實用的廣告策劃合集7篇

廣告策劃 篇1

廣告是企業營銷活動中的一個重要組成部分，在實現企業總體戰略及營銷戰略過程中發揮着不可忽視的作用。企業想取得良好的廣告效果，必須對將要進行的廣告活動在周密的調查分析和研究的基礎上作出整體佈局與具體安排，即廣告策劃。隨着競爭日趨激烈，市場需求水平和結構不斷更新，企業需要明確有關產品、服務的廣告策劃與市場營銷活動的關係並採取措施進行有效整合以取得最大的傳播影響力。

　一、廣告策劃遵循的基本原則

廣告策劃是一個有着特殊規律的系統工程，也是一種創造性的思維活動過程。儘管不同類型的廣告活動在策劃上會有一些區別，但都必須遵循一些基本原則，包括目的性原則、整體性原則、科學性原則以及操作性原則等。

（一）目的性原則。廣告策劃必須明確廣告活動的主要目標。廣告策劃起始於廣告目標的確定，落實於廣告目標的實現。廣告目標的選擇是科學策劃的起點，一經選定，便貫穿於整個廣告活動的始終，指導整個廣告運作過程。

（二）整體性原則。整體性原則也稱統一性原則，廣告策劃既要保持廣告策略與營銷策略的整體一致，也要保持廣告活動自身的整體一致性。整體性原則具體體現在四個方面：一是產品和廣告，必須相互統一，相互協調；二是廣告的內容與形式要和諧統一，內容決定形式，形式服從內容；三是廣告的傳播媒介相互配合，協調一致；四是廣告運作狀況受外部環境變化的影響，需要不斷調整，保持統一性。

（三）科學性原則。廣告策劃是一個創造性的思維過程，具有嚴謹的科學性。主要體現在兩個方面：一、廣告策劃需要遵循一定的程序；二、廣告策劃是一個由衆多科學知識交叉融合的過程，在將廣告學原理、心理學、傳播學、營銷學等多門學科充分運用的基礎上，通過計算機網絡及現代通信網絡等先進技術手段爲廣告主提供有關廣告決策的依據，從而評判出最優的行動方案，實現取得最好的經濟效益和社會效益的目的。

（四）操作性原則。廣告策劃的最終目的是能夠在實際的運用過程中進行操作。因此，廣告策劃時必須遵循具體明確、可操作可衡量並且可靈活運用的原則。策劃應該具有具體的步驟以及明確的環節，即策劃出來的任何一個步驟、環節以及方法都是能夠實際操作的。

二、廣告策劃與市場營銷的關係

廣告策劃是市場營銷活動中的一個重要組成部分，它在市場營銷活動中居於服從、服務的地位，是對營銷戰略的具體貫徹。開展促銷活動離不開廣告。廣告的目的是通過各種傳播媒體，對商品、勞務或觀念等信息進行非人員介紹與推廣，從而激發消費者購買慾望，吸引消費者購買相應的產品。營銷戰略決定了廣告的目標受衆、廣告的訴求定位、廣告的發佈範圍以及廣告的傳播媒介，這些因素很大程度上還決定廣告策劃將採用什幺樣的技巧。比如香奈兒、迪奧、LV等奢侈品牌下的高檔產品象徵金錢、身份與地位，定價較高，從而決定了其廣告的目標受衆——高收入的時尚女性羣體。

儘管廣告策劃在客觀上是服從、服務於市場營銷計劃的，但它不是一種被動的活動。廣告策劃不僅需要有具體明確的廣告目標和廣告主題，還需要追求廣告創意的關聯性、創新性和震撼力，即廣告作品既要考慮說什幺，又要考慮怎幺說。廣告爲商品銷售搖旗吶喊，推波助瀾，一旦失去廣告，商品銷售必然會黯然失色。正因如此，社會對廣告的作用作了充分的肯定，如“廣告是拓展市場的武器”，“廣告是企業競爭的幫手”，“廣告是打開產品銷路的先鋒”，等等。廣告策劃對市場營銷的能動作用體現在以下幾個方面：1、明確產品定位，執行廣告主的定位策略；2、明確目標市場、推動目標市場策略的實施；3、進行創造性的媒介選擇和組合；4、明確廣告訴求和表現策略。

總之，市場營銷計劃對廣告策劃起着決定作用，規定了廣告策劃的方向、方法、內涵、外延[4]，廣告策劃服從和服務於市場營銷計劃，廣告目標與企業營銷目標始終保持一致。同時廣告策劃又反作用於市場營銷活動，對市場營銷計劃的實現起着輔助的作用及促進的作用，保證企業營銷目標的實現。

　三、廣告策劃與市場營銷活動的有效整合的措施

（一）廣告部（廣告代理公司）與市場部之間有效溝通機制的建立

企業廣告部門或接受委託的廣告公司應當與企業接觸和溝通，尤其是企業的市場部門，瞭解企業的意圖和願望，與之建立行之有效的溝通機制，在此基礎上進行廣告策劃。在進行廣告策劃時，需要考慮市場環境和消費者心理等因素，並通過溝通機制及時傳達和反饋市場信息，及時調整和修改廣告策略和廣告運動策略。廣告部（廣告代理公司）與市場部之間建立有效溝通機制的途徑有以下幾點：一是提高雙方的溝通頻率。深入溝通，活躍溝通氛圍，提高雙方員工的積極性；二是強調溝通雙方地位的平等。使雙方感受到彼此在合作過程中的的重要性，排除個人偏見及經驗主義；三是優化內部組織結構。通常組織結構越複雜，信息在傳遞過程中越容易扭曲、失真，降低工作效率，因此雙方需要不斷提高自身組織結構的合理性；四是建立完善的反饋機制，注意觀察有效溝通後的反應和行動，並收集可用的反饋信息，爲有效溝通做出評判和改進方法。

（二）廣告目標與企業總體戰略目標以及營銷目標的統一

廣告策劃需要明確廣告目標與營銷目標的關係。廣告目標由企業總體戰略目標和營銷目標決定，需將營銷目標轉化爲科學的廣告目標。營銷目標是企業市場經營活動所要達到的具體要求，一般包括市場開拓目標、銷售增加率目標、利潤目標和市場佔有率目標等，而廣告目標就是促成企業上述營銷目標的實現。廣告目標必須是具體明確、切實可行、可操作可衡量的，在制定恰當的廣告目標時，企業需要考慮幾方面的因素：企業所面臨的市場機會、產品生命週期、目標客戶進入市場的程度以及競爭的需要等。比如百事可樂公司去年的廣告宣傳片邀請六小齡童參演，一出“美猴王煉成記”與猴年的主題完美地結合在一起，抓住了絕好的市場機會，通過病毒式傳播等手段，取得了很好的傳播效果。

廣告策劃 篇2

目錄 第一章 環境與市場分析（家鑫擬定）

1.1 中國近幾年經濟分析

1.2 市場分析

（1）市場現狀分析（對過往造型產品整體行業和對專注於

男士的造型產品的行業總結） 前言 ---------------------------------- 3

（2）消費者分析（也就是消費者分析：確定市場範圍；確

定細分指標；細分市場；評估細分市場）

1.3 產品分析（產品定位及其SWOT分析）

1.4 競爭對手分析（例舉不同品牌產品，並進行4P分析）

1.5 產品決策(三分法產品整體概念與發展階段的兩點闡述)

第二章營銷方案（楓哥擬定）

第三章廣告方案（以下由老謝、大彬哥、李廣擬定）

3.1 廣告的總體思路（重點突出的理念，如何契合觀衆心理，能力壓歐萊雅等競爭對手的創新點，廣告形式）

3.2 創意內容（一個創意有一個核心主題，也就是圍繞一句核心臺詞衍生一個小劇本，什麼路演、微電影、30秒廣告，視創作內容往下細分）

第四章預算

第五章危機處理

第六章市場調查表及其分析

P＆G

前言 從1954年，第一間沙宣髮廊在倫敦誕生。一把靈感無限的剪刀，不僅能創造出無數經典而璀璨的髮型，更能在時尚舞臺上掀起一陣又一陣的狂熱風潮。 50年來，沙宣一直引領着時尚美髮的潮流，併成爲前衛和風尚的魅惑化身。 同時爲消費者提供出色的全系列頭髮護理產品和造型產品。從厚密劉海的Bob剪到長短交錯的Havington，再到迷人垂墜直髮風暴，沙宣每一季的亮相總是將無窮無盡的創意帶給每一位熱愛並追逐時尚的人們。1997年，沙宣品牌正式登陸中國，將無窮無盡的創意從倫敦，從巴黎，從紐約帶到中國。沙宣一直與時尚品牌緊密合作，打造時尚經典髮型，並且提供洗、護及造型的全線優質產品幫助消費者打造緊跟時尚的個性自我沙宣品牌一如既往的致力於產品創新，提供更多優質的美髮產品。沙宣無限創意，我做美髮先鋒，沙宣的靈感來自四面八方。從懷舊的搖滾到摩登的T臺時裝秀，從經典的建築到耐人探索的星際，無不張揚着沙宣的創新精神。沙宣品牌一如既往的致力於產品創新，提供更多優質的美髮產品。

隨着中國經濟的飛速發展，國民收入的不斷增加,早在20xx年，

我國居民人均消費已經達到了3000多美元。按照國際管理，人均消費

在1000-3000美元，居民的消費結構將由傳統意義上的吃、穿、住、行向享受型方向改變。

隨着人們需求的增多，化妝品市場在國內發展迅猛，20xx年，中國成爲僅次於美國之下的化妝品第二消費大國。據《20xx中國知女美妝消費大調查白皮書》，我國化妝品總體消費水平已超越日本，成爲世界上僅次於美國的化妝品第二消費大國，並且20xx年化妝品消費額已達3000億元。同時，該報告還指出， 從20xx年206.9億，到20xx年的20xx億元，十年間我國化妝品銷售總額增長了8倍之多。

隨着化妝品行業的水漲船高，男士化妝品的搜索趨勢也呈上漲姿態，20xx年男性化妝品的日均搜索指數基本保持在9萬左右，比20xx年的數據7萬有可觀增長。據相關調查，網民對男士化妝品最關注的內容是品牌和產品，而和整個化妝品行業相比，網民對男士化妝品的髮型造型有較高關注，在護膚方面關注度並不高。同時最關注化妝品網民年輕化特點突出，20-29歲網民佔比達到50.7%。 在這樣的情況下，沙宣男士勁強挺立系列將會在中國擁有廣闊而樂觀的市場。

第一章 環境與市場分析

1.1 中國近幾年經濟分析 據國家統計局發佈20xx年國民經濟數據，全年國內生產總值 568845 億元，按可比價格計算，比上年增長 7.7% ；全年社會消費品零售總額 234380 億元，比上年名義增長 13.1% （扣除價格因素實際增長 11.5% ）；全年城鎮居民人均總收入 29547 元。其中，城鎮居民人均可支配收入 26955 元，比上年名義增長

9.7% ，扣除價格因素實際增長 7.0% ，農村居民人均純收入中位數 7907 元，比上年名義增長 12.7% 。國民經濟運行緩中企穩，經濟社會發展穩中有進，隨着人均收入的增加，人們在滿足物質增長的同時開始注重形象，因此化妝品的市場具有廣泛的前景和發展空間。

1.2 市場分析

（1）市場現狀分析

據數據統計，20xx年男士化妝品行業搜索指數走勢平穩，但與化妝品行業搜索指數相比，男士化妝品檢索量整體偏低，僅在整體行業搜索指數中佔比2.5%，年度日均檢索量爲9萬，因此對於男士化妝品這塊處子地的市場割據戰，逐漸愈演愈烈。而對於其中的造型產品而言，施華蔻、歐萊雅、香奈兒、屈臣氏等都推出過一款或多款相應的產品。然而，就大多數產品而言，男女均適用，沒有塑造相對明晰的男性概念。

（2）消費者分析 一款精緻的髮型能傳達出美的形象感知，帶來他人對自己生活狀態的積極的認知和體會，體現了高品質的生活方式。網民關注造型產品的的主要羣體的突出特點是年輕化，據調查數據顯示，18歲以上到32歲左右的人羣關注度最高。對於這羣“張揚個性，飛揚自我”的80、90後，一款適合自己的精緻髮型是不可或缺的，而在與客戶交往的商務活動中以及與異性交往等其他社交場合，這部分年輕人更是注重自我髮型的塑造。

在現代社會真正的男性意味着能充分自信，能百分之百地活出自我風采，培養絕對體現完美自我的藝術，不是炫耀作秀，沒有尷尬禁忌。在當今時代，塑造髮型不只是女性的特權，一款成功建立男性概念的造型產品必將對廣大年輕男士產生莫大的吸引力。同時20歲至30歲左右的年輕女士也將會是消費羣體，或是間接造就消費羣體。一般而言，女性對美有直接的認知和更強烈的追求。據調查數據，年輕女性會爲伴侶購買或者向異性好友推介造型產品，並且可以預見，會更傾向於有鮮明男士特色和優良品質的產品。在年輕男性追求完美髮型的趨勢下，美髮機構也將會拓展更多的男性美髮市場，同時也爲男性造型產品帶來了更大的發展空間。

1.3 產品分析 產品形象：勁強挺立，利落分明，塑造完美男士

產品特徵：純黑色外觀，簡單且富有質感，瓶身棱角設計，方便手握，防止滑落，同時兼顧男性陽剛美感 ，附帶男模廣告，張揚男性魅力；髮束利落分明，剛強挺立，超強力定型，幹練髮型全天不塌。

產品競爭力：沙宣位列世界三大美髮品牌，對於看重品牌和產品質量的男性羣體，其成功爲男士勁強挺立造型系列打入市場做了很堅實的基礎。而長久以來，女性客戶佔據了沙宣的主體市場，這也使得喜愛沙宣的女性客戶容易爲伴侶購買或向異性朋友推介這款產品。同時，男士勁強挺立系列平易近人的價格也是一大優點。

廣告策劃 篇3

地產營銷隨着不斷完善、拓展和延伸，在地產營銷的新思路、新趨勢中出現了營銷策劃，它是在一般市場營銷基礎上的一門更高層次的藝術，其實際cao作性更高。隨着國內房地產市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成爲企業創名牌，迎戰市場的戰略武器，策劃書是營銷策劃的反映。在此談一談策劃書的編制問題。

一、營銷策劃書編制的原則

爲了提高策劃書撰寫的準確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則：

(一)邏輯思維原則：策劃的餓目的在於解決企業營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產發展現狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內容詳細闡述;三是明確提出解決問題的對策。

(二)簡潔樸實原則：要注意突出重點，抓住企業營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際cao作指導意義。

(三可cao作性原則：編制的策劃書是要用於指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關係的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創意再好也無任何價值，不易於cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理複雜顯效低。

(四)創意新穎原則：要求策劃的"點子"(創意)新、內容新、表現手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內容。

二、營銷策劃書的基本內容

策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附於產品或營銷活動的不同要求，在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規律來看，其中有些要素是相同的。 因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內容及編制格式，

封面：

策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱;客戶名稱;策劃完成日期及本策劃適用時間段。因爲營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執行效果也不一樣。

策劃書正文部分主要包括：

(一)策劃目的

要對本營銷策劃所要達到的目標，宗旨樹立明確的觀點，作爲執行本策劃的動力或2強調執行的意義所在，以要求全員統一思想，協調行動，共同努力保證策劃高質量的完成。 企業營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：

初步房地產業，缺乏實際cao作經驗。尚無一套系統營銷方略，因而需要根據市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。

某地產項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的營銷方案。

企業改革經營方向，需要相應地調整行銷策略。

發展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作爲企業的行銷計劃。

房地產市場行情發生變化，原經銷案已不適應變化後的市場。

發展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據市場的特徵和行情變化，設計新的階段性方案。

一般的房地產營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現類似如下前言：承蒙某某房地產開發有限公司的信任，委託我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調出大批市場調研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領導及項目小組、各環節部門達成共識，完成任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。

(二)、分析當前的營銷環境狀況

對同類樓盤及住宅產品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環境要有一個清醒的認識。它是爲制定相應的營銷策略，採取正確的營銷策略提供依據，"知己知彼方能百戰百勝"，因爲這一部分需要策劃者對市場比較瞭解，這部分主要分析：

1、當前市場狀況及市場前景分析

房地產市場總體概述;

區域競爭性樓盤分析;

樓盤的市場性、現實市場及潛在市場狀況;

市場成長狀況，樓盤目前處於市場生命週期的哪一階段上。對於不同市場階段上的樓盤營銷側重點如何，相應營銷策略效果如何，需求變化對產品市場的影響。

目標客戶羣體對樓盤的接受性，這一內容需要策劃者憑藉已掌握的資料分析產品市場發展的前景。

2、對樓市影響因素進行分析。

主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析;如宏觀環境、政治環境、居民經濟條件，如置業者收入水平，消費結構的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業物業的營銷策劃還應考慮周邊地區人口分佈狀況，商業網點分佈狀況及片區商業業態形成等發展趨勢。

(三)市場機會與問題分析。

所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵，只要找準了市場機會，策劃就成功了一半。

1、針對項目目前營銷現狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現爲多方面：發展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產品銷售。

項目整體規劃欠佳，功能不全，被客戶冷落;

項目包裝太差，提不起目標客戶羣體的購買興趣;

樓盤價格定位不當;

目標客戶羣體定位缺乏科學性，使銷售渠道不暢;

促銷方式不佳，客戶不瞭解樓盤;

廣告投入太少，難以啓動市場;

銷售人員服務質量不高，客戶有不滿情緒;

售後服務缺乏保證，客戶購房後的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。

2、針對項目特點分析優秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優勢中找機會，發掘其市場潛力。分析各目標市場或目標客戶羣熱點，進行市場細分，對不同的消費需求儘量予以滿足，抓住主要目標客戶羣作爲營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。

(四)營銷目標

營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現的具體目標，即營銷策劃方案執行期間，經濟效益目標達到：總銷售率爲%，預計銷售日期爲XX天。

(五)營銷戰略

1、營銷宗旨

一般發展商在企業策劃案中注重這樣幾方面：

以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，爲產品正確定位，突出產品特色，採取差異化營銷策略。

以樓盤主要目標客戶羣體爲銷售重點。

建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區域。

2、競爭策略

通過前面房地產市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達到最佳效果。

1)項目定位：產品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啓動市場。

2)功能定位：功能定位涉及到定位產品質量的優於劣。一般來說，功能齊全的住宅物業是深受置業者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學，即爲進入市場銷售提供了有力的保證。

3)樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業者心目中的知名品牌，必須有強烈的創造意識。

4)樓盤包裝：樓盤作爲不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產品一樣，十分重要，包裝作爲樓盤給目標客戶羣體的第一印象，需要能迎合置業者質量滿意的包裝策略。

5)價格策略：這裏強調幾個普通性原則;

銷售當時的市場環境;

周邊樓盤的質量及銷售狀況;

樓盤自身的客觀條件;

銷售戰略及銷售進度安排;

發展商的成本及營銷目標;

以成本爲基礎，以同區域競爭的同類樓盤價格爲參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發展商以樓盤價格爲銷售優勢的則更應注重價格策略的制定。

3、銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，採取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當的獎勵政策。

4、廣告宣傳計劃。

(1)、原則

服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業品牌形象。

強調項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統一廣告風格，在一定推廣階段應推出一致的廣告宣傳。

強調選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。

不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行。

(2)、廣告目標

建立並樹立項目品牌形象。

明確提出將項目包裝成何種效果。

有力促進樓盤銷售。

(3)、廣告方式

全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使滲透。

(4)、廣告風格

自始至終將樓盤推廣語、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中;

重點突出項目的各項優勢;

注重積累發展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊;

強調廣告風格以平實、自然、以情動人爲主，其它爲輔。

(5)、賣點整合

項目適合炒作的概念。

樓盤所具有的各種功能，各項技術指標，包括片區地理位置，交通狀況、教育環境、商業氛圍、智能化物業管理等綜合賣點。

(6)實施步驟可按以下方式進行：

策劃期內前期推出產品形象廣告

各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內部認購期、公開發售期、鞏固期(入夥期)。 節假日、重大活動前推出促銷廣告。

把握時機進行公關活動，接觸消費者。

積極利用新聞媒體，善於創造利用新聞時間提高樓盤知名度。

5、具體行動方案

根據策劃期內各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細緻、周密、cao作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，儘量以最低的費用取得良好的效果爲原則。尤其應該注意季節性產品淡、旺季的營銷側重點，抓住旺季營銷優勢。

六、策劃方案各項費用預算。這一部分記載的是整體營銷方案推進過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用，階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得最優效果。費用預算方法在此不在詳談，企業可憑藉經驗具體分析制定

房地產營銷價格策略(2)

房地產的開發建設、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉讓等營銷，都是商品經濟活動，必須按照市場規律、經濟原則實行等價交換。掌握房地產產品的定價方法，靈活運用各種定價的策略是開展房地產市場營銷活動的主要手段。在這裏將主要介紹房地產定價方法、定價比例和價格調整策略。

1、房地產定價方法

一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測，樓宇的定價要能被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，可以說定價部分是藝術，部分是科學。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質、顧客承受的'價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限，上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值，因此不應把價格和價值混爲一談。定價之後，運行中可以做適當的調整，但不能做大幅度的或否定性的調整，否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講，主要有幾個方法：

(1)市場比較法。將勘估房地產與相應市場上類似房地產的交易案例直接比較，對形成的差異作適當調整或修正，以求取勘估房地產的公平市場價。

(2)成本法。以開發或建造估計對象房地產或類似房地產需要的各項必需費用之和爲基礎，再加上正常的利潤和應納稅金得出估價對象房地產的價格。

(3)收益法。將預期的估價對象房地產未來各期(通常爲年)的正常純收益折算到估價時點上的現值，求其之和得出估價對象房地產的價格。

(4)剩餘法。將估價房地產的預期開發後的價值，扣除其預期的正常開發費用、銷售費用、銷售稅金及開發利潤，根據剩餘之數來確定估價對象房地產的價格

當然，無論哪種定價方法，均應隨行就市，最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後，具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。開發商採用低價戰略時，入市會比較輕鬆，容易進入，能較快地啓動市場;而採用高價策略則標榜出物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等，可用高價吸引高消費者入市，但不是盲目漫天要價，要物有所值。

2、定價比例

一般來說，先設定一個標準層，高層一般定在1/2高度，多層一般3-4層(9層以下)爲最好。然後確定一個樓層係數，標準層以上一般每層加價比例爲0、8%，標準層以下每層下調0、5%。在高層建築中，7層以下因其視野受限，一般應爲低價區，頂層與低層的價格一般相差約30%。

用戶選擇購房不僅受樓層的影響，房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一，即朝向係數。一般來說，江景、街景等給人以視覺上的享受，朝向係數大，爲8-10%左右，而臨馬路邊因其噪音大，塵埃多，朝向係數亦低，爲3-5%之間，樓盤的南、北兩個方位，如無景觀差別，一般南面售價高於北面。有的樓盤，因其朝向係數不合理，好的樓層和好的朝向全部賣光，剩下的全部都是不好賣的，使樓盤出現滯銷狀態。

商鋪的定價，由於一般顧客購物習慣在首層，因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三倍以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50%。

3、價格調整策略。

房地產價格調整策略可以分爲直接的價格調整、優惠折扣兩方面內容。

直接的價格調整就是房屋價格的直接上升或下降，它給客戶的信息是最直觀明瞭的。直接的價格調整主要有兩種形式：(1)基價調整。基價調整就是對一棟樓的計算價格進行上調或下降。因爲基價是制定所有單元的計算基礎，所以，基價的調整便意味着所有單

元的價格都一起參與調整。這樣的調整，每套單元的調整方向和調整幅度都是一致的，是產品對市場總體趨勢的統一應對;(2)差價係數的調整。每套單元因爲產品的差異而制定不同的差價係數，每套單元的價格是由房屋基價加權所制定的差價係數而計算來的。但每套單元因爲產品的差異性而爲市場接納程度的不同並不一直是和我們原先的估計是一致的。差價係數的調整就要求我們根據實際銷售的具體情況，對原先所設定差價體系進行修正，將好賣單元的差價係數再調高一點，不好賣單元的差價係數再調低一點，以均勻各種類型單元的銷售比例，反映出市場對不同產品需求的強弱。差價係數調整是開發商經常應用的主要調價手段之一。有時候一個樓盤的價格差價係數可以在一個月內調整近十幾次，以適應銷售情況的不斷變化。

優惠折扣是指在限定的時間範圍內，配合整體促銷活動計劃，通過贈送、折讓等方式對客戶的購買行爲進行直接刺激的一種方法。優惠折扣通常會活躍銷售氣氛，進行銷售調劑，但更多的時候是拋開價格體系的直接讓利行爲。優惠折扣和付款方式一樣，有多種多樣的形式，譬如一個星期內的現實折扣;買房送空調、送冰箱，或者送書房、送儲藏室，購房抽獎活動等等。優惠折扣要做得好，首先要讓客戶確實感受到是在讓利，而不是一種花哨的促銷噱頭。同時，優惠折扣所讓的利應該切合客戶的實際需要，是他們所能希望的方式，只有這樣才便於促進銷售。再者，不要與其他競爭者的優惠折扣相類似，優惠折扣在形式上的繽紛多彩爲開發商標新立異提供了可能。

(三)房地產營銷渠道策略(Place)

目前我國房地產行業中，房地產營銷渠道策略可以大致分爲企業直接推銷、委託代理推銷以及近幾年興起的網絡營銷、房地產超市等。

企業直接推銷，是指房地產開發企業通過自己的營銷人員直接推銷其房地產產品的行爲，也稱爲直銷或自銷。直接推銷的優勢在於它可以幫助房地產開發企業節省一筆數量可觀的委託代理推銷的費用(相當於售價的1.5%~3、0%)，但推銷經驗的不足和推銷網絡的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。由於我國房地產市場正處於起步階段，房地產市場的運行機制尚不健全，必需的人才與管理經驗還有待於積累發掘。所以目前它還是我國房地產銷售的主要渠道，在房地產市場發展的將來，它依然會佔據重要位置。 委託代理推銷，是指房地產開發企業委託房地產代理推銷商來推銷其房地產產品的行爲。所謂房地產代理推銷商，是指接受房地產開發企業的委託，尋找消費者，介紹房地產，提供諮詢，促成房地產成效的中間商。委託代理商可以分爲企業代理商和個人代理商，前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機構，後者是指中介代理的個人，即經紀人。

網絡營銷是信息時代和電子商務的發展的產物，目前它也運用到了房地產市場營銷上，目前國內出現了一些以房地產爲主要內容的網站，如搜房網、中房網等，它們爲房地產企業和消費者提供了全新的信息溝通渠道;同時，許多房地產商也利用internet網絡資源，進行網絡營銷。20xx年9月，上海"青之傑"花園推出了全國第一本電子樓書，標誌着網絡房地產營銷又增加了新的手法。現在不少開發商都在互聯網上註冊了自己的網站，爲企業和產品進行宣傳和推廣。通過互聯網雙向式交流，可以打破地域限制，進行遠程信息傳播，面廣量大，其營銷內容詳實生動、圖文並茂，可以全方位地展示房地產品的外形和內部結構，同時還可以進行室內裝飾和傢俱佈置的模擬，爲潛在購房者提供了諸多方便。隨着電子商務的進一步發展，網絡營銷將成爲房地產市場上一種具有相當潛力和發展空間的營銷策略。

房地產超市營銷是最近在浙江、上海等地出現的一種全新的營銷渠道。它的出現表明我國房地產銷售開始告別傳統的開發商自產自銷的單一模式，進入一個以超市爲顯著特徵的商品零售時期。有專家認爲，房地產超市是我國樓市營銷理念、方式的一次改革和突破，爲解決當前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉機。

(四)房地產營銷促銷策略(Promotion)

房地產促銷策略，是指房地產開發商爲了推動房地產租售而面向消費者或用戶傳遞房地產產品信息的一系列宣傳、說服活動。通過這些活動幫助消費者認識房地產產品的特點與功能，激發其消費慾望，促進其購買行爲，以達到擴大銷售的目的。房地產營銷促銷略主要可以分爲廣告促銷、人員促銷、公共關係、營業推廣。

1、廣告

廣告是向人們介紹商品信息，輸送某種觀念的一種公開的宣傳形式。房地產廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。

房地產廣告的訴求重點有：地段優勢、產品優勢、價格優勢、交通便捷優勢、學區優勢、社區生活質量、開發公司的社會聲譽等。

房地產廣告可供選擇的形式有以下幾種類型：(1)印刷廣告。利用印刷品進行房地產廣告宣傳相當普遍，這也是房地產產品進行營銷的主要手段之一。報刊、雜誌、有關專業書籍以及開發商或其代理商自行印刷的宣傳材料等，都是房地產廣告的有效載體;(2)視聽廣告。利用電視、電影、霓虹燈、廣告牌以及電臺、廣播等傳媒方式都是宣傳房地產產品的有效視聽廣告;(4)現場廣告。在施工現場豎立的現場廣告牌以及工地四周圍牆上的宣傳廣告，用以介紹開發項目情況;(5)信函廣告。包括商品房目錄和說明書等。 根據樓盤不同的類型、租售範圍以及廣告費用，開發商應當選擇適當的廣告類型和廣告策略，從而達到最大的宣傳效果。

2、營業推廣

營業推廣是爲了在一個較大的目標市場上，刺激需求，擴大銷售，而採取的鼓勵購買的各種措施。多用於一定時期、一定任務的短期的特別推銷。營業推廣刺激需求的效果十分明顯且費用較少。

開發商可以通過開展大規模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建築選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續和政府相關稅費，在增加消費者房地產知識的同時，也可以增加消費者對開發商的認同感。另外開發商還可以舉行開盤或認購儀式、項目研討會、新聞發佈會、尋找明星代言人、舉辦文化與休閒活動、業主聯誼會等，這些活動可以極大地提高房地產企業的知名度，從而使企業的銷售業績不斷上升。目前在重慶等地每年都要舉辦的房地產交易會也是開發商展示自身實力的舞臺，據統計，每次房交會上，各房地產開發商都會有一個不凡的成交量。

3、人員促銷

房地產人員促銷是指房地產促銷人員根據掌握到的客戶信息，向目標市場消費者介紹開發商及其房地產的情況，促成買賣成交的活動。人員促銷的優點在於：目標客戶明確，促銷力量集中，成交率高;與客戶面談，有利於聯絡與密切同客戶的感情，有利於信息反饋，有利於瞭解同行業的開發建設和營銷動向。

當然，人員促銷方式對促銷人員的素質要求比較高。促銷人員一般必須具備以下條件和素質：具有豐富的房地產知識和合理的知識結構;及時掌握正確的房地產市場信息;具有良好的經營理念和業務素質。

促銷人員在日常工作中，要注意對商圈內的所有顧客的詳細資料包括地址、姓名、電話號碼等建檔，以便隨時跟蹤。

4、公共關係

房地產公共關係促銷活動包括：爭取對房地產開發商有利的宣傳報道，協助房地產開發商與有關各界公衆建立和保持良好的關係，建立和保持良好的企業形象以及消除和處理對房地產開發企業不利的謠言、傳聞和事件。公共關係的內容主要可以包括：

製造噱頭和危機公關

人爲製造新聞點，引得媒體爭相報道，享受無償廣告。這其中也包括危機公關。針對當前屢屢發生的入住糾紛問題，如處理得當，或許可在衆多消費者與媒體的關注下，以坦誠的態度重樹項目良好形象，化不利爲有利。

建立與各方面的良好關係

開發商應當重視消費者導向，強調通過企業與消費者的雙向溝通，建立長久的穩定的對應關係，在市場上樹立企業和品牌的競爭優勢。商品和品牌的價值是最難以替代的，這與消費者的認可程度緊密相關。因此，開發商應當完全從消費者的角度安排經營策略，充分研究消費者需求，努力加強與消費者的溝通，注意關係營造。同時，開發商還要注意與地方政府、金融機構和其它社會組織的合作，更要注意開發商之間的合作，特別是後者的合作尤爲重要。

四、結束語

綜上所述，房地產營銷策略大致可以分爲以上幾個方面內容。房地產營銷對提高房地產開發經營的經濟效益、社會效益和環境效益的諸多方面都起着重要的作用，由於目前我國房地產業正步入一個嶄新的發展階段，房地產營銷儼然成爲房地產開發的一個重要組成部分，它對整個房地產行業而言都具有極其重要的現實意義。

房地產營銷四大價格調整策略

中國房地產報(李峯)房地產項目定價與其調價策略從性質上講，並不屬於同一概念。準確、合理的價格調整策略，是優秀銷售工作的基礎和前提，調價策略來源於房地產項目市場定位，而最終服務於銷售策略。

房地產項目的價格調整策略，是指在房地產項目整體定價確定的前提下，在銷售過程中，採取何種策略，根據房地產項目及市場的發展情況，引導價格發展走勢的價格方案。在不同的房地產項目中，由於房地產項目自身的各項素質差異很大，加之市場狀況不同，每個房地產項目會根據自己的特點採取不同的價格調整策略，以引導房地產項目價格的正確發展。概括來說，房地產項目的調價策略分爲以下四種：一、高開低走在房地產項目綜合素質高，而市場狀況不好，競爭又較爲激烈的情況下，房地產項目往往採取突出房地產項目優秀品質，高報價樹立房地產項目形象和知名度，而實際以較低成交價格爭客戶和市場份額的"高開低走"的策略。當然，如果市場狀況好，競爭不激烈，而且項目自身規模又不大的情況下，項目完全可以採取突出房地產項目優秀品質，大規模營造房地產項目形象和知名度，高價報盤，高價成交，在短期內迅速獲得市場認同的，與前一種狀況完全相反的"高開高走"策略。

二、低開高走在房地產項目綜合素質較高，但初期優勢不明顯，而市場狀況不好或市場發展趨向不明朗的情況下，爲取得市場認同，房地產項目應採取低價入市，根據銷售工作的開展，視具體情況適時調價的"低開高走"策略，根據銷售進展的好壞，決定價格的提升。當然，如果項目的確綜合素質較低，市場認同感差，且市場狀況不好競爭較爲激烈的情況下，房地產項目一般只能採取低報價，低價成交，以價格取勝的"低開低走"策略。

三、平穩推進在房地產項目素質一般，規模較大，各樓座素質差距較小，而市場狀況很好的情況下，有些項目也採取"平穩推進"的策略，報價符合房地產項目實際成交價，價格提升較爲平穩，給客戶以放心的心理滿足，最終追求較好的市場業績。

四、波浪螺旋"平穩推進"的調價策略是一種較爲理想的調價策略，在現實中很難維繫。實踐證明，很多項目其中的各樓座素質因爲位置、景觀、交通等因素的影響而差SS較大，而且市場狀況的好與壞在很多的情況下也是很難判斷的。所以在房地產項目素質一般，規模較大，而市場發展趨勢不很明朗的情況下，多數項目採取的是"波浪螺旋"的調

價策略。這種調價方式是一種結合房地產市場週期波動而調整價格發生同步的週期性波動策略。調價週期以房地產市場週期、項目的銷售速度和最終利潤的回收作爲判斷標準;同時，可根據工程進度及銷售情況，對提價幅度及週期進行進一步細化調整;此外，應考慮不同樓座在銷售速度上的差異，分別調整提價幅度，避免"一刀切"的做法。並最終給整個項目營銷工作帶來了快速銷售速度和良好的業績。

誠然，房地產項目的調價策略方式並不是完全孤立的，會出現幾種策略共用的情況。也不會在銷售工作開展之七年級經確定便一成不變，應根據市場變化情況隨時予以調整，以爭取獲得最佳的銷售成果。

廣告策劃 篇4

1、隨着社會的快速發展，電腦早以走進了人們的生活與工作當中。當然，網絡一詞對於我們也並不陌生。但網絡廣告還是個新型詞組，不過它已經實實在在生根於繽紛的網絡世界中，讓網絡人目不暇接，不得不看。網絡廣告具有隨意性、活動性、跳躍性，並且普及全球的諸多優點。在設計網絡廣告時當然也要遵循網絡廣告的特點而加以突出和再現。

網絡廣告的設計與製作可分爲廣告板(Banner)、主頁(Homepage)以及連接(Link)三個部分。

(1)廣告板設計：靜止Banner使用GIF或JPEG，動態Banner使用GIF格式。如不按規定格式，結果會出現變形或者殘缺。要是數據格式不符合要求，則只能顯示空白方框，不法顯示廣告。

(2)主頁設計：不同的用戶會選擇不同的形式，是以文字信息爲主要表現形式，配合少量的圖片，另一種則以圖爲主。在設計主頁時要考慮其網站的合理性結構，使信息顯示的更爲豐富多彩。

(3)在Banner和Home page之間還有連接技術的問題，此項工作必須藉助所需的ISP的服務。

2、多媒體廣告大致包括：電視廣告、報紙廣告、電臺廣告、戶外廣告、MD直銷單及說明書、媒體軟性廣告。一則完整並且成熟的多媒體廣告設計要具備：

(1) 衝擊力：有引起注意力的能力。

(2) 創 新：優秀的創意是一個廣告的靈魂所在。

(3) 趣 味：讓觀衆願意繼續看下去。

(4) 信 息：信息傳達的是否準確是多媒體廣告最關鍵的標準。

(5)感染力：感染力是一則多媒體廣告綜合水平的體現，是喚起行動的能力。

廣告策劃 篇5

生活最缺少什麼？有人會說是錢；有人會說是精彩；也有人會說是時間，但其實，在我們這些年輕人的眼中，生活最缺少的就是激情。在這個應該激情四射的時代，我們就應該秀出自己的活力，讓自己秀出自己的激情。哇哈哈其中的一款產品“激活”活性維生素飲料具有兩大特色，一是富含了活性維生素B3、B6、B12等，二十添加了巴西的“瓜拉那”。瓜拉納（Guaraná）學名叫做PaullinaCupana，屬無患子科，是巴西最知名的，且很早就有史冊記載的雨林藥用植物之一。Maues-Sateres土著稱其爲“神祕的眼睛”。

"瓜拉那"是天然植物的果子，需種植4-5年纔開花結果，7-9年盛產。一年採收一次，其營養價值非常高，富含氨基酸、生物鹼，多種礦物質，丹寧酸，多種維生素和碳水化合物等等，非常利於人體的吸收，有改變人體組織結構而延年益壽的功效。不論男女老幼都適合食用，尤其對從事大量用腦力勞動，體力勞動，機能衰退，有慢性疾病和追求美容養顏，保持青春美麗的人羣。

中國科學家研究後也認爲它有醒腦提神、補充體力的能力。但是，由於維生素飲料品種的繁多，使得“激活”的銷售量得不到擴寬，一定程度上影響了激活的發展。所以，我們認爲必須針對對手找出差異點，

明晰自身的市場定位，根據定位做出可行有效的營銷策略與行動策劃，增強自身的競爭力。本策劃案詳細分析了激活的內外部市場環境，通過SWOT分析提出了方案建議。針對消費羣體的購買點與主要競爭對手品類的多樣化提出的建議。致使激活收到消費者的青睞。

激情生命“活力”四射——哇哈哈激活飲料營銷策劃方案

　一、激活飲料市場分析

（一）企業目標和任務

1.策劃方案的目標：

提高對哇哈哈激活飲料的宣傳，提高銷售量。

2.任務

分析市場環境，對本產品進行定位並分析最佳目標市場，制定一系列營銷戰術和計劃，從理論與行動上提高哇哈哈激活的銷售量。

（二）市場現狀與策略

1.市場現狀

目前，市場上主要銷售的軟飲料主要有：碳酸飲料、乳品飲料、果汁飲料、茶飲料和功能飲料五大類。最近幾年，一直穩佔飲料業榜的碳酸飲料開始逐漸呈現下滑趨勢，而一直處於飲料邊緣的功能型飲料也有了顯著的提高，而功能型飲料中也有了明顯的較量與競爭，如其中的“紅牛”，“佳得樂”，“脈動”等幾個產品相應有了一定市場，而娃哈哈的激活飲料也一直緊追其後。

2.策略

目前，功能型飲料有很多品種，種類繁多，如紅牛，脈動等基本已經站穩了功能型飲料的市場，而我們所要做的就是加強對“激活”的宣傳力度，提高銷售量，擴寬其市場。

（三）主要競爭對手

我們的產品“激活”，顧名思義，讓人擁有青春活力，激情四射的生活，而本產品的主要競爭對手便是類似的“脈動”。由中國樂百氏推出的脈動，作爲維生素飲料的先鋒，如今的脈動已經有五種口味，分別是（青檸、水蜜桃、橘子、荔枝、菠蘿），而近期即將推出青蘋果，香蕉，西瓜等三種口味。脈動由其廣告“行動你的脈動”可見，其針對的市場不可能是老年羣體，也不可能是中年羣體。其目標市場定位在15-30歲左右的學生、年輕人、時尚運動愛好者、白領。“脈動動茶”以冰紅茶、綠茶與經典“脈動”互補，如果說，經典脈動是給愛好時尚而運動的男性羣體設計，那“動茶”無疑更突出了休閒、安逸的女性氣息。脈動的價格在康師傅、統一之上。之所以價格定位高於同類產品，是爲了追求更多的企業利潤；更重要的是從哇哈哈、康師傅的戰場中脫穎而出。

脈動相對於激活的優勢：

1.脈動飲料本身含有維生素B3（有效幫助身體釋放能量）

2.維生素B5（脂肪和糖類轉變成能量的必須元素）

3.“脈動”在前期市場推廣時，曾投入大量資金，在cctv等媒體打出“運動、時尚、脈動、激情、籃球、輪滑”爲關鍵字的廣告。用年輕的學生在街頭籃球、在街頭show輪滑技術爲內容，並配以動感十足的音樂，很容易捕捉到消費羣體。

4.“脈動”已經打入市場多時，消費羣體已經穩定下來，日後必會擴大銷售量。脈動相對於激活的劣勢：

1.激活含有肌醇（促進脂肪代謝、降低脂質在肝臟的堆積，對人體好）

2.激活就好比是功能型飲料的一股新鮮血液一般，新穎誘人，有很大發展空間。

3.脈動已經定位好消費羣體，而激活的消費羣體是所有人適宜，銷售量激活有看點。

廣告策劃 篇6

職責

1.對事業部所負責的所有項目的推廣定位和主題創意，並對推廣思路進行全程把控。

2.整合項目的價值體系，挖掘項目核心賣點。

3.對所有創意表現環節提供思路方向的引導。

4.能夠獨立完成各種推廣方案、計劃、文案的撰寫及提案。

5.統籌整個創作團隊，明確創作方向，把控創作團隊的作業質量。

6.指導組內人員整體文案策劃水平的提高，並培訓組內人員。

任職資格：

1.大專以上學歷，廣告、市場營銷相關專業方向;

2.5年以上工作經驗，擔任同等職務2年以上;

3.有跨界的認識及看法;

4.有專業的策劃溝通能力;

5.良好的提案能力，協調慾望，學習能力，協調的能力;

6.對傳統廣告有深切的認識或者是傳統廣告出身。

廣告策劃 篇7

房地產開發商要加強廣告意識，不僅要使廣告發布的內容和行爲符合有關法律、法規的要求，而且要合理控制廣告費用投入，使廣告能起到有效的促銷作用。這就要求開發商和代理商重視和加強房地產廣告策劃。但實際上，不少開發商在營銷策劃時，只考慮具體的廣告的實施計劃，如廣告的媒體、投入力度、頻度等，而沒有深入、系統地進行廣告策劃。因而有些房地產廣告的效果不如人意，難以取得營銷佳績。隨着房地產市場競爭日趨激烈，代理公司和廣告公司的深層次介入，廣告策劃已成爲房地產市場營銷的客觀要求。

一、房地產廣告策劃

房地產廣告策劃是在廣泛的調查研究基礎上，對房地產市場和個案進行分析，以決定廣告活動的策略和廣告實施計劃，力求廣告進程的合理化和廣告效果的最大化。房地產廣告策劃不僅能夠進一步明確開發商的目標市場和產品定位，而且能夠細化開發商的營銷策略，最大限度地發揮廣告活動在市場營銷中的作用。

二、房地產廣告類型和策劃原則

根據廣告的目的，房地產廣告大致可分爲四種類型：

1、促銷廣告。大多數的房地產廣告屬於此類型，廣告的主要目的是傳達所銷售樓盤的有關信息，吸引客戶前來購買。

2、形象廣告。以樹立開發商、樓盤的品牌形象並期望給人留下整體、長久印象爲廣告目的所在。

3、觀念廣告。以倡導全新生活方式和居住時尚爲廣告目的。例如"廣州後花園"概念盤就是傳播一種在繁忙緊張工作之餘，去郊外居所裏享受輕鬆生活的新觀念。

4、公關廣告。通過以軟性廣告的形式出現，如在大衆媒介上發佈的入夥、聯誼通知，各類祝賀辭、答謝辭等。

開發商可根據營銷戰略的需要，將幾種廣告類型結合起來考慮，組合運用。在進行廣告策劃時，應遵循以下原則：

1、時代性。策劃觀念具有超前意識，符合社會變革和人們居住需求變化的需要。

2、創新性。策劃富有創意，能夠塑造樓盤的獨特風格，體現"把握特色，創造特色，發揮特色"的策劃技巧。

3、實用性。策劃符合營銷戰略的總體要求，符合房地產市場和開發商的實際情況，具有成本低、見效快和可操作的特點。

4、階段性。策劃圍繞房地產營銷的全過程有計劃、有步驟地展開，並保持廣告的相對穩定性、連續性和一貫性。

5、全局性。廣告、銷售促進、人員推銷和宣傳推廣是開發商促銷組合的四種手段，廣告策劃需兼顧全局，考慮四種方法的綜合效果。

三、房地產廣告策劃內容

房地產廣告策劃內容豐富，步驟衆多。策劃者各有各的做法，繁簡不一，沒有統一模式。大體上可分成五個部分，即：廣告目標、市場分析、廣告策略、廣告計劃和廣告效果測定。

1、廣告目標。主要確立廣告的類型;廣告欲達到的目標和有關建議。

2、市場分析。主要包括營銷環境分析、客戶分析、個案分析和競爭對手分析等。若開發商在營銷策劃時已將宏觀和微觀營銷環境分析得透徹、準確，則可將重點放在其它幾項分析上。客戶分析主要分析客戶的來源和購買動機，如信賴開發商、保值增值、樓盤設計合理、地段較好、價位合適等，也要分析客戶可能拒絕的原因，如附近有更合適的樓盤、交通不便、購房投資信心不足等。個案分析主要分析開發商的實力、業績，樓盤規劃、設計特色，主要設備和裝修情況，配套設施情況以及樓盤面積、結構、朝向、間隔、價位等方面的情況。進行競爭對手分析時，除了要分析競爭對手實力和競爭樓盤的情況，還要分析競爭對手的廣告活動，以吸取有益的東西，揚長避短。

3、廣告策略。廣告策略的制定可從以下5個方面着手：

①目標市場的策略。開發商通常並不針對整個目標市場做廣告，而是針對其中的某個細分市場。哪個細分市場需要廣告配合，廣告就應該以那個細分市場爲目標並採取相應的廣告策略。以兼有多層和高層住宅的小區廣告策劃爲例：當小區剛起步時，以開發深受市場歡迎的多層住宅爲主，這時可採用開拓性廣告策略：廣告結合多層住宅的銷售熱潮不斷強化小區的知名度和客戶的認知度，使樓盤迅速進入市場。當小區逐步成型時，則採用勸說性廣告策略：廣告以說服客戶購買，提高市場佔有率爲目的。當小區初具規模，欲推出高層樓盤時，可採取提示性廣告策略：以造聲勢，提醒客戶留意認購期爲主要目的。

②市場定位策略。定位策略的根本目的是使樓盤處於與衆不同的優勢位置，從而使開發商在競爭中佔據有利地位。定位時可根據目標客戶羣的要求，採取價格定位策略、素質定位策略、地段定位策略、時尚定位策略等。市場定位不能偏差或含混不清，否則廣告訴求時重點不明，受衆難以留下特定的鮮明印象。

③廣告訴求策略。根據訴求對象、訴求區域的特點，房地產廣告可採用理性訴求策略，即通過真實、準確、公正地傳達開發商或樓盤的有關信息或其帶給客戶的利益，讓受衆理智地做出決定;也可採用感性訴求策略，即向受衆傳達某種情感或感受，從而喚起受衆的認同感和購買慾;當然還可用情理結合的訴求策略，即用理性訴求傳達信息，以感性訴求激發受衆的情感，從而達到最佳的廣告效果。

④廣告表現策略。廣告表現策略要解決的是廣告中信息如何通過富有創意的思路、方式以及恰如其分的廣告表現主題傳達給受衆。廣告訴求的重點通常是樓盤的優點和特色，而廣告表現的主題則具有更深一層的內涵，即樓盤帶給客戶的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、優越感。廣告表現策略要求用創意對廣告信息進行包裝並確定廣告設計、製作的風格和形式。廣告創意講求新穎獨特，但不能離奇古怪。失敗的創意有時讓人厭惡，給樓盤銷售也帶來負面影響。

⑤廣告媒介策略。據統計，80%的廣告費用用於廣告媒介，媒介選擇不當，就有可能造成投入高、見效低的結果。通常房地產廣告可以選用四大媒體：報紙、廣播、電視和雜誌，還有戶外廣告，如工地圍牆宣傳畫、巨幅電腦噴畫、路牌、燈箱、車身廣告、橫幅等，這些可統稱爲"線上媒介"。"線下媒介"也是開發商常用的，像展銷會、直郵、贊助及其它推銷用的樓書、優惠券、單張(海報)等。廣告媒介策略要求開發商和代理商合理選擇媒介組合，形成全方位的廣告空間，擴大廣告受衆的數量;其次要合理安排廣告的發佈時間、持續時間、頻率、各媒體發佈順序等，特別重要的廣告要提前預定好發佈時間和版位。

4、廣告計劃。又稱廣告實施計劃，內容包括廣告目標、廣告時間、廣告訴求、廣告表現、媒體發佈計劃、與廣告有關的其它公關計劃、廣告費用預算等。在形成書面的廣告計劃書時要注意提案的技巧、文字的風格和格式的賞心悅目。

5、廣告效果的測定。廣告效果通常是在廣告發布後測定的，對於房地產廣告卻不太合適，事後測定不利於控制廣告效果。較爲明智的做法是在廣告發布前就進行預測。先邀請目標客戶羣中的一些代表對廣告的內容和媒介的選擇發表見解，通過分析反饋意見再結合部分專業人士的建議，反覆調整，就可使廣告計劃日臻完善。