房地產開發企業銷售收入會計覈算會計論文

摘要：由於房地產開發企業銷售確認的特殊性，使銷售確認會計覈算衡量標準成爲了會計覈算的重點問題，其主要影響解決銷售確認問題的因素是明確收入和成本之間的配比與否，以及銷售收入的衡量標準。而本文就統一銷售收入的確認衡量標準以及配比收入和成本等方面提出了一些解決其問題的建議。

關鍵詞：房地產;企業;銷售收入確認;衡量標準

一、我國房地產開發企業銷售收入會計覈算所存在的問題(一)銷售收入確認的衡量標準存有以下三點情形1.地產企業獲得預售房款，確認爲銷售收入此類觀點的持有者認定，商品房或建築成品的預售階段是地產行業的銷售方式的特殊性時段，企業在獲得了預售許可證件之時，該建築產品就已開工建設，建築成品的基本模式結構就不會在發生改變，並且認定建築成品與用戶之間所簽訂的約束合同，在常規情形下，不可撤銷。但在此形勢下對建築產品的銷售確認的衡量標準就會以按照工程的完工進度情況收取預售費用。此形勢下，預售確認收入將會存在房款不能有效收入的現象，從而影響企業的經濟效益，致使在企業內部的財務報表分析上不能充分的明確披露，體現不出企業經營的實體業績。

2.地產企業獲得預售房款，不確認爲銷售收入此類觀點的持有者認定，預售業務企業所收取獲得的房款就是預收房款，不能對其認爲是確認後的房款收入，其觀點不難理解，也就是隻有待到工程項目施工完工後建築成品交付給用戶後，才能對預收賬款轉入到業務覈算的範疇之內。由於企業與用戶之間只簽訂了購房約束合同，此形勢下的預收房款相對於對企業來說，就是一種負債。從而一定程度上，其所存在的問題也說明了企業的業績不能有效的表現出來。

3.在開發項目建設期間，確認銷售收入此類觀點的持有者認定，在建築成品的施工建設階段，就認定實現確認銷售收入。但在認定的確認銷售的房款金額上與上述第一類所持有的觀點不盡相同。其是運用實際施工建設程度的完成量以百分比的形式表現確認開來，並用以計算出階段性應得到的收入與應轉換的階段性成本。但是這種觀點對企業的影響就是，建築產品在竣工驗收後對銷售確認的衡量標準會造成企業利潤的大幅度波動，從而影響地產企業的經營成果，但是一定程度上，其通過了百分比的配比原則，有利於反映企業的經營業績。

(二)收款進度和完工程度不配比

地產企業的實際運營過程中，常常會收到預收房款，企業雖然已經獲得房款，但是實際項目產品並未交付用戶予以使用。因此，企業並未獲得實際收入，同時與收入相關的實際成本、費用就沒有即時發生，進而致使企業的收款與產品的完工程度以及其過程中的成本、費用無法對其進行有效配比。

(三)單個戶型的收入和成本不配比鑑於房地產企業實際開發的樓盤項目，對其運作的樓盤建築產品(企業的經營運作對象即產品，地產建築行業的產品是指建築商品房)在實際銷售定價時會考慮到商品房的朝陽方向、產品建設地段、樓層等因素做出綜合考慮，企業開發商會對商品房的適用戶型做出不同的價格。而產品本身的成本就是指產品在建築施工建設中所發生的全部費用，並沒有與施工階段結合到一起去考慮，也就促使此形勢下，產品本身未對樓層、地段等因素加以考慮，從而必然促使單個戶型的收入與成本不成配比。

二、相關建議

(一)改善房地產開發企業銷售收入確定的會計覈算建議1.銷售收入確認的衡量標準的依據只有待到地產企業項目開發後的實際產品竣工後，成爲建築商品時，經過竣工檢收後並且辦理轉交手續後，才能確立認定地產銷售確認，從而將預收的房款轉化爲主營業務收入。同時，建築竣工後的商品應符合其相關地產項目的建設合同要求與在不可撤銷的'建設合同下，運用百分比配比法對房地產實際運作業務確立明確的銷售收入。

因此，就需要在工程完工後，相關負責部門對其進行驗收，並且達到檢收合格標準，且建築成品已與買主的驗收情況並無異議的基礎之上，辦理相關的入住手續以及房屋產權過戶憑證。

2.確立收款進度與完工進度配比標準房地產開發企業採用完工百分比法確認銷售收入。開發商在獲得實際預收房款費用款項時，建築項目建設工程至少已經完成了40%，應以工程實際完工進度確立銷售確認的衡量標準，剩餘的部分應當記作“預收賬目”。在全部施工的建設過程之中，房產開發商應遵循工程的實際進度做衡量標準，逐步把“預收賬目”轉投到“主營業務”實際收入，這樣就能實現了符合企業與未來用戶之間的具體利益，並在一定程度上解決了收款進度和完工程度的絕對配比。同時，對於“預收賬目”不能實現轉投的，應該以“主營業務收入”中納入的獲取的實際收入爲前提，對實際以後的實際收款應作以借記，以等到收款時，等到以後收到款項時再衝減應收賬款。另外，企業應該使開發的房屋達到可銷售狀態時，再根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作爲成本分配標準。

(二)完善房地產開發企業財務報告披露的建議房地產成本的實際運作中，土地成本所佔比重巨大。相對於有着合適土地儲備的企業而言，在獲得了有利土地資源之後，其本身就蘊含着豐厚的經濟利潤，使其具備較高層次的投資價值，因此，房地產企業財務會計覈算部門應當在財務表中指名其明確性的有利信息並附註在財務報表中，對土地的貯備量所應獲得的成本狀況作出明確披露;另外，在會計覈算的財務相關業務的分析報告中，應明確揭示企業所面臨的各種風險信息，而不單單是指限於抵押風險，也就是說，企業應在保證金的基礎之上，對房地產開發企業報表附註中應增加風險披露的內容，對企業尚在開發的土地、工程項目等面臨的開發風險、籌資風險、土地風險等進行說明。

綜上所述，房地產開發企業銷售收入的確認應同時具備以下條件：第一，開發產品已竣工並經有關部門驗收合格，房屋面積已經有關部門測定;第二，已與客戶簽訂正式的房屋銷售合同;第三，標的物房屋已經客戶驗收，對房屋的結構、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，並與客戶辦妥了交付入住手續，雙方均已履行了合同規定的義務。

參考文獻：

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