁定不予受理了事,這樣，物業企業或者業主的合法權益難以得到有效的維護。

　　二、對於上述問題的幾點建議

（一）積極發揮業主委員會在小區物業管理中的關鍵作用。首先，在我市法規、規章中完善業主委員會法律地位的內容，通過立法直接賦予業主委員會法律上的地位，使其具有一定的權利、行爲能力以及社會責任等，如：以自己的名義做出決定、參與訴訟的權利以及對自己的行爲承擔行爲結果的能力等。其次，提高業主委員會成員的思想覺悟、專業水平以及爲人民服務的觀念；規範和健全業主委員會的成員組成、工作準則以及工作程序等；廣泛的宣傳業主委員會的地位、作用，使廣大業主積極支持業主委員會的工作，自覺參與居住小區內的物業管理；協調處理好業主委員會與所選聘的物業公司的關係，建立二者之間的協商、互助合作、遵守合約等友好關係，更好的爲小區業主服務。努力在物業區域內組建一個高素質、高能力、有權威、能有效的發揮作用的業主委員會。

（二）加強我市住房維修資金的建設和管理。完善我市的住房專項維修資金收集、使用和管理制度，保證年久待修或者出現問題房屋的能夠定期維修、更新，安全使用；認真貫徹和執行《__市城市房屋維修資金管理暫行辦法》，按照《辦法》規定進行維修資金的收繳、使用和管理，用法律的手段規範收繳、使用和管理住房專項維修資金過程中的各種行爲，使維修資金的收取和使用走上法律的軌道，用法律的手段維護住房的“養老錢”；市有關部門應當加強對住房專項維修資金繳納和使用過程的監督和管理，做到收支透明、專款專用，防止挪用、濫用或者擅自使用專項維修資金行爲的發生，更好的維護廣大業主的利益，並用法律來約束維修資金在使用過程中的違法、違規行爲；加大對廣大業主的宣傳力度，使其瞭解建立房屋專項維修資金制度的必要性和緊迫性。

（三）提高居民的消費觀念，使其真正認識到物業服務是生活消費的一部分。逐步建立物業消費改變以前的傳統福利分房的觀念，積極建立花錢買服務的現代市場消費觀念，使物業服務真正的作爲商品消費而爲廣大羣衆所接受；。

（四）建立物業管理的市場機制，規範物業企業的經營管理行爲。大力推進物業管理的招投標制度，以招投標的方式擇優選擇物業企業，既可以有效的提高物業管理企業的服務質量和工作效率，更好的滿足廣大業主的居住要求，又可以通過招投標的手段合理選擇適當的物業經營企業提供物業服務，避免在選聘物業企業過程中的違法、違規操作，使物業管理企業的選擇在公開、公平、公正和環境中有序的進行；整頓和規範物業管理的市場秩序，通過制定合理的質價相符的質量標準與收費標準，加強對物業服務質量和收費的管理，以市場作爲調節手段，整頓一些不健全、不規範、服務不到位的物業管理企業，促進物業管理市場的優勝劣汰、良性發展；建立健全物業管理企業的信用評價系統，可以將物業企業的信用評價納入我市城市信用評價體系，將物業企業的誠信度、服務質量以及是否有過違法、違規行爲等記入企業信用檔案，作爲選聘物業企業的依據；清理整頓一些管理水平低、收費不合理、社會形象差的物業企業；加強對物業企業管理人員、工作人員的專業培訓，提高其個人素質和服務質量，物業服務不僅僅是保安、清潔等簡單的工作，是包含了保潔、綠化、維修養護、保安、宣傳等一系列事宜的專業化、規範化服務工作，對其工作人員也有相應專業、規範的要求，所以，應當加強對物業管理人員、工作人員的專業知識、法規政策以及服務方式的定期培訓，不斷提高其自身素質以及服務水平，更好的服務於廣大業主，創造高素質、高要求、高品味的物業管理形象。

綜上所述，是對本市物業管理過程中存在的一些重要問題的淺析，並簡要闡述瞭如何完善物業管理、健全物業產業以及物業管理法制化的幾點建議，希望可以通過完善立法、加強監督、有效維權等方式促進我市物業管理不斷走向市場化、規模化、法制化的道路，爲廣大市民羣衆創造一個整潔、優美的人居環境，爲我市經濟、社會發展打造新的亮點，使整個物業產業在市場經濟吐舊納新的競爭潮流中與日向榮，蒸蒸日上。