房地產市場投資環境綜合評價論文

摘要：房地產投資的不確定因素很多，諸如所需用的資金數量非常大，投資的回收期很長，並且風險較大，但投資回報率較高，因此，所投資地的經濟、社會和文化等各方面因素都會對房地產投資造成深遠的影響。房地產投資環境的改善直接影?了房地產行業的健康有序發展以及房地產投資的成敗，因此有必要對擬投資地的房地產投資環境進行綜合評價和研究，根據實際情況做出相應的科學投資決策，以規避投資風險。本文以主成分分析法爲基礎，選取宏觀經濟環境，房地產市場環境，基礎設施以及區位條件等四個方面的21項指標並利用SPSS軟件進行分析。根據綜合評價分值給出相關的對策與建議。

關鍵詞：房地產市場 投資環境 投資風險 宏觀經濟環境

在當前經濟社會環境下，房地產業已經成爲我國國民經濟的支柱產業之一，房地產業推動着我國經濟的發展與騰飛。房地產市場的地域性非常強。房地產投資的不確定因素很多，諸如所需用的資金數量非常大，投資的回收期很長，並且風險較大，但投資回報率較高，因此，所投資地的經濟、社會和文化等各方面因素都會對房地產投資造成深遠的影響。在擬建項目時，項目的區位需求以及不同地區對該項目的適合程度等因素都是前期必要的考察要素，是房地產投資者必須充分了解的，只有謹慎細緻地深入分析房地產投資環境和市場，制定不同的選址規劃方案並進行比較權衡，纔有助於規避投資風險、獲得投資項目的成功。

　　1 房地產投資環境評價實證研究

1.1 指標體系的建立

結合文獻以及翻閱大量資料可知，影響房地產投資環境的因素主要由宏觀經濟環境，房地產市場環境，基礎設施以及區位條件等四個方面組成。本文從這四個方面選取一些具有代表性的指標構建指標體系，如表1所示。

1.2全國十大城市房地產投資環境評價實證分析

本文主成分法的基礎上，運用SPSS軟件對全國十大城市四個大指標集包含21項指標進行了分析。

首先，對數據進行標準化處理，如表2所示。並計算各主成分的特徵值和貢獻率。進行因子分析，選擇累計貢獻率大於 90%且擇特徵值大於 1 的 前n個因子作爲房地產投資環境評價指標的主成分。由spss計算可知當取3個主成分時累積貢獻大於90%。

其次，計算主成分荷載。對房地產投資環境評價指標進行主成分分析，並得到主成分荷載矩陣Tij。如表3所示。

再次，計算指標與主成分的係數。計算各房地產投資環境指標與各主成分之間的.係數關係，如表4所示。

同理可算出10個城市在各個主成分上的得分的綜合分值。如表5所示。

由表4可以看出，第一主成分主要反映了固定資產投資，住宅施工面積、住宅新開工面積、住宅竣工面積以及人口總量對房地產投資環境的影響。從10個城市在第一主成分上的得分來看，北京、廣州、上海、成都、深圳分列前五。第二主成分主要反映了財政收入、城鄉居民儲蓄存款餘額以及城市建設用地面積對於房地產投資環境的影響。上海、北京、深圳、天津、廣州分列前五。第三主成分主要反映了基礎設施如人均公園綠地面積對於房地產投資環境的影響。上海、廣州、重慶、北京、杭州分列前五。由於東西部地區經濟水平和社會條件等發展水平不一致，東部沿海城市發展水平較高，而中西部城市相對落後，相應的東部沿海城市的房地產市場起步較早，發展水平較高。北上廣深等東部一線城市名列前茅。但從另一方面來說東部城市房地產市場已經基本成型並相對成熟，未來的發展潛力和盈利空間受到嚴重製約，因此近年來許多各大房地產開發商紛紛將發展的目光轉向了具有遠大發展空間的中西部地區，尤其是西部地區。這也就是以成都爲代表的西部城市綜合排名靠前的原因。

1.3 房地產投資環境優化對策

結合以上分析，本文認爲可從以下三個方面推進房地產投資環境的優化。

第一，發揮北京、上海、廣州以及成都等的中心城市地位，推動京津冀、長三角、珠三角以及成渝等城市羣的區域性發展，以中心城市帶動周邊城市發展，全面提升周邊城市的綜合競爭力，聯合營造優良健康的房地產投資環境，最終實現城市圈內資源共享、共同發展的良好態勢。伴隨着長江經濟帶規劃的出臺，成都、重慶、武漢和杭州要發揮長江經濟帶中心城市的影響力，帶動南京、長沙及寧波等第二類、第三類城市的發展，優化房地產投資的整體環境。

第二，加快區域基礎設施建設，形成區域競爭合力。基礎設施建設水平的高低直接影響着房地產投資環境的優化。要實現各個城市羣的發展，就必須完善區域性的基礎設施建設，才能優化投資環境。要充分利用高鐵快速發展的歷史機遇，形成以高鐵、公路爲主的交通運輸網絡，建成各城市羣城市之間高效便捷的交通網絡，從而促進各城市羣各城市房地產投資的發展。

第三，優化房地產投資的軟環境。房地產投資不僅需要硬件條件，而且也需要軟環境。因此，各城市要對自身的房地產投資軟環境進行有效的瞭解，對軟環境的組成要素及因素進行深入分析，關注這些要素及因素的變化，增強各城市的房地產投資吸引力。具體來說，在優化房地產投資的軟環境方面，要做好稅收優惠、行政手續簡化、金融等方面的服務工作，並且要大力發展教育，爲房地產企業輸送優秀的人才。

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