我國房地產前景分析與對策探究

[摘要] 我國的房地產正處於高速 發展 階段，隨着我國城市化進程，我國房地產業將繼續保持這種高速發展態勢。然而，未來能在地產業立足的地產公司，不再是現在大而全的公司，而應該是現金流充足、負債率極低、規模不大的更加專業化的地產商，包括生產和服務分開的地產商。

[關鍵詞] 房地產風險管理

一、我國房地產發展態勢總體 分析

1.我國 目前 房地產發展前景判斷

2.未來五年房地產需求量預測

二、我國地產業風險狀況的分析

由以上的數據不難發現，我國地產業正處於繁榮並富於潛力的供求關係中，然而另一方面，行業卻存在許多不容忽視的 問題 。縱觀我國房地產業，隨着國家取消福利分房制度，商品房市場豁然打開。住房的需求在短時間內突然迸發，導致地方政府、 企業 、個人都投入到了挺進房地產業的“運動”中來。一時間內買房賣房成爲老百姓最爲關注的熱門話題。悄無聲息中，房地產已經成爲我國風險最高的行業。這些風險主要體現在以下幾個方面:

1.房屋價格水平波動幅度大，地區差別懸殊

2.我國的政策導向不穩定，增加了房地產行業的變數

3.投機資金的大量涌入房地產

4.我國房地產企業融資結構很不合理，負債水平很高，非常容易陷入財務困境

三、應對策略 研究

1.政府的調控政策要儘量避免搞“一刀切”

爲了抑制房價，國家各部委相繼出臺了許多調控政策，但是由於我國地產“過熱”的 問題 往往只是局部存在，許多政策的實施難免有“一刀切”的嫌疑。一些全局性的宏觀調控措施確實發揮了作用，使泡沫得到了抑制，但這種一刀切產生的負面效果也是嚴重的，實際上是造就了新的風險。

(1)中央及相關部門出臺的政策應該充分考慮到各省區之間的情況差別

如前文所述，我國上海的泡沫比較嚴重，而北京和廣州並沒有什麼泡沫。所以對上海的調控是必要的，而對北京和廣州實施調控則大可不必。另外，全國很多地方房地產業還沒有 發展 起來，例如西部一些地區。這些地方非但不需要調控，反而需要鼓勵發展和培育房地產行業。

(2)央行對房屋貸款利率的上調應該區分購買羣體，避免造成對窮人的打擊

投機商和普通民衆對房貸利率的敏感度是不同的。對於窮人來說，房貸利率調高的結果只有一個，就是每個月要多付錢，這是明顯的負擔，而不是什麼利好消息。對於投機商來說，這零點幾個百分點的升幅無關痛癢。所以調控政策應該區分高檔商品房和普通商品房之別。

(3)對於房屋轉讓程序的相關規定要充分考慮業主的產權擁有情況

2005年4月上海市房地局下發的通知中有一條規定業主如果要出售房產，必須先把該房產的貸款還清。這個措施難免過於粗糙，它可能堵死了那些正常的'房產轉讓，造成房產交易市場的停滯。其實完全可以將買賣種類區分開來，例如只對擁有兩套及兩套以上房產的居民實施該項政策，以求來對用於投機目的的交易實施打擊。

2.房地產 企業 要積極實施風險控制策略

我國的房地產企業數量衆多，卻幾乎沒有一家在資金規模和管理水平上能達到國際水平的。風險管理能力的缺失往往是我國衆多房地產企業的軟肋所在。在這方面，香港地區的經驗是非常值得我們 學習 的。 目前 ，被稱爲行業“四大天王”的新鴻基地產、新世界發展、長江實業和恆基兆業，加上會德豐、信合、太古、九龍倉等大型房地產商，基本控制了香港房地產行業，使其出現了其他行業中少見的壟斷局面。這些公司之所以在競爭中脫穎而出，重要的一點就是運用了恰當的風險管理策略。這些風險管理最終都可以表現爲一點，就是維持較高的現金流和較低的負債率（基本維持在20%左右）。 中國 內地的房地產商的風險意識和管理水平與香港同行相去甚遠，許多公司並沒有意識到問題的嚴重性，對銀行貸款過度依賴，導致債臺高築、搖搖欲墜，財務風險越積越嚴重。如果這種狀態繼續下去，整個行業必然積重難返。因此，要保持公司和行業的穩健發展，十分必要認真學習香港同行的經驗教訓，實施恰當的風險管理策略。