物業管理人員年終總結

20XX年，在***公司和***公司(甲方)的正確領導下，我處認真對照年初簽定的目標責任書，結合小區實際，紮實工作，勤奮敬業，協調各方，周到服務，完成了年度各項工作和既定目標，具體情況總結如下：

一、自身隊伍建設質量提高

一年來，我處強化了內部管理，從基本制度建設、員工隊伍建設和服務質量建設入手，從嚴要求，正規管理，在提高自身建設質量上狠下功夫。

(一)規範行爲。管理處員工統一着裝、掛牌上崗;對業主、客戶服務按公司規程操作;員工按時上下班，請銷假需經管理處領導批准，出勤率達**%，管理處現形象識別系統符合公司要求。管理處每兩週召開一次例會，在員工彙報工作的基礎上，小結講評前一階段完成任務的情況，同時佈置新的工作，提出明確要求。員工分工明確，熟知崗位職責、工作標準、工作規程;由公司管理部和管理處主任對員工每月的考覈完成率達**%。

(二)規範秩序。管理處的崗位職責上牆，辦公區域整潔，各項工作日誌、文件記錄清楚，內容完整。有完善的會議記錄，會議中佈置的工作完成率**%。建立了完善的檔案管理制度，對收集到的各類資料、圖紙等各類文件分類歸檔完整，有檢索目錄，文件貫徹率達**%。同時，管理處初步實施了計算機化管理，各種聯繫函、通知、報告電腦中都有存檔，可隨時調閱。

(三)規範服務。管理處牢固樹立服務理念，員工各負其責、各盡其能，按公司規定進行各項管理服務工作，公司對我處考覈每月都有評定，考覈到個人，並對我處管理質量有較高評價。小區設置了服務中心和24小時服務接待電話。業主(住戶)的服務需求、建議、諮詢、質疑和投訴等處理及時;業主有效投訴處理率**%，業主(住戶)服務需求回訪率達**%以上。同時，我處積極協調與工程部、售樓部、業主的關係;並從公司利益出發，處理各項事務。管理處有明確的改善管理服務質量的實施方案和階段(月、季度、年)工作計劃;工作計劃完成率**%以上，不合格服務整改合格率**%。中秋節我處和開發商一同成功的舉辦了業主、客戶聯誼會，促進了物業與開發商、業主的友誼。在業主入住率較低的情況下，暫未開展其他社區文化活動，以降低成本。

二、房屋管理細緻到位

一年來，管理處嚴格按照公司的要求，依據三方協議，深入細緻地對小區房屋實施經常化、制度化、規範化的管理。

(一)交房工作有條不紊。管理處完成了10月底一期***聯排業主的交房工作。我們積極和***公司協調，籌備交房事宜，佈置交房現場，周到服務，耐心解釋業主有關物業方面有問題;積極促成三方簽訂業主臨時公約、前期物業管理服務協議;對業主驗房時提出及發現的房屋質量問題進行妥善整改維修。

(二)房屋驗收認真細緻。管理處從開發商信譽和物業管理程序出發，與開發商共同組建房屋維修整改小組，我們主要負責現場整改工作，對一期房屋的整改維修部位、維修過程、維修質量實施全程管理。爲了進一步完善小區一期85棟別墅及3棟公寓樓的維修檔案。雨後我們對房屋滲水的部位進行文字記栽及照像處理，並分析滲漏的原因，並將資料上報發商。同時配合開發商、施工隊、監理公司等各部門抓好一期房屋的整改的協調工作。至年底，整改維修外牆滲水、屋面滲漏、窗臺滲水工作基本完成，完好率達**%以上。管理處本着對業主負責的態度，對照已交房《業主房屋驗收表》陸續對已交房屋進行全面檢查，統計房屋滲水等需維修整改的問題，及時報給工程部及時解決。

(三)管理維護及時到位。管理處安排管理員及保安人員每天對小區進行巡檢維護，確保房屋外觀整齊，外牆及梯間牆面基本無污跡，公寓樓樓道在業主入住率很低的情況下，管理處安排保潔人員每月進行三次清掃保潔，以保證梯間衛生，公共區域無亂貼、亂塗、亂畫現象。對正在裝修的房屋，我們嚴格按房屋裝修規定，督促業主和住戶按規定進行裝修，使裝修協議、裝修申請表、裝修登記證齊全，杜絕違章情況的發生。我們嚴格日常巡查記錄完整，對違反規劃私自亂搭亂建及擅自改變房屋用途現象、破壞房屋安全情況及時勸阻、報告，並有相關記錄。對小區已裝修業主發生房屋滲漏的，管理處積極聯繫施工單位，針對業主向物業反映的問題落實維修。同時，積極上門與業主溝通、協調，就業主對維修的要求及思想動態反饋給開發商現場負責人，達成與業主的意見統一。另外，我們加強了對施工方的現場管理，及小部分工程量的'覈算及施工方案的檢查監督、現場人員施工安全的管理等，施工隊進行維修時，保安人員主動要求施工人員在維修完工後關好門窗，清理完現場後方可離場，規範了維修現場的管理。

(四)日常設施養護良好。今年以來，我處堅持定期對小區日常設施、設備進行保養維護，使其完好正常。對小區路燈進行了全面檢修;對供水系統進行了防凍處理，保障了設備正常運行。對小區標誌性建築進行了檢查，發現部分標誌物上的字缺損等情況，這些情況直接影響小區形象，及時報告***公司有關領導，及時進行了修繕。

三、綠化保潔全面徹底

我處注重小區的綠化與保潔工作，保證小區常年草綠樹壯衛生整潔。全年綠化面積**畝，維護樹木120棵，消毒除害**次。

(一)提高了小區綠化水平。綠化人員堅持經常對小區的草坪進行雜草清除、打藥、施工等工作。由於小區環藝公園草質不是很好，綠化人員將主要精力投入到拔草上，每月對草坪進行修剪，確保草坪整潔美觀無明顯雜草，重點對中心廣場的8顆景觀樹進行鬆土澆水養護，根據季節、氣候的變化適時對草坪進行澆水，對花草樹木定期培土、施肥、除雜草、修枝、補苗、澆水和病蟲害防治，保證區內的綠化養護質量。樹木修剪期，安排專業人員對樹木進行了修剪、造型，目前樹木長勢良好。對一期二階段綠化，因在施工方養護期內，我處對業主提出的綠化方面問題及時向工程部反映，或直接向綠化公司負責人反映，及時處理業主提出的問題。我處近期準備再次清除雜草，將雜草消滅在萌芽時期;對樹木進行刷白、防凍處理。

(二)保持小區衛生整潔。每天我處有保潔管理員對小區的保潔質量進行督促，對發現的問題及時處理，以保證小區的環境衛生。堅持每天按照保潔操作程序檢查保潔人員工作的具體落實情況，發現問題及時整改。每星期對三泉(疊泉、涌泉、噴泉)進行清洗和維護，對4棟樣板房和85棟別墅的蜘蛛網每月清掃，各個島嶼安排一名保潔人員進行保潔，主要負責島嶼的路面衛生、草坪上的雜物、樹上的蜘蛛網、別墅內的清潔、公寓樓走道的清掃，對內河和沿河的飄浮物由專人每天進行清除，生活垃圾由專人負責清運到區外大集城管指定的存放點，裝修垃圾實行袋裝存放在指定的位置由專車進行清運。針對小區的蚊蟲較多，每隔一星期對小區內各部門及生活場所進行進行打藥除蟲，針對冬季售樓部和小區沿湖別墅大量爬蟲棲落在屋沿下，組織保潔班將重點工作放在打藥除蟲上，並派專人負責。區內的道路、休閒椅、指示牌、兒童遊樂場、島門等每天進行清掃、擦拭。

四、安全保衛紮實周到

***小區地處遠郊且靠近自然村灣，治安相對複雜，我處把小區的安全保衛工作作爲“樹形象、保安全”的大事來抓。全年，小區安全無事，保安精神面貌良好，贏得了較好的聲譽。

(一)履行防衛職責。***小區保安中隊***名保安隊員，嚴格按照公司制定的住宅區守衛護衛制度，履行防衛職責。我處根據實際情況，將中隊分成兩個值勤班一個備勤班，每個班由一個班長負責，對小區的主入口、島嶼、休閒區、工地入口均實行24小時值守，對窗口地帶如：售樓部、門崗、中心廣場精心挑選業務熟練的隊員在此值勤，各值勤點用專用的通訊對講機與班長互聯確保信息暢通，發現突發事件值勤備勤隊員均能及時趕到現場，進行前期處置。制定保安外出請假制度、保安班長糾察制度、巡邏隊員值勤登記制度、車輛進出登記管理制度、小區業主物品搬遷制度、小區來人來訪登記制度，由於管理制度的健全和認真的貫徹執行，使管理責任造成的責任事故爲零。

(二)強化保安訓練。我處按照用什麼、學什麼、練什麼的原則，堅持每天傍晚利用隊員的休息時間對備勤隊員進行軍事科目演練及理論知識的學習和培訓。制定小區治安突發事件的緊急處理程序和消防應急緊急處理程序的演練方案。根據治安管理條例和消防管理條例，每月對隊員進行不少於一次實戰演練，提高實際指揮演練水平。

(三)完成任務出色。由於我隊隊員通過各種專業理論的培訓，使隊員在***公司組織的各種活動中都能出色完成各項治安保衛工作，受到公司領導的好評。駐地一方保一方平安，與***派出所、***社區警務室的社區民警密切聯繫配合，警保聯勤制度在我區得到有效實施。我處隊員主動參與維護建築工地的治安防範工作，確保***公司工程部人員在現場的安全。一年來，隊員多次制止了外來人員在內湖鉤魚、車輛佔壓草坪、隨處方便和安全火險等。

五、財務收費款實賬明

我處嚴格執行公司財務制度，按照有關協議收取服務費，合理控制消費性開支，節約經營成本。2014年收取服務費共計***元。

(一)賬目管理詳實清晰。我處根據財務的分類規則，對於每一筆進出賬，分門別類記錄在案，登記造冊。同時認真核對發票、賬單，搞好票據管理。按照財務制度，我處細化當月收支情況，定期編制財務報表，按公司的要求搞好每月例行對賬。從全年的情況看，與財務部銜接流暢，沒有出現漏報、錯報的現象。

(二)收費管理及時無誤。我處結合***小區的實際，遵循服務費協議收繳辦法，認真搞好區分，按照***公司、業主和我方協定的服務費，協調關係，微笑服務，定期予以收繳、催收，2014年全年的服務費已全額到賬。同時，協助***公司及時收繳施工單位的水電費。

(三)合理控制開支。合理控制開支是實現盈利的重要環節，我處堅持從公司的利益出發，積極爲公司當家理財。特別在經常性開支方面，控制好消費性開支，想方設法管理好食堂，處理好成本與伙食的關係，嚴格把好採購關、消耗關和監督關，防止鋪張浪費。

六、下步需要改進和解決的問題

一是小區設施設備較多，但工程部至今未向我處移交各類工程圖紙、說明書、質量保證書等;也有部分設備達不到運行要求，甚至有的設備沒有配備齊全;更沒有向我處正式進行設施設備移交，且大部分設施設備仍在保修期內，仍需工程部協調處理。

二是大量房屋存在不同程度的滲漏水情況得不到及時解決，裝修的業主有***戶，別墅***棟、公寓樓***棟，均有滲漏情況，工程部已安排施工人員維修，但滲水問題一直沒能得到徹底解決，對業主的影響較大，且維修施工工藝不能達到解決滲漏水要求。此事，我處正積極聯繫甲方工程部儘快解決，以免影響管理費收取。

三是小區內的標識系統仍不完善，如：停車牌、限速牌、草坪警示牌等，這個問題我處多次有聯繫函發給甲方公司但至今未解決。

範文二：

在這個即將辭舊迎新的時刻，回想過去五個月裏從一個對物業管理一竅不通到現在管理有400戶業主5號樓的得心應手，其中有初入行業的新鮮和信心，也有中間的彷徨和迷惘，直到現在的堅定和執着，這些經歷的過往，深刻的感受，可能無法全部寫進這篇工作總結中，但作爲一個物業管理員，經過工作中各種困難的磨練，讓我明白了很多，也讓我懂得了很多。下面我就結合自己這段工作中所處理問題，以及一些自己的感悟，做以下幾方面的分析和總結：

一、從個人本職工作方面。

1、前期驗收。

①公共區域的驗收

主要是對公共區域的照明，消防通道，電梯與公共通道，外牆，地下室進行驗收。具體工作內容有物業工程部完成。本人並未參與其中的驗收，但是聆聽了公司領導對公共區域一些注意事項的講解。對公共區域各類設備設施的分佈，以及注意事項有了一個初步的瞭解。其中包括：電井、管井、電錶箱、各類管線的走向等。爲以後正式接管五號樓工作打下了一定的基礎。

②分戶驗收

主要對4層、8層、11層、13層、15層、18層、21層、23層，進行了分戶驗收，並對驗收中發吸納的問題進行了全面的記錄。共計112戶。具體內容如下：

從8月16日開始進行了分戶驗收工作。由總經理主持，以經理爲核心，對戶內的各類驗收項目進行了認真而詳細的講解，其中包括，多媒體集線盒內各類入戶線的作用和數量，各個位置的插座在空開中的位置，進戶門應檢查的各類事項，塑鋼窗應檢查的各類事項，地面、牆面、頂棚應檢查的各類事項，各個插板是否正常供電，冷熱水管路是否正常暢通等，尤其是對進戶門與塑鋼窗的問題進行了重點強調。

在剛開始的驗房過程中，暴露出了自己對業務不熟悉，檢查不夠全面的問題，但在各位領導和同事的指導和幫助下，逐漸瞭解了工作的範圍，掌握了正確的驗收方法。不但提高了效率，而且總結出了一套適合自己的驗房流程。簡單來說，就是一個由內向外，由上而下的驗房步驟，同時與監理公司的工作人員進行了很好的配合，檢驗出了很多容易忽視的工程問題，進一步瞭解了針對一個房間，在驗收過程中應該注意些什麼，容易忽視掉什麼;該與監理部門如何配合，怎樣提高驗房的效率，在單位時間內完成領導配發的各項驗房任務。

重要事件回顧：

事件一：在驗收期間出現了一次水管跑水事件。

因戶內廚房冷熱水管缺少堵頭，同時水閥未完全關閉，加之冷熱水管串水等原因，約有5到6戶毛坯房出現了不同程度的浸水。當日發現時，在經理及時組織人員進行了清理，並未造成任何損失。

事件分析：這個案例讓我明白了，很多事情要先預防，提前做好準備，防止意外發生，造成不必要的損失。而當事情已經發生，要及時組織人員對現場出現的情況進行清理和恢復，將損失降到最低。

事件二：4，5號房陽臺飄雨事件。

因大雨與陽臺無任何下水管路，導致陽臺大面積積水，同時因防水層質量問題，對樓下未有積水的陽臺也造成了一定的影響。後因發現及時，全面的進行了排水工作，也未造成任何損失。

事件分析：這個案例中，團隊的力量起到了極大的作用。讓我明白，團隊的戰鬥力和凝聚力在工作過程中給予的是怎樣的支撐。

2、工程維修。

①公共區域的維修

主要針對公共區域驗收單上所出現的工程遺留問題進行了維修，以保證公共區域內各類設備設施正常使用，並能正常發揮功效。包括電梯是否正常，有無安全隱患，消防設備是否完整，公共照明是否正常，開關開啓是否正常，防火門開啓關閉是否正常，電錶箱、電井、管井門是否開關正常。

具體工作內容由建設部門進行維修。維修的詳細事宜和過程未參與其中，但爲了便於以後的管理，對這方面的工作進行了一些側面的瞭解。

②戶內設施的維修

按照不同施工單位劃分爲幾大部分：

(1)中天(水)維修的主要問題。

水管滲漏：共1戶。水錶連接處漏水：共78戶。冷熱水截止閥出現損壞的：共5戶。水錶出現損壞、不轉的：共2戶。少打空調孔或空調孔位置有偏差的：共13戶。冷熱水管未固定的：共15戶。少水龍頭的：共9戶。

重要事件回顧：事件一：5#405熱水管滴漏事件。

11月初，因5號樓4層裝修冷熱水串聯，導致熱水管進水，從而在未發現405熱水管有砂眼的情況下，出現了滴漏現象。因爲能及時發現，導致隔壁406牆面與地面出現不同程度的滲水。後經過與業主幾天的溝通，並請施工人員粉平了牆面。最終事情已圓滿解決，未造成業主的不滿與投訴。同時安撫了業主情緒，維護了業主與物業公司之間的關係。