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學區是否值得另類教育投資

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五一期間,一位貴陽市民帶着孩子在一家房產開發商的樣板房參觀。

學區是否值得另類教育投資

“結婚前爲了婚房愁,現在孩子要入學了又在爲學區房愁,真不知道什麼時候能熬出頭!”在一家出版社工作的曾先生接受記者採訪時無奈地說。

和曾先生的苦惱相同,爲了孩子能有一個良好的教育環境,很多家長不惜大量的財力、人力來尋找一套適合自己的學區房,而“僧多粥少”的局面不僅讓這類房源成了“香餑餑”,更是形成了不菲的價格。對此,業內人士特別提醒,爲孩子擇校置業暗藏風險,選擇學區房的講究很多,需要三思而後行。

望子成龍導致的剛性需求

隨着幼升小、小升中的日漸臨近,學區房再次成爲衆多學生家長的追捧對象。記者從21世紀不動產、中原地產等多家門店獲悉,最近有關學區房房源的諮詢量、登記量均較前期有明顯上升,其中因爲孩子入學而有置業需求的客戶佔據了絕大部分。

21世紀不動產北京安信瑞德加盟店上地佳園店汪經理介紹,目前海淀中關村、五道口、學院路等名校林立的地區幾乎沒有房屋空置,購房的供需比例維持在1:4左右,無論是次新商品房還是老舊公房都是家長們獵房的目標。每年這段時間,總會有很多家長到門店諮詢購房事宜,離學校近的、小區有學校班車的房源成爲家長們的首選,房價、房屋品質卻成了第二位考慮的問題。

客戶李先生是近期爲孩子上學買房的家長代表之一。李先生介紹,自己的孩子已經四歲了,很快就要面臨入學的問題,爲了能給孩子提供一個舒適、方便的學習環境。他已經着手研究一些知名國小周邊的樓盤,儘管這類房源價格都比較高,但李先生表示,爲了孩子的.前途,這類教育投資是必要且值得的。

和李先生一樣爲子女入學而購買學區房的購房者很多。記者瞭解到,名校周邊的學區房一直都是家長們關注的熱點、焦點,同時,由於兼具自用、投資雙重功能,使得此類物業也頗受喜歡投資不動產的人士關注。

面對巨大的市場需求,開發商自然“心領神會”。現在房地產開發商在廣告中越來越多地打出“學區房”這一促銷牌,將樓盤的周邊學校視爲自己的獨特資源,如“本樓盤引入某名校進駐”、“本樓盤距離某名校車程僅幾分鐘”等廣告語屢見不鮮。但究竟這些學區房真假如何?含金量又有多高?讓不少購房者霧裏看花、水中望月。

北京千萬家房地產經紀有限公司市場總監常淑娟說,學區房概念受熱捧絕非偶然。“望子成龍”寄託着每一位父母盼望子女成才的殷切期望,家長都希望孩子能受到重點學校的良好教育,而很多城市嚴格規定學生要分片區就近入學,如果跨學區入學,不但學校不好進,就是進去了也得交數萬元不等的贊助費。這樣國小、中學念下來,將是一筆不小的支出。由於自家戶口所在的區域內沒有好學校,不得已只有通過置業遷移,來完成讓孩子進入重點學校的心願。於是,學區置業,已經成爲很多家長望子成龍的“剛性”需求,這也使得名校學區房供不應求。

學區房價格不菲

受旺盛剛性需求的帶動,學區房價格不菲,即使整體樓市低迷之時,也能“逆風飛揚”。

目前北京幾個教育氛圍濃厚的地區,二手房價格一直堅挺,受前期市場波動的影響很小。21世紀不動產監測數據顯示,當前一些沾着名校光的樓盤或小區,周圍的房價要比同等地段的房子高出5%至8%;而房子如果能夠通過落戶後進入名校讀書,房價會更高,比同等地段房子要高出10%至15%。

不僅如此,學區房房價還在不斷上漲。21世紀不動產市場分析師孟奇說,近三個月來,北京上地地區二手房價上漲6.3%,五道口地區二手房價上漲4.2%,學院路地區二手房價上漲2.6%,其中二居、三居價格上漲尤爲明顯。由於在學校附近買房的家庭基本爲舉家搬遷,因此一步到位式的購房方式導致二居、三居需求明顯,進而帶動價格上漲。他指出,春節後部分學校周邊房子的價格上漲較爲明顯,主要還是受供需不匹配的影響,讓業主持房擡價有了底氣。

北京中原地產公司三級市場部副總經理宮萍告訴記者,學區房周邊的房產價格相較其他區域更穩定一些,尤其是其源源不斷的龐大需求支撐着區域二手房市場,雖然成交方面也會受到房價變化的影響,但一些業主認爲自己的房屋具有地段和特殊資源的優勢,不願降低房價出手,在市場低迷時便轉售爲租,因此一定程度上促使區域二手房價格相對穩定。

她舉例子說,位於北京東城區東二環附近的史家國小、北京二中周邊的學區房價格走勢比較平穩,雖然經歷了2008年樓市的低迷,但整體價格走勢仍舊比較穩定,未呈現明顯的上漲或下浮。同時,位於西城區的北京師範大學實驗中學、國小周邊以公房居多,出房量比較低,其價格也就相對較高也較穩定。統計數據顯示,其周邊二手房成交均價1至4月維持在每平方米1.4萬元至1.5萬元左右。

學區買房暗藏風險

儘管保值增值性高的學區房無論自用或投資都是不錯的選擇,但業內人士還是提醒,爲孩子擇校置業暗藏風險,選擇學區房的講究也比很多,因此要三思而後行。

常淑娟說,學區房的購買畢竟和普通房產購買不一樣,最重要的是在能實現居住的同時讓孩子順利就學,所以在購買學區房時一定要注意以下幾點:

首先,要關注相關重點學校、學區的政策變動,因爲每年教育局會對學區劃分做一些細微的調整。一定要在購房之前到該區域學校就此事詳細諮詢,包括入學的年限、同一套房的名額標準等,確定自己的購房行爲和學校入學要求相吻合。

其次,對於新房而言,有些開發商可能會以學區作爲賣點,購買的時候需謹慎,在調查後確定在此購買新房即可上重點學校的情況下方能購買。

再次,要事先調查清楚目標學校的入校政策,以免買了房也入不了學,例如目前北京各學區關於買房入學的規定尚未統一,目前大致規定主要有:在學區內買房入戶籍即可入學,也有限制更爲苛刻的,即不是該房產的首位房主就不能享受入學條件,有的學區規定必須按照孩子出生所在地戶籍入學,落戶時間限制非常嚴格。在購房年限上也存在着不同的規定措施,有的買房後即可入學,有的則要等待1至3年方可入學。

宮萍提醒說,地理位置優越是房子保值增值的關鍵。對於購買學區二手房用於孩子上學的購房者來說,可以儘量選擇那些離地鐵、公交車站較近,周邊商業氛圍較完善、配套設施(醫院、學校、銀行等)較齊全的區域買房,這樣無論孩子就學或家長上、下班都便利,而且購物、生活等也會十分方便。對於購買學區房長期投資的客戶人羣而言,除了學校周邊,最好還要靠近成熟的商圈、交通便利,因爲隨着商圈和軌道交通的不斷成熟,其二手房價值會更充分體現出來,同時如果房屋業主以租代售的話,其投資回報收益也將較爲可觀。

她還特別強調,瞭解清楚房屋產權狀況是十分重要的。一方面要弄清楚產權證上的房主與賣房人是否爲同一個人,並要求賣方提供合法證件,包括產權證書、身份證件、資格證件以及其他證件;另一方面,要確認產權證所標註的面積與實際面積是否相符,向有關房產管理部門查驗所購房屋產權來源與其合法性;此外,要確認產權的完整性,查驗房屋有無債務負擔,有無房產抵押,包括私下抵押、共有人等等。當購房者仔細驗明所購房屋產權性質之後方可安全購買,以免日後發生糾紛。

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