買房投資先用公式算算值不值
考察一處房產是否值得投資,最重要的就是評估其投資價值,即考慮房產的價格與期望的收入關係是否合理。以下三個公式可以幫助你估算房產價值,不妨一試。
公式一:
租金乘數小於12
租金乘數,是比較全部售價與每年的總租金收入的一個簡單公式(租金乘數=投資金額/每年潛在租金收入),小於12。
比如一套房子,2001年時售價22萬元,月租金1500元,那麼它當時的租金乘數是12倍。一般來説,這個數字被看成大多數租賃房產的分界線。如果一處房產的租金乘數超過12倍,很可能會帶來負現金流。這套房子如今的`售價已經上漲到60萬元,而月租金卻仍不到2000元,租金乘數升到25倍,已經大大超過了合理的範疇。
投資者可以將目標物業的總租金乘數與自己所要求的進行比較,也可在不同物業間比較,取其較小者。不過這個方法並未考慮房屋空置與欠租損失及營業費用、融資和税收的影響。
公式二:
8—10年收回投資
投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入,比租金乘數適用範圍更廣,還可以估算資金回收期的長短。它的公式是:投資回收年數=(首期房款+期房時間內的按揭款)/(月租金-按揭月供款)×12。
一般來説,回收年數越短越好,合理的年數在8—10年左右。仍以上面提到的那套房子為例,假設2001年時首付5萬元,每月按揭供款1000元,1年後交房,當時它的投資回收年數是10.3年。但是到了2005年,由於房價上漲,而租金卻沒有同步增長,現在購買這套房產每月的租金收入無法彌補月供款,實際上面臨投資無法回收的境地。
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