實用的市場營銷策劃模板集錦六篇

市場營銷策劃 篇1

一、湖南省房地產企業市場營銷策劃現狀

20世紀90年代以來，商品房從熱銷到滯銷再到理性化銷售，房地產市場競爭加劇。湖南省房地產經營者在這種大氣候的影響下，必須拋棄“生產觀點”，樹立“用戶觀點”，圍繞用戶的要求作市場營銷策劃。目前湖南省經濟發達的中心城市長沙、株洲、湘潭的房地產企業形成了市場營銷策劃的初步理念，着手了樓盤的營銷策劃工作。長沙昇陽公司根據“e．c”時代概念的要求，策劃了省內外享有盛名的“巴黎香榭”，打造了21世紀長沙新地標。湖南省夢澤園房地產開發公司爲了滿足工薪階層住房的需求，整體策劃了濱湖園林生態社區、國家級康居工程智能化示範小區“夢澤園”，它“以家門口有個美麗的湖”爲特色，使大批工薪族俱歡顏。營銷策劃經理張恆志組織一班人以傲視羣雄的氣魄策劃了湖南CEO官邸社區——荷塘月色·世博城，在長沙高檔別墅中舉起了一面引人注目的旗幟，滿足了越來越多的成功人士的住房需求。株洲市城市建設綜合開發公司，爲了城市人鬧中取靜，把株洲市賀家土鵝頸洲策劃爲業主首選的天鵝花園、把“土鵝”變成“天鵝”，使其四面環水，風景幽雅，情調別緻，靜中有景。湘潭市的房地產開發商提出了“溫馨的住宅，深情的策劃”的順口溜，對商品房進行市場營銷策劃時，以科學性、合理性、創造性、預見性爲宗旨，突出“以人爲本”，注重環境功能和質量水平，創造優美、舒適、衛生、安全的居住環境，同時還結合城市的歷史文化特徵和居住者心理，着力策劃具有地方特色和文化內涵的樓盤。長株潭三市尤其是長沙市的房地產開發商在房地產市場營銷策劃上已有一定的建樹，是湖南省房地產市場營銷策劃的領頭雁，在不斷引領全省房地產企業營銷策劃工作。他們還不斷學習省外先進經驗，經常派相關的專業技術人員到廣州、深圳、上海、溫州、武漢等地實地學習考察。同時也把知名的市場營銷策劃專家、學者請來指導市場營銷策劃工作，先後特邀特請被媒體號稱爲房地產業“女掌櫃”的謝家瑾司長，中國房地產業協會副理事長兼祕書長顧雲昌教授，中國人民大學教授、博土生導師兼任多家地方政府及多家超級機構經濟顧問葉衛平先生，《房地產世界》雜誌主編、上海房地產策劃專家許仰東先生前來暢談營銷策劃、指點迷津。通過採取“走出去、請進來”的方法迅速提高房地產市場營銷策劃的技能。

湖南省長株潭以外地市的房地產企業的市場營銷策劃處於虛而不實、朦朦朧朧的狀態，他們所做的營銷策劃是局部的、單項目的、淺顯的、無意識的，往往是單純的價格策劃、廣告策劃，並且分析市場結構和行爲——選擇市場機會——制定營銷戰略——部署營銷戰術——實施和監控營銷操作的水平停留在低級狀態。

二、湖南省房地產企業市場營銷策劃存在的問題

1、市場營銷策劃觀念較淡薄

多年來，全國各城市房地產年脫銷率一直在30％-40％間徘徊，現實的壓力使廣大房地產企業認識到：房地產業競爭很激烈，粗放型的經營已經不行了。1995年後，國內不少房地產企業尤其是從事地產代理的企業，紛紛投入人力和物力進行房地產營銷策劃問題的研究，全國大中城市相繼展開了房地產市場營銷大戰，爾後房地產市場營銷策劃大戰在全國拉開，市場營銷策劃觀念融入到企業的經營方針中。但由於湖南省房地產業的發展沒有受一波一折的衝擊，一直保持平穩發展趨勢，房地產企業間的競爭並不激烈，投資的風險小，因而缺乏危機感、緊迫感，市場營銷策劃的觀念較淡薄，甚至連一些企業領導腦海裏還沒有形成市場營銷策劃的概念。

2、市場營銷策劃沒有長遠打算

目前，湖南省的房地產企業開發樓盤存在嚴重的“跟風現象”，一遇到市場上好的賣點，就不顧實際一哄而上，結果開發無個性，策劃無創意，樓盤被套。短期行爲很普遍，急功近利，缺乏可持續發展的基礎和後勁，小區規劃只重效益，忽視生態、環境、人文、歷史等因素，目前的規劃對今後小區的改進和管理帶來的負面影響拋於腦後。在取得短期收效的同時，埋下導致市場混亂的種子，這種營銷策劃無視長期發展，嚴重影響了與之相協調的長期規劃的實現。

3、對市場營銷策劃缺乏理性思考

湖南省許多開發商信奉“兵貴神速”，匆忙作某種營銷決策，然而這種倉促的決策不乏短見和過於迷信他人，熱情追捧流行概念，盲目炒作市場熱點。瘋狂的“歐陸風情”後，又是“綠色概念”、“錯層概念”、“生態概念”、“智能概念”，沒有深刻地體會市場的涵義，沒有將市場營銷策劃滲透到市場調整和工程立項中去，致使商品房沒有自身的特色，銷售前景黯淡，資金積澱呆滯，形成惡性循環。

4、缺乏合理的市場營銷策劃體系

湖南省房地產企業儘管在探索組建自己的營銷策劃體系，但人、財、物的保證未完全到位，營銷策劃機構的設置不合理，機構行政化，或將營銷機構歸口於經營科，還缺乏營銷策劃人員，對營銷策劃方案實施情況的診斷、評價流於形式。對營銷策劃中出現的重大問題表現得束手無策，調查預測、市場分析、策略制定、行動方案出臺、營銷費用控制、營銷管理等工作還不成體系，營銷策劃能力低下。

5、市場營銷策劃不夠科學規範

湖南省有的開發商囿於自身的短見，至今輕視營銷策劃，策劃缺乏科學性與系統性。有的開發商營銷行爲不規範，既不做深入細緻的市場調研，也沒有獨到新穎的營銷思路，以爲營銷策劃就是簡單的房地產推銷，這其中有操作上的淺薄，更有心態上的鄙陋，這對營銷策劃科學化、規範化很不利。

三、湖南省房地產企業市場營銷策劃的對策

1、強化市場營銷策劃意識

湖南省房地產企業要形成市場營銷策劃的全新理念，強化市場營銷策劃意識，對市場營銷策劃概念、作用要有一個全面的認識。21世紀的最大的競爭是觀念的競爭，觀念的落後是最大的落後，尤其是企業領導應是觀念追潮的促進派，要大膽改革，敢於實踐，創新市場營銷策劃的方法。隨着房地產市場的發展和完善，市場營銷策劃將成爲市場營銷的至高境界，對市場營銷的各項工作有機地、整體地安排、部署、協調、銜接，做到市場營銷策劃工作周密合理，從而有效地盤活市場，確保產品暢銷。因此，湖南省房地產企業應在市場營銷策劃工作上多分析與研究，從膚淺粗陋的認識中解脫出來。

2、確立全面系統的市場營銷策劃思想

房地產企業應抓好前期策劃，即就是項目選擇和投資決策，項目選得好，市場就會有需求，後期銷售就水到渠成，如果前期投資決策失誤，後期再採取廣告、讓利、促銷等措施，也無濟於事。尤其在市場不景氣時，開發商應注重市場調整和前期策劃工作。在業外人士看來，開盤前無非是一些無關大節的瑣碎之事，其實開盤成功是實現良好的銷售業績的重要基礎，開盤前的整合營銷策劃是一種運用整合行爲的過程，通過營銷方式、手段的系統化結合，根據市場進行動態修正，實現樓盤價值的全程營銷效果。此階段應完成的策劃工作是發掘項目的最佳賣點，打造個性化產品，做好定價前的市場調查研究，選擇好定價方法，進行科學合理地定價，策劃好廣告，做好開盤的時間選擇。一般來說房地產項目開盤後一段時間形成一個銷售高峯，在高峯過後，銷售業績將會明顯下降，此時要注意加強盤後滾動的營銷策劃工作，調查消費者對品牌的認識與接受程度，發掘新的細分市場與目標客戶，調整營銷策略，進行尾盤處理與售後策劃。湖南省大部分房地產企業缺乏全面系統的營銷策劃思想，對整體營銷策劃知之不多，憑感覺搞策劃，這樣的策劃不符合房地產全程策劃的客觀要求。一個完善的商品房營銷策劃包括前期階段、銷售階段、售後階段的全面策劃，只有整合起來策劃，方可使房地產市場營銷策劃充分發揮作用，否則，營銷鏈不能搭接起來反而被中斷。因此，湖南省的房地產企業往後應該樹立全面系統的營銷策劃思想，展開全程營銷策劃、整體營銷策劃工作。

3、加強時市場營銷策劃的理性思考

開發商經過多年的探索，已開始用理性的眼光看待市場營銷的價值，但仍有許多企業還未從根本上認識房地產營銷的合理內涵，在房地產開發實踐中未能最大限度地發揮營銷策劃的作用。營銷策劃是一種貫穿市場意識、連接產前市場與產後市場的一種行爲方式，營銷策劃不是一本洋洋灑灑或字字珠璣的策劃方案文本，而是結合所在樓盤，總結出一種如何把樓盤市場推廣的行爲方式。開發商分析樓盤與市場的對接問題，是爲了適應市場發展需要，做好樓盤的市場推廣。營銷策劃是一種主動創造效益的行爲方法，是一條基於市場需求之上的“綱”，貫穿房地產定位、開發、銷售、物業管理等工作環節，它採用市場調研、銷售技巧等工作來開拓、擴大市場。營銷策劃是一種運用整合效應的行爲過程，是房地產開發過程中的一種內化行爲，是塑造品牌形象的行爲手段。營銷策劃是物業構築品牌的基礎，樓盤品牌的創立，不是營銷策劃方案的簡單虛擬，而是在營銷每一環節中追求品牌意識的體現。因此，湖南省一些房地產企業“匆忙決策”、“盲目開發”、“追捧時髦流行概念”的做法，實質上是對房地產市場營銷策劃缺乏理性的思考，對市場營銷策劃的理解還停留在表面上、現象上，對於市場營銷策劃是貫穿市場意識，有效連接產前產後市場，運用整合效應謀劃營銷方略，更高程度上塑造企業品牌，主動適應市場、創造效益的概念還很淺薄。針對如此情況，湖南省房地產企業應進一步加深對市場營銷策劃的理解，從整體上把握住市場營銷策劃的概念與作用，走出適合企業自身情況的營銷策劃之路，用審視的目光、科學的理念、嚴謹的態度來對樓盤進行周密的營銷策劃，使樓盤給企業帶來效益。

4、建立有效的市場營銷策劃體系

市場營銷策劃是一個系統工程，它牽涉到企業、消費者、社會三者之間關係的處理及利益的分配，包括機會與問題分析、目標確定、策略制定、行動方案設計、營銷費用預算等多環節的配套整合，對市場營銷要控制、銜接、調整與處理，需組建一定的組織機構，配備一定的專業人員，加強市場調查、預測與研究，進行市場營銷戰略的可行性設計，開展市場細分、產品定位、產品開發、產品定價、銷售渠道選擇及促銷等的營銷活動。房地產市場營銷策劃牽涉的面廣，包含的內容多，環節很複雜，需要建立市場營銷策劃體系，以保證市場營銷的有效實施。湖南省房地產企業應根據市場營銷策劃的要求，結合市場與企業實際情況，不斷完善市場營銷策劃體系。首先，建立由知識比較全面、營銷技巧老到的人員組成營銷策劃機構，使市場營銷策劃工作有專門的機構來管理，也有專門的人員來具體運作。其次，制定合理的物業營銷計劃，使各項營銷工作事先得到周密的安排與部署，在時間進度上相銜接，在實施行動上能協調，在效果控制、檢查，評價上有具體措施，使市場營銷策劃體系進一步完善。

5、從長計議做好市場營銷策劃工作

“短期行爲”、“急功近利”是企業生產經營行爲不理性的代名詞，忽視可持續發展的要求開展的市場營銷策劃實質上無視了長期發展，這樣的企業在市場經濟的大風大浪中經不起考驗。“盲目跟風”的實質是缺乏自己的經營主張，由於市場信息有時滯性、隱蔽性，信息時常出現失真現象，捕風捉影式的開發，潛伏的危險較大。不結合市場行情、樓盤具體要求，一哄而上搞開發，看起來是搶奪市場，追求效益，實質上不能塑造企業的經營特色，投資也獲不到理想的回報，企業也無法實現穩定的效益。從歷史營銷的角度來看，開發商的利益包括目前利益與長遠發展兩個方面，目前利益一般來說比較直截了當，引人注目；而長遠發展要用遠見的目光來審視，否則被認爲“不現實”、“無刺激”，因而易被忽視。其實長遠發展應是經營者追求的目標，只有長遠發展，纔可經久不衰。只追求目前利益，經營上就會因缺乏長遠打算而打亂仗，產生短視最後導致“好景不長”，可以說把暫時的經濟效益指標當成唯一的追求，開發商在營銷策劃過程中就易喪失品德，毀滅的日子也就不會太久了。當然，目前利益是長遠發展的現實需要，沒有目前利益要求長遠發展也是不可想象的，而長遠發展應該是開發商一貫追求的目標，不圖長遠發展也令人不可理喻。因此，追求目前利益的同時要考慮長遠發展，考慮長遠發展的時候不可避開目前利益，但當目前利益與長遠發展兩者不可兼得時應優先考慮長遠發展。湖南省房地產企業應冷靜地檢查自身的經營方針，樹立科學的效益觀，在市場營銷策劃時權衡好目前利益與長遠發展的關係，避免“短期行爲”、“急功近利”、“盲目開發”等毛病的產生，從長計議地搞好房地產市場營銷策劃工作，促進企業的可持續發展。

6、確保市場營銷策劃科學規範

據消費者協會的統計表明，近幾年物業投拆的個案最多，投拆的內容大體爲：發展商挪用工程款，遲遲不交樓，管理系統不完善，宣傳內容與事實不符，物業管理收費高且不合理等，引起這些糾紛的原因是湖南省很多開發商不深入細緻的市場調研就上項目，急躁冒進，這是市場營銷策劃不科學、不規範、不理智的表現。隨着我國房地產市場走向成熟，市場營銷策劃將朝着規範化、科學化發展。就這一發展趨勢來說，開發企業最需要的是房地產營銷策劃人才和優秀的營銷人員，湖南省房地產企業應加強市場營銷隊伍管理，提高隊伍素質，建立健全有關營銷隊伍管理的各項規章制度，找好營銷主管，遵循營銷人員思想、行爲的客觀規律，發揮他們的積極性、創造性，注重營銷人員素質與業務的培訓。注重營銷策劃工作各項內容的銜接、協調，使營銷策劃科學化、規範化。加強房地產市場的調查與分析，把握市場機會，規避市場風險，制定營銷目標、設計策略與行動方案並及時進行實施後的追蹤檢查，以便發現策劃科學與否。

市場營銷策劃 篇2

中國化妝品市場是一個充滿活力的市場，本土企業的崛起，翻新，營銷也各有高招。這促進了國內化妝品行業的發展，又加劇了行業品牌之爭。國化妝品市場經過幾十年的發展，近年來逐步走向成熟，但市場成長率依然高於整體國民經濟發展的水平。分析化妝品市場各個分支，可以看出推動市場發展的動力主要來源於護膚與彩妝兩個分支。相比於洗髮水、牙膏等相對飽和的市場，彩妝市場近年來近50%的增長率無疑是推動整個化妝品市場發展的“火車頭”。

一、宏觀市場分析

（一）整體市場分析

美寶蓮自95年進入中國市場以來，銷售拉動廣告鋪天蓋地，朔就了其強大的品牌優勢，相對低廉的產品價格，衆多的零售網點，月月出彩的終端活動，這些促進銷售的法寶在美寶蓮集合爲一身。美寶蓮在國內彩妝產品市場整體份額佔有率達20%強，在很多二級城市，美寶蓮的市場份額佔有率達到60%以上，而專櫃銷量更是佔到了美寶蓮整體銷量的60%以上。美寶蓮有強大的廣告支撐品牌拓展，有9年的國內銷售經驗，有大衆化的產品定位，盤踞着各地大中型商場超市的專櫃，支撐着化妝品店的形象……美寶蓮很強大，強大的比我們還熟悉國內消費者的需求，強大到可以成爲市場走向的風向標。

（二）高校化妝品消費市場分析

大學生化妝品調查背景和意義17PR是中國公關門戶，是中國最大企業公關總監、媒體、行業的交繼電腦、MP3、手機等IT通信產品等消費熱後，化妝品正在成爲大學生羣體中的又一新興消費熱潮。在目前金融危機加劇，就業壓力增強的環境下，使用化妝品的現實意義已經從美容、禮儀的角度，擴展到個人素養，就業競爭力等方面。大學生的化妝品消費不僅形成了一個規模可觀的細分市場，甚至對整體市場也發生着影響。大學生們青春時尚，接受過良好的教育，社會關注程度高，如果通過大學生的消費取向影響年輕人羣體的消費潮流，無疑將獲得巨大的市場效果。因此，大學生消費者不僅具有現實的市場價值，對於企業競爭優勢的建立或者品牌形象的塑造，都是值得重視的合作對象。

（三）高校彩妝卷調查結果分析：

1、市場容量

市場容量是指市場總量與該品牌的市場份額的乘積。市場容量除了包括消費羣容量還包括潛在消費羣容量，在不使用彩妝產品的人羣中（我們把他們定爲潛在消費羣）這類羣體的個體數量相當可觀，佔到全體的48.5%，通過問卷的數據反饋，我們瞭解到他們不使用彩妝的原因主要爲：‘認爲平淡也是一種美，不必要刻意修飾。’（有55.6%的潛在消費者選擇此項）；‘平時太忙，沒時間化妝’和‘不會化妝’也分別佔到29.4%和27.6%。儘管她們不使用彩妝，但絕大部分的人都沒有認爲‘在這方面花錢不值得’，選這項的人僅僅佔3%左右，這說明不使用彩妝或許是一種很無奈的選擇，內心的潛意識還是嚮往，畢竟愛美是女人的天性。

2、品牌認知

在彩妝品牌認知度上，大家的認知還是較爲廣泛的。但在實際購買行爲中，消費者選擇的品牌卻絕大部分是美寶蓮，歐萊雅，DHC但從數據上我們不難看到我們大學生的消費羣體是擁有巨大潛力的消費者。在會選擇什麼價位的化妝品上，學生集中選擇了中低檔價位。

美寶蓮作爲國內彩妝市場的第一品牌，已經牢牢抓住人心，所以一提到你所認知的化妝品牌很多人都首先寫到“美寶蓮”。不難看出其品牌深入人心，但是提到要購買的化妝品牌時，絕大部分的學生並沒有選擇美寶蓮這樣的牌子。我覺得大學校園是化妝品市場消費的潛力羣體，如果哪個化妝品牌能開拓這個消費市場的話是個不錯的idea。

二、美寶蓮彩妝產品SWOT分析優勢（strengrth）：

1、美寶蓮的彩妝產品已經全面採用全成分標識，這在國內品牌中還比較少見。

產品定位清晰：彩妝品牌——定位爲18-30歲使用彩妝的女性。

2、美寶蓮一貫堅持純天然、健康的理念，無論從店鋪裝修還是產品的包裝都是採用天然健康的環保料。3以高品質，合理價位，簡潔設計和豐富多彩的顏色爲基本概念，充分展現個性感覺，引領時尚潮流，符合大學生的消費觀點。

劣勢（weakness）：1銷售經驗相比其他公司人員有劣勢。2市場份額及情感份額不夠。3消費者對於彩妝的質量要求更甚於護膚品，所以對彩妝的選購多集中於知名品牌4美寶蓮主要是選擇專櫃渠道，銷售點較少。

機會（opportunity）：1該產品採用全新的消費理念和更注意大學生的心理訴求，容易被消費者接受2中國化妝品市場平均年增長幅度保持在13%-15%之間，而彩妝市廠有50%的增長率3大學生的消費意識比前輩更加前衛而且大膽，這是彩妝市廠蓬勃發展的消費能力基礎；

挑戰（threaten）：彩妝在大學生心中沒有形成清晰的概念，新產品推出來佔有空間相對較少且市場培育培育期較長2美容類產品屬廣告性產品，行銷資源投入較大。彩妝市廠“洋土”品牌競爭激烈。

三、營銷策劃目的

本次策劃的目的是讓更多的大學生了解、使用“美寶蓮”這一化妝品。力爭在校園營銷活動中在校園內打響產品。

四、營銷策劃戰略

目標市場：國內各高校

銷售渠道與策略：

（1）美寶蓮進入大學校園選擇的最佳銷售渠道是校園超市和連鎖便利店，以及結合商超、小終端、美容專業線幾種渠道之優勢所在。

（2）採用廣告開道，促銷活動策略，自我銷售策略，網絡銷售策略

品牌定位：中低檔，定位於大衆品牌，通過各種超市渠道加大其在校園的滲透力度，讓每一個大學生在任何一個地方都能買到它的產品

廣告策略：採用最新廣告策劃方案，增加美寶蓮的知名度，廣告採用亞洲明星代言，強調美寶蓮的適用對象，在大學校園多做促銷活動，進行彩妝知識宣傳，突出美寶蓮彩妝的優點和特色，讓美寶蓮大衆化而非大路化。

專櫃陳列策略：以試用裝陳列爲主體，專櫃要簡潔而不簡單，品牌形象突出，並採用專櫃銷售和廣告影響相互促進的銷售策略。

媒體策略：在大衆平面雜誌媒體上投放品牌推廣性廣告爲主體，專櫃及活動現場播放化妝科普宣傳片爲輔助。並結合實用的化妝演示推廣。

促銷活動策略：以根據季節變換推廣妝容爲主要活動引導，以妝容產品禮包作爲主要促銷形式，派發傳單，以抽獎活動氣氛強烈。

市場營銷策劃 篇3

尊敬的領導：

您好！

首先感謝您在百忙之中翻閱我的自薦書，你的關注將翻開我人生的一頁。通過對貴公司的瞭解，我願到貴公司，爲公司盡一份力，以便於公司對我的瞭解，現自我介紹如下：

我畢業於XX學校，學習市場營銷與策劃專業，在努力學好專業基礎課的同時，利用課餘時間參加文體活動。鍛鍊自己的交際能力，參加各種興趣小組，加強自己的動手能力。

在校期間，我抓住一切機會鍛鍊自己各方面的能力，使自己朝着現代社會所需要的具有創新精神的複合型人才發展。在努力學習專業知識的同時，學習了多門電子、機械類基礎課程及會計類全部課程，不僅培養了紮實的知識技能，訓練了推理分析及實際操作能力，更建立了嚴謹求實的思維體系；修完了專業以外其它經濟領域的多門課程，並利用課餘時間讀了大量市場營銷類書籍，如營銷企劃實務、銷售通路管理、企業廣告管理、網絡營銷等，以完善我的專業知識結構。

“寬以待人、潔身自好”是我的處事原則；“精益求精、勇於進取”是我的精神信念；“兢兢業業、不斷創新”是我的工作方式。

XX企業是XX企業文化龍頭，是每位銷售者嚮往的地方，同時被此企業的文化所感染；作爲一名銷售人，能爲此產品走向全國貢獻出一份力是我們每個人的榮幸，我真摯的希望貴公司爲我提供展現自我的機會，我會以堅韌的毅力戰勝以切困難，能成爲貴公司一員，我三生有幸。

此致

敬禮！

　　求職人：

　　XXX年XX月XX日

市場營銷策劃 篇4

一、市場環境分析：

我店經營中存在的問題

1、目標顧客羣定位不太準確，過於狹窄。

總的看我市酒店業經營狀況普遍不好，主要原因是酒店過多，供大於求，而且我們經營方式雷同，沒有自己的特色，或者定位過高，消費者難以接納，另外就是酒店服務質量存在一定問題，影響了消費者到酒店消費的信心。

2、我店在經營中也存在一些問題，去年的經營狀況不佳，我們應當反思目標市場的定位。應當充分挖掘自身的優越性，拓寬市場。我酒店目標市場定位不合理，這是導致效益不佳主要原因。我店所在的的東都是一個消費水平較低的鎮，居民大部分都是個體戶，多數居民的收入水平尚不能接受。但我店的硬件水平和服務質量在東都鎮都是上乘的，我們一貫以中檔酒店定位於市場，面向中低檔消費羣體，對東都鎮的居民不能構成消費吸引力。

3、新聞宣傳力度不夠，沒能在市場上引起較大的轟動，市場知名度較小。

4、我店雖然屬於三和化工有限公司（三和化工是我市著名的企業）但社會上對我店卻不甚瞭解，我店除在開業時做過短期的新聞宣傳外再也沒有做過大型廣告，這導致我酒店的知名度很低。

二、周圍環境分析

我鎮的整體消費水平不高，我店的位置也比較偏僻、而且路不好走、沒有明確指示牌客人很難找到我店位置，過往車輛不多，流動客人甚少。

三、競爭對手分析

我店周圍沒有與我店類似檔次的酒店，只有不少的小餐館，雖然其在經營能力上不具備與我們競爭的實力，但其以低檔菜物美價廉吸引了大量的司機和本廠員工的就餐。總體上看他們的經營情況是不錯的。而我們雖然設施和服務都不錯，但由於市場定位的錯誤，實際的經營狀況並不理想，在市場中與同檔次酒店相比是處於劣勢的。

而且在七月中旬有5家酒店相繼開業。

1、全國連鎖盛世蓮花餐飲、住宿、洗浴一體化服務，市場定位中高檔，市場競爭力很強

2、百年順風大酒店試營業期間，市場定位中檔，促銷方式每桌送鮑魚。

3、新雅大酒店重新設計裝修，建立新泰第一家閣樓式生態園，市場定位中檔以上。

4、煙臺海鮮坊重新裝修，市場本身很穩固，新泰唯一一家主營海鮮酒店，市場定位中高檔。

5、土家大院由新城賓館改造而成生態園性質，仿照泰安鄉下老家、國山家園設計

在調查考察過程中發現大批客戶的流失，現榮峯國際、名田生態園、杞都賓館、匯豐大酒店他們一直在搶佔東都鎮市場，具瞭解名田生態園每季度對東都鎮領導投入費用達到8000多，榮峯國際投入更大。

四、我店優勢分析

（1）我店是三和化工有限公司分公司，三和化工是我市的著名企業，其公司實力雄厚是不容質疑的，因此我們在細緻規劃時，也應充分利用我們的品牌效應，充分發掘其品牌的巨大內蘊，讓消費者對我們的餐飲產品不產生懷疑，充分相信我們提供的是質高的產品，在我們的規劃中應充分注意到這一點來吸引消費者。

（2）我店硬件設施良好，資金雄厚，而且有自己的停車場和大型的健身場地。這可以用來吸引過往司機和用來開發一些促銷項目以吸引消費者。

五、目標市場分析：

位於大衆百姓和附近的的小企業，及過往司機，在此基礎上再吸引一些中高收入的消費羣體。他們有如下的共性：

1）收入水平或消費能力一般，講究實惠清潔，到酒店消費一般是宴請親朋或節假日的生活改善。

2）不具經常的高消費能力但卻有偶爾的改善生活的`願望。

六、市場營銷總策略：

１、“百姓的高檔酒店”——獨特的文化是吸引消費者的法寶，我們在文化上進行定位，雖然我們把飯店定位於面向中低收入的百姓和附近的企業，但卻不意味把酒店的品位和產品質量降低，我們要提供給顧客物美價廉的優質餐飲產品和優質服務，決不可用低質換取低價，這樣也是對顧客的尊重

２、進行大力宣傳，突出本酒店的特色，讓消費者從感性上對陽和生態園有一個新的認識。讓消費者認識到我們提供給他的是一個讓他有能力享受生活的地方，吸引消費者的光顧。讓顧客從心理上獲得一種“尊貴”的滿足。

３、採用強勢廣告，如牆貼，以期引起“轟動效應”作爲強勢銷售，從而吸引大量的消費者注意，建立知名度。

七、20xx年行動計劃和執行方案

1、改變經營的菜系。本年度我們可以“模糊”菜系的概念，只要顧客喜歡，我們可以做大衆菜也可以根據需要製作高檔菜，這樣表面上看使我們的酒店沒有特色菜，其實不然，大衆菜並不等同於低檔菜，我們在編制菜單時，可以在各菜系中擇其“精華”，把其代表菜選入，並根據市場和季節的變化做適當調整，有了這些“精華”，我們在加入大量的大衆菜。這樣我們可以給顧客很大的選擇餘地，適應了不同口味人的需要。

2、降低菜價吸引顧客。菜價在整體上下降，某些高檔菜可以價高，大部分菜優質低價，菜價在整體上是低的，但也照顧了高消費顧客的要求。價格策略①優惠折扣。②、抽獎及禮品贈送優惠。

3、爲普通百姓和司機提供低價優質的套餐和快餐。套餐分不同的檔次，但主要是根據人數，如2人就餐、4人套餐、6人套餐、8人套餐，人數越多價格相對越低，這樣可以吸引更多的人來消費。主要目的是以實惠取勝。把酒店富餘的停車場增加洗車設備，爲客人免費洗車。

市場營銷策劃 篇5

　摘要：本文通過分析，指出我國商品房市場營銷策劃的幾種問題所在，有針對性地提出建議，具體分析了營銷策劃模式，最後提出自己的見解。

關鍵詞：商品房 市場營銷策劃 模式

1 我國商品房營銷策劃現狀存在問題。

1.1 忽視全程營銷，過分注重企業收益

在我國房地產市場上，很多房地產項目的品質不高，房地產公司只注重經濟效益，粗製濫造，偷工減料，不能保證房子建築質量，房屋設計不合理，尤其後續服務不到位，房地產開發商欺騙客戶等行爲嚴重損毀了自己的信譽。最主要的是開發

商蓋完房子再找客戶，不考慮廣大消費者的實際需要，從不做充分的市場調查和完善的售後服務，把房子賣完掙了錢了事。

1.2 熱衷於炒作概念，忽略客戶真正需求

隨着房地產市場的發展，地理位置差的地塊和郊區的地塊開始熱起來，“概念炒作”、“包裝地產”開始出現，炒作地產是一種很嚴重的投機心態，只是追求表面熱鬧，知名度有一定提高，無益於提高內在素質，將會引發不少營銷後遺症，成爲行業公害。事實上，客戶看重的不是炒作得是不是熱鬧，而是着重房屋質量好、產品物超所值、合同信譽好、物業管理到位。

1.3 過度依靠大量廣告，效果較差並且營銷成本高

由於房地產市場競爭的很激烈，很多開發商熱衷於密集廣告，通過短期鋪天蓋地的宣傳達到快速賣房，爲此投入大量廣告資金。但是，廣告宣傳不是決定性因素，項目本身質量、環境、交通、設計等因素纔是客戶決定購買與否的主要因素。

　2 商品房營銷策劃的對策

2.1 加強市場調研，洞察客戶實際需求

通過專業市場調查，研究分析出客戶羣的真正需求，體現房地產項目每一個附加的功能，如：①項目自然環境，在項目中重視搞綠化，這樣就形成了綠色項目、宜居生活區的概念；②教育，通過與有名的國小、國中、高中等教育機構合作，把人們關心對子女教育的興趣變成購買動力；③項目整體視覺效果，即對整體形象的設計，項目銷售過程中注重對整體形象的宣傳、推廣，但“爲環境而環境”可能會造成建築與維護費用很高，就失去了實際的作用；④項目中居住地水資源問題，有水才能適合居住，才能更好引起客戶購買慾望；⑤樓宇管理數字化，在物業管理各個方面使用計算機智能數字化管理，提高效率和管理水平；⑥建築設計風格，用建築設計藝術吸引客戶的興趣，並以世界其它經典建築設計風格進行模仿和比較，突出自己的特點；⑦聚會娛樂場所，如果用聚會娛樂場所的大小、層次、功能提高客戶購買慾望，但之後的運營的高額費用可能成爲開發商的一個負擔；⑧物業管理公司的選擇，委託一家有名的物業管理公司管理，或提高物業管理各項服務的層次標準，增加服務項目，以此促進銷售；⑨城市四周邊緣，即以城市四周自然環境優美、空氣新鮮等形成項目特色，但是，對住宅項目而言，居住環境配套性的缺失往往成爲硬傷。隨着客戶理性程度的增加以及購房目的的轉移，還是要求實實在在、紮紮實實的做好樓盤本身的開發。

一個成功的開發商，要重視客戶的喜好和需求，根據客戶的需求進行鍼對性的、滿足性的開發，這是一個根本性的問題。如何纔是一個好項目呢？要在以下幾個方面做好：項目配套設施；地理位置；整體環境；佈局合理、戶型設計；項目物業管理。

2.2 明確目標市場

房地產開發商在開發之前進行項目前期調查，然後通過科學分析，確定項目的目標市場，定位目標客戶羣，把握目標客戶羣體特點，結合營銷策略，提出開發基本思路，協助訂立符合市場需求和投資回報的開發方案，項目規劃理念，最後形成項目定位。具體包括：項目整體市場定位；目標客戶人羣定位；項目開發整體規劃建議（項目交通道路規劃建議、戶型佈局設計建議、建築整體風格建議、建築外立面設計建議、項目園林景觀規劃建議、社區配套設施建議、樓宇智能配套建議、房屋裝修標準建議、使用裝飾材料建議、項目物業管理建議）。

首先：確定項目本身特色。包括對樓盤的整體設計和項目宜居環境的確立，在設計上突出表現樓盤的整體特色形象。在項目宜居環境上要體現出樓盤如何位置優越，交通便利，生活配套設施齊全等。

其次：調查目標客戶羣並藉助科學方法進行分析。掌握同一城市裏同一時期內各樓盤的開發情況，根據不同項目的不同開發理念，地理位置，銷售價格等確立影響自己樓盤銷售的對手，建立全方位跟蹤調查對手的檔案系統，及時掌握競爭對手的銷售手段和銷售情況等，進行分析，根據自己樓盤特點，不斷地調整完善並最終確立自己的營銷戰術方案。

2.3 創立名牌，培養忠誠客戶羣

房地產市場發展到今天，開發商應認真考慮如何爲自己的項目乃至企業建立自己的品牌形象，並藉助品牌影響提高產品附加價值、增大市場競爭力，爭取獲得更多的市場份額，促使客戶成爲自己品牌的忠實客戶。通過對地產項目的整體包裝，以合適的形象營銷向客戶傳達良好的企業品牌形象。企業形象設計內容：項目周邊環境包裝、建築施工及項目小區內部環境包裝、物業管理包裝、營銷部包裝、廣告策劃以及企業形象包裝等。通過形象設計及包裝，打造良好的企業聲譽、過硬的建築工程質量、完善的項目物業管理形象，從而確立一流的市場項目形象、做好名牌塑造的堅實基礎。在使客戶滿意、保證客戶利益的前提下通過正當的經營活動得到合理利潤。

　3 全程營銷策劃理論

“全程策劃理論”概念就是以項目市場營銷爲主線，以“滿足客戶需求，提供有效供給”爲目的，將項目市場調查、項目市場分析、項目整體設計、項目規劃佈局、項目建築設計、建築工程控制、營銷推廣、售後服務有機地結合起來，進行“全過程”策劃。潘彤先生以房地產全程營銷策劃理論爲指導，總結出自己的STP模式。潘彤先生認爲買房客戶有三個特點：需求多樣；需求多變；需求可引導。針對這些特點，STP模式分爲市場調查分類、確定提供什幺樣的產品及市場定位三個步驟，來體現客戶的未來期望、客戶現實生活中的需要、同行房地產公司的競爭情況。在整個房地產操盤過程中，一開始就引入營銷思想，考慮到以後如何售房，然後制訂出開發全程營銷策劃方案。

4 營銷策劃模式要不斷創新

房地產營銷是一門新興的學科，既與傳統營銷有一脈相承之處，又有自己的時代特點，必須有針對性地進行創新，必須考慮充滿時代消費色彩的購房因素（生態環境、教育醫療環境、投資炒作因素等），推出適合時代潮流的新的房地產營銷方式，才能在房地產大市場中站穩腳跟，穩定快速發展。

以下因素對創新營銷模式有很大影響。第一，房地產企業開發前各項調查工作。這是關係到項目成敗的關鍵一步。需要對國內外宏觀經濟情況與政府有關政策變化、房地產有關法律法規以及國家的整體金融環境、國家和地方政府住房制度的改革動向等等做詳細調查並藉助科學方法進行分析。第二，突出產品策略爲所有營銷活動重心。由於房地產商品的特殊性，商品必須要適合客戶的興趣，合理選擇建築材料，項目後期物業管理要好，讓業主沒有後顧之憂。第三，分析房地產開發公司開發項目之間有什幺不同，突出本項目的地產特點、品牌信譽和管理優勢，提高地產本身價值和附加價值，形成整體競爭優勢。第四，合理利用產品價格策略。房地產企業開發的地產定價一定要符合客戶的認同價位和經濟能力，定價過高和經濟承受不起都會造成有價無市，叫好不叫座的尷尬局面，同時定價還要兼顧自己的成本及利潤，賠本的買賣不能做。第五，增加銷售渠道，提高銷售量。在買方市場環境下，房地產公司應轉變觀念，由坐商變行商。

目前，全國各地的房地產經過多年發展，房地產市場已發生變化，賣方市場變成買方市場，所以，各大開發商要加強營銷策略模式的創新，才能贏得競爭。

　參考文獻：

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[2]王馨.房地產營銷策劃的問題及對策[D].南京農業大學，20xx.

[3]張傳勇.房地產營銷亟待突圍[J].市場觀察，20xx（12）.

[4]朱興鳳.淺析房地產營銷策劃[J].中國科技信息，20xx（14）.

市場營銷策劃 篇6

摘要：台州市××區位於東海之濱，地處我國黃金海岸線中段，依山近海，利兼水陸，素有“模具、蜜桔之鄉”之稱，是浙江南部經濟、文化、交通、旅遊集散地，全區總面積988平方公里，人口57萬，區內及附近人口達150餘萬。自然條件優越，屬亞熱帶海洋性季風氣候，冬暖夏涼，氣候宜人，雨量充沛，物產豐富，山清水秀，風光旖旎，是一處別具特色的人間勝地。

改革開放以來特別是近年以來，台州人憑着思想開放，勇於開拓創新的經商頭腦，使得經濟快速發展，社會進步明顯，城鄉基礎設施不斷完善，已形成多種經濟成分並存、多業並舉的良好經濟格局，創造了全市矚目的市場經濟“先進一步”的優勢，外貿和經濟每年大幅增長，爲台州的商務活動和旅遊的發展打下了良好的基礎，目前酒店的入住率和房價正節節攀升，餐飲娛樂興隆，投資經營酒店有着非常美好的前景。

關鍵詞：市場營銷策劃；思路；調查；市場分析；推廣

××酒店市場營銷策劃

一年四季在於春，凡事成功靠計劃，中國的酒店業是伴隨着改革開放30年而調整成長的，現作爲一個大產業，成爲國民經濟新的增長點，隨着經濟全球化和信息化進程的加快，以及我國加入世貿組織，旅遊企業面臨的競爭和壓力也越來越大，國際化競爭國內化，國內競爭國際化成爲必然，酒店業正面臨着新一輪的發展機遇，也面臨着更嚴峻的挑戰，在此情況下，我們如何保持自身優勢，在競爭中不斷壯大和發展自己，這是每家酒店管理者和每家酒店都必須正視和回答的問題，與之相適應，酒店營銷也應從以前不被重視，而逐步走向重現：並以營銷爲頭等大事來抓，酒店營銷管理也應從“被動型營銷”向“主動型營銷”轉變，建立現代化企業市場營銷管理制度，由此，一個酒店的市場營銷策劃就顯得至關重要。本營銷方案是筆者爲目前正在籌備的一家四星級商務旅遊酒店所做的一個全年市場營銷採劃方案。由於時間倉促方案不妥之處難免，敬請老師和同行糾正。

一、酒店簡介

××國際大酒店位於台州市××區，東鄰東海，南與國家AAAAA級著名旅遊景區北雁蕩山相鄰（僅30公理），黃岩機場（20分鐘車程），溫州永強機場（70分鐘車程），寧波櫟社機場（120分鐘車程），杭州蕭山國際機場（150分鐘車程），甬臺溫高速公路，甬臺溫鐵路（正在建設中），104國道穿城而過，交通十分方便，景色宜人，地理位置十分優越。

××國際大酒店由浙江××進出口公司投資1.5億人民幣，按國家四星級商務旅遊酒店標準進行建造和佈局，建築面積25000餘平方米，由主樓19層,裙樓3層,地下室2層組成，地下室爲大型停車場。酒店擁有165間（套）客房，餐飲1000餘中西餐位，設有大型多功能廳和各種規格會議室及桑拿浴、商務中心，會務中心，美容美髮，檯球室，乒乓球室，健身房等康樂設施，是一個設施齊備，設備高檔，裝修時尚，富有文化品位的高檔商務旅遊酒店。目前酒店已進入裝修階段，預計20xx年5月下旬試營業。

二、灑店安裝裝飾思路

1、功能佈局要合理，便於內外分開，後勤區域能滿足服務需要，前臺服務區域能發揮經營效果。設備配置合理，利於操作節能。

2、建設中要嚴抓質量和進度關，以及安全生產，爲酒店開業打好基礎，樹立品牌。

3、裝飾上講求個性化，要有亮點，裝飾要有特色和重點，以鮮明的特色來吸引客人，同時考慮到今後的更新，對必要的裝飾要講究，輔助的裝飾要價廉物美。

4、整個酒店突出文化品味，增加藝術氛圍，要化力氣投入資金搞好酒店環境藝術，專題策劃，使佈置對裝飾起到畫龍點睛的作用，突出商務和豪華氣氛。

三、區內酒店經營情況調查

目前××區及附近共有酒店9家(含社會餐飲)，其中四星級0家，三星級4家，二星級0家，一星級0家，客房1000間，牀位1700牀，××區目前四星級酒店僅我們一家，現取檔次或地理位置相近的有可比性的幾家酒店和社會餐館作代表進行比較：

四、客源市場分析

⑴團隊—本市旅行社及本區旅行社（台州，杭州，溫州，寧波等）；

⑵散客—首先××及周邊地區；

⑶會議—政府各職能部門、××各民營企業及周邊各鄉鎮商務公司；

五、不同季節營銷策略

20xx年5月份

藉助酒店開業大好時光大做形象推廣，訊猛將酒店推向市場開拓銷售市場，要穩紮穩打做到推廣經營管理雙管齊下。對服務規範，衛生規範，制度規範狠下功夫，在本月要留住第一批客人，並取得賓客的信任。

⑴加強對六月份市場調查。六一節兒童節——以“享受親情，歡樂無限”爲主題推出兒童歡樂節進行餐、房.娛樂組合銷售。制定父親節——以“父親也需要關懷”爲主題進行餐、房組合銷售。（六月份第三個星期天）

⑵加強“六一”兒童節，父親節日活動促銷；

⑶加強商務促銷；

⑴餐飲部10月下旬完成製作方案；

⑵銷售部、餐飲部10月下旬完成廣告宣傳促銷方案及環境佈置方案由於春節、元宵節、情人節時間相近，可貫穿起來。

六、市場推廣方法

開拓市場沒有多大捷徑可走，吃苦是最根本的出路。爲什麼這樣說，因爲準確的定位，合理的房價，良好的合作信譽具備的同時，信息輸出（宣傳促銷）是最關鍵。酒店銷售在廣告宣傳上不可能像做日用品，大量投放媒體廣告。即使有也是小範圍在開業初期，那麼人員促銷是最主要的手段。所以定期回訪是最重要的。

⑴會務客源促銷

1、促銷時間：上半年1至4月下半年10—12月。

2、促銷對象（a）政府各職能部門；（b）本地商務公司；（c）區外商務公司。

3、以本地區企業單位和建立市區酒店聯盟對接會務、散客。

4、健全代理制，組織市內外會務客源。策劃一些經濟類的學術研討，培訓班會議和事業單位的會議。

⑵散客源

散客市場客源的開發，是我們酒店客房追求的最主要的客源市場，要在有限的房數提高總量，散團比例的改變是根本途徑，在開拓散客市場，重點是區內市場，其次是附近鄉鎮及其他區域，從戰略方向上來講最後的重點向椒江，路橋，溫嶺，溫州，寧波，杭州等地。

1、參加行業的連銷服務網，加強與各企事業單位的聯繫，穩定現有客戶，大力開發新客戶。本地市場客戶要逐一登門拜訪。

2、針對散客、客房、餐飲捆綁銷售，客戶在酒店住房，可同時在餐飲、娛樂方面享受不同程度的優惠。

3、根據不同客人的需要，設計多種套餐（包價），含客房、餐飲及會所制。

4、大力發展長住客戶、制定內部員工合理的客房提成獎勵制度；

5、擴大司機拉客量，對出租車司機的促銷，健全中介養價規定和訂房差價提差方法；

6、開闢網上訂房，加強網絡促銷，擴大網絡訂房中心的訂房；

⑶餐飲部

1、增加品種和特色菜，降低價格，提高質量；

2、舉辦“美食節”促銷活動。

3、根據節慶推出相應的團圓宴、良緣宴、謝師宴，長壽宴、婚慶宴等。

4、開展有獎銷售活動，如福壽宴、良緣宴、贈送客房或免費接送及小禮品，鮮花贈送和在報刊、祝賀廣告、電視臺、電臺送歌活動；

5、增加旅行社制定用餐，給導遊折扣，增加團隊自送餐和風味餐消費。（每天前臺部給餐飲部提供一份導遊姓名和房單號，以便銷售部和餐飲部聯繫）。

⑷內部消費鏈建立

A、通過內外促銷宣傳鏈完成內部消費鏈；

1、各地的新聞媒體的全面合作，除正常的廣告播放和欄目的合作，同時抓住時機策劃和炒作一些臨時性的新聞報道宣傳，提高酒店的知名度和美譽度；

2、交通工具上的宣傳：如出租車，中巴車上做酒店介紹的宣傳；

3、人員促銷，登門拜訪促銷，信函促銷，通過旅行社宣傳，電子郵件，其他媒體等。通過以上方法和其他宣傳促銷宣傳網，把客人吸引進來；

⑸內部宣傳網

客人進店要促成每項消費，就必須把每項服務介紹給他們，這樣就需要建立內部宣傳網——自走進酒店的大廳開始，就能瞭解酒店基本設施情況（製作總體設施燈箱和圖片），進入摟層又能進一步看到圖文並茂的宣傳廣告，到了客房除了一些重點介紹的項目外，還有一本圖文並茂的服務指南，除了各項設施的介紹圖片，計費方法，電視節目，菜譜外，還有酒店的背景資料和名人來訪圖片資料及企業文化的內容等，同時還有酒店位置圖。各項交通設施和旅遊景點的介紹，相應的地方的風土人情等，打開電視應正在點播酒店介紹專題片。

⑹內部消費鏈的促成

通過內部交叉宣傳網將各營業部吸引客人的方法介紹給客人，並製作住房折扣卡贈送等完成內部的消費鏈的構成。

⑺提高回頭率

通過促銷，把客人引進來，留住客人，提高回頭率是最關鍵所在，只有留住客人，讓客人滿意才能提高回頭率（當然指準確的價格定位的前提下）才能提高存量，只有積累纔會有存量的增加，才能保證相對穩定的開房率和上座率，留住客人的手段除了硬件之外還有軟件（包括服務、餐飲出品質量，其他營業部門高標準的服務），同時還可以採用一些贈送和讓利——推廣“住房消費積分卡”消費達到一定的金額或住房，享受贈送房，憑些卡享受優惠折扣，住房一定數量後，憑卡可申請VIP卡、贈送娛樂消費。

⑻改變客源結構

通過市場分析，除留住客人外，改變客源結構提高效益的重要手段。首選改變團隊結構，再是改變團、散比例。改變團隊結構，提高團隊房價。先增加政府職能部門的合作，其次是合作旅行社（中小社），不求每社單量，當求積少成多（中、小社因量相對較小，價格相對較高）第二個提高旅行社接待檔次，一是提高開房客房物品的損耗，增加入住後的潛在消費。採用交替更換方法，達到提高團隊房價的目的。

改變團、散比例是指散客市場開拓客源穩定增加的情況下，降低團隊接待量。這也是酒店後期發展的根本途徑。

⑼增收節流，強化管理

1、建全團、散下單的程序，複查程序，公費旅遊，車票等代理價格堵塞銷售漏洞；

2、進一步強化銷售員工培訓，提高員工素質、業務水平；

3、調控部門層級設置、定崗定編，降低銷售成本；

4、目標考覈、制定內外激勵機制。調動全體員工積極性。

七、酒店經營思路

1、雖然酒店地理位置優越，又爲目前××唯一的一家四星級酒店，故應在硬件上成爲一個精緻、高雅有文化品位，軟件上講求有特色，溫馨，個性和品牌。經營上實行目標管理，以“效益第一,賓客第一”爲原則，使酒店每處、每項服務都產生最大效益。借開業慶典，迅速擴大酒店知名度，重點抓住本地常客，商務散客和會議，婚慶市場旅遊團隊等。

2、客房的接待以中高檔客人爲主，即瞄準本地的商務客人、本地職能單位和政府接待，本地中高檔客人爲主。客房講求私密性，豪華安全衛生及便捷，室內服務項目和物品要齊備，對商務客人在酒店的商務活動等需求要有充分考慮，如商務中心，酒吧，康體中心，美容美髮配置等。

3、酒店餐飲規模適中，應以中檔菜加特色高檔相結合，瞄準中中高檔市場客人，以富麗堂皇的裝飾、精美的餐具、人性化的服務和不斷創新的佳餚去打動客人。並對一些有實力的客人，實行會所制形式，使客人成爲餐飲常客，同時通過俱樂部、美食節和節假日的推廣，形成一潮接一潮的聲勢，吸引客人。

4、康樂要求經營者實行規範管理，走正規化路線，講求高雅的環境，適當超前的硬件、正規的技術和優良的服務來吸引客人，緊跟潮流，講求項目基本齊全，技術到位，物有所值。做到男女並重，其它的以中檔健身項目來吸引中高檔的本地客人爲主。

5、提倡高效務實，用賓客滿意度來衡量酒店各部門的工作，在各項服務上方便客人，從代客泊車、禮儀接待、會務活動跟蹤服務等以客人需求爲目標。通過經常性的培訓和操作比武活動提高員工素質和技能，充分樹立“前臺爲客人，後臺爲前臺”的服務觀念，服務質量在管理中量化，推選酒店對賓客的服務承諾制，並不斷創新服務內容，在公關銷售中突出酒店文化和品牌等，在酒店的環境佈置上突出文化品味，形成高雅精美富有文化蘊含。此刻注意酒店品牌的樹立，培養良好的社會口碑，在臺州樹立四星級酒店形象，在商務客人中形成品牌和口碑。

6、在人員用工上,強調建立少而精的員工隊伍,在員工招聘上使用較好的學校實習生及素質好的員工,在不影響工作和服務的前提下實行一人多崗,一崗多能,控制員工數量,節約勞動成本。在不影響服務的前提下，適當控制高工資編制，管理層精簡化，加強員工培訓，提高員工素質，壓縮後臺人員，優化前臺人員，同時要減少人員流動率，保持優質服務水平，同時對各級人員都要進行考覈並與工資和獎金掛鉤，形成獎優罰劣，能者上庸者下平者讓的良好風氣。樹立員工是企業最大的資源意識，評選優秀員工，生活尤其是外來工多的情況，舉辦員工文娛活動，加強企業的文化建設，辦好店報，提高企業凝聚力和品牌。

7、管理上突出制度化，監管上要求嚴格，服務上講求細膩，以制度，規定，程序等來規範員工和管理工作。除通過早會等各式例會來進行日常溝通和管理外，對各級管理人員強調進行現場管理，走動管理，同時提高辦事效率，教育員工高效率地去工作。對員工和管理人員執行“未位淘汰制”，對酒店消防、治安、衛生工作實行“誰主管誰負責”的原則，通過定期不定期質檢和考覈將工作落到實處，抓好每週一次質檢工作。加強節能降耗杜絕浪費、管理好能源消耗和物質採購領用，做好成本控制，後臺部門或可能的項目實行費用承包，以降低消耗。

八、酒店定位與銷售策略

1、酒店將以品牌策略爲營銷的靈魂，以酒店的經營文化爲中心，以硬件高檔又有特色，軟件規範又富有個性，來展示酒店的良好形象，以良好的口碑和信譽吸引八方來客。按國家四星級標準的各項要求提供高檔次高品位的享受，以此來吸引市場中高檔客人前來消費，如政府官員、企業家、商務散客，本地中高檔消費者等。立足本地市場，開拓商務客人，用俱樂部會員制形式造成一批忠實的常客並以此來帶動消費。通過專人和節假日活動來擴大形象宣傳和積聚人氣。

2、經營上以餐飲爲主、客房爲輔，分清重點主次。餐飲因市場競爭激烈，酒店餐飲規模較大的特點，通過特色菜和更新新菜，舉辦美食節，舉辦大型宴請等，使口味適合大衆，按三星級的價格來吸引中高檔賓客，以積聚人氣擴大品牌，樹立形象，帶動客房。客房除常規銷售手段外，應利用俱樂部會員制，客戶訂房和兼職營銷訂房和酒店營銷人員來積極爭取中高檔散客和本地常客，不以普通客人爲目標市場，重點在本區域和周邊政府及民營公司的商務客人，對常客制定消費積分卡(客史檔案)，進行累計積分，並根據積分進行獎勵消費。建議康樂方面經營側重環境和項目的適當超前，以精湛的技術、良好的服務和新奇的體驗來吸引客人，並通過嚴格管理，不做偏門，用“規範、高檔、舒適”來號召消費。

3、對各部門經營實行目標管理和考覈，尤其是市場營銷部、餐飲部、客房部，前廳部均要求制定營業目標和成本費用指標進行考覈，工資收入與之掛鉤(績效工資)。酒店實行全方位營銷、會員制銷售、專題銷售，並利用一切公關活動擴大形象與品牌，同是千方百計提高酒店各項收入，利用酒店場地，增加經營服務項目，如客房商品、出租車輛、VOD、書刊、客房送餐、洗衣服務、大堂吧、票務服務、工藝品店等。並通過書畫拍賣來積聚人氣擴大影響。服務上抓好一線人員接待方面的規範，禮貌和專業技能。

4、開業初期酒店客房門市價格定在五折，從280元——580元/間（含雙早）進行試銷售，以後根據市場反應來進行調整，力爭平均房價在280元/間左右；餐飲人均消費價格在試營業期間考慮在80元/人（含酒水）左右，以後再依客人承受度來調整，力爭在100元/人（含酒水）以上；康樂人均消費價格在試營業期間考慮（建議經營者）在80元/人左右，以後再根據市場來調整，力爭在120元/人以上。

九、經營預測

1、客房收入：純指房費，但包括住客中西式自助早餐（38元/人）。餐飲收入：指餐飲酒吧，菜餚，海鮮、食品、酒水、煙類的收入。康樂收入：指場地租金收入。其它收入包括：會議、租賃、商店、商務中心、通訊、客房吧商品、廢品、賠償等其它服務項目的收入。

2、營業稅及附加：指含所有政府規定的各項稅金、規資及附加。

3、工資/獎金/員工福利：員工福利按工資總額25%，工資指基本工資，獎金則按工作考覈所浮動。

4、只計算GOP（經營利潤）不計純利。純利=GOP-（保險+利息+折舊+契稅+所得稅等）。