解除租房合同的條件和情形
在租賃房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和權利瑕疵),致使承租人無法使用,或者利益受到重要影響,或者在相當期間內不能進行使用收益的,或者租賃房屋毀損致使不能實現合同目的的,承租人可以解除合同。
《合同法》第二百三十一條規定:“因不可歸責於承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實現合同目的的,承租人可以解除合同。”
《合同法》第二百三十三條規定:“租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格,承租人仍然可以隨時解除合同。”
《合同法》第二百三十三條規定僅限於物的瑕疵,而且限於物的瑕疵達到“危及承租人的安全或者健康”的程度。我們認爲,對於租賃房屋的瑕疵,不論是物的瑕疵還是權利瑕疵,只要符合《合同法》第九十四條第(四)項規定,承租人可以主張解除合同。
對於承租人因租賃房屋存在瑕疵而主張解除合同的,應滿足以下要件:
1、承租人的使用收益受到的障礙必須達到嚴重程度。但是,如果租賃房屋對於承租人有特別利害關係的,則該障礙即使未達到嚴重程度,也應允許承租人解除合同。
2、出租人不於催告的期限內進行修繕。但在修繕爲不可能或者雖有可能但於承租人已無利益的,則無需催告即可主張解除合同。《合同法》第二百三十三條規定的用語是“可以隨時解除”。
但應注意的是,其前提是租賃房屋的瑕疵已達到“危及承租人(包括同住人)的安全或者健康”的'程度。在此種情形下,即使承租人訂立合同時明知該租賃房屋存在瑕疵,也不影響其解除合同。這一點與一般的合同解除規則不同,其立法理由在於要絕對保護人的生命與健康。對此條作相反解釋,就是,如果租賃房屋的瑕疵不會導致“危及承租人的安全或者健康”的,而該瑕疵在訂立合同時即爲承租人所知悉的,承租人將不得主張解除合同。
二、出租人解除租房合同的情形
1、承租人違反約定方式,或者不依租賃房屋的性質而對租賃房屋進行使用收益的。
《合同法》第二百一十九條規定:“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同並要求賠償損失。”
2、承租人遲延支付租金,經出租人催告,仍不於催告期限內支付租金的。
《合同法》第二百二十七條規定:“承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”
3、承租人未經出租人同意,將租賃房屋轉租於第三人的。
《 合同法》第二百二十四條第二款規定:“承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。”
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